凱旋新世界廣場(chǎng)營銷總案塑造2002廣州CBD之居住楷模應(yīng)該賣給誰？我們能賣什么？怎么賣？第一篇我們能夠賣什么？中國經(jīng)濟(jì)面臨入世帶來的巨大沖擊以上海為中心的中國城市中央商務(wù)區(qū)CBD建設(shè)已現(xiàn)雛形以港、深、穗支撐的南中國城市經(jīng)濟(jì)帶已經(jīng)形成2001年第四季度咨詢珠江新城寫字樓的數(shù)量增長了3倍CBD不僅關(guān)乎城市個(gè)體建設(shè)，更是中國加入WTO的登陸口岸，是中國參于世界的啟航港。不得不面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境廣州悄悄在改變北京：世界500強(qiáng)已進(jìn)駐180余家，中關(guān)村、國貿(mào)的房租均以美金計(jì)價(jià)上海：世界500強(qiáng)已進(jìn)駐256家，陸家嘴的CLD、徐家匯的賓館、出租公寓均以美金計(jì)價(jià)廣州：目前世界500強(qiáng)有60余家進(jìn)駐；三足鼎立商業(yè)格局形成；中國第二座花園城市；WTO的沖擊下廣州人國際化改造無可置疑。

凱旋新世界廣場(chǎng)是什么？國際精英云集、高知本人群匯之地具國際優(yōu)秀人居標(biāo)準(zhǔn)、洋溢國際品位的花園社區(qū)以環(huán)境聚合人群，以環(huán)境促進(jìn)交流的財(cái)智發(fā)展型社區(qū)擁有強(qiáng)大國際資訊平臺(tái)具國際星級(jí)酒店式商務(wù)旅居服務(wù)的效率型社區(qū)凱旋新世界廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)價(jià)值公式都市中心價(jià)值+花園社區(qū)品質(zhì)+酒店管理服務(wù)+社區(qū)品牌=核心競(jìng)爭(zhēng)力凱旋新世界廣場(chǎng)價(jià)值疊加公式未來成熟中心地段+未來需求+橫向需求比較+發(fā)展趨勢(shì)理論=都市中心價(jià)值景向均好+低密+架空式花園+圍合布局+五層綠化+戶場(chǎng)車位=花園社區(qū)品質(zhì)品牌商業(yè)+品牌會(huì)所+品牌管家+品牌智能=酒店式管理服務(wù)管理品牌+業(yè)績實(shí)力+品牌展示+品牌推廣=新世界品牌+項(xiàng)目品牌=社區(qū)品牌廣州這幾年！99年以來，濱江豪宅創(chuàng)下高層豪宅天價(jià)，白云板塊名噪一時(shí)，洛溪板塊一炮走紅，天河?xùn)|獨(dú)占鰲頭。2000年以來，華南板塊壟斷白領(lǐng)房市，員村板塊初起得利，天河中心大樹舞風(fēng)，珠江新城CBD概念入市。2001年，海珠南沖擊洛溪，東埔、員村高舉白領(lǐng)文化大旗，華南板塊占盡半年風(fēng)騷，匯景新城分庭抗禮，后天河北超級(jí)大盤接二連三，中海名都、珠江帝景實(shí)至名歸。凱旋新世界廣場(chǎng)這樣競(jìng)爭(zhēng)板塊構(gòu)造——四分天下，成就珠江品質(zhì)大盤——三足鼎立，唯我中心同質(zhì)屬性——一枝獨(dú)秀，五星花園項(xiàng)目目屬屬性性———南南中中國國核核心心CBD之之CLD楷楷模?！吒咧颈緡鴩H際菁菁英英人人居居地地定位位凱凱旋旋市場(chǎng)場(chǎng)主主題題定定位位延延展展于于兩兩個(gè)個(gè)方方向向以酒酒店店服服務(wù)務(wù)、、花花園園品品質(zhì)質(zhì)、、商商務(wù)務(wù)交交流流為為功功能能滿滿足足的的定定位位：：———高高知知本本國國際際酒酒店店式式花花園園公公寓寓以休休閑閑舒舒適適，，身身份份交交流流，，人人文文智智慧慧為為核核心心功功能能滿滿足足的的定定位位：：———高高知知本本國國際際花花園園城城第二二篇篇我們們要要賣賣給給誰誰？？找人人目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)特特點(diǎn)點(diǎn)一、、主主要要分分布布在在天天河河特特別別是是天天河河北北，，其其次次是是東東山和和各各地地區(qū)區(qū)縣縣市市，，再再次次港港客客和和投投資資客客。。目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)特特點(diǎn)點(diǎn)二、、主主要要階階層層并并非非塔塔尖尖頂頂部部，，而而是是介介于于頂頂部部和和中中部部白領(lǐng)領(lǐng)之之間間的的金金領(lǐng)領(lǐng)及及小小私私營營業(yè)業(yè)主主，，處處在在職職業(yè)業(yè)生生涯涯發(fā)展展期期和和上上升升期期，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)前前景景和和支支付付能能力力看看好好。。目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)特特點(diǎn)點(diǎn)三、、主主要要的的消消費(fèi)費(fèi)目目標(biāo)標(biāo)并并非非終終極極消消費(fèi)費(fèi)，，在在追追求求舒適適居居住住的的同同時(shí)時(shí)，，帶帶有有強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的為為其其將將來來發(fā)展展和和個(gè)個(gè)人人能能力力提提高高提提供供便便利利條條件件及及事事業(yè)保保值值增增值值的的目目的的。。目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)特特點(diǎn)點(diǎn)四、、信信息息取取得得主主要要是是報(bào)報(bào)刊刊的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)新新聞聞、、時(shí)時(shí)事事新聞聞、、專專業(yè)業(yè)廣廣告告及及部部分分社社會(huì)會(huì)文文學(xué)學(xué)和和專專業(yè)業(yè)周刊刊，，其其次次是是朋朋友友、、家家人人及及同同事事傳傳達(dá)達(dá)推推動(dòng)（（無無意意識(shí)識(shí)的的居居多多）），，再再次次是是電電子子網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)媒媒體體。。目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)特特點(diǎn)點(diǎn)五、、欣欣賞賞上上流流社社會(huì)會(huì)的的生生活活方方式式，，會(huì)會(huì)出出沒沒于于各各種上上流流社社會(huì)會(huì)交交際際場(chǎng)場(chǎng)所所，，如如各各類類俱俱樂樂部部活活動(dòng)及及社社會(huì)會(huì)團(tuán)團(tuán)體體的的邀邀請(qǐng)請(qǐng)活活動(dòng)動(dòng)等等。。目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群介介定定1、、居居住住增增值值和和投投資資獲獲益益皆皆有有，，以以前前者者占占主主體體。。2、、屬屬私私企企業(yè)業(yè)主主、、金金領(lǐng)領(lǐng)一一族族，，其其中中以以外外企企高高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)、、私私企企業(yè)業(yè)主主為為主主，，國國企企、、政政府府實(shí)實(shí)力力派派及高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)、、成成功功自自由由職職業(yè)業(yè)人人士士次次之之。。目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群介介定定3、以以境境外外市市場(chǎng)場(chǎng)、、珠珠三三角角地地市市和和廣廣州州市市區(qū)區(qū)三三層層區(qū)域域分分布布，，其其中中以以境境外外和和廣廣州州市市區(qū)區(qū)市市場(chǎng)場(chǎng)為為主導(dǎo)導(dǎo)，，珠珠三三角角次次之之。。4、、以以具具備備高高學(xué)學(xué)歷歷、、高高素素質(zhì)質(zhì)者者為為主主。。5、、類類群群具具有有相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡穆毬殬I(yè)業(yè)、、事事業(yè)業(yè)危危機(jī)機(jī)意意識(shí)識(shí)，，并并積極極尋尋求求發(fā)發(fā)展展。?？蛻魬艟W(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)建建設(shè)設(shè)建建議議以WTO之之后后中中小小企企業(yè)業(yè)及及職職業(yè)業(yè)金金領(lǐng)領(lǐng)一一族族的的機(jī)機(jī)遇遇與與危危機(jī)機(jī)為為話話題題，，合合辦辦““創(chuàng)業(yè)業(yè)與與財(cái)財(cái)富富”雜雜志志專?？秃驼撜搲瘔牡男涡问绞酵仆苿?dòng)動(dòng)客客戶戶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)建建設(shè)設(shè).第三三篇篇我們們?cè)踉趺疵促u賣？？問題題如如何何解解決決？？戰(zhàn)略略最最終終效效果果必必然然來來自自于于戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)的的行行動(dòng)動(dòng)，，戰(zhàn)略略決決定定成成功功的的性性質(zhì)質(zhì)，，戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)決決定定成成功功的的概概率率。戰(zhàn)術(shù)術(shù)層層面面我我們們要要解解決決的的問問題題一、、如如何何尋尋找找目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)群群？？什什么么時(shí)時(shí)候候?qū)ふ艺遥?？二、、怎怎樣樣開開市市？？什什么么時(shí)時(shí)候候開開市市？？三、、用用什什么么手手段段做做勢(shì)勢(shì)？？什什么么時(shí)時(shí)候候開開始始做做勢(shì)勢(shì)？？四、、選選用用哪哪些些賣賣點(diǎn)點(diǎn)組組合合與與活活動(dòng)動(dòng)？？如如何何推推動(dòng)動(dòng)賣點(diǎn)點(diǎn)生生長長？？五、、選選用用什什么么媒媒體體？？怎怎樣樣組組合合？？六、、上上市市價(jià)價(jià)格格采采取取何何種種走走勢(shì)勢(shì)?如如何何進(jìn)進(jìn)行行應(yīng)應(yīng)急急控控制制?七、、采采用用何何種種銷銷控控手手段段？？怎怎樣樣進(jìn)進(jìn)行行階階段段配配合合安安排排?八、、銷銷售售渠渠道道如如何何安安排排？？怎怎樣樣包包裝裝到到位位？？九、、商商業(yè)業(yè)、、會(huì)會(huì)所所、、智智能能化化、、物物管管及及產(chǎn)產(chǎn)品品配配合合要要求求?十、、營營銷銷投投入入及及資資金金回回收收流流量量如如何何？？兩種種打打法法方法法一一以服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓和和商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的獨(dú)獨(dú)特特性性業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為支支撐撐，，以以商商務(wù)務(wù)智智能能化化和和酒酒店店式式管管理理的的投投資資及及自自居居公公寓寓切切入入市市場(chǎng)場(chǎng)，，逐逐步步向向北北推推進(jìn)進(jìn)。。即：：L8區(qū)區(qū)酒酒店店式式國國際際公公寓寓————L4區(qū)區(qū)花花園園公公寓寓————公公園園景景觀觀洋洋房房公公寓寓————清清尾尾或或開開發(fā)發(fā)L13江江景景豪豪宅宅開市市手手法法年初初率率先先登登場(chǎng)場(chǎng)，，吸吸引引視視線線，，搶搶奪奪頭頭籌籌市場(chǎng)場(chǎng)攻攻勢(shì)勢(shì)——風(fēng)風(fēng)暴暴登登陸陸——積積勢(shì)勢(shì)噴噴井井——風(fēng)風(fēng)暴暴延延續(xù)續(xù)——熱熱點(diǎn)點(diǎn)炒炒作作——風(fēng)風(fēng)暴暴再再起起3月中中開開始始炒炒作作宣宣傳傳，，五五一一前前將將項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌知知名名度度宣宣傳傳到到位位，，與與天天河河公公園園、、后后天天河河北北、、海海珠珠南南及及海海珠珠濱濱江江板板塊塊抗抗衡衡，，利利用用五五一一進(jìn)進(jìn)行行展展銷銷宣宣傳傳，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目認(rèn)認(rèn)可可度度，，并并于于六六月月中中首首度度開開盤盤。。形象象紅紅線線CLD國國際際酒酒店店公公寓寓投投資資與與生生活活手手冊(cè)冊(cè)展開開方方式式以橫橫向向?qū)?duì)比比世世界界知知名名城城市市以以及及北北京京、、上上海海的的國國際際公公寓寓發(fā)發(fā)展展來來演演繹繹投投資資前前景景；；以CBD國際生生活雜志志（細(xì)節(jié)節(jié)）來演演繹國際際酒店式式公寓生生活目標(biāo)客戶戶群尋找找前期采用用合辦““創(chuàng)業(yè)與與財(cái)富””雜志,發(fā)行上上側(cè)重國國企、事事業(yè)單位位、公務(wù)務(wù)員及股股票、地地產(chǎn)投資資人士，，后期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向外資資企業(yè)，，還可考考慮到香香港賣WTO投投資概念念。入市時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)2002年3月月中旬宣宣傳炒作作開始入市態(tài)態(tài)勢(shì)原原則以CBD物物業(yè)板板塊領(lǐng)領(lǐng)頭盤盤入市市；以CBD標(biāo)標(biāo)志物物業(yè)（（住宅宅）入入市；；以CBD區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)值為為依托托的景景觀條條件入入市（園景景、內(nèi)內(nèi)園景景）；；以新熱熱點(diǎn)的的物業(yè)業(yè)類型型入市市并以引引導(dǎo)房房市流流行和和保障障細(xì)分分群體體新鮮鮮度原原則具備足足夠的的媒介介，炒炒作空空間和和展示示點(diǎn)；；客戶群群必須須相應(yīng)應(yīng)聚集集，首首度開開盤必必須一一炮走紅；；無論銷銷售多多少必必須首首先講講求銷銷售率率；發(fā)展商商的品品牌親親和力力必須須有一一定的的顯現(xiàn)現(xiàn)2002年年3月月—6月第第一一階段段（L4及及L8）2002年年6月月—9月第第二二階段段（L8））2002年年10月——12月第第三三階段段（L8））2003年年1——5月月，5—10月月，10——12月分分三個(gè)個(gè)階段段—L13區(qū)做勢(shì)勢(shì)時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)做勢(shì)方方式以社會(huì)會(huì)話題題作鋪鋪墊，，配合合樓盤盤價(jià)值值概念念炒作作，同同時(shí)開開展客客戶搜搜尋和和公司司品牌牌形象象親和和力活活動(dòng)，，進(jìn)行行首度度開盤盤前的的做勢(shì)勢(shì)；而后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉橐钥涂蛻羲阉褜せ罨顒?dòng)和和促銷銷活動(dòng)動(dòng)為主主,配配合相相對(duì)集集中的的廣告告發(fā)布布來推推動(dòng)銷銷售節(jié)節(jié)奏，，并控控制項(xiàng)項(xiàng)目品品牌培培養(yǎng)質(zhì)質(zhì)量媒體選選擇與與組合合報(bào)紙及及刊物物：廣州日日?qǐng)?bào)、、羊城城晚報(bào)報(bào)、投投資導(dǎo)導(dǎo)報(bào)、、經(jīng)營營報(bào)，，啟用用財(cái)經(jīng)經(jīng)周刊刊、商商業(yè)周周刊、、股票票證券券刊物物、市市場(chǎng)周周刊、、時(shí)尚尚雜志志等電子媒媒體：：建立互互動(dòng)網(wǎng)網(wǎng)站，，配合合廣東東衛(wèi)視視和有有線臺(tái)臺(tái)戶外：：天河北北主要要路口口路牌牌、車車身廣廣告、、站牌牌廣告告（中中信方方圓兩兩公里里范圍圍內(nèi)））廣告表表現(xiàn)形形式報(bào)紙：：力求大大氣經(jīng)經(jīng)典，，版面面大小小、風(fēng)風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一，，內(nèi)容容表達(dá)達(dá)同時(shí)時(shí)刊登登中、、英文文，突突出國國際化化風(fēng)格格，大大小以以1/3以以上版版面為為佳，，建議議以黑黑白廣廣告為為主體體現(xiàn)品品味內(nèi)內(nèi)涵雜志及及電子子媒體體：多以現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)景景觀為為制作作原素素，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目形形象，，硬性性廣告告推行行多采采用實(shí)實(shí)景和和人物物（不不同的的）黑黑白藝藝術(shù)化化處理理形成成系列列，內(nèi)內(nèi)容上上保障障概念念、人人物和和實(shí)景景、銷銷售措措施和和活動(dòng)動(dòng)的三三段式式固定定形式式，特特別是是10月份份以前前不必必隨意意更改改廣告告風(fēng)格格價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)入市價(jià)價(jià)比同同區(qū)市市場(chǎng)價(jià)價(jià)提高高20%，，設(shè)置置較大大折扣扣空間間，隨隨認(rèn)簽簽時(shí)間間和開開盤次次數(shù)遞遞減；；從折折扣上上保持持價(jià)格格上升升（2002年年）。。至2003年年則視視情況況逐步步調(diào)升升價(jià)格格，并并嚴(yán)格格執(zhí)行行折扣扣，做做到平平開高高走，，具體價(jià)價(jià)格依依照開開盤前前1——2個(gè)個(gè)月的的市場(chǎng)場(chǎng)及走走勢(shì)確確定價(jià)格格控控制制配合供供貨量量進(jìn)行行，并并委派派專門門的價(jià)價(jià)格管管理員員掌握握，對(duì)對(duì)外宣宣傳價(jià)價(jià)一方方面依依策略略計(jì)劃劃發(fā)布布，另另一方方面依依業(yè)績績，調(diào)調(diào)高則則宣傳傳，調(diào)調(diào)低則則不宣宣傳。。價(jià)格計(jì)計(jì)劃采采用滾滾動(dòng)計(jì)計(jì)劃方方式，，每一一期制制定的價(jià)價(jià)格計(jì)計(jì)劃包包括三三個(gè)內(nèi)內(nèi)容：：a當(dāng)當(dāng)期價(jià)價(jià)格表表及折折扣說說明b預(yù)預(yù)期銷銷售順順序c銷銷控對(duì)對(duì)照的的下期期價(jià)格格預(yù)期期銷售手手段及及階段段安排排現(xiàn)場(chǎng)控控制采采用價(jià)價(jià)格和和批量量組合合總控控，在在價(jià)格格推出出上建建立調(diào)調(diào)整指指標(biāo)系系統(tǒng)，，并依依照組組合總總控結(jié)結(jié)果不不斷修修正指指標(biāo)系系統(tǒng)。。在認(rèn)購購開盤盤上為為適應(yīng)應(yīng)2002年的的房市市政策策，采采取客客戶搜搜集并并即時(shí)時(shí)多號(hào)號(hào)（三三套左左右））選定定，集集中開開盤抽抽簽選選號(hào)簽簽訂方方式。。在多號(hào)號(hào)選定定時(shí)給給出相相對(duì)統(tǒng)統(tǒng)一的的均價(jià)價(jià)或范范圍，，后據(jù)據(jù)選定定頻率率和范范圍決決定當(dāng)當(dāng)次推推出的的具體體價(jià)格格和數(shù)數(shù)量，，以提提高首首期銷銷售率率。階段安安排以以2——3個(gè)個(gè)月為為一期期進(jìn)行行選定定，開開盤時(shí)時(shí)以活活動(dòng)配配合為為主，，基本本以周周末、、節(jié)假假日為為開盤盤時(shí)機(jī)機(jī)，持持續(xù)一一周即即可。。銷售渠渠道安安排三級(jí)體體系深深入接接觸客客戶：：第一級(jí)級(jí)：交易功功能中中心———現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷銷售中中心，，完成活活動(dòng)及及論壇壇組織織之新新世界界品牌牌展示、、交易易洽談?wù)?、?shí)實(shí)景展展示、、場(chǎng)景景渲染及及辦公公五大大功能能；第二級(jí)級(jí)：以長期期固定定形式式在流流動(dòng)人人流量量大的公公眾地地點(diǎn)設(shè)設(shè)立固固定展展點(diǎn)，，建議在在火車車東站站、天天河商商城設(shè)設(shè)立外賣賣場(chǎng)；；第三級(jí)級(jí)：重點(diǎn)區(qū)區(qū)域展展示，，一方方面獨(dú)獨(dú)立全全面立體體的接接收咨咨詢，，另一一方面面，適當(dāng)布布設(shè)些些裝飾飾兼展展示雙雙重功功能的展展架，，在中中信、、金利利來等等寫字樓樓大堂堂，花花園酒酒店、、白天天鵝、中中國大大酒店店等大大堂設(shè)設(shè)立流流動(dòng)的短短期循循環(huán)展展示窗窗口銷售售渠渠道道包包裝裝1、模模型區(qū)區(qū)設(shè)在在銷售售中心心功能能轉(zhuǎn)換換的聯(lián)聯(lián)結(jié)地地段。。大模模型為為龍頭頭，小小模型型隨內(nèi)內(nèi)環(huán)境境擺放放，包包括珠珠江新新城市市區(qū)規(guī)規(guī)劃模模型，，本項(xiàng)項(xiàng)目社社區(qū)規(guī)規(guī)劃模模型，，園林林效果果模型型、每每棟的的分戶戶模型型；2、電電子虛虛擬演演示系系統(tǒng)與與模擬擬小區(qū)區(qū)網(wǎng)相相結(jié)合合，內(nèi)內(nèi)容有有廣州州城市市介紹紹、珠珠江新新城由由來、、廣州州2010年發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃、、實(shí)時(shí)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)及凱凱旋新新世界界廣場(chǎng)場(chǎng)大事事紀(jì)部部分；；3、細(xì)細(xì)膩周周到的的酒店店式售售賣服服務(wù)提提前到到位；；4、充充分利利用社社區(qū)的的智能能管理理服務(wù)務(wù)；5、宣宣傳資資料、、手提提袋、、樓書書、VCD、臺(tái)臺(tái)歷；；6、示示范單單位1房、、4房房、3房、、2房房單身身公寓寓；7、L13區(qū)的的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境必須須成形形，并并盡可可能在在6月底完完成L4和和L8區(qū)環(huán)環(huán)境景景觀賣點(diǎn)組組合與與增長長推動(dòng)動(dòng)時(shí)間：：2002年3月—5月賣點(diǎn)：：A、珠珠江新新城CBD廣闊闊前景景B、廣廣州國國際化化大都都市品品質(zhì)，，珠江江新城城CBD高高知本本人才才集居地地特性性C、珠珠江新新城唯唯一超超大型型統(tǒng)一一規(guī)劃劃社區(qū)區(qū)D、獨(dú)獨(dú)一無無二城城市區(qū)區(qū)域廣廣場(chǎng)，，國際際商業(yè)業(yè)氛圍圍E、法法蘭西西風(fēng)景景、五五層立立體綠綠化F、六六星級(jí)級(jí)服務(wù)務(wù)，24小小時(shí)管管家服服務(wù)G、集集成智智能化化管理理，安安心無無憂H、國國際商商務(wù)會(huì)會(huì)所，，洲際際資訊訊中心心時(shí)間：：2002年6月——7月月階段首首度開開盤促銷設(shè)立創(chuàng)創(chuàng)富基基金，，邀請(qǐng)請(qǐng)讀者者參加加開盤盤儀式式；中國CBD中CLD物業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；軟性文文章炒炒作凱凱旋新新世界界酒店店式花花園公公寓；；推動(dòng)第第二季季度WTO近況況炒作作和外外資進(jìn)進(jìn)駐動(dòng)動(dòng)向。。賣點(diǎn)法蘭西西風(fēng)景景、五五層立立體綠綠化六星級(jí)級(jí)服務(wù)務(wù)，24小小時(shí)管管家服服務(wù)集成智智能化化管理理，安安心無無憂國際商商務(wù)會(huì)會(huì)所，，洲際際資訊訊中心心新世界界實(shí)力力展示示，名名家典典范社區(qū)建建設(shè)建建議針對(duì)豪豪華公公寓的的租賃賃客，，在社社區(qū)軟軟件上上加大吸吸引力力：一、商商業(yè)廣廣場(chǎng)必必須是是龍頭頭、是是核心心。二、會(huì)會(huì)所必必須在在經(jīng)營營方式式、種種類上上作為為商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)的補(bǔ)補(bǔ)充。。三、智智能化化與物物管服服務(wù)相相結(jié)合合四、社社區(qū)幼幼兒園園一方方面要要借助助社區(qū)區(qū)內(nèi)的的智能能設(shè)施走走智能能化教教學(xué)路路線，，同時(shí)時(shí)要有有國際際交流的的思想想五、在在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)問題題上，，發(fā)展展商應(yīng)應(yīng)有準(zhǔn)準(zhǔn)備，，商業(yè)部部分的的租金金前期期可能能為培培養(yǎng)市市場(chǎng)會(huì)會(huì)相對(duì)低低，甚甚至很很低。物管管建建議議必須是是國際際星級(jí)級(jí)酒店店式的的管理理服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)必必須體體現(xiàn)一一話通通形式式，一一切聽聽指令令，并提供供24小時(shí)時(shí)服務(wù)務(wù)會(huì)所所建建議議依托商商業(yè)設(shè)設(shè)立小小型便便利店店；依據(jù)功功能劃劃分在在“國國際人人俱樂樂部””統(tǒng)一一引領(lǐng)領(lǐng)下，分分設(shè)商商務(wù)俱俱樂部部、健健美俱俱樂部部、財(cái)財(cái)智俱俱樂部部、生生活服服務(wù)部部；在分布布上依依照動(dòng)動(dòng)靜分分離、、成員員構(gòu)成成分離離、內(nèi)內(nèi)外分分離的的原則則：在現(xiàn)在在四個(gè)個(gè)分會(huì)會(huì)所的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加加上L4區(qū)區(qū)架空空層分分成五五個(gè)功功能區(qū)區(qū)，L8區(qū)區(qū)分別別為商商務(wù)港港和智智能資資訊、、桑拿拿休閑閑、餐餐飲娛娛樂、、健美美運(yùn)動(dòng)動(dòng)、社社區(qū)活活動(dòng)，，生活活服務(wù)務(wù)則在在L4區(qū)架架空層層。智能化化建議議是家居居的智智能型型享受受與管管理，，如家家電及及時(shí)控控制、、安全全智能能、管管理消消費(fèi)一一卡通通等；；二是資資訊的的智能能服務(wù)務(wù)，如如資訊訊中心心（協(xié)協(xié)議接接駁））、社社區(qū)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)交交流，，適時(shí)時(shí)資訊訊采集集，個(gè)個(gè)人公公司業(yè)業(yè)務(wù)等等；三是發(fā)發(fā)展接接口的的能動(dòng)動(dòng)管理理，可可隨時(shí)時(shí)接駁駁家庭庭和個(gè)個(gè)人的的其他他智能能服務(wù)務(wù)申請(qǐng)請(qǐng)、特特別是是將來來小區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)的功功能擴(kuò)擴(kuò)充。。方法法二二以唯一一直通通南北北的低低密、、低容容、高高環(huán)境境為基基礎(chǔ)的的品質(zhì)質(zhì)推廣廣。以以創(chuàng)富富會(huì)和和創(chuàng)富富基金金為引引爆點(diǎn)點(diǎn)，突突出財(cái)財(cái)智社社區(qū)形形象和和6H物業(yè)業(yè)理。。依次由由北到到南，，分四四步推推廣。。即景景觀洋洋房———花花園洋洋房———商商住多多層、、電梯梯洋房房、服服務(wù)公公寓———清清尾或或保留留出租租并開開發(fā)L13區(qū)。。營銷銷方方向向舒適生生活適適度交交流，，商務(wù)務(wù)學(xué)習(xí)習(xí)為核核心的高高知知本國國際花花園城城市場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略主主攻點(diǎn)點(diǎn)高效工工作之之下生生活服服務(wù)和和環(huán)境境造就就的自我學(xué)學(xué)習(xí)與與發(fā)展展；在在生活活上、、在職職業(yè)上上、在交流流上的的群聚聚需要要形象象紅紅線線創(chuàng)富會(huì)會(huì)與創(chuàng)創(chuàng)富基基金所所支撐撐的國國際人人生活標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)系系列展開方方式以創(chuàng)富基金金或財(cái)智、、財(cái)經(jīng)周刊刊等演繹或以國際人人的故事進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)描描述而演繹，貫穿出出推進(jìn)的節(jié)節(jié)奏和各期期賣點(diǎn)及活活動(dòng)。目標(biāo)客戶群群尋找采用合辦創(chuàng)創(chuàng)業(yè)與財(cái)富富雜志,發(fā)發(fā)行偏向于于外資企業(yè)，，私營業(yè)主主，特別是是天河北高高檔寫字樓；；各期論壇壇及?？瘍?nèi)內(nèi)容依客戶戶群偏向而調(diào)調(diào)整入市時(shí)時(shí)機(jī)2002年年9月—10份入市市入市態(tài)勢(shì)原原則以CBD物物業(yè)板塊領(lǐng)領(lǐng)頭盤入市市；以CBD標(biāo)標(biāo)志物業(yè)（（住宅）入入市；以CBD區(qū)區(qū)位價(jià)值為為依托的景景觀（園景景、內(nèi)園景）條條件入市；；以新熱點(diǎn)的的物業(yè)類型型入市并加加以引導(dǎo)房市流行和和保障細(xì)分分群體新鮮鮮度原則；；保留后續(xù)力力量和可調(diào)調(diào)控空間，，形成多次次開盤的節(jié)節(jié)奏，做到到開合自如如；具備足夠的的媒介炒作作空間和展展示點(diǎn)；客戶群相應(yīng)應(yīng)聚集，首首度開盤必必須一炮走走紅,，無無論銷售多多少,首先先必須講求求銷售率；；發(fā)展商的品品牌親和力力必須有一一定的顯現(xiàn)現(xiàn)做勢(shì)時(shí)時(shí)機(jī)2002年年8—10月中旬第第一階階段（L4及L8區(qū)區(qū)）2002年年11—12月底第第二階段（（L4區(qū)））2003年年1—2月月中旬第第三三階段（L4區(qū)）2003年年3月—6月，8——11月，，11月——2004年2月分三個(gè)階階段（L4—L8——清尾）做勢(shì)方方式以客戶搜尋尋活動(dòng)、公公司品牌活活動(dòng)及促銷銷活動(dòng)為主主，配合相相對(duì)均衡的的系列廣告告發(fā)布進(jìn)行行，保持控控制的相對(duì)對(duì)靈活性。。在社會(huì)話題題和?？l(fā)發(fā)行的同時(shí)時(shí)，進(jìn)行相當(dāng)密密度的樓盤盤價(jià)值概念念炒作，配以相應(yīng)的的客戶搜尋尋和公司品品牌形象及及親和力活動(dòng)進(jìn)行行首度開盤盤前的做勢(shì)勢(shì)，而后轉(zhuǎn)變?yōu)闉榭蛻羲褜せ顒?dòng)和促促銷活動(dòng)為為主，配合相對(duì)集集中的廣告告發(fā)布來維維系銷售節(jié)節(jié)奏并控制項(xiàng)目品品牌培養(yǎng)質(zhì)質(zhì)量。媒體選擇與與組合報(bào)紙雜志：：廣州日?qǐng)?bào)、、羊城晚報(bào)報(bào)，大量選選用財(cái)經(jīng)周周刊，經(jīng)理理人雜志，，時(shí)尚雜志志、股票證證券等專業(yè)業(yè)時(shí)尚雜志志，股票證證券等專業(yè)業(yè)時(shí)尚刊物物，電子媒體：：建立銷售路路演網(wǎng)站配配合廣東衛(wèi)衛(wèi)視和廣州州有線臺(tái)，，同時(shí)在各各類上流社社會(huì)活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所派發(fā)資資料（內(nèi)部部展示性派派發(fā)）設(shè)立立直通上門門服務(wù)。戶外：以中信廣場(chǎng)場(chǎng)為中心，，在方圓二二公里范圍內(nèi)樹立立大型戶外外廣告牌、、公汽候車車亭廣告，公公汽站牌并并選取經(jīng)過過天河北的的一路大巴投投放流動(dòng)車車身廣告。。廣告表現(xiàn)形形式報(bào)紙：力求大氣經(jīng)經(jīng)典，版面面大小、風(fēng)風(fēng)格要統(tǒng)一一，內(nèi)容表表達(dá)同時(shí)刊刊登中、英英文，突出出國際化風(fēng)風(fēng)格，大小小以1/3以上版面面為佳，采采用黑白廣廣告體現(xiàn)品品味內(nèi)涵。。雜志及電子子媒體：多以現(xiàn)場(chǎng)景景觀為制作作原素，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目形形象，硬性性廣告推行行采用實(shí)景景和人物（（不同的））黑白藝術(shù)術(shù)處理形成成系列，內(nèi)內(nèi)容上保障障概念、人人物和實(shí)景景、銷售措措施及活動(dòng)動(dòng)的三段式式固定形式式，特別是是10月份份以前不必必隨意更改改廣告風(fēng)格格。價(jià)格走走勢(shì)入市價(jià)比同同區(qū)市場(chǎng)價(jià)價(jià)高25——30%，，并執(zhí)行較較小的折扣扣，以配合合推進(jìn)時(shí)保保持折扣的的一致及調(diào)調(diào)低標(biāo)準(zhǔn)售售價(jià)的可能能（依供求求關(guān)系確定定比例）。。價(jià)格控控制配合供貨量量進(jìn)行、價(jià)價(jià)格由項(xiàng)目目部委派專專門的價(jià)格格管理員掌掌握，對(duì)外外宣傳的價(jià)價(jià)格一方面面依策略計(jì)計(jì)劃發(fā)布，，另一方面面依業(yè)績，，調(diào)高的宣宣傳，調(diào)低低的則不宣宣傳。價(jià)格計(jì)劃采采用滾動(dòng)計(jì)計(jì)劃方式，，每一期制制定的價(jià)格格計(jì)劃必須須包括三個(gè)個(gè)內(nèi)容，當(dāng)當(dāng)期價(jià)格表表及折扣說說明，預(yù)計(jì)計(jì)銷售順序序可能情況況，銷控對(duì)對(duì)照的下期期價(jià)格預(yù)期期，以便于下期期執(zhí)行價(jià)格格表及折扣扣說明的制制定時(shí)比較較。銷售手段及及階段安排排現(xiàn)場(chǎng)控制采采用價(jià)格和和批量組合合總控，在在價(jià)格推出出上建立調(diào)調(diào)整指標(biāo)系系統(tǒng)并依照照組合總控控制結(jié)果不不斷修正指指標(biāo)系統(tǒng)。。在認(rèn)購開盤盤上為適應(yīng)應(yīng)2002年的房市市政策，采采取客戶搜搜集并及時(shí)時(shí)多號(hào)（三三套左右））選定，集集中開盤抽抽簽選號(hào)簽簽訂方式。。在多號(hào)選定定時(shí)給出相相對(duì)統(tǒng)一的的均價(jià)或范范圍，后據(jù)據(jù)選定頻率率和范圍決決定當(dāng)次推推出的具體體價(jià)格和數(shù)數(shù)量，以提提高首期銷銷售率。階段安排以以2—3個(gè)個(gè)月為一期期進(jìn)行選定定，開盤時(shí)時(shí)以活動(dòng)配配合為主，，基本以周周末、節(jié)假假日為開盤盤時(shí)機(jī)，持持續(xù)一周即即可。銷售渠道安安排三級(jí)體系深深入接觸客客戶第一級(jí)：交交易功能中中心——即即現(xiàn)場(chǎng)銷售售中心，完完成活動(dòng)及及論壇組織織新世界品品牌展示、、交易洽談?wù)?，?shí)景展展示和場(chǎng)景景渲染及辦辦公五大功功能；第二級(jí)：以以長期固定定形式在流流動(dòng)人口量量大的地方設(shè)設(shè)立固定展展點(diǎn)，建議議在火車東東站，天河商商城設(shè)立外外賣場(chǎng)；第三級(jí)：重重點(diǎn)區(qū)域展展示，一方方面獨(dú)立的的全面立體體的接收咨咨詢，另一一方面，適適當(dāng)布設(shè)裝裝飾與展示示雙重功能能的展架，，在中信大大廈、金利利來等寫字字樓大堂、、花園酒店店、白天鵝鵝酒店、中中國大酒店店等大堂設(shè)設(shè)立流動(dòng)的的短期循環(huán)環(huán)展場(chǎng)。銷售渠道包包裝1、模型區(qū)區(qū)設(shè)在銷售售中心功能能轉(zhuǎn)換的聯(lián)聯(lián)結(jié)地段，，大模型為為龍頭，小小模型隨內(nèi)內(nèi)環(huán)境擺放放，包括珠珠江新城市市區(qū)規(guī)劃模模型，本項(xiàng)項(xiàng)目社區(qū)規(guī)規(guī)劃模型，，園林環(huán)境境模型、每每棟的分戶戶模型；2、電子協(xié)協(xié)助介紹系系統(tǒng)與模擬擬小區(qū)網(wǎng)相相結(jié)合，內(nèi)內(nèi)容為廣州州城市介紹紹、珠江新新城由來，，廣州2010年發(fā)發(fā)展規(guī)劃及及實(shí)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)態(tài)，凱凱旋新世界界廣場(chǎng)大事事紀(jì)部分；；3、細(xì)膩周周到的酒店店式售賣服服務(wù)提前到到位；4、充分利利用社區(qū)的的智能管理理服務(wù)；5、宣傳資資料、手提提袋、樓書書、VCD、臺(tái)歷；；6、示范單單位一房、、四房、三三房、二房房、單身公寓；7、、L4區(qū)區(qū)的的環(huán)環(huán)境境必必須須做做出出來來；；L4、、L8區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境六月月底底也也要要做做出出來來。。賣點(diǎn)組各與增增長推動(dòng)時(shí)間：2002年8月—12月內(nèi)容：闡述南中國核核心CBD之之CLD概念念，創(chuàng)富雜志推出賣點(diǎn)：A、珠江新城城CBD廣闊闊前景。B、廣州國際際化大都市品品質(zhì)，珠江新新城CBD高高知本人人才的集居地地。C、珠江新城城唯一統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃的大型社社區(qū)。D、獨(dú)一無二二城市區(qū)域廣廣場(chǎng)，國際商商業(yè)氛圍。E、戶戶朝南南，順風(fēng)順?biāo)現(xiàn)、法蘭西風(fēng)風(fēng)景、五層立立體綠化G、超寬間距距，400余余米的視覺私私密時(shí)間：2002年10月——12月首度開盤內(nèi)容：借助創(chuàng)富基金金的設(shè)立和創(chuàng)創(chuàng)富雜志的宣宣傳基礎(chǔ)轉(zhuǎn)換換；配合舉行廣州州冬季高爾夫夫球賽，珠江江藝術(shù)節(jié)，新新世界之旅，，凱旋音樂會(huì)會(huì)等刺激人氣氣。賣點(diǎn)：A、珠江新城城CBD廣闊闊前景B、廣州國際際化大都市品品質(zhì)，珠江新新城CBD高高知本人才集居地C、集成智能能管理，安心心無憂D、國際商務(wù)務(wù)會(huì)所，洲際際資訊中心E、新世界實(shí)實(shí)力展，名家家典范F、法國頂級(jí)級(jí)景觀規(guī)劃，，品味國際G、巴馬丹拿拿名牌設(shè)計(jì)，，巧斧功成社區(qū)建設(shè)建議議針對(duì)豪華公寓寓的租賃客，，在社區(qū)軟件件上加大吸引力：：第一、商業(yè)廣廣場(chǎng)必須是龍龍頭、是核心心。第二、會(huì)所必必須在經(jīng)營方方式，種類上上作為商業(yè)廣廣場(chǎng)的補(bǔ)充。第三、智能化化與物管服務(wù)務(wù)相結(jié)合。。第四、社區(qū)內(nèi)內(nèi)的幼兒園一一方面要借助助社區(qū)內(nèi)的智智能設(shè)施走智智能化教學(xué)的的路子，同時(shí)時(shí)要有國際交交流的思想第五、關(guān)于商商業(yè)業(yè)態(tài)問題題，首先發(fā)展展商要有準(zhǔn)備備，其次是商商業(yè)部分的租租金可能前期期為了培養(yǎng)市市場(chǎng)會(huì)相對(duì)的的低，甚至很很低。商業(yè)業(yè)態(tài)建議議第一種是適合合于居住的生生活便利商業(yè)業(yè)，以服務(wù)高高尚住宅區(qū)為為重點(diǎn)。第二種是走極極端專業(yè)化的的路子，如建建設(shè)西餐街，，美食廣場(chǎng)、、酒吧街或名名牌服裝店等等。第三種業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)是以名店店為基礎(chǔ)形象象、公布三三、四種品品牌業(yè)態(tài)，如如按東西兩部部分成名食城城或西餐街和和以品牌服裝裝、化妝品、、美容美發(fā)等等為主的美麗麗前線。物管建議議物業(yè)管理主要要強(qiáng)調(diào)便利，，隨叫隨到服服務(wù)和有檔次次的管理形象象會(huì)所建議議依托商業(yè)設(shè)立立小型的日雜雜服務(wù)和內(nèi)部部社區(qū)服務(wù)，，依據(jù)功能劃劃分在“國際際人俱樂部””的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，分為商商務(wù)俱樂部、、健美俱樂部部、財(cái)智俱樂樂部、生活服服務(wù)部采取合的原則則，將現(xiàn)有的的四個(gè)分會(huì)所所合成兩個(gè)大大的會(huì)所，向向空間要面積積，加上L4區(qū)架空層分分成三個(gè)功能能區(qū)；L8區(qū)區(qū)東西兩端一一端為商務(wù)資資訊和餐飲娛娛樂；另一端端為健美運(yùn)動(dòng)動(dòng)、桑拿和社社區(qū)活動(dòng)，L4區(qū)地上架架空層仍為生生活服務(wù)部。。智能化建建議突出居家智能能，物管智能能、資訊智能能如：家居的智智能型享受與與管理，家電電實(shí)時(shí)控制、、安防報(bào)警系系統(tǒng)。謝謝12月-2209:55:1409:5509:5512月-2212月-2209:5509:5509:55:1412月-2212月-2209:55:142022/12/319:55:149、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。09:55:1409:55:1409:5512/31/20229:55:14AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2209:55:1409:55Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。09:55:1409:55:1409:55Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2209:55:1409:55:14December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20229:55:14上上午09:55:1412月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:55上上午12月-2209