西安高山流水仁厚莊項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告謹(jǐn)呈：西安高山流水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。終稿（完整版）PARTONE1★項目屬性界定項目屬性界定西安傳統(tǒng)意義上的市中心處于古城墻內(nèi)。以四面城墻為界，東西南北四個方向分別稱為東郊、西郊、南郊、北郊。項目位于東二環(huán)以內(nèi)，距離城市古城中心約15分鐘車程。項目位于西安城市傳統(tǒng)意義上的東郊，二環(huán)以內(nèi)，距市中心約15分鐘車程市中心（鐘樓）北郊東郊南郊西郊15min項目屬性界定項目地塊東側(cè)緊鄰東二環(huán)線，地塊附近公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通便捷城內(nèi)地塊東側(cè)緊鄰東二環(huán)線，交通便捷。地塊周邊1公里目前運(yùn)行公交線路有26條。分別是：7路、8路、102路、228路、237路、240路、300路、313路、37路、320路、48路、408路、48路、401路、402路、410路、43路、508路、512路、517路、602路、705路、714路、716路、528路以及教育專線。項目屬性界定地塊東側(cè)：學(xué)校地塊北側(cè)：電信小區(qū)項目四至情況地塊西側(cè)：住宅小區(qū)地塊南側(cè)：西安理工大學(xué)地塊西側(cè)：興慶宮公園地塊北側(cè)：建國飯店項目內(nèi)部地塊平整，存在大量待拆遷農(nóng)民房項目屬性界定碑林區(qū)重點(diǎn)舊改項目之一，預(yù)計于8月份完成拆遷。項目屬性界定地塊容積率6，限高100米，受90/70限制經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)商品住宅區(qū)返遷安置區(qū)規(guī)劃用地面積42805平米18404平米功能住宅待定110000平米非住宅待定16600平米容積率＜6（可突破）建筑限高＜100米綠地率不小于35%規(guī)劃限制90/70（可突破）商品住宅區(qū)返遷安置區(qū)項目的容積率、90/70并未完全限死，可以適當(dāng)浮動和突破。住宅和商業(yè)的比例未作限制。安置區(qū)的住宅和非住宅總面積為已確定的項目指標(biāo)。項目屬性界定本項目為城市近郊高容積率小規(guī)模舊城改造項目二環(huán)以內(nèi)近郊城中村改造高容積率小規(guī)模區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩訮ARTTWO2★核心問題提煉核心問題題提煉穩(wěn)健運(yùn)作作、風(fēng)險險控制導(dǎo)導(dǎo)向及現(xiàn)現(xiàn)金流導(dǎo)導(dǎo)向；快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售并并回收投投資；項目盈利利模型不不考慮城城市綜合合體模式式；成為西安安市亮點(diǎn)點(diǎn)項目；；高山流水水對目標(biāo)標(biāo)的表述述住宅銷售售均價7000元/平平米，商商業(yè)20000元/平平米；建立高山山流水品品牌下城城市高容容積率產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)模型；；豐富高山山流水品品牌文化化地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)涵涵；世聯(lián)對目目標(biāo)的理理解加強(qiáng)品牌牌建設(shè)打造城市市精品項目價值值實(shí)現(xiàn)規(guī)避開發(fā)發(fā)風(fēng)險項目開發(fā)發(fā)目標(biāo)項目面臨臨哪些難難點(diǎn)？從成交量量來看，，市場成成交量從從2004年開開始快速速攀升，，從305萬平平到2005年年的497萬平平，預(yù)計計2007年成成交量將將達(dá)到700萬萬平以上上，持續(xù)續(xù)4年市市場出現(xiàn)現(xiàn)價量齊齊升局面面。2000-2007年西安市市住宅成交交均價市場對新政政影響評價價不一政府政策對對白樺林居居的購買影影響不大。。——白樺林林居銷售經(jīng)經(jīng)理“這次政府府的調(diào)控的的效果比之之前明顯，，全國………價格下跌跌，這對西西安近期的的業(yè)主、準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主還是是有心理影影響的，11月項目目的解籌率率有90%，12月月開盤的項項目解籌率率就明顯下下降了………”——西安創(chuàng)創(chuàng)典丁總05.1005.1105.1206.0906.1006.1106.1207.0907.1007.11成交量環(huán)比增長11.80%12.71%95.19%20.18%2.44%8.04%8.64%10.28%-15.20%12.27%均價環(huán)比增長0.72%0.29%1.33%1.14%1.07%0.56%1.05%0.87%12.43%-9.74%在政策的調(diào)調(diào)控之下，，西安房地地產(chǎn)市場一一改07年年上半年快快速上升的的局面，價價格企穩(wěn)，，成交量縮縮小核心問題提提煉西安土地出出讓量巨大大，根據(jù)土土地放量規(guī)規(guī)律，將使使未來幾年年內(nèi)呈現(xiàn)供供應(yīng)過量的的局面；資料來源：：西安市土土地儲備交交易中心，，世聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)土地放量規(guī)規(guī)律：大規(guī)模土地地放量將會會使兩年后后市場成交交量劇增西安連續(xù)兩兩年來土地地出讓超過過1.8萬萬畝，土地供求關(guān)關(guān)系的影響響滯后兩至至三年預(yù)計未來三三年放量將將增大，此此可能導(dǎo)致致市場增長長放緩；西安多頭供應(yīng)的土地市場場特點(diǎn)，使使未來幾年年的土地出出讓仍將面面臨不可控控的態(tài)勢;2年2年2年2年核心問題提提煉存量房以及及經(jīng)濟(jì)適用用房進(jìn)入市市場會分流流大量中低低端用戶，，隨著二手手市場的逐逐步健全將將加劇供應(yīng)應(yīng)過量的趨趨勢房地產(chǎn)市場場是由增量量市場和存存量市場構(gòu)構(gòu)成；目前，西安安市存量房房大約有9000萬萬㎡，沒有有辦證的4000萬萬㎡；2007年年累計完成成2397萬平方米米存量房初初始登記任任務(wù)2007年年西安市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房新開工面面積252萬平方；；2007年年影響西安安二手房市市場的利好好因素連續(xù)續(xù)出臺：交交易市場的的正式成立立；西安市市政府降低低房屋權(quán)屬屬登記門檻檻；西安二手房房市場的逐逐步健全，，將加劇市市場供應(yīng)過過量的趨勢勢；西安市房地產(chǎn)存量市場統(tǒng)計存量房面積（萬㎡）已辦證存量房5000未辦證存量房大專院校1500科研單位600黨政機(jī)關(guān)500企事業(yè)單位及其他1400合計9000西安過去是是西北的一一個重工業(yè)業(yè)城市，同同時也是大大專院校十十分集中的的城市，由由此造成了了單位集體體用房量十十分巨大，，目前可以以進(jìn)入流通通市場的大大約有5000萬平平米；類別商品房兩限房單位職工住房經(jīng)濟(jì)適用房對象中等收入以上家庭無法享受經(jīng)適房政策的中低收入家庭企事業(yè)單位職工中低收入家庭供給狀況建設(shè)用地和建筑面積占同期住房建設(shè)用地和建筑面積總量的30％從2008年開始啟動，但具體供應(yīng)量尚未明確每年可建約100萬平方米，解決約1萬戶職工的住房問題在建724萬平米針對中低收入家庭；新建550萬平方米針對低收入家庭核心問題提提煉金融收緊政政策的頻頻頻出臺，將將使資本助助推力量逐逐漸減弱，，投資需求求將放緩2007.8至今本輪宏觀調(diào)控及其影響金融機(jī)構(gòu)緊縮銀根，收緊房貸，貸款門檻提高各大銀行取消加按業(yè)務(wù)；嚴(yán)格貸款審批手續(xù)、控制多套購房貸款成數(shù)，對購買三套以上客戶銀行可能不予辦理按揭，二手放貸基本停止；調(diào)整利率結(jié)構(gòu)，上漲短期利率貸款。成效明顯，客戶明顯觀望，開發(fā)商定價謹(jǐn)慎調(diào)控市場心心理調(diào)控購買能能力政府宏觀調(diào)調(diào)控方向的的轉(zhuǎn)變政府抑制房房價上漲決決心堅定，，長期而言言房價增幅幅將趨于理理性；手段趨于多多元化，除除堅持“土土地政策、、行政管理理以及供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)”外外，未來來將強(qiáng)化““金融、稅稅收政策””的措施施；調(diào)控方向從從供給和市市場心理逐逐漸轉(zhuǎn)向需需求的本質(zhì)質(zhì)。未來政策方方向預(yù)判循環(huán)貸是一一線城市房房價助推的的最直接力力量，使消消費(fèi)者從潛潛在的資本本增長直接接變?yōu)楝F(xiàn)金金流增長，，從而極大大地助長了了其投機(jī)行行為，直接接引發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)價格的上上漲；取消房產(chǎn)循循環(huán)貸，西西安將難以以重現(xiàn)一線線城市暴漲漲景象；核心問題提提煉在本輪調(diào)控控一線城市市的市場低低迷的影響響下，預(yù)計計西安消費(fèi)費(fèi)者置業(yè)集集聚效應(yīng)將將減弱，補(bǔ)補(bǔ)償性增長長將削弱或或消失量價齊升，市場上升勢頭強(qiáng)勁價升量不升，市場進(jìn)入調(diào)整期價持續(xù)增長，成交量急速下滑，進(jìn)入蕭條期2005年-2007年10月杭州一手房成交量變化情況深圳市場近年表表現(xiàn)西安市場受受自身房價價急漲及部部分一線城城市低迷的的雙重影響響，西安價價格洼地效效應(yīng)不明顯顯核心問題提提煉核心問題提提煉項目難點(diǎn)一一：房地產(chǎn)產(chǎn)市場趨于于冷卻，07年上半半年房價大大漲的格局局在今后幾幾年不大可可能出現(xiàn)供給：土地地供應(yīng)量大大、存量房房供應(yīng)量加加劇需求：在政政策和心理理預(yù)期影響響下需求受受抑制宏觀政策：：以調(diào)控為為主基調(diào)預(yù)計未來兩兩年西安房房地產(chǎn)市場場走勢趨于于平穩(wěn)，市市場總體房房價難以出出現(xiàn)大幅提提升。核心問題提提煉項目難點(diǎn)二二：項目取取地成本高高昂，對未未來售價造造成壓力項目前期投投入大，取取地成本高高，預(yù)計樓樓面地價每每平米成本本超過5000元。。為保證利潤潤，項目目目標(biāo)要求住宅售價：：7000元／平米米商業(yè)售價：：20000／平米米核心問題提提煉項目難點(diǎn)三三：6的容容積率對項項目價值的的實(shí)現(xiàn)是巨巨大的挑戰(zhàn)戰(zhàn)曲江新區(qū)西高新125436主城區(qū)87序號樓盤名稱容積率高層價格1逸翠園西安1.6454002蘭喬圣菲3.354003曲江華府1.663004鉆石半島1.757005中海國際社區(qū)260006富力城（精裝）2.958007公園天下2.565008白樺林居1.952009魏瑪公館3.8550010東尚3期3.3530010西安市場知知名項目的的高層物業(yè)業(yè)最高價格格不到7000元/平米（毛毛坯），且且這些項目目的容積率率最高不超超過４。9西安高端項項目小高層層/高層物物業(yè)：核心問題提提煉項目難點(diǎn)四四：項目所所在的城東東不是城市市房地產(chǎn)熱熱點(diǎn)區(qū)域，，且客戶對對該區(qū)域樓樓盤的價格格認(rèn)知區(qū)間間普遍為4000-4600元／平米米城東樓盤容積率均價鑫龍?zhí)烊痪?.64600東尚３期3.45300華鑫學(xué)府城2.694200紫昕花庭3.58

3900駿景園3.234600福景雅苑5.94000立豐國際－6000精裝佳銘尚領(lǐng)－

4300就掌燈2.17高層４２００城東區(qū)域公公認(rèn)的兩個個高端項目目是東尚和和就掌燈。。東尚３期高高層均價為為5300，為本區(qū)區(qū)域唯一價價格超過5000的的高層物業(yè)業(yè)?？蛻魧υ搮^(qū)區(qū)域價價格的的普遍遍認(rèn)知知為4000－－4600。中心城城區(qū)11個個樓盤盤5492套套住宅宅南市19個個樓盤盤26116套住住宅市中心心（鐘鐘樓））北城板板塊4500-5500西郊板板塊3500-4500曲江板板塊5200-6300東郊板板塊4000-4600西高新新板塊塊5300-6000西安各各板塊塊小高高層/高層層物業(yè)業(yè)主流流價格格區(qū)間間：R2期望目目標(biāo)規(guī)避開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險項目價價值實(shí)實(shí)現(xiàn)打造城城市精精品加強(qiáng)品品牌建建設(shè)R1項目難難點(diǎn)市場趨趨于冷冷靜取地成成本高高高容積積率區(qū)域非非熱點(diǎn)點(diǎn)項目核核心問問題：：本項目目如何何成功功實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價格格突破破？項目核心問問題界定：：項目其其他問問題：：在全市市舊改改項目目中如如何站站位？？區(qū)域的的界定定和價價值的的挖掘掘？項目的的競爭爭對手手？客戶的的鎖定定和物物業(yè)的的組合合？……項目機(jī)機(jī)會挖挖掘競爭分分析案例借借鑒從以下下幾個個方面面尋找找答案案：★項目機(jī)機(jī)會挖挖掘城市發(fā)發(fā)展市場特特征A區(qū)域價價值PARTTHREE31.單單中心心2.大大都市市化3.都都市群群最近規(guī)劃西安十十一五五規(guī)劃劃指出出要拉拉開城城市骨骨架，，形成成東接接臨潼潼，西西連咸咸陽，，南拓拓長安安，北北跨渭渭河的的格局局，城城市規(guī)規(guī)劃遵遵循““九宮宮格局局、一一城多多心””的架架構(gòu)，，主城城外擴(kuò)擴(kuò)成為為城市市發(fā)展展的主主戰(zhàn)略略。陜西省省將打打造成成為由由西安安到寶寶雞市市區(qū)、、到銅銅川老老市區(qū)區(qū)、到到潼關(guān)關(guān)、到到商洛洛市區(qū)區(qū)的４４個百百里城城鎮(zhèn)帶帶，增增強(qiáng)呼呼應(yīng)，，承接接西安安發(fā)展展帶動動的作作用，，形成成錯位位發(fā)展展、相相互融融通的的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)群發(fā)發(fā)展格格局。。目前西西安仍仍是單單核形形勢發(fā)發(fā)展，，直至至2006年，，西安安主城城區(qū)規(guī)規(guī)模僅僅有300平方方公里里，繁華社社區(qū)和和市級級商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)還集集中在在二環(huán)環(huán)以內(nèi)內(nèi)，跨跨過二二環(huán)北北部和和南部部已經(jīng)經(jīng)有了了較強(qiáng)強(qiáng)的城城市化化意向向，但但是城城西和和城東東發(fā)展展比較較緩慢慢。關(guān)中城城市群群規(guī)劃劃城市發(fā)發(fā)展西安主主城區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展呈呈軸射射狀圈圈層式式分布布格局局，其其城市市規(guī)劃劃空間間遵循循“九九宮格格局、、一城城多心心”的的架構(gòu)構(gòu)，主主城外外拓已已經(jīng)成成為城城市發(fā)發(fā)展的的主要要戰(zhàn)略略浐灞新新區(qū)自自然資資源豐豐富，，未來來將發(fā)發(fā)展成成為高高尚居居住旅旅游生生態(tài)區(qū)區(qū)，但但片區(qū)區(qū)目前前各項項配套套設(shè)施施落后后，還還處于于剛剛剛起步步發(fā)展展階段段經(jīng)開區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊區(qū)域治治理、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和配配套建建設(shè)是是浐灞灞地區(qū)區(qū)未來來數(shù)年年的主主題浐灞新新區(qū)自自然資資源十十分豐豐富，，浐灞灞河三三角洲洲、萬萬畝水水面、、西北北最大大生態(tài)態(tài)濕地地，如如此可可圈可可點(diǎn)的的亮點(diǎn)點(diǎn)，讓讓浐灞灞在西西安新新發(fā)展展區(qū)域域中獨(dú)獨(dú)樹一一幟；；浐灞新新區(qū)與與其他他新區(qū)區(qū)最大大的不不同，，在于于其以以河流流治理理、生生態(tài)重重建為為主，，開發(fā)發(fā)為輔輔的區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展定定位。。截至至06年，，生態(tài)態(tài)區(qū)在在流域域治理理和城城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投投資已已經(jīng)達(dá)達(dá)到17.3億億元。。20、、30年以以前，，浐灞灞這片片區(qū)域域的生生態(tài)環(huán)環(huán)境非非常好好，有有許多多野生生動植植物，，蘆葦葦、魚魚、蝦蝦都是是孩子子們兒兒提時時最美美好的的回憶憶。而而我們們兩年年前開開發(fā)這這里時時，卻卻被滿滿目瘡瘡痍的的河床床、臭臭氣熏熏天的的垃圾圾場、、混沌沌的河河水所所震驚驚——西西安市市浐灞灞河管管委會會規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)局丁丁學(xué)俊俊局長長城市發(fā)發(fā)展———浐灞新新區(qū)城市西西郊地地區(qū)屬屬于傳傳統(tǒng)的的老工工業(yè)區(qū)區(qū)，未未來將將發(fā)展展成為為城市市的綜綜合新新區(qū)，，片區(qū)區(qū)受西西咸一一體化化進(jìn)程程推進(jìn)進(jìn)發(fā)展展初現(xiàn)現(xiàn)端倪倪，但但目前前發(fā)展展緩慢慢西郊早早期功功能定定位為為“軍軍工區(qū)區(qū)”，，區(qū)域域內(nèi)居居住環(huán)環(huán)境稍稍遜于于其他他區(qū)域域，遠(yuǎn)遠(yuǎn)東、、慶安安、西西電等等一些些大規(guī)規(guī)模工工業(yè)企企業(yè)位位于該該片區(qū)區(qū)；在國家家西部部大開開發(fā)和和陜西西省““一線線兩帶帶”建建設(shè)的的大背背景下下，2002年年１２２月２２８日日，西西安、、咸陽陽兩市市人民民政府府在西西安簽簽訂了了西咸咸經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體體化協(xié)協(xié)議書書，標(biāo)標(biāo)志西西咸一一體化化開始始啟動動；隨著西西咸一一體化化進(jìn)程程推進(jìn)進(jìn)，西西郊的的發(fā)展展初顯顯端倪倪，但但是目目前區(qū)區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度度低，，發(fā)展展仍然然緩慢慢。剛出二二環(huán)，，其破破敗程程度已已經(jīng)是是慘不不忍睹睹，加加上西西郊本本身盤盤踞著著多數(shù)數(shù)半死死不活活的企企業(yè)，，更顯顯蕭條條。。。。。。。。。能成成活的的也都都是些些重污污染企企業(yè)。。。。。。。。。好好歹有有個汽汽車城城，這這么多多年了了，還還是那那般臟臟亂差差。出出了西西二環(huán)環(huán)再向向外，，仿佛佛進(jìn)了了鄉(xiāng)村村，道道路破破損、、塵土土飛揚(yáng)揚(yáng)、大大片荒荒地。。。。。。。。。建建筑多多是城城中村村式的的連片片平房房。三三環(huán)外外呢就就更不不用說說。。。。。。。。?！M(fèi)者者訪談?wù)劷?jīng)開區(qū)區(qū)西高新新曲江浐灞核心區(qū)區(qū)西郊城市發(fā)發(fā)展———西郊曲江是是新興興的文文化旅旅游區(qū)區(qū)，片片區(qū)依依托其其歷史史和文文化價價值，，未來來將發(fā)發(fā)展成成為西西安市市的旅旅游生生態(tài)度度假區(qū)區(qū)曲江是是史上上久負(fù)負(fù)盛名名的皇皇家園園林，，興于于秦漢漢，盛盛于隋隋唐，，被譽(yù)譽(yù)為中中國古古典園園林之之先河河；區(qū)位因因素賦賦予了了片區(qū)區(qū)的城城市價價值，，內(nèi)外外現(xiàn)代代化交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的的鋪設(shè)設(shè)，大大型配配套設(shè)設(shè)施的的營建建，旅旅游及及居住住人群群的劇劇增，，進(jìn)一一步強(qiáng)強(qiáng)化了了其城城市屬屬性；；片區(qū)未未來將將建設(shè)設(shè)中國國最佳佳傳統(tǒng)統(tǒng)文化化示范范區(qū)，，西部部文化化產(chǎn)業(yè)業(yè)集中中消費(fèi)費(fèi)區(qū)，，西安安最佳佳生態(tài)態(tài)環(huán)境境區(qū)，，最佳佳生活活居住住區(qū)。。經(jīng)開區(qū)區(qū)西高新新曲江浐灞核心區(qū)區(qū)西郊片區(qū)以以唐文文化為為主題題進(jìn)行行營造造，通通過過旅游游資源源整合合文化化資源源轉(zhuǎn)化化為片片區(qū)的的人文文景觀觀資源源，迅迅速提提升了了片區(qū)區(qū)的價價值。。大唐芙芙蓉園園大唐不不夜城城曲江歡絲路風(fēng)情情園大唐愛情情谷城市發(fā)展展——曲江西高新是是西安的的經(jīng)濟(jì)中中心、科科技中心心，未來來片區(qū)開開發(fā)熱度度將持續(xù)續(xù)經(jīng)開區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊1991年3月月經(jīng)國務(wù)務(wù)院首批批批準(zhǔn)的的國家級級高新區(qū)區(qū)，2006年年綜合指指標(biāo)位于于全國53個高高新區(qū)前前5位，，是西安安當(dāng)前經(jīng)經(jīng)濟(jì)最為為發(fā)達(dá)的的區(qū)域；；所在雁塔塔區(qū)擁有有省以上上科研機(jī)機(jī)構(gòu)55家，各各類專業(yè)業(yè)技術(shù)人人才14萬余人人，西高高新分布布了1833家家高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)，已然然成為城城市高知知階層的的第一聚聚集地；；未來15年左右右時間高高新區(qū)將將建設(shè)成成為高端端人才薈薈萃、創(chuàng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)業(yè)活躍、、產(chǎn)業(yè)集集群發(fā)達(dá)達(dá)、孕育育新興業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)創(chuàng)新之城城。片區(qū)歷年年GDP占西安安市GDP的比比例呈上上升趨勢勢，預(yù)計計2010年其其GDP將比2005年翻兩兩倍，城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)龍頭地地位在很很長一段段時間內(nèi)內(nèi)仍將保保持通過短短短十幾年年，高新新區(qū)已經(jīng)經(jīng)從一個個科技園園區(qū)發(fā)展展成一個個新興城城區(qū)，成成為西安安市民向向往的高高尚生活活區(qū)。城市發(fā)展展——西高新位于北城城的經(jīng)開開區(qū)發(fā)展展迅速，，經(jīng)濟(jì)增增速領(lǐng)先先西安，，區(qū)域已已經(jīng)具有有了相當(dāng)當(dāng)?shù)某鞘惺幸庀颍?，有望成成為西安安另一重重要增長長極1993年9月月開工建建設(shè)，2000年2月月被國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)為國家家級開發(fā)發(fā)區(qū)；截止2006年年，入?yún)^(qū)區(qū)企業(yè)已已有2300多多家，高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)有有60多多家，產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)到到80億億；2006年經(jīng)開開區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)GDP142億元，，完成工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值345.5億元，，工業(yè)增增加值101.7億元元，主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)連續(xù)續(xù)四年保保持40%以上上的高速速增長，，在西部部13家家國家級級經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)中穩(wěn)穩(wěn)居第一一。經(jīng)開區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊2006、2007年年上半年年土地供供應(yīng)情況況城市發(fā)展展——經(jīng)開區(qū)西安城市市的核心心區(qū)域商商貿(mào)發(fā)達(dá)達(dá)，生活活配套成成熟，未未來其居居住和行行政功能能將逐漸漸退化，，發(fā)展成成為城市市的旅游游中心和和商業(yè)中中心位于西安安核心區(qū)區(qū)的鐘樓樓商圈以以鐘樓為為核心向向四方延延伸，自自古就是是西安市市商貿(mào)業(yè)業(yè)的核心心，是西西安財富富與商業(yè)業(yè)交易場場所的燈燈塔；未來的核核心區(qū)將將發(fā)展成成商貿(mào)旅旅游服務(wù)務(wù)區(qū)。行行政中心心搬遷后后，會逐逐漸弱化化和分離離老城的的行政、、交通、、居住等等功能，，而旅游游觀光、、文化交交流功能能將會得得到強(qiáng)化化；計劃到2050年，老老城區(qū)的的人口將將由現(xiàn)在在的42萬降低低到25萬。經(jīng)開區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊城市發(fā)展展——古城核心心區(qū)西安房地地產(chǎn)將形形成四大大熱點(diǎn)片片區(qū)：西西高新、、曲江、、經(jīng)開區(qū)區(qū)、浐灞灞城市發(fā)展展浐灞西郊經(jīng)開區(qū)曲江西高新核心區(qū)在城市向向外拓展展中，二二環(huán)內(nèi)區(qū)區(qū)域?qū)⒊沙蔀槌薪咏永铣侨巳丝谕鈹U(kuò)擴(kuò)的第一一圈層，，在爭奪奪老城外外溢客戶戶中占據(jù)據(jù)先機(jī)城市發(fā)展展浐灞西郊經(jīng)開區(qū)曲江西高新核心區(qū)未來古城城將發(fā)展展為旅游游商業(yè)中中心，居居住人口口向外遷遷移。二環(huán)以內(nèi)內(nèi)區(qū)域?qū)⒊蔀槌谐薪油膺w遷人口的的第一圈圈層。隨著西安安城市的的發(fā)展和和骨架的的拉大，，二環(huán)以以內(nèi)的區(qū)區(qū)域都將將成為未未來大西西安的城城市中心心地帶城市發(fā)展展根據(jù)城市市發(fā)展的的一般規(guī)規(guī)律，隨隨著西安安城市的的發(fā)展和和骨架的的拉大，，傳統(tǒng)意意義上的的城市中中心區(qū)域域必將發(fā)發(fā)生變化化，二環(huán)環(huán)以內(nèi)的的區(qū)域未未來都將將發(fā)展成成為城市市的中心心地帶。。城市中心心對西安城城市發(fā)展展趨勢的的解讀給給本項目目的啟示示城市發(fā)展展——小結(jié)西安主城城區(qū)向外外拓展西安形成成四個房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的熱熱點(diǎn)區(qū)域域在城市向向外拓展展中，二二環(huán)內(nèi)區(qū)區(qū)域?qū)⒊沙蔀槌薪咏永铣侨巳丝谕鈹U(kuò)擴(kuò)的第一一圈層二環(huán)以內(nèi)內(nèi)的區(qū)域域都將成成為未來來大西安安的城市市中心地地帶★項目機(jī)會會挖掘城市發(fā)展展市場特征征B區(qū)域價值值PARTTHREE3市場特征征——發(fā)展階段段研判從宏觀層層面來看看，西安安前一階階段市場場的向上上走勢是是供求關(guān)關(guān)系變化化的必然然結(jié)果，，具有較較強(qiáng)的購購買力支支撐2004年起銷銷售量快快速上升升，長期期的供求求失衡必必然導(dǎo)致致房價上上漲人均可支支配收入入收入增增幅持總總體高于于房價增增幅，市市場積蓄蓄了更充充足的購購買力2000-2007年西安市場商品房供求關(guān)系對比296270290290308317443257293279439476622140%87%84%99%87%157%02004006008002000200120022003200420052006單位:萬m22竣工面積銷售面積銷售面積/竣工面積0.40.60.811.21.41.61.89599232007154%2000-2007年年西安市市人均可可支配收收入636467057184774885449628109055.36%7.14%7.85%10.27%12.69%13.26%0200040006000800010000120002000200120022003200420052006-10%-5%0%5%10%15%人均可支配收收入(元)增長率房價增幅20071266215.6%市場特征———發(fā)展階段研研判從發(fā)展歷程程來看，西西安市場價價格上升是是以剛性需需求為主導(dǎo)導(dǎo)，多方推推動的補(bǔ)漲漲07年的西西安市場：：市府北遷與與地鐵計劃劃得以落實(shí)實(shí)；逸翠園、蘭蘭喬圣菲、、中海國際際社區(qū)、金金地尚林苑苑等多個高高端項目入入市。07年上半半年部分一一線、二線線城市主要要區(qū)域平均均房價（元元/平米））（深圳關(guān)內(nèi)內(nèi)均價20000元元/平米以以上）（北京四環(huán)環(huán)內(nèi)均價14000元/平米米以上）（上海內(nèi)環(huán)環(huán)均價17000元元/平米以以上）一線城市近近兩年迅猛猛領(lǐng)漲促使使西安在短短期內(nèi)形成成置業(yè)集聚聚效應(yīng)西安是全國國同類城市市的價格洼洼地，補(bǔ)償償性增長也也促使價格格增長外來品牌開開發(fā)商持續(xù)續(xù)以產(chǎn)品品品質(zhì)和營銷銷手段沖擊擊市場，助助推價格上上升；部分陜北人人財富積累累后，尋求求資本分流流和進(jìn)城預(yù)預(yù)期也拉升升西安房價價政府規(guī)劃利利好、北城城價格洼地地和陜北人人大量購買買是北城房房價上漲的的核心市場價格上上升的推動動因素目前西安剛剛性需求仍仍市場主導(dǎo)導(dǎo)，大部分分項目投機(jī)機(jī)客不多目的05年06年07年自住71%63%45%結(jié)婚16%18%32%投資8%11%10%其他5%8%13%市場特征———發(fā)展階段研研判從周期規(guī)律律來看，西西安目前正正處于市場場的發(fā)展階階段市場曲線復(fù)蘇階段發(fā)展階段危機(jī)階段蕭條階段時間價格復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條階段：蕭條階段特征復(fù)蘇階段特征發(fā)展階段特征危機(jī)階段特征現(xiàn)樓期房價格齊跌投資者退出、供過于求租樓不買樓地價下跌比樓價快開發(fā)商行為：迅速賣樓、回籠資金、取低價地投資回報率高用家?guī)邮袌霈F(xiàn)房價格大于期房開發(fā)商行為：買地、不賣樓用家持續(xù)買樓，長期投資者增加地價上升速度大于房價現(xiàn)樓與期房價格相當(dāng)開發(fā)商行為：大量買地、賣樓用家比例下降，投資者比例大期房價格大于現(xiàn)房地價上升速度大于房價價格上升快，成交量逐步下滑開發(fā)商行為：迅速賣樓西安市場的的特征價格曲線用家持續(xù)買買樓，長期期投資者增增加05年至今今市場銷售售量實(shí)現(xiàn)約約30%的的年均增長長；市場公公寓類投資資物業(yè)熱銷銷；地價上升速速度大于房房價2007年年項目價格格增幅在10%以上上，熱點(diǎn)片片區(qū)高達(dá)20%~30%；曲江地價由由02年30萬/畝畝上升至07年300萬/畝畝，北城地地價由2000年不不到20萬萬/畝上漲漲至07年年將近200萬/畝畝；現(xiàn)樓與期房房價格相當(dāng)當(dāng)2007年年10月，，期房價3457元元/平米，，現(xiàn)房價3340元元/平米，，相差約150元。。對市場發(fā)展展階段的研研判帶給本本項目的啟啟示市場特征07年上半半年的上漲漲是以剛性性需求為主主導(dǎo)，多方方推動的補(bǔ)補(bǔ)漲從周期規(guī)律律來看，西西安目前正正處于市場場的發(fā)展階階段西安市場房房價的上漲漲具有較強(qiáng)強(qiáng)的購買力力支撐。西安房地產(chǎn)產(chǎn)市場的總總體發(fā)展趨趨勢向好，，這是成功功打造項目目的前提和和基礎(chǔ)。西安市場品品牌開發(fā)商商云集，競競爭激烈，，整體市場場水平有了了一定的提提升市場特征———房地產(chǎn)發(fā)展展水平進(jìn)入西安市場的部分知名開發(fā)商2000-2006年西安市市房地產(chǎn)開開發(fā)投資額額及增長情情況目前西安市市場品牌開開發(fā)商云集集，本地開開發(fā)商中除除經(jīng)發(fā)、天天地源、紫紫薇等較有有實(shí)力開發(fā)發(fā)商外，基基本已被擠擠出第一梯梯隊；品牌開發(fā)商樓盤奧林匹克花園綠地魏瑪公館復(fù)地項目浐灞半島中海國際社區(qū)金地曲江尚林苑富力城綠地世紀(jì)城和黃逸翠園西安市場品品牌開發(fā)商商云集，競競爭日益激激烈市場特征———房地產(chǎn)發(fā)展展水平進(jìn)入西安市場的部分知名開發(fā)商目前西安市市場品牌開開發(fā)商云集集，本地開開發(fā)商中除除經(jīng)發(fā)、天天地源、紫紫薇等較有有實(shí)力開發(fā)發(fā)商外，基基本已被擠擠出第一梯梯隊；品牌開發(fā)商樓盤奧林匹克花園綠地魏瑪公館復(fù)地項目浐灞半島中海國際社區(qū)金地曲江尚林苑富力城綠地世紀(jì)城和黃逸翠園2000-2006年西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長情況297.99132.5115.39101.29169.5233.317.7%35.9%32.7%26.9%30.0%57.2%0701402102802000200120022003200420052006億元0%10%20%30%40%50%60%70%房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率378.33200735.6%市場的規(guī)劃劃水平原以以兵營式排排布為主市場特征———房地產(chǎn)發(fā)展展水平多數(shù)項目采采取行列式式的布局，，在做足容容積率的要要求下，致致使單體間間距過小，，影響了產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)感感和居住的的私密性；；目前中海和和綠地項目目在規(guī)劃方方面投入較較大，整體體推動了市市場水平。。中海國際社社區(qū)和黃逸翠園園綠地世紀(jì)城城蘭喬圣菲建筑形象以以為淺灰為為主，整體體形象中規(guī)規(guī)中矩，品品質(zhì)感一般般，缺乏差差異性市場特征———房地產(chǎn)發(fā)展展水平目前整體建建筑風(fēng)格的的把握不到到位，具體體體現(xiàn)在：：1、整體色色彩的運(yùn)用用上，以深深色為主，，色彩搭配配上較為混混亂；2、建筑的的細(xì)部和線線條的勾勒勒關(guān)于簡單單重復(fù)；3、項目的的材質(zhì)搭配配上處理手手法不成熟熟。綠地世紀(jì)城城錦園新世紀(jì)紀(jì)中海國際社區(qū)逸翠園戶型設(shè)計平平實(shí)、創(chuàng)新新少，是典典型的實(shí)用用主義市場特征———房地產(chǎn)發(fā)展展水平暗房中海國際社社區(qū)東尚逸翠園綠地世紀(jì)城城目前市場上上大部分產(chǎn)產(chǎn)品還是以以方正、實(shí)實(shí)用的設(shè)計計為主;1.客廳廳進(jìn)深長，，面寬窄；；較少樓盤盤設(shè)置有生生活陽臺；；2.暗衛(wèi)衛(wèi)，衛(wèi)生間間的采光和和通風(fēng)都較較差，且位位置設(shè)置不不合理，直接對客廳廳；3.主臥臥的功能單單一，應(yīng)該該設(shè)當(dāng)設(shè)置置衣帽間和和書房；目前市場上上開始出現(xiàn)現(xiàn)一些創(chuàng)新新、舒適的的戶型設(shè)計計，比如中中海國際社社區(qū)：1.空中中院館；2.270度全景景觀陽臺；；3.觀景陽陽臺；4.入戶花花園；1231321234目前市場戶戶型設(shè)計上上總體以方方正、實(shí)用用為主，人人性化不足足，真正有有創(chuàng)新的產(chǎn)產(chǎn)品較少園林環(huán)境溢溢價作用開開始顯現(xiàn)，，開發(fā)商逐逐漸重視園園林的打造造，但市場場上仍缺乏乏高水準(zhǔn)的的園林市場特征———房地產(chǎn)發(fā)展展水平個別項目的的景觀價值值對消費(fèi)者者的吸引力力極大：如蘭喬圣圣菲的景觀觀展示區(qū)的的價值貢獻(xiàn)獻(xiàn)幫助項目目超過片區(qū)區(qū)均價；消費(fèi)者對于于景觀價值值的附加購購買溢價較較高，目前景觀觀水準(zhǔn)較高高的樓盤如如綠地世紀(jì)紀(jì)城、白樺樺林居、蘭蘭喬圣菲等等無論從二二級市場還還是三級市市場都具備備了很強(qiáng)的的價格優(yōu)勢勢；雅荷春天錦園新世紀(jì)紀(jì)綠地世紀(jì)城城沁水新城與一線城市市相比，西西安產(chǎn)品水水平的綜合合地位不高高，未來的的提升空間間較大市場特征———房地產(chǎn)發(fā)展展水平目前一線城城市的房地地產(chǎn)產(chǎn)品力力營造已達(dá)達(dá)到精細(xì)化化水平，并并從中獲取取了巨大的的開發(fā)收益益，并且產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)和和操作手法法被不斷的的復(fù)制到內(nèi)內(nèi)地二線城城市。從長遠(yuǎn)遠(yuǎn)來看看，隨隨著外外來品品牌開開發(fā)商商的深深度介介入，，產(chǎn)品品打造造將日日趨完完善，，市場場必將將步入入外延延產(chǎn)品品競爭爭階段段市場特特征———房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展水平平質(zhì)量采光通風(fēng)交通價格環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份戶型物管配套教育功能核心產(chǎn)產(chǎn)品層層外圍產(chǎn)產(chǎn)品層層外延產(chǎn)產(chǎn)品層層外延產(chǎn)產(chǎn)品：：區(qū)域外外能感感受到到的，，競爭爭的最最高級級別外圍產(chǎn)產(chǎn)品：：產(chǎn)品附附加值值，有有助于于提升升物業(yè)業(yè)形象象核心產(chǎn)產(chǎn)品：：與居住住基本本功能能直接接相關(guān)關(guān)因素素，商商品房房發(fā)展展初期期最集集中的的競爭爭層面面西安市市場產(chǎn)產(chǎn)品素素質(zhì)目目前在在各個個品牌牌開發(fā)發(fā)商帶帶動下下呈現(xiàn)現(xiàn)較高高水準(zhǔn)準(zhǔn)。隨著競競爭的的升級級，產(chǎn)產(chǎn)品的的打造造必須須要有有前瞻瞻性。。市場特特征———客戶西安市市從事事第二二、三三產(chǎn)業(yè)業(yè)的高高層管管理人人員具具有較較強(qiáng)購購買力力類別單位數(shù)（萬）所占比例（%）第一產(chǎn)業(yè)134.4631.3%第二產(chǎn)業(yè)117.1027.3%第三產(chǎn)業(yè)177.8041.4%就業(yè)人數(shù)294.90中高層人數(shù)14.745萬注：中中高層層數(shù)量量按總總員工工5%計算算2007年年底，，從事事第一一產(chǎn)業(yè)業(yè)的總總戶數(shù)數(shù)為1444戶戶，增增幅為為8.41%，，從事事第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)的總總戶數(shù)數(shù)為28328戶，，下降降了11.64%，，從事事第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)的總總戶數(shù)數(shù)為212035戶戶，增增幅為為13.32%。。到2007年底底，我我市第第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從從業(yè)人人員達(dá)達(dá)到134.46萬萬人，，第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)人員員達(dá)到到117.10萬人人，第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從從業(yè)人人員達(dá)達(dá)到177.80萬萬人，，第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)已成成為我我市吸吸納勞勞動力力的主主渠道道，就就業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)日日趨優(yōu)優(yōu)化。。可認(rèn)為為約15萬萬人以以上具具備較較高的的購買買能力力，對對于高高端市市場的的消費(fèi)費(fèi)形成成支撐撐；西安市市的個個體經(jīng)經(jīng)營戶戶中存存在大大量的的高收收入者者，這這些人人具有有高端端產(chǎn)品品的消消費(fèi)能能力2007年年底，，西安安個體經(jīng)經(jīng)營戶戶158250，其中中，第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)10538戶，，第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)146988戶；；西安個個體經(jīng)經(jīng)營戶戶較集集中的的五個行行業(yè)是：工工業(yè)、、交通通運(yùn)輸輸業(yè)、、批發(fā)發(fā)和零零售業(yè)業(yè)、住住宿餐餐飲業(yè)業(yè)和其其他服服務(wù)業(yè)業(yè)；西安市市個體體經(jīng)營營戶158250戶戶，個個體經(jīng)經(jīng)營人人員706807人人運(yùn)用經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)中的的共識識80/20法法則，，即80%的人人占有有20%的的財富富，經(jīng)經(jīng)過估估算，，則約約有31650戶，，年純純收入入超過過75萬元元，可可認(rèn)為為將近近14萬人人有高高端產(chǎn)產(chǎn)品購購買能能力；；統(tǒng)計資資料來來源：：西安安市統(tǒng)統(tǒng)計局局統(tǒng)計計公報報五大個個體經(jīng)經(jīng)營戶戶行業(yè)業(yè)營業(yè)業(yè)收入入情況況表個體工商戶戶數(shù)比較總數(shù)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)07年度15825072410538146988占比100%0.46%6.66%92.88%戶數(shù)變動數(shù)1301357-430917265變動幅度8.96%8.55%-29.02%13.31%市場特特征———客戶從全市市儲蓄蓄情況況來看看，按按金字字塔原原理和和80/20原原理計計算，，約有有11萬家家庭具具有較較強(qiáng)的的購買買力按照財財富積積累的的金字字塔原原理，，運(yùn)用用80/20法法則計計算，，約有有32.9萬人人，平平均存存款為為39萬元元，按按一家家三口口計算算，則則約有有11萬個個家庭庭，每每個家家庭擁擁有117萬元元的存存款，，具有有較強(qiáng)強(qiáng)的購購買力力；截至到到2007年末末，西西安市市城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民民儲蓄蓄存款款余額額為2002.38億元元，西西安市市年末末常住住人口口823萬萬人。。單位：資料來來源：：西安安市統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒市場特特征———客戶民間指指標(biāo)表表明，，城市市中高高端階階層數(shù)數(shù)量迅迅速增增加航班指指標(biāo)汽車指指標(biāo)每天進(jìn)進(jìn)出西西安咸咸陽國國際機(jī)機(jī)場航航班達(dá)達(dá)430架架次，，航班班數(shù)量量位居居全國國第八八位；；西安市市2007年前前9個個月新新增汽汽車數(shù)數(shù)量55355輛，，平均均每個個月新新增汽汽車約約6000多輛輛；城市中中高端端階層層的出出現(xiàn)將將會影影響城城市的的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣，增增強(qiáng)了了社會會平均均購買買力，，衍生生出大大量的的高端端需求求。市場特征征——客戶07年市市場上中中高檔樓樓盤火爆爆的銷售售現(xiàn)場，，對于高高端的消消費(fèi)者及及其購買買力，是是最有力力的市場場驗(yàn)證開盤時間物業(yè)類型項目規(guī)模面積區(qū)間（m2）銷售情況綠地世紀(jì)城2004.9.19高層、小高層占地1160畝，總建面120萬㎡96-195一、二、三期已售罄，約占總量40%，目前均價4900/㎡和黃逸翠園2007.8.2高尚住宅小高層、高層、聯(lián)排、TOWNHOUSE占地968畝，建筑面積106萬㎡90-400在售樓棟為一期共14棟，推出套數(shù)為930套，已售95%，目前售價5500-6200元/㎡中海國際社區(qū)2007.10.20雙拼、聯(lián)排別墅、小高層、小高層純復(fù)式樓、高層占地近1000畝總建面135㎡75-200首推200多套，一共去了3000多組客戶，均價4700/㎡以上，150㎡以下全部售完蘭亭坊2007.9.10高層,小高層,多層占地約100畝，總建面16萬㎡90-260一期預(yù)售2-5號四棟樓，以3、4居室為主，起價5200元/㎡，最高價6900元/㎡，已售70%白樺林居2005.10.16高層、小高層、花園洋房、公寓占地537畝，總建筑面積67㎡80-287目前僅剩綠島組團(tuán)和公寓在售，高層4450/㎡，小高層5200/㎡，公寓5450/㎡從各個區(qū)區(qū)域中高高檔代表表性樓盤盤的銷售售情況來來看，均均價已基基本在5000/㎡以以上，而而且銷售售情況良良好，對對于高端端物業(yè)消消費(fèi)者及及其購買買力，是是最有力力的市場場驗(yàn)證。。市場特征征——客戶2007年上半半年西安安別墅類類物業(yè)的的銷售情情況良好好，有力力驗(yàn)證了了高端消消費(fèi)者的的購買能能力銷售面積（㎡）銷售金額（萬元）成交均價（元/㎡）2007年1月1848155684202007年2月1740172899312007年3月26752737102322007年4月1364102174902007年5月54845712104172007年6月151721343188522007年7月10655981992502007年8月12040103838624西安2007年年1月份份至8月月份，高高總價的的別墅類類物業(yè)銷銷售情況況良好，別墅需求上升升趨勢明明顯，同同樣有力力驗(yàn)證了了高端物物業(yè)消費(fèi)費(fèi)者及其其購買力力。市場特征征——客戶基于西安安宏觀數(shù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)統(tǒng)計分析析基于高端端項目的的市場表表現(xiàn)西安市場場具有打打造高端端項目的的客戶基基礎(chǔ)市場特征征——客戶★項目機(jī)會會挖掘城市發(fā)展展市場特征征C區(qū)域價值值PARTTHREE3東郊在西西安人的的印象中中并不好好，長期期形成的的“東郊郊印象””短期難難以改變變區(qū)域價值值“西安非非熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域”“規(guī)劃混混亂，定定位尷尬尬的、被被架空的的”“未發(fā)展展起來的的”“西安快快被人遺遺忘的””“無商業(yè)業(yè)樓盤群群落的””“老教育育中心，，舊的，，即將被被替代的的”“廠區(qū)的的、工業(yè)業(yè)的、不不適合居居住生活活的”“批發(fā)、、集散地地、低檔檔商品交交易中心心，治安安不好的的”東郊印象象（古城以以東即為為東郊））區(qū)域有哪哪些價值值呢？興慶宮公公園：中中國最古古老遺址址公園，，西安最最大的公公益性公公園，擁擁有厚重重綿長的的文化歷歷史感區(qū)域價值值——價值盤點(diǎn)點(diǎn)西安市興興慶宮公公園是在在唐興慶慶宮遺址址上修建建起來的的文化遺遺址公園園占地面積積五十二二公頃，，其中湖湖面150畝，，是西安安市最大大的城市市公園。。

興慶慶宮，唐唐長安城城三大宮宮殿區(qū)之之一。位位于長安安外廓東東城春明明門北側(cè)側(cè)隆慶坊坊。武則則天大足足元年（（701年）李李隆基從從幸西京京，賜與與其兄弟弟五人宅宅于此，，稱““五王子子宅”。。李隆基基即帝位位，于開開元二年年（714年））七月，，五王獻(xiàn)獻(xiàn)宅為宮宮，九月月起建造造，其后后，近四四十年經(jīng)經(jīng)三次大大的擴(kuò)建建修葺而而成。新新宮因坊坊為名，，諱隆為為興，稱稱興慶宮宮。開元元十六年年(公元元728年)玄玄宗由大大明宮移移入此宮宮居住聽聽政。逐逐成開元元、天寶寶時期的的政治活活動中心心。唐玄玄宗與楊楊貴妃的的故事也也發(fā)生在在這里。。宋代，，興慶宮宮成為春春日游賞賞之地，，元、明明兩代還還有不少少文人泛泛舟賦詩詩唱和。。新新中國國成立后后，一九九五八年年在原興興慶宮的的遺址上上修建了了一座文文化娛樂樂與遺產(chǎn)產(chǎn)保護(hù)于于一體的的西安市市興慶宮宮公園。。具有園園林綠化化、調(diào)節(jié)節(jié)氣候、、保護(hù)環(huán)環(huán)境、美美化城市市的作用用，兼顧顧城東南南防洪排排洪的功功能。公公園設(shè)計計用大寫寫意的手手法，潑潑墨揮灑灑，取西西北高而而東南低低之勢，，三山植植林木，，湖中立立三島，，以龍池池為中心心，在郁郁郁蔥蔥蔥，山水水相依之之中，按按原興慶慶宮的方方位，布布設(shè)了沉沉香亭、、花萼相相輝樓、、南薰閣閣、長慶慶軒、日日本遣唐唐使“阿阿培仲麻麻呂”紀(jì)紀(jì)念碑、、五龍?zhí)短锻さ染熬包c(diǎn)。長樂公園園：原為為西安老老動物園園，改建建完成后后的公園園具備休休閑娛樂樂、科普普教育和和調(diào)節(jié)氣氣候三大大功能西安首個個落葉景景觀帶位位于公園園首屆春節(jié)節(jié)大廟會會活動中中心““長樂樂歡樂年年”大型型游園活活動區(qū)域價值值——價值盤點(diǎn)點(diǎn)公園是西西安的稀稀缺資源源，公園園價值是是本項目目所在區(qū)區(qū)域的重重要價值值之一編號公園項目名稱項目均價區(qū)域價格認(rèn)知項目溢價幅度1豐慶公園公園天下65005000-550025%2城市運(yùn)動公園白樺林居52004500-550010%3長樂公園東尚53003800-460020%132西安的公公園并不不多，公公園的價價值對西西安客戶戶來說具具有不小小的吸引引力。西安市場場上幾個個知名公公園物業(yè)業(yè)均取得得了良好好的溢價價，突破破了區(qū)域域價格箱箱體限制制。（白樺林林居是北北郊第一一個突破破價格箱箱體的高高端項目目，并帶帶動了整整個北郊郊房地產(chǎn)產(chǎn)價格上上了一個個臺階。。）公園樓盤區(qū)域價值———價值盤點(diǎn)西安交通大大學(xué)：百年年名校，享享譽(yù)海內(nèi)外外西安交通大大學(xué)是國家家教育部直直屬重點(diǎn)大大學(xué)，其前前身是1896年創(chuàng)創(chuàng)建于上海海的南洋公公學(xué)，1921年改改稱交通大大學(xué)，1956年年國務(wù)院決決定交通大大學(xué)內(nèi)遷西西安，1959年定定名為西安安交通大學(xué)學(xué)，并被列列為全國重重點(diǎn)大學(xué)。。西安交通通大學(xué)是首首批進(jìn)入國國家“211工程程”建設(shè)的七七所大學(xué)之之一，1999年年被國家確確定為以建建設(shè)世界知知名高水平平大學(xué)為目目標(biāo)的學(xué)校校。國務(wù)院/教教育部第二二批建設(shè)世世界一流大大學(xué)院校西交是教育育部“2+7”的9所重點(diǎn)投投資力爭建建設(shè)成國際際名校的學(xué)學(xué)校。管理理學(xué)、EMBA連續(xù)續(xù)排名居于于首位或者者前列。……區(qū)域價值———價值盤點(diǎn)八十三中：：陜西省首首批重點(diǎn)中中學(xué)之一，，陜西中學(xué)學(xué)名?！瓣兾魇∥奈拿餍@””、“全國國勞動技術(shù)術(shù)教育先進(jìn)進(jìn)學(xué)?！?、、“陜西省省數(shù)學(xué)競賽賽優(yōu)勝學(xué)校?！?、“陜陜西省信息息學(xué)競賽優(yōu)優(yōu)勝學(xué)?！薄?、“陜西西省生物競競賽優(yōu)勝學(xué)學(xué)校”、““陜西省物物理競賽賽團(tuán)體一等等獎”、““陜西省研研究性學(xué)習(xí)習(xí)先進(jìn)試驗(yàn)驗(yàn)學(xué)?！薄?、“陜西省省紅旗團(tuán)委委”、“西西安市教育育科研先進(jìn)進(jìn)學(xué)?！薄?、“西安市市中小學(xué)科科技創(chuàng)新活活動先進(jìn)學(xué)學(xué)校”等二二百多項榮榮譽(yù)稱號西安市第八八十三中學(xué)學(xué)創(chuàng)建于1957年，，1982年被確定定為陜西省省首批辦好好的重點(diǎn)中中學(xué)，隸屬屬西安市教教育局直接接管理。經(jīng)經(jīng)過五十年年的風(fēng)雨歷歷程，學(xué)校校創(chuàng)造和積積累了獨(dú)具具特色的管管理文化和和辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，已建設(shè)設(shè)成一所規(guī)規(guī)范化、現(xiàn)現(xiàn)代化的新新型學(xué)校。。區(qū)域價值———價值盤點(diǎn)西安交大附附中：國內(nèi)內(nèi)具有相當(dāng)當(dāng)影響力的的省級一級級重點(diǎn)名校校1956年年，交通通大學(xué)由上上海內(nèi)遷西西安。1959年7月西安交交通大學(xué)附附屬中學(xué)成成立，1971年，，這所學(xué)校校由西安市市政府管理理，更名為為西安市八八十三中。。1981年，為繼繼承歷史，，西安交大大附中恢復(fù)復(fù)重建。1991年年，西安交交大附中被被市教委命命名為市重重點(diǎn)中學(xué)，，被省教育育廳命名為為省重點(diǎn)中中學(xué)。多年年來，學(xué)校校認(rèn)真貫徹徹黨的教育育方針，在在實(shí)施素質(zhì)質(zhì)教育方面面積極探索索，勇于實(shí)實(shí)踐，成績績突出，特特色鮮明。。學(xué)校在省內(nèi)內(nèi)有較大的的影響，在在國內(nèi)都有有一定的影影響：全國國學(xué)習(xí)科學(xué)學(xué)試驗(yàn)學(xué)校校、陜西省省基礎(chǔ)教育育科研項目目學(xué)校、陜陜西省中學(xué)學(xué)生物理競競賽培訓(xùn)基基地、陜西西省青少年年籃球訓(xùn)練練中心、陜陜西省藝術(shù)術(shù)教育特色色學(xué)校、西西安市藝術(shù)術(shù)教育特色色學(xué)校、西西安市初中中素質(zhì)教育育綜合督導(dǎo)導(dǎo)評估優(yōu)秀秀學(xué)校、陜陜西省“現(xiàn)現(xiàn)代教育技技術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)學(xué)?！薄＝唤淮蟾街心心凶踊@球隊隊在“2003年全全國高中男男子籃球聯(lián)聯(lián)賽”中奪奪得季軍，，2004年，我校校男籃再次次代表陜西西省參加““全國高中中男子（北北方賽區(qū)））籃球賽””。交大附附中被授予予“機(jī)器人人創(chuàng)新實(shí)踐踐基地”稱稱號。區(qū)域價值———價值盤點(diǎn)西安交大附附?。何靼舶彩幸患壭⌒W(xué)“碑林區(qū)校校本教研示示范?！薄ⅰⅰ拔靼彩惺幸患壭W(xué)學(xué)”、“西西安市紅領(lǐng)領(lǐng)巾示范學(xué)學(xué)校”、““西安市語語言文字規(guī)規(guī)范學(xué)校””、“西安安市藝術(shù)教教育特色學(xué)學(xué)校”、““陜西省藝藝術(shù)教育特特色學(xué)?！薄薄ⅰ瓣兾魑魇◇w育傳傳統(tǒng)項目學(xué)學(xué)?！薄ⅰ啊瓣兾魇〖t紅旗大隊””區(qū)域價值———價值盤點(diǎn)大量名校的的集中，是是項目所在在區(qū)域的又又一重要價價值點(diǎn)西安是中國國重點(diǎn)高等等院校最為為集中的城城市之一，，在校學(xué)生生人數(shù)僅次次于北京、、上海，居居全國第三三位。西安安的人均受受教育水平平較高，平平均每6人人中就有1人接受過過大學(xué)本科科以上教育育，居西部部地區(qū)之冠冠，在全國國也處于領(lǐng)領(lǐng)先地位。。西安市學(xué)校校集中區(qū)域域有兩處，，分別位于于南二環(huán)和和本項目區(qū)區(qū)域。有未成年子子女的西安安人購房時時，學(xué)校教教育是重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注的因因素之一。。學(xué)校集中區(qū)域區(qū)域價值———價值盤點(diǎn)隨著城市的的發(fā)展，未未來區(qū)域?qū)㈦`屬于城城市的中心心地帶城內(nèi)本項目所在在區(qū)域位于于西安古城城區(qū)向外發(fā)發(fā)展的第一一圈層。根據(jù)城市發(fā)發(fā)展的一般般規(guī)律，二二環(huán)以內(nèi)區(qū)區(qū)域?qū)⒊蔀闉槲磥泶笪魑靼驳闹行男膮^(qū)域。多條交通要要道貫穿區(qū)區(qū)域，區(qū)域域通達(dá)性良良好，交通通便捷。距古城中心心10分鐘鐘車程，距距曲江15分鐘車程程，距城北北經(jīng)開區(qū)不不到30分分鐘車程。。區(qū)域價值———價值盤點(diǎn)我們發(fā)現(xiàn)，，文化價值值、公園價價值和區(qū)位位價值是區(qū)區(qū)域最核心心的三大價價值區(qū)位價值公園價值文化價值學(xué)校集中區(qū)域公園本項目所在在區(qū)域同時時具有公園和學(xué)校資源，這樣樣的區(qū)域在在二環(huán)以內(nèi)是唯一的。二環(huán)區(qū)域價值———價值盤點(diǎn)基于區(qū)域的的核心價值值，應(yīng)對區(qū)區(qū)域作出怎怎樣的界定定？區(qū)域價值———價值重構(gòu)區(qū)位價值公園價值文化價值？項目的區(qū)域域價值完全全不同于東東郊給人的的傳統(tǒng)印象象，因此必必須重新劃劃定項目區(qū)區(qū)域，定義義項目區(qū)域域價值區(qū)域價值項目要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價格的突突破，首先先要擺脫東東郊區(qū)域在在人們心中中的不良印印象，因此此，必須重重新劃定項項目所在區(qū)區(qū)域，定義義區(qū)域價值值。新區(qū)域的界界定如圖所所示：東至東二環(huán)環(huán)；南至南二環(huán)環(huán)；西至興慶路路；北至長樂公公園。項目所在區(qū)區(qū)域古城區(qū)域價值提提煉：以綠色生態(tài)、人文和諧為核心發(fā)展展理念，既既具有都市市感、又不不失綠色人人文氣息的的城市住宅宅單元。項目理想：：成為西安安都市重建的示范范、西安舊改名片，城市形象標(biāo)桿。。對于這樣的的區(qū)域，我們稱之為為——中央文化生生活區(qū)(CCLD)CentralCulturalLivingDistrict城市魅力Urban-Charm宜居SuitableForLiving文化Cultural中央文化生生活區(qū)的核核心特質(zhì)——Keywords一邊是繁華華都市景象象，一邊是靜逸逸閑適居家家，CCLD———大西安安城市中心心的綠色寶寶石，繁華華都市的詩詩意棲居………在繁華與靜靜謐之間實(shí)實(shí)現(xiàn)了有效效均衡。從城市發(fā)展展、市場特特征、區(qū)域域價值三個個方面挖掘掘項目機(jī)會會項目機(jī)會挖掘小結(jié)二環(huán)內(nèi)區(qū)域域?qū)⒊蔀槌谐薪永铣侨巳丝谕鈹U(kuò)的的第一圈層層二環(huán)以內(nèi)的的區(qū)域都將將成為未來來大西安的的城市中心心地帶城市發(fā)展市場特征區(qū)域價值西安房地產(chǎn)產(chǎn)市場的總總體發(fā)展趨趨勢向好，，這是成功功打造項目目的前提和和基礎(chǔ)。中央文化生生活區(qū)ＣＣＣＬＤ西安產(chǎn)品水水平的綜合合地位不高高，未來的的提升空間間較大產(chǎn)品打造將將日趨完善善，未來市市場必將步步入外延產(chǎn)產(chǎn)品競爭階階段西安市場具具有打造高高檔住宅項項目的客戶戶基礎(chǔ)城市發(fā)展市場特征區(qū)域價值城市視角市場視角區(qū)域視角項目價值宏觀微觀項目視角項目未來面面臨怎樣的的競爭，項目價值該該如何打造造？★項目競爭分分析PARTFOUR4和非舊改項項目的競爭爭A和舊改項目目競爭對項目的競競爭判斷分分別從兩個個視角進(jìn)行行分析競爭分析項目競爭分分析和舊改項目目的競爭和非舊改項項目的競爭爭舊城改造是是西安二環(huán)環(huán)以內(nèi)土地地出讓的主主要形式，，是西安城城市建設(shè)中中的重點(diǎn)和和難點(diǎn)競爭分析———和舊改項目目的競爭由于西安屬屬于重點(diǎn)文文物保護(hù)城城市，建設(shè)設(shè)用地至少少提前7年年“透支””了3.5萬畝，目目前土地出出讓以小幅幅土地為主主，主要集集中在東西西郊板塊和和北城板塊塊；2006年年在市區(qū)出出讓的8000多畝畝土地中，，在二環(huán)以以內(nèi)的土地地僅占到總總出讓面積積的8％左左右；2007年年至今已經(jīng)經(jīng)出讓的3000多多畝土地中中，位于二二環(huán)以內(nèi)的的土地也僅僅占到總出出讓面積的的9％左右右；距城市核心心區(qū)較近的的區(qū)域，土土地的供應(yīng)應(yīng)來源主要要依賴于舊舊村的改造造。2006年年土地出讓讓情況2007年年上半年土土地出讓情情況西安三環(huán)內(nèi)內(nèi)村莊292個，其其中187個城中村村，二環(huán)內(nèi)內(nèi)57個城城中村均已已立項競爭分析———和舊改項目目的競爭市中心（鐘樓）北郊東郊南郊西郊123456789123456已改造的項項目：1、芙蓉新新天地2、、古都新苑苑3、進(jìn)豐豐小區(qū)4、、雙府世家家花園5、、西圍新嘉嘉里6、豐豐樂佳苑7、灃景園8、灃源小區(qū)……二環(huán)內(nèi)已審審批正改造造項目：1、白廟廟村2、張張家西村3、永寧村村4、草場場坡5、旅旅館村6、、祭臺村7、劉家莊莊8、南沙沙坡9、皇皇甫莊10、北沙坡坡11、仁仁義村12、西何家家村13、、黃雁村14、辛家家坡村15、北火巷巷16、三三府灣17、自強(qiáng)村村18、聯(lián)聯(lián)志村19、坑底寨寨20、百百花村21、楊家村村22、任任家口村23、潘家家村24、、二府莊………112319181710121316221521242014已改造已立項已改造城中中村項目檔檔次低，市市場口碑很很差，舊改改項目缺乏乏市場競爭爭力競爭分析———和舊改項目目的競爭分布：西郊最多多，其次北北郊，這種種“小產(chǎn)權(quán)權(quán)房”多分分布在白家家口、方新新村、浐灞灞河附近的的一些城中中村內(nèi)規(guī)模：些城中村村改造房小小區(qū)規(guī)模都都比較大，，總建筑面面積在10萬平方米米以上戶型：單套住房房面積從60平方米米到130平方米，，戶型從兩兩室一廳到到三室兩廳廳兩衛(wèi)都有有開發(fā)商：1、不法法開發(fā)商：：不少是假假借城中村村改造名義義，未取得得審批手續(xù)續(xù)違法進(jìn)行行房地產(chǎn)開開發(fā)，或取取得部分手手續(xù)但不安安置村民而而以低價位位誘惑群眾眾購買，由由此引發(fā)的的糾紛不斷斷2、以村村兩委會為為班底成