日照市賽福特●影視廣場商業(yè)報告2015.06CONTENTS目錄Page01宏觀環(huán)境分析Page14項目地塊分析Page23商業(yè)市場分析Page52項目定位分析01宏觀環(huán)境分析2015.06|Page11.2日照市城市概況1.3日照市城市形象1.4日照市經(jīng)濟分析1.5日照市城市規(guī)劃1.6小結(jié)1.1山東省半島規(guī)劃1.1山東省半島規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page2山東半島城市群由濟南、青島、煙臺、淄博、威海、濰坊、東營、日照等8個設(shè)區(qū)城市構(gòu)成的城市地域空間組合，土地面積近7.4萬平方公里，人口4244萬預(yù)計到2020年，山東半島城市群城市化水平要達到70%區(qū)域經(jīng)濟指標：2014年山東全年完成GDP5.94萬億，同比增長8.7%，其中日照完成1611.87億元，山東省排名16位。1.1山東省半島規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page3區(qū)域空間發(fā)展結(jié)構(gòu)——“雙中心，兩主軸，兩次軸”龍頭城市：青島雙中心：青島、濟南副中心：煙臺兩主軸濟南—淄博—濰坊—青島

日照—青島—威?！獰熍_兩次軸煙臺—萊州—濰坊

日照—五蓮—諸城—安丘—濰坊—壽光—東營1.1山東省半島規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page4產(chǎn)業(yè)空間布局——以膠濟線、沿海岸線為依托組成T形產(chǎn)業(yè)帶核心骨架，培育發(fā)展東營—淄博、濟南、青島—日照、煙臺—威海、濰坊—青島，日照—青島—威?！獰熍_六條優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚帶六大產(chǎn)業(yè)聚集帶石化醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶：東營、淄博電子信息產(chǎn)業(yè)帶：濟南家電制造產(chǎn)業(yè)帶：青島、日照汽車制造產(chǎn)業(yè)帶：煙臺、威海紡織服裝產(chǎn)業(yè)帶：濰坊、青島海洋產(chǎn)業(yè)帶：日照、青島、威海、煙臺山東省重要地級市，新興的沿海港口城市，山東半島重要的交通樞紐和物流中心，坐擁兩大港口：石臼港、嵐山港全市轄東港區(qū)、嵐山區(qū)、莒縣、五蓮縣、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)、國際海洋城，共11街道、40鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，1782村，常住人口人口293萬人項目所在東港區(qū)是日照市政府所在地和全市政治、經(jīng)濟、文化中心，全區(qū)陸域面積1636.4平方公里，海岸線長80公里，總?cè)丝?9萬人搶抓“藍紅金”和“一帶一路”國家戰(zhàn)略機遇，抓改革、穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、強藍區(qū)、優(yōu)生態(tài)、惠民生、保穩(wěn)定1.2日照市城市概況日照市新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page5港口日照港、嵐山港是國家一類對外開放港口，與世界重要港口都實現(xiàn)了通航與韓國平澤港開通了客箱班輪，與韓國釜山港、日本福岡港開通了集裝箱航班1.2日照市城市概況公路南北方向有同三高速公路，直達遼東半島、山東半島、長江三角洲和珠江三角洲東西方向有日東高速公路與京滬高速公路、京福高速公路相交，與河南、陜西的高速公路相連鐵路東西方向的有日西線復(fù)線鐵路，與京滬鐵路、京九鐵路、京廣鐵路相交，坪嵐線連接日西鐵路南北方向的有中國沿海鐵路大通道，直達上海、杭州等地機場

120公里半徑之內(nèi)即有青島流亭國際機場、連云港機場、臨沂機場，均有高速公路相連，乘車1小時之內(nèi)可抵達

日照機場也在建設(shè)之中新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page61.3日照市城市形象山東半島城市群的重要組成部分，是山東省對外開放的重點城市城市規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)成為能源、原材料工業(yè)和制造業(yè)基地、出口加工和物流基地、休閑旅游度假基地區(qū)位優(yōu)勢日照市位于山東半島南翼，東臨黃海，與韓國、日本隔海相望。地理位置優(yōu)越，北上可直達北京南下可直通上海，西進可輻射中原大地，東出可出海直達國際市場臨港產(chǎn)業(yè)基地陽光度假海岸水上運動之都生態(tài)宜居家園濱江文化名城北方綠茶之鄉(xiāng)雙億綜合大港大學(xué)科技園區(qū)生態(tài)城市中國東部沿海新興的港口生態(tài)城市，具有區(qū)位、港口、生態(tài)、資源四大發(fā)展優(yōu)勢新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page7日照作為山東重要的港口、工業(yè)城市，其經(jīng)濟貢獻在山東省舉足輕重日照經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)中有進，近六年來經(jīng)濟總量持續(xù)增長，2014年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1611.87億元，比上年增長10%，增幅居全省17市第三日照人均GDP平均增速11%，2014年人均GDP為56349元，是2009年的1.8倍，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?.4日照市經(jīng)濟分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page8隨著城市建設(shè)速度的加快，固定資產(chǎn)投資也與日俱增，日照固定資產(chǎn)投資增幅平均為21%，近三年增幅趨于理性穩(wěn)定與此同時，房地產(chǎn)開放投資速度逐漸加快，2014年增長率為27.6%，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展期，城市建設(shè)步伐加快，提升了日照的城市環(huán)境1.4日照市經(jīng)濟分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page9日照第三產(chǎn)業(yè)增加值逐年增長，增速穩(wěn)定，為優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)做出了巨大的貢獻，在藍色經(jīng)濟的帶動下，服務(wù)業(yè)將在未來一段時間迎來發(fā)展的春天日照消費品市場運行平穩(wěn)，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額535.98億元，消費品市場發(fā)展良好，開發(fā)潛力大1.4日照市經(jīng)濟分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page10日照是一個海港工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)所占比例對經(jīng)濟的貢獻一直穩(wěn)定在50%左右，同時第三產(chǎn)業(yè)的新興，勢必成為對經(jīng)濟貢獻的新主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2014年服務(wù)業(yè)增速居全省第一位，第三產(chǎn)業(yè)增加值為660.64億元，是近幾年增長較快的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也是日照優(yōu)先鼓勵發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)工業(yè)基礎(chǔ)+第三產(chǎn)業(yè)厚積薄發(fā)=新的經(jīng)濟增長動力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯旅游市場發(fā)展拉動消費日照是海濱城市，全市21個A級景區(qū)與其他特殊景點每年都吸引著國內(nèi)外大量游客。旅游市場的火爆來拉動了市內(nèi)的消費，為餐飲服務(wù)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展平臺良好的市場環(huán)境為日照市餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展奠定基礎(chǔ)1.4日照市經(jīng)濟分析餐飲業(yè)發(fā)展?jié)u入佳境與旅游業(yè)相輔相成的是餐飲業(yè)，日照以創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市為目標，堅持“吃、住、行、游、購、娛”配套建設(shè)

游客的增加和市內(nèi)消費水平的提升，讓餐飲業(yè)市場漸入佳境收入提高促進消費升級城鄉(xiāng)居民的收入有了大幅度的提高，2014年城市居民可支配收入為27540元，比2009年增長了10000多元，居民消費能力提高高收入追求高質(zhì)量生活，刺激城市產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)品更新?lián)Q代新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page11陽光旅游城市日照市城市總體規(guī)劃打造新亞歐大陸橋東方橋頭堡，臨港工業(yè)和海濱旅游業(yè)發(fā)達的陽光城市一主三副一個主中心——日照主城區(qū)三個副中心——南部副中心嵐山城區(qū)，西部副中心莒縣城區(qū)，北部副中心五蓮城區(qū)四條發(fā)展軸線日照東部的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸，西部城鎮(zhèn)發(fā)展軸，東西橫向工業(yè)發(fā)展軸線，北部的東西橫向接軌青島發(fā)展軸線九個重點城鎮(zhèn)兩城鎮(zhèn)、濤雒鎮(zhèn)、后村鎮(zhèn)、招賢鎮(zhèn)、夏莊鎮(zhèn)、東莞鎮(zhèn)、街頭鎮(zhèn)、于里鎮(zhèn)、潮河鎮(zhèn)未來日照城市空間結(jié)構(gòu)模式為“雙城一區(qū)、軸向拓展”的帶形模式，分別依托石臼港區(qū)、嵐山港區(qū)南北分區(qū)發(fā)展，滿足海濱旅游業(yè)發(fā)展的需要在當今城市發(fā)展中，土地資源稀缺，包含商業(yè)、辦公、住宅、娛樂、休閑、景觀等多種功能的城市綜合體成為規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計的發(fā)展趨勢及方向在城市巨大變化中，日照依托港口和海岸帶旅游業(yè)發(fā)展的勢態(tài)將長期保持不變，在未來的發(fā)展中第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是重中之重1.5日照市城市規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page1201城市規(guī)劃拉動住宅區(qū)和其他產(chǎn)業(yè)區(qū)外擴，城市中心區(qū)的商業(yè)、金融、旅游功能將更加突出。04經(jīng)濟增長牽動日照位于多個經(jīng)濟商圈結(jié)合部，跟經(jīng)濟發(fā)達城市的關(guān)系緊密，發(fā)展機會大。03產(chǎn)業(yè)升級帶動日照的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是工業(yè)，未來的發(fā)展方向是第三產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟騰飛。02形象更新推動日照市政擺脫老日照落后、發(fā)展緩慢的城市形象，在藍色經(jīng)濟的帶動下打造新日照，吸引更多關(guān)注和投資。日照市正處于快速發(fā)展期，城市發(fā)展的動力來源于以下四個方面。1.6小結(jié)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page1302項目地塊分析2.1地理區(qū)位分析2.2地塊基本用地規(guī)劃2.3地塊周邊商業(yè)分析2.4地塊周邊交通優(yōu)勢2.5項目SWOT分析2015.06|Page142.1地理區(qū)位分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page15如左圖所示，本項目位于日照市東港區(qū)日照南路與海曲西路交匯處，地處日照市老城區(qū)核心地段日照在加大其他新區(qū)發(fā)展力度的同時，為了提高城市居民的生活質(zhì)量，政府對老城區(qū)的改造寄予厚望本項目為日照市老城區(qū)老電影院改造項目項目位于日照市老城區(qū)核心，有濃厚的商業(yè)氛圍，與市內(nèi)其他功能主體距離較近隨著老城區(qū)的改造建設(shè)，項目地理區(qū)位會進一步優(yōu)化，商業(yè)前景廣闊影視廣場項目四至海曲西路以南日照南路以西項目面積總用地面積10288.4平方米約為15.43畝項目規(guī)劃本項目規(guī)劃用地有限，高效利用土地資源，將項目建設(shè)成為居住、商業(yè)及影院等多種功能的綜合性建筑，是本案的核心目標2.1地理區(qū)位分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page16海曲西路日照南路項目效果圖項目總建筑面積：41929m2地上總建筑面積：23750m2地下總建筑面積：18179m2整個項目為綜合項目，物業(yè)類型有住宅、商業(yè)、電影院及居住配套等塑造一個綜合性的居住、商業(yè)、休閑娛樂空間是本案的目標，此次服務(wù)物業(yè)為整個項目的商業(yè)部分，即商業(yè)街、商業(yè)及配套共建等項目商業(yè)總面積（地上）20097m2，其中:商業(yè)面積15847m2，影院面積:4250m22.2地塊基本用地規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page172.3地塊周邊分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page18項目周邊商業(yè)現(xiàn)狀銀座店汽車總站街鋪專賣店國美電器蘇寧電器希努爾男裝專賣2.3地塊周邊分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page19門面鋪1-2層300平,43萬元/年,4元/天門面鋪1-3層260平,38萬元/年,4元/天華益大廈3樓700平，15萬元/年，0.6元/天項目周邊商業(yè)租金2.4地塊周邊交通優(yōu)勢新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page20海曲西路東辰集團站：1路、6路、15路、30路日照南路電影院站：14路、15路、23路日照缺乏軌道交通項目周邊目前擁有六條公交線路，可以方便到達日照其他地區(qū)，鏈接城市核心區(qū)及周邊區(qū)域，且毗鄰日照汽車總站北發(fā)車區(qū)，交通通達性好，人流量多日照汽車總站北發(fā)車區(qū)2.5SWOT分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page21STOW區(qū)位優(yōu)勢明顯：位于日照舊城區(qū)的核心區(qū)域交通便利：項目緊鄰主干道海曲路，多條公交可直達本項目商業(yè)氛圍：在老電影院的影響下已形成一定的商業(yè)氛圍地塊周邊環(huán)境較差：項目周邊中、低檔商業(yè)均存在，人流量雜，對項目的整體打造有一定影響商業(yè)檔次：除去商品市場外，周邊商業(yè)底商多為大眾消費，檔次不高，缺乏品牌凝聚度競爭激烈：項目周邊已存在大量商業(yè)項目，未來幾年還將有來自其他區(qū)域大量商業(yè)項目入市在需求穩(wěn)定的前提下，競爭將逐步升級，各項目的入市時間很關(guān)鍵區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅喝狈徫?、餐飲及休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)，市場空白點明顯政府大力支持：由于是舊城區(qū)改造項目，得到政府部門的大力支持是本項目較大的利好因素優(yōu)勢威脅劣勢機會2.5SWOT分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page22強化區(qū)域成熟，深度挖掘項目綜合價值、差異化、穩(wěn)健再實現(xiàn)利潤優(yōu)勢與機會劣勢與威脅放大、挖掘弱化、彌補位于老城核心地段，舊改得到政府大力支持。周邊商圈商業(yè)氛圍濃，但相對缺少一站式綜合商業(yè)。周邊商業(yè)客戶群體不一，低檔次消費對項目產(chǎn)生影響。周邊其余項目的開發(fā)，對本案形成的沖擊。重點特出商業(yè)地段位置，發(fā)揮現(xiàn)有電影院優(yōu)勢，吸引主力店及品牌店入駐，與周邊商業(yè)形成錯位。通過政府的支持力度，發(fā)展項目周邊的市政配套。通過品牌以及建筑造型上的定位，與周邊的商業(yè)形成對比，吸引周邊及區(qū)域內(nèi)的中高消費的客戶群體。03商業(yè)市場分析3.1商業(yè)總體分析3.2主要商業(yè)區(qū)分析3.3競爭個案分析2015.06|Page233.4市場招商目標2在本報告中，為了對項目具有更好的參考性、針對性，除去對本區(qū)域的各類型商業(yè)進行了全面研究外，其余商業(yè)區(qū)只對百貨公司、購物中心及大型商業(yè)街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)進行研究。1日照市現(xiàn)有及未來商業(yè)主要分為幾個類型：百貨公司、購物中心、商業(yè)街、商品市場、專業(yè)市場及臨街店鋪等。3.1商業(yè)總體分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page243.1商業(yè)總體分析老城區(qū)商圈商業(yè)主要分布在海曲中路沿線及海曲西路沿線，該商圈為日照的傳統(tǒng)核心商圈，區(qū)域的商業(yè)正處于升級改進中。石臼區(qū)商圈以黃海一路沿線的商業(yè)為代表，由于聚集性較高，所以形成了一個較新商圈，商圈內(nèi)人流量較大。新市區(qū)商圈為日照未來的重點發(fā)展區(qū)域，由于市政府遷入，帶動了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，并逐漸形成一個新商圈嵐山區(qū)商圈在嵐山港及日照鋼鐵的帶動下，區(qū)內(nèi)的商業(yè)得到了一定的發(fā)展，已有多家知名百貨進入該區(qū)域。日照現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要集中在東港區(qū)及嵐山區(qū)內(nèi)，并根據(jù)商業(yè)的聚集性可劃分為四個主要商圈新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page253.1商業(yè)總體分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page26商業(yè)形式圖片舉例描述典型項目百貨公司規(guī)模：通常1-3萬平米左右統(tǒng)一收銀、一般采用扣點租金整體持有、統(tǒng)一經(jīng)營經(jīng)營商品類型：化妝品牌較多，并以服裝服飾等商品為主，品牌豐富度高日照百貨大樓利群日照購物廣場日照銀座商城利群集團日照瑞泰國際商城購物中心規(guī)模：通常3萬平米以上各店鋪自主收銀、一般采用多種租金方式整體持有、店中店形式、店鋪各自經(jīng)營經(jīng)營商品類型：以超市、影院、百貨公司等為主力業(yè)態(tài)，結(jié)合服裝服飾、餐飲、配套等業(yè)態(tài)安泰水晶城凱德廣場海曲國際商業(yè)街規(guī)模：通常1萬平米左右產(chǎn)品特點：以大面積街區(qū)形式為主的商鋪店鋪特點：單個面積小，適宜分散銷售處置方式：可持有，也可銷售，處置靈活興業(yè)王府大街利華名品商業(yè)街輝煌國際海港城日照的優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要包括：百貨公司、購物中心及商業(yè)街三種形式，也是本報告的重點研究對象3.1商業(yè)總體分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page27商業(yè)形式圖片舉例描述典型項目商品市場規(guī)模：1萬平米以上商業(yè)中主要經(jīng)營各類低檔的服裝服飾品牌百貨類商品的批發(fā)及零售商業(yè)只提供基本的管理太陽城市場韓國商貿(mào)城溫州城專業(yè)市場規(guī)模：3千平米以上整體持有、統(tǒng)一經(jīng)營經(jīng)營商品類型：家居建材貨電器類商品觀海苑建材市場宜家家居廣場國美電器臨街店鋪&底商規(guī)模：根據(jù)項目定位不同規(guī)模有所區(qū)別產(chǎn)品特點：類似商業(yè)街，常位于商業(yè)區(qū)主干道兩側(cè)的建筑底部裙房或相對獨立店鋪特點：單個面積小，適宜分散銷售處置方式：可持有，也可銷售，處置靈活海區(qū)中路沿街商鋪華益大廈底商日照目前的商業(yè)類型較為多樣，除了上文所提到的優(yōu)質(zhì)商業(yè)以外，還有商品市場、專業(yè)市場及臨街商鋪三種形式，本報告中只在區(qū)域商業(yè)市場研究中提及次三種商業(yè)類型，其余商業(yè)區(qū)只研究優(yōu)質(zhì)商業(yè)3.2主要商業(yè)區(qū)分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page28老城區(qū)新城區(qū)石臼區(qū)嵐山區(qū)海曲路目前日照的主要商業(yè)區(qū)集中在東港區(qū)海曲路沿線及其周邊區(qū)域本項目位于海區(qū)西路與日照南路的交叉位置，北臨國美東臨蘇寧，附近有日照百貨、銀座、利群等百貨類及太陽城批零兼顧專業(yè)市場項目位于日照老城區(qū)核心商圈，人流量大，商業(yè)較為集中，且區(qū)域正處于升級改造中，蘊藏著很大的商業(yè)發(fā)展機會石臼商業(yè)區(qū)目前以三大百貨及沿街商鋪為基礎(chǔ)，形成了一定的商業(yè)氛圍新市區(qū)由于政府的規(guī)劃，發(fā)展較為迅速，其商業(yè)氛圍也在逐步形成，但區(qū)域內(nèi)的商業(yè)較為分散，而且人流量較少，區(qū)內(nèi)商業(yè)仍需要時間培養(yǎng)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page293.2主要商業(yè)區(qū)分析商圈名稱等級位置主要特征老城區(qū)傳統(tǒng)商圈海曲路沿線區(qū)內(nèi)的商業(yè)較為集中，主要以百貨公司為主，商業(yè)檔次涵蓋低檔到中檔老城區(qū)未來有較大規(guī)模的改造工程，其中以本項目為主導(dǎo)的老城區(qū)影視廣場、蘇寧廣場項目為主導(dǎo)的改造工程，將使老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)得到大幅提升；除此之外，本商業(yè)有向外擴展的趨勢新市區(qū)市級商圈海曲路沿線區(qū)域為目前日照市政府的所在地，區(qū)域發(fā)展情況良好，為日照市未來發(fā)展的重點區(qū)域，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)較為密集，交通便利，但由于商業(yè)過于分散，導(dǎo)致人流量不夠集中區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)較多，其中以銷售型的商業(yè)街為主，但目前入住商家檔次低，空置率較高，從而降低了租金水平；區(qū)域內(nèi)百貨公司以中檔及中高檔為主；區(qū)域內(nèi)已有銀座、新瑪特、凱德廣場為知名運營商運營的商業(yè)項目外，還有在建設(shè)的有華潤萬象城，其它大多數(shù)項目為住宅底商或?qū)懽謽堑咨淌蕝^(qū)區(qū)域商圈東港區(qū)緊鄰日照經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，該地區(qū)也是開發(fā)區(qū)連接市區(qū)的主要區(qū)域，所以帶動了該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展；同時石臼也是韓國人的聚居地，區(qū)內(nèi)有多個韓國商貿(mào)市場；石臼現(xiàn)有的商業(yè)以利群為代表的百貨業(yè)外，另外黃海一路沿線有較多的沿街商鋪；區(qū)內(nèi)未來的商業(yè)主要以住宅底商為主，未有大型商業(yè)的規(guī)劃嵐山區(qū)區(qū)域商圈嵐山區(qū)依靠嵐山港帶來的港口貿(mào)易及日照鋼鐵的帶動下，使該區(qū)的經(jīng)濟得到發(fā)展，并帶動了人口的流入，形成了一個交由發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域；嵐山區(qū)距離日照市中心東港區(qū)較遠，居民通常在區(qū)內(nèi)消費為主，而且區(qū)內(nèi)的商業(yè)在受到區(qū)域發(fā)展的影響下，也逐漸起步；區(qū)域目前已有三大著名連鎖百貨進駐，分別是銀座、利群及日百區(qū)內(nèi)未來的商業(yè)主要以住宅底商為主，未有大型商業(yè)的規(guī)劃日照市各商圈特征對比新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page303.2主要商業(yè)區(qū)分析現(xiàn)有分布特征主要集中在老城區(qū)及新市區(qū)其中新市區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量最大，但除了銀座商城及日百新瑪特兩個檔次較高的商業(yè)之外，即將高檔次商業(yè)也將加入。其他商業(yè)類型主要是商業(yè)街為主未來供應(yīng)特征老城區(qū)未來的商業(yè)主要以住宅底商及小商品市場為主未來新市區(qū)將出現(xiàn)較多的商業(yè)項目，如知名商業(yè)華潤萬象匯等嵐山區(qū)及石臼未來也將有優(yōu)質(zhì)商業(yè)的規(guī)劃與開發(fā)商業(yè)類型目前日照的優(yōu)質(zhì)商業(yè)仍然以百貨為主，因此對購物中心的運營模式相對較有基礎(chǔ)，品牌一般交由代理商經(jīng)營，在這種情況下，采取百貨公司的統(tǒng)一管理模式對品牌發(fā)展較為有利新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page313.3主要商業(yè)區(qū)分析——老城區(qū)區(qū)域序號項目名稱開業(yè)時間商業(yè)類型商業(yè)面積（平米）檔次平均租金扣點%首層平均租金（元/平方米/天）優(yōu)質(zhì)商業(yè)1日照百貨大樓1985百貨15,000中低檔22%-2利群日照購物廣場2004百貨42,000中高檔21%-3銀座日照廣場店2004百貨12,000中檔20%-4凌云大廈2008百貨26,000中檔20%-5安泰.水晶城2011購物中心66,000中高檔-8-106利華名品商業(yè)街2005商業(yè)街12,000低檔-4總計-百貨54%購物中心39%商業(yè)街7%173,000---老城區(qū)的核心商業(yè)區(qū)以主要集中在海曲中路以及海曲西路沿線，并以此為中心向其周邊擴展，并以周邊幾條主要干道如海曲東路、興海路及迎賓路沿線形成外延商業(yè)區(qū)；區(qū)域內(nèi)目前的優(yōu)質(zhì)商業(yè)以百貨為主，而區(qū)內(nèi)唯一的購物中心形式的商業(yè)-安泰水晶城則主要以超市大賣場、蘇寧電器、大地影城及餐飲為的生活型商業(yè)；區(qū)內(nèi)的百貨以扣點租金為主，平均扣點率為23-26%，安泰水晶城則由于以主力店為主，散租的鋪位較少，租金相對較高，為8-10元/平米/天，商業(yè)街由于以散售為主，缺乏統(tǒng)一招商及管理，目前經(jīng)營情況不太理想，故租金相對較低，約為4元/平米/天；從整體上看，目前本商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)以中檔為主，總體購物環(huán)境較差，缺乏高品質(zhì)的高端商區(qū)域序號項目名稱開業(yè)時間商業(yè)類型商業(yè)面積（平米）檔次平均租金扣點%首層平均租金（元/平米/天）其他商業(yè)7太陽城市場1995商品市場77,300低檔-2-38凌云家電城2003專業(yè)市場12,000---9宜家家居廣場2006專業(yè)市場20,000---10德福龍服裝名品大世界2007商品市場10,036--611紅星美凱龍2010專業(yè)市場75,000---總計商品市場45%專業(yè)市場55%194,336---新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page323.2主要商業(yè)區(qū)分析——老城區(qū)區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)類型以大型的專業(yè)店為主，其中家居占了較大比例，另外還有部分電器店如蘇寧電器及國美電器等，主要在一些商業(yè)底商內(nèi)經(jīng)營，店鋪的面積一般約2,000-3,000平米左右；另外緊鄰本項目的太陽城市場，其開業(yè)時間較長，規(guī)模大，集合了服裝，家居，五金件等批發(fā),但大都以低端商品為，而且購物環(huán)境較差區(qū)域內(nèi)主要業(yè)態(tài)代表品牌國際一二線品牌無國際快速時尚品牌無中檔時尚品牌百麗、達芙妮、杰克瓊斯、ONLY、VeroModa、皮爾卡丹、佐丹奴、班尼路、BOSSINI、ES、EtamWeekend國內(nèi)及本地品牌老人頭、真維斯、以純、美特斯邦威、森馬、凱撒、玖姿、木真了、哥弟、鄂爾多斯、珍貝、麥考林、凱斯閣、貴姿運動品牌Nike、Puma、Adidas、Kappa、李寧知名餐飲連鎖品牌KFC、麥當勞娛樂大地數(shù)字影院電器凌云家電城、國美、蘇寧、利群家電、銀座家電、日百家電美容美發(fā)美體LotlonSPA、摩奧家居紅星美凱龍、宜家家居（非IKEA）超市大潤發(fā)、利群超市、日百超市、銀座超市新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page333.2主要商業(yè)區(qū)分析——老城區(qū)本區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)中，百貨類由于受到商業(yè)類型的局限，主要以超市、化妝品、黃金珠寶、服裝服飾、箱包鞋類等百貨公司的常規(guī)業(yè)態(tài)為主，雖然部分百貨帶有餐飲業(yè)態(tài)，但主要以快餐為主，而且只有一到兩家，缺乏可選擇性；另外百貨的業(yè)態(tài)較為“單一”主要以純購物為主，缺乏休閑娛樂等業(yè)態(tài)，區(qū)內(nèi)唯一的購物中心安泰水晶城雖然加入了影院，美食廣場及兒童類等業(yè)態(tài)，已有購物中心的雛形，但其業(yè)態(tài)主要以超市大賣家（大潤發(fā)）及蘇寧電器作為主力店，并有部分以數(shù)碼、美容美體的配套業(yè)態(tài)，缺乏一站式的服務(wù)；從品牌檔次來看，除部分休閑服飾為國際連鎖之外，其他大部分品牌為國內(nèi)或本地品牌為主，整體檔次較低，引入品牌空間較大，并可作為本項目的發(fā)展重點新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page343.2主要商業(yè)區(qū)分析——老城區(qū)日照的老城區(qū)作為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)有著悠久的歷史，也是日照的商業(yè)中心，現(xiàn)有商業(yè)比較集中，商業(yè)類型較多，包括百貨、購物中心、商業(yè)街及臨街商鋪，人流量及車流量較大，具有較強的商業(yè)氛圍區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施都較為陳舊，整體檔次較低，該商圈現(xiàn)有商業(yè)如缺乏后續(xù)的改造升級以及吸收新的商業(yè)業(yè)態(tài)，未來將會造成商業(yè)發(fā)展的滯后，并最終被新形成的商圈所取代從一、二線城市的商業(yè)發(fā)展階段來看，單純購物已越來越難以滿足顧客的需求，物質(zhì)及精神上多帶來的享受越來越被銷售者所看重，但從目前區(qū)內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)類型上看，購物類業(yè)態(tài)（服裝服飾、超市、化妝品、箱包鞋類以及運動用品等）的比例占絕大多數(shù)，而能起到吸引人流并延長顧客滯留時間的餐飲及休閑娛樂等業(yè)態(tài)比較匱乏，使消費者只能以購物為目的而無法體驗到休閑娛樂的服務(wù)，使消費者無法銷費到購物所帶來的精神上的銷費從區(qū)內(nèi)的品牌上看，目前商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的品牌都較為雷同，主要以中檔到中高檔為主，而目前的商業(yè)在區(qū)內(nèi)開業(yè)已有較長的一段時間，區(qū)內(nèi)的消費者已形成習(xí)慣性消費，所以本項目需要在品牌上與區(qū)內(nèi)其他項目有一定的區(qū)別，但同時也需要保留較多消費者認可，銷售業(yè)績較好的品牌，在保證消費者擁有新的購物體驗的同時，還能買到他們熟悉的品牌，從而帶動本項目的人流量并擴大本項目的消費人群老城區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，已成為一個成熟的商業(yè)區(qū)，但由于商業(yè)核心區(qū)域缺乏可持續(xù)發(fā)展的資源，所以商圈已由原來以日照百貨大樓為主核心區(qū)域逐漸向其外圍區(qū)域擴展，區(qū)域的商業(yè)環(huán)境升級迫在眉睫本項目的開發(fā)能改變核心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)及硬件落后的現(xiàn)狀，但需要利用項目自身的綜合性及特色的主題去解決與其他現(xiàn)有商業(yè)同質(zhì)化嚴重的問題老城區(qū)市場小結(jié)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page353.2主要商業(yè)區(qū)分析——嵐山區(qū)嵐山區(qū)嵐山西路嵐山東路疏港大道嵐山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)主要集中在該區(qū)域的主干道-嵐山中路沿線現(xiàn)有的三個百貨中，三家現(xiàn)有的百貨中，其中日百萬德福檔次較低，其余兩家百貨以中檔為主銀座日照嵐山店為2011年新開業(yè)項目，物業(yè)自身及各項設(shè)施都較新，購物環(huán)境相對與區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的兩家商場好區(qū)內(nèi)未來商業(yè)發(fā)展主要以住宅底商為主新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page363.2主要商業(yè)區(qū)分析——嵐山區(qū)區(qū)域序號項目名稱開業(yè)時間商業(yè)類型商業(yè)面積（平米）檔次平均租金扣點%首層平均租金（元/平米/天）石臼1日百萬德福2005百貨12,000中低檔--2日百新瑪特購物中心嵐山店2009百貨36,000中檔21%-3銀座日照嵐山店2011百貨28,000中檔21%-總計：百貨：100%76,000---嵐山目前人口規(guī)模較小，現(xiàn)有商業(yè)主要以吸引區(qū)內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的居民為主，并基本能滿足這些消費人群的購物需求，而本項目在建筑上、業(yè)態(tài)及品牌上做出特色及亮點，并憑借本項目區(qū)域的知名度，能吸引嵐山的消費者前往消費。3.3競爭個案分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page37對本項目產(chǎn)生競爭威脅的主要有日百、利群、銀座、瑞泰利群、大潤發(fā)、新瑪特六個項目日照百貨利群銀座瑞泰利群大潤發(fā)新瑪特友誼商店3.3競爭個案分析——日百2015.06|Page381F2F3F4F5F生活超市、手機、數(shù)碼、名煙名酒、鐘表眼鏡超市、女裝、男裝、休閑服飾、布匹黃金珠寶、化妝品、鞋類、家電、數(shù)碼產(chǎn)品、床上用品商場辦公區(qū)域日照百貨大樓有限公司是日照市一家現(xiàn)代化大型商業(yè)連鎖企業(yè)。經(jīng)三十年的發(fā)展，現(xiàn)已形成購物中心、大型綜合超市兩種業(yè)態(tài)為主體，涉及商品批發(fā)、汽車貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲娛樂、進出口業(yè)務(wù)等多業(yè)種為一體的多元化經(jīng)營格局。項目面積：15000m2通道：主通道2.5米，次通道2米車位：155個超市：面積5000m2百貨：面積10000m2

樓層——3層

新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——利群2015.06|Page39利群日照購物廣場位于日照市海曲中路76號，于2004年10月28日隆重開業(yè)。其設(shè)計新穎，環(huán)境優(yōu)雅，經(jīng)營面積32000平方米。1F4F3F5F2F1B超市、美食廣場、煙酒茶化妝品、珠寶、鐘表、鞋類、箱包、肯德基女裝、時尚潮流裝休閑男裝、精品男裝、羊毛衫休閑裝、運動裝老年裝、童裝、針織、內(nèi)衣、床上用品、玩具家電、文化用品項目面積：32000m2通道：主通道3.5米，次通道3米車位：正門廣場80

后門卸貨區(qū)135超市：面積7000m2百貨：面積25000m2

樓層——5層共215個新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——利群利群購物廣場品牌分布一層時尚生活元素、馳牛、佐丹奴、卡帝樂鱷魚、歡騰、寶石密碼、越王珠寶、office、自然堂、金伯利鉆石、玫卡、卡美多、迪萊朵莉老人頭、夢特嬌、浮德、達芙妮、仙妮特、奈奢、歐羅巴、康奈、亨達、吉爾達、金猴、獸王、袋鼠、playboy、鶴園石潤、奧德美、威豹、Lednardo、玉翠仙蹤、羅西尼、天王表、依時表、周大生、六福珠寶、招金珠寶、OLAY、泊美、悠萊、資生堂、Loreal、歐珀萊、老銀匠、銀老漢二層金利來、皮爾卡丹、春竹、天山、老人頭、花花公子、鄂爾多斯、恒源祥、纖絲鳥、唐王、雅戈爾、美爾雅、杉杉、紳士襯衣、波司登男裝、萬仕、羅蒙、polo、新郎、美爾頓、九鹿王、龍達飛、愛登堡、啄木鳥、意梵詩、九牧王、七匹狼、伊馳、賽兔、諸老大、捍衛(wèi)、韓宇來、斯萊德、麥高娜、金獅、和平鳥、杰克瓊斯、mansege三層安踏、CBA、鴻星爾克、袋鼠、喬丹、kappa、puma、阿迪達斯、only、veromoda、艾格、ibudu、秋水伊人、增值牛仔、KFT、格爾、依米奴、muntion、真維斯、美特斯邦威、以純、森馬、納迪亞、李寧、特步、依步達、唐獅、黑騎、艾夫斯、KAMA、駱駝、哥倫布、探路者、艾蝶、史努比、雪兒、嫚婭奴、honeys、粉藍兒、匡威四層sefon、amne、BukSukHonry、名典屋、可盈、雅絲、Dybala、Fun、Meizi、3F、七波輝、安奈爾、ABC、迪士尼、富安娜、彩翼家紡、羅萊家紡、曼妮芬、婭茜、太和、圣可尼、sierlicollection、Girdear、盛世佳人、韻色、香影、浩萱、玫卡、安黎薩、汝斯芬、金利來、雅菲、BalaBala、雀太郎、361、redspider、圣翔、婭麗達、福太太、感恩的心、愛思特萊雅、菲閣、比布美、喬姐兒、BLG、雅伊嫚、資藤五層TCL、海爾、海信、創(chuàng)維、美的、格力、開普特健身、三星、華碩、聯(lián)想、七喜電腦、澳柯瑪、方太、帥康、萬和、萬家樂、格蘭仕、長虹、夏普、飛利、萬利達、大金空調(diào)、三洋、小天鵝、東芝、小鴨、榮泰按摩器材、好記星、朵唯、諾基亞、sony、松下、九陽、亞都加濕器、金立手機、oppo、新飛電冰箱、愛仕達、富士寶2015.06|Page40新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——銀座2015.06|Page41日照銀座商城，位于北京路與泰安路交匯處，興業(yè)世紀城北首，建筑面積3萬平方米，內(nèi)部裝飾豪華氣派，購物環(huán)境舒適宜人，提供優(yōu)雅的環(huán)境、一流的商品、溫馨的服務(wù)，是購物休閑的理想場所。1F4F3F5F2F1B超市、美食廣場珠寶、鐘表、鞋類、肯德基女裝男裝休閑裝、兒童用品、運動用品休閑、美食項目面積：30000m2通道：主通道2.5米，次通道2米車位：東側(cè)及北側(cè)共180個超市：面積5000m2

百貨：面積25000m2新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——銀座銀座商城品牌分布一層revlon、DHC、Mamonde、ONLY、金至尊、aupres、Loreal、佰草集、CK、maybelline、Lancome、BOSS、六福、周大福、老鳳祥、星期六、enicar、mido、Tata、富貴鳥、Kisscat、Tissot、patricia、百思里、哈森、達芙妮、天美意、GNC、AEE、百麗、迪蘭·朵莉、EMS、康美詩二層敦奴、和泰、港瑪菲、太陽城人、眾尋、纖、無色無味、喬萬尼、茜舞、美之藤、名師路、米蘭、雅瑩、高田、瑟澤、ELLE、紅貝緹三層沙馳、迪迪公子、迪萊、金利來、卡奴迪路、喬治白、卡爾丹頓、李奧納多、安東尼奧、夢特嬌、新秀麗、皮爾卡丹、狄亞諾、圣伽步、七匹狼、圣菲拉利、古希尼、拉齊奧、德威希利、和泰、樸路仕、圣約克、九牧王、諾帝卡四層ONLY、VEROMODA、杰克瓊斯、斯萊德、KAMA、ochirly、G2000、恒源祥、夢特嬌、樂町、大嘴猴、donoratico、mikebana、Yigne、貝拉維拉、Lachapelle、小熊、普普風(fēng)、馬克華菲、播、S·deer五層阿迪達斯、Kappa、匡威、新百倫、阿迪休閑、耐克360、CBA、哥倫比亞、哥倫布、探路者、登路普、喬丹、阿珂姆、以純、美特斯邦威、小耐克、艾艾屋、駱駝、泰迪、小阿迪、巴布豆、ELLE、拉比2015.06|Page42新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——瑞泰利群2015.06|Page43利群集團日照瑞泰國際商城位于日照市東港區(qū)黃海一路64號，于2006年12月29日開業(yè)。項目面積：32000m2通道：主通道3米，次通道2.5米車位：北側(cè)80個超市：面積7000m2百貨：面積25000m2

樓層——4層

1B1F2F3F4F超市，美食廣場珠寶、化妝品、鞋類、箱包、鐘表女裝、運動、休閑男裝、女裝、床上用品童裝、家電、數(shù)碼新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——瑞泰利群泰瑞利群品牌分布一層奧康、金利來、老人頭、夢特嬌、浮德、達芙妮、仙妮特、金蒂貝爾、?；辍⒛紊?、歐羅巴、康奈、亨達、吉爾達、金猴、獸王、袋鼠、playboy、正派、稻草人、DEMI、鶴園石潤、奧德美、威豹、Lednardo、玉翠仙蹤、羅西尼、天王表、千禧之星、中國黃金、依時表、寶亨達、周大生、六福珠寶、招金珠寶、OLAY、泊美、DHC、悠萊、資生堂、Loreal、歐珀萊、老銀匠、銀老漢二層apple、貴人鳥、CBA、FAST、安踏、李寧、361、沃登卡、金萊克、阿迪達斯、匹克、VEROMODA、耐克、ONLY、Kappa、以純、鴻星爾克、森馬、真維斯、納迪亞、美特斯邦威、唐獅、啄木鳥、艾蓮達、honeys、金苑、史努比、linctex、時尚家族、綠酷、迪克牛仔、ELTENO、黑騎、北美風(fēng)、依步達、艾夫斯、萬麗、互動地帶三層girldear、金繆之斯琴、真水一佳、梅茲、杰克瓊斯、坦博爾、賽思、波司登、鹿王、伊馳、意梵詩、夢特嬌、GTGRY、新郎、斯萊德、雅戈爾、保羅驃騎、帕蒂秀、夏陌、伊奈、納雨、艾蝶、桑迪、素羅依、雅諾、瑪珂、愛斯特萊雅、羅蒙、杰瑞尼、麥蒂娜金獅、太子龍、高爾普、紅豆、九牧王、富貴百年家紡、圣吉奧、雅菲、亞歐、playboy、法曼爾、瑞佳人、菁軒四層雀太郎、海爾、海信、澳柯瑪、康佳、小鴨、三洋、TCL、博世、西門子、創(chuàng)維、三星、蘇泊爾、美的、九陽、oppo、金立、nokia2015.06|Page44新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——大潤發(fā)2015.06|Page45大潤發(fā)是由臺灣潤泰集團于1997年創(chuàng)立的超市品牌，大潤發(fā)日照店于2011年8月18日正式開業(yè)。項目面積：31000m2通道：主通道3.5米，次通道2.5米車位：超市：面積20000m2百貨：蘇寧——6000m2

電影院——2000m2

美食——3000m21F2F3F4F室內(nèi)商業(yè)街、肯德基、蘇寧電器超市（生鮮食品、水果、蔬菜、米面油）家電、服裝、百貨、休閑食品電玩城、影院、咖啡吧、美發(fā)共210個新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——大潤發(fā)大潤發(fā)品牌分布三層明牌珠寶、維羅納純銀、伶俐飾品、達芙妮、笛獅頓男裝、東方駱駝、寶島眼鏡、金橋緣米線、紅豆居家、童年陽光游樂園、伊泰蓮娜飾品、摩奧、麥諾伊、KFC四層大地影院、賓樂無限電玩城、健力源美食廣場2015.06|Page46新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——新瑪特購物廣場2015.06|Page47新瑪特作為日照大型購物商場之一，位于日照泰安路與煙臺路交匯處，地理位置特別優(yōu)越，延續(xù)百貨大樓積累的超高人氣，客流量一直較大，入駐的商家也越來越多。項目面積：30000m2通道：主通道2.5米，次通道2米車位：西側(cè)142個超市：面積6000m2百貨：面積24000m2

樓層——4層1B1F2F3F4F超市珠寶、鐘表、鞋類、箱包、手機、數(shù)碼、肯德基女裝男裝、運動、休閑童裝、家電、床上用品新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——新瑪特購物廣場新瑪特購物廣場品牌分布一層周大生、百世緣、金大福、六福珠寶、嘉華珠寶、雙龍滴翠、潤合通寶、吉祥珠寶、上海老店、老鳳祥、OLAY、悠萊、羽西、相宜本草、LANCOME、CITIZEN、RADO、CASIO、AVENIR、美寶蓮、藍秀、金利來包、ELLE包、夢特嬌包、CROWN、老人頭包、歐羅巴、富貴鳥、百麗、紅蜻蜓、康奈、浮德、金利來、Tata、歡騰、圣伽步、亨達、蘋果、playboy、7C珠寶、ZA、高夫、歐萊雅、Mamonde、瑞士梅花表、亨得利眼鏡二層懿菲、北京故事、奧斯璐、紅蜻蜓、萊芙·艾迪兒、喬倫、AMAINI、粉紅瑪琍、瑪尼蓮、Lavinia、Vesas、達芭娜、左右逢源、deener、omser、想象、Voinge、作品、gogirl、BAAO、CAESAR、Showlong、鄂爾多斯、oudifu、koradior、哥弟、TANGY、婭麗達、rime、seasonwind、蜜雪兒、秋水伊人、a02、艾格、gozo、moveup、菲勛·菲斯、柯迪茲、史努比、幻走、珍見、夢特嬌、貝加爾、帕雪兒三層以純、森馬、拓谷、鹿王、恒源祥、兔皇、百斯盾、啄木鳥、皮爾卡丹、青藏牧王、夢特嬌、老人頭、瑞開、雪行、凱迪東尼、賓度、凱撒、polo、menseye、波頓、鄂爾多斯、dnim、耐克、沃步、匡威、阿迪達斯、樂斯菲斯、探路者、Yonex、Toland、Kolumb、古希尼、金利來、Teszunni、Frognie·zola、Canudilo·hilidays、Lozio、BOSS、圣大保羅、Meyer、杉杉、Jeray、喬丹、Fila、蘋果、Lonsdale、特步、Kappa、puma、比音勒芬、hushpuppies四層李寧、balabala、耐克、阿迪達斯、Jeep、our-QJunior、杰米熊、Bearfamania、七波輝、海威遜、史努比、仙聘萊、ABC、麗嬰房、拉比、TAYOHYA、松下、多喜愛、羅萊、飛利浦、美的、康強、海爾、海信、蘇泊爾、九陽、惠誼家紡、富安娜家紡、艾誼家紡2015.06|Page48新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)3.3競爭個案分析——友誼商店2015.06|Page49日照友誼商店是山東省日照市規(guī)模宏大的購物中心，日照友誼商店以“時尚、實惠”著稱，由于堅持誠信經(jīng)營、貨真價實、友情服務(wù)，在港城享有盛譽，被稱為“放心店”，六大放心打造了日照市唯一的省級“六真店”。項目面積：16000m2通道：主通道3米，次通道2.5米車位：北側(cè)及西側(cè)共72個超市：面積3000m2

款臺數(shù)13

百貨：面積12000m2

樓層——3層

每層3個款臺

中間2部扶梯1F2F3F4F珠寶黃金、超市、手機、化妝品、箱包、小家電羽絨服專區(qū)、鞋類、運動、男裝女裝、休閑裝毛衫、圖書、床上用品、童裝、玩具、小家電新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)04項目商業(yè)定位2015.06|Page504.1項目總體商業(yè)定位4.2規(guī)劃方案建議4.3市場招商目標4.5租金價格研判4.4客戶定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page514.1項目總體商業(yè)定位城市經(jīng)濟發(fā)展日照在山東省內(nèi)、省外都具有比較強的輻射力目前日照形象大為改觀，城市發(fā)展的驅(qū)動力增強日照區(qū)域地位明顯及較強輻射力，本項目商業(yè)開發(fā)的的大環(huán)境前景樂觀商業(yè)市場優(yōu)質(zhì)商業(yè)類型主要以百貨為主，但隨著日照消費者的生活水平不斷提高，綜合型購物中心將成為日照商業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標銷售型商業(yè)在日照有較大的市場，但需要有長遠的規(guī)劃及合理的業(yè)態(tài)布局，為投資者帶來長久的租金收益及升值空間本項目所在地位于老城區(qū)海曲西路與日照路交匯處，聚集商業(yè)人氣地塊條件項目位于日照核心區(qū)域，位置得天獨厚是政府大力打造的舊城區(qū)改造項目，政府支持力度大，是本項目較大的利好因素體量中等，易滿足商業(yè)類型及業(yè)態(tài)豐富度位置優(yōu)越，政府支持利好因素明顯，新型商業(yè)街區(qū)式體驗消費模式吸引力強生活的第三空間項目商業(yè)體量中等，有老電影院品牌支撐，項目各商業(yè)間注重互補及差異化，使各部分商業(yè)能有機結(jié)合到一起，成為一個復(fù)合型的體驗式商業(yè)體，使本項目的輻射范圍得到擴展，并能覆蓋更廣泛的客群，從而提升本項目商業(yè)的價值最大化。競爭個案凱德廣場為日照第一個集購物、休閑娛樂、餐飲為一體的“一站式”購物中心，對日照的消費者來說具有較強的吸引力凱德廣場地理位置劣勢明顯，但該項目位于區(qū)域非核心商圈位置，周邊缺乏商業(yè)氛圍與本項目優(yōu)越的地理位置形成較為鮮明對比，競爭力相對減弱。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page524.1項目總體商業(yè)定位老城區(qū)新城區(qū)石臼區(qū)嵐山區(qū)海曲路本項目老城區(qū)老城區(qū)人流量大，商業(yè)較為集中，而且區(qū)域正處于升級改造當中，未來將保持其核心商圈的地位新市區(qū)由于政府的規(guī)劃，發(fā)展較為迅速，其商業(yè)氛圍也在逐步形成；區(qū)域內(nèi)的商業(yè)較為分散，而且人流量較少，區(qū)內(nèi)商業(yè)仍需要時間培養(yǎng)，競爭力較小。石臼區(qū)目前以三大百貨及沿街商鋪為基礎(chǔ)，形成了一定的商業(yè)氛圍未來缺乏大型商業(yè)規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿π?，缺乏競爭力嵐山區(qū)目前人口規(guī)模較小，現(xiàn)有商業(yè)主要以吸引區(qū)內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的居民為主，并基本能滿足這些消費人群的購物需求。未來缺乏大型綜合項目供應(yīng)，發(fā)展空間不大，缺乏競爭力。目前日照的主要商業(yè)區(qū)集中在東港區(qū)的海曲路沿線及其周邊區(qū)域，而本項目所在的海曲西路，靠近日照百貨大樓區(qū)域為日照市的老城區(qū)，其核心的商業(yè)區(qū)將繼續(xù)保持項目區(qū)域核心競爭力較強，區(qū)域未來商業(yè)稀缺性明顯新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page53迎賓路核心商業(yè)區(qū)本項目核心商業(yè)區(qū)本項目所在區(qū)域，成熟商圈，現(xiàn)有商業(yè)比較集中，商業(yè)類型較多，包括百貨、購物中心、電器、商業(yè)街及臨街商鋪，有流量及車流量大，具有較強的商業(yè)氛圍海曲路外延商業(yè)區(qū)日照南路外延商業(yè)區(qū)非核心區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃厚，供應(yīng)單一，商業(yè)互動性較差，缺乏競爭力，有安泰水晶城等外延商業(yè)區(qū)外延商業(yè)區(qū)非核心區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃厚，商業(yè)體量不大，商業(yè)互動性較差，缺乏競爭力，有凌云家電等外延商業(yè)區(qū)外延商業(yè)區(qū)非核心區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃厚，均為專業(yè)市場（家具家居及商品市場），不具競爭力，有紅星美凱龍、溫州城等4.1項目總體商業(yè)定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page54賽福特·影視廣場地處老城區(qū)海曲路與日照路交匯處，依托著老城區(qū)繁華地段，本項目將重新定義日照這座城市的時尚、動感與潮流，演繹城市尚品生活項目采用創(chuàng)新設(shè)計理念，致力于打造日照首家以休閑娛樂美食為主題的商業(yè)體。項目旨在將一個承載了日照人諸多記憶與情懷的地方打造成日照新的風(fēng)景，成為日照新的休閑娛樂新地標4.1項目總體商業(yè)定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page55東南方視角西南方視角鳥瞰圖共5層共9層鳥瞰圖海曲西路日照南路地塊優(yōu)越性：地塊北側(cè)的海曲西路及地塊東側(cè)的日照路的主干道；地塊外部路網(wǎng)均較為發(fā)達，通達性佳4.1項目總體商業(yè)定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page56第一層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議上6層平臺用的光觀電梯，由6層平臺進入住宅。從日照路邊的公共廁所放到物業(yè)的背面，讓大路邊的商鋪價值最大化朝向海曲路與日照路的一拖二的商鋪建議進深15米，開間5-6米，由于臨街鋪價值高，盡量回避公共設(shè)施的建設(shè)。建議南北座商業(yè)部分各安裝兩臺直升電梯，電梯后面設(shè)消防梯。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page57第二層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議一拖二商鋪上二樓使用室內(nèi)步行梯。美食廣場可獨立一層經(jīng)營，也可通過步行梯連接一樓內(nèi)鋪經(jīng)營。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page58第三層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議以動感游樂為主的中大型的游樂場

以開發(fā)智力為主的兒童系列的產(chǎn)品和服務(wù)。三樓除了樂園外，其它可分小鋪位出租和銷售。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page59第四層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議以特色餐飲、風(fēng)味美食為主。以中西餐廳、休閑美食為主。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page60第五層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議以配合影院的水吧、冷飲等系列休閑小吃為主的業(yè)態(tài)。南座:品牌專賣北座:品牌專賣店、肯德基超市南座:親子樂園北座:兒童系列三層二層一層負一層四層五層南座:餐飲北座:餐飲、咖啡西餐廳南座:電影院北座:水吧、冷飲、休閑小吃4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)南座:酒吧北座:美食廣場各樓層業(yè)態(tài)定位2015.06|Page61新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page62第一層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議臨街商鋪商鋪商鋪臨街商鋪新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page63第二層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議臨街商鋪酒吧美食廣場臨街商鋪美容院新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page64第三層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議兒童系列親子樂園新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page65第四層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議咖啡西餐廳餐飲餐飲新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page66第五層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議電玩城網(wǎng)吧電影院水吧冷飲電影院休閑小吃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page67六層電影院第六至九層業(yè)態(tài)定位分析八層電影院七層電影院九層電影院4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page68前期：“放水養(yǎng)魚”策略，提升影視廣場號召力和消費凝聚能力，主要針對品牌商家及經(jīng)營實力強的大商家，租賃條件上給予一定的優(yōu)惠促使其進駐，并通過其進駐的信息推廣，以帶動其它商家進駐。中后期：“篩子”策略，提升項目整體租金水平，對一些零散商家，篩選有價格優(yōu)勢又有經(jīng)營能力的商家。招引商家先后策略：先招品牌主力商家或者大商家，然后吸引承租力高的一般中小商家。

品牌主力商家一般商家4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page69

針對各類型商家對租金的承受能力不同，我們把目標商家分為A、B、C、D等級。A.BCD租金承受力很強，經(jīng)營效益好，抗風(fēng)險能力強；品牌效應(yīng)好，聚集人流；必備的商家，數(shù)量不必多。租金承受力強，經(jīng)營效益好，抗風(fēng)險能力強；受消費者歡迎的商家品牌形象佳。租金承受力強，經(jīng)營效益也好，抗風(fēng)險能力一般；但并非知名品牌，受消費者歡迎商家。租金承受及經(jīng)營能力都不強的商家；為本項目不考慮的商家。4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page70定位方向根據(jù)宏觀市場的趨勢以及日照城市現(xiàn)狀的真實情況，本項目定位還是以休閑娛樂業(yè)態(tài)模式打造的綜合商業(yè)體。檔次定位尋求中高檔品牌連鎖經(jīng)營，在檔次定位上與現(xiàn)有市場差異化，避開直接的競爭。項目自身條件優(yōu)越，具備打造成區(qū)域型一站式體驗消費中心的客觀條件。區(qū)域定位業(yè)態(tài)定位綜合類中高檔一站式購物中心通過對日照零售市場及周邊商業(yè)研究，本項目打造成以吃喝玩樂購為主、親子樂園為輔的新型一站式體驗消費中心。中高檔為主，吃喝玩樂購、環(huán)境舒適的，區(qū)域型一站式體驗消費中心區(qū)域型4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page71賽福特影視廣場鳥瞰圖南面商業(yè)地塊北面商住地塊4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page72地面鋪裝圖案注重細節(jié)的連接，以及色彩與圖案的變化，增加購物趣味性。入口廣場采用有機玻璃地?zé)粞b飾，增加時尚現(xiàn)代感下水處理不同地磚樣式的拼接組合增加步行樂趣花池與路面的交接4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page734.2規(guī)劃方案建議

商鋪招牌賦予個性化設(shè)計，沿街展示面注重色調(diào)與造型的變幻，增加顧客記憶點及購物風(fēng)情。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page74入口廣場及各內(nèi)部街區(qū)端口處安放導(dǎo)視牌，增加時尚的造型設(shè)計，提升商業(yè)娛樂氛圍。4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page75深度原則廣度原則高度原則影視廣場項目將以品牌超市與影院為發(fā)展重點，同時引進一批大型休閑美食連鎖企業(yè)，以及眾多中高端美容美發(fā)、化妝品、娛樂、親子樂園等品牌連鎖店將建設(shè)成為集大型購物、休閑、影視、娛樂、居住于一體的多功能國際化城市綜合商業(yè)廣場，為東港及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個一站式休閑購物消費場所，成為東港區(qū)的標志性新商業(yè)中心，并輻射日照和周邊地區(qū)。影視廣場將形成涵蓋游、娛、購、居等功能形態(tài)同時滲透的“四位一體”全產(chǎn)業(yè)鏈式商貿(mào)高地，為區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展注入高能級活力和動力。戰(zhàn)略定位在功能上全方位滿足居住、商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑等多元化需求符合未日照城市發(fā)展方向突出影視廣場的獨特性，即商業(yè)與住宅配套發(fā)展，功能互補，打造影視廣場的影響力定位原則4.3市場招商目標新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page7601商貿(mào)購物提供參觀、購物、洽談的商貿(mào)功能，包括精品連鎖、形象店、旗艦店、特色小商品等，主要分布在一、二層，為入駐的商家企業(yè)提供最佳的銷售平臺和渠道，為消費者提供琳瑯滿目的特色商品和最佳的服務(wù)02美食休閑提供極富地方特色的休閑、美食服務(wù)，涵蓋西餐、酒吧、精品餐館、商務(wù)茶樓等03餐飲娛樂建設(shè)娛樂城，提供KTV、影院、中式餐飲、康樂、健身等中高端配套服務(wù)04廣告服務(wù)充分利用內(nèi)外部資源提供廣告服務(wù)，如大型戶外廣告牌、LED廣告屏、大堂內(nèi)液晶展示屏廣告等商業(yè)地塊整體上形成“游、娛、購”等多功能形態(tài)同時滲透的格局，分布大型超市、商務(wù)餐飲區(qū)、娛樂休閑區(qū)、親子樂園區(qū)以及配套服務(wù)區(qū)4.3市場招商目標新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page77NO.1NO.2NO.3影視廣場將采取“政府支持、企業(yè)投資、市場招商、獨立經(jīng)營”的國內(nèi)先進的新型地產(chǎn)開發(fā)模式，將體現(xiàn)一種全新的“商業(yè)+住宅+服務(wù)”三位一體的開發(fā)理念項目開發(fā)完成后，開發(fā)商可采取“物業(yè)出售+物業(yè)出租”相結(jié)合的經(jīng)營模式既能滿足地產(chǎn)項目開發(fā)對現(xiàn)金流的要求，又能實現(xiàn)項目資產(chǎn)的長期持有和持續(xù)穩(wěn)定的項目收益。本項目商業(yè)面積部分應(yīng)委托專業(yè)商業(yè)管理公司進行招商、運營和管理，相應(yīng)的管理模式為租賃經(jīng)營管理，并成立商業(yè)運營管理公司進行全方位管理服務(wù)本項目將采用國際化的商業(yè)地產(chǎn)運營模式，有利于各方優(yōu)勢互補、科學(xué)決策、快速投資并運營，快速發(fā)揮項目的經(jīng)濟效益和社會效益。影視廣場將做好全方位地產(chǎn)開發(fā)，除了商貿(mào)，也能滿足居住、購物、休閑、娛樂等多方面需求，面向中高端客戶。以大型品牌超市、影視城、親子樂園為運營支撐，來打造“5+2、白+黑、晴+雨、365天年中無休”的宜人、宜商、宜居的城市綜合商業(yè)體，形成老城區(qū)的地標性項目和新的商業(yè)中心運營模式經(jīng)營模式開發(fā)模式4.3市場招商目標新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page78影視廣場的建設(shè)將借鑒目前國際先進的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念和經(jīng)驗，由知名專業(yè)商業(yè)管理團隊對本項目的商業(yè)部分進行前期招商和后期運營管理。本項目將集合品牌策劃、招商、運營和管理四位一體，將影視廣場建設(shè)成為“5+2、白+黑、晴+雨、365天全年無休”的宜人、宜商、宜居的城市綜合體，成為日照的“地標性建筑”和“城市名片”，迎合日照商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，促進日照的地產(chǎn)市場繁榮。4.3市場招商目標新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page794P策略產(chǎn)品策略硬件方面：在硬件建設(shè)方面影視廣場將建設(shè)一流的大型超市、影視院線、親子樂園、中高檔商務(wù)公寓和公共配套建筑，建筑設(shè)計科學(xué)、有藝術(shù)感，建材以綠色環(huán)保為出發(fā)點，裝修以舒適、智能為目標，商場和居家方面將配備大量的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，實現(xiàn)智能便捷化的現(xiàn)代生活。能源方面做到低碳、環(huán)保、無污染，采用與新能源結(jié)合的污水處理，盡可能的降低能耗軟環(huán)境方面：本項目不僅僅為商家和居民提供優(yōu)質(zhì)的商場和生活硬件設(shè)施，更為他們提供一種適合創(chuàng)業(yè)、穩(wěn)定發(fā)展、享受工作和生活樂趣的軟環(huán)境，提供完美和獨特的文化環(huán)境，倡導(dǎo)環(huán)保簡約、時尚動感、宜居宜商、方便快捷的城市文化，使當?shù)鼐用竦玫礁昝赖纳钕硎軆r格策略本項目總體上實行市場價格策略，即商業(yè)、居住的地產(chǎn)租售價格基本與老城區(qū)同類型的地產(chǎn)價格持平，結(jié)合突出的交通區(qū)位優(yōu)勢、高品質(zhì)的建設(shè)質(zhì)量和國際化的服務(wù)配套，形成具有高性價比的房地產(chǎn)資源渠道策略本項目可利用專業(yè)商業(yè)管理公司的資源網(wǎng)絡(luò)，在省內(nèi)、國內(nèi)進行招商，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶發(fā)展促銷策略從造成市場轟動與推高售價兩方面考慮，在內(nèi)部認購期及正式開盤期間，制定一定的優(yōu)惠辦法，促進銷售。在營銷推廣上最大限度地利用現(xiàn)場臨街的展示面，強化地盤包裝，吸引過往人員的目光，達到事半功倍的效果4.3市場招商目標新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page804C策略由美國營銷專家勞特朋教授(1990)首次提出，分別代表顧客(Customer)、成本(Cost),方便(Convenience)、溝通(Communication)。4C營銷理論是以消費者需求為導(dǎo)向，強調(diào)企業(yè)首先應(yīng)該把追求顧客滿意放在第一位，其次是努力降低顧客的購買成本，然后要充分注意到顧客購買過程中的便利性，而不是從企業(yè)的角度來決定銷售渠道策略，最后以消費者為中心實施有效的營銷溝通以商戶和居民需求為核心，注重人性化與個性化全面提高產(chǎn)品質(zhì)量。堅持不懈以消費者切身感受為導(dǎo)向，不遺余力在細節(jié)上用心，為商戶和居民營造家一樣的舒適環(huán)境。整個影視廣場契合了家庭的天倫本質(zhì)、環(huán)境的自然本質(zhì)、建筑的生活本質(zhì)，從而充分滿足消費者需求以經(jīng)濟性為中心，力求控制客戶成本項目考慮到消費者愿意付出和能夠付出多少成本，以4C理論中“消費者支持的價格—適當利潤＝成本上限”的思維模式，將消費者愿意付出的成本作為決定性因素，倒推成本搞開發(fā)，使物業(yè)的實際價格低于消費者的心理價格，形成銷售勢能以便捷為重心，為客戶創(chuàng)造方便快捷

全面清楚地為企業(yè)和消費者提供信息資料、傳播樓盤信息，開展大規(guī)模的樓盤推介活動，設(shè)立更多的銷售網(wǎng)點或通過互聯(lián)網(wǎng)進行雙向交流，以及進行全程服務(wù)代理，不斷完善和改進服務(wù)的每一細節(jié)，給予消費者最大限度的方便以真誠相待為宗旨，實現(xiàn)交流方式多樣化房地產(chǎn)營銷是開發(fā)商與消費者發(fā)生互動作用的過程，采取多種形式與消費者有效溝通，注重與消費者的有效溝通，徹底摒棄過去“教師爺式”強加于人的促銷行徑，以積極的方式適應(yīng)顧客的情感，建立基于共同利益上的新型關(guān)系4.3市場招商目標新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page81營銷機構(gòu)和團隊

本項目應(yīng)設(shè)立市場部，并聘請外部專業(yè)的營銷公司，共同負責(zé)品牌定位、營銷策劃、市場開拓、企業(yè)招商和后續(xù)管理，組織專業(yè)的精英營銷團隊，全力協(xié)助入駐商家的選址規(guī)劃、商家注冊和配套服務(wù)。營銷方式本項目通過“借勢”和“造勢”，以求提高企業(yè)和項目的知名度，樹立良好的品牌形象，并最終促成影視廣場樓盤銷售的目的。本項目獨特的市場定位、所處的優(yōu)越位置、巨大的升值潛力、完善的配套以及在這里舉行的一系列活動都為項目提供了引發(fā)市場關(guān)注的話題。項目可以結(jié)合每個銷售階段的實際情況，制定相應(yīng)的造勢活動，制造市場熱點，提高市場關(guān)注度，達到促進銷售的目的。營銷策略4.3市場招商目標新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page82網(wǎng)絡(luò)推廣通過網(wǎng)絡(luò)推廣是快速提高項目知名度的有效渠道。網(wǎng)絡(luò)推廣具有成本低覆蓋面廣、互動性好、受眾廣泛、24小時不間斷等優(yōu)點。公司可通過自建網(wǎng)絡(luò)及知名門戶網(wǎng)站和行業(yè)網(wǎng)站進行品牌宣傳，形成有價值的新聞、采訪等口碑相傳是最重要的品牌推廣渠道。服務(wù)好每一個客戶，為每一個招商入駐的商家提供滿意的服務(wù)是樹立品牌的最好方式，重點發(fā)展客戶之間的相互推薦，以點帶面，以客戶帶動客戶共同招商入駐品牌口碑雜志類似報紙，視覺表現(xiàn)能力強，具藝術(shù)美感，印刷精美，為讀者喜愛。相比其它媒體，雜志的重復(fù)閱讀率及傳閱率最高，同一廣告能反復(fù)傳播。可選擇一些專業(yè)的經(jīng)理人、經(jīng)濟、房地產(chǎn)和投資雜志作為主要的廣告投放對象雜志廣告本項目針對各期工程的建筑，由專業(yè)策劃招商公司制定詳盡的招商計劃，有針對性的吸引國內(nèi)外知名商家和服務(wù)機構(gòu)進駐商業(yè)廣場招商計劃廣告策略4.3市場招商目標新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page83核心客群：海曲路與日照路現(xiàn)有商圈輻射人群重點客群：日照老城區(qū)核心輻射圈內(nèi)的中高端消費者機會客群：日照2區(qū)2縣290多萬人口的消費群日照旅游客群4.4客戶定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page844.5租金價格研判基于項目周邊商鋪參考租金區(qū)位面積㎡單價元/㎡/天年租金萬元備注華益大廈三樓7000.615海中路1-2層3503.443一層150㎡二層200㎡海中路1-3層260438一至三層面積相等正陽路太陽城門面1-2層3101.820一層110㎡一層200㎡望海路一層356.37.9太陽城內(nèi)302.83二層新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)2015.06|Page854.5租金價格研判等級租金范圍(元/天/㎡)外街內(nèi)街最低43最高52.51層租金建議價基于項目周邊商鋪租金調(diào)研情況，并結(jié)合項目實際情況，影視廣場各層租金建議價：等級租金范圍(元/天/㎡)最低0.6最高1.52