富盈項目定位策劃報告深圳中原地產(chǎn)建立轟動效應(yīng)持續(xù)旺銷提升品牌和知名度利潤最大化整體目標(biāo)

長期目標(biāo)實現(xiàn)企業(yè)品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)目標(biāo)利潤迅速回籠資金短期目標(biāo)

第一部分市場現(xiàn)狀1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

惠州是中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一

政策：深惠官方不斷加強(qiáng)合作，率各行業(yè)企業(yè)家考察惠州，明確表示要加強(qiáng)深惠合作；深企投資惠州，深政府大力支持。物流業(yè)：2006年初和黃加盟惠州港，年吞吐量將由目前12萬發(fā)展到100萬標(biāo)箱。物流業(yè)起飛將帶動全市第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。建材業(yè)：環(huán)球、塔牌和光大水泥項目即將投產(chǎn)，建材成為惠州基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。水電業(yè)：2006年東江水利樞紐工程蓄水發(fā)電。旅游業(yè)：“百里生態(tài)旅游長廊”，完善一批四五星級賓館和景區(qū)。工業(yè)：通用、索尼、松下、三星、LG、菲利普等近20家世界五百強(qiáng)落戶；世界最大電池和鐳射頭基地，亞洲最大電話機(jī)、主板基地，中國最大電視機(jī)、汽車音響、高級電工、相機(jī)基地之一。中國最大中外合資項目殼牌南海石化帶動效應(yīng)1：50

惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。居民消費水平不斷提高，消費結(jié)構(gòu)逐步改變

惠州人口快速增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97M2計算，從2005年至2010年間，住宅市場需求為3200萬M2，以2006年竣工面積來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。

日期部門政策０６年5月18日國務(wù)院促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施5月29日九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見［戶型結(jié)構(gòu)］9070規(guī)定出臺，嚴(yán)格執(zhí)行90平米以下戶型70%比例——小戶型比例將日益提高，大戶型稀缺性日益突顯［供應(yīng)結(jié)構(gòu)］未來住宅供應(yīng)市區(qū)有所減少，周邊市鎮(zhèn)供應(yīng)量增大——惠州城市規(guī)劃的落實，供應(yīng)量將會從市區(qū)向周邊城鎮(zhèn)擴(kuò)展［投資結(jié)構(gòu)］影響消費者預(yù)期，平抑投資，打擊投機(jī)——投資轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?、商鋪、出租型住房和大戶型住宅（別墅等）2.宏觀政策對房地產(chǎn)的影響央行三次加息日期原利率上調(diào)執(zhí)行利率06年4月28日5.58%0.27個百分點5.85%06年8月19日5.85%0.27個百分點6.12%07年3月17日6.12%0.27個百分點6.39%三個階段：第一次配合中央出臺“國六條”及九部委關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的執(zhí)行細(xì)則，短期內(nèi)有效地平抑了房價。第二次配合二手樓交易的未滿五年則需要交納營業(yè)稅的規(guī)定，從而有效地抑制熱錢快速撤資。第三次為平抑股市的過熱情緒，從而提高了貸款炒股的成本；另一方面也對過熱房價有一定的抑制作用。政府加息雖然給置業(yè)者帶來一定影響，也使發(fā)展商的資金鏈更加緊崩，但置業(yè)者對政府加息基本持理性態(tài)度，置業(yè)熱情不減反增．3.惠州房地產(chǎn)市場概述

房產(chǎn)交易價格快速上漲2006年房地產(chǎn)價格走勢用途面積(㎡)金額(萬元)宗(套)數(shù)平均價(元/㎡)住宅43962317634037124011商業(yè)營業(yè)用房2178116615.921917629寫字樓19671504.45497648別野、公寓26381475.3995592其他51311710.6333334合計471140197646.3939644195由圖表得得知，2007年第一一季度，，惠州房房產(chǎn)交易易平均價價格已經(jīng)經(jīng)達(dá)到4195元/平平米，價格上上漲速度度比去年年同期上上漲了65%左左右，但但仍具備備上升空空間。2007年（1-3））月商品品房預(yù)售售登記備備案明細(xì)細(xì)表(資料來來源:惠惠州市房房地產(chǎn)交交易中心心)眾多知名名品牌開開發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐惠州州，特色色地產(chǎn)異異軍突起起品牌開發(fā)發(fā)商進(jìn)入入惠州，，帶來很很多先進(jìn)進(jìn)的產(chǎn)品品營銷理理念的同同時，也也促進(jìn)樓樓盤品質(zhì)質(zhì)不斷提提升。購房主力力改變,深圳投投資客活活躍惠州州市場大量的深深圳人開開始關(guān)注注惠州房房地產(chǎn)市市場并進(jìn)進(jìn)行投資資。隨著著市場價價格的不不斷攀升升，深圳圳客戶的的比例也也有不斷斷增高趨趨勢。他他們主要要關(guān)注高高端住宅宅、地段段好的小小戶型或或商鋪、、大社區(qū)區(qū)的中檔檔住宅。。2007年惠州州市（惠惠城區(qū)））土地供供應(yīng)序號地塊位置用地性質(zhì)用地面積(平方米)總建筑面積容積率建筑限高(米)綠地率(%)住宅商業(yè)建筑層數(shù)(層)1尖峰山住宅3079573493001.612層35%2江北24#小區(qū)住宅/商業(yè)132808247216550002.516層35%3江北40#小區(qū)住宅/商業(yè)170372298125766002.519層35%4江北18#小區(qū)2#地塊商業(yè)8123538326.6128層15%5江北18#小區(qū)5#地塊商業(yè)21338586534.4915層15%6火車西站住宅300000600000待定待定待定7磚瓦廠住宅/商業(yè)72887144496100002.380米30%8磚瓦廠酒店/配套公寓住宅375882656554250酒店2.5住宅2.3酒店98米住宅80米酒店42%住宅30%4.惠州州2007年房房地產(chǎn)一一級市場場分析9東江學(xué)府地塊住宅/商業(yè)110055179702120001.812層30%10江北45#小區(qū)住宅20000036000040000待定待定待定11文頭嶺住宅/商業(yè)11200220160422400待定待定待定12文頭嶺住宅/商業(yè)181766327179363532.360米30%13文頭嶺住宅/商業(yè)200045414100460002.360米30%14文頭嶺住宅/商業(yè)130509255070280002.360米30%15文頭嶺住宅/商業(yè)11201920163822400236米30%16文頭嶺住宅/商業(yè)63942132367147002.360米30%17文頭嶺住宅/商業(yè)185442383867426502.360米合計23468534121229572838（數(shù)據(jù)來來源：惠惠州市國國土局））結(jié)論：由圖表數(shù)數(shù)據(jù)得出出,惠州州2007年土土地供應(yīng)應(yīng)總量高高達(dá)234萬平平米，，主要集集中在江江北及金金山湖區(qū)區(qū)域，金金山湖片片區(qū)土地地供應(yīng)量量達(dá)到98萬平平米，江江北53萬平米米，預(yù)計計江北及及金山湖湖片區(qū)在在未來一一兩年將將競爭異異常激烈烈。項目名稱項目地址總建筑面(㎡)供應(yīng)量(套)開盤時間金田苑二期麥地南二路與黃田崗路交匯處11萬2702007年5月27日TCL嘉園麥地南路與黃崗路交匯處2.6萬3262007年5月27日金山湖一號惠淡大道（惠州學(xué)院對面）9.3萬342007年5月27日3個22.9萬630套2007年上半半年新推推樓盤5.惠州州2007年開開發(fā)樓盤盤概覽項目名稱項目地址總建面(㎡)供應(yīng)量(套)預(yù)計開盤時間嘉和名苑三期江北文昌二路10.2萬3542007年6月30日佳磊華麗江北14號小區(qū)5.4萬3642007年7月金裕.碧水灣江北文昌二路43萬6002007年7月山水華府(二期)領(lǐng)墅金山湖九號小區(qū)4.8萬682007年6月山水江南惠州實驗中學(xué)對面11萬4502007年9月鵬基萬林湖惠州南線汽車總站旁33.4萬7082007年6月底翡翠歐庭一期惠南大道金山湖畔20.5萬1502007年6月中旬東江學(xué)府二期河南岸冷水坑惠州大學(xué)對面44萬807未定南山詩意金山湖新體育館對面10萬6842007年9-10月中天天景大廈三期東平半島東平南路未定未定未定富盈項目水口未定未定未定國華湖畔新城上排鱷湖路30萬1000未定TCL項目惠州大學(xué)對面15萬未定未定江北25號小區(qū)60萬水云居江北云山南路以北8萬未定未定15個295萬2007下半年年即將推推出樓盤盤水口片區(qū)區(qū)在售項項目項目名稱占地面積（平米）建筑面積（平米）建筑類型均價（元/平米）進(jìn)度荷蘭水鄉(xiāng)總占地：35萬，二期：6萬總建面：60萬；二期：7.5萬多層、小高層二期：4600；三期：6000（帶裝修）二期開盤：06-5-1三期開盤：07-4-1東方威尼斯15萬26萬聯(lián)排別墅、洋房、小高層花園洋房4000元，寬景洋房4500元，別墅8000元2006年10月14日推出一期首批單位約150套頤景花園6萬15萬5棟9層半小高層、2棟18層38002007年5月6日公開發(fā)售陽光假日4.7萬8.5萬3棟7層洋房16棟9-11層洋房45002007年4月9日開盤(三期)合生國際新城64萬140萬純聯(lián)排別墅二期6500-6800元/平方米（帶裝修）三期8000元/平方米06年10月1日推出一期，11月11日推出二期，25日二期后續(xù)單位內(nèi)部購江南御都6萬16.3萬————在建，預(yù)計07年5月至7月推出華安苑4萬17萬聯(lián)排別墅、洋房、酒店（高層）——在建錦湖灣7萬20萬洋房、別墅——在建，接受咨詢8個141.7萬302.8萬市場供應(yīng)應(yīng)分析:2007年上半半年新推推樓盤交交易價格格快速上上漲，樓樓盤品質(zhì)質(zhì)有了顯顯著提升升．2007年下半半年,惠惠州推盤盤總建面面295萬平米米,市場場供應(yīng)量量大并集集中釋放放，可預(yù)預(yù)見未來來市場競競爭激烈烈.2.水口口片區(qū)在在售項目目總占地地面積141.7萬平平米,總總建筑面面積302.8萬平米米,水口口片區(qū)供供應(yīng)量主主要集中中在大型型高端別別墅項目目.荷蘭蘭水鄉(xiāng)/東方威威尼斯/合生國國際新城城等大大盤鼎立立,水口口片區(qū)有有望成為為類似深深圳”香香蜜湖””的豪宅宅片區(qū).結(jié)論:１.惠州州經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展,惠惠州房地地產(chǎn)宏觀觀市場整整體看好好。２.住宅宅價格快快速上漲漲，市場未來來供應(yīng)量量大，競競爭激烈烈．３.眾多多知名品品牌開發(fā)發(fā)商進(jìn)駐駐，導(dǎo)致致產(chǎn)品升升級、競競爭升級級、服服務(wù)升級級，大盤盤+品牌牌將成為為市場未未來競爭爭的方向向。４.深圳圳客戶成成為未來來惠州市市場的主主力客戶戶。５.樓盤盤物業(yè)類類型以多多層及小小高層為為主，主主要以洋洋房物業(yè)業(yè)為主，，低密度度產(chǎn)品較較少，這這與政府府減少別別墅用地地及控制制低密度度產(chǎn)品數(shù)數(shù)量有關(guān)關(guān)。第二部分競競爭市場場分析奧林匹克花園園合生國際新城城東方威尼斯半島1號棕櫚島東方新城潤園領(lǐng)墅金山湖1號鵬基萬林湖湯泉公爵爵小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)山水水江南南1.惠惠州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)高高端端項項目目分分布布格格局局項目名稱物業(yè)類型規(guī)模容積率入市時機(jī)客戶群均價東方威尼斯聯(lián)排別墅花園洋房小高層總占地15萬㎡總建面：26萬㎡1.542期2008.3惠州、深圳聯(lián)排8500小高層4800合生國際新城聯(lián)排/雙拼別墅總占地64萬㎡總建面140萬㎡0.72006.10惠州、深圳一期6500，含1500的裝修；二期7500-8000含1200-1500的裝修錦湖灣聯(lián)排別墅洋房總占地7萬㎡一期用地1.32萬建面2.29萬㎡1.52007.9惠州未定，預(yù)計7000奧林匹克花園聯(lián)排別墅合院/闊院總建面130萬0.77二期2007.5惠州、深圳闊院8600-8800，含2500裝修合院9000，含2500裝修聯(lián)排10000，含2500裝修2.惠惠州州高高端端樓樓盤盤基基本本概概況況(一一)名稱物業(yè)類型規(guī)模容積率入市時機(jī)客戶群均價公爵小鎮(zhèn)莊園式獨棟別墅總占地26萬一期建面8600㎡0.162006.9深圳16000領(lǐng)墅聯(lián)排別墅占地61939建筑433570.72007.5惠州預(yù)計7000-8000山水江南疊院洋房聯(lián)排別墅占地7.2萬建面10萬1.132007.10惠州、深圳未定潤園獨棟別墅聯(lián)排別墅疊加別墅小高層占地30萬㎡總建面20萬一期建筑面積約8萬㎡，共213戶0.7二期2008.3惠州、深圳獨棟12000聯(lián)排7000疊加5000小高層4500惠州州高高端端樓樓盤盤基基本本概概況況(二二)項目名稱物業(yè)類型規(guī)模容積率入市時機(jī)客戶群均價棕櫚島疊加別墅公寓占地4.1萬㎡，建面3.4萬㎡0.83二期2007.2惠州、深圳疊加20000公寓13000半島一號聯(lián)排別墅疊加別墅小高層總建面42萬1.24二期2007.12惠州、深圳聯(lián)排6500-6800小高層4600-4800東方新城獨棟別墅雙拼/合院小高層總占地33萬總建面31萬0.82三期2007.11惠州、深圳雙拼7000獨棟12000-13000小高層3500惠州州高高端端樓樓盤盤基基本本情情況況(三三)項目名稱物業(yè)類型規(guī)模容積率入市時機(jī)客戶群均價湯泉高爾夫逸墅聯(lián)排別墅小高層占地4萬建面7萬1.52007.9惠州、深圳聯(lián)排10000小高層5000鵬基萬林湖獨棟別墅雙拼、聯(lián)排臺地別墅花園洋房總占地41建面33.4萬0.82007.7惠州、深圳未定，世紀(jì)東方城獨立別墅聯(lián)排別墅小高層占地8.8萬一期建面4萬--2007.9惠州未定惠州州高高端端樓樓盤盤基基本本概概況況(四四)3.惠惠州州高高端端樓樓盤盤產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征分分析析：：占地地規(guī)規(guī)模模入市市時時機(jī)機(jī)客戶戶群群合生國際新城東方威尼斯奧林匹克花園潤園萬林湖棕櫚島半島一號東方新城競爭爭對對手手我們們通通過過占占地地規(guī)規(guī)模模、、入入市市時時機(jī)機(jī)、、客客戶戶群群3個個指指標(biāo)標(biāo)選選取取8個個同同類類項項目目進(jìn)進(jìn)行行產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征分分析析：：項目名稱建筑風(fēng)格特征東方威尼斯意大利風(fēng)格，合生國際新城現(xiàn)代英式風(fēng)格，現(xiàn)代歐洲村落式規(guī)劃奧林匹克花園萊特建筑理念，采用古典三段式結(jié)構(gòu)潤園法式鵬基萬林湖現(xiàn)代建筑風(fēng)格半島一號地中海建筑風(fēng)格東方新城現(xiàn)代美式風(fēng)格建筑筑風(fēng)風(fēng)格格分分析析歐式式建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格依依然然為為目目前前高高端端市市場場的的主主流流，，受受到到市市場場的的追追捧捧項目名稱園林風(fēng)格及景觀布局東方威尼斯威尼斯風(fēng)情合生國際新城歐洲園林式奧林匹克花園地中海、普羅旺、潤園巴厘島風(fēng)情鵬基萬林湖未定半島一號地中海風(fēng)格東方新城東南亞園林風(fēng)情園林林景景觀觀分分析析歐式式園園林林占占據(jù)據(jù)市市場場主主流流，，客客戶戶認(rèn)認(rèn)可可程程度度高高樓盤名稱獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅（闊院/合院）疊加別墅空中別墅多層洋房小高層?xùn)|方威尼斯//290-320//170-230160-180合生國際新城/五房218-318四房190五房219-299////奧林匹克花園//三房186四房231-282////潤園482-554/260-415200-300300/157-213萬林湖400-730180-280///130-300/棕櫚島///285-305//104-180半島一號//200-260///128-250東方新城327-502255-272////戶型型面面積積分分析析樓盤名稱獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅（闊院/合院）疊加別墅空中別墅多層洋房小高層?xùn)|方威尼斯//18//110217合生國際新城/142536////奧林匹克花園//420////潤園19/522840/74萬林湖3980136//453/棕櫚島///24//131半島一號//120280//1600東方新城8245/////總計1402671282332405632022合計：4646戶型型配配比比(套套數(shù)數(shù))分分析析項目名稱營銷活動/方式東方威尼斯2007年4月抽獎月（獎品為品牌家電）合生國際新城4.25前認(rèn)購96折，及送1年管理費5.1推出22套特價聯(lián)排別墅奧林匹克花園（1）“深圳企業(yè)家中秋之夜”（2）圣誕親子嘉年華（3）打造生態(tài)旅游（4）2007年5.1看房活動潤園成立潤緣會（交納5萬圓入會費）參加06國慶深圳報看樓的活動鵬基萬林湖參加2007年5.1深圳春交會半島一號參加2007年5.1春交會。東方新城1月28日深圳看樓團(tuán)東方新城杯高爾夫球賽營銷銷方方式式分分析析深圳圳成成為為推推廣廣的的重重點點區(qū)區(qū)域域沒有有針針對對香香港港進(jìn)進(jìn)行行推推廣廣客戶區(qū)域分析析說明：深圳客客戶所占比例例較大，香港客戶所占占比例極少結(jié)論：1.產(chǎn)品上，，主要為復(fù)合合性產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)豐富富2.建筑和園園林風(fēng)格上，，歐式風(fēng)格依依然是現(xiàn)在高高端市場的主主流3.聯(lián)排別墅墅供應(yīng)量最大大，達(dá)到1282套，獨獨棟和雙拼產(chǎn)產(chǎn)品市場供應(yīng)應(yīng)量較小，市市場稀缺。4.獨棟別墅墅的的面積400-730M2，雙拼180-318M2，連排190-415M2，疊加別墅200-300M2,小高層104-250M25.深圳客戶戶在高端市場場占據(jù)半壁江江山，單價越越高，占有率率越高6.深圳市場場的推廣逐漸漸得到重視，，目前還未針針對香港區(qū)域域。『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（社會資源）（自然資源））4.低密度地地產(chǎn)項目““核心競爭力力矩陣”（品牌）主流模式：““1+3”客觀性；典型型的單一項目目成功要素和和高價樓盤的的充分條件成本高，對地地塊先天條件件依賴高——體現(xiàn)“項項目價值”[潤園.鵬鵬基萬林湖]補(bǔ)充模式：““1+4”人本主義,體體現(xiàn)項目的的舒適尺度和和高性價比客群相對復(fù)雜雜[奧林匹克花花園.合生生國際新城.領(lǐng)墅]『客觀性』主動式被動式『主觀性』31425.本項目核核心競爭力的的方向產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會資源））（自然資源））雖然有江景資資源，但與其其他項目相比比優(yōu)勢不明顯顯初入市場，缺缺品牌支撐，，但可整合資資源本項目的選擇擇：“1+2+4”（產(chǎn)品+人文+服務(wù)）——體現(xiàn)“項項目差異化””“4”—“人人文性”體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)價值，，增強(qiáng)社區(qū)的的內(nèi)聚力和外外來客戶牽引引力“1”—“產(chǎn)產(chǎn)品”以獨特特性和創(chuàng)新性性成為市場關(guān)關(guān)注的焦點“2”—“服服務(wù)”以人性性化銷售及物物管體現(xiàn)“安安全”與“尊尊貴”短期目標(biāo)：建建立轟動效應(yīng)應(yīng)項目啟動模式式實現(xiàn)原則一：高端端入市。樹立立形象，制造造價格標(biāo)桿。。原則二二：形形成熱熱銷效效果。。原則三三：用用適量量創(chuàng)新新產(chǎn)品品引領(lǐng)領(lǐng)市場場，擴(kuò)擴(kuò)大客客戶層層面。。原則四四：控控制規(guī)規(guī)模，，制造造稀缺缺。作為差差異化化項目目啟動動的原原則：：建立充充分的的競爭爭優(yōu)勢勢6.差異異化定位位下的啟啟動策略略回到項目目的目標(biāo)標(biāo):KPI體系尊貴的體體驗功能化體體系高立意的的形象主主題標(biāo)志性建建筑群硬性指標(biāo)標(biāo)全新生活方式式優(yōu)質(zhì)的豪豪宅尺度度人文商業(yè)業(yè)街區(qū)的的營造名校效應(yīng)應(yīng)國際品牌牌物管都市休閑閑生活體體驗頂級豪華華會所良好的內(nèi)內(nèi)環(huán)境營營造豪宅服務(wù)務(wù)體系打打造7.差異異化定位位下的延延展思考考高融合性性的、可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的、、示范式式的高尚尚住宅區(qū)區(qū)高融合性性的可持續(xù)發(fā)發(fā)展的示范式的的通過高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高高起點的的規(guī)劃實實現(xiàn)是多層次次復(fù)合功功能的，，對客戶戶具有高高輻射特特性開發(fā)模式式具有示示范效應(yīng)應(yīng)充分體現(xiàn)現(xiàn)人性關(guān)關(guān)懷的完完善的社社區(qū)服務(wù)務(wù)體系國際化的的/多種種用途/不同性性質(zhì)人群群的交流流平臺擁有較大大規(guī)模/配套完完善為后續(xù)項項目打下下堅實的的基礎(chǔ)8.本項項目的開開發(fā)策略略第三部分分項項目定定位分析析1.地地塊片區(qū)區(qū)城市定定位以商業(yè)性性開發(fā)為為主的生生活居住住功能區(qū)區(qū)域毗鄰惠州州市區(qū)，，城市版版塊節(jié)點點門戶，，惠州城城市規(guī)劃劃最完善善的區(qū)域域，惠州州有機(jī)會會成為高高尚住宅宅片區(qū)的的區(qū)域，，未來惠惠州的后后花園。。本案文教區(qū)域域1小時車車程河源深圳1小時車車程惠東惠陽惠城數(shù)碼工業(yè)業(yè)園半小時車車程50分鐘鐘車程5分鐘車程本案2.項目目地塊交交通分析析項目地塊塊交通優(yōu)優(yōu)勢顯赫赫，周圍圍三環(huán)路路、惠奧奧大道、、惠州大大道等多多條交通通主干道道。·到深圳圳約1小小時車程程·到惠陽陽約30分鐘車車程·到惠東東約50分鐘車車程·到河源源約1小小時車程程藍(lán)波灣合生國際際新城3.項目目地塊基基本資料料項目總占占地232021平米米,地地勢平坦坦,地形形不規(guī)則則,地勢勢低于三三環(huán)路面面約4.5米。。地塊南南向區(qū)域域有高壓壓線。北臨鹿江江,西靠靠三環(huán)路路,南向向為水泥泥廠,東東面惠陽陽高級中中學(xué)等學(xué)學(xué)校如右圖西枝江枝枝流--鹿江三環(huán)路水泥廠文教區(qū)域高壓電線20018040170140380700130120360高壓線住宅樓4.項目地塊塊現(xiàn)狀項目南面地塊東南有高壓線南有水泥攪拌廠南向宿舍樓南向水泥場項目地塊中部地塊南面狀況況及地塊中部部東面西面北面小山丘地塊附著物防洪堤及合生生國際新城鹿江江景藍(lán)波灣廠房5.地塊價值值分析高壓電線123地塊1：緊臨臨城市主干道道，交通便利利，昭示性強(qiáng)強(qiáng)，噪聲較大大，居住價值值較低，適合合做項目會所所及售樓處地塊2：緊臨臨鹿江，景觀觀面好，居住住價值最高地塊3：周邊邊環(huán)境較為混混亂，居住價價值一般，適適合建小高層層地塊4：位于于小區(qū)內(nèi)部的的中心地帶，，居住價值良良好，小區(qū)主主流產(chǎn)品將在在此處。4優(yōu)勢（S）劣勢（W）1.發(fā)展商實力雄厚2.規(guī)模較大,可規(guī)劃空間大3.具備良好江景資源4.交通路網(wǎng)好,交通便利5.有良好學(xué)校資源1.與城區(qū)項目存在地段劣勢2.配套嚴(yán)重缺乏3.缺乏公交體系,往來市區(qū)不方便機(jī)會（O）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢1.片區(qū)多個大型項目同時啟動,易形成聚焦效應(yīng)2.深惠一體化的深入人心,深圳客戶投資惠州樓市3.數(shù)碼工業(yè)園的不斷完善，為項目帶來潛在客戶4、片區(qū)整體規(guī)劃前景定位高及齊全1、定位準(zhǔn)確，挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵2、以創(chuàng)新的產(chǎn)品，迅速爭奪客戶3、抓住有利的入市時機(jī)，乘勢而起1、挖掘區(qū)域優(yōu)勢，做好區(qū)域宣傳2、新穎的產(chǎn)品打動客戶3、“快、準(zhǔn)、狠、貼”把握客戶威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅1.片區(qū)多個樓盤同時推向市場,競爭激烈2.未來市場供應(yīng)量較大,市場購買力有限1、加強(qiáng)項目軟件配套2、差異化營銷3、注意力經(jīng)濟(jì)營造4、迅速搶奪有效客戶1、合理價格快速銷售2、項目定位亮點3、配套局部亮點6.地塊SWOT分析析7．項目目標(biāo)標(biāo)客群細(xì)分及及定位中端客戶中、高端客戶戶高端客戶中、低端客戶戶低端客戶大型集團(tuán)公司司CEO，外外企高級管理理人員、技術(shù)術(shù)人員私營企業(yè)主，，政府高級公公務(wù)員，外企企中層管理人人員事業(yè)單位管理理人員及職員員事業(yè)處于上升升期間的白領(lǐng)領(lǐng)及周邊工廠廠的管理人員員由于支付能力力的制約，該該人群基本不不會成為我們們的客戶通過對對項目目地塊塊分析析：本本項目目客群群將主主要鎖鎖定上上述紅紅色區(qū)區(qū)域以深圳、、香港港、惠州、、惠陽陽客戶戶為主主體，，輻射射珠三三角主要區(qū)區(qū)域以三十十歲至至四十十歲的的城市市主流流家庭庭為主主人口特特征政府中中高層層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)/企企業(yè)中中高層層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)●私私營企企業(yè)主主/●高科技技行業(yè)業(yè)高級級技術(shù)術(shù)人才才職業(yè)特特征深圳香香港客客戶以以投資資為主主，惠惠州及及惠陽陽客戶戶以二二次置置業(yè)為為主置業(yè)動動機(jī)城市中中的精精英/中產(chǎn)產(chǎn)階級級的上上層主觀上上，我我們需需要這這樣的的客戶戶；客客觀上上，產(chǎn)產(chǎn)品必必須適適合這這樣的的客戶戶。偶得得客客戶戶群群游離離客客戶戶群群重點點客客戶戶群群核心心客客戶戶群群惠東東、、河河源源客客戶戶香港港客客戶戶惠州州周周邊邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)客客戶戶、、深圳圳客客戶戶/惠惠城城區(qū)區(qū)本本土土高高端端客客戶戶外省省客客戶戶項目目客客戶戶來來源源區(qū)區(qū)域域7.項目目物物業(yè)業(yè)定定位位:惠州州中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)··23萬萬平平米米··臨臨江江··風(fēng)風(fēng)情情小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)惠州州中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)———項項目目的的區(qū)區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢，，周周邊邊均均為為大大型型高高端端項項目目23萬萬平平米米———項項目目的的占占地地規(guī)規(guī)模模臨江江———項項目目緊緊鄰鄰鹿鹿江江，，景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢勢風(fēng)情情小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)———表表現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的人人文文內(nèi)內(nèi)涵涵8.項項目目物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)及及戶戶型型配配比比建建議議戶型面積戶均面積容積率建筑面積建筑面積比例用地面積用地比例公共配套146402.8%46402%小獨棟250-3002750.3104416.4%3480315%TH200-3002500.55800635.5%11601150%寬景150-20017516264638.3%6264627%小高層120-15013522784217%139216%綜合0.7163575100%232021100%高壓壓電電線線1231號號區(qū)區(qū)域域為為獨獨棟棟別別墅墅區(qū)區(qū)域域2號號區(qū)區(qū)域域為為項項目目售售摟摟處處及及后后期期的的會會所所區(qū)區(qū)域域3號號區(qū)區(qū)域域為為項項目目小小高高層層區(qū)區(qū)域域黃色區(qū)域域部分為為項目的的TOWUNHOUSE及洋洋房區(qū)域域1）項目目案名及及推廣主主題建議議項目案名名：維詩凱亞亞項目定位位語：鹿江寬寬景別別墅小鎮(zhèn)鎮(zhèn)項目推廣廣語：低調(diào)的奢奢華9．項目目主題及及形象定定位2）項目目主題維詩凱亞亞風(fēng)情維詩凱亞亞（Vicuna），，源自世世間對地地中海北北岸最富富詩意棲棲居地之之稱謂，，18世世紀(jì)，取取得封號號爵位的的貴族，，紛紛在在此建造造休閑莊莊園或度度假別墅墅，19世紀(jì)，，維詩凱凱亞博物物館在美美國建成成，標(biāo)志志著“成成就人生生，享受受人生””的Vizcaya文文化精神神，被世世界所認(rèn)認(rèn)可。所用建材材完全返返樸歸真真，水泥沙漿漿、天然毛石石、瓦片原木，統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)奉為為建筑的的主角。。別墅立立面、外外墻圍擋擋，乃至至花壇柱柱式，都都用最常常見的水水泥沙漿漿砌就，，且不以以靠尺和和泥刀刻刻意修飾飾平整，，拉毛的的飾面涂涂上白色色涂料，，其高低低凹凹凸凸的效果果，顯得得“很是是隨意””。墻裙門柱柱、券廊廊煙道，，均以不不規(guī)則狀狀的天然然毛石貼貼面。露露臺護(hù)欄欄多用半半弧陶瓦瓦拼成花花飾隔斷斷。窗戶戶、圍墻墻、院門門、陽臺臺的花柵柵欄桿，，均以扭鐵拉延制成成，造型型極其精精美。露露臺、陽陽臺上豎豎立的葡萄架，工藝也也很“原原始”，，先將油油松原木木鋸割成成形，表表面噴火火炙燒至至黑，使使木筋節(jié)節(jié)疤紋路路凸顯，，然后涂涂上褐色色清油，，感覺異異常的滄滄桑絕世世。平緩的兩兩坡、四四坡或圓坡屋面面，選用土赭色燒燒結(jié)陶瓦瓦鋪設(shè)，出出檐很少少，檐口口極富裝裝飾意味味的磚制制筒券，，與立面面的弧線線窗框，，連續(xù)性立立柱拱券券門廊，一同構(gòu)構(gòu)成雍容容考究的的巴洛克克裝飾風(fēng)風(fēng)范。3）品牌牌形象塑塑造原生的，國際的，回歸自然然的，質(zhì)樸浪漫漫的,田園風(fēng)情情的，賦予自自我實現(xiàn)現(xiàn)價值的的成就感感。第四部分分項項目規(guī)規(guī)劃性建建議一.項目目的人文文營造1.項項目會所所售售樓處處建議會所項目會所所位置如如上圖，，展示面面廣，距距離城區(qū)區(qū)距離最最近。前前期可作作為項目目的銷售售中心，，也能與與合生、、遠(yuǎn)達(dá)項項目形成成聚焦效效應(yīng)。會所與水水景的相相融：會會所伸架架在水面面、水繞繞會所甚甚至將水水引入會會所/會會所內(nèi)溫溫泉、室室內(nèi)游泳泳池的設(shè)設(shè)計都體體現(xiàn)會所所與水景景的互生生相融水上私家家會所/結(jié)合水水體的廣廣場和棧棧道/標(biāo)標(biāo)志物（（鐘樓/雕塑））水上會所所及售樓樓處2.項目目景觀軸軸建議項目景觀觀將由2條主景景觀軸和和一條副副景觀軸軸---特色景觀觀長廊構(gòu)成特色景觀觀長廊水的邊緣緣與開敞敞空間體體系連續(xù)的步步行系統(tǒng)統(tǒng)——盡盡可能地地提供親親水的條條件面水側(cè)———下沉沉式處理理形成場場所/更更親近水水體背水側(cè)———小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)情建建筑/荔荔枝林/廣場環(huán)境境——標(biāo)標(biāo)志性鋪鋪地/噴噴泉/街街道家具具/招貼貼/燈塔塔/伸出出水面的的碼頭和和棧道特色景觀觀長廊飽覽全江江景的特特色景觀觀長廊示示意一般城市市居住區(qū)區(qū)商業(yè)設(shè)設(shè)施指標(biāo)標(biāo)人均商業(yè)業(yè)服務(wù)建建筑面積積居住住區(qū)區(qū)2/人類別別合理服務(wù)務(wù)半徑800-1000m城市居住住區(qū)的公公建配套套設(shè)施，，應(yīng)依據(jù)據(jù)人口規(guī)規(guī)模確定定合理的的服務(wù)面面積。——《城城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計規(guī)規(guī)范》國際類比比社區(qū)商商業(yè)規(guī)劃劃指標(biāo)：：商業(yè)規(guī)規(guī)模比0.027：：1：：鄰里住住區(qū)理論論——《集集合住宅宅》：日日本光丘丘花園城城社區(qū)商業(yè)面積積：住宅宅面積3.項目目商業(yè)建建議動感、趣趣味/生生活/文文化廣場可作作為公眾眾休憩場場所/與與會所相相結(jié)合，，提供小小型表演演舞臺和和臨時的的展示空空間/給給街區(qū)公公民提供供一種““人居人人聚”的的雙優(yōu)空空間，為為他們創(chuàng)創(chuàng)造一種種差異化化城市生生活體驗驗的價值值實用的公公共設(shè)施施特色街區(qū)區(qū)指示/街名景觀元素素通過設(shè)計計街景，，規(guī)定建建筑體量量和建筑筑后退的的距離，，控制招招牌設(shè)計計和建筑筑立面的的形式同時設(shè)計計具有標(biāo)標(biāo)志性的的指示系系統(tǒng)商業(yè)氛圍圍的營造造4.島居居規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃多多條水系系系統(tǒng),形成一一個個獨獨立的小小島,在在小區(qū)島島與島之之間,水水與水之之間的道道路以主主題橋連連接在在展示中中營造一一種另人人興奮的的穿越體體驗尋求水概念的升華和突破將水概念做到極至環(huán)境人文水化率島—島居—島生活二.基于于項目價價值最大大化的產(chǎn)產(chǎn)品研究究1.小獨獨棟小獨棟人工堆砌砌淺丘坡坡地/確確保建筑筑良好的的視野戶型面積積受控于于建筑體體塊距離離水面的的距離，，距離水水面越近近的戶型型景觀資資源最好好，面積積越大由水岸小小獨棟構(gòu)構(gòu)成項目目標(biāo)志性性建筑群群唯一性———針對對性選擇擇樹種，，建筑形形態(tài)圍繞繞樹木、、道路自自由形成成的不規(guī)規(guī)則建筑筑形體居住模式式——TreeinHouse.利用用院落/連廊/吹拔/天井等等傳統(tǒng)的的元素符符號更好好的將環(huán)環(huán)境與建建筑融為為一體原則三：：用適量量創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品引領(lǐng)領(lǐng)市場，，擴(kuò)大客客戶層面面。大盤啟動動的原則則：2.TREEHOUSE3.退臺臺式洋房房退臺式設(shè)設(shè)計采取““退臺式式”設(shè)計計，上一一層都退退縮，使使下一層層都能有有一個露露臺花園園。立體綠化化打破界界面、立立體綠化化，為社社區(qū)營造造一個環(huán)環(huán)保的多多層次空空間體系系4.建筑筑生態(tài)送夾層/送閣樓樓5.附送送面積的的做法建筑面積積：300平米米（送40%建筑筑面積））附送建筑筑面積———120平米米附送庭院院面積———200平米米●約70平方方米半地地下（低低于2.2米））附屬功能能用房(含車庫庫)●●約10平方方米內(nèi)院院●戶內(nèi)花花園20平米●約30平方方米露臺臺●約200平平方米前前后庭院院深圳熙園園原則：縮小可售售面積增加贈送送面積提高單價價降低總價價景觀自足足性空間內(nèi)向向性功能多樣樣性根據(jù)景觀觀資源的的不同設(shè)設(shè)置不同同的戶內(nèi)內(nèi)花園/形成豐豐富的空空間形式式/同時時賦予空空間不同同的功能能6.關(guān)于于戶內(nèi)花花園的設(shè)設(shè)置西班牙建建筑風(fēng)格格三.項目目園林建建議及其其他1.建筑筑風(fēng)格建建議2.會所所示意：：3.建筑筑細(xì)節(jié)示示意：4.小區(qū)區(qū)主入口口及組團(tuán)團(tuán)入口示示意：5.園林林景觀示示意：第五部分分項項目開開發(fā)節(jié)奏奏及入市市時間建建議入市條件件：1、按項項目工程程進(jìn)度決決定入市市時機(jī)2、競爭爭對手的的工程進(jìn)進(jìn)度3、房地地產(chǎn)市場場的銷售售季節(jié)4、是否否取得預(yù)預(yù)售許可可證1.項目目入市時時機(jī)售樓處進(jìn)進(jìn)場最佳佳時機(jī):2007年10月一期最佳佳時機(jī):2007年12月入市時機(jī)機(jī)2.項目目開發(fā)節(jié)節(jié)奏6萬㎡（別墅+聯(lián)排+寬景））8萬㎡（聯(lián)排排+寬寬景+小高高層））7萬㎡㎡（別墅墅+聯(lián)聯(lián)排+寬景景+小小高層層）臨江江三環(huán)環(huán)路路1.為為提提升項項目的的品質(zhì)質(zhì)和形形象，，必須須先營營造好好，三三環(huán)路路小區(qū)區(qū)主入入口和和臨江江景觀觀走廊廊3.根根據(jù)市市場同同類項項目供供應(yīng)量量決定定2.先先沿三三環(huán)路路從西西往東東開發(fā)發(fā)及從從臨江江景觀觀走廊廊往南南開發(fā)發(fā)項目進(jìn)進(jìn)度與與銷售售時機(jī)機(jī)劃分分表日期6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月項目規(guī)劃地塊平整規(guī)劃報建廣場綠化及會所土建售樓處裝修項目認(rèn)籌取得預(yù)售證進(jìn)入銷售期銷售進(jìn)進(jìn)場公開銷銷售預(yù)祝項項目銷銷售成成功謝謝9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。11:43:3011:43:3011:4312/31/202211:43:30AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2211:43:3011:43Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:43:3011:43:3011:43Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2211:43:3011:43:30December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二