別墅營(yíng)銷全案報(bào)告框架1、項(xiàng)目目標(biāo)2、大勢(shì)研判6、營(yíng)銷執(zhí)行策略5、項(xiàng)目定位3、市場(chǎng)分析4、客戶定位西目標(biāo)一：目標(biāo)二：目標(biāo)三：目標(biāo)報(bào)告框架1、項(xiàng)目目標(biāo)2、大勢(shì)研判6、營(yíng)銷執(zhí)行策略5、項(xiàng)目定位3、市場(chǎng)分析4、客戶定位09年主城區(qū)成交所有用地共計(jì)4647畝，與08年成交2908畝相比，同比上升59.8%，成交量回升明顯，與07年市場(chǎng)相比，下降25%。09年主城區(qū)住宅用地成交2910畝，與08年成交792畝相比，同比有明顯上升，上升幅度達(dá)267%。09年主城區(qū)所有用地成交量明顯回升，達(dá)到4647畝，開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出極高的拿地?zé)崆?。主城區(qū)：一級(jí)市場(chǎng)2009年主城區(qū)上半年成交土地918畝，隨著樓市的快速回溫，開(kāi)發(fā)商在下半年表現(xiàn)出了更多的熱情，下半年共成交土地3728畝，占全年成交的80%，其中以12月表現(xiàn)最為活躍，共成交1185畝，占全年所有成交的25%。2009年主城區(qū)住宅用地成交幾乎都集中在下半年，下半年共計(jì)成交2755畝，占全年成交量的比率高達(dá)95%。12月住宅用地共成交土地945畝，占全年所有成交的34%。09年主城區(qū)搶地?zé)岢痹谙掳肽耆姹l(fā)，住宅用地下半年成交量占全年總成交量比重高達(dá)95%.一級(jí)市場(chǎng)09年所有用地成交價(jià)格為532萬(wàn)/畝，同比上升149%，與07年成交價(jià)格876萬(wàn)/畝相比，下降39.3%,整體價(jià)格處于較高的水平。

09年住宅用地成交價(jià)格為689萬(wàn)/畝，僅比07年下降18.3%，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槌浞煮w現(xiàn)，和08年成交價(jià)格366萬(wàn)/畝相比，同比上升88%，土地價(jià)格快速上漲。09年主城區(qū)土地成交價(jià)格較08年成倍提升，住宅用地成交均價(jià)達(dá)到689萬(wàn)/畝，位于高位。一級(jí)市場(chǎng)2009年下半年住宅用地月度成交價(jià)格普遍位于高位，12月住宅用地成交集中，成交價(jià)格為全年最高。09年下半年住宅類用地成交價(jià)格均位于較高的水平。2009年所有用地成交價(jià)格在7月份達(dá)到高峰，為1493萬(wàn)元/畝，之后土地放量加大，成交價(jià)格趨穩(wěn)。一級(jí)市場(chǎng)2009年主城區(qū)土地市場(chǎng)突破了08年的萎靡行情，總體表現(xiàn)活躍，土地成交量明顯回升，價(jià)格持續(xù)攀高，總體表現(xiàn)出三大特點(diǎn)：量?jī)r(jià)齊升：土地成交量及成交價(jià)格同比分別上升59.8%和149%，在市場(chǎng)迅速回暖的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楸怀浞旨ぐl(fā)。年底土地市場(chǎng)尤為火爆：09年下半年市場(chǎng)放量擴(kuò)大，各大開(kāi)發(fā)商以飽滿的熱情大力拿地，成交土地量、價(jià)均位于高位，其中，以11、12月表現(xiàn)最為活躍，成交土地多達(dá)2100畝，占比達(dá)到45%。

品牌開(kāi)發(fā)商集中爆發(fā)年：品牌開(kāi)發(fā)商出手“闊綽”，以華潤(rùn)、中海、中糧四大央企為首，頻頻出手拿地，僅四大央企拿地面積就占總成交面積的1/3。各大品牌開(kāi)發(fā)商在成都全面布局，必定引領(lǐng)2010年商品房市場(chǎng)的發(fā)展。09年主城區(qū)土地成交量?jī)r(jià)齊升，在年底達(dá)到成交高峰，各大央企大力拿地，全面布局，將引領(lǐng)2010年成都市場(chǎng)的發(fā)展。一級(jí)市場(chǎng)總結(jié)主城區(qū)：商品房2009年主城區(qū)商品房供應(yīng)量不及07、08年，但成交量有十分明顯的增長(zhǎng)，09年共成交商品房1609.5萬(wàn)方，比08年545.8萬(wàn)方，增長(zhǎng)了195%，與07年成交1138萬(wàn)方，市場(chǎng)較好的時(shí)期相比，也有42%的增長(zhǎng)。2009年也是近三年來(lái)，市場(chǎng)第一次呈現(xiàn)整體供不應(yīng)求的狀態(tài)。2009年，商品房供銷比均達(dá)到了1以下的水平，在第四季度，銷售量達(dá)到了三年的最高點(diǎn)，高達(dá)567萬(wàn)方，使供銷比也實(shí)現(xiàn)了三年最低，僅0.5.2009年主城區(qū)商品房整體供不應(yīng)求，成交量增長(zhǎng)明顯，達(dá)到1609.5萬(wàn)方，年末供銷比下降到僅0.5。二級(jí)市場(chǎng)2009年年商品品房存存量為為926萬(wàn)萬(wàn)方，，較08年年的1359萬(wàn)萬(wàn)方下下降了了32%，，但由由于08年年市場(chǎng)場(chǎng)蕭條條，積積壓了了大量量的存存量，，在09年年市場(chǎng)場(chǎng)迅速速回暖暖，大大賣的的情況況下，，仍然然沒(méi)能能消化化存量量到07年年的水水平，，較07年年532萬(wàn)萬(wàn)方，，仍保保持了了74%的的增長(zhǎng)長(zhǎng)。2009年年全年年，商商品房房存量量保持持持續(xù)續(xù)的下下降狀狀態(tài)，，第三三季度度到第第四季季度有有一個(gè)個(gè)較大大幅度度的減減少，，由1167萬(wàn)萬(wàn)方減減少到到926萬(wàn)萬(wàn)方，，下降降21%.商品房房存量量消化化明顯顯，08年年囤積積大量量存量量仍需需消化化周期期。二級(jí)市市場(chǎng)2009年年商品品房?jī)r(jià)價(jià)格為為6078元/平方方米，，較07年年5597元/平方方米，，上升升了8.6%，，較08年年6252元/平方方米，，下降降2.8%.2009年年以來(lái)來(lái)，房房?jī)r(jià)呈呈現(xiàn)持持續(xù)的的上升升，由由第一一季度度的5509元元/平平方米米上升升到第第四季季度的的6556元/平方方米，，上漲漲19%，，同時(shí)時(shí)在四四季度度達(dá)到到了三三年的的價(jià)格格高位位。09年年商品品房?jī)r(jià)價(jià)格持持續(xù)上上升，，維持持較高高水平平，09年年第四四季度度達(dá)到到6556元/平方方米，，市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)量?jī)r(jià)價(jià)齊升升的狀狀態(tài)。。二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)主城區(qū)：：商品品住宅07、08、09三年年主城區(qū)區(qū)住宅的的供應(yīng)量量保持23.3%、12%的的下降幅幅度，2009年住宅宅供應(yīng)為為877萬(wàn)方。。2009年銷銷售1455萬(wàn)萬(wàn)方，較較08年年497萬(wàn)方，，上升193%，與07年市市場(chǎng)良好好時(shí)期相相比，也也有38%的漲漲幅。市市場(chǎng)供不不應(yīng)求表表現(xiàn)明顯顯，09年供銷銷比達(dá)到到近幾年年最低點(diǎn)點(diǎn)，僅0.6。。2009年以來(lái)來(lái)，房地地產(chǎn)發(fā)展展穩(wěn)定，，供銷比比均保持持在0.5左右右的水平平，銷售售量自第第二季度度起上升升幅度非非常明顯顯，僅第第四季度度便銷售售500萬(wàn)方，，超過(guò)了了08年年全年的的消化水水平，達(dá)達(dá)到了近近三年的的最高點(diǎn)點(diǎn)，供銷銷比進(jìn)一一步下降降到僅0.4。。09住宅宅市場(chǎng)供供不應(yīng)求求表現(xiàn)明明顯，銷銷售量為為1454.6萬(wàn)方，，其中第第四季度度銷售表表現(xiàn)尤為為活躍。。二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)2009年商品品住宅價(jià)價(jià)格為5939元/平平方米，，較07年5475元元/平方方米，上上升8.5%，，較08年5952元元/平方方米，下下降僅0.2%.2009年第一一季度至至第四季季度，房房?jī)r(jià)保持持4.6%、6.5%、8.4%的的漲幅，，在第四四季度達(dá)達(dá)到了近近三年的的最高位位，達(dá)6460元/平平方米。。09年住住宅市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)尤尤為活躍躍，價(jià)格格上升幅幅度明顯顯，在年年末上升升到6460元元/平方方米的水水平。二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)09年市市場(chǎng)總結(jié)結(jié)2009年的成成都房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)無(wú)疑是是異常火火爆甚至至瘋狂的的，全年年呈現(xiàn)出出低調(diào)開(kāi)開(kāi)局高調(diào)調(diào)收兵的的狀態(tài)，，“成交交節(jié)節(jié)攀攀升，供供不應(yīng)求求”是貫貫穿全年年的主線線。縱觀觀2009，樓樓市的幾幾大特征征明顯呈呈現(xiàn)：主城區(qū)住住宅成交交量成倍倍增長(zhǎng)：：供應(yīng)量同同比減少少兩成，，成交量量同比成成倍增長(zhǎng)長(zhǎng)，市區(qū)區(qū)住宅可可售量全全年均處處于低位位。供銷銷比保持持在很低低的水平平。主城區(qū)存存量明顯顯消化：：08年市市場(chǎng)蕭條條囤積的的大量存存量在2009年得到到有效的的消化，，商品住住宅存量量在09年達(dá)到到了近三三年的最最低位。。整體市場(chǎng)場(chǎng)量?jī)r(jià)齊齊升：全年均價(jià)價(jià)與08年相比比僅有小小幅的降降低，而而成交量量高達(dá)08年的的3倍以以上，同同時(shí)價(jià)格格自年初初保持持持續(xù)的上上漲。二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)根據(jù)近幾幾年成都都市住宅宅新開(kāi)工工面積判判斷，全全年新開(kāi)開(kāi)工水平平保持在在1100萬(wàn)方方左右。。2009年成都都市住宅宅新開(kāi)工工面積共共計(jì)828萬(wàn)方方，與平平均水平平相差約約270萬(wàn)方，，如果2010年能夠夠達(dá)到市市場(chǎng)平均均水平，，那么09的差差額將在在明年補(bǔ)補(bǔ)齊。由此，預(yù)計(jì)計(jì)2010年的新開(kāi)開(kāi)工面積將將達(dá)到1370萬(wàn)方方左右的水水平。供應(yīng)：2010年成成都市場(chǎng)供供應(yīng)量將繼繼續(xù)增加，，其中，下下半年的供供應(yīng)尤為集集中。09年下半半年，新開(kāi)開(kāi)工面積由由354萬(wàn)萬(wàn)方上升到到474萬(wàn)萬(wàn)方，漲幅幅達(dá)到33.9%，，2010年保持相相同的漲幅幅水平，上上半年新開(kāi)開(kāi)工面積將將達(dá)到610萬(wàn)方的的水平，由由此，按全全年1370萬(wàn)方左左右的供應(yīng)應(yīng)量，明年年下半年的的供應(yīng)量將將超越上半半年。2010預(yù)預(yù)測(cè)2009年年全年成交交土地4646畝，，由此預(yù)計(jì)計(jì)2010年潛在的的供應(yīng)量將將達(dá)到929萬(wàn)方，，而成交量量在下半年年尤為突出出，占全年年成交量比比重高達(dá)80%.按土地轉(zhuǎn)化化為商品房房所需時(shí)間間為1年來(lái)來(lái)判斷，預(yù)預(yù)計(jì)2010年下半半年的商品品房供應(yīng)將將大于上半半年。2010預(yù)預(yù)測(cè)需求：受政政策的影響響，2010年市場(chǎng)場(chǎng)上的投資資投機(jī)需求求將有所減減少歷史表明中中央政府決決策特別是是貨幣往往往滯后于市市場(chǎng)表現(xiàn)特特別是物價(jià)價(jià)走勢(shì)。在在CPI較低時(shí)時(shí)，寬松性性貨幣政策策仍將保持持（11月月CPI同比比增長(zhǎng)0.6%，，首次轉(zhuǎn)為為增長(zhǎng)），，因此，加加息、限制制貸款等緊緊縮性貨幣幣政策最快快也將在2010年年二季度出出臺(tái)。適度寬松的的貨幣政策策，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影響將將至少持續(xù)續(xù)半年以上上，也就是是說(shuō)2010年底底或2011年年初，從緊緊的貨幣政政策才會(huì)發(fā)發(fā)揮其作用用，而且貨貨幣政策的的收緊是一一步步的，，效果也需需要慢慢釋釋放。根據(jù)最新的的政策，明明年投資投投機(jī)需求將將受到抑制制，這樣，，市場(chǎng)將減減少部分投投資需求。。適度寬松的的貨幣政策策所帶來(lái)的的市場(chǎng)影響響將會(huì)使這這種抑制變變的比較有有限。因此，在2010年年市場(chǎng)投資資投機(jī)需求求將受政策策影響而受受到抑制，，但在寬松松的貨幣政政策情況下下，市場(chǎng)上上依舊會(huì)存存在一定的的量。2010預(yù)預(yù)測(cè)2010年年房地產(chǎn)市市場(chǎng)受多方方面刺激，，需求將依依然比較旺旺盛。需求：剛需需依然是市市場(chǎng)不變的的主力軍人民日?qǐng)?bào)1月1日?qǐng)?bào)報(bào)道，最新新的一項(xiàng)調(diào)調(diào)查顯示：：根據(jù)調(diào)查，，近六成1980年出出生的職場(chǎng)場(chǎng)人表示，，不能承擔(dān)擔(dān)社會(huì)和家家庭責(zé)任；；五成以上上1980年出生的的職場(chǎng)人在在工作上力力不從心；；近五成調(diào)調(diào)查對(duì)象無(wú)無(wú)房無(wú)車，，且處于未未婚狀態(tài)。。二、“80后”剛性性需求爆發(fā)發(fā)2010預(yù)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)：政策策層面抑制制房?jī)r(jià)上漲漲過(guò)快，但但未未抑制制上漲，2010年年房?jī)r(jià)將繼繼續(xù)上行。。政策層面提提出抑制房房?jī)r(jià)過(guò)快上上漲關(guān)鍵詞：過(guò)過(guò)快從政策角度度并未抑制制房?jī)r(jià)的上上漲2010預(yù)預(yù)測(cè)需求依然保保持旺盛，，國(guó)家對(duì)改改善型住房房需求的支支持未變，，給予房?jī)r(jià)價(jià)上漲予以以支撐；但供應(yīng)量在在2010年的逐漸漸放大，房房?jī)r(jià)上漲的的空間將逐逐漸減緩；；2010年年的房?jī)r(jià)，，在經(jīng)濟(jì)還還沒(méi)有穩(wěn)企企的情況下下，不會(huì)出出現(xiàn)大跌大大落的情況況，仍會(huì)保保持上漲的的狀態(tài)，但但漲幅將減減小。房?jī)r(jià)：供應(yīng)應(yīng)量集中釋釋放，房?jī)r(jià)價(jià)漲幅將受受到控制。。2010預(yù)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲幅將將經(jīng)歷兩度度降溫2010年年上半年：：房?jī)r(jià)保持上上漲，但漲漲幅會(huì)逐步步降溫。市場(chǎng)供應(yīng)量量相對(duì)較少少，需求受受政策影響響有所提升升。新政策的出出臺(tái)，消費(fèi)費(fèi)者在一系系列行情下下進(jìn)行觀望望。發(fā)改委消息息稱：“我我國(guó)將完善善住房消費(fèi)費(fèi)和調(diào)控政政策，增加加中低價(jià)位位和限價(jià)商商品房的供供應(yīng)，抑制制投資投機(jī)機(jī)性購(gòu)房””。2010年年下半年：：房?jī)r(jià)的上升升幅度再度度減小，經(jīng)經(jīng)歷二度降降溫。09年樓市市大好，以以下半年的的火爆凸顯顯尤為明顯顯，各開(kāi)發(fā)發(fā)商因此加加大了拿地地及動(dòng)工的的力度，2010年年下半年，，大量新開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將將集中投入入市場(chǎng)，供供應(yīng)量明顯顯上升，使使一手住宅宅的供求關(guān)關(guān)系得到進(jìn)進(jìn)一步緩解解，使房?jī)r(jià)價(jià)的上升幅幅度再度減減小。2010預(yù)預(yù)測(cè)總結(jié)報(bào)告框架1、項(xiàng)目目目標(biāo)2、大勢(shì)研研判6、營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行策略5、項(xiàng)目定定位3、市場(chǎng)分分析4、客戶定定位成都市別墅墅產(chǎn)品供銷銷及價(jià)格價(jià)格8200110009800成都市07—08年年別墅市場(chǎng)場(chǎng)整體過(guò)大大于求的供供銷失衡情情況較為嚴(yán)嚴(yán)重，其中中以08年年最為明顯顯，供銷失失衡比例達(dá)達(dá)72%，，09年市市場(chǎng)整體供供銷比達(dá)98%，相相較于07-08年年，09年年供需比例例平衡態(tài)勢(shì)勢(shì)明顯，使使得未來(lái)別別墅市場(chǎng)供供銷關(guān)系趨趨于良性化化發(fā)展。成都都市市07、、08年年供供銷銷失失衡衡明明顯顯，，09整整體體供供銷銷趨趨勢(shì)勢(shì)平平穩(wěn)穩(wěn)。。未未來(lái)來(lái)別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)供供銷銷關(guān)關(guān)系系趨趨于于良良性性發(fā)發(fā)展展。。成都都現(xiàn)現(xiàn)有有項(xiàng)項(xiàng)目目依依然然有有大大量量獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)，，新新獨(dú)獨(dú)棟棟項(xiàng)項(xiàng)目目也也有有所所增增加加推售售160套套獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品10111210112009年2010年32011年預(yù)計(jì)約約400套獨(dú)棟棟產(chǎn)品品，年年消化化量150套長(zhǎng)橋郡牧馬山板塊雅居樂(lè)蔚藍(lán)卡地亞麓山國(guó)際麓山板塊華僑城本項(xiàng)目城北板塊1011121234567891011122009年2010年122011年預(yù)計(jì)剩余約約150套套獨(dú)棟產(chǎn)品品剩余約100套獨(dú)棟棟產(chǎn)品樸墅長(zhǎng)橋郡牧馬山板塊雅居樂(lè)蔚藍(lán)卡地亞麓山國(guó)際麓山板塊華僑城本項(xiàng)目城北板塊159套獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品剩余約150套套獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品推售約200套套獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品主推以獨(dú)獨(dú)棟為主主的別墅墅產(chǎn)品市場(chǎng)總結(jié)結(jié)：獨(dú)棟棟市場(chǎng)供供應(yīng)增加加，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激勵(lì)，，受宏觀觀政策影影響需求求受到一一定遏制制。09年受受宏觀大大勢(shì)影響響，別墅墅市場(chǎng)銷銷售相對(duì)對(duì)較好，，但除獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品呈現(xiàn)供供不應(yīng)求求的局面面外，其其余產(chǎn)品品供需平平衡仍然然明顯；；受09年年大勢(shì)利利好影響響，2010年年無(wú)論是是項(xiàng)目周周邊還是是其它區(qū)區(qū)域，均均有大量量新增別別墅供應(yīng)應(yīng)，其中中項(xiàng)目周周邊中小小面積獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品推量明明顯，區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈；；在存量方方面成都都現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目依然然有大量量獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)，新獨(dú)獨(dú)棟項(xiàng)目目也有所所增加；；政策方面面，國(guó)家家出臺(tái)了了一系列列遏制房房?jī)r(jià)過(guò)快快增長(zhǎng)的的措施（（如：二二套住房房交易稅稅收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)復(fù)至5年年。）將將對(duì)投資資和投機(jī)機(jī)型客戶戶形成嚴(yán)嚴(yán)重打擊擊。報(bào)告框架架1、項(xiàng)目目目標(biāo)2、大勢(shì)勢(shì)研判6、營(yíng)銷銷執(zhí)行策策略5、項(xiàng)目目定位3、市場(chǎng)場(chǎng)分析4、客戶戶定位補(bǔ)給客戶戶群重點(diǎn)潛力力客戶群群基礎(chǔ)客戶群首批次主力客客群二線城市及全國(guó)高端客戶補(bǔ)給客戶群項(xiàng)目未來(lái)依托托客戶群大成都范圍客客戶（城南、、城西）：主要來(lái)自成都都各區(qū)域高端端客戶，看重重別墅物業(yè)的的稀缺性和升升值潛力，看看重項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品、品牌和和精神氣質(zhì)。。大城北客戶強(qiáng)輻射區(qū)域：集中在城北商貿(mào)區(qū)、川陜路沿線、金牛高科、龍?zhí)豆I(yè)、三合場(chǎng)區(qū)域，看好城北發(fā)展，居住和工作均在城北區(qū)域，向往高品質(zhì)生活衛(wèi)星城市區(qū)域：包括新都、青白江、金堂工業(yè)區(qū)客戶。臨近工作區(qū)域，又屬于成都范疇，且交通便利基礎(chǔ)客戶群客戶定位目前項(xiàng)目以基基礎(chǔ)客戶為支支撐點(diǎn)已經(jīng)無(wú)無(wú)法滿足項(xiàng)目目未來(lái)的需求求，我們需要要整合更多的的客戶資源。?？蛻艨偨Y(jié)：基基礎(chǔ)客戶只是是項(xiàng)目的立足足點(diǎn)，支撐項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)的需需求我們需要要更多城南、、城西的客戶戶資源。目前項(xiàng)目客戶戶仍然是以城城北的客戶為為主，但要支支撐項(xiàng)目未來(lái)來(lái)整體銷售，，發(fā)展全域成成都客戶和周周邊城市客戶戶是目前必要要的；雖然項(xiàng)目具有有較好的自身身優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)，但對(duì)于于客戶抗性較較高的因素仍仍然現(xiàn)實(shí)存在在。客戶總結(jié)報(bào)告框架1、項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)2、大勢(shì)研判判6、營(yíng)銷執(zhí)行行策略5、項(xiàng)目定位位3、市場(chǎng)分析析4、客戶定位位區(qū)位景觀品牌本項(xiàng)目產(chǎn)品配套本體包括五個(gè)個(gè)方面優(yōu)勢(shì)：：區(qū)位景觀配套產(chǎn)品品牌項(xiàng)目物理屬性性定位：項(xiàng)目精神屬性性定位：“一個(gè)男人，，質(zhì)樸而高貴貴”項(xiàng)目傳達(dá)的形形象氣質(zhì)：1、項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)2、大勢(shì)研判判6、營(yíng)銷執(zhí)行行策略報(bào)告框架5、項(xiàng)目定位位3、市場(chǎng)分析析4、客戶定位位價(jià)格策略推廣策略活動(dòng)策略推售策略營(yíng)銷渠道核心策略總結(jié)結(jié)：策略三：詮釋釋項(xiàng)目意義，，突出項(xiàng)目氣氣質(zhì)策略一：高調(diào)調(diào)推廣，確立立項(xiàng)目品牌的的市場(chǎng)地位策略二：項(xiàng)目目高調(diào)入市，，營(yíng)造市場(chǎng)神神秘感區(qū)位項(xiàng)目產(chǎn)品建筑面積實(shí)得面積建面均價(jià)（清水）實(shí)得均價(jià)（清水）總價(jià)區(qū)間麓山板塊麓山國(guó)際獨(dú)棟(碧湖岸)360-4801.61.6550萬(wàn)-900萬(wàn)獨(dú)棟（黑鉆）570-7152.8（帶精裝5000元）2.8（帶精裝5000元）1200-2400萬(wàn)（精裝修總價(jià)）獨(dú)棟（香怡林）300-3401.51.5390-550萬(wàn)獨(dú)棟（翠云嶺）310-3701.41.4380-580萬(wàn)蔚藍(lán)卡地亞獨(dú)棟（西岸流水）473-536（主力）1067（一棟樓王）1.81.8700-1500萬(wàn)（主力）牧馬山龍湖長(zhǎng)橋郡獨(dú)棟370-418（主力）700-1000（臨河樓王）1.31.3450-600（主力）城北198（蝴蝶谷）獨(dú)棟3605033.02.2雙拼3194722.01.5聯(lián)排2533601.450.9260-340平米主力力戶型的實(shí)得得均價(jià)在1.4-2.0萬(wàn)之間，與與麓山、長(zhǎng)橋橋郡中小戶型型均價(jià)相似；；260-340平米主力力戶型總價(jià)在在600-1000萬(wàn)之之間，與麓山山碧湖岸組團(tuán)團(tuán)相同級(jí)別；；340平米的的獨(dú)棟與蝴蝶蝶谷360平平米的獨(dú)棟建建面均價(jià)都在在3萬(wàn)左右，，整體價(jià)格水水平不低于蝴蝴蝶谷；價(jià)格策策略推售策策略推推導(dǎo)導(dǎo)原則則1、預(yù)預(yù)計(jì)2010年年成都都別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)上半半年依依然會(huì)會(huì)延續(xù)續(xù)09年行行情，，下半半年持持謹(jǐn)慎慎態(tài)度度，建建議上上半年年快速速出貨貨2、利利用2010年年上半半年延延續(xù)的的09年市市場(chǎng)行行情，，集中中爆發(fā)發(fā)，下下半年年波浪浪式節(jié)節(jié)奏推推盤，，快速速消化化意向向客戶戶3、每每次大大的時(shí)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)，，推貨貨量采采用大大、中中、小小三種種面積積段產(chǎn)產(chǎn)品組組合推推售，，擴(kuò)大大客戶戶群體體銷售目目標(biāo)：：2010年全全年銷銷售額額15個(gè)億億推售策策略6月7月8月10月9月11月5月12月2.41萬(wàn)1.83萬(wàn)1.8萬(wàn)7657562.24萬(wàn)1.73萬(wàn)1.68萬(wàn)6.42億4.87億4.77億6億4.5億4.5億共推建建面（（㎡））銷售建建面（（㎡））共推貨貨量（（元））銷售目目標(biāo)（（元））銷售目目標(biāo)季季度分分解：：共推套套數(shù)（（套））1、項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)2、大大勢(shì)研研判6、營(yíng)營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行策策略報(bào)告框框架5、項(xiàng)項(xiàng)目定定位3、市市場(chǎng)分分析4、客客戶定定位價(jià)格策策略推廣策策略活動(dòng)策策略推售策策略營(yíng)銷銷渠渠道道項(xiàng)目目推推廣廣主主題題———家家族族系系列列項(xiàng)目目軟軟文文主主題題時(shí)間硬廣軟文和新聞戶外2月莊園。源自法國(guó)，首發(fā)全國(guó)——2月27日小會(huì)所開(kāi)放主城區(qū)，3000畝，400棟，純獨(dú)棟，誰(shuí)能做到？莊園。源自法國(guó)，首發(fā)全國(guó)3月在主城區(qū)，每5000平米只建一棟別墅2010，誰(shuí)將是高爾夫別墅生活大師高爾夫別墅生活大師4月以之名，見(jiàn)證家族的傳承——4月17日售樓處樣板房開(kāi)放莊園高爾夫別墅——5月1日榮耀開(kāi)盤見(jiàn)證一個(gè)傳奇家族的起航在主城區(qū)，每5000平米只建一棟別墅5月一個(gè)家族的起點(diǎn)見(jiàn)證一個(gè)傳奇家族的起航6月一個(gè)家族的榮耀開(kāi)創(chuàng)第四代城市高端別墅區(qū)。開(kāi)盤創(chuàng)別墅市場(chǎng)傳奇開(kāi)盤盤前前推推廣廣時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)硬廣軟文和新聞戶外7月二批次7月1日榮耀開(kāi)盤您的子女可以跟400個(gè)千萬(wàn)富翁家族一同成長(zhǎng)蜀龍路5期即將通車，拉近城市距離。樓王單位面市8月亞洲最大的郁金香花園只是您的后花園9月三批次9月1日榮耀開(kāi)盤戶戶皆臨球道，每一棟都是樓王

三批次9月1日榮耀開(kāi)盤，一期產(chǎn)品收官之作。10月一家人，可以尊享18億的配套

11月城北惟一五星級(jí)酒店就坐落在您的后花園高爾夫生活方式一期完美售罄，禮謝全城。12月高爾夫基地即將落成主城區(qū)內(nèi)惟一錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目目下下半半年年推推廣廣時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)銷銷推推廣廣渠渠道道成都都出出行行購(gòu)購(gòu)物物區(qū)區(qū)覆覆蓋蓋————戶戶外外廣廣告告線上上主主流流媒媒體體推推廣廣覆覆蓋蓋————商商報(bào)報(bào)、、華華西西都都市市報(bào)報(bào)成都生活活居住區(qū)區(qū)覆蓋———路名名牌機(jī)場(chǎng)航班班及主流流雜志覆覆蓋———航空雜雜志、高高爾夫雜雜志推廣途徑戶外路名牌主流報(bào)廣雜志位置及推廣媒體雙流機(jī)場(chǎng)戶外

（送客進(jìn)口處及接客出口處）天府立交入口處市中心戶外城西：青羊大道、龍騰路、晉陽(yáng)路

青華路、大石西路城南：桐梓林路、紫荊路、神仙樹(shù)路、紅牌樓、玉林路城北：現(xiàn)有路名牌

成都商報(bào)華西都市報(bào)西南航空雜志四川航空雜志南方航空雜志高爾夫雜志上架時(shí)間2010年1月開(kāi)始上架2010年2月開(kāi)始上架2010年春節(jié)后2月24日上報(bào)2010年1月開(kāi)始更新時(shí)間每半月更新一次每半月更新一次每周上報(bào)兩次，時(shí)間節(jié)點(diǎn)為每周三、周四每月更新一次推廣渠道道匯總1、項(xiàng)目目目標(biāo)2、大勢(shì)勢(shì)研判6、營(yíng)銷銷執(zhí)行策策略報(bào)告框架架5、項(xiàng)目目定位3、市場(chǎng)場(chǎng)分析4、客戶戶定位價(jià)格策略略推廣策略略活動(dòng)策略略推售策略略營(yíng)銷渠道道打造大成成都的高高端理財(cái)財(cái)基地開(kāi)盤前活活動(dòng)可提提高項(xiàng)目目形象，，以調(diào)性性活動(dòng)為為主開(kāi)盤前活活動(dòng)可聚聚集人氣氣，增強(qiáng)強(qiáng)關(guān)注度度，人氣氣活動(dòng)為為輔活動(dòng)選選取原原則：：品牌童童裝ＴＴ臺(tái)秀秀——攜攜手年年畫(huà)寶寶寶攝攝影秀秀活動(dòng)時(shí)時(shí)間：：4月月18-28日日預(yù)計(jì)到到場(chǎng)人人數(shù)：：500人人/次次活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用：：20萬(wàn)活動(dòng)時(shí)時(shí)間：：4月月18-28日日，售售樓處處舉行行給寶寶寶們一一次近近距離離接觸觸的約約會(huì)。。1、項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)2、大勢(shì)研研判6、營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行策略報(bào)告框架5、項(xiàng)目定定位3、市場(chǎng)分分析4、客戶定定位價(jià)格策略推廣策略活動(dòng)策略推售策略營(yíng)銷渠道渠道啟動(dòng)期期聯(lián)動(dòng)銷售沖沖刺期重點(diǎn)工作：：1月15日日置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)逐步到位位；1月15日日電話邀約約說(shuō)辭通過(guò)過(guò)甲方審核核；1月16日日電話邀約約說(shuō)辭培訓(xùn)訓(xùn)重點(diǎn)工作：：對(duì)于現(xiàn)有目目標(biāo)種子客客戶進(jìn)行電電話邀約至至現(xiàn)場(chǎng)。線下陌拜渠渠道拓展及及工作展開(kāi)開(kāi)區(qū)域滲透針針對(duì)性挖掘掘工作重點(diǎn)工作：：根據(jù)項(xiàng)目節(jié)節(jié)點(diǎn)邀約客客戶；和銷售完成成聯(lián)動(dòng)；開(kāi)盤前渠道道工作時(shí)間間節(jié)點(diǎn)開(kāi)盤渠道準(zhǔn)備期期1號(hào)點(diǎn)———門衛(wèi)崗作用：客戶戶進(jìn)出詢問(wèn)問(wèn)點(diǎn)，為客客戶指明進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)區(qū)域看房處處位置。注意點(diǎn)：提提前敬禮，，詢問(wèn)禮貌貌、耐心。。2號(hào)點(diǎn)———泊車崗作用：為客客戶泊車，，指明售樓樓處位置。。注意點(diǎn)：主主動(dòng)為客戶戶打開(kāi)車門門，主動(dòng)要要求為客戶戶泊車或幫幫助客戶泊泊車。微笑笑禮貌。3號(hào)點(diǎn)———售樓處（（銷售秘書(shū)書(shū)，置業(yè)顧顧問(wèn)）作用：詢問(wèn)問(wèn)客戶是否否預(yù)約并為為客戶找尋尋置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)。為客戶戶講解項(xiàng)目目整體沙盤盤，包括區(qū)區(qū)域、位置置、戶型等等。并主動(dòng)動(dòng)陪護(hù)客戶戶看房，促促進(jìn)銷售成成單。注意意點(diǎn)點(diǎn)：：禮禮貌貌謙謙遜遜，，微微笑笑、、耐耐心心、、細(xì)細(xì)致致、、主主動(dòng)動(dòng)、、全全面面4號(hào)號(hào)點(diǎn)點(diǎn)————樣樣板板房房作用用：：向向客客戶戶展展示示產(chǎn)產(chǎn)品品和和項(xiàng)項(xiàng)目目。。輔輔助助客客戶戶成成交交。。項(xiàng)目目接接待待流流程程9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。11:47:2111:47:2111:4712/31/202211:47:21AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2211:47:2111:47Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:47:2111:47:2111:47Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2211:47:2111:47:21December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。31十十二月202211:47:21上上午11:47:2112月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:47上上午12月月-2211:47December31,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/3111:47:2111:47:2131December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:47:21上上午11:47上上午11:47:2112月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。11:47:2111:47:2111:4712/31/202211:47:21AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2211:47:2111:47Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成