做城北真正的新商務(wù)坐標南通綠洲國際營銷執(zhí)行報告目錄本體分析客戶策略價值體系梳理項目定位執(zhí)行策略具體營銷動作遠期建議2010年營銷費用預(yù)算雙方工作職責(zé)項目界定——未來的交通樞紐，新興城區(qū)綜合體項目南通北便捷的高速交通汽車站便捷的城際客運火車站迅捷的鐵路集鐵路/高速/城際客運于一體的交通匯合點港閘區(qū)——位于南通城市規(guī)劃，構(gòu)建“一主三副三軸”的空間發(fā)展格局中的北線，又一城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的新興城區(qū)。本體分析S：優(yōu)勢政策規(guī)劃中的快速新興發(fā)展城區(qū)便利的交通條件，位于鐵路、高速公路、城際快速客運的輻射樞紐交匯點，與上海等長三角形成“一小時經(jīng)濟圈”本項目未來昭示性好，將形成城北地標建筑周邊發(fā)展仍有待時間，與市中心的城鄉(xiāng)感過強，在短時間內(nèi)難以變現(xiàn)教育、文化等配套在近期內(nèi)難以完善W：劣勢O：機會政府規(guī)劃政策傾斜與偏轉(zhuǎn)火車站的日趨成熟，高鐵的未來引入與“假日酒店”達成合作南通尚無成熟的商業(yè)綜合體項目商住性質(zhì)土地成為2009年南通一級市場成交主力T：威脅明天很好，但如何度過今天很重要本體分析具有遠見的投資型客戶他們擁有超乎常人的遠見；他們擁有較強的資金實力；他們擁有多次成熟的置業(yè)經(jīng)歷；他們不一定固守南通本土；工作地緣型客戶他們或是工作在臨近區(qū)域、或是由于交通出行便利選擇此地；他們未必長期居住南通；他們需要簡單生活，但生活品質(zhì)不低；少量地緣型客戶他們對當?shù)噩F(xiàn)狀較為熟悉；他們對周邊項目缺乏信心；他們對新興綜合體倍感新奇；核心客戶重要客戶偶得客戶市區(qū)被動擠出型客戶他們單身或者即將結(jié)束單身；他們資金實力有限；他們年輕，易于接受新鮮事物；他們不愿為家務(wù)瑣事纏身；客戶策略如何讓客戶感知我們的未來？價值提煉類別價值點關(guān)鍵描述城市價值城市地位南通城市門戶城市依托于長三角的經(jīng)濟高速發(fā)展、北上海門戶通城向北港閘區(qū)城市北擴北部是南通又一新興城市發(fā)展帶區(qū)域利好新城區(qū)交通樞紐火車站、北城大橋、沿海高速"北大街"傳統(tǒng)交通圈的改變開發(fā)熱點地區(qū)眾多開發(fā)項目云集

配套完善周邊配套城北新興商業(yè)輻射圈

自身配套綜合體商業(yè)完善及醫(yī)院等利好產(chǎn)品價值城北地標、精裝LOFT小戶型公寓國際化綜合體品質(zhì)打造城北地標99米高層地標建筑，昭示性極強國際化社區(qū)規(guī)劃強強聯(lián)手打造眾多國際知名設(shè)計單位聯(lián)手打造精裝施工工藝智能化、人性化園林景觀親水平臺等建筑細節(jié)戶型設(shè)計經(jīng)濟、實用4.7米層高LOFT設(shè)計買一層送一層6.6米面寬設(shè)計方正戶型、采光良好物業(yè)管理尊貴國際專業(yè)酒店管理IHG酒店管理投資價值與五星級酒店作鄰居酒店品牌世界500強國際品牌假日酒店世界500強的專業(yè)投資眼光南通唯一五星級投資價值、稀缺價值投資回報“潛力股”低門檻低風(fēng)險穩(wěn)定回報總價低、遠期前景、投資自住兩相宜本項目價值體系梳理項目定位城北新商務(wù)地標形象定位與假日酒店分享世界財富公寓定位迷你總裁公館商務(wù)辦公定位總部中心商業(yè)定位綠洲生活中心策略執(zhí)行關(guān)鍵點前提：酒店式公寓的營銷是在項目整體營銷工作的基礎(chǔ)上針對酒店式公寓產(chǎn)品的特殊性做相關(guān)營銷手段的側(cè)重Q1:如何找到他們！

一張覆蓋全城的大網(wǎng)一把清晰準確的篩子

一條價值感明確的信息傳遞路徑Q2:怎樣的出手理由——圍繞回報率將價值打包

一個動心的價格回報率

一個可以長期獲得收益的產(chǎn)品

一個項目整體的依托平臺針對理性投資客戶心理的信息設(shè)計是吸引目標客戶、吸引其關(guān)注的關(guān)鍵！一張覆蓋全城的大網(wǎng)一把清晰準確的篩子一條價值感明確的信息傳遞路徑

一通只打給“內(nèi)行人”的電話一條真正懂得價值的人才會收到的短信一套精心設(shè)計的銷售說辭信息的價值感項目的稀缺性超值的回報率信息設(shè)計確立本項目高端商務(wù)氛圍體現(xiàn)本項目投資高回報率“潛力股”形象發(fā)揮LOFT躍層的高性價比產(chǎn)品優(yōu)勢回報率

一個動心的價格一個可以長期獲得收益的產(chǎn)品

一個項目整體的依托平臺租的出去，長期收益買了能用，不用打理投資者功能使用者終端使用者需求統(tǒng)一站在終端使用者“訂制產(chǎn)品”的角度回報率

一個動心的價格動作一：拎包住—精裝

一個項目整體的依托平臺誰是最終用戶？？他們是：忙碌于城市之間的精英人士；他們是：外資企業(yè)的高級管理；他們是：居于企業(yè)核心的智力領(lǐng)袖

……他們的品味？

——精簡、時尚、品質(zhì)感他們的要求？

——專業(yè)動作要點：完善的廚衛(wèi)設(shè)備品牌設(shè)備設(shè)施在居家與酒店之間設(shè)計感的準確把握裝修標準：精裝+全套廚衛(wèi)用具地板、墻紙電磁爐、冰箱、抽油煙機、微波爐浴霸、盥洗池、坐便器、浴房……回報率

一個動心的價格動作二：全方位品質(zhì)服務(wù)

一個項目整體的依托平臺投資客關(guān)心的是總是有客租？？代租服務(wù)——為客戶培育市場：對售出的酒店型公寓實行代租服務(wù)，為購房者節(jié)省精力?？膳c專業(yè)的租賃中介公司聯(lián)合，保持項目保持穩(wěn)定的客源租客關(guān)心的是不用自己操心？？國際化標準物業(yè)服務(wù)提升及時的反饋速度貼心與私享與知名物業(yè)公司合作，訂制個性化的服務(wù)回報率

一個可以長期獲得收益的產(chǎn)品

一個動心的價格一個項目整體的依托平臺酒店式公寓的成功銷售勢必要依托于項目的整體價值南通首家五星級酒店“與五星級酒店做鄰居”營銷總控圖4月4月6月8月12月10月5月7月9月11月儲客期認籌期開盤認籌開盤認籌儲客期認籌期戶外，指引系統(tǒng)主流媒體廣告現(xiàn)場活動事件營銷城北新商務(wù)地標買一層送一層投資·

遠見·

未來與五星級酒店做鄰居主流媒體廣告現(xiàn)場活動事件營銷城市占位體現(xiàn)價值超值預(yù)期營銷動作——四月月主要任務(wù)：VI系統(tǒng)調(diào)整，戶外調(diào)整，現(xiàn)場展示調(diào)整，推廣渠道整合4.104.174.244.30戶外報紙4.22江海硬廣+軟文戶外大牌出街戶外公交站牌出街車身廣告出街雜志《車世界》搜房網(wǎng)首頁通欄首頁通欄短信4.28，活動告知10萬條《樓市》4.15南通日報硬廣+軟文活動4.16-4.18南通房展會投放媒體日期目的主題投放形式預(yù)計效果報廣4.15主形象+房展會告知城北新商務(wù)地標+房展會信息南通日報整版儲客10組4.22主形象城北新商務(wù)地標，精裝LOFT公寓江海晚報整版儲客15組戶外4.1主形象南通新商務(wù)地標蘇通大橋高炮儲客10組4.1項目指引城北新商務(wù)地標，精裝LOFT酒店式公寓外環(huán)北路高炮儲客20組4.15儲客與五星級酒店做鄰居，精裝LOFT酒店式公寓濠西路過街三面翻儲客20組雜志4.28儲客與五星級酒店做鄰居，精裝LOFT酒店式公寓整版廣告儲客10組4.30儲客與五星級酒店做鄰居，精裝LOFT酒店式公寓整版廣告儲客10組網(wǎng)絡(luò)4.15——4.30儲客投資·遠見·未來搜房網(wǎng)首頁橫幅，三幅滾動儲客10組城北新商務(wù)地標與五星級酒店做鄰居，精裝LOFT酒店式公寓短信4.28活動告知城北新商務(wù)地標，精裝LOFT公寓私企業(yè)主及公務(wù)員儲客15組活動4.16——4.18儲客與五星級酒店做鄰居，精裝LOFT酒店式公寓房展會儲客50組媒體排期——四月預(yù)計儲客170組四月營銷動作——戶外調(diào)整1、市中心繁華區(qū)——儲客；文字：“投資價值”2、主要路口干道——指引；文字“城北新地標”3、相關(guān)競爭項目門前——截流；“買一層送一層”1、蘇通大橋——維持，看效果，不續(xù)簽；2、外環(huán)北路——維持，更換畫面，加箭頭，指引方向；現(xiàn)有戶外：未來戶外：1、南大街——儲客；2、外環(huán)北路（中港城、金海岸門前）——截流；3、一號橋、二號橋、港閘大橋——指引；二、公交站牌：1、指引：32、44公交線路2、儲客：市中心、政府部門聚集地三、道旗：外環(huán)北路、長華路、永和路——指引一、戶外高炮四月營銷動作——戶外調(diào)整具體示意已出街路牌已簽約路牌未來設(shè)定路牌蘇通大橋外環(huán)北路濠西路外環(huán)西路（中港城）工農(nóng)北路（金海岸）南大街32路44路瑞華商務(wù)中心公交32路公交44路公交路牌覆蓋范圍燈桿道旗四月營銷動作——地塊調(diào)整具體示意一、地塊大道旗（落地）：置于停車場售樓處門口一側(cè)二、樹立停車場標志三、更換門頭一、現(xiàn)場調(diào)整1、完善水吧，使客戶感受的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升；2、物業(yè)人員服裝。增加區(qū)域利好公示內(nèi)容；1、更換部分家具配飾，增加“商務(wù)公寓”氛圍；2、戶型說明牌；二、樣板間調(diào)整三、物業(yè)服務(wù)調(diào)整四月營銷動作——現(xiàn)場內(nèi)部調(diào)整具體示意品牌的時尚的精簡的品質(zhì)的四月營銷動作——市內(nèi)售樓處選點安排原則：市中心繁華區(qū)域，臨近大型購物廣場等客流較大地區(qū)——大量儲客良好展示——底商100-300平方米，體現(xiàn)酒店式公寓的高端形象；具備完整的接待功能——現(xiàn)場物料完備、銷售輪流值班接待客戶；營銷動作——五月月主要任務(wù)：儲客、意向金收取5.155.225.29戶外、車身廣告報紙5.27江海硬廣+軟文持續(xù)雜志搜房網(wǎng)首頁通欄首頁通欄短信5.27，意向金收取告知10萬條5.15.85.13江海硬廣+軟文《樓市》5.20現(xiàn)代快報硬廣+軟文活動酒店式公寓投資講座或理財類講座DM直投10萬份10萬份5.14，產(chǎn)品信息告知10萬條加油站DM2萬份認籌投放媒體日期目的主題投放形式儲客效果報廣5.13儲客投資·遠見·未來，精裝LOFT公寓江海晚報整版105.20投資·遠見·未來，精裝LOFT公寓，預(yù)約登記中現(xiàn)代快報整版105.27投資·遠見·未來，精裝LOFT公寓，誠意認購中江海晚報整版10戶外持續(xù)整月主形象南通新商務(wù)地標蘇通大橋高炮10項目指引城北新商務(wù)地標，精裝LOFT酒店式公寓外環(huán)北路高炮20大量儲客與五星級酒店做鄰居，精裝LOFT酒店式公寓濠西路過街三面翻20車身持續(xù)整月主形象與五星級酒店做鄰居，精裝LOFT酒店式公寓32、44路共計10輛車10雜志5.30儲客投資·遠見·未來，精裝LOFT公寓，誠意認購中《樓市》整版廣告10網(wǎng)絡(luò)5.1——5.8儲客投資·遠見·未來首頁橫幅2周105.22——5.31城北新商務(wù)地標與五星級酒店做鄰居，精裝LOFT酒店式公寓短信5.14儲客產(chǎn)品信息車主、手機費月高消費人群，10萬條155.27意向金收取告知買一層送一層+誠意認購中私企業(yè)主及公務(wù)員，10萬條15DM5.1儲客主形象+精裝LOFT商務(wù)公寓崇川高檔社區(qū)，10萬份155.15港閘社區(qū)，10萬份155.15外環(huán)北路、市內(nèi)主干道周邊加油站，2萬份10活動5.1——5.2儲客精裝LOFT酒店式公寓投資講座現(xiàn)場活動30媒體排期——五月預(yù)計儲客210組預(yù)計時間：5月份配合點：規(guī)劃設(shè)計專家講解酒店式公寓設(shè)計理念和投資方向；銀行邀約高端客戶舉行維系活動（理財講座類）；活動當日紅酒、雪茄品鑒配合，同時進行產(chǎn)品推介。五月營銷動作——酒店式精裝公寓或理財講座營銷動作——六月月主要任務(wù)：意向金收取，開盤，活動6.126.196.26戶外、車身廣告報紙6.24江海硬廣+軟文持續(xù)雜志搜房網(wǎng)首頁通欄首頁通欄短信6.24，開盤信息告知10萬條6.16.56.10江海硬廣+軟文《樓市》6.17現(xiàn)代快報硬廣+軟文活動世界十大酒店專題圖片展持續(xù)一個月，周末輔以暖場活動，有獎問答DM直投10萬份6.10，認籌信息告知10萬條《車世界》開盤認籌階段世界杯活動投放媒體日期目的主題投放形式預(yù)計效果報廣6.10意向金收取告知投資·遠見·未來，精裝LOFT公寓認籌中、圖片展告知江海晚報整版106.17買一層送一層，精裝LOFT公寓認籌中現(xiàn)代快報整版106.24開盤告知買一層送一層，精裝LOFT公寓，綠洲國際即將開盤江海晚報整版10戶外持續(xù)整月主形象南通新商務(wù)地標蘇通大橋高炮10項目指引精裝LOFT酒店式公寓，買一層送一層外環(huán)北路高炮20大量儲客精裝LOFT酒店式公寓，買一層送一層濠西路過街三面翻20車身持續(xù)整月主形象與五星級酒店做鄰居，精裝LOFT酒店式公寓32、44路共計10輛車10雜志6.28儲客精裝LOFT公寓，綠洲國際開盤熱銷《車世界》整版廣告106.30儲客《樓市》整版廣告10網(wǎng)絡(luò)6.1—5.8儲客與五星級酒店做鄰居首頁橫幅2周10買一層送一層，精裝LOFT酒店式公寓誠意認購中6.22—6.30開盤告知與五星級酒店做鄰居首頁橫幅2周10買一層送一層，精裝LOFT酒店式公寓開盤倒計時短信6.10意向金收取告知買一層送一層+誠意認購中車主、手機費月高消費人群，10萬條156.24意向金收取告知開盤告知私企業(yè)主及公務(wù)員，10萬條15DM6.1儲客主形象+精裝LOFT商務(wù)公寓崇川高檔社區(qū)，10萬份15活動整月儲客世界十大酒店圖片展現(xiàn)場活動306.26開盤、優(yōu)惠活動開盤（配合世界杯活動）銷售媒體排期——六月預(yù)計儲客205組，4-6月共儲客585組，繳納意向金260組，預(yù)計開盤銷售100套預(yù)計時間：2010.6（維持一個月）地點：售樓處內(nèi)容：世界十大酒店介紹及圖片展或酒店文化展配合點：現(xiàn)場配合茶點。六月營銷活動——世界十大酒店專題圖片展123451、法國巴黎四季酒店2、泰國曼谷素可泰酒店3、美國洛杉磯寶艾西酒店4、新加坡四季酒店5、日本東京四季酒店6、中國香港半島酒店7、土耳其伊斯坦布爾四季酒店8、美國三藩市文華東方酒店9、伊斯坦布爾西拉岡宮殿酒店10、法國巴黎凱悅酒店678910六月營銷活動——“世界杯”專題預(yù)計時間：2010.6月下旬地點：售樓處內(nèi)容：結(jié)合開盤，競猜，給予客戶開盤優(yōu)惠配合點：世界杯期間，現(xiàn)場暖場活動、配合茶點。預(yù)計時間：2010.9地點：有斐大酒店內(nèi)容：人文、經(jīng)濟類會議配合點：邀請郎咸平、吳曉波等經(jīng)濟學(xué)家與會，央視歐陽夏丹、芮成鋼為特邀主持細節(jié)：官方論壇，借助政府媒體幫助造勢，利用時間營銷擴大項目口碑。后期營銷活動——人文、經(jīng)濟、官方論壇建議要點：：會客吧：在辦公場合不便接待時可與朋友上會客吧小坐，或獨自去飲一杯咖啡。服務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，律師服務(wù)、會計服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)。建議要點：設(shè)置商務(wù)會議室，提供多功能商務(wù)會議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會務(wù)安排配備健身房、接待客房功能完善的商務(wù)中心提供完備服務(wù)商務(wù)中心商務(wù)會所遠期建議：“五大行”物業(yè)顧問遠期建議：公寓類產(chǎn)品衡量標準外資/港資/臺資中高層管理人士

單身公寓；過渡型婚房；商務(wù)人士酒店式公寓辦公配套的服務(wù)式公寓小戶型公寓商務(wù)公寓目標客戶經(jīng)營成功需具備的條件市場條件聘請國際知名的服務(wù)式公寓管理公司或酒店輸出管理合理的戶型配比周邊市場具備充足的外資/港資/臺資客群合資/私企高級白領(lǐng)寫字樓自身或周邊市場具