2021中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的成因及未來開展趨勢目錄第二部分高房價背后的成因第三部分2021房地產(chǎn)市場趨勢分析第一部分我國房地產(chǎn)市場開展歷史及現(xiàn)狀2大蕭條與中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的相似之處1929~19333貧富差距拉大股票投機(jī)過度信貸消費膨脹經(jīng)濟(jì)危機(jī)市場供需矛盾生產(chǎn)的社會化和生產(chǎn)資料私人占有之間的矛盾直接原因根本原因擴(kuò)大掩蓋

催化

二、大危機(jī)爆發(fā)原因41、當(dāng)時美國社會財富的分布狀況如何？2、為謀暴利，資本家又是如何刺激消費的？3、股票市場為何沒有發(fā)現(xiàn)問題？4、持續(xù)寬松的貨幣政策貧富分化嚴(yán)重，限制社會實際消費能力

盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，分期付款和銀行信貸，造成虛假消費股票投機(jī)活動猖獗，掩蓋了矛盾5材料1：1929年，占美國人口1%的富人，擁有的財富超過美國全部國民財富的三分之一；而年收入在200美元以下的貧困戶占全美家庭總數(shù)的60%，他們的總收入在國民總收入中缺乏22%，還有21%的家庭收入不到100美元。目前中國衡量貧富差距的基尼指數(shù)已經(jīng)達(dá)0.46，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過警戒線，一般興旺國家的基尼指數(shù)在0.24到0.36之間。1、貧富差距拉大

6產(chǎn)品滯銷、積壓〔供需矛盾〕物價下跌商業(yè)、企業(yè)利潤減少，經(jīng)濟(jì)衰退泡沫破裂、股價下跌，證券交易無利可圖大批銀行倒閉農(nóng)業(yè)衰退，農(nóng)民破產(chǎn)農(nóng)用生產(chǎn)、消費資料需求更加減少工農(nóng)業(yè)危機(jī)再次加深失業(yè)人口進(jìn)一步增加拋售股票達(dá)到狂潮金融貨幣和信用出現(xiàn)危機(jī)因缺乏貸款，工業(yè)生產(chǎn)大幅度下降惡性循環(huán)7大蕭條：1929-1933年序幕：胡佛和自由放任主義1、干預(yù)與失業(yè)問題2、干預(yù)與勞工關(guān)系蕭條開始：胡佛臨危受命股市崩盤危機(jī)到來新政高工資率、公共建設(shè)、扶植不良資產(chǎn)、擴(kuò)張信代、農(nóng)業(yè)方案等通貨膨脹下的繁榮導(dǎo)致通貨膨脹的因素1、貨幣供給的膨脹20年代貨幣供給增長了63％a、準(zhǔn)備金標(biāo)準(zhǔn)〔定期存款比例增加，準(zhǔn)備金標(biāo)準(zhǔn)下降〕b、準(zhǔn)備金總額的增加〔源于政府可控因素〕1930年進(jìn)一步的通貨膨脹：穆斯特——霍利關(guān)稅1930年后半年生產(chǎn)、價格、對外貿(mào)易以及就業(yè)率持續(xù)下滑1931年悲劇性的一年1932年胡佛新政高工資率、失業(yè)救濟(jì)、通脹、整頓股市、反對移民、政府救濟(jì)、破產(chǎn)法、提高關(guān)稅等貿(mào)易保護(hù)主義等1933年3月胡佛任期結(jié)束胡佛政績的教訓(xùn)：政府的通脹才能造成商業(yè)周期，放任市場自由是走出蕭條的捷徑胡佛采取的第一批應(yīng)對措施中，就包括要求雇主不得削減工資，因為他相信保持工資水平能夠維持甚至刺激市場需求?？晌C(jī)是世界性的，市場需求仍然不斷下降。在這種情況下，雇主無法削減工資，就只好裁員，失業(yè)率而因此大增。到1933年羅斯福上臺時，全國失業(yè)率到達(dá)25%。在一戰(zhàn)結(jié)束后，美國出現(xiàn)第二次企業(yè)兼并浪潮,大規(guī)模的合并風(fēng)潮提高了美國工業(yè)集中度,大大增強了美國工業(yè)和金融業(yè)的實力,提高了企業(yè)的生產(chǎn)能力和資本實力,但同時也造成了貧富兩極分化,社會財富迅速集中到少數(shù)人手中,使得資本家的實力可以干擾政府部門的決策。行業(yè)內(nèi)企業(yè)過度集中導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)入門檻提高，行業(yè)內(nèi)大量中小企業(yè)銷聲匿跡，降低了市場的活力。寡頭壟斷是造成過剩的直接原因美國人在反思羅斯福新政羅斯福政府的政策令本來應(yīng)該結(jié)束的危機(jī)拖延了八年。如果沒有第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)，按照羅斯福的道路，美國很難走出蕭條的低谷。?國家工業(yè)復(fù)興法?是第一任羅斯福政府新政政策的核心，目的是要實現(xiàn)高工資、高物價、低競爭。不到兩年后就被最高法院判定違憲并廢除。大規(guī)模的社會經(jīng)濟(jì)方案也意味著政府開支的飆升。持續(xù)擴(kuò)張的財政政策使美國背上了大量的債務(wù)。國會也制定了?農(nóng)業(yè)調(diào)整法?，并據(jù)此成立了農(nóng)業(yè)調(diào)整署。為了維持農(nóng)產(chǎn)品的價格，政府以行政命令加補貼的方式，讓農(nóng)民局部休耕土地。同時還制定了農(nóng)產(chǎn)品的根本價格與農(nóng)業(yè)工人的最低工資法。而法案的開支，那么由增加食品加工業(yè)的稅收來支付。這樣做產(chǎn)生了意想不到的經(jīng)濟(jì)與社會后果。美國的農(nóng)產(chǎn)品出口由于高價格與高關(guān)稅，受到了嚴(yán)重的損害。朱镕基總理2003年卸任時的講話16朱镕基總理2003年卸任時的講話“絕大多數(shù)同志，還沒意識到房地產(chǎn)過熱的嚴(yán)重性〞本屆政府就要到期了，我現(xiàn)在最擔(dān)憂的是經(jīng)濟(jì)過熱。我搞了50多年的經(jīng)濟(jì)工作，我能深刻體會到我國的這種“綜合征〞，日子稍微剛好過一點，就搞浮夸的作風(fēng)、盲目的自滿，莫名其妙的折騰、無知的決策。我講過房地產(chǎn)的過熱，但是我發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)同志都還沒有意識到這個問題的嚴(yán)重性，總是首先來一句話“總體上都是非常好的〞然后說那么一點點的問題。絕對不是這樣！這種過熱是不得了的，1993年就是房地產(chǎn)的過熱，結(jié)果現(xiàn)在的海南島還是“遍體鱗傷〞。我看外國的報刊，都在講中國的泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，房地產(chǎn)過熱，風(fēng)險太大。17我非常擔(dān)憂的就是搞“城鎮(zhèn)化〞?，F(xiàn)在“城鎮(zhèn)化〞已經(jīng)跟蓋房子連在一起了，用很廉價的價格把農(nóng)民的地給剝奪了，讓外國人或房地產(chǎn)商搬進(jìn)來，又不很好地安置農(nóng)民，這種搞法是很危險的。這跟中央的政策精神根本不符合，我們曾經(jīng)屢次討論過，就怕這個東西。還有，現(xiàn)在搞主題公園成風(fēng)。在國外都沒這么搞的，迪斯尼公園，美國有兩個、法國有一個、日本有一個?，F(xiàn)在主題公園在中國很多地方全冒出來了，外國人自己不出錢，你的地賣給人家很廉價，破壞了國家的土地資源，另外還用你的錢。搞這個東西干什么呀？！現(xiàn)在很多地方的農(nóng)民連飯都沒得吃，還搞什么主題公園，誰去看呀？18中國房地產(chǎn)開展歷史第一階段1998年-2003年住房貨幣化改革，奠定了房地產(chǎn)高速開展的根底。第二階段2003年-2007年應(yīng)對SARS事件，當(dāng)時政府出臺政策，把房地產(chǎn)市場作為支柱產(chǎn)業(yè)，自此我國房地產(chǎn)行業(yè)開展進(jìn)入快車道。193.第三階段2007年-2021年9月房地產(chǎn)泡沫開始積累，為此，央行提出“二套房〞概念，并提高“二套房〞的首付比例和按揭利率水平。房地產(chǎn)市場從住房投資為主導(dǎo)的市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M為主導(dǎo)的市場，4.第四階段金融危機(jī)“救市〞政策從根本上改變房地產(chǎn)市場利益格局，推動房地產(chǎn)市場向投資為主導(dǎo)的市場快速開展20中國房地產(chǎn)行業(yè)的走勢1、“三個歌名〞來代表過去、現(xiàn)在和未來l

過去——“千年等一回〞l

現(xiàn)在——“讓我歡喜讓我憂〞l

明天——“無言的結(jié)局〞中國〔上?！撤康禺a(chǎn)的變數(shù)在政府及其相關(guān)政策！中國、上海房地產(chǎn)的火爆有多種因素共同使然，但政府和政策的推動是最主要的因素！??！212000年以來，我國房價漲多跌少已是不爭事實。一方面，房價往往漲幅大跌幅小，另一方面，房價上漲的持續(xù)時間往往較長而下跌的持續(xù)時間往往較短，除了2021年受國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑影響而導(dǎo)致房價出現(xiàn)短暫、小幅下跌之外，進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國房價根本呈較快上漲之勢。局部城市如北京、上海、深圳、杭州、廈門等房價漲幅明顯偏大，明顯高于當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L，2021年以來上述城市房價收入比均超過10倍，北京、上海、深圳甚至超過了13倍，高房價問題凸顯。22商品房結(jié)構(gòu)不合理:房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康開展的重要因素住房供給結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30%~35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。23一、房價——收入比

聯(lián)合國

3:1美國

3.5:1中國10-15:1房價——收入比

假設(shè)：人均收入=5千每戶月收入=1萬每戶年收入=12萬聯(lián)合國3:136萬美國3.5:142萬中國10-15:1120萬-180萬商品房價格上漲過快26中國房地產(chǎn)的失衡1、自有資金和信貸資金的失衡〔房價收入比〕2、自住和投機(jī)的失衡3、地價和房價的失衡〔投入和產(chǎn)出的失衡〕4、房地產(chǎn)開展與土地資源的失衡5、房價和租金的失衡6、商品房和保障住宅的失衡7、效率和公平的失衡8、價格和價值的失衡9、樓市與股市的失衡〔警察與強盜故事、掠奪〕10、理論與實際的失衡11、政府與市場的失衡27價值和價格的失衡表現(xiàn)為規(guī)劃〔容積率，噪音，日照視覺、地下車位〕、質(zhì)量〔材料、滲漏、沉降〕、環(huán)境〔綠化、治安〕、科技含量、能耗〔節(jié)能保溫〕、配套〔交通、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、商業(yè)〕、企業(yè)品牌〔物業(yè)管理，售后效勞〕等方面的缺陷。我國建筑能耗占總能耗30%〔25年前占10%〕，2021年逼近40%，而其中55%的能耗是冬季取暖和夏季制冷〕；我國既有建筑和新建建筑中，高能耗建筑分別占99%和95%，我國單位建筑能耗是興旺國家的2—3倍多。到2000年末，我國建筑年耗商品能源共計3.76億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全社會終端能耗總量的27.6%，最終將至35%左右。此外，由于我國住宅建設(shè)品質(zhì)低的原因，使我國住宅平均使用壽命缺乏30年，遠(yuǎn)低于設(shè)計壽命50年的標(biāo)準(zhǔn)，而興旺國家的住宅壽命一般高達(dá)80年。28我國房地產(chǎn)市場存在的其他問題市場秩序比較混亂對住房的保障功能重視不夠現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度也存在一定問題〔公積金：惠及面十分有限且公積金分化嚴(yán)重；經(jīng)濟(jì)適用房：腐敗的溫床，人民得到實惠少；廉租房：制度重視缺乏，覆蓋面小?！场?9第二部分第三部分第一部分吳敬璉：中國面臨嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險30中國目前的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險比日本20年前泡沫破裂之前的風(fēng)險還大。一旦出現(xiàn)問題，其后果將是十分嚴(yán)重的。對中國內(nèi)地9月底廣義貨幣供給量達(dá)94.4萬億元表示不安，而內(nèi)地2021年頭三個季度的GDP總量僅為35.3萬億元。你們看到過世界上有這樣的國家嗎？由于實際發(fā)行的更多票據(jù)意味著更多債務(wù)，政府資產(chǎn)負(fù)債表上的債務(wù)水平太高了。中國人民銀行和財政部為支撐泡沫做了大量工作，但這是不能持久的。中國應(yīng)該全面改變其經(jīng)濟(jì)增長模式，應(yīng)該讓內(nèi)需成為推動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。31商品房空置率適度4%-5%警戒10%以上嚴(yán)重積壓區(qū)20%以上我國自2002年起,商品房空置率始終處在20%的水平上下。商品房空置率“中國660多個城市，連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬套，足夠2億人住。〞——2006年媒體消息〔當(dāng)年國家電網(wǎng)公司堅決否認(rèn)該消息的真實性〕33高房價背后的成因土地價格的上漲建筑材料價格上漲新建商品房品質(zhì)的提升市場供給結(jié)構(gòu)的變化投資和投機(jī)性購房力量拉動國家土地供給和金融機(jī)構(gòu)信貸趨緊房地產(chǎn)產(chǎn)品特定的差異性產(chǎn)業(yè)中各方的期待，炒作和有意抬升土地的有限性和房地產(chǎn)的自然增值性勞動力價格的上漲34高房價背后的成因人口經(jīng)濟(jì)的聚集結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化開展過程中的不合理現(xiàn)象農(nóng)村城市35高房價背后的成因我國的土地制度36高房價背后的成因2021胡潤財富報告顯示中國千萬富豪已達(dá)96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬多個億萬富豪，比去年增長9.1%。在富豪個人投資方向上，房地產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，超過1/3受訪富豪選擇投資房地產(chǎn)37高房價背后的成因382021鳳凰財經(jīng)峰會39張五常談四萬億刺激政策：亂花錢必闖大禍張五常在峰會上就?中國改革做對了什么?發(fā)表了演講，(過去十年)中國做的不對的，就是引進(jìn)西方的，就是抄凱恩斯的，凱恩斯的花錢政策，就是假設(shè)是有無數(shù)的失業(yè)的人，假設(shè)不是那么多人失業(yè)，你在這邊花錢出去，這就是我們所說的擠迫的效應(yīng)，就是把另外地方的工業(yè)搬過來政府這邊做，就會引起通貨膨脹。他認(rèn)為中國的房地產(chǎn)不存在泡沫，房產(chǎn)是普通人財富積累的倉庫，沒房子住的人是因為他們沒有時機(jī)賺到錢?，F(xiàn)在政府建了很多經(jīng)濟(jì)適用房，或者是廉租房，存在很大的問題，你把所有的窮人都放在一個地方是很不對的，香港的經(jīng)驗是災(zāi)難性的。張五常認(rèn)為，政府要協(xié)助那些人買房子，要放多一點土地出來，要增加容積率，然后對某些窮人來說，你可以幫助他們，補貼一點低價給他們。40他們?yōu)槭裁匆コ捶?？一個方面，CPI指數(shù)在不斷的上漲目前的CPI指數(shù)已經(jīng)超過了銀行存款利率另一個方面，經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的蔓延和持續(xù)實體經(jīng)濟(jì)面臨的生存環(huán)境更加惡化，很多人手里拿著鈔票但是沒有好的投資渠道，于是，住房市場便充盈了大量的資金，房價想不高也難。中國還面臨著中等收入國家的“陷阱〞。41高房價背后的成因保障性住房的滯后性對民營企業(yè)投資和開展的限制城市化進(jìn)程獨生子女政策拉高42融資結(jié)構(gòu)單一，過度依賴銀行

上市融資信托融資債券融資基金融資銀行信貸融資結(jié)構(gòu)單一，過度依賴銀行“只有房地產(chǎn)信貸，沒有房地產(chǎn)金融。〞

——聶梅生，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長

44Hold不住的房價加息提高存款準(zhǔn)備金率增加中小戶型和中低價位商品房供給征收房屋交易稅、個人所得稅提高契稅45全國70個大中城市房屋銷售價格全年平均漲幅02%4%6%8%10%12%14%200620072021202120215.5%7.6%6.5%1.5%13.7%464748一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策體系二、稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用機(jī)制分析三、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控效應(yīng)分析四、稅收政策及稅種設(shè)置存在的問題分析五、究竟該如何利用和完善稅收政策來引導(dǎo)其開展方向49房地產(chǎn)稅收制度的根本情況從房地產(chǎn)的流通過程來看房地產(chǎn)的經(jīng)營活動一般分為開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)移三個環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城建稅等十余種特點：轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕。50我國房地產(chǎn)稅收制度的問題在房地產(chǎn)的開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓三個環(huán)節(jié)，稅種的設(shè)置不均衡.收費工程多，稅費體系不完善，存在混亂現(xiàn)象。房地產(chǎn)的稅收政策導(dǎo)向性不強。5152稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用機(jī)制分析

〔一〕稅收對房地產(chǎn)市場的作用機(jī)理1、稅收對房地產(chǎn)市場供給的調(diào)節(jié)作用〔1〕對供給量的調(diào)節(jié)作用商品房的價格一般由“本、費、稅、利〞四項構(gòu)成，這四項是最根本的價格組成要素。在這四項因素中，又可分為兩局部，一局部是“本、費、稅〞，另一局部是“利〞。近幾年來，商品房價格的上升與本錢的增加和利潤空間的加大有著直接關(guān)系。稅收雖然是房價的組成之一，但反過來稅收能影響房價。如果稅收對“本〞和“利〞這兩塊因素加重稅負(fù)，會使得房地產(chǎn)企業(yè)本錢提高，利潤減少，失去對房地產(chǎn)市場的信心，進(jìn)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)領(lǐng)域。反之，在房地產(chǎn)市場冷淡時，稅收利用調(diào)節(jié)功能，利用減免稅手段，對房地產(chǎn)企業(yè)的“本〞和“利〞降低稅負(fù)，使得企業(yè)效益明顯加大，就會吸引投資，增加房地產(chǎn)市場供給量。53〔二〕對供給結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)作用從商品房的供給來看，存在著以下各種房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：小戶型、中戶型、大戶型、別墅等。稅收對各種供給結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，主要靠對某類房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的增、減、免稅，即通過增加或減少稅負(fù)來實現(xiàn)。542、稅收對房地產(chǎn)需求的調(diào)節(jié)作用房屋的根本功能是居住，其需求也應(yīng)來自于居住所需。但在全國房地產(chǎn)市場一片熾熱的情形下，房屋成了投資賺取收益的工具。這導(dǎo)致房屋脫離其居住的本質(zhì)，成為炒作工具，使得真正購房者購不起房。在搞明白了房地產(chǎn)的需求癥結(jié)在哪里，是哪種需求在拉高房價之后，稅收才能有針對性地進(jìn)行調(diào)節(jié)。宏觀調(diào)控中，哪種需求是不合理的，就加重對其的稅負(fù)，或減輕合理需求的稅負(fù)，都會起到影響和制約房地產(chǎn)需求量的作用。增加或減少需求本錢，主要是需求中涉及到的稅收本錢，才能使稅收得到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求的作用。當(dāng)然，與稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給的作用類似，稅收調(diào)節(jié)需求同樣可以表達(dá)在需求量和需求結(jié)構(gòu)上，兩者的區(qū)別只是稅收作用的主體，即稅收指向的對象不同。55案例1993年北海的房地產(chǎn)火爆，土地一天一個價，每畝每天升幅一萬元，但泡沫很快破滅，城市里到處是爛尾樓，十年內(nèi)無人求購。直到2003年1月，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于處置海南和廣西北海市積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的通知，北海的爛尾樓成為享受免稅政策的對象，此后，翻開了全國購房者對北海房地產(chǎn)市場的需求，使得北海房價一漲再漲。2021年國家出臺住房貸款利率優(yōu)惠和減稅措施鼓勵購房。56

08年8月24日萬科金色雅筑退房團(tuán)57

房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控效應(yīng)分析

〔一〕對地方政府財力的影響〔二〕對開發(fā)商的影響〔三〕對交易雙方的影響58對于地方政府由于房地產(chǎn)的稅收一直由地方稅務(wù)局征收管理，并且占地方財政收入的比重越來越大，因此，在這場國家對房地產(chǎn)出臺的一系列宏觀政策調(diào)控中，地方政府的財力受到了很大的影響，一是土地拍賣減少，影響了地方政府土地出讓金收入；二是房地產(chǎn)在調(diào)控初期市場低迷，銷售冷淡，來自房地產(chǎn)的地方稅收大幅減少。宏觀政策調(diào)控成了利益的博弈。博弈方除了國家、開發(fā)商、炒房者，還包括地方政府，一些地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時陽奉陰違。596061對于開發(fā)商隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加強，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“優(yōu)勝劣淘〞的局面，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于銀行貸款壓縮，資金鏈脫節(jié)，逐步退出了房地產(chǎn)市場；而大房地產(chǎn)商在調(diào)控前已有了一定的土地儲藏，利用調(diào)控的時機(jī)兼并企業(yè)和土地。調(diào)控使房地產(chǎn)市場重新洗牌，房地產(chǎn)定價權(quán)集中，房價易于控制，房價不斷上漲。62對于交易者從房地產(chǎn)二級市場的交易情況看，大量買房者的買房目的不是居住，而是用來投資賺取收益。如果能抑制炒家，恢復(fù)住房的本質(zhì)功能，房價必將回歸理性。我們不排除游資及海外資金炒房現(xiàn)象的存在，國家出臺的宏觀調(diào)控措施也是有針對于此的局部目的。幾次稅收政策調(diào)整對購房自住者影響不大，對炒房者造成的實質(zhì)性影響也不可以說沒有，但炒房者將增加的稅收本錢用來作為提高房價的借口，用“陰陽合同〞和“購房者包稅〞的交易方式以保證個人利潤的不受影響，也就是說，幾次的稅收政策沒有打擊到炒房者，反而使房價上漲成為理所當(dāng)然。對于購房者來說，在房價之外又負(fù)擔(dān)了賣方的稅收，相當(dāng)于變相提高了購房價格。63

稅收政策及稅種設(shè)置存在的問題分析

〔一〕稅收政策出臺不能形成體系〔二〕稅種設(shè)置不夠合理公平1、稅收立法層次低，稅權(quán)劃分不合理2、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍過于狹窄〔三〕稅收征管制度不夠完善64〔一〕稅收政策出臺不能形成體系優(yōu)點：只對房地產(chǎn)影響，容易實施貫徹缺點：不能根本解決問題“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳〞能打擊炒房，但是？65〔二〕稅種設(shè)置不夠合理公平1、稅收立法層次低，稅權(quán)劃分不合理法律：?中華人民共和國個人所得稅法??中華人民共和國企業(yè)所得稅法?其他：?條例?或?暫行條例?都屬于國務(wù)院的行政法規(guī)，立法層次不高，缺乏應(yīng)有的嚴(yán)肅性66稅權(quán)劃分不合理:一刀切67〔三〕房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍過于狹窄1，房產(chǎn)稅與土地使用稅的課稅范圍僅為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)

2，可放開小產(chǎn)權(quán)房，建立合理法律體制，允許開發(fā)，收稅68〔三〕完善和促進(jìn)保障性住房供給大量舊城改造=？居民有錢買房保障住房才是民生根本〔四〕完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收1、實施物業(yè)稅

2、加快房產(chǎn)信息化建設(shè)健全的信息系統(tǒng)才有利于管理，更好市場化69〔五〕完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收制度1、明確房地產(chǎn)市場的風(fēng)險意識2、合理設(shè)置稅率可考慮采用比例稅率，對不同地區(qū)、不同用途的房地產(chǎn)實行差異稅率。如對普通住宅、一般企業(yè)房產(chǎn)等實行較低稅率，對高級別墅、高爾夫球場及高級娛樂場所的房產(chǎn)實行較高的稅率。707172中國土地改革開展趨勢第一次土地改革：1950年6月30日公布施行。?土地改革法?規(guī)定：實行農(nóng)民土地私有制，主要特征：一是土地?zé)o償使用，二是無限期使用，三是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。第二次土地改革：1953年到1956年。在保存農(nóng)民土地私有制根底上的農(nóng)業(yè)互助組和初級合作社的土地改革，這次土地改革在中國歷史上被稱為“三大改造〞之一。第三次土地改革：1958年到1978年。土地集體所有制下的高級農(nóng)業(yè)合作社和人民公社的“三級所有，隊為根底〞的土地改革。73第四次土地改革：1979年，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，土地所有權(quán)正式收歸國有，但由農(nóng)戶家庭經(jīng)營的土地改革。第五次土地改革：2021年10月12日，通過?中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革開展假設(shè)干重大問題的決定?。加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和效勞，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原那么，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，開展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。這是建國以來首次提出農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)。同時決定中也指出，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。74第六次土地改革：2021年11月28日國務(wù)院常務(wù)會議上，討論通過?中華人民共和國土地管理法修正案〔草案〕?，對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改。其他內(nèi)容暫為透漏。改革趨勢：未來農(nóng)民直接參與土地交易未來，土地管理法還可能進(jìn)行更多的修訂，改革后農(nóng)民可稱為農(nóng)村集體土地交易的主體，通過稅收調(diào)節(jié)的方式，使局部土地收益成為地方財政收入。75許小年:建議取消房產(chǎn)限購?fù)恋爻ㄩ_大量賣76“2021年度觀察家年會〞消費品的價格是由當(dāng)前的需求決定的，而投資品的定價是預(yù)期供給和需求決定的。像房屋這樣的投資不是一年形成的，是多年消費積累的，有資本增值的預(yù)期在里面，所以當(dāng)前的價格決定是由預(yù)計的供給和需求決定，而不是由剛期的供給和需求決定。房地產(chǎn)是拉動國民經(jīng)濟(jì)非常重要的行業(yè)，所以建議要取消限購和限貸政策。讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮拉動經(jīng)濟(jì)的作用，限購和限貸政策既不合理也不合法，因為它限制了消費者自由購置的權(quán)利，同時也侵犯了企業(yè)的自主經(jīng)營權(quán)?，F(xiàn)在到了取消不合法、不合理政策的時候了。讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)窠?jīng)濟(jì)起到推動作用。77要改變?nèi)嗣駥ξ磥淼念A(yù)期，光靠文件是不行的。經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個概念就是理性預(yù)期，理性預(yù)期就是有真金白銀支持的預(yù)期，為了改變?nèi)嗣駥ν恋卦絹碓较∪钡念A(yù)期，我們必須要推進(jìn)土地制度的改革，要考慮小產(chǎn)權(quán)房的合法化，可以考慮開發(fā)更多的林地和坡地來作為商業(yè)用途。特別是必要放棄18億畝的紅線，18億畝紅線是人民對于未來土地最重要的因素和預(yù)期，為了打破人民對土地越來越稀缺的預(yù)期。筆者認(rèn)為有必要打破18億畝紅線，進(jìn)行土地制度改革，打破土地市場由政府壟斷的現(xiàn)狀，開始讓市場進(jìn)行土地的配置。如果要讓市場進(jìn)行土地的配置，土地制度必須改革。782021調(diào)控政策重點房地產(chǎn)稅信貸緊縮限購保障性住房政策閑置土地查處79針對房地產(chǎn)的行業(yè)政策限購、限貸以及保障房等調(diào)控政策供求關(guān)系針對宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策加息和提高存款準(zhǔn)備金率等政策對市場產(chǎn)生引導(dǎo)式的影響，但價格最終還是由供求關(guān)系決定。80市場調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響政策的持續(xù)效應(yīng)2021年前后調(diào)控政策的出臺，對樓市的影響明顯。國八條和密集地方限購細(xì)那么出臺，以及銀根緊縮的影響2021年依然會出現(xiàn)幾個月的觀望期81Page

821限購房對地產(chǎn)市場的影響2限貸政策對房地產(chǎn)市場的影響3保障房政策對房地產(chǎn)市場的影響政策的持續(xù)效應(yīng)82〔1〕限購的影響：通過觀測各類城市限購后的市場表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)：限購會導(dǎo)致一線城市成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月，局部一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲，局部二、三線城市成交下降，但影響時間均在兩個月以內(nèi)。此外，限購或即將限購的二、三線城市成交量并不必然回落，相反限購前后或會成交量放大市場調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響83市場調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響〔2〕限貸政策對房地產(chǎn)市場的影響：在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。首付比例提高后，仍然有相當(dāng)局部的實力客戶擇全款支付，進(jìn)而削弱限貸政策的影響。84〔3〕保障房政策對房地產(chǎn)市場的影響：保障房的缺失是導(dǎo)致房價快速上漲的一個重要因素，迫使廣闊中低收入人群在商品住房市場釋放需求，加劇了商品房市場供求緊張的局面。隨著近兩年保障房建設(shè)力度的加強，將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求，但是保障房建設(shè)將持續(xù)數(shù)年，所以對房地產(chǎn)市場在短時期內(nèi)沒有特別大的影響。市場調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響85貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響2021年上半年貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，預(yù)計未來將對中小開發(fā)商是一個大考驗。86供求關(guān)系對房地產(chǎn)價格的影響2021年