房地產(chǎn)估價方法運用中常見問題—基于《房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》第三部分的專題講座四川大學(xué)住宅與房地產(chǎn)發(fā)展研究中心韓冰二○○九年九月一、市場法1、可比實例（1）缺乏真實性：可比實例要求來源真實可靠、依據(jù)充分，有具體名稱、坐落、（外觀照片）；（2）成交價格內(nèi)涵不清楚；（3）信息不完備性：可比實例狀況描述不完整、不清晰；（4）可比性：在區(qū)位、權(quán)益、實物方面差異性較大，有的成交日期與估價時點相隔已超過12個月。一、市場法2、交易情況修正交易情況清楚；與正常交易情況價格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。3、市場狀況調(diào)整成交日期準(zhǔn)確、價格指數(shù)與市場狀況一致，調(diào)整系數(shù)確定客觀、合理，理由充分。4、區(qū)位狀況調(diào)整（1）區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整；（2）因素差異分析充分；

（3）調(diào)整因素分值確定與因素差異描述一致；（4）子因素權(quán)重值合理。一、市場法5、權(quán)益狀況調(diào)整（1）權(quán)益狀況因素及因子設(shè)置合理、齊全；（2）因素差異分析充分；（3）調(diào)整因素分值確定與因素差異描述一致；（4）子因素權(quán)重值合理。6、實物狀況調(diào)整（1）比較因素及因子設(shè)置合理、齊全；（2）因素差異分析充分；（3）調(diào)整因素分值確定與因素差異描述一致；（4）子因素權(quán)重值合理。一、市場法7、公式運用與計算（1）計算公式選用正確，計算過程清晰（要求有比較因素條件說明表、比較因素條件指數(shù)表、因素比較修正系數(shù)表）；（2）選用公式中字母含義說明準(zhǔn)確；（3）估價結(jié)果確定方式合理，理由充分；（4）計算過程中數(shù)字計算正確，取值精度合理。二、收益法1、有效毛收入（1）出租型A、租金水平：選取的租賃實例真實、客觀，信息翔實、完備；實例選取可比性強；租金收入分析深入,取值理由充分。

B、租約限制：處理合理，理由充分。無租約的應(yīng)作說明。

C、有效出租面積或可出租面積比率：確定過程清楚，數(shù)據(jù)依據(jù)充分、合理。

D、空置率與租金損失：確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場依據(jù)充分。二、收益法（2）自營型商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)或生產(chǎn)性質(zhì)明確；經(jīng)營收入與支出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；經(jīng)營收入測算過程詳細，經(jīng)營收入水平確定合理、理由充分。2、其他收入來源說明清晰。3、運營費用費用項目正確、齊全；費用估算或確定過程清楚，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正常客觀費用標(biāo)準(zhǔn)或符合政策規(guī)定要求。自營型應(yīng)扣除經(jīng)營利潤，且經(jīng)營利潤取值合理。二、收益法4、凈收益前后一致、計算正確。5、變化趨勢分析凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測數(shù)值依據(jù)充分。6、報酬率(或資本化率)報酬率確定方法和確定過程正確；數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；針對估價對象類型、檔次、區(qū)位、估價時點的狀況等合理取值。7、收益年限收益年限確定正確，依據(jù)充分。二、收益法8、公式應(yīng)用與計算（1）計算公式選用正確，計算過程清晰；（2）選用公式中字母含義說明準(zhǔn)確；（3）估價結(jié)果確定方式合理，理由充分；（4）計算過程中數(shù)字計算正確，取值精度合理。三、成本法（一）成本法(房地)評審標(biāo)準(zhǔn)1、土地取得成本土地取得方式（包括市場購置土地取得、征收集體土地取得、征收國有土地取得三種方式）明確；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場情況；土地取得稅費計算合理。

2、開發(fā)成本（1）勘察設(shè)計和前期工程費費用構(gòu)成內(nèi)容完整、合理；計費依據(jù)充分；費率合理。（2）建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設(shè)備工程費取值依據(jù)充分、客觀合理，與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）相符的合。三、成本法（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費用內(nèi)容構(gòu)成完整，費用依據(jù)充分。（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費費用構(gòu)成合理，費用依據(jù)充分。

（5）開發(fā)過程中稅費稅費構(gòu)成內(nèi)容完整、合理，稅費率確定依據(jù)充分。3、管理費用費率合理，依據(jù)充分。4、銷售費用

費率合理，依據(jù)充分。三、成本法5、投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理，計算正確。6、開發(fā)利潤利潤率取值理由充分；利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短相適應(yīng)。7、銷售稅金

稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。8、建筑物折舊

維護使用狀況描述全面、客觀；功能折舊和外部折舊說明全面，折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。三、成本法9、公式應(yīng)用與計算（1）計算公式選用正確，計算過程清晰；（2）選用公式中字母含義說明準(zhǔn)確；（3）估價結(jié)果確定方式合理，理由充分；（4）計算過程中數(shù)字計算正確，取值精度合理。三、成本法（二）成本法(建筑物)評審標(biāo)準(zhǔn)1、開發(fā)成本（1）勘察設(shè)計和前期工程費費用構(gòu)成內(nèi)容完整、合理；計費依據(jù)充分；費率合理。（2）建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設(shè)備工程費取值依據(jù)充分、客觀合理，與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）相符的合。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費用內(nèi)容構(gòu)成完整，費用依據(jù)充分。（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費費用構(gòu)成合理，費用依據(jù)充分。三、成本法（5）開發(fā)過程中稅費稅費構(gòu)成內(nèi)容完整、合理，稅費率確定依據(jù)充分。2、管理費用費率合理，依據(jù)充分。3、銷售費用費率合理，依據(jù)充分。

4、投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。5、開發(fā)利潤利潤率取值理由充分；利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短相適應(yīng)。三、成本法6、銷售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。7、建筑物折舊維護使用狀況描述全面、客觀；功能折舊和外部折舊說明全面，折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。8、公式應(yīng)用與計算（1）計算公式選用正確，計算過程清晰；（2）選用公式中字母含義說明準(zhǔn)確；（3）估價結(jié)果確定方式合理，理由充分；（4）計算過程中數(shù)字計算正確，取值精度合理。三、成本法（三）成本法(土地)評審標(biāo)準(zhǔn)1、土地取得成本土地取得方式（包括市場購置土地取得、征收集體土地取得、征收國有土地取得三種方式）明確；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場情況；土地取得稅費計算合理。2、土地取得稅費稅費構(gòu)成內(nèi)容完整、合理，稅費率確定合理、符合規(guī)定。3、土地開發(fā)費開發(fā)費用構(gòu)成完整，依據(jù)充分；取值客觀合理，土地開發(fā)周期確定合理。三、成本法4、管理費用費率合理，依據(jù)充分。5、銷售費用費率合理，依據(jù)充分。

6、投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。7、開發(fā)利潤利潤率取值理由充分；利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短相適應(yīng)。8、銷售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。三、成本法9、公式應(yīng)用與計算（1）計算公式選用正確，計算過程清晰；（2）選用公式中字母含義說明準(zhǔn)確；（3）估價結(jié)果確定方式合理，理由充分；（4）計算過程中數(shù)字計算正確，取值精度合理。四、假設(shè)開發(fā)法（一）假設(shè)開發(fā)法（DCF法）評審標(biāo)準(zhǔn)1、最高最佳開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案（如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或經(jīng)營內(nèi)容與規(guī)模、開發(fā)經(jīng)營期）明確、符合規(guī)劃條件；符合最高最佳利用要求。2、開發(fā)完成后價值（1）價格分析

A、按市場法的，價格依據(jù)（可比實例、市場狀況）充分且分析透徹；B、按收益法的，計算凈收益依據(jù)充分且分析透徹；C、折現(xiàn)期、計息期限取值合理。

四、假設(shè)開發(fā)法（2）趨勢預(yù)測及價格確定A、應(yīng)進行變化趨勢分析；B、變化趨勢分析依據(jù)充分、合理。3、折現(xiàn)率構(gòu)成完整，利潤率、利息率取值客觀、合理，折現(xiàn)時間正確，理由充分。4、開發(fā)成本（1）建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設(shè)備工程費取值依據(jù)充分、客觀合理，與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）相符的合。四、假設(shè)開發(fā)法（2）其他成本其他成本構(gòu)成內(nèi)容完整、取值依據(jù)充分。

5、管理費用費率合理，依據(jù)充分。6、銷售費用費用構(gòu)成完整；費率選取合理，依據(jù)充分；費用計算正確。7、銷售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。8、購買估價對象稅費稅費構(gòu)成合理；稅費比率依據(jù)充分。四、假設(shè)開發(fā)法9、公式應(yīng)用與計算（1）計算公式選用正確，計算過程清晰；（2）選用公式中字母含義說明準(zhǔn)確；（3）估價結(jié)果確定方式合理，理由充分；（4）計算過程中數(shù)字計算正確，取值精度合理。四、假設(shè)開發(fā)法（二）

假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng)法）評審標(biāo)準(zhǔn)1、最高最佳開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案（如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或經(jīng)營內(nèi)容與規(guī)模、開發(fā)經(jīng)營期）明確、符合規(guī)劃條件；符合最高最佳利用要求。2、開發(fā)完成后價值（1）價格分析

A、按市場法的，價格依據(jù)（可比實例、市場狀況）充分且分析透徹；B、按收益法的，計算凈收益依據(jù)充分且分析透徹。四、假設(shè)開發(fā)法（2）趨勢預(yù)測及價格確定A、應(yīng)進行變化趨勢分析；B、變化趨勢分析依據(jù)充分、合理。3、開發(fā)成本（1）建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設(shè)備工程費取值依據(jù)充分、客觀合理，與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）相符的合。（2）其他成本其他成本構(gòu)成內(nèi)容完整、取值依據(jù)充分。

4、管理費用費率合理，依據(jù)充分。四、假設(shè)開發(fā)法5、銷售費用費用構(gòu)成完整；費率選取合理，依據(jù)充分；費用計算正確。6、投資利息

利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。7、銷售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。8、開發(fā)利潤

利潤率取值理由充分；利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短相適應(yīng)。四、假設(shè)開發(fā)法9、購買估價對象稅費稅費構(gòu)成合理；稅費比率依據(jù)充分。10、公式應(yīng)用與計算（1）計算公式選用正確，計算過程清晰；（2）選用公式中字母含義說明準(zhǔn)確；（3）估價結(jié)果確定方式合理，理由充分；（4）計算過程中數(shù)字計算正確，取值精度合理。五、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價確定基準(zhǔn)地價為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)；地價內(nèi)涵明確，取值依據(jù)充分?？鄯贮c：(1)未說明或者未全面說明相應(yīng)用途的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，如估價基準(zhǔn)日、設(shè)定開發(fā)程度（生地、熟地）、設(shè)定容積率、土地使用年限、地價形式（級別價、區(qū)片價、路線價、網(wǎng)格點地價等）、地價單位（地面地價、樓面地價）等的，每缺少一項扣1分。五、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法(2)未說明基準(zhǔn)地價公布實施時間、覆蓋范圍的，每項扣2分。(3)基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)不適用于估價時點（基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日與估價時點相差3年以上）的，扣4分。(4)未說明估價對象宗地位置與級別對應(yīng)關(guān)系及對應(yīng)的基準(zhǔn)地價的，扣3分。基準(zhǔn)地價以幅度價或者網(wǎng)格點地價表示的，缺少關(guān)于估價對象宗地位置與地價對應(yīng)關(guān)系的描述或描述不清楚的，扣2～3分。(5)估價對象為綜合用地的，缺少各用途對應(yīng)的級別和基準(zhǔn)地價的，每項扣2分。五、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法2、宗地修正內(nèi)容介紹修正內(nèi)容完整、真實；修正方法明確。3、宗地因素條件說明宗地狀況界定準(zhǔn)確；宗地狀況說明內(nèi)容與基準(zhǔn)地價修正體系對應(yīng)；修正因素針對性強、完整，符合宗地特點；估價對象為綜合用地的，應(yīng)說明各用途面積比率，使用年限等狀況。