長春市朝陽區(qū)富鋒分區(qū)區(qū)域發(fā)展研究報(bào)告2006.11版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。謹(jǐn)呈：長春市朝陽區(qū)區(qū)政府甄氏集團(tuán)本報(bào)告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：功能定位本區(qū)域地處長春市朝陽區(qū)南部，屬城市邊緣區(qū)域，外部交通條件便捷，保證了本區(qū)域與其他區(qū)域的聯(lián)系本區(qū)域長春市區(qū)轄六區(qū)、三市、一縣，總面積4756平方公里；

全市總?cè)丝诩s724萬，其中市區(qū)人口約337萬；

朝陽區(qū)為長春市主要商業(yè)中心區(qū)、行政辦公中心區(qū)及科研文教中心區(qū)，其中包括城市的四大商圈、長春市委政府、吉林大學(xué)。朝陽區(qū)富鋒分區(qū)位于長春市西南方向城市邊緣地帶，總占地1037公頃；交通便捷，硅谷大街、102國道將本區(qū)域與城市的其他區(qū)域相連接，到汽車產(chǎn)業(yè)園5-10分鐘車程，到高新開發(fā)區(qū)5-10分鐘車程，到市中心30分鐘車程。原長春四平邊界硅谷大街環(huán)城高速公鐵立交102國道大屯站京哈鐵路育民路區(qū)域被汽車產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)所包圍，產(chǎn)業(yè)集群的形成，為區(qū)域的開發(fā)提供了雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐長春市做為傳統(tǒng)工業(yè)城市，05年三產(chǎn)比例為11：47：42，而周邊開發(fā)區(qū)內(nèi)的汽車業(yè)和光電子業(yè)是長春市的支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)部無強(qiáng)勢自然資源及休閑設(shè)施資源，外部被產(chǎn)業(yè)園區(qū)所包圍，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚區(qū)域內(nèi)地勢平坦，無可利用的強(qiáng)勢自然資源區(qū)域城市面貌較弱，沒有可利用的高檔休閑、娛樂設(shè)施現(xiàn)狀建筑多為上世紀(jì)五六十年代的民房，此外育民路兩側(cè)有少量工業(yè)廠房長春汽車產(chǎn)業(yè)園長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)通過對(duì)現(xiàn)狀棚戶區(qū)的成功改造，并對(duì)區(qū)域進(jìn)行合理規(guī)劃，富鋒分區(qū)將發(fā)展成為城市西南組團(tuán)重要的一個(gè)城市次中心隨著政府南遷，城市多中心規(guī)劃逐步發(fā)展，城市西南將以汽車產(chǎn)業(yè)為依托，成為長春市主要發(fā)展方向之一原政務(wù)區(qū)政務(wù)新區(qū)隨著政府南遷，南部城區(qū)成為城市建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，必將會(huì)帶動(dòng)本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展；“雙心、三翼、多組團(tuán)”的城市發(fā)展規(guī)劃，使得城市西南區(qū)域?qū)⒁云嚠a(chǎn)業(yè)為依托，成為長春未來發(fā)展的重要組團(tuán)之一區(qū)域發(fā)展愿景希望將富峰分區(qū)打造為集居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多種功能于一體的城市南部次中心本報(bào)告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：功能定位我們對(duì)世界各地類似地區(qū)的案例進(jìn)行了廣泛的研究，并著重參考了其中兩個(gè)標(biāo)桿性案例初步考慮案例Irvine,美國BuenaPark,美國多摩,日本Columbia,美國LaDéfense，法國LongBeach,美國Ruhr,德國Reston,美國Randstad,荷蘭Fairfield,美國Nassau,美國Canberra，澳大利亞Schaumburg,美國Perimeter,美國重點(diǎn)分析了其中兩個(gè)標(biāo)桿性案例Irvine,美國Reston,美國位于大中型城市邊緣區(qū)域復(fù)合了居住、商務(wù)等多種功能為區(qū)域發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用歐文位于加加利福尼亞亞州以南五五十公里處處，占地88平方公公里，現(xiàn)有有人口17.5萬，，就業(yè)崗位位16.8萬個(gè)；歐文南面毗毗鄰太平洋洋，擁有著著名的Laguna海濱、LongBeach海濱，，這里陽光光充沛，以以加州的陽陽光聞名世世界；7條主要高高速公路（（州際5、、405、、收費(fèi)高速速55、73、133、241、261）把歐歐文與橘郡郡內(nèi)的其他他城市相連連接；歐文作為美美國最安全全、規(guī)劃完完善、便于于開展商務(wù)務(wù)商業(yè)活動(dòng)動(dòng)的最佳區(qū)區(qū)域，吸引引了大量的的居民和企企業(yè)進(jìn)入，，已經(jīng)成為為當(dāng)?shù)刂匾母呖萍技籍a(chǎn)業(yè)中心心。歐文(Irvine）概況況起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1960年以前階段2：1960s-1980s階段3：1980s-至今農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，盛產(chǎn)橘子、胡桃、鱷梨、利馬豆和綿羊快速城市化階段，接納中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化人口，分擔(dān)城市功能形成多種功能復(fù)合的多元化發(fā)展歐文農(nóng)場因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產(chǎn)而聞名住宅建設(shè)陸續(xù)開始，規(guī)模不斷擴(kuò)大引入加利福尼亞大學(xué)分校，建成“大學(xué)社區(qū)”。規(guī)劃總用地1500英畝，居民5萬人，高素質(zhì)人口開始進(jìn)入置業(yè)；四大特色區(qū)域形成歐文商貿(mào)區(qū)(IrvineBusinessComplex)歐文商務(wù)花園（Irvinespectrumbusinesspark)歐文科技中心（Irvinetechnologycenter)大學(xué)研究中心（universityresearchcenter)階段特征征發(fā)展結(jié)果果發(fā)展舉措措建設(shè)歐文農(nóng)場優(yōu)美的自然環(huán)境科學(xué)宜人的城市規(guī)劃和住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)完備的休閑娛樂等配套設(shè)施社區(qū)環(huán)境的保護(hù)完善的教育機(jī)構(gòu)的建立辦公設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)功能的不斷發(fā)展通過不斷斷建設(shè)和和完善各各類配套套設(shè)施，，最終形形成經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)多多元、功功能復(fù)合合的區(qū)域域歐文現(xiàn)有有房屋數(shù)數(shù)量6.45萬萬套，包包括商品品住宅、、廉租房房、臨時(shí)時(shí)住房等等，能夠夠滿足各各個(gè)階層層居民的的居住需需求。目前正在在開發(fā)名名為TheVillage的大型型居住項(xiàng)項(xiàng)目，該該項(xiàng)目能能夠提供供1550套集集合住宅宅，除此此之外有有大片復(fù)復(fù)合式居居住社區(qū)區(qū)在該商商務(wù)區(qū)周周邊布置置，提供供包括獨(dú)獨(dú)棟、聯(lián)聯(lián)排和公公寓在內(nèi)內(nèi)的多種種類型居居住物業(yè)業(yè)。歐文80%以上上的社區(qū)區(qū)都規(guī)劃劃良好，，大多數(shù)數(shù)擁有網(wǎng)網(wǎng)球場、、小公園園、游泳泳池、甚甚至有人人工湖，，讓居民民在湖上上泛舟以以及進(jìn)行行其他水水上活動(dòng)動(dòng)。多樣化的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品、齊齊備的生生活配套套，滿足足不同階階層人群群的需求求歐文不同同職業(yè)人人數(shù)狀況況歐文不同同產(chǎn)業(yè)就就業(yè)人數(shù)數(shù)狀況勞動(dòng)力就業(yè)人數(shù)失業(yè)率199562,55760,3053.6%199663,40661,5672.9%199765,19763,6972.3%199866,85865,4542.1%199969,70068,4221.8%200071,59070,3311.8%200172,71871,1192.1%200273,72871,7252.7%歐文勞動(dòng)動(dòng)基業(yè)率率、失業(yè)業(yè)率和就就業(yè)人數(shù)數(shù)歐文現(xiàn)有有公司1.7萬家家，以高科科技為主主導(dǎo)，具具有多元元化的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)。目前前歐文從從事技術(shù)/管管理類的的人數(shù)最最多，占占到50%以上上。歐文歷年年的失業(yè)業(yè)率都比比較低，，特別是是2002年的的失業(yè)率率僅為2.7%，就業(yè)業(yè)狀況良良好。以高附加加值的高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)，具具有多元元化的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)歐文商務(wù)務(wù)花園（Irvinespectrumbusinesspark)始建于于1985年，，占地5000英畝，，是世界界上最大大規(guī)劃的的研究、、科技以以及商業(yè)業(yè)中心。。共有2500家公司司進(jìn)駐，是汽車車設(shè)計(jì)、、生物技技術(shù)、寬寬帶、計(jì)計(jì)算機(jī)軟軟硬件以以及醫(yī)療療行業(yè)聚聚集地。。歐文商貿(mào)貿(mào)區(qū)(IrvineBusinessComplex)是歐歐文最大大商業(yè)辦辦公物業(yè)業(yè)聚集地地，擁有有超過18萬平平方英尺尺的甲級(jí)寫寫字樓面面積，共共有4500家公司司入住，集中了了歐文的的一半的的商業(yè)辦辦公物業(yè)業(yè)。歐文科技技中心（Irvinetechnologycenter)是當(dāng)當(dāng)?shù)刈钚滦碌纳虅?wù)務(wù)公園，，定位于于創(chuàng)業(yè)期期的高科科技企業(yè)業(yè)，整體體設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格采用用校園風(fēng)風(fēng)格，預(yù)預(yù)計(jì)總建建筑面積積為130萬萬平方英英尺。大學(xué)研究究中心（universityresearchcenter)毗鄰大大學(xué)醫(yī)學(xué)學(xué)院和生生物研究究中心，，占地184英英畝。這這里是企企業(yè)與大大學(xué)研究究機(jī)構(gòu)合合作的重重要基地地，誕生生眾多前前沿技術(shù)術(shù)，擁有有辦公和和適合高高科技加加工的物物業(yè)共240萬萬平方英英尺。歐文提供供了多樣樣化的辦辦公物業(yè)業(yè)，滿足足處于不不同發(fā)展展階段的的不同類類型的公公司的辦辦公需求求總部在歐文的大公司塔可鐘（TacoBellCorp.）福特汽車（FordMotorCompany）集團(tuán)埃樂峻（AllerganInc.）豐田材料處理，美國公司（ToyotaMaterialHandling,USAInc.）圣約翰（St.John）起亞汽車，美國公司（KiaMotorsAmericaInc.）戴姆樂克萊斯樂（DaimlerChryslerCorporation）布勞德康姆（BroadcomCorporation）密地機(jī)械（MeadeInstrumentsCorporation）康阿戈拉食品（ConAgraFoodsRetailProductsCo.）愛德華生命科學(xué)（EdwardsLifesciencesCorporation）極可意渦流浴缸（JacuzziWhirlpoolBath）第一選擇抵押貸款（OptionOneMortgageCorporation）亞洲風(fēng)味Koki'sTeppan&Sushi；MaizuruJapaneseRestaurant；Taifoon,TasteofAsia意大利風(fēng)味BucadiBeppoFlorenceItalianCuisineMacaroniGrillPastaPomodoroPregoRistoranteVessiaRistorante墨西哥風(fēng)味Chevy'sMexicanElCholoCantinaLaSalsaTacoFactory世界各地地風(fēng)味的的餐館歐文擁有有加利福福尼亞最最著名的的目的地地式購物物中心IrvineSpectrumCenter,總總建筑面面積達(dá)到到110萬平方方英尺，，是集零零售和娛娛樂為一一體的購購物者的的天堂。。高檔次的的酒店配配套Atrium酒酒店Candlewood酒店Courtyard酒酒店IrvineSpectrumCenterIrvineSpectrumCenter各具特色色的不同同商業(yè)設(shè)設(shè)施構(gòu)成成購物的的天堂，，并成為為世界各各國風(fēng)味味美食的的聚集地地名稱社區(qū)公園18個(gè)鄰里公園35個(gè)活動(dòng)場地41塊獨(dú)立自行車專用道65.1公里開放空間/綠化帶89.18平方公里街邊綠化環(huán)境2.71平方公里體育運(yùn)動(dòng)場地0.506平方公里公園和景景觀區(qū)規(guī)規(guī)劃有加州陽陽光之稱稱的歐文文海灘歐文有超超過100個(gè)公公園和公公共游泳泳池，大大約有178.2平方方公里的的農(nóng)場土土地作為為自然棲棲息地保保護(hù)，24.3平方公公里的土土地用于于公園和和開放空空間最美麗的的高爾夫夫球場休閑娛樂樂設(shè)施滿滿足不斷斷多元化化的人口口的不同同需求，，為區(qū)域域聚集人人氣里斯頓位位于華盛盛頓以西西22公公里，杜杜勒斯機(jī)機(jī)場收費(fèi)費(fèi)公路旁旁,占占地30平方公公里，人人口為6.5萬萬；經(jīng)過多年年的發(fā)展展，里斯斯頓已經(jīng)經(jīng)成為了了美國最最成功的的新城之之一，是是當(dāng)?shù)刈钭钪饕牡霓k公、、商業(yè)和和居住中中心。里斯頓(Reston）概概況起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1961-1963階段2：1964-1987階段3：1988-至今1961年，西蒙公司購買了Fairfax郊區(qū)的27.33平方公里的土地；1962年，西蒙和他的規(guī)劃師制定了PRC區(qū)劃法，并且推動(dòng)相應(yīng)機(jī)構(gòu)通過這套法規(guī)，使土地符合利用和局部提高開發(fā)強(qiáng)度成為可能；1963年，Reston第一個(gè)項(xiàng)目安妮湖村的規(guī)劃被批準(zhǔn)；1963年，GulfOil公司宣布注資新城開發(fā)1964年，Reston第一個(gè)高爾夫球場建成并開始營業(yè)；1965年，第一座辦公樓被人壽保險(xiǎn)公司、銀行、律師事務(wù)所等所租用；1968年，8000套住宅竣工，牛頓廣場1.08萬平方英尺的空地投入建設(shè)；1968年，兩家新興公司進(jìn)入實(shí)業(yè)中心；1981年，PRC區(qū)劃法修改擴(kuò)展成為市政中心等級(jí)區(qū)劃法。1988年，市鎮(zhèn)中心動(dòng)土，以商業(yè)辦公為主，包括12個(gè)街區(qū)，分兩個(gè)階段進(jìn)行開發(fā)，總計(jì)建設(shè)面積約8萬平方米；目前，Reston約有6.3萬居民居住在2.1萬套住宅里，按照規(guī)劃，最終將設(shè)2.3萬套住宅。開始啟動(dòng)安妮湖村住宅工程的建設(shè)高爾夫球場、網(wǎng)球場等配套設(shè)施建成并投入使用；隨著企業(yè)的陸續(xù)入駐和住宅規(guī)模的擴(kuò)大，1988年居住人口已超過4.3萬人。市鎮(zhèn)中心的完工經(jīng)過40年的發(fā)展，Reston目前居住人口達(dá)到6.5萬人。關(guān)鍵舉措措發(fā)展結(jié)果果通過對(duì)多多種城市市功能不不斷的綜綜合發(fā)展展，形成成了經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)多多元、功功能復(fù)合合的區(qū)域域Reston的的總體規(guī)規(guī)劃中采采用全新新的“PRC””區(qū)劃法法，其革革新之處處包括：：將劃分土土地等級(jí)級(jí)的根據(jù)據(jù)從以往往單純根根據(jù)土地地性質(zhì)劃劃分變?yōu)闉楦鶕?jù)以人口密密度為基基礎(chǔ)的開開發(fā)強(qiáng)度度劃分；適當(dāng)提高高了局部部地區(qū)的的開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度，將土地的的開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度劃分分為高（（60人人/英畝畝）、中中（14人/英英畝）、、低（3.8人人/英畝畝）三個(gè)個(gè)等級(jí)，，但設(shè)定定平均的的開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度上限限（13人/英英畝）；允許混合合使用土土地，例如充充分考慮慮高科技技產(chǎn)業(yè)的的特點(diǎn)，，將辦公公用地與與產(chǎn)業(yè)用用地結(jié)合合規(guī)劃，，保證進(jìn)進(jìn)駐公司司科研、、實(shí)驗(yàn)、、生產(chǎn)的的集中；；PRC區(qū)區(qū)劃法的的應(yīng)用使使得Reston成功功的通過過土地復(fù)復(fù)合使用用提高了了社區(qū)的的便捷度度和活力力，并通通過局部部提高開開發(fā)強(qiáng)度度保留了了大量的的開放空空間。Reston總總體規(guī)劃劃圖Reston的的非居住住物業(yè)分分布圖在總體規(guī)規(guī)劃中，，辦公用地地以及辦辦公/工工業(yè)混合合用地被被刻意的的安排在在沿機(jī)場場高速兩兩側(cè)，而而商業(yè)用用地則被被聚團(tuán)分分布在鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心以以及各個(gè)個(gè)鄰里的的中心，從而在實(shí)實(shí)現(xiàn)便捷通通勤和購物物的同時(shí)，，保持了郊郊區(qū)居住開開闊疏朗自自然優(yōu)美的的環(huán)境特征征。通過功能布布局和土地地開發(fā)強(qiáng)度度合理規(guī)劃劃，保證各各種城市功功能的有機(jī)機(jī)結(jié)合在Reston不同同的居住區(qū)區(qū)域中，安妮村以底底層帶有商商業(yè)的歐洲洲傳統(tǒng)社區(qū)區(qū)為特色，，著名住宅宅設(shè)計(jì)師為為這個(gè)村設(shè)設(shè)計(jì)了當(dāng)代代式的城市市住宅；獵人森林村村則以獨(dú)立立傳統(tǒng)住宅宅為主。每每個(gè)地塊大大小從１萬萬平方米到到８萬平方方米不等；；南湖村有獨(dú)獨(dú)立住宅、、聯(lián)排住宅宅和天井式式住宅，其其圍繞一個(gè)個(gè)有小學(xué)、、初中、高高中的學(xué)校校校園而建建；北點(diǎn)村有豪豪華的湖邊邊住宅以滿滿足人們對(duì)對(duì)Reston生活活方式的強(qiáng)強(qiáng)烈需求，，市鎮(zhèn)中心心同時(shí)分布布有少量公公寓。各個(gè)村在開開發(fā)住宅區(qū)區(qū)時(shí)會(huì)根據(jù)據(jù)當(dāng)時(shí)的市市場狀況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，，建筑式樣樣也不斷變變化，保證證不同檔次次產(chǎn)品比例例與人口階階層比例基基本相符，，最大限度度的保證供供需平衡Reston居住物物業(yè)比例構(gòu)構(gòu)成Reston把尊重重居民的個(gè)個(gè)人利益作作為規(guī)劃的的首要目標(biāo)標(biāo)，提供不不同類型的住宅宅以滿足各各階層的需需求，做到到每一個(gè)人人都可以終生無需從社區(qū)內(nèi)內(nèi)搬走。通過建設(shè)不不同類型的的住宅，為為居民提供供了多樣化化的生活方方式的選擇擇信息產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展進(jìn)一步帶來大量的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口市區(qū)的高昂地價(jià)推動(dòng)信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)化中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)化為信息產(chǎn)業(yè)聚集準(zhǔn)備了勞動(dòng)力高素質(zhì)人口聚集促進(jìn)社會(huì)服務(wù)業(yè)的繁榮與升級(jí)優(yōu)質(zhì)居住社區(qū)建設(shè)吸引高素質(zhì)的中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化生活質(zhì)量的提升進(jìn)一步帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的聚集和高素質(zhì)人口進(jìn)入行業(yè)從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)IT20015736計(jì)算機(jī)與數(shù)據(jù)處理5795123IT設(shè)備／硬件3506軟件/程序7740279系統(tǒng)集成6130328通信938693通信設(shè)備2105通信服務(wù)917688其他4258259航空/國防132生物醫(yī)藥803環(huán)境能源25615工程/研發(fā)服務(wù)2165100網(wǎng)絡(luò)/電子商務(wù)127479技術(shù)管理/服務(wù)47060合計(jì)673182176占全部產(chǎn)業(yè)的比例48.4%29.6%Reston擁有多多個(gè)辦公與與產(chǎn)業(yè)結(jié)合合的綜合商商務(wù)區(qū)，包包括：CampusCommons,CommerceExecutivePark,IsaacNewtonSquare,LakeFairfaxBusinessCenter和Parkridge。Reston高科技技企業(yè)的基基本情況發(fā)展以信息息技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為代表的的高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，形成成產(chǎn)業(yè)與人人口不斷升升級(jí)的良性性循環(huán)高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)吸引高素素質(zhì)人口聚聚集高素質(zhì)人口口推動(dòng)產(chǎn)業(yè)業(yè)不斷發(fā)展展眾多行業(yè)頂級(jí)公公司進(jìn)駐，，例如Accenture,BAESystems,DynCorp,FannieMae,IBM,Oracle等核心區(qū)以噴噴泉廣場為為中心，擁擁有12個(gè)個(gè)街區(qū)，是是區(qū)域性的的就業(yè)、居居住和娛樂樂中心區(qū)。。核心區(qū)包括括豐富的零零售和商業(yè)業(yè)空間，集集中商業(yè)中中心、特色色商業(yè)街等等不同規(guī)模模、不同建建筑形式、、不同特色色的商業(yè)、、娛樂設(shè)施施有機(jī)排布布整個(gè)市鎮(zhèn)中中心分兩期期開發(fā)，一一期開發(fā)面面積為4.9萬平米米，包括商商業(yè)和零售售空間等，，建筑高度度從5-11層不等等，規(guī)劃集集中在噴泉泉廣場和海海特?cái)z政旅旅館；二期期開發(fā)面積積為2.7萬平米，，建筑高度度從16-18層不不等，以自自由廣場而而聞名。人、藝術(shù)景景觀和水共共同交匯于于這個(gè)精致致的城市空空間中，成成為Reston特特色最精彩彩的體現(xiàn)。。在核心區(qū)集集中設(shè)置區(qū)區(qū)域級(jí)商業(yè)業(yè)，形成區(qū)區(qū)域名片Reston在鄰里里與道路交交匯處設(shè)置置寬闊的自自然保護(hù)區(qū)區(qū)，以建設(shè)設(shè)環(huán)境保護(hù)護(hù)型社區(qū)而而出名；社區(qū)的公共共空間、公公園、林蔭蔭道以及街街道占用地地的24%，而公共共設(shè)施也極極其豐富，，包括室外外游泳池、、高爾夫球球場、眾多多網(wǎng)球場、、一系列的的湖泊和公公園。開放放空間總占占地超過4.45平平方公里；；區(qū)域中的小小路和林蔭蔭道超過89公里。。這些小路路和林蔭道道將村中心心和鄰里與與開放空間間連接在一一起，共同同構(gòu)成景觀觀的一部分分；Reston的娛樂樂設(shè)施包括括兩個(gè)高爾爾夫球場，，17個(gè)室室外游泳池池，眾多的的網(wǎng)球場，，一座綜合合性社區(qū)中中心和一系系列公園。。強(qiáng)調(diào)公共空空間，開放放綠地、娛娛樂設(shè)施星星羅密布，，有效保證證區(qū)域的生生活品質(zhì)國際成功案案例給予我我們很好的的啟示發(fā)展模式：：吸引高素素質(zhì)人口進(jìn)進(jìn)入置業(yè)，，形成區(qū)域域發(fā)展的良良性循環(huán)通過區(qū)域內(nèi)內(nèi)良好的環(huán)環(huán)境、高強(qiáng)強(qiáng)度的公共共設(shè)施、豐豐富的休閑閑娛樂設(shè)施施和多樣化化的住宅產(chǎn)產(chǎn)品吸引高高素質(zhì)人口口，從而拉拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)的的持續(xù)發(fā)展展，形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和人口口不斷升級(jí)級(jí)的良性循循環(huán)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：：以高科技技類的產(chǎn)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)，，多元化的的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)依托區(qū)域周周邊成熟的的產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，以高附附加值的高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)，，發(fā)展多元元化的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸吸引各公司司的研發(fā)、、實(shí)驗(yàn)等核核心機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)駐，帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)快速速平穩(wěn)的發(fā)發(fā)展。功能復(fù)合:以居住住功能為核核心，集商商業(yè)、文化化娛樂等功功能于一體體以居住功能能為核心，，多元化的的產(chǎn)品形式式滿足不同同階層人群群的需求，，并實(shí)現(xiàn)終終身區(qū)域內(nèi)內(nèi)換房，同同時(shí)以商業(yè)業(yè)、娛樂等等功能為特特色，為區(qū)區(qū)域聚集人人氣，并滿滿足文化生生活的不斷斷升級(jí)要求求，形成各各項(xiàng)城市功功能的并行行均衡發(fā)展展。本報(bào)告主要要內(nèi)容第一部分：：區(qū)域發(fā)展展方向第二部分：：案例研究究第三部分：：項(xiàng)目定位位第四部分：：功能定位位區(qū)域整體定定位以產(chǎn)業(yè)為依依托，以居居住功能為為核心，以以商業(yè)、娛娛樂功能為為特色的產(chǎn)業(yè)后方示示范區(qū)IndustrialBackupDemo秉承國際案案例成功發(fā)發(fā)展理念引領(lǐng)“城優(yōu)優(yōu)業(yè)盛”的的區(qū)域發(fā)展展模式以不斷升級(jí)級(jí)的居住功功能吸引各各階層人口口聚集高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)為區(qū)域匯匯集高素質(zhì)質(zhì)人群，提提升區(qū)域競競爭力特色商業(yè)、、娛樂功能能為區(qū)域聚聚集人氣多層、花園園洋房、景景觀聯(lián)排………不同的的產(chǎn)品形式式、多元的的產(chǎn)品檔次次，滿足不不同階層客客戶的置業(yè)業(yè)需求；隨隨著對(duì)生活活品質(zhì)要求求的不斷提提高，更可可以實(shí)現(xiàn)在在區(qū)域內(nèi)的的終身換房房過程。功能一：居住功能依托于周邊邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)支撐，發(fā)發(fā)展高附加加值的高科科技產(chǎn)業(yè)，，以花園式式辦公物業(yè)業(yè)為各公司司提供良好好的科研、、辦公環(huán)境境，推動(dòng)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，并為為區(qū)域吸引引更多的高高素質(zhì)人口口進(jìn)駐。功能二二：產(chǎn)業(yè)及及商務(wù)務(wù)辦公公功能能打造不不同規(guī)規(guī)模、、不同同形式式、各各具特特色的的商業(yè)業(yè)配套套，彌彌補(bǔ)南南部區(qū)區(qū)域商商業(yè)功功能的的缺失失，并并以此此形成成區(qū)域域的特特色之之一，，增強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域域吸引引力和和競爭爭力。。功能三三：商業(yè)功功能結(jié)合汽汽車文文化和和電影影文化化的深深厚積積淀，，發(fā)展展高品品質(zhì)的的文化化娛樂樂設(shè)施施，滿滿足人人們對(duì)對(duì)于文文化生生活品品質(zhì)不不斷升升級(jí)的的要求求，并并以此此形成成區(qū)域域特色色，為為區(qū)域域聚集集人氣氣。功能四四：文化娛娛樂功功能形象定定位：：一生之城居住功功能滿滿足各各階層層人群群需求求特色商商業(yè)、、娛樂樂保證證居民民文化化生活活檔次次高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)、辦辦公拉拉動(dòng)區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)持持續(xù)增增長長春沈陽哈爾濱中國重重工業(yè)業(yè)基地地老工業(yè)業(yè)振興興核心心區(qū)域域東三省省工業(yè)基基地之之一汽車城城中國““光學(xué)學(xué)基地地”富鋒鎮(zhèn)鎮(zhèn)長春市市長春產(chǎn)產(chǎn)業(yè)后后方展展示區(qū)區(qū)功能復(fù)復(fù)合的的“一一生之之城””“城優(yōu)優(yōu)業(yè)盛盛”發(fā)發(fā)展模模式示示范區(qū)區(qū)近年來來長春春市第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保保持高高速發(fā)發(fā)展，，對(duì)城城市的的發(fā)展展起到到了極極大的的推動(dòng)動(dòng)作用用長春汽車產(chǎn)業(yè)園朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為我我國傳傳統(tǒng)工工業(yè)城城市之之一，，近年年來，，長春春市第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保保持快快速增增長汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作作為長長春市市的重重要支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，總產(chǎn)產(chǎn)值占占全市市工業(yè)業(yè)的一一半以以上以高新新開發(fā)發(fā)區(qū)為為核心心的光光電子子、生生化等等高新新產(chǎn)業(yè)業(yè)保持持快速速增長長，成成為長長春經(jīng)經(jīng)濟(jì)又又一亮亮點(diǎn)長春市市1999-2005三三產(chǎn)業(yè)業(yè)總量量變化化情況況（億億元））長春市市2005年二二產(chǎn)支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分布情情況（（億元元）相對(duì)于于快速速發(fā)展展的工工業(yè)，，區(qū)域域內(nèi)其其他城城市功功能相相對(duì)較較弱，，處于于“先先業(yè)后后城””的城城市發(fā)發(fā)展階階段先業(yè)后后城城優(yōu)業(yè)業(yè)盛階段特特征：：以經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長為壓壓倒性性目標(biāo)標(biāo)，以以工業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)居住、、文化化娛樂樂等其其他城城市功功能發(fā)發(fā)展相相對(duì)滯滯后，，只能能滿足足基本本生活活需求求“先業(yè)業(yè)后城城”的的發(fā)展展模式式為后后期區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展奠奠定了了經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)階段特特征：：具備一一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)后后，通通過良良好的的規(guī)劃劃打造造良好好的區(qū)區(qū)域形形象，，加大大各功功能配配套的的建設(shè)設(shè)環(huán)境的的改善善和配配套的的豐富富吸引引高素素質(zhì)人人口入入住，，促進(jìn)進(jìn)高附附加值值產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)駐駐和發(fā)發(fā)展，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人口口與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不不斷升升級(jí)，，最終終達(dá)到到共同同繁榮榮相對(duì)快快速發(fā)發(fā)展的的產(chǎn)業(yè)業(yè)功能能，相相對(duì)缺缺失的的其他他城市市功能能將成成為區(qū)區(qū)域持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的主要要努力力方向向“城優(yōu)優(yōu)業(yè)盛盛”的的發(fā)展展模式式可以以優(yōu)化化城市市功能能及人人口結(jié)結(jié)構(gòu)，，提高高城市市美譽(yù)譽(yù)度，，形成成可持持續(xù)的的良性性循環(huán)環(huán)高素質(zhì)人口入駐城市功能完善美譽(yù)度提高高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃\優(yōu)美的環(huán)境\住宅產(chǎn)品及配套高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃、、優(yōu)美美的環(huán)環(huán)境以以及滿滿足需需求的的高品品質(zhì)的的住宅宅產(chǎn)品品吸引引高素素質(zhì)的的人口口入駐駐，人人口素素質(zhì)提提高。。區(qū)域內(nèi)內(nèi)的財(cái)財(cái)富人人群聚聚集，，人均均收入入提高高。高素質(zhì)質(zhì)人口口涌入入引發(fā)發(fā)對(duì)高高檔次次、多多樣化化商業(yè)業(yè)及休休閑娛娛樂等等城市市功能能的需需求，，促進(jìn)進(jìn)區(qū)域域功能能的完完善。。人口素素質(zhì)提提高、、城市市功能能完善善，使使得區(qū)區(qū)域形形象提提升，，區(qū)域域美譽(yù)譽(yù)度提提高，，形成成可持持續(xù)發(fā)發(fā)展借助周周邊成成型的的產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐撐，進(jìn)進(jìn)一步步推動(dòng)動(dòng)長春春西南南區(qū)域域向““城優(yōu)優(yōu)業(yè)盛盛”的的階段段發(fā)展展，既既是我我們的的機(jī)會(huì)會(huì)，也也是我我們的的使命命本報(bào)告告主要要內(nèi)容容第一部部分：：區(qū)域域發(fā)展展方向向第二部部分：：案例例研究究第三部部分：：項(xiàng)目目定位位第四部部分：：功能能定位位居住產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)文化娛樂公共功能空間Irvine320001600010000600036000占比32%16%10%6%36%歐文主主要功功能占占地狀狀況（（單位位：英英畝））居住產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)文化娛樂公共功能空間Reston8603352581031032占比33%13%10%4%40%里斯頓頓主要要功能能占地地狀況況（單單位：：公頃頃）參考國國外成成功案案例并并結(jié)合合地塊塊的本本體條條件，，區(qū)域域總體體地塊塊主要要功能能空間間及其其占比比為居住30%產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及及商務(wù)務(wù)辦公公15%商業(yè)10%文文化化娛樂樂5%公公共功功能空空間40%本區(qū)域域功能能設(shè)置置及比比例產(chǎn)業(yè)及及商務(wù)辦辦公…商業(yè)居住文化娛娛樂功能定定位城市規(guī)規(guī)劃南南遷的的政策策利好好、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與與交通通的巨巨大優(yōu)優(yōu)勢、、大面面積的的可開開發(fā)用用地都都將使使本區(qū)區(qū)域成成為長長春未未來房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的重重點(diǎn)區(qū)區(qū)域中心城城區(qū)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)政策推推動(dòng)：：市政府府南遷遷新址址建成成，城城市發(fā)發(fā)展重重點(diǎn)南南移，，吸引引了大大批人人口向向城南南轉(zhuǎn)移移。汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶帶動(dòng)員員工購購房外外溢：：長春市市汽車車產(chǎn)業(yè)業(yè)的蓬蓬勃發(fā)發(fā)展為為產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)和高新技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)帶來來大量量高科科技人人才，，現(xiàn)有有的住住房供供應(yīng)已已遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能滿足足大規(guī)規(guī)模人人口膨膨脹需需求，，房地地產(chǎn)市市場需需求旺旺盛。。大面積積的可可開發(fā)發(fā)用地地為項(xiàng)項(xiàng)目提提供了了良好好的發(fā)發(fā)展空空間。。結(jié)論：：本項(xiàng)項(xiàng)目正正位于于城市市人口口遷移移主方方向帶帶和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)需需求輻輻射圈圈的重重疊區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，將將成為為未來來中心心城市市人口口南遷遷的主主要承承接地地，成成為長長春市市房地地產(chǎn)需需求的的重點(diǎn)點(diǎn)釋放放區(qū)。。通過未未來居居住產(chǎn)產(chǎn)品的的升級(jí)級(jí)，實(shí)實(shí)現(xiàn)宜宜居目目標(biāo)發(fā)展階段階段特征產(chǎn)品特征第一代住宅造房子僅是可以居住的房子，遮風(fēng)避雨的場所而已第二代住宅開始關(guān)注舒適度開始關(guān)注“看起來好”的品質(zhì)和舒適，但依然以戶型的舒適為價(jià)值核心第三代住宅產(chǎn)品全面領(lǐng)先社區(qū)呈現(xiàn)有機(jī)增長，各項(xiàng)功能通過成體系的綜合運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值第四代住宅用科技解決居住舒適度，關(guān)注居住社區(qū)的文化及宜居的可持續(xù)體現(xiàn)對(duì)自然環(huán)境、科學(xué)技術(shù)、人類文化的傳承與尊重住宅產(chǎn)產(chǎn)品分分級(jí)體體系資料來來源：：世聯(lián)聯(lián)模型型長春整整體市市場本項(xiàng)目目項(xiàng)目未未來產(chǎn)產(chǎn)品升升級(jí)目前可可見的的住宅宅產(chǎn)品品呈現(xiàn)現(xiàn)四代代分級(jí)級(jí)長春整整體住住宅市市場處處于一一、二二代過過渡階階段，，部分分產(chǎn)品品開始始關(guān)注注舒適適度本區(qū)域域發(fā)展展初期期通過過對(duì)于于產(chǎn)品品舒適適度的的打造造實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品品的局局部領(lǐng)領(lǐng)先未來通通過進(jìn)進(jìn)一步步的產(chǎn)產(chǎn)品升升級(jí)實(shí)實(shí)現(xiàn)宜宜居目目標(biāo)項(xiàng)目通通過普普通多多層住住宅、、花園園洋房房、景景觀聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品的的升級(jí)級(jí)，順順應(yīng)客客戶衍衍變對(duì)對(duì)居所所功能能升級(jí)級(jí)的需需求，，成為為區(qū)域域發(fā)展展進(jìn)程程見證證居?。海骸獏^(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展進(jìn)進(jìn)程的的見證證發(fā)展初初期發(fā)展中中期發(fā)展成成熟期期客戶類類型：：拆遷戶戶本地被被動(dòng)郊郊區(qū)化化客戶戶主要產(chǎn)產(chǎn)品類類型：：普通多多層住住宅客戶類型：全市范圍中高收入階層區(qū)域內(nèi)居住升級(jí)客戶主要產(chǎn)品類型：花園洋房類別墅產(chǎn)品客戶類型：區(qū)域高科技產(chǎn)業(yè)人口本地居住升級(jí)客戶養(yǎng)老客戶主動(dòng)郊區(qū)化中產(chǎn)階級(jí)主要產(chǎn)品類型：花園洋房住宅產(chǎn)產(chǎn)品形形式的的不斷斷升級(jí)級(jí)滿足足客戶戶衍變變對(duì)居居住功功能升升級(jí)的的需求求產(chǎn)業(yè)聚聚集發(fā)發(fā)展引引入眾眾多高高素質(zhì)質(zhì)人群群，提提升區(qū)區(qū)域客客戶品品質(zhì)，，通過過產(chǎn)業(yè)業(yè)和人人才的的互動(dòng)動(dòng)，打打造區(qū)區(qū)域未未來““城優(yōu)優(yōu)業(yè)盛盛”態(tài)態(tài)勢和諧、、綠色色、環(huán)環(huán)保、、節(jié)能能型社社區(qū)環(huán)環(huán)境建建設(shè)，，提升升區(qū)域域居住住價(jià)值值，實(shí)實(shí)現(xiàn)生生態(tài)宜宜居目目標(biāo)滿足區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展初初期的的居住住功能能，主主要吸吸引拆拆遷戶戶和本本地被被動(dòng)郊郊區(qū)化化客戶戶普通多多層住住宅主要功功能：：以高性性價(jià)比比為核核心賣賣點(diǎn)吸吸引首首批客客戶進(jìn)進(jìn)駐產(chǎn)品特特點(diǎn)：：滿足居居民基基本生生活需需求，，通過過外立立面和和完善善的社社區(qū)配配套等等提升升居住住舒適適度。。主要客客戶：主要為為當(dāng)?shù)氐夭疬w遷戶和和本地地被動(dòng)動(dòng)郊區(qū)區(qū)化客客戶產(chǎn)品功功能：：通過升升級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品吸吸引中中高端端客戶戶進(jìn)駐駐，實(shí)實(shí)現(xiàn)客客戶升升級(jí)產(chǎn)品特特點(diǎn)：：普通住住宅的的產(chǎn)品品升級(jí)級(jí)，以以舒適適的面面積和和創(chuàng)新新建筑筑形式式共同同提升升居所所層次次。主要客客戶：：產(chǎn)業(yè)園園區(qū)內(nèi)內(nèi)部的的中高高收入入客戶戶，同同時(shí)吸吸引了了改善善居住住質(zhì)量量的中中心城城區(qū)客客戶和和養(yǎng)老老階層層。通過產(chǎn)產(chǎn)品升升級(jí)吸吸引部部分產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)中中高收收入階階層、、中心心城郊郊區(qū)化化中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)級(jí)和養(yǎng)養(yǎng)老階階層花園洋洋房產(chǎn)品功功能：：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品線線多元元化和和升級(jí)級(jí)的最最終完完成，，吸引引高端端客戶戶進(jìn)駐駐產(chǎn)品特特點(diǎn)：：有天有有地、、獨(dú)門門獨(dú)院院的建建筑形形式，，最佳佳的資資源環(huán)環(huán)境主要客客戶：：追求生生活品品質(zhì)和和身份份認(rèn)同同感的的中高高收入入人群群。區(qū)域發(fā)發(fā)展成成熟階階段實(shí)實(shí)現(xiàn)居居住產(chǎn)產(chǎn)品的的多元元化，，通過過環(huán)境境整合合，產(chǎn)產(chǎn)品打打造，，成為為追求求生活活品質(zhì)質(zhì)人群群的聚聚集地地類別墅墅產(chǎn)品品產(chǎn)業(yè)及及商務(wù)辦辦公…商業(yè)…居住文化娛娛樂功能定定位依據(jù)區(qū)區(qū)域自自身產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢，，大力力發(fā)展展高附附加值值信息息技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)設(shè)計(jì)

零部件制造設(shè)備制造整機(jī)制造信息傳輸服務(wù)計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)科技交流推廣軟件業(yè)信息技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬屬于典典型的的投入入少，，創(chuàng)收收高的的產(chǎn)業(yè)業(yè)：2004年長長春光光電子子信息息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地畝產(chǎn)產(chǎn)高達(dá)達(dá)96.67萬萬元。。長春具具有發(fā)發(fā)展信信息技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的優(yōu)勢勢：長春春是中中國光光學(xué)科科技的的發(fā)源源地，，已成成為中中國電電子信信息領(lǐng)領(lǐng)域科科研、、產(chǎn)業(yè)業(yè)快速速發(fā)展展地區(qū)區(qū)，被被譽(yù)為為中國國光學(xué)學(xué)科技技和光光電人人才培培養(yǎng)的的搖籃籃。長春信信息技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展得得風(fēng)生生水起起：光電電技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園已已成為為國家家級(jí)信信息技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化基地地，目目前有有光電電信息息企業(yè)業(yè)300多多戶，，產(chǎn)品品達(dá)四四、五五百項(xiàng)項(xiàng)，產(chǎn)產(chǎn)值貢貢獻(xiàn)占占長春春市總總量的的比重重逐年年增長長。信息技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)包包括信信息技技術(shù)（（如IT業(yè)業(yè)）和和通訊訊技術(shù)術(shù)（如如光電電子技技術(shù)））兩大大方向向，其中產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)備制制造環(huán)環(huán)節(jié)附附加值值較低低，而而技術(shù)術(shù)和服服務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)均均能夠夠創(chuàng)造造較高高的附附加值值；長春市市已有有的光光電子子技術(shù)術(shù)的良良好發(fā)發(fā)展為為信息息技術(shù)術(shù)業(yè)提提供了了人力力、資資源和和技術(shù)術(shù)優(yōu)勢勢；結(jié)論：：結(jié)合合產(chǎn)業(yè)業(yè)價(jià)值值鏈分分析和和長春春市自自身產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢，，本區(qū)區(qū)域應(yīng)應(yīng)引入入包括括光電電子技技術(shù)在在內(nèi)的的信息息產(chǎn)業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)、研研發(fā)、、交流流、服服務(wù)等等高附附加值值環(huán)節(jié)節(jié)作為為首要要發(fā)展展對(duì)象象。產(chǎn)業(yè)鏈利潤微笑曲線依托區(qū)區(qū)域自自身人人力資資源優(yōu)優(yōu)勢，，充分分發(fā)揮揮高科科技人人才““孵化化器””作用用長春高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)區(qū)是國國內(nèi)著著名的的高智智力密密集區(qū)區(qū)：國內(nèi)知知名的的吉林林大學(xué)學(xué)、長長春光光機(jī)學(xué)學(xué)院等等十幾幾所重重點(diǎn)學(xué)學(xué)府都都坐落落在區(qū)區(qū)內(nèi)；；中國科科學(xué)院院長春春分院院、長長春光光機(jī)所所、長長春應(yīng)應(yīng)化所所等39所所國家家、省?。ú坎浚賹倏蒲醒袡C(jī)構(gòu)構(gòu)也都都集中中在高高新區(qū)區(qū)內(nèi)；；擁有本本科生生10萬余余人，，博士士生、、碩士士生超超萬人人；擁有各類類人才20萬人人，其中中專業(yè)技技術(shù)人才才近5萬萬人，僅僅參與創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的高高級(jí)人才才就達(dá)6000人，均均占長春春市的一一半以上上。區(qū)域內(nèi)部部已經(jīng)形形成“產(chǎn)產(chǎn)-學(xué)-研”一一體化發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢。400余余戶企業(yè)業(yè)已與大大專院校校、科研研院所建建立合作作關(guān)系。。園區(qū)擁有有國內(nèi)一一流的孵孵化體系系。全區(qū)孵化化基地總總面積已已達(dá)21萬平方方米，累累計(jì)接納納科技中中小企業(yè)業(yè)624家。園區(qū)擁有有各類公公共技術(shù)術(shù)平臺(tái)和和中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)。通過專項(xiàng)項(xiàng)孵化基基金、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投資資、國家家計(jì)劃扶扶持等方方式，為為創(chuàng)業(yè)企企業(yè)提供供資金支支持。園區(qū)擁有有國內(nèi)一一流的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)環(huán)境境。中軟集團(tuán)團(tuán)、一汽汽轎車等等國內(nèi)知知名企業(yè)業(yè)陸續(xù)入入駐長春春高新區(qū)區(qū)，包括括世界500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)在在內(nèi)的外外資企業(yè)業(yè)也紛紛紛進(jìn)駐。。園區(qū)擁有有開放、、高效的的服務(wù)體體系。率先推行行“一站站式”、、“一網(wǎng)網(wǎng)式”服服務(wù)，各各項(xiàng)軟環(huán)環(huán)境制度度健全。。整合科技技產(chǎn)業(yè)資資源，樹樹立長春春“科技技綠洲””形象，，吸引高科科技人才才就業(yè)建建設(shè)南城城定位：通過綠色色、環(huán)保保、節(jié)能能型信息息技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的引引入，打打造長春春市“科科技綠洲洲”形象象，提升升區(qū)域價(jià)價(jià)值和影影響力。。作用：通過高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)和人才才的互動(dòng)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“業(yè)盛盛城優(yōu)””的區(qū)域域發(fā)展目目標(biāo)。主要群體體：輻射城區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)各高校校和研究究機(jī)構(gòu)中中的高科科技、復(fù)復(fù)合型人人才建筑形式式：花園式獨(dú)獨(dú)棟辦公公物業(yè)結(jié)結(jié)合研發(fā)發(fā)實(shí)驗(yàn)室室、廠房房排布，，為入駐駐企業(yè)打打造研發(fā)發(fā)－實(shí)驗(yàn)驗(yàn)－生產(chǎn)產(chǎn)的“一一條龍””式總部部意向企業(yè)主要吸引以吉吉大人才為支支撐的、處于于成長階段的的、具有良好好發(fā)展?jié)摿Φ牡闹行」具M(jìn)進(jìn)駐。大型跨國企業(yè)業(yè)國內(nèi)知名企業(yè)業(yè)中小成長型企企業(yè)主要吸引國外外知名信息技技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司司東北地區(qū)總總部或分公司司進(jìn)駐。主要吸引國內(nèi)內(nèi)各大信息技技術(shù)龍頭企業(yè)業(yè)進(jìn)駐。四創(chuàng)電子將為區(qū)域引進(jìn)進(jìn)大量高素質(zhì)質(zhì)人才，并為為區(qū)域稅收做做出很高貢獻(xiàn)獻(xiàn)按同行業(yè)平均均水平估算，，本項(xiàng)目意向向企業(yè)畝均創(chuàng)創(chuàng)稅能力約為為13-15萬元。因此，每年可可為區(qū)域創(chuàng)稅稅達(dá)4～6億元根據(jù)調(diào)查顯示示，以信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的的高新技術(shù)企企業(yè)人均辦公公面積在10-15平方方米。按建筑筑面積約為180萬平方方米估算，未未來預(yù)計(jì)能夠夠?yàn)楸緟^(qū)域吸吸引高素質(zhì)人人才12-18萬萬人。產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公…商業(yè)居住文化娛樂功能定位長春市傳統(tǒng)高高檔商圈分布布相對(duì)比較集集中于中心城城區(qū)，南部新新興區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展相對(duì)匱匱乏長江路商圈大馬路商圈亞泰商圈重慶路商圈紅旗街商圈桂林路商圈亞歐賣場長春整體商業(yè)業(yè)呈現(xiàn)復(fù)合發(fā)發(fā)展趨勢，高高檔購物中心心、中低檔檔日用百貨超超市、以及服服裝、集貿(mào)市市場共同發(fā)展展。長春市最主要要的高檔次商圈均均集中在北部部朝陽中心區(qū)區(qū)板塊，例如：重慶慶路商圈、紅紅旗街商圈、、桂林路商圈圈、亞泰商圈圈、長江路商商圈以及歐亞亞賣場等。南部區(qū)域缺乏乏大規(guī)模商業(yè)業(yè)功能，南城客戶在在購買大宗或或高檔消費(fèi)品品時(shí)，仍需前前往市區(qū)購買買。隨著政府振興興南城規(guī)劃的的實(shí)施，大量量城市中心區(qū)區(qū)人口南遷，，勢必會(huì)對(duì)大型型商業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)烈需求。精品商業(yè)中心心——建造南南部區(qū)域的““商業(yè)旗艦””，提高區(qū)域域商業(yè)等級(jí)，，提升城市功功能定位：完善城市功能能，提升城市市商業(yè)等級(jí)，，與特色休閑閑娛樂商業(yè)共共同形成城市市商業(yè)核心。。建筑特色：以時(shí)尚大氣的的大體量集中中購物中心為為主要形式，，成為南部地地區(qū)重要的商商業(yè)節(jié)點(diǎn)。業(yè)態(tài)：中高檔次精品品店，旗艦店店主要客戶：長春市南城居居民，以及周周邊區(qū)域居民民。特色商業(yè)街———演繹高尚尚都市生活，，在購物中享享受生活和輕輕松定位：提升傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)功能，營造造商業(yè)娛樂氛氛圍。建筑特色：步行的、開放放的商業(yè)街區(qū)區(qū)，讓所有人人都能暢游其其中，體味到到都市生活的的各種樂趣。。突出長春城城市特色的街街道建筑，打打造特色街區(qū)區(qū)。主要業(yè)態(tài)：節(jié)日廣場、咖咖啡館、特色色小店…主要客戶：輻射各居住社社區(qū)內(nèi)居民。。底面朝天的“宇宙飛船””被釘在一家家科幻玩具店店上。巨型的懸垂金金剛招牌、售售賣各種與電電影有關(guān)的活活動(dòng)小人、電電影故事以及及明星簽名照照片的小店，，無一不讓人人徜徉于電影影的樂趣之中中。社區(qū)商業(yè)———建造社區(qū)內(nèi)內(nèi)部鄰里商業(yè)業(yè)街，提升社社區(qū)居住宜居居指數(shù)定位：完善社區(qū)生活活配套，創(chuàng)造造便利溫馨居居住環(huán)境。建筑特色：分散于社區(qū)中中間的底商和和小型店鋪，，滿足區(qū)域內(nèi)內(nèi)居民生活需需要，并通過過街道環(huán)境的的營造，打造造和諧街區(qū)。。主要業(yè)態(tài)：便利店、面包包店、家居店店……主要客戶：居住社區(qū)內(nèi)居居民商業(yè)的開發(fā)和和經(jīng)營不僅形形成區(qū)域特色色，并且保證證為區(qū)域帶來來穩(wěn)定的稅收收區(qū)域內(nèi)規(guī)劃商商業(yè)占地約100公頃，，全部開發(fā)完完畢總規(guī)模將將超過100萬平米；后后期的經(jīng)營將將為區(qū)域帶來來營業(yè)稅、增值值稅、個(gè)人所所得稅等大量稅收，，保證長期收收益，按商品品零售業(yè)平均均利稅水平計(jì)計(jì)算，每平米米平均每年創(chuàng)創(chuàng)稅1000元計(jì)，商業(yè)業(yè)經(jīng)營每年預(yù)計(jì)將實(shí)實(shí)現(xiàn)稅收10億元。產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公…商業(yè)居住文化娛樂功能定位與東北地區(qū)同同等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)水平城市相相比，長春的的文化娛樂事事業(yè)發(fā)展相對(duì)對(duì)緩慢，文化化娛樂設(shè)施主主要集中于北北城地區(qū)，南南城具有良好好的發(fā)展?jié)摿α﹂L春市文化娛娛樂事業(yè)發(fā)展展的水平均相相對(duì)滯后長春市民文娛娛消費(fèi)處于較較低層次，區(qū)區(qū)域娛樂設(shè)施施主要以公園園為主，較為單調(diào)；長春市的文娛娛設(shè)施主要集集中于北部城城區(qū)，南城文文化娛樂設(shè)施施欠缺：北城城擁有長春公公園、勝利公公園、濱河公公園、朝陽公公園、動(dòng)植物物園、南湖公公園，而南城城只擁有一座座雕塑公園供供居民進(jìn)行文文娛活動(dòng)。長春市文娛設(shè)設(shè)施發(fā)展?jié)摿α薮髲某鞘虚g經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力以及居居民消費(fèi)習(xí)慣慣的對(duì)比來看看，長春市完完全可以承載載1-2個(gè)大大型主題公園園；長春市擁有深深厚的汽車文文化底蘊(yùn)，而而且從目前發(fā)發(fā)展來看，其其汽車文化優(yōu)優(yōu)勢并未得到到充分的發(fā)展展；南城具有較大大的文娛需求求：南城擁有有長春市兩大大產(chǎn)業(yè)園區(qū)和和吉林大學(xué)等等多所高等學(xué)學(xué)府和科研院院所，大批本本地居住人口口和工作人員員形成了對(duì)文文化娛樂市場場的強(qiáng)烈需求求。結(jié)論：南部區(qū)區(qū)域可以依托托城市發(fā)展的的主題特色，，打造“汽汽車主題公園園”，進(jìn)一步步提升城市品品味和特色。項(xiàng)目城市GDP(億元）人均可支配收入（元）城市戶籍人口（萬人）文化娛樂支出占消費(fèi)性支出比重（%）大型主題公園長春1675.51006573114.48長春電影城沈陽2084.110098698.613.37玻璃巨人、極限體驗(yàn)大連215011994565.314.1發(fā)現(xiàn)王國、極地海洋館長春與沈陽、、大連經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r和文文化娛樂設(shè)施施情況比較凈月潭旅游區(qū)南湖公園朝陽公園動(dòng)植物園雕塑公園長春公園濱河公園勝利公園沈陽“玻璃巨巨人”和大大連“金石·發(fā)現(xiàn)王國””——主題鮮鮮明，在娛樂樂中加入教育育功能，真正正實(shí)現(xiàn)“寓教教于樂”“玻璃巨人””主題公園規(guī)模：占地86萬平平方米定位：公園以“生命命”為主題，，通過娛樂方方式展示人體體構(gòu)成及生命命科學(xué)知識(shí)。。功能：模擬人體血液液流動(dòng)體驗(yàn)、、生命科學(xué)展展覽、人體構(gòu)構(gòu)成知識(shí)講解解、地質(zhì)時(shí)代代展示長廊、、模擬失重體體驗(yàn)、頭部探探訪體驗(yàn)、情情感體驗(yàn)等。。規(guī)模：占地46.6萬平方米定位：通過發(fā)現(xiàn)廣場場、傳奇城堡堡、魔法森林林、金屬工廠廠、沙漠王國國和瘋狂小鎮(zhèn)鎮(zhèn)６大主題景景觀區(qū)合力打打造中國自己己的“迪斯尼尼”樂園。功能：大型刺激性娛娛樂設(shè)施、18世紀(jì)歐洲洲城堡展示游游覽區(qū)、廣場場巡游表演、、市外情景劇劇場、服裝秀秀場、浪漫城城市婚禮殿堂堂等?！敖鹗ぐl(fā)現(xiàn)王國””主題公園定位：充分整合現(xiàn)有有資源，打造造汽車主題公公園，吸引各各地游客聚集集，打造長春春“城市名片片”。功能：汽車廣場、汽汽車體驗(yàn)園、、新型汽車試試驗(yàn)車道、汽汽車模型展覽覽館、汽車歷歷史博物館主要群體：輻射區(qū)域內(nèi)和和國內(nèi)各地旅旅游人群汽車主題公園園——依托城城市汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢，完善善城市文化娛娛樂功能，提提升城市形象象和品位汽車科技展覽覽中心——普普及汽車專專業(yè)知識(shí)，推推廣行業(yè)前沿沿產(chǎn)品，提升升區(qū)域口碑定位：將汽車產(chǎn)業(yè)最最尖端的技術(shù)術(shù)和產(chǎn)品、專專業(yè)常識(shí)、生生產(chǎn)工序綜合合于此，使人人們加深對(duì)于于行業(yè)的了解解，并形成對(duì)對(duì)于本主題公公園的口碑傳傳播功能：汽車新型技術(shù)術(shù)、產(chǎn)品展示示、專業(yè)知識(shí)識(shí)講解、新型型車試駕體驗(yàn)驗(yàn)、餐飲等輔輔助商業(yè)配套套主要群體：區(qū)域內(nèi)以及全全國范圍的青青少年和汽車車愛好者布置原則：普通住宅類物物業(yè)布置在區(qū)區(qū)域啟動(dòng)區(qū)，，穿插配置小小型社區(qū)商業(yè)業(yè)和配套設(shè)施施。花園洋房類物物業(yè)布置在配配套設(shè)施相對(duì)對(duì)成熟的多個(gè)個(gè)地塊，與核核心配套區(qū)保保持適度的步步行半徑。類別墅等高檔檔物業(yè)布置在在資源條件好好，相對(duì)私密密的區(qū)域。功能分區(qū)———居住布置原則：臨近主干路，，保證出行的的迅達(dá)性與居住區(qū)相對(duì)對(duì)獨(dú)立，防止止相互影響與大面積綠地地景觀相結(jié)合合，注重昭示示性與朝向提供開闊的停停車空間功能分區(qū)———產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦辦公布置原則：商業(yè)中心占據(jù)據(jù)地塊最核心心的位置特色商業(yè)街與與主要的景觀觀帶結(jié)合布置置社區(qū)小型商業(yè)業(yè)分散布置于于區(qū)域商業(yè)用用地功能分區(qū)———商業(yè)布置原則：汽車主題公園園結(jié)合社區(qū)整整體景觀布置置，形成區(qū)域域核心展覽中心、體體驗(yàn)中心等在在主題公園內(nèi)內(nèi)布置餐館、酒吧結(jié)結(jié)合商業(yè)布置置針對(duì)老人、孩孩子的休閑公公建可分散布布置在區(qū)域文文化娛樂用地地功能分區(qū)———休閑娛樂區(qū)域整體核心心特色以居住功能為為核心，通過過不同檔次的的產(chǎn)品滿足不不同階層客戶戶的居住需求求，并實(shí)現(xiàn)隨隨著客戶自身身升級(jí)而在區(qū)區(qū)域內(nèi)的換房房，成為真正正的“一生之之城”商業(yè)、娛樂休休閑設(shè)施以不不同的規(guī)模、、形式和主題題形成區(qū)域特特色，滿足不不斷升級(jí)的人人口對(duì)于文化化生活質(zhì)量的的不斷升級(jí)以高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)，吸吸引高附加值值的、智力密密集型企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐，通過““產(chǎn)業(yè)－人口口”的相互推推動(dòng)實(shí)現(xiàn)區(qū)域域的可持續(xù)發(fā)發(fā)展富鋒鎮(zhèn)之于長長春——城市市發(fā)展軌跡上上最具特色的的城市次中心多元化的居住住產(chǎn)品，各具具特色的商業(yè)業(yè)、休閑設(shè)施施，高科技為為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)業(yè)和商務(wù)辦公公……復(fù)合的的城市功能打打造長春西南南的“一生之之城”承擔(dān)城市擴(kuò)張張所需的各種種功能，并通通過先進(jìn)的發(fā)發(fā)展模式和區(qū)區(qū)域規(guī)劃使得得各種城市功功能實(shí)現(xiàn)全面面升級(jí)項(xiàng)目第一階段段資金投入表表——用5年年時(shí)間，超過過70億的投投資，完成富富鋒分區(qū)首階階段開發(fā)

項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年1建設(shè)投資61765173913134637137450137450134200001.1土地費(fèi)用51636531123113611361115

1.2前期費(fèi)用1571819873419346034603393

1.3基礎(chǔ)設(shè)施53700678811680118191181911593

1.4住宅3046944568265000650006500064012

1.5商業(yè)建筑134540660032000320003200031940

1.5文化娛樂設(shè)施1917015003000540054003870

1.6公建配套3347942327282736973697227

1.7工程建設(shè)其他費(fèi)用1633820653554359635963527

1.8預(yù)備費(fèi)3484944057580767076707523