房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專案培訓(xùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．1．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1．房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng)房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差萬(wàn)別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場(chǎng)供求圈小，市場(chǎng)輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場(chǎng)所包括的范圍越大，對(duì)房地產(chǎn)投資者的意義就越小。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題3．房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說(shuō)產(chǎn)品之間不可替代。

2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題4．地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會(huì)形成對(duì)該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對(duì)土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國(guó)家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。我國(guó)的土地市場(chǎng)總體上是由國(guó)家直接經(jīng)營(yíng)的壟斷市場(chǎng)。此外，地產(chǎn)市場(chǎng)交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者較一般市場(chǎng)大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題5．房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過(guò)程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，是權(quán)益的讓渡市場(chǎng)。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題6．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過(guò)于求時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，雖然開(kāi)發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求拿出產(chǎn)品來(lái)投放市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．1．2房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率

市場(chǎng)效率，是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場(chǎng)價(jià)格最新信息的時(shí)間通?？梢杂檬袌?chǎng)效率來(lái)衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言（如證券市場(chǎng)），房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題1．房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因1）在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。3）房地產(chǎn)交易過(guò)程較為復(fù)雜。4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。5）有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．市場(chǎng)的低效率與投資機(jī)會(huì)正因?yàn)槭袌?chǎng)效率的低下，才造成了對(duì)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的困難，才帶來(lái)了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過(guò)從事投資、租賃和開(kāi)發(fā)等活動(dòng)以謀取利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)。在一個(gè)效率較高的市場(chǎng)上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)目較為困難，而在效率較低的市場(chǎng)上，則可以通過(guò)細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)低效率的市場(chǎng)，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)就格外需要市場(chǎng)研究和分析。2．1房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的一般般問(wèn)題2．1．3房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的分類按房地產(chǎn)用途途劃分，房地地產(chǎn)市場(chǎng)可分分為：1）居住物業(yè)業(yè)市場(chǎng)居住物業(yè)一般般是指供人們們生活居住的的建筑，包括括普通住宅、、公寓、別墅墅等。2）商業(yè)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)有時(shí)時(shí)也稱收益性性物業(yè)或投資資性物業(yè)，包包括酒店、寫寫字樓、零售售商業(yè)用房（（店鋪、超市市、購(gòu)物中心心等）、出租租商住樓等。。位置對(duì)于這這類物業(yè)有著著特殊的重要要性。2．1房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的一般般問(wèn)題3）工業(yè)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)工業(yè)物業(yè)通常常是為人類的的生產(chǎn)活動(dòng)提提供入住空間間，包括工業(yè)業(yè)廠房、高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用用房、研究與與發(fā)展用房（（又稱工業(yè)寫寫字樓）、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用房等。。4）特殊物業(yè)業(yè)市場(chǎng)對(duì)于賽馬場(chǎng)、、高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、汽車加油油站、飛機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、車站、碼碼頭、高速公公路、橋梁、、隧道等物業(yè)業(yè)，常稱為特特殊物業(yè)。2．1房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的一般般問(wèn)題5）土地市場(chǎng)場(chǎng)在我國(guó)，土地地市場(chǎng)是指以以城鎮(zhèn)土地使使用權(quán)為對(duì)象象進(jìn)行交易的的市場(chǎng)。土地地的征購(gòu)、土土地的出讓、、土地的轉(zhuǎn)讓讓這三者均屬屬土地市場(chǎng)的的內(nèi)容。房地產(chǎn)投資分分析主要側(cè)重重于前兩類市市場(chǎng)的分析。。2．1房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的一般般問(wèn)題2．按房地產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)買者的目目的劃分，房房地產(chǎn)市場(chǎng)可可分為：1）房地產(chǎn)自自用市場(chǎng)自用型購(gòu)買者者將房地產(chǎn)作作為一種耐用用消費(fèi)品，目目的在于滿足足自身生活或或生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)對(duì)入住空間的的需要。2．1房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的一般般問(wèn)題2）房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)投資型購(gòu)買者者將房地產(chǎn)作作為一種投資資工具，目的的在于將購(gòu)入入的房地產(chǎn)出出租經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售，并從中中獲得投資收收益。房地產(chǎn)投資分分析更側(cè)重于于第二類市場(chǎng)場(chǎng)。2．1房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的一般般問(wèn)題3．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬交易的的內(nèi)容劃分，，房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)可分為：1）租賃市場(chǎng)場(chǎng)租賃市場(chǎng)是對(duì)對(duì)不同類型房房地產(chǎn)的使用用權(quán)進(jìn)行一定定期限和方式式的有償轉(zhuǎn)讓讓的市場(chǎng)。2）產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)進(jìn)行買賣的的市場(chǎng)。2．2房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析2．2．1房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的必要性性房地產(chǎn)項(xiàng)目的的市場(chǎng)分析是是在投資決策策確定之前，，調(diào)查市場(chǎng)情情況、了解項(xiàng)項(xiàng)目背景資料料、辨識(shí)投資資風(fēng)險(xiǎn)、選擇擇投資機(jī)會(huì)的的過(guò)程。市場(chǎng)分析的必必要性表現(xiàn)在在以下幾方面面：一是房地產(chǎn)投投資決策需要要市場(chǎng)分析。。二是房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理需要要市場(chǎng)分析。。三是房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格策略的制制定需要市場(chǎng)場(chǎng)分析。2．2房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析2．2．2房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的限度1．市場(chǎng)分析析的限制由于以下幾方方面的限制，，市場(chǎng)分析的的效果有時(shí)并并不如我們想想象的那么好好。1）費(fèi)用的限限制2）時(shí)間的限限制3）技能的限限制4）偏好的限限制市場(chǎng)分析可以以提供重要的的資料與客觀觀的報(bào)告供投投資者或決策策者參考，但但它并不能代代替投資者和和決策者作決決策。2．2房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析2．市場(chǎng)分析析的程度進(jìn)行市場(chǎng)分析析的目的是想想使投資項(xiàng)目目的現(xiàn)金流量量及市場(chǎng)價(jià)值值的變化預(yù)測(cè)測(cè)的準(zhǔn)確，以以使自己在開(kāi)開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)或或持有期內(nèi)獲獲得最大利潤(rùn)潤(rùn)。如果想做，，市場(chǎng)分析析是無(wú)止境境的。因此此，在分析析到一定階階段時(shí)，會(huì)會(huì)有一個(gè)點(diǎn)點(diǎn)使市場(chǎng)分分析所需的的成本超過(guò)過(guò)收益。這這就說(shuō)明，，即使上面面所述的四四個(gè)限制均均不存在，，也仍然有有一個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)分析的合合理程度問(wèn)問(wèn)題。從圖2-2我們可以以看出，只只有當(dāng)市場(chǎng)場(chǎng)分析的收收益超過(guò)該該分析所花花費(fèi)的成本本時(shí)，市場(chǎng)場(chǎng)分析才是是合算的。。收益市場(chǎng)研究的深度M成本總成本總利潤(rùn)成本利潤(rùn)凈利潤(rùn)圖2-2市市場(chǎng)分分析的成本本、效益示示意圖2．2房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析2．2．3房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析的的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的內(nèi)內(nèi)容主要是是市場(chǎng)調(diào)查查與市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)。房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)測(cè)包括房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的調(diào)查查與預(yù)測(cè)、、房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況的的調(diào)查與預(yù)預(yù)測(cè)。1．房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境境的調(diào)查與與預(yù)測(cè)投資環(huán)境是是指擬投資資的地域（（國(guó)家、地地區(qū)、城市市或街區(qū)））在一定時(shí)時(shí)期內(nèi)所具具有的能決決定和制約約項(xiàng)目投資資的各種外外部境況和和條件的總總和。2．2房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析對(duì)投資環(huán)境境的調(diào)查和和預(yù)測(cè)，一一般是指對(duì)對(duì)下列各環(huán)環(huán)境的調(diào)查查和預(yù)測(cè)：：1）政治環(huán)環(huán)境2）法律環(huán)環(huán)境3）經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4）文化環(huán)環(huán)境5）自然環(huán)環(huán)境6）規(guī)劃環(huán)環(huán)境7）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施環(huán)境2．2房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀況況的調(diào)查與與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況的調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)測(cè)應(yīng)在房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境調(diào)查與與預(yù)測(cè)的基基礎(chǔ)上進(jìn)行行。如果一份市市場(chǎng)分析報(bào)報(bào)告能說(shuō)明明上述所有有的問(wèn)題當(dāng)當(dāng)然更好，，但實(shí)際上上，不是每每一個(gè)項(xiàng)目目都必須把把所有信息息都調(diào)查分分析得面面面俱到———這既不太太可能，有有時(shí)也沒(méi)有有必要。2．2房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析3．房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目在不不同階段進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)分分析的要點(diǎn)點(diǎn)1）房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目定位位階段該階段的市市場(chǎng)調(diào)查分分析除了進(jìn)進(jìn)行公開(kāi)在在售項(xiàng)目基基本數(shù)據(jù)的的調(diào)查、市市場(chǎng)供求研研究之外，，還包括項(xiàng)項(xiàng)目的細(xì)分分市場(chǎng)分析析、目標(biāo)市市場(chǎng)狀況，，消費(fèi)者活活動(dòng)、購(gòu)買買動(dòng)機(jī)、傾傾向、決策策等心理過(guò)過(guò)程的分析析。2．2房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析2）房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)推廣階段段該階段的市市場(chǎng)調(diào)查分分析除了進(jìn)進(jìn)行在售項(xiàng)項(xiàng)目基本數(shù)數(shù)據(jù)的調(diào)查查、市場(chǎng)供供求研究之之外，還包包括特定項(xiàng)項(xiàng)目的銷售售狀況、價(jià)價(jià)格調(diào)查、、目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者的特征征研究，以以及用科學(xué)學(xué)方法收集集消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買以及使使用產(chǎn)品的的事實(shí)、意意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)機(jī)等有關(guān)資資料，并予予以分析研研究。2．2房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析3）房地產(chǎn)產(chǎn)銷售階段段該階段的市市場(chǎng)調(diào)查分分析主要包包括房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目廣告告策略在目目標(biāo)市場(chǎng)中中的反應(yīng)和和收效情況況，收集并并充分研究究所收集到到的資料，，了解公司司營(yíng)銷計(jì)劃劃的執(zhí)行情情況、市場(chǎng)場(chǎng)上其他在在售項(xiàng)目的的主要營(yíng)銷銷手段和銷銷售狀況、、價(jià)格走勢(shì)勢(shì)等；此外外還包括消消費(fèi)者購(gòu)買買商品的動(dòng)動(dòng)機(jī)以及使使用商品的的事實(shí)情況況調(diào)查分析析。2．2房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析4）房地產(chǎn)產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分析析具體內(nèi)容包包括房地產(chǎn)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過(guò)過(guò)程中價(jià)格格調(diào)查、成成交客戶調(diào)調(diào)查和區(qū)域域調(diào)查以及及競(jìng)爭(zhēng)狀況況調(diào)查。2．2房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析2．2．4房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析中中的信息類類型1．從投資資者的角度度看，分為為三個(gè)類型型。1）是與宏宏觀環(huán)境相相關(guān)的信息息，如政治治法律環(huán)境境、經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境。2）是與區(qū)區(qū)域環(huán)境有有關(guān)的信息息。3）是與投投資項(xiàng)目直直接相關(guān)的的信息。2．2房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析2．從市場(chǎng)場(chǎng)分析的角角度看，市市場(chǎng)信息分分為四個(gè)方方面。1）房地產(chǎn)產(chǎn)需求方面面的信息。。2）房地產(chǎn)產(chǎn)供給方面面的信息。。3）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)交易易方面的信信息。4）其他信信息。2．3房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的方法法與程序2．3．1房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查的的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查是以以房地產(chǎn)為為特定對(duì)象象，對(duì)相關(guān)關(guān)的市場(chǎng)信信息進(jìn)行系系統(tǒng)的收集集、整理、、記錄和分分析，對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行研究究和預(yù)測(cè)，，并最終為為房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目提提供決策服服務(wù)的一種種活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方法法是指市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查人員員在實(shí)地調(diào)調(diào)查中收集集各種信息息資料所采采用的具體體方法。2．3房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的方法法與程序市場(chǎng)調(diào)查的的方法主要要包括以下下幾種：1．普查法法2．抽樣調(diào)調(diào)查法3．直接調(diào)調(diào)查法4．間接調(diào)調(diào)查法上述介紹的的調(diào)查方法法，具體到到房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的不同同階段會(huì)有有很強(qiáng)的選選擇性。市市場(chǎng)調(diào)查通通過(guò)一定的的市場(chǎng)調(diào)查查程序得以以實(shí)現(xiàn)。2．3房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的方法法與程序2．3．2房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查的的程序1．提出問(wèn)問(wèn)題，確定定調(diào)查的目目的這一步要解解決的問(wèn)題題是為什么么調(diào)查。只只有當(dāng)需要要調(diào)查的問(wèn)問(wèn)題被仔細(xì)細(xì)、準(zhǔn)確地地定義以后后，才能設(shè)設(shè)計(jì)研究計(jì)計(jì)劃，獲取取切乎實(shí)際際的信息。。一般來(lái)說(shuō)，，確定調(diào)查查目的要有有一個(gè)過(guò)程程，不是一一時(shí)就能確確定下來(lái)的的，可以采采用探測(cè)性性調(diào)查、描描述性調(diào)查查、因果性性調(diào)查來(lái)確確定。2．3房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的方法法與程序2．決定收收集資料的的方法資料分為第第一手資料料和第二手手資料。第一手資料料是專門為為要調(diào)查的的問(wèn)題而特特地收集或或?qū)嶒?yàn)而得得的統(tǒng)計(jì)資資料；第二手資料料是指原始始資料經(jīng)過(guò)過(guò)整理后所所形成的可可為他人利利用的資料料或其它項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)擁?yè)碛械馁Y料料。2．3房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的方法法與程序3．設(shè)計(jì)調(diào)調(diào)查表設(shè)計(jì)調(diào)查表表的程序和和應(yīng)注意的的問(wèn)題如下下：1）決定調(diào)調(diào)查方式2）決定采采用哪一種種類型的問(wèn)問(wèn)題3）設(shè)計(jì)調(diào)調(diào)查表問(wèn)題題應(yīng)注意的的事項(xiàng)2．3房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的方法法與程序4．選樣5．?dāng)?shù)據(jù)處處理、分析析與解釋6．提出調(diào)調(diào)查報(bào)告需要說(shuō)明的的是，房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查是房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的前期期工作，房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析是對(duì)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查查信息再加加工的過(guò)程程。但有時(shí)時(shí)一些市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查做完完后，市場(chǎng)場(chǎng)分析也就就直接包括括在市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的過(guò)程程中了。2．4房地地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的種類類與方法2．4．1房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)的的種類房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)是指指運(yùn)用科學(xué)學(xué)的方法和和手段，根根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查所提供的的信息資料料，對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的未來(lái)及其其變化趨勢(shì)勢(shì)進(jìn)行測(cè)算算和判斷，，以確定未未來(lái)一段時(shí)時(shí)期內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的走向、需需求量、供供給量以及及相應(yīng)的租租金售價(jià)水水平。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)一一般般分分為為定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)和和定定量量預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。2．．4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的種種類類與與方方法法1．．定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)是是指指依依靠靠人人們們的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、、專專業(yè)業(yè)知知識(shí)識(shí)和和分分析析能能力力，，參參照照已已有有的的資資料料，，通通過(guò)過(guò)主主觀觀判判斷斷，，對(duì)對(duì)事事物物未未來(lái)來(lái)的的狀狀態(tài)態(tài)如如總總體體趨趨勢(shì)勢(shì)、、發(fā)發(fā)生生或或發(fā)發(fā)展展的的各各種種可可能能性性及及其其后后果果等等做做出出分分析析與與判判斷斷。。其特特點(diǎn)點(diǎn)是是，，主主要要靠靠經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)判判斷斷未未來(lái)來(lái)，，有有時(shí)時(shí)也也做做一一些些量量化化分分析析作作為為判判斷斷的的輔輔助助手手段段。。2．．4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的種種類類與與方方法法2．．定定量量預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)定量量預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)是是在在了了解解歷歷史史資資料料和和統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，運(yùn)運(yùn)用用數(shù)數(shù)學(xué)學(xué)方方法法和和其其他他分分析析技技術(shù)術(shù)，，建建立立可可以以表表現(xiàn)現(xiàn)數(shù)數(shù)量量關(guān)關(guān)系系的的數(shù)數(shù)量量模模型型，，并并以以此此為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)分分析析、、計(jì)計(jì)算算和和確確定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)要要素素在在未未來(lái)來(lái)可可能能的的數(shù)數(shù)量量。。2．．4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的種種類類與與方方法法2．．4．．2房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的方方法法房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的具具體體方方法法因因預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的對(duì)對(duì)象象、、內(nèi)內(nèi)容容、、期期限限不不同同而而有有所所不不同同。。通常常采采用用的的方方法法有有：：1．．直直觀觀判判斷斷法法這是是定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)方方法法的的統(tǒng)統(tǒng)稱稱。。這這種種方方法法適適用用范范圍圍廣廣、、成成本本低低、、費(fèi)費(fèi)時(shí)時(shí)少少，，但但受受預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)者者的的主主觀觀因因素素影影響響大大，，較較難難提提供供以以準(zhǔn)準(zhǔn)確確數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)為為依依據(jù)據(jù)的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)值值，，在在數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)資資料料較較少少或或不不準(zhǔn)準(zhǔn)的的情情況況下下，，多多采采用用此此法法。。定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)方方法法主主要要包包括括集集體體判判斷斷法法、、專專家家意意見(jiàn)見(jiàn)法法。。2．．4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的種種類類與與方方法法2．．歷歷史史引引伸伸法法這是是定定量量預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)方方法法的的統(tǒng)統(tǒng)稱稱。。在在占占有有若若干干統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)資資料料、、預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)對(duì)對(duì)象象的的未未來(lái)來(lái)受受突突發(fā)發(fā)性性因因素素影影響響較較小小的的情情況況下下，，選選用用適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡臄?shù)數(shù)學(xué)學(xué)模模型型進(jìn)進(jìn)行行定定量量預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)，，可可以以得得到到比比較較滿滿意意的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)效效果果。。但但是是，，由由于于所所選選擇擇和和建建立立的的數(shù)數(shù)學(xué)學(xué)模模型型不不可可能能把把所所有有因因素素都都考考慮慮進(jìn)進(jìn)去去，，因因此此定定量量預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的結(jié)結(jié)果果出出現(xiàn)現(xiàn)誤誤差差也也在在所所難難免免。。此此種種方方法法包包括括簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單平平均均數(shù)數(shù)法法、、移移動(dòng)動(dòng)平平均均數(shù)數(shù)法法、、加加權(quán)權(quán)移移動(dòng)動(dòng)平平均均數(shù)數(shù)法法、、趨趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)法法、、指指數(shù)數(shù)平平滑滑法法和和季季節(jié)節(jié)指指數(shù)數(shù)法法等等。。2．．4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的種種類類與與方方法法1））簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單平平均均數(shù)數(shù)法法簡(jiǎn)單單平平均均數(shù)數(shù)法法是是用用算算術(shù)術(shù)平平均均值值作作為為新新一一期期的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)值值的的方方法法。。其計(jì)計(jì)算算公公式式如如下下：：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。2．．4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的種種類類與與方方法法2）移動(dòng)動(dòng)平均法法移動(dòng)平均均法是在在簡(jiǎn)單平平均法的的基礎(chǔ)上上發(fā)展起起來(lái)的，，其做法法是把被被平均的的項(xiàng)逐漸漸向后移移動(dòng)加以以平均，，每項(xiàng)平平均的總總項(xiàng)數(shù)不不變。這這個(gè)平均均數(shù)就直直接作為為下期的的預(yù)測(cè)值值。平均均時(shí)，可可以用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的算算術(shù)平均均數(shù)，也也可以用用加權(quán)平平均數(shù)。。2．4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的種類類與方法法簡(jiǎn)單移動(dòng)動(dòng)平均法法的計(jì)算算公式為為：加權(quán)移動(dòng)動(dòng)平均法法的計(jì)算算公式為為：從公式可可見(jiàn)，不不論簡(jiǎn)單單式還是是加權(quán)式式，只能能預(yù)測(cè)下下一期數(shù)數(shù)值。2．4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的種類類與方法法3）趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)法法這是歷史史引伸法法中最適適合于中中長(zhǎng)期預(yù)預(yù)測(cè)的方方法。其其基本原原理是：：根據(jù)過(guò)過(guò)去各期期的實(shí)際際數(shù)據(jù)，，分析其其發(fā)展趨趨勢(shì)，并并假定今今后按該該趨勢(shì)繼繼續(xù)發(fā)展展，從而而測(cè)定今今后各期期的數(shù)據(jù)據(jù)。如果果過(guò)去各各期數(shù)據(jù)據(jù)大體呈呈現(xiàn)等差差級(jí)數(shù)，，則其變變化趨勢(shì)勢(shì)可用直直線方程程來(lái)表示示；如果果過(guò)去各各期數(shù)據(jù)據(jù)大體呈呈現(xiàn)等比比級(jí)數(shù)，，則可用用曲線方方程來(lái)表表示。在這里，，我們只只介紹直直線趨勢(shì)勢(shì)方程。。2．4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的種類類與方法法求趨勢(shì)直直線的方方程式是是：式中：y：預(yù)測(cè)值值；x：代表的的年份；；a，b：待定系系數(shù)運(yùn)用最小小二乘法法求得如如下方程程組：令，則上式可簡(jiǎn)化為：式中：yi：各年的的實(shí)際銷銷售量；；xi：各年的的代號(hào)；；n：已掌握握數(shù)據(jù)據(jù)的年數(shù)數(shù)。2．4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的種類類與方法法值得注意意的是，，每一趨趨勢(shì)直線線方程都都必須注注明原點(diǎn)點(diǎn)的時(shí)間間和計(jì)量量單位，，這一點(diǎn)點(diǎn)和后面面闡述的的表明現(xiàn)現(xiàn)象變量量之間相相關(guān)關(guān)系系的回歸歸方程是是有區(qū)別別的。2．4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的種類類與方法法4）指數(shù)數(shù)平滑法法指數(shù)平滑滑法是在在移動(dòng)平平均法的的基礎(chǔ)上上發(fā)展起起來(lái)的，，指數(shù)平滑滑法是利利用預(yù)測(cè)測(cè)前一期期的實(shí)際際值和前前一期的的指數(shù)平平滑預(yù)測(cè)測(cè)值進(jìn)行行加權(quán)平平均來(lái)取取得預(yù)測(cè)測(cè)值的方方法。它實(shí)際上上是一種種特殊的的加權(quán)移移動(dòng)平均均法。2．4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的種類類與方法法其計(jì)算公公式為：：本期預(yù)測(cè)測(cè)值=a×上期實(shí)實(shí)際發(fā)生生值+（（1-a）×上期期預(yù)測(cè)值值式中：a為平滑系系數(shù)，且且0≤≤≤1當(dāng)a=1時(shí)，，預(yù)測(cè)值值=上期期實(shí)際發(fā)發(fā)生值當(dāng)a=0時(shí)，，預(yù)測(cè)值值=上期期預(yù)測(cè)值值一般根據(jù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)估估計(jì)，當(dāng)當(dāng)差異較較大時(shí)，，a取0.7～0.8為宜宜；當(dāng)差差異較小小時(shí)，a取0.2～0.3為宜宜。2．4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的種類類與方法法5）季節(jié)節(jié)指數(shù)法法季節(jié)性預(yù)預(yù)測(cè)比較較簡(jiǎn)單的的方法是是計(jì)算各各個(gè)季度度的不同同銷售指指數(shù)。季季節(jié)銷售售指數(shù)可可利用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單平均均法算出出。它是是根據(jù)歷歷史資料料求出每每季度平平均數(shù)占占全期總總平均數(shù)數(shù)的比例例，以表表明各季季銷售水水平比全全期總銷銷售水平平高低的的程度。。2．4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的種類類與方法法其預(yù)測(cè)測(cè)步驟驟為：：第1步步：求求出歷歷年各各季的的平均均銷售售量。。第2步步：求求出各各季的的季節(jié)節(jié)指數(shù)數(shù)，即即當(dāng)季季的平平均數(shù)數(shù)占全全年平平均數(shù)數(shù)總和和的百百分比比。第3步步：根根據(jù)季季節(jié)指指數(shù)和和已知知某年年某季季的實(shí)實(shí)際數(shù)數(shù)預(yù)測(cè)測(cè)該年年其它它各個(gè)個(gè)季的的數(shù)據(jù)據(jù)。2．4房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的的種類類與方方法3．因因果預(yù)預(yù)測(cè)法法因果預(yù)預(yù)測(cè)法法是利利用原原因和和結(jié)果果之間間存在在數(shù)學(xué)學(xué)函數(shù)數(shù)式的的內(nèi)在在聯(lián)系系，建建立相相應(yīng)的的數(shù)學(xué)學(xué)模型型來(lái)進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)。。包括回回歸分分析法法和相相關(guān)分分析法法等。。2．4房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的的種類類與方方法1）回回歸分分析法法回歸分分析法法就是是根據(jù)據(jù)“自自變量量”來(lái)來(lái)分析析“因因變量量”的的變化化方向向和程程度。。在采用用回歸歸分析析法進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)時(shí)時(shí)，預(yù)預(yù)測(cè)對(duì)對(duì)象和和影響響因素素之間間一定定要存存在因因果關(guān)關(guān)系，，且樣樣本數(shù)數(shù)據(jù)量量足夠夠；預(yù)預(yù)測(cè)對(duì)對(duì)象和和影響響因素素的樣樣本數(shù)數(shù)據(jù)之之間存存在某某種統(tǒng)統(tǒng)計(jì)規(guī)規(guī)律，，且能能反映映未來(lái)來(lái)發(fā)展展?fàn)顟B(tài)態(tài)；樣樣本數(shù)數(shù)據(jù)的的分布布若存存在著著線性性趨勢(shì)勢(shì)，則則可采采用線線性回回歸分分析法法進(jìn)行行預(yù)測(cè)測(cè)。2．4房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的的種類類與方方法其計(jì)算算公式式如下下：式中：：y：預(yù)測(cè)測(cè)值；；x：自變變量；；a、b：回歸歸系數(shù)數(shù)其中：：這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．4房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的的種類類與方方法2）相相關(guān)分分析法法相關(guān)分分析法法是分分析市市場(chǎng)商商品供供求變變化諸諸因素素中兩兩個(gè)相相關(guān)變變量之之間的的因果果關(guān)系系。它它主要要是在在定性性分析析的基基礎(chǔ)上上，找找出事事物發(fā)發(fā)展的的內(nèi)在在聯(lián)系系，確確定自自變量量與因因變量量之間間的函函數(shù)關(guān)關(guān)系，，然后后用回回歸方方程來(lái)來(lái)進(jìn)行行預(yù)測(cè)測(cè)。它與一一元線線性回回歸法法不同同的地地方是是，此此處因因變量量的變變動(dòng)不不一定定決定定于某某個(gè)主主要自自變量量，也也可以以是其其他相相關(guān)因因素。。2．4房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的的種類類與方方法其計(jì)算算公式式是：：2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析析應(yīng)用用舉例例——某某房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析報(bào)報(bào)告大大綱2．5．1摘要要1．市市場(chǎng)分分析的的目的的。2．分分析方方法、、主要要假設(shè)設(shè)條件件和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因因素。。3．建建議———做做/放放棄/推遲遲/改改進(jìn)以以后可可以做做。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析析應(yīng)用用舉例例——某某房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析報(bào)報(bào)告大大綱2．5．2概述述1．國(guó)國(guó)家或或整體體社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況況和主主要的的增長(zhǎng)長(zhǎng)領(lǐng)域域（確確認(rèn)有有吸引引力的的物業(yè)業(yè)投資資類型型———可選選擇的的投資資方向向，分分析當(dāng)當(dāng)前所所處的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期或房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期中的的位置置）。。2．地地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)概概況（（可與與國(guó)家家進(jìn)行行對(duì)比比分析析）。。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析析應(yīng)用用舉例例——某某房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析報(bào)報(bào)告大大綱3．城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀狀況（（與國(guó)國(guó)家和和地區(qū)區(qū)相比比城市市的就就業(yè)狀狀況及及趨勢(shì)勢(shì)，本本城市市就業(yè)業(yè)情況況短期期預(yù)測(cè)測(cè)，確確認(rèn)和和介紹紹當(dāng)?shù)氐刂饕a(chǎn)業(yè)業(yè)、企企業(yè)和和產(chǎn)品品）。。4．市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境與與場(chǎng)地地分析析（市市場(chǎng)區(qū)區(qū)域的的劃分分、土土地面面積、、土地地利用用情況況、場(chǎng)場(chǎng)地描描述，，場(chǎng)地地周圍圍交通通環(huán)境境及可可及性性分析析，場(chǎng)場(chǎng)地周周圍土土地利利用情情況和和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況況）。。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析析應(yīng)用用舉例例——某某房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析報(bào)報(bào)告大大綱2．5．3需求求分析析1．預(yù)預(yù)計(jì)的的總需需求（（詳細(xì)細(xì)分析析項(xiàng)目目所在在市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域域內(nèi)就就業(yè)、、人口口、家家庭規(guī)規(guī)模與與結(jié)構(gòu)構(gòu)、家家庭收收入等等，以以預(yù)測(cè)測(cè)擬開(kāi)開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)類型型的市市場(chǎng)需需求））。（1））就業(yè)業(yè)分析析；（2））人口口和家家庭分分析；；（3））收入入分析析。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析析應(yīng)用用舉例例——某某房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析報(bào)報(bào)告大大綱2．吸吸納率率分析析（就就每一一個(gè)相相關(guān)的的細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行行需求求預(yù)測(cè)測(cè)，以以估計(jì)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)吸納納的價(jià)價(jià)格和和數(shù)量量）。。（1））市場(chǎng)場(chǎng)吸納納和空空置的的現(xiàn)狀狀與趨趨勢(shì)；；（2））預(yù)估估市場(chǎng)場(chǎng)吸納納計(jì)劃劃（相相應(yīng)時(shí)時(shí)間周周期內(nèi)內(nèi)的需需求））。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析析應(yīng)用用舉例例——某某房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析報(bào)報(bào)告大大綱2．5．4供給給分析析1．調(diào)調(diào)查房房地產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)前前的存存量、、過(guò)去去的走走勢(shì)和和未來(lái)來(lái)可能能的供供給。。（1））相關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)類類型的的存量量、在在建數(shù)數(shù)量、、計(jì)劃劃開(kāi)工工數(shù)量量、已已獲規(guī)規(guī)劃許許可的的數(shù)量量、改改變用用途數(shù)數(shù)量和和拆除除量等等；（2））估計(jì)計(jì)短期期的新新增供供給數(shù)數(shù)量。。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析析應(yīng)用用舉例例——某某房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析報(bào)報(bào)告大大綱2．分分析當(dāng)當(dāng)前城城市規(guī)規(guī)劃及及其可可能的的變化化和土土地利利用、、交通通、基基本建建設(shè)投投資等等計(jì)劃劃。3．分析房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)周周期和建造造周期循環(huán)環(huán)運(yùn)動(dòng)情況況，分析未未來(lái)相關(guān)市市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)供求之間間的數(shù)量差差異。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析應(yīng)用用舉例——某房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析報(bào)告大大綱2．5．5競(jìng)爭(zhēng)分析析1．列出競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的功能和特特點(diǎn)（價(jià)格格、數(shù)量、、設(shè)計(jì)形式式、功能、、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）。（1）描述述已建成或或正在建設(shè)設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性項(xiàng)目（（價(jià)格、數(shù)數(shù)量、建造造年代、空空置、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)特點(diǎn)）；；（2）描述述計(jì)劃建設(shè)設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析應(yīng)用用舉例——某房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析報(bào)告大大綱2．市場(chǎng)細(xì)細(xì)分，明確確擬建項(xiàng)目目的目標(biāo)使使用者。（1）目標(biāo)標(biāo)使用者的的狀態(tài)（年年齡、性別別、職業(yè)、、收入）、、行為（生生活方式、、消費(fèi)模式式）、地理理分布、需需求的區(qū)位位分布及流流動(dòng)性；（2）了解解每一細(xì)分分市場(chǎng)下使使用者的愿愿望和需要要；（3）按各各細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)果，分分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能能和特點(diǎn)的的需求狀況況，指出擬擬建項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)具備的特特色。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析應(yīng)用用舉例——某房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析報(bào)告大大綱2．5．6市場(chǎng)占有有率分析1．基于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析的的結(jié)果，按按各細(xì)分市市場(chǎng)估算市市場(chǎng)供給總總吸納量、、吸納速度度和擬開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的市市場(chǎng)份額，，明確擬開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目吸吸引顧客或或使用者的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。（1）估計(jì)計(jì)項(xiàng)目的市市場(chǎng)占有率率；（2）在充充分考慮擬擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)的條條件下，進(jìn)進(jìn)一步確認(rèn)認(rèn)其市場(chǎng)占占有率；（3）簡(jiǎn)述述主要的市市場(chǎng)特征。。2．5市場(chǎng)場(chǎng)分析應(yīng)用用舉例——某房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析報(bào)告大大綱2．市場(chǎng)（1）在一定時(shí)間內(nèi)以某一價(jià)格出售或出租的面積或單元數(shù)量；（2）有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。11:58:4611:58:4611:5812/31/202211:58:46AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2211:58:4611:58Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。11:58:4611:58:4611:58Saturday,December31,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2211:58:4611:58:46December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。31十十二二月202211:58:46上上午午11:58:4612月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:58上上午午12月月-2211:58December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/3111:58:4611:58:4631December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能