限購對房地產(chǎn)市場的影響逐步顯現(xiàn)近日，新的“限購”城市逐個亮相，這意味著限購令的力度連續(xù)加強和延長。就昆明而言，從最近的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，“低迷”已經(jīng)成為其真實寫照，昆明理工高校房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈認(rèn)為，“限購”對房地產(chǎn)市場的影響正在逐步顯現(xiàn)，住宅無疑是受影響較多的部分，而現(xiàn)在購房的人或許由三種人構(gòu)成。

對住宅影響大于商業(yè)

“限購令執(zhí)行下來有一個過程?！编嚂杂f道，今年3、4月份，昆明版限購令剛出臺的一段時間里，樓市無論是成交量和成交額都還處于一個相對正常的范圍，也有房地產(chǎn)商參加土地的“招拍掛”?！斑@說明那時候房地產(chǎn)商還是比較看好市場前景，覺得限購令只是一個臨時和階段性的政策?！?/p>

不過這種狀況從下半年消失較大變化，由于從前一批執(zhí)行限購令的城市效果并不明顯，同時也為了防止二三線城市房價被推高，國家加強了限購令實施的力度，從時間上到空間上連續(xù)加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，近日新的限購城市已經(jīng)間續(xù)消失，而之前出臺限購令的城市也開頭“出效果”。

“昆明現(xiàn)在就處在一個‘出效果’的階段?！编嚂杂硎?，從近期推出的項目來看，消失了“銷售節(jié)奏放慢，成交量平穩(wěn)或者下降”的一種趨勢，而受到這種趨勢影響大部分就是住宅。

這種低迷實際也開頭影響到商業(yè)地產(chǎn)。

鄧曉盈說：“從現(xiàn)在狀況來看，商業(yè)地產(chǎn)的確還是受到追捧，在沒有一個較好的資金投向狀況下，投資者對商業(yè)地產(chǎn)有一個追捧的勢頭，但這種勢頭估量也在漸漸減弱?！?/p>

她分析，最近幾年昆明的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量很大，但商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要時間培育和資金沉淀，投資者就會考慮新的商業(yè)項目是否具備投資的價值，除非這些項目的地段、商圈氛圍都比較好，有老商業(yè)圈的延長和帶動，這樣的項目才能給投資者以信念?！八袁F(xiàn)在投資者對商業(yè)項目也不會很盲從、沖動地去投資了，也會考慮從中更好地去選擇?！编嚂杂f道。

購房者或三種人構(gòu)成

在房地產(chǎn)目前一種處于“僵局”的狀況下，鄧曉盈認(rèn)為一部分購房者要滿意自己的“即時用房”，仍舊得選擇購買商品房。同時還有這樣一部分群體，收入不算太高，但也不能保證自己獲得保障房資格，也會選擇直接購買商品房。這為第一種狀況。

其次種狀況，是有的群體對于“產(chǎn)權(quán)”的“追求”，需要購買商品房?！拔覀兊纳钣^念、習(xí)慣，長期以來社會文化、家庭文化給的熏陶，有這樣一種觀念，一個人能不能穩(wěn)定、立業(yè)，前提條件肯定是安居，而安居的最大條件就是有自己的房產(chǎn)?！编嚂杂J(rèn)為，目前我們的租賃市場的不規(guī)范、不誠信問題打算了租房并不能帶給人“平安、穩(wěn)定”的感覺，只有擁有自己的“產(chǎn)權(quán)”才能獲得“安居”的狀態(tài)，在保障房尚不能足量保障的狀況下，有條件的人群還是需要購買商品房。

另外一種狀況就是改善性住房需求。鄧曉盈認(rèn)為，購房者中還有一部分就是為了改善自己的居住條件購買住房的人，在限購令下“以小換大”“以舊換新”，他們對于住房的需求從保障生存變?yōu)樽非笫孢m的生活。

保障房與商品房“兩條腿走路”

假如跳消失在房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，站在國家“保障民生”的角度來看，鄧曉盈認(rèn)為房地產(chǎn)市場的格局正朝一個好的方向轉(zhuǎn)變。

“我們上半年統(tǒng)計的保障性房的開工率不到30%，但是我們這段時間的統(tǒng)計顯示這個指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到70%，從30%到70%的比例，真是有點跨越式的提高?！编嚂杂硎纠ッ鞅Ｕ戏康拈_工速度非常驚人，有了一個良好的開頭，她盼望能在一段時間后看到保障房間續(xù)進(jìn)入市場。

“這對許多需要住房的一般群體來說，增加了一個選擇渠道?！编嚂杂f。

與此同時，保障房進(jìn)入市場將轉(zhuǎn)變目前房地產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一的格局。“對于房地產(chǎn)市場格局，一塊是商品住宅市場，一塊渠道是保障住房市場，這是必定的趨勢?！编嚂杂硎?，要完成這種格局在時間上各個城市會有所不同，從實際狀況來看，昆明可能要3年甚至4年時間、在十二五期間完全形成這個市場格局，而且比例能夠達(dá)到一種比較抱負(fù)的狀態(tài)。

“比如商品房市場占50%，我