第八章土地增值稅法主要內(nèi)容第一節(jié)土地增值稅基本原理第二節(jié)納稅義務(wù)人第三節(jié)征稅范圍第四節(jié)稅率第五節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目第六節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算第七節(jié)稅收優(yōu)惠第八節(jié)征收管理1揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@第一節(jié)土地增值稅基本原理一、土地增值稅概念二、我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)2揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@一、土地增值稅概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。3揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@二、我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)（二）征稅面比較廣（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率（四）實(shí)行按次征收4揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@第二節(jié)納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。5揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。A.學(xué)校B.稅務(wù)機(jī)關(guān)C.外籍個(gè)人D.國(guó)有企業(yè)【答案】ABCD

6揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·多選題】土地增值稅的納稅義務(wù)人可以是（）。A.外商投資企業(yè)B.個(gè)人C.個(gè)體戶D.醫(yī)院【答案】ABCD7揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@第三節(jié)征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。一、土地增值稅的征稅范圍三個(gè)判定標(biāo)準(zhǔn)二、對(duì)具體事項(xiàng)征稅情況的判定8揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@一、土地增值稅的征稅范圍三個(gè)判定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入

9揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有

按照《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。10揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

1.土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。土地使用權(quán)的“出讓”體現(xiàn)的是土地所有者與使用者之間的交易；土地使用權(quán)的“轉(zhuǎn)讓”體現(xiàn)的則是土地使用者和使用者之間的交易。2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。（出租）11揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。12揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@二、對(duì)具體事項(xiàng)征稅情況的判定13揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@二、對(duì)具體事項(xiàng)征稅情況的判定14揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【相關(guān)鏈接】首先，應(yīng)與契稅的征稅范圍和納稅人對(duì)比掌握；其次，應(yīng)和土地增值稅的計(jì)算聯(lián)系起來(lái)復(fù)習(xí)。15揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?多選題】（2007年）下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（）。A.房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)滿5年的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)D.因國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)【答案】ABD【解析】個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿5年或5年以上的住房，免征土地增值稅，但C選項(xiàng)所述為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。16揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?多選題】（2006年）下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（）。A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣(mài)欠稅單位的房產(chǎn)C.對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)D.因?yàn)閲?guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)【答案】CD17揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?單選題】（2002年）下列各項(xiàng)中，應(yīng)征土地增值稅的是（）。A.贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)B.個(gè)人之間互換自有住房C.抵押期滿轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)【答案】C18揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@第四節(jié)稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。與超額累進(jìn)稅率相比，超額累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為絕對(duì)數(shù)；超率累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為相對(duì)數(shù)。土地增值稅的累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率。19揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@第四節(jié)稅率20揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·判斷題】土地增值稅使用超率累進(jìn)稅率，累進(jìn)依據(jù)為增值額占轉(zhuǎn)讓收入的比例。（）【答案】×【解析】累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率。21揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)允扣除項(xiàng)目金額4200萬(wàn)元，則適用稅率為（）。A.30%B.40%

C.50%D.60%【答案】A22揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@第五節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目一、應(yīng)稅收入二、確定增值額的扣除項(xiàng)目23揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@一、應(yīng)稅收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計(jì)入收入總額。24揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@二、確定增值額的扣除項(xiàng)目25揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@二、確定增值額的扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓26揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目27揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。28揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本29揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)利息注意兩點(diǎn)：①不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。②不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)30揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@小結(jié)31揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費(fèi)”：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加外資：扣“一稅”：營(yíng)業(yè)稅非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費(fèi)”：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加外資扣“兩稅”：營(yíng)業(yè)稅、印花稅32揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金33揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?單選題】（2005年）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（）。A.營(yíng)業(yè)稅、印花稅B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅【答案】C34揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%35揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?單選題】（2003年）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開(kāi)發(fā)成本共計(jì)10000萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬(wàn)元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的金額為（）萬(wàn)元。A.1500

B.2000

C.2500

D.3000

【答案】D【解析】應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（萬(wàn)元）36揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金37揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@說(shuō)明：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。38揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@39揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·計(jì)算題】企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元（能提供貸款證明），其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為5%。計(jì)算該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用?！敬鸢浮吭撈髽I(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬(wàn)元）。40揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·計(jì)算題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開(kāi)發(fā)成本共計(jì)10000萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬(wàn)元。要求計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的合計(jì)金額?！敬鸢浮繎?yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的合計(jì)金額為10000×（10%+20%）=3000（萬(wàn)元）。41揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?單選題】（2008年）某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（）萬(wàn)元。A.400

B.1485

C.1490

D.20042揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?單選題】（2008年）【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以扣除的項(xiàng)目有3項(xiàng)：（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）；（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒(méi)有涉及；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬(wàn)元）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額=10000－8400－115＝1485（萬(wàn)元）【答案】B43揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·判斷題】（2000年）轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋的凈值、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。()

【答案】×【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的不會(huì)涉及房屋的凈值，僅會(huì)涉及房屋評(píng)估值。

44揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@第六節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額的確定二、應(yīng)納稅額計(jì)算45揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@一、增值額的確定土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

46揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?單選題】（2001年）按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照（）。A.稅務(wù)部門(mén)估定的價(jià)格扣除B.稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)主管部門(mén)協(xié)商的價(jià)格扣除C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C47揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@二、應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)48揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?單選題】（2005年）2004年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為4800萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬(wàn)元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬(wàn)元。A.2256.5

B.2445.5

C.3070.5

D.3080.549揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?單選題】（2005年）【解析】根據(jù)土地增值稅法計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過(guò)程如下：計(jì)算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（萬(wàn)元）；計(jì)算土地增值額＝14000－7010＝6990（萬(wàn)元）；計(jì)算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（萬(wàn)元）?！敬鸢浮緽50揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·計(jì)算題】(1997年，傳統(tǒng)步驟型）

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金(營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%,教育費(fèi)附加征收率為營(yíng)業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5‰)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。

51揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【答案及解析】(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：轉(zhuǎn)讓收入為15000萬(wàn)元(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(3000+4000)×10%=700(萬(wàn)元)④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(萬(wàn)元)⑤從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：(3000+4000)×20%=1400(萬(wàn)元)⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：(3000+4000+700+825+1400=9925(萬(wàn)元)52揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【答案及解析】(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:15000-9925=5075(萬(wàn)元)(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率:5075÷9925≈51%(5)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：第一種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅稅額=9925×50%×30%+(5075-9925×50%)×40%=1533.75(萬(wàn)元)第二種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75（萬(wàn)元）53揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【關(guān)系加分?jǐn)傂陀?jì)算方法歸納】54揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·計(jì)算題】（2008年，關(guān)系加分?jǐn)傂停┪挥谑袇^(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫(xiě)字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：（1）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬(wàn)元；（2）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用500萬(wàn)元；（3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；（4）寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬(wàn)元；將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬(wàn)元。（其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。）55揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：（1）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額；（3）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額；（4）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；（5）企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅；（6）企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；（7）企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。注：金額計(jì)量單位為萬(wàn)元。56揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【答案及解析】（1）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)扣除額=（4000+160）×

1／2=2080（2）應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本扣除額=3000×1／2=1500（3）應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除額=（4160+3000）×10%×1／2=358（4）應(yīng)扣除的相關(guān)稅金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75（5）

應(yīng)扣除的費(fèi)用總額=2080+1500+358+360.75=4298.7557揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【答案及解析】增值比例=（6500-4298.75）÷4298.75×100%=2201.25/4298.75×100%=51.21%適用40%的稅率，速算扣除系數(shù)5%應(yīng)納土地增值稅額=2201.25×40%-4298.75×5%=665.56（6）企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=（6500+15）×5%×（1+7%+3%）=325.75×（1+7%+3%）=358.33（萬(wàn)元）（7）應(yīng)納房產(chǎn)稅=15×12%=1.8萬(wàn)元58揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@第七節(jié)稅收優(yōu)惠一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠59揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。注釋：20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。60揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。61揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：（1）居住滿5年或5年以上的，免征；（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。62揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?多選題】（2004年）下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）。A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，減半征收土地增值稅B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其超過(guò)部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅【答案】BD63揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·判斷題】（1998年）張某在陽(yáng)光小區(qū)花費(fèi)60萬(wàn)元購(gòu)置了新居室后，欲將原居住8年的約18平方米的舊房賣(mài)出，經(jīng)評(píng)估，此房?jī)r(jià)值30萬(wàn)元。因此房臨街，最終以50萬(wàn)元售出。按照稅法有關(guān)規(guī)定，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)并經(jīng)核準(zhǔn)后，張某出售的舊房免予征收土地增值稅。（）【答案】√【解析】居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅64揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@第八節(jié)征收管理一、納稅地點(diǎn)及納稅申報(bào)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算65揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@一、納稅地點(diǎn)及納稅申報(bào)納稅人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)合同資料。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)。(一)納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。(二)納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。66揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·單選題】（1998年）根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的（）日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。A.5

B.7

C.10

D.15

【答案】B67揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題?判斷題】（2003年）土地增值稅的法人納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地與納稅人機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，按稅收管理的源泉控制原則，也可由轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)委托納稅人機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)代收代繳土地增值稅。（）【答案】×【解析】當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，沒(méi)有委托之說(shuō)。68揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位（二）土地增值稅的清算條件（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目（五）土地增值稅的核定征收（六）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理69揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。70揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@（二）土地增值稅的清算條件1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

71揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·多選題】（2008年）下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的【答案】ABC【解析】取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。72揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

73揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目1.扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程贊、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。74揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

(2)建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。75揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。76揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@（五）土地增值稅的核定征收略77揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@（六）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積78揚(yáng)州大學(xué)管理學(xué)院rmyao@【例題·單選題】（2007年）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（）。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋原值