A2.1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“九五”期間，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會(huì)固定資產(chǎn)投資[萬(wàn)億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0.其中，住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要因素住宅開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%.住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%.住宅開(kāi)發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長(zhǎng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開(kāi)發(fā)投資額按地區(qū)分[萬(wàn)億元]住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的合作將更加緊密房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《?；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費(fèi)者的需求品位越來(lái)越高，要求定制化服務(wù)國(guó)家將逐漸改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)年均增長(zhǎng)率比較[1997-2000年]廣東省全國(guó)廣東省全國(guó)房地產(chǎn)投資住宅開(kāi)發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成華庭等一批高品質(zhì)的樓盤(pán)集中于東城、篁村、城區(qū)等開(kāi)發(fā)類型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購(gòu)房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費(fèi)者占25%外地消費(fèi)者占5%本地消費(fèi)者占50%外商占30%外地消費(fèi)者占20%消費(fèi)者特征總投資小于1億元估計(jì)總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征商品房開(kāi)發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來(lái)的和民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局消費(fèi)群體東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增長(zhǎng)率為8.9%，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長(zhǎng)迅速市場(chǎng)集中度相對(duì)較高政策導(dǎo)向多層和小高層開(kāi)發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū)單位價(jià)格2500元至3500元的中檔商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費(fèi)群在購(gòu)買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng)政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度19961997199819992000+10.8%.67.665.977.088.3102.8資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%.7.87住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開(kāi)發(fā)投資額[億元]+9.9%.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住宅東莞市商品品住宅銷售售收入和銷銷售面積增增長(zhǎng)迅速資料來(lái)源：：東莞市市建委，中中國(guó)人民銀銀行，羅蘭蘭?貝格分分析東莞市商品品住宅銷售售收入[億元]東莞市商品品住宅銷售售面積[萬(wàn)平方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%.44.12003E2003E148.4商品房開(kāi)發(fā)發(fā)建筑面積積總額按鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述資料來(lái)源：：東莞市建建委，羅羅蘭?貝格格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開(kāi)發(fā)發(fā)集中于東東城、篁村村、城區(qū)、、常平和樟樟木頭等地地理位置優(yōu)優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)達(dá)的地區(qū)1998年年至2000年底，，商品房實(shí)實(shí)際投入資資金23億億元共推推出出樓樓盤(pán)盤(pán)231個(gè)個(gè)，，建建筑筑面面積積455.7平平方方米米樟木木頭頭、、常常平平、、附附城城、、塘塘夏夏、、黃黃江江等等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)集集中中了了90%的的港港資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商新開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的商商品品房房樓樓盤(pán)盤(pán)集集中中在在東東城城區(qū)區(qū)和和篁篁村村，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)類類型型以以多多層層和和小小高高層層為為主主，，樓樓盤(pán)盤(pán)質(zhì)質(zhì)數(shù)數(shù)較較高高，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)理理念念在在東東莞莞市市屬屬于于中中上上水水平平1998年年至至2000年年，，商商品品房房開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)集集中中在在東東城城、、篁篁村村、、城城區(qū)區(qū)、、常常平平和和樟樟木木頭頭等等地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的地地區(qū)區(qū)在未未來(lái)來(lái)五五年年內(nèi)內(nèi)，，多多層層和和小小高高層層仍仍是是商商品品房房開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)的的主主流流，，新新開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的多多層層和和小小高高層層主主要要集集中中在在東東城城區(qū)區(qū)、、篁篁村村區(qū)區(qū)和和城城區(qū)區(qū)資料料來(lái)來(lái)源源：：東東莞莞市市建建委委，，羅羅蘭蘭??貝貝格格分分析析多層層和和小小高高層層別墅墅高層層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城城篁村村城區(qū)區(qū)塘夏夏其它它1998年年以以后后新新開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的多多層層和和小小高高層層地地域域分分布布虎門(mén)門(mén)商品品房房立立項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)類類型型比比例例[按按開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建筑筑面面積積]樟木木頭頭常平平預(yù)計(jì)計(jì)到到2005年年,每每平平方方價(jià)價(jià)格格在在2500元元以以上上的的中中高高檔檔商商品品房房將將占占據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)86%的的份份額額描述述東莞莞市市商商品品房房開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)檔檔次次逐逐步步提提高高東莞莞市市政政府府對(duì)對(duì)城城市市進(jìn)進(jìn)行行總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，改改善善居居住住環(huán)環(huán)境境，，提提升升房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的質(zhì)質(zhì)量量由于于政政府府嚴(yán)嚴(yán)格格控控制制土土地地批批租租,土土地地價(jià)價(jià)格格上上升升較較快快居民民住住宅宅消消費(fèi)費(fèi)觀觀念念由由商商品品住住宅宅理理念念的的接接受受者者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為理理念念的的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者,需需求求品品位位提提高高金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)對(duì)住住房房消消費(fèi)費(fèi)支支持持不不斷斷增增強(qiáng)強(qiáng)、、按按揭揭條條件件放放寬寬，，刺刺激激住住房房消消費(fèi)費(fèi)需需求求市市場(chǎng)場(chǎng)的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)東莞莞市市新新的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商紛紛紛紛進(jìn)進(jìn)入入2500以以上上的的中中高高檔檔房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng),如如:新新世世紀(jì)紀(jì)豪豪園園,新新石石竹竹,雍雍華華庭庭,七七寶寶一一居居等等13%50%20%10%2000別墅墅3500元元以以上上*2500-3500元元*2500元元以以下下*總額額8%60%26%6%2005E資料料來(lái)來(lái)源源：：東東莞莞市市建建委委，，羅羅蘭蘭??貝貝格格分分析析*除除別別墅墅外外商品品住住宅宅銷銷售售總總面面積積[萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米]111.2200.0+15.7%.東莞莞房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局可可以以從從內(nèi)內(nèi)部部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀狀況況等等五五個(gè)個(gè)方方面面分分析析消費(fèi)費(fèi)者者潛在在的的進(jìn)進(jìn)入入者者房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)提提供供者者替代代品品政策策壁壁壘壘強(qiáng)強(qiáng)––較較強(qiáng)強(qiáng)的的地地方方保保護(hù)護(hù)主主義義，，早早期期外外來(lái)來(lái)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商和和民民營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)必必須須掛掛靠靠東東莞莞市市各各區(qū)區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司，，合合作作開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壁壁壘壘弱弱––房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商尚尚未未形形成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的絕絕對(duì)對(duì)成成本本優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和先先進(jìn)進(jìn)的的商商品品房房差差異異化化概概念念大多多數(shù)數(shù)消消費(fèi)費(fèi)者者消消費(fèi)費(fèi)觀觀念念尚尚處處于于商商品品住住宅宅理理念念的的接接受受者者主力力消消費(fèi)費(fèi)群群不不明明顯顯商品品住住宅宅50%為為本本地地消消費(fèi)費(fèi)者者，，30%為為港港澳澳臺(tái)臺(tái)消消費(fèi)費(fèi)者者,20%為為省省內(nèi)內(nèi)和和外外地地消消費(fèi)費(fèi)者者房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商紛紛紛紛聘聘請(qǐng)請(qǐng)專專業(yè)業(yè)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃和和廣廣告告公公司司，，提提高高商商品品房房開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和營(yíng)營(yíng)銷銷質(zhì)質(zhì)量量聘請(qǐng)請(qǐng)物物業(yè)業(yè)顧顧問(wèn)問(wèn)公公司司，，提提高高商商品品后后續(xù)續(xù)服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量商品房替代品品幾乎不存在在，安居房只只占1%的市市場(chǎng)份額內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)狀況況城區(qū)、常平和和樟木頭集中中了70%的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)集中度高高，市場(chǎng)領(lǐng)先先者較為明顯顯，如：中信信、光大等內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)比例逐年年提高，由1998年的的45%上升升為2000年的67%消費(fèi)者購(gòu)買商商品房考慮的的因素價(jià)格房型地理位置和交交通開(kāi)發(fā)商品牌建筑物質(zhì)量建筑物外觀環(huán)境配套設(shè)施保安和物業(yè)服服務(wù)重要性考慮因素12345本地消費(fèi)者外外地消費(fèi)者描述50%為本地地消費(fèi)者，30%為港港澳臺(tái)消費(fèi)者者，20%為為省內(nèi)和外地地消費(fèi)者；常常平、樟木頭頭地區(qū)港澳臺(tái)臺(tái)消費(fèi)者占90%東莞本地消費(fèi)費(fèi)者在選購(gòu)商商品房時(shí)首先先考慮環(huán)境和和保安服務(wù)，，其次是戶型型，顯示了本本地居民對(duì)自自身安全和周周邊環(huán)境(包包括教育)較較高的要求對(duì)于東莞本地地人，自用房房的建筑面積積在100-130平方方米的中大戶戶型較受歡迎迎；購(gòu)買80-100平平方米的小戶戶型，用于投投資和出租的的較多外地消費(fèi)者在在考慮購(gòu)買商商品房時(shí)，優(yōu)優(yōu)先考慮價(jià)格格，其次是房房型、交通的的便利和物業(yè)業(yè)管理，同時(shí)時(shí)較重視開(kāi)發(fā)發(fā)商的品牌港澳臺(tái)和外國(guó)國(guó)消費(fèi)者把環(huán)環(huán)境、地理位位置、配套設(shè)設(shè)施、保安和和物業(yè)服務(wù)列列在考慮購(gòu)買買商品房的首首要因素，價(jià)價(jià)格敏感性不不高越來(lái)越多的消消費(fèi)者更加關(guān)關(guān)注環(huán)境和配配套設(shè)施港澳臺(tái)和外國(guó)國(guó)消費(fèi)者不同消費(fèi)群在在購(gòu)買商品房房時(shí)考慮因素素的優(yōu)先順序序不同資料來(lái)源：羅羅蘭?貝格訪訪談?dòng)捎陂_(kāi)發(fā)商市市場(chǎng)定位不準(zhǔn)準(zhǔn)確，未能充充分滿足消費(fèi)費(fèi)者的需求，，造成東莞市市商品住宅的的空置面積較較大，并逐年年上升東莞市商品住住宅空置面積積[萬(wàn)平方米]描述商品住宅空置置面積大，2000年底底達(dá)到151.6萬(wàn)平方方米商品住宅空置置率高。2000年，新新推出商品房房建筑面積為為178萬(wàn)平平方米，但平平均銷售率只只有48.6%，新增空空置商品住宅宅面積73萬(wàn)萬(wàn)平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展初期，存在在盲目批地、、批項(xiàng)目和對(duì)對(duì)商品房預(yù)售售款監(jiān)控不嚴(yán)嚴(yán)的現(xiàn)象，出出現(xiàn)了太平廣廣場(chǎng)花園、灣灣景臺(tái)、崇商商花園、世外外桃源等“爛爛尾樓盤(pán)”，，阻礙了房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展大量空置樓盤(pán)盤(pán)造成了建設(shè)設(shè)資金沉淀，，部分銀行貸貸款不能及時(shí)時(shí)收回19981999200040.078.3151.6+94.7%.由于政府今后后對(duì)土地批租租的嚴(yán)格控制制，短期內(nèi)商商品住宅開(kāi)發(fā)發(fā)的增長(zhǎng)空間間有限將建立土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心，嚴(yán)格控制土地地審批規(guī)范土地交易易行為，逐步步實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正正、公平的土土地交易市場(chǎng)行為必須通過(guò)土地地拍賣方式才才可獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)土地使用權(quán)權(quán)商品住宅開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)空間有限嚴(yán)格房地產(chǎn)立立項(xiàng)程序，由由房地產(chǎn)項(xiàng)目目先立項(xiàng)后申申報(bào)土地再規(guī)規(guī)劃的程序改改變?yōu)橄纫?guī)劃劃后取得土地地在立項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)根據(jù)積壓商品品房數(shù)量和商商品房銷售情情況，嚴(yán)格控控制新項(xiàng)目立立項(xiàng)和開(kāi)工，，對(duì)除市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)外，，其它地方原原則上不再審審批新的房地地產(chǎn)項(xiàng)目如果開(kāi)發(fā)商積積壓商品房面面積超過(guò)企業(yè)業(yè)近3年累計(jì)計(jì)竣工商品房房面積的20%，將停止止審批該開(kāi)發(fā)發(fā)商新項(xiàng)目立立項(xiàng)土地批租房地產(chǎn)立項(xiàng)總體上說(shuō)，推推動(dòng)?xùn)|莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的因素大于于阻礙其發(fā)展展的因素2001年到到2003年年，政府嚴(yán)格格控制土地批批租，并成立立土地儲(chǔ)備中中心，調(diào)控房房地產(chǎn)市場(chǎng)，，短期內(nèi)將會(huì)會(huì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)政府嚴(yán)格控制制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)立項(xiàng)審批主力消費(fèi)群不不明顯空置商品房面面積高，到2000年底底為152萬(wàn)萬(wàn)平方米東莞將城市定定位為“制造造業(yè)名城“，，樹(shù)立“城市市牌、外資牌牌和民營(yíng)牌””，并將出資資200億元元建設(shè)新東莞莞，進(jìn)行有序序的城市總體體規(guī)劃，提升升城市總體環(huán)環(huán)境東莞房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展與東莞在在整個(gè)珠江三三角洲所處的的經(jīng)濟(jì)地位不不相匹配，發(fā)發(fā)展空間較大大東莞招商引資資保持增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)消費(fèi)者對(duì)居住住條件和環(huán)境境的要求日益益提高人均可支配收收入是全國(guó)平平均水平的2.1倍，廣廣東省平均水水平的1.3，并以每年年17%的速速度增長(zhǎng)加入和近年來(lái)來(lái)，香港、澳澳門(mén)的回歸將將推動(dòng)外銷市市場(chǎng)政府有意對(duì)外外地人才采用用購(gòu)房入戶、、投資入戶政政策民營(yíng)企業(yè)將可可以注冊(cè)公司司形式，獨(dú)立立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目阻礙東莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的主要因素素推動(dòng)?xùn)|莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的主要因素素東莞市住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住住宅智能化、、現(xiàn)代化為主主要特征，并并以進(jìn)一步完完善金融體系系為保障以高品質(zhì)的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和和施工，貫徹徹以人為本的的住宅發(fā)展方方針擴(kuò)大住宅按揭揭市場(chǎng)規(guī)模引用新技術(shù)、、新材料，以以提高住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化水平通過(guò)以住宅抵抵押貸款證券券化，改變房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的投資、、融資體系推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)科技化，推推廣智能化小小區(qū)重環(huán)境和配套套的大中型住住宅小區(qū)與當(dāng)?shù)卣剂己玫年P(guān)系，，以取得優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉的的土地開(kāi)發(fā)商的品牌牌和信譽(yù)開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)場(chǎng)需求的商品品房開(kāi)發(fā)大規(guī)模的的居住社區(qū)，，營(yíng)造良好的的居住環(huán)境與優(yōu)秀的房地地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)務(wù)提供者合作作對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、、進(jìn)入時(shí)間和和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的的把握表示不重要表示十分重要要開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)場(chǎng)需求的商品品房提供優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商在東莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)上取取得成功的基基本要素成功的基本要要素目前重要性重要性趨勢(shì)A2.2.建建筑安裝市市場(chǎng)分析廣東省建筑安安裝工程市場(chǎng)場(chǎng)的投資額平平均每年以8.9%的速速度增長(zhǎng)1507151116881960212519961997199819992000+8.9%.廣東省建筑工工程投資額[億元元]資料來(lái)來(lái)源：：廣東東省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年年鑒，，羅羅蘭??貝格格分析析廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)集集中度度非常常低的的市場(chǎng)場(chǎng)，并并且越越來(lái)越越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的集集中度度由1996年年的9%下下降為為2000年的的4%，市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局分分散2000年年，排排名前前三位位的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)分別別是：：廣東東省長(zhǎng)長(zhǎng)大公公路工工程有有限公公司、、江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份有有限公公司深深圳分分公司司、深深圳市市市政政工程程總公公司；；產(chǎn)值值分別別達(dá)到到12.5、9.1和7.0億元元2000年年，排排名前前10家的的外省省建筑筑企業(yè)業(yè)有2家：：江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份公公司和和中建建四局局前10家建建筑企企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)起起伏大大；1999年年排名名前十十家的的企業(yè)業(yè)中，，只有有六家家能在在2000年保保持前前十位位前十位位產(chǎn)值值最大大的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)施工產(chǎn)產(chǎn)值占占市場(chǎng)場(chǎng)的%隨著城城市化化進(jìn)程程和引引進(jìn)外外資的的不斷斷加快快，東東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)容量量不斷斷上升升東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)保持持穩(wěn)定定的增增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，，增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度略高高于廣廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的增增長(zhǎng)速速度引進(jìn)外外資是是推動(dòng)動(dòng)建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的主主要因因素日本、、歐美美企業(yè)業(yè)不斷斷加大大投資資，其其用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資額額也不不斷上上升，，2000年-2005年的的年均均增長(zhǎng)長(zhǎng)率將將分別別達(dá)到到20%和和26%資質(zhì)較較高的的外來(lái)來(lái)企業(yè)業(yè)已構(gòu)構(gòu)成對(duì)對(duì)本地地企業(yè)業(yè)的威威脅目前市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)以以價(jià)格格為主主,市市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作尚尚不規(guī)規(guī)范東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的特特點(diǎn)東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)出比比廣東東省更更快的的增長(zhǎng)長(zhǎng)19961997199819992000資料來(lái)來(lái)源：：東莞莞統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒，羅羅蘭蘭?貝貝格分分析2005E5256646876+9.8%.東莞市市建筑筑工程程投資資額[億元元]128+11.0%.宏觀環(huán)環(huán)境、、引進(jìn)進(jìn)外資資和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是驅(qū)驅(qū)動(dòng)?xùn)|東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的三三大因因素東莞市市建筑筑工程程市場(chǎng)場(chǎng)的驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因素房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)引進(jìn)外外資宏觀環(huán)環(huán)境政府加加快了了工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)的建建設(shè)，，近期期將建建立松松山湖湖工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，規(guī)規(guī)劃面面積72平平方公公里政府引引導(dǎo)重重點(diǎn)行行業(yè)和和企業(yè)業(yè)增資資擴(kuò)產(chǎn)產(chǎn)外商投投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化，，直接接投資資用于于建建筑工工程的的費(fèi)用用比例例增大大東莞市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)自自1998年以以來(lái)進(jìn)進(jìn)入上上升期期，由由此帶帶動(dòng)建建筑安安裝工工程市市場(chǎng)的的穩(wěn)步步上升升東莞將將投資資200億億建設(shè)設(shè)新東東莞，，提升升城市市的綜綜合實(shí)實(shí)力，，建設(shè)設(shè)“城城市牌牌”，，城市市化進(jìn)進(jìn)程加加快加入以以后，，更多多的外外資將將進(jìn)入入中國(guó)國(guó)，由由于東東莞有有利的的地理理位置置和優(yōu)優(yōu)惠、、便捷捷的投投資環(huán)環(huán)境，，將吸吸引更更多的的外資資東莞市市固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資每年年以10%的速速度上上升建設(shè)““民營(yíng)營(yíng)牌””，推推動(dòng)民民營(yíng)資資本的的投資資房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)于于商品品住宅宅配套套設(shè)施施和環(huán)環(huán)境要要求越越來(lái)越越高，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商相應(yīng)應(yīng)用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資增增加隨著東莞市市實(shí)際利用用外資不斷斷增加，外外資企業(yè)用用于建筑安安裝工程的的投資額增增長(zhǎng)較快東莞市實(shí)際際利用外資資額[億元]外資企業(yè)用用于建筑安安裝工程投投資額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來(lái)源：：東莞市對(duì)對(duì)外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作局局其中，日本本、歐美企企業(yè)用于建建筑安裝工工程的投資資額增長(zhǎng)率率高于外商商企業(yè)用于于建筑安裝裝工程的投投資額的平平均增長(zhǎng)率率投資于東莞莞的日本、、歐美企業(yè)業(yè)用于建筑筑安裝工程程的投資額額[億元]戰(zhàn)略上，日日本、歐美美企業(yè)都把把中國(guó)作為為巨大的發(fā)發(fā)展市場(chǎng)日本、歐美美制造大企企業(yè)從著重重建立出口口加工基地地逐漸轉(zhuǎn)向向成為國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)基地地已投資的日日本、歐美美企業(yè)會(huì)帶帶動(dòng)提供零零部件和原原材料的日日本、歐美美企業(yè)數(shù)量量和投資額額增加?xùn)|莞招商引引資局通過(guò)過(guò)網(wǎng)上招商商、委托顧顧問(wèn)公司到到日本、歐歐美招商、、開(kāi)辦博覽覽會(huì)、提供供“一個(gè)窗窗口收費(fèi)””等服務(wù)，，吸引日本本、歐美客客戶東莞市政府府“十五””規(guī)劃中，，已明確把把引資的重重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到歐美美和日本等等國(guó)家描述資料來(lái)源：：東莞市對(duì)對(duì)外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作局局，東莞市市建委，羅羅蘭?貝格格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建筑筑安裝工程程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)仍以價(jià)格格為主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)手段，，并存在不不規(guī)范的運(yùn)運(yùn)作情況東莞市廣州市工程公開(kāi)招招投標(biāo)時(shí)，，報(bào)價(jià)最低低者中標(biāo)——“最最低價(jià)原則則”工程公開(kāi)招招投標(biāo)時(shí)，，報(bào)價(jià)不得得低于招標(biāo)標(biāo)方規(guī)定的的標(biāo)底價(jià)，，以工程管管理、組織織、技術(shù)方方案等指標(biāo)標(biāo)綜合評(píng)分分，以保證證工程質(zhì)量量—““最合理理原則”工程招投標(biāo)標(biāo)地方保護(hù)主主義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不不同程度的的地方保護(hù)護(hù)主義存在鎮(zhèn)政府府向外商指指定建筑工工程承包方方的現(xiàn)象鼓勵(lì)采用市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方方式本省企業(yè)和和外省企業(yè)業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)存在總承包包商在資格格或合同不不允許的情情況下進(jìn)行行轉(zhuǎn)承包和和分包大體上按合合同規(guī)定執(zhí)執(zhí)行東莞市和廣廣州市建筑筑安裝工程程市場(chǎng)比較較本地和港澳澳臺(tái)企業(yè)選選擇建筑安安裝工程公公司時(shí)更注注重價(jià)格，，而日本和和歐美企業(yè)業(yè)更重視質(zhì)質(zhì)量和工程程管理港澳臺(tái)企業(yè)業(yè)日本和歐美美企業(yè)價(jià)格質(zhì)量施工力量和和專業(yè)技術(shù)術(shù)水平資質(zhì)證明從事過(guò)的工工程和行業(yè)內(nèi)其它它公司的認(rèn)認(rèn)可工程管理表示不太重重視表示十分重重視選擇建筑安安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)本地企業(yè)外來(lái)企業(yè)以以其較高的的資質(zhì)和憑憑借規(guī)模效效益取得的的成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)，形成了了對(duì)本地企企業(yè)的威脅脅本地企業(yè)、、外來(lái)建筑筑安裝工程程企業(yè)資質(zhì)質(zhì)比較本地?fù)碛匈Y資質(zhì)的建筑筑安裝工程程企業(yè)共110家，，外來(lái)企業(yè)業(yè)共50家家本地一級(jí)資資質(zhì)企業(yè)中中只有4家家，而外來(lái)來(lái)企業(yè)中擁?yè)碛幸患?jí)資資質(zhì)的企業(yè)業(yè)有33家家企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)不僅代表表企業(yè)建筑筑工程管理理水平和施施工質(zhì)量、、技術(shù)能力力，還決定定了承接工工程量的大大小。如：：廣州一建建承接?xùn)|莞莞市廣東現(xiàn)現(xiàn)代國(guó)際展展覽中心，，建筑面積積7萬(wàn)平方方米外來(lái)企業(yè)，，如華西建建設(shè)、本溪溪金鼎完成成工程質(zhì)量量較高，已已在本地?fù)頁(yè)碛袠影骞すこ毯蛢?yōu)良良工程，口口碑較高，，已對(duì)本地地競(jìng)爭(zhēng)者形形成威脅描述本地企業(yè)外來(lái)企業(yè)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)36%55%5%4%6%28%66%資料來(lái)源：：建委市場(chǎng)場(chǎng)科總數(shù)[個(gè)]11050日資企業(yè)選選擇標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)日資企業(yè)選選擇建筑安安裝工程企企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和優(yōu)勢(shì)比較較價(jià)格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明日資辦推薦薦*從事過(guò)的工工程和行業(yè)業(yè)內(nèi)其它公公司認(rèn)可施工力量前延或后續(xù)續(xù)服務(wù)專業(yè)設(shè)計(jì)水水平重要性/的優(yōu)勢(shì)因素12345使在日資/外資公司司的建筑安安裝市場(chǎng)上上取得核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建建議采取的的措施通過(guò)與穩(wěn)定定的、有資資質(zhì)的施工工建設(shè)單位位進(jìn)行長(zhǎng)期期戰(zhàn)略合作作，以取得得更低的成成本優(yōu)勢(shì)通過(guò)與采購(gòu)購(gòu)商戰(zhàn)略、、穩(wěn)定的合合作，取得得優(yōu)惠的采采購(gòu)價(jià)格；；或通過(guò)外外包采購(gòu)定定單，降低低采購(gòu)成本本嚴(yán)格質(zhì)量管管理，建立立系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量管理控控制體系與施工建設(shè)設(shè)單位一同同制定項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)劃劃，協(xié)調(diào)運(yùn)運(yùn)作識(shí)別項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)程中的關(guān)關(guān)鍵路線和和關(guān)鍵工序序，當(dāng)與計(jì)計(jì)劃出現(xiàn)偏偏差時(shí)及時(shí)時(shí)調(diào)整組成虛擬團(tuán)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)強(qiáng)培訓(xùn)或聘聘用“外腦腦”，提高高業(yè)務(wù)洽談?wù)労驮O(shè)計(jì)專專業(yè)技術(shù)水水平通過(guò)與日本本公司選擇擇建筑安裝裝工程企業(yè)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和和的優(yōu)勢(shì)進(jìn)進(jìn)行比較，，公司仍有有不斷改進(jìn)進(jìn)的空間資料來(lái)源：：訪談，羅羅蘭?貝貝格分析高低*日資辦的的推薦對(duì)日日資企業(yè)首首次進(jìn)入東東莞，選擇擇建筑安裝裝工程公司司影響大，，但對(duì)二期期和后期工工程時(shí)選擇擇影響減弱弱公司在保持持原有核心心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的同時(shí)，，應(yīng)加強(qiáng)業(yè)業(yè)務(wù)拓展和和核心支持持團(tuán)隊(duì)的培培養(yǎng)，使工工程業(yè)務(wù)具具有更高的的柔性和市市場(chǎng)反應(yīng)速速度，贏得得提高競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的潛在在源泉建筑工程業(yè)業(yè)務(wù)今后應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)的領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，系統(tǒng)、、有計(jì)劃和和重點(diǎn)地開(kāi)開(kāi)展業(yè)務(wù)拓拓展貫徹以客戶戶為導(dǎo)向的的服務(wù)理念念，延伸前前延和后續(xù)續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與與設(shè)計(jì)、預(yù)預(yù)算部門(mén)無(wú)無(wú)縫合作建立完整的的工程計(jì)劃劃、控制和和核算體系系培養(yǎng)設(shè)計(jì)、、預(yù)算的核核心團(tuán)隊(duì)，，支持業(yè)務(wù)務(wù)拓展提高項(xiàng)目管管理能力，，合理配置置項(xiàng)目經(jīng)理理的權(quán)、責(zé)責(zé)、利范圍圍，并以高高效的管理理體系和組組織結(jié)構(gòu)支支持總體上，外外部市場(chǎng)為為公司的主主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展提供了了廣闊的空空間；同時(shí)時(shí)，公司在在高成長(zhǎng)的的建筑安裝裝和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上保保持高盈利利能力描述未來(lái)五年，，東莞市房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的年增長(zhǎng)長(zhǎng)率為20%，能支支持公司的的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目標(biāo)公司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的利利潤(rùn)率高于于行業(yè)的平平均水平未來(lái)五年，，日本、歐歐美企業(yè)用用于建筑安安裝工程的的投資額年年增長(zhǎng)率均均高于20%，可以以支持公司司建筑安裝裝工程業(yè)務(wù)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目標(biāo)公司建筑安安裝工程業(yè)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)潤(rùn)率約為20%，高高于行業(yè)15%的平平均利潤(rùn)率率業(yè)務(wù)組合分分析：表示銷售售額大小利潤(rùn)率市場(chǎng)增長(zhǎng)率率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工工程業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)低成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)場(chǎng)高成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)場(chǎng)高成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)場(chǎng)低成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建設(shè)的總總體思路上上有三種模模式可以選選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能夠短期內(nèi)內(nèi)有效解決決企業(yè)人才才不足的現(xiàn)現(xiàn)狀，但以以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無(wú)無(wú)法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來(lái)考慮慮問(wèn)題完全委外的的特點(diǎn)由于人力資資源匱乏，，缺乏專業(yè)業(yè)性人才或或者招聘專專業(yè)人才的的財(cái)務(wù)成本本和時(shí)間成成本過(guò)高，，在組織結(jié)結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)務(wù)職能領(lǐng)域域都和專業(yè)業(yè)化的公司司進(jìn)行合作作，借助外外部的專業(yè)業(yè)化經(jīng)驗(yàn)和和知識(shí)來(lái)彌彌補(bǔ)企業(yè)的的不足和滿滿足企業(yè)快快速發(fā)展的的需求企業(yè)自身的的業(yè)務(wù)運(yùn)作作組織以精精益型為主主，職能部部門(mén)的工作作重點(diǎn)主要要是控制、、協(xié)調(diào)和監(jiān)監(jiān)督而不是是具體操作作建立核心職職能部門(mén)，，對(duì)委外的的工作進(jìn)行行有效監(jiān)督督和控制優(yōu)勢(shì)有效地解決決企業(yè)人才才不足的問(wèn)問(wèn)題有利于企業(yè)業(yè)的快速擴(kuò)擴(kuò)張有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢(shì)勢(shì)充分利用社社會(huì)資源劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制制的工作量量和成本很很大項(xiàng)目控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大有可能導(dǎo)致致局部最優(yōu)優(yōu)化而不是是總體最優(yōu)優(yōu)企業(yè)無(wú)法形形成穩(wěn)定的的競(jìng)爭(zhēng)力以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無(wú)無(wú)法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來(lái)考慮慮問(wèn)題部分委外能能有效地彌彌補(bǔ)企業(yè)在在某些職能能領(lǐng)域的不不足，但委委外職能和和合作伙伴伴的選擇至至關(guān)重要部分委外的的特點(diǎn)企業(yè)在某些些領(lǐng)域缺乏乏專業(yè)化的的知識(shí)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，因而而在這些職職能領(lǐng)域借借助外界專專業(yè)化公司司來(lái)進(jìn)行運(yùn)運(yùn)作部分業(yè)務(wù)職職能領(lǐng)域由由企業(yè)自身身來(lái)建立，，整個(gè)業(yè)務(wù)務(wù)的運(yùn)作需需要內(nèi)、外外部人員協(xié)協(xié)調(diào)完成既有以控制制監(jiān)督為主主要任務(wù)的的職能部門(mén)門(mén)，也有從從事具體操操作的業(yè)務(wù)務(wù)職能部門(mén)門(mén)優(yōu)勢(shì)通過(guò)利用社社會(huì)資源，，有效地彌彌補(bǔ)企業(yè)在在某些職能能領(lǐng)域的不不足有利于發(fā)發(fā)揮專業(yè)業(yè)化分工工的優(yōu)勢(shì)勢(shì)有利于培培養(yǎng)企業(yè)業(yè)自身的的核心團(tuán)團(tuán)隊(duì)和核核心能力力劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控控制的工工作量較較大核心職能能委外對(duì)對(duì)企業(yè)總總體帶來(lái)來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)以契約關(guān)關(guān)系確定定的合作作關(guān)系無(wú)無(wú)法充分分的從企企業(yè)總體體利益角角度來(lái)考考慮問(wèn)題題全部自建建有利于于對(duì)價(jià)值值鏈的各各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行控控制和協(xié)協(xié)調(diào)，但但管理成成本較高高全部自建建的特點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)在業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作作的各職職能領(lǐng)域域都建立立起相應(yīng)應(yīng)的業(yè)務(wù)務(wù)部門(mén)整個(gè)業(yè)務(wù)務(wù)流程體體系的運(yùn)運(yùn)作主要要依靠?jī)?nèi)內(nèi)部的力力量來(lái)完完成各業(yè)務(wù)部部門(mén)的主主要任務(wù)務(wù)是計(jì)劃劃、監(jiān)督督、實(shí)施施和控制制優(yōu)勢(shì)有利于企企業(yè)形成成穩(wěn)定的的業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作體系系對(duì)價(jià)值鏈鏈的各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行控制制和協(xié)調(diào)調(diào)有利于培培養(yǎng)企業(yè)業(yè)的組織織優(yōu)勢(shì)和和核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力劣勢(shì)對(duì)專業(yè)人人才需求求高，人人事成本本較高無(wú)法充分分利用外外部專業(yè)業(yè)化公司司的專業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和和能力部門(mén)之間間協(xié)調(diào)要要求高管理成本本較高目前國(guó)內(nèi)內(nèi)建筑工工程企業(yè)業(yè)主要有有兩種發(fā)發(fā)展模式式項(xiàng)目公司司模式公司的核核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于獲獲得工程程項(xiàng)目公司自身身不擁有有設(shè)計(jì)，，土建隊(duì)隊(duì)伍與設(shè)計(jì)公公司，施施工隊(duì)建建立緊密密的合作作關(guān)系擁有良好好的項(xiàng)目目管理人人員工程多采采用分包包形式來(lái)來(lái)完成建筑安裝裝公司模模式描述公司擁有有自身的的設(shè)計(jì)，，土建隊(duì)隊(duì)伍建筑安裝裝業(yè)務(wù)完完全由自自身完成成公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)靈活性性大公司固定定成本小小可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)資金需求求小優(yōu)點(diǎn)公司易于于控制質(zhì)質(zhì)量和成成本擁有各方方面的專專業(yè)人才才對(duì)其它企企業(yè)的依依賴性大大質(zhì)量控制制，成本本控制難難度較大大缺點(diǎn)公司固定定成本較較高資金需求求較高經(jīng)營(yíng)靈活活性較低低戰(zhàn)略方向向的確定定決定了了企業(yè)組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的選擇擇適應(yīng)發(fā)展展戰(zhàn)略的的組織結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)原則有利于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)和建筑安安裝工程程業(yè)務(wù)的迅迅速發(fā)展展組織結(jié)構(gòu)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的的快速反反應(yīng)速度度以”最大大限度滿滿足客戶戶需求““為目目標(biāo)有利于公公司內(nèi)部部核心團(tuán)團(tuán)隊(duì)的培培養(yǎng)高效而精精簡(jiǎn)保持和強(qiáng)強(qiáng)化公司司的核心心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)構(gòu)建符合合戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)和市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)的前前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以以操作管理為為主的管理模模式建筑安裝工程程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略略管理為主的的管理模式有效的決策,業(yè)務(wù)計(jì)劃劃,財(cái)務(wù)監(jiān)控控體系合理的集分權(quán)權(quán)管理模式合理的部門(mén)設(shè)設(shè)置明確的部門(mén)任任務(wù)、功能、、職責(zé)界定清晰的人員崗崗位編制以及及職責(zé)、權(quán)力力、能力要求求界定充分考慮保持持和利用現(xiàn)有有的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以客戶為導(dǎo)向向并且加快市市場(chǎng)反應(yīng)速度度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)確立公司的管管理模式，建建立一整套明明確的管控體體系建立相應(yīng)的決決策和監(jiān)督流流程重新設(shè)計(jì)組織織架構(gòu)，強(qiáng)化化薄弱的功能能，糾正職能能錯(cuò)位界定明確的部部門(mén)任務(wù)和責(zé)責(zé)任明確管理幅度度業(yè)務(wù)流程再造造系統(tǒng)考慮四四個(gè)領(lǐng)域，從從而達(dá)到戰(zhàn)略略目標(biāo)對(duì)流程程的要求消除非增值活活動(dòng)活動(dòng)間等待不必要的活動(dòng)動(dòng)過(guò)量的庫(kù)存重復(fù)的活動(dòng)不同部門(mén)重排排的格式反復(fù)的檢驗(yàn)跨部門(mén)協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)企業(yè)用以強(qiáng)化化控制的關(guān)鍵鍵點(diǎn)有利于提升顧顧客滿意度的的流程環(huán)節(jié)可以減少重復(fù)復(fù)、提升效率率的環(huán)節(jié)調(diào)整整可以縮短時(shí)間間、降低成本本的環(huán)節(jié)調(diào)整整簡(jiǎn)化活動(dòng)設(shè)計(jì)合理的交交付品過(guò)于復(fù)雜的表表格過(guò)于專業(yè)分工工的程序復(fù)雜的溝通形形式缺乏優(yōu)化的物物流可以以更低廉廉方式進(jìn)行分分包的非核心心工作消除各個(gè)流程程環(huán)節(jié)中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品設(shè)計(jì)明確格式式的交付品明確的交付人人和接受人對(duì)交付品的監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)減少成本快速響應(yīng)增加控制節(jié)點(diǎn)點(diǎn)明確流程對(duì)流程的要求對(duì)流程的要求求流程設(shè)計(jì)的原原則顧客導(dǎo)向原則則快速反應(yīng)原則則系統(tǒng)優(yōu)化原則則追求流程整體體績(jī)效最優(yōu)集成管理當(dāng)外部市場(chǎng)環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化時(shí)，能迅速速調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)策策略追求客戶服務(wù)務(wù)的最終效果果整合的用戶界界面，而非分分離的用戶界界面業(yè)務(wù)流程再造造應(yīng)遵循顧客客導(dǎo)向，快速速反應(yīng)以及系系統(tǒng)優(yōu)化的原原則強(qiáng)調(diào)對(duì)外部市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的快速反應(yīng)應(yīng)強(qiáng)調(diào)顧客滿意意一支相對(duì)穩(wěn)定定的高素質(zhì)的的人力資源隊(duì)隊(duì)伍是實(shí)現(xiàn)企企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)的基本保證證建立一支強(qiáng)有有力的經(jīng)營(yíng)管理精英英梯隊(duì)吸引大批優(yōu)秀秀人才加入-樹(shù)立并宣宣傳企業(yè)良好好形象象-有計(jì)劃地地廣泛開(kāi)展社社會(huì)招招聘(名牌大大

學(xué)，，人才招聘會(huì)會(huì)，委委托獵頭公公司等)塑造企業(yè)成功功文化，以激激勵(lì)并保留優(yōu)優(yōu)秀骨干員工工-營(yíng)造企業(yè)業(yè)內(nèi)部公平民民主的的氣氛，提高高員工的信心與與責(zé)任感-創(chuàng)造富有有活力的內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰汰的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，激激發(fā)員工工的主觀觀能動(dòng)性在完善的人員員長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)計(jì)劃下培養(yǎng)具具有良好專業(yè)業(yè)素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理潛質(zhì)的的優(yōu)秀人才，，形成一支上上下緊密銜接接的精英人才才隊(duì)伍-“量體裁裁衣式”的終終身職業(yè)培訓(xùn)(入職培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)訓(xùn)，深造等)-培養(yǎng)“經(jīng)經(jīng)理候選人””階階梯隊(duì)伍績(jī)效考評(píng)體系系建立清晰明確確的崗位考評(píng)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，形成成權(quán)責(zé)相當(dāng)，，獎(jiǎng)懲分明的的制度建立清晰明確確的，并結(jié)合合業(yè)績(jī)和能力力的個(gè)人評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)，作為為薪酬調(diào)整和和職務(wù)任免的的決策基礎(chǔ)將考評(píng)或考核核的結(jié)果有機(jī)機(jī)地與薪酬體體系掛鉤，并并與員工職業(yè)業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)聯(lián)系考評(píng)或考核的的結(jié)果將作為為人員晉升的的基本參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，建立公公平有序的內(nèi)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制制薪酬體系調(diào)整原有的工工資體系，在在縱向分級(jí)與與橫向分檔上上設(shè)計(jì)合理的的浮動(dòng)空間，，形成有激勵(lì)勵(lì)性的上升梯梯度確定合理的固固定工資與變變動(dòng)工資的比比例結(jié)構(gòu)改善現(xiàn)有福利利機(jī)制，加強(qiáng)強(qiáng)非資本性激激勵(lì)因素，增增強(qiáng)企業(yè)凝聚聚力人員評(píng)價(jià)和選選拔體系優(yōu)化人員招聘聘流程，明確確決策部門(mén)，，做到有章可可循建立明確的員員工能力評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)，使之之成為人員選選拔的基本標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)充分結(jié)合各種種評(píng)估結(jié)果，，制定合理公公平的晉升條條件與途徑，，培養(yǎng)與發(fā)掘掘具有管理潛潛質(zhì)的優(yōu)秀人人才需要重新設(shè)計(jì)計(jì)公司人力資資源體系，使使之更制度化化、規(guī)范化，，以適應(yīng)業(yè)務(wù)務(wù)迅速發(fā)展的的需要l房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地地產(chǎn)物業(yè)管理理資料庫(kù),匯聚海量的免免費(fèi)管理資料料。謝謝12月月-2211:58:5011:5811:5812月月-2212月月-2211:5811:5811:58:5012月-2212月-2211:58:502022/12/3111:58:509、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。11:58:5011:58:5011:5812/31/202211:58:50AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2211:58:5011:58Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。11:58:5111:58:5111:58Saturday,December31,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-221