朱曙東2009年6月21日房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃管理與營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新體系

上海威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院公開(kāi)課

上海松江人，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生畢業(yè)，MBA。1991年辭去大學(xué)教師職務(wù)，先后服務(wù)于天津堯舜集團(tuán)、江蘇新意達(dá)集團(tuán)、代（中國(guó)）集團(tuán)公司、廣東美的集團(tuán)、（深萬(wàn)科）國(guó)際企業(yè)服務(wù)公司等國(guó)內(nèi)著名企業(yè)，出任企劃、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)及分公司總經(jīng)理、助理總裁、執(zhí)行董事等重要職務(wù)。一、朱曙東簡(jiǎn)介

長(zhǎng)期從事城市戰(zhàn)略策劃、城市土地開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)管理、資本運(yùn)營(yíng)、連鎖商業(yè)、品牌戰(zhàn)略及咨詢(xún)服務(wù)工作。主持或參與策劃、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理過(guò)國(guó)內(nèi)外數(shù)百個(gè)住宅、商業(yè)及旅游項(xiàng)目，熟悉城市發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)法規(guī)及項(xiàng)目運(yùn)作流程，積聚了豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，理論與實(shí)踐相結(jié)合，于1996年初，率先提出房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)觀念，并在相關(guān)項(xiàng)目中成功實(shí)施。理論成果：朱曙東老師是活躍在房地產(chǎn)操作前沿的理論與實(shí)踐相結(jié)合的城市營(yíng)造、房地產(chǎn)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、品牌運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家。創(chuàng)辦瑞爾特營(yíng)銷(xiāo)思想庫(kù)，主編：

《房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)》《房地產(chǎn)銷(xiāo)售員實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)》《房地產(chǎn)形象營(yíng)銷(xiāo)》《房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略》《營(yíng)城造市》《人居環(huán)境》《住宅精裝房全程營(yíng)銷(xiāo)》《房地產(chǎn)銷(xiāo)售代表培訓(xùn)教程》

因具跨地區(qū)操作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)行程已逾百萬(wàn)公里，被業(yè)內(nèi)人士愛(ài)稱(chēng)為現(xiàn)代房地產(chǎn)界的“徐霞客”。個(gè)人榮譽(yù)：

2001年被《中國(guó)策劃》雜志評(píng)為中國(guó)優(yōu)秀策劃人；

2004年入選《地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者》書(shū)卷；

2005年被評(píng)為“山東地產(chǎn)策劃領(lǐng)軍人物”；

2006年，榮獲“2006中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院派百人代表”提名。

被北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、重慶大學(xué)、湖南大學(xué)、中山大學(xué)、江西師范大學(xué)、珠江物業(yè)管理學(xué)院等多所國(guó)內(nèi)院校聘為經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課座教授。

被中海外興業(yè)集團(tuán)、北京當(dāng)代集團(tuán)、北京信通投資集團(tuán)、江蘇亞?wèn)|集團(tuán)、廣東云星集團(tuán)、江蘇蘇源集團(tuán)、河北卓達(dá)集團(tuán)、湖北翔龍集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、黑龍江辰能集團(tuán)、伊爾堡集團(tuán)（奧地利）等國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)集團(tuán)聘為房地產(chǎn)企業(yè)管理及品牌顧問(wèn)。被三亞市、儋州市、德州市、長(zhǎng)春凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、張家界市、黃山市、武當(dāng)山旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)、唐山市曹妃甸工業(yè)區(qū)、秦皇島市、貴陽(yáng)花溪區(qū)聘為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及品牌顧問(wèn)?，F(xiàn)任職務(wù)：北京大學(xué)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)客座教授中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)中介委常務(wù)理事歐洲華人投資協(xié)會(huì)中國(guó)代表處首席代表瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃與精品案例解析》課程說(shuō)明本課程從開(kāi)發(fā)企業(yè)決策者的角度研究項(xiàng)目，努力尋找企業(yè)效益最大化和市場(chǎng)消費(fèi)者最大接受程度的平衡點(diǎn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的深化執(zhí)行，綜合市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品構(gòu)成、成本控制、項(xiàng)目包裝、推廣策略、銷(xiāo)售管理、服務(wù)策略及品牌戰(zhàn)略等各個(gè)因素，形成完整的開(kāi)發(fā)思路和全程營(yíng)銷(xiāo)策略，保證銷(xiāo)售計(jì)劃和目標(biāo)的順利完成，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。內(nèi)容提綱第一部分：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的任務(wù)與理念第二部分：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新態(tài)勢(shì)第三部分：房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)理論體系第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析第五部分：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新思路第六部分：房地產(chǎn)精品案例解析

序言：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀分析

1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾個(gè)階段。

2、“全面營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代”的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶給我們的思考。

3、房地產(chǎn)品牌策略是發(fā)展商決勝市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。第一部分分：房地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策劃的的任務(wù)與與理念1、企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略與項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)企業(yè)發(fā)展展和經(jīng)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略投資項(xiàng)目目選擇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)策略2、營(yíng)銷(xiāo)策策劃的理理念營(yíng)銷(xiāo)策劃劃的任務(wù)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃的工作作內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)策劃劃的作用用3、營(yíng)銷(xiāo)管管理的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)和流程程設(shè)計(jì)內(nèi)部組織織結(jié)構(gòu)外協(xié)單位位任務(wù)內(nèi)外協(xié)調(diào)調(diào)流程第二部分分：房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展新新態(tài)勢(shì)一、在在技術(shù)術(shù)層面面上分分析房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的態(tài)態(tài)勢(shì)1、房地地產(chǎn)資資源體體系的的擴(kuò)大大（面面向未未來(lái)））2、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群的的研究究（面面向百百姓））3、大盤(pán)盤(pán)時(shí)代代的思思考（（速度度競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)）4、毛坯坯房與與精裝裝房的的使命命分工工（客客戶(hù)對(duì)對(duì)產(chǎn)品品的最最終選選擇問(wèn)問(wèn)題））5、專(zhuān)業(yè)業(yè)化分分工勢(shì)勢(shì)不可可擋（（企業(yè)業(yè)核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力））6、跨區(qū)區(qū)域投投資又又成熱熱點(diǎn)（（跨區(qū)區(qū)域的的要素素準(zhǔn)備備是關(guān)關(guān)鍵））7、服務(wù)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)增加加產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力8、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)的演演變（（產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)——規(guī)模競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)——品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)/資本競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)））9、城市市運(yùn)營(yíng)營(yíng)商浮浮出水水面10、行業(yè)業(yè)洗牌牌山雨雨欲來(lái)來(lái)11、地產(chǎn)產(chǎn)迎來(lái)來(lái)媒體體整合合時(shí)代代12、戰(zhàn)略略模式式成為為關(guān)注注焦點(diǎn)點(diǎn)13、局部部市場(chǎng)場(chǎng)問(wèn)題題凸現(xiàn)現(xiàn)（上上海、、杭州州、北北京、、深圳圳房?jī)r(jià)價(jià)的變變化））14、住房房保障障體系系重新新提上上議事事日程程15、國(guó)際際經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)機(jī)及宏宏觀調(diào)調(diào)控的的影響響二、房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)質(zhì)變變加快快1、由壟壟斷經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)入完完全競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)2、真正正由賣(mài)賣(mài)方市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入買(mǎi)買(mǎi)方市市場(chǎng)3、由杠杠桿投投資階階段進(jìn)進(jìn)入實(shí)實(shí)力投投資階階段4、由樂(lè)樂(lè)觀預(yù)預(yù)測(cè)思思維進(jìn)進(jìn)入冷冷靜預(yù)預(yù)測(cè)思思維5、房地地產(chǎn)融融資多多元化化6、再交交易市市場(chǎng)（（二手手房市市場(chǎng)））晴雨雨表作作用7、物業(yè)業(yè)管理理規(guī)范范化和和產(chǎn)業(yè)業(yè)化第三部部分房房地地產(chǎn)全全程營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)理理論體體系一、房房地產(chǎn)產(chǎn)全程程營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)發(fā)展展歷程程1、1996年理論論體系系首次次提出出。2、2000年全程程營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)專(zhuān)著著出版版。3、此后后8年間，，全國(guó)國(guó)400個(gè)項(xiàng)目目運(yùn)作作。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)三個(gè)個(gè)階段段1、研發(fā)發(fā)階段段2、生產(chǎn)產(chǎn)推廣廣階段段3、管理理及品品牌提提升階階段三、房房地產(chǎn)產(chǎn)全程程營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理論論八大大流程程1、項(xiàng)目目投資資營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)2、建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)3、工程程營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)4、項(xiàng)目目形象象營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)5、項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣策劃劃6、項(xiàng)目目銷(xiāo)售售組織織與控控制7、項(xiàng)目目服務(wù)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)8、項(xiàng)目目品牌牌營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)附件：：房地地產(chǎn)全全程營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)各各流程程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)工作作內(nèi)容容一、項(xiàng)項(xiàng)目投投資營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)1、土地地周邊邊狀況況調(diào)研研及分分析2、區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀狀及其其趨勢(shì)勢(shì)分析析3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)分析4、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位5、項(xiàng)目SWOT分析6、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式模擬擬7、投資估算算及財(cái)務(wù)效效益指標(biāo)分分析8、項(xiàng)目不確確定性因素素分析及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方方式案例分析：：金瀚集團(tuán)團(tuán)清風(fēng)湖綜綜合社區(qū)二、建筑設(shè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)1、總體規(guī)劃劃、景觀設(shè)設(shè)計(jì)2、建筑風(fēng)格格（含建建筑立面及及色彩計(jì)劃劃）3、主力戶(hù)型型選擇及組組合4、項(xiàng)目配套套設(shè)施及功功能案例分析：：山東濟(jì)南南齊魯花園園三、工程營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)周期2、成本策略略（含材料料及設(shè)備采采購(gòu)策略））3、工期安排排案例分析：：廣州云星星集團(tuán)南寧寧項(xiàng)目四、項(xiàng)目目形象象營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)1、項(xiàng)目ＬＯＯＧＯ的設(shè)設(shè)計(jì)（中英英文名字））2、工地形象象包裝設(shè)計(jì)計(jì)3、營(yíng)銷(xiāo)中心心設(shè)計(jì)4、物業(yè)管理理體系包裝裝設(shè)計(jì)5、樣板房裝裝修風(fēng)格概概念設(shè)計(jì)6、對(duì)平面媒媒體、印刷刷品的設(shè)計(jì)計(jì)案例分析：：萬(wàn)科17英里五、營(yíng)銷(xiāo)策策劃推廣1、價(jià)格定位位及策略2、入市時(shí)機(jī)機(jī)銷(xiāo)售進(jìn)度度規(guī)劃及控控制3、廣告策略略4、媒體策略略5、推廣費(fèi)用用預(yù)算6、活動(dòng)策劃劃案例分析：：山東臨沂沂金鷹花園園六、銷(xiāo)售管管理1、銷(xiāo)售隊(duì)伍伍的組建2、銷(xiāo)售前物物料準(zhǔn)備3、銷(xiāo)售策略略4、銷(xiāo)售培訓(xùn)訓(xùn)及管理方方案5、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理案例分析：：河南金瀚瀚上河城七、服務(wù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)1、物業(yè)管理理及服務(wù)體體系2、物業(yè)管理理理念培訓(xùn)訓(xùn)案例分析：：萬(wàn)科四季季花城八、項(xiàng)目品品牌營(yíng)銷(xiāo)1、企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略2、項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌戰(zhàn)戰(zhàn)略略及及管管理理3、項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)中中的的人人力力資資源源管管理理4、項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)組組織織設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)案例例分分析析：：萬(wàn)萬(wàn)科科城城第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)和和項(xiàng)項(xiàng)目目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力分分析析一、、如如何何培培育育企企業(yè)業(yè)的的核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力1、做做有有靈靈魂魂的的公公司司、、有有思思想想的的公公司司2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)精精英英團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的打打造造3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)四四個(gè)個(gè)核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力（（萬(wàn)萬(wàn)科科地地產(chǎn)產(chǎn)））a研發(fā)發(fā)生生產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品的的能能力力b包裝裝項(xiàng)項(xiàng)目目和和包包裝裝公公司司的的能能力力c提供供優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)的的能能力力d吸納納和和培培養(yǎng)養(yǎng)優(yōu)優(yōu)秀秀員員工工的的能能力力二、、如如何何培培育育項(xiàng)項(xiàng)目目的的核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力1、產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力：：性性?xún)r(jià)價(jià)比比2、服服務(wù)務(wù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力：：附附加加值值3、品品牌牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力：：壟壟斷斷價(jià)價(jià)值值第五五部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)創(chuàng)創(chuàng)新新策策略略一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)必必須須面面對(duì)對(duì)以以下下市市場(chǎng)場(chǎng)趨趨勢(shì)勢(shì)1、速速度度制制勝勝2、企企業(yè)業(yè)品品牌牌的的強(qiáng)強(qiáng)化化3、品品牌牌的的感感性性化化4、重重視視品品牌牌定定位位5、雙雙向向溝溝通通傳傳播播以以消消費(fèi)費(fèi)者者為為主主導(dǎo)導(dǎo)6、市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的的開(kāi)開(kāi)放放性性7、““標(biāo)標(biāo)王王””現(xiàn)現(xiàn)象象8、局局部部市市場(chǎng)場(chǎng)出出現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)格格戰(zhàn)戰(zhàn)9、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈縱縱向向及及橫橫向向資資源源的的品品牌牌聯(lián)聯(lián)合合10、顧顧客客滿(mǎn)滿(mǎn)意意度度至至上上二、、宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控下下的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)1、供供求求關(guān)關(guān)系系的的變變化化2、用用家家市市場(chǎng)場(chǎng)占占絕絕對(duì)對(duì)主主流流地地位位3、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位頭頭等等重重要要4、市市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)細(xì)分分仍仍有有可可為為5、生生態(tài)態(tài)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)成成主主流流6、大大盤(pán)盤(pán)運(yùn)運(yùn)作作的的機(jī)機(jī)遇遇與與挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)7、銷(xiāo)銷(xiāo)控控失失效效8、品牌策略的的重要性三、營(yíng)銷(xiāo)理念念的創(chuàng)新（一）房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心心要素演變1、4P產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)2、4C客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)3、4R效用營(yíng)銷(xiāo)4P策略：productpriceplacepromotion4C策略：consumerwantsandneedscostconveniencecomunications4R策略：relationshipretrenchmentrelevancyreward（二）營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)內(nèi)容的創(chuàng)新新1、營(yíng)銷(xiāo)流程加加長(zhǎng)1）營(yíng)銷(xiāo)流程前前置化投投資營(yíng)銷(xiāo)的的內(nèi)涵更加豐豐富，重視項(xiàng)項(xiàng)目投資組合合2）營(yíng)銷(xiāo)終端建建設(shè)的重要性性誰(shuí)誰(shuí)掌掌握最終客戶(hù)戶(hù)，誰(shuí)就贏得得市場(chǎng)2、客戶(hù)組織的的培育1）銷(xiāo)售VIP客戶(hù)群的培育育2）團(tuán)購(gòu)渠道的的挖掘3）置業(yè)會(huì)、俱俱樂(lè)部等客戶(hù)戶(hù)組織的發(fā)展展房地產(chǎn)客戶(hù)組組織的案例分分析：萬(wàn)客會(huì)會(huì)、僑城會(huì)、、中海會(huì)（三）營(yíng)銷(xiāo)方方式的豐富與與革新1、渠道營(yíng)銷(xiāo)：：會(huì)展?fàn)I銷(xiāo)、、俱樂(lè)部營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、論壇營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)2、事件營(yíng)銷(xiāo)：：明星營(yíng)銷(xiāo)、、專(zhuān)家營(yíng)銷(xiāo)、、節(jié)慶營(yíng)銷(xiāo)3、數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)：：規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)、、性?xún)r(jià)比營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、“排行榜榜”營(yíng)銷(xiāo)4、品質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)：：質(zhì)量營(yíng)銷(xiāo)、、透明營(yíng)銷(xiāo)、、過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)、、對(duì)比營(yíng)銷(xiāo)5、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)：：物業(yè)管理、、客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)6、文娛營(yíng)銷(xiāo)：：體育營(yíng)銷(xiāo)、、文化營(yíng)銷(xiāo)7、品牌營(yíng)銷(xiāo)：：口碑營(yíng)銷(xiāo)、、獎(jiǎng)項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)、、權(quán)威機(jī)構(gòu)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)（四）營(yíng)銷(xiāo)傳傳播渠道的變變化審美疲勞（視視覺(jué)疲勞、聽(tīng)聽(tīng)覺(jué)疲勞）現(xiàn)現(xiàn)象，要求營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)傳播渠道道創(chuàng)新：1、媒體的局部部失效：電視視、報(bào)紙、傳傳統(tǒng)雜志2、網(wǎng)絡(luò)媒體的的重要性加強(qiáng)強(qiáng)：互聯(lián)網(wǎng)、、3G（12114信息名址）短短信、公共場(chǎng)所視屏（分分眾傳媒電視視、框架可變變廣告）、時(shí)時(shí)尚雜志3、俱樂(lè)部媒體體的重要性加加強(qiáng)：客戶(hù)俱俱樂(lè)部、自辦辦媒體、商會(huì)會(huì)協(xié)會(huì)組織4、營(yíng)銷(xiāo)傳媒娛娛樂(lè)化：超女女現(xiàn)象、郭德德剛現(xiàn)象、芙芙蓉姐姐現(xiàn)象象5、營(yíng)銷(xiāo)傳媒知知識(shí)化：易中中天現(xiàn)象、于于丹現(xiàn)象四、專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的發(fā)展展方向整體發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)：規(guī)?；瘜?zhuān)專(zhuān)業(yè)化創(chuàng)創(chuàng)造力1、地產(chǎn)系統(tǒng)分分類(lèi)2、組織結(jié)構(gòu)及及職能3、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化化4、知識(shí)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營(yíng)區(qū)域方方向6、企業(yè)文化及及經(jīng)營(yíng)理念五、房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的革革命性變革預(yù)測(cè)：近五年年內(nèi)，國(guó)內(nèi)主主流城市近50%的房地產(chǎn)項(xiàng)目目將取傳統(tǒng)形形式的售樓部，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)交易及服務(wù)務(wù)占半壁江山山。1、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的的巨大沖擊2、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)一步成熟熟3、顧客需求4、存量市場(chǎng)增增加，增量市市場(chǎng)下降5、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)提提升產(chǎn)品的附附加值6、品牌價(jià)值第六部分實(shí)實(shí)戰(zhàn)案例例庫(kù)解析第一類(lèi)：瑞爾爾特房地產(chǎn)顧顧問(wèn)機(jī)構(gòu)品牌牌案例案例一：江蘇蘇蘇州ELEVEN國(guó)際風(fēng)情社區(qū)區(qū)案例一：蘇州州ELEVEN國(guó)際風(fēng)情社區(qū)區(qū)案例二：江蘇蘇南京康橋圣圣菲案例三：黑龍龍江哈爾濱立立匯·格林小鎮(zhèn)案例四：河南南星海·假日王府案例五：山東東臨沂濱河國(guó)國(guó)際案例六：山東東安丘大舜天天成案例七：湖南南長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)景景園案例十：湖南南長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)景景園案例八：北京京競(jìng)園案例九：太極極湖旅游生態(tài)態(tài)度假區(qū)案例十：湖北北翔龍四方新新城案例十一：匈匈牙利亞洲中中心第二類(lèi)：萬(wàn)科科系列案例解解析案例一：萬(wàn)科科金色家園案例二：萬(wàn)科科溫馨家園案例三：萬(wàn)科科四季花城案例四：萬(wàn)科科城案例五：萬(wàn)科科第5園案例六：萬(wàn)科科金域藍(lán)灣案例七：萬(wàn)科科17英里案例八：萬(wàn)科科東海岸案例八：萬(wàn)科科假日紫苑案例十：金隅隅萬(wàn)科城案例十一：萬(wàn)萬(wàn)科公園5號(hào)案例十二：青青島萬(wàn)科金色色城品第三類(lèi)：其他他品牌公司的的精品案例分分析案例一：上海海三盛宏業(yè)頤頤景園案例二：廣東東深圳中海陽(yáng)陽(yáng)光棕櫚園案例三：浙江江杭州綠城集集團(tuán)產(chǎn)品案例四：華僑僑城系列產(chǎn)品品案例五：中體體產(chǎn)業(yè)奧林匹匹克花園案例六：SOHO中國(guó)現(xiàn)代城系系列案例七：陽(yáng)光光100集團(tuán)連鎖項(xiàng)目目案例八：億城城北京西山華華府案例九：金都都系列產(chǎn)品案例十：龍湖湖系列產(chǎn)品案例十一：成成都麓城國(guó)際際案例十二：廣廣州海倫堡案例十三：卓卓越青島蔚藍(lán)藍(lán)群島案例十四：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)系列產(chǎn)品案例十五：北北京世紀(jì)金源源MALL9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。11:57:3811:57:3811:5712/31/202211:57:38AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2211:57:3811:57Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。11:57:3811:57:3811:57Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2211:57:3911:57:39December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。31十十二二月月202211:57:39上上午午11:57:3912月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:57上午12月-2211:57December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/3111:57:3911:57:3931December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線(xiàn)線(xiàn)向前。。。11:57:39上上午11:57上上午11:57:3912月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。11:57:3911:57:3911:5712/31/202211:57:39AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2211:57:3911:57Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。11:57:3911:57:3911:57Saturday,December31,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2211:57:3911:57:39December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。31十二二月202211:57:39上上午11:57:3912月-2215、楚塞三三湘接，，荊門(mén)九九派通。。。。十二月2211:57上上午12月-2211:57December31,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12