第第頁共6頁房地產(chǎn)企業(yè)所得稅如何預繳《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2022]31號）規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。計算公式：（未完工的收入*15%+利潤總額）*25%如果預計銷售1616.4萬元，暫不考慮本年利潤總額：應交所得稅=（1616.4*15%）*25%=60.615萬元房地產(chǎn)企業(yè)如何預繳企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。但房地產(chǎn)企業(yè)如何預繳企業(yè)所得稅，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預繳企業(yè)所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業(yè)所得稅。另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業(yè)所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)在預繳季度企業(yè)所得稅時無所適從。那么，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應該如何預繳企業(yè)所得稅呢首先，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)產(chǎn)品周期長，并且存在對未完工產(chǎn)品房屋預先進行銷售，收取預收款現(xiàn)象。因此，《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2022]31號）規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。如果季度內(nèi)有完工產(chǎn)品收入和其他收入并且產(chǎn)生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業(yè)所得稅，明顯少繳了企業(yè)所得稅，因此，季度預繳企業(yè)所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。其次，《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2022]44號）規(guī)定，利潤總額填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據(jù)利潤總額的其中的一部分，而不是其全部。再其次，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關(guān)問題的通知》（國稅函[2022]635號）規(guī)定，《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行利潤總額修改為實際利潤額，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國稅函[2022]635號文的規(guī)定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。綜合以上理由，筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業(yè)所得稅的觀點是錯誤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預繳企業(yè)所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預繳根據(jù)稅法規(guī)定，按月（季）預繳企業(yè)所得稅，是企業(yè)的法定義務，監(jiān)督企業(yè)據(jù)實申報預繳，是稅務部門日常管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)是一個高投資、高風險、高利潤的特殊行業(yè)，因開發(fā)銷售周期長、運作環(huán)節(jié)多、會計核算和涉稅處理復雜，稅務機關(guān)對其企業(yè)所得稅預繳的監(jiān)管難度相比其他行業(yè)更大，而由于制度漏洞給企業(yè)預繳帶來的疑難問題值得關(guān)注和探討。一、當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳適用政策概況當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理適用文件主要包括以下幾個：1、2022年開始實施的新企業(yè)所得稅法及實施細則;2、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2022]299號）;3、《國家稅務總局關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關(guān)問題的通知》（國稅函[2022]635號）。4、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2022]31號，以下簡稱新31號）。另外，《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2022]31號，以下簡稱舊31號）中部分稅務事項處理規(guī)定在新31號文件中予以修改和調(diào)整，但尚未明令全文廢止。綜合上述主要文件，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳適用政策要點如下：1、中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，不論內(nèi)資、外資企業(yè)，均需按統(tǒng)一規(guī)定和辦法預繳企業(yè)所得稅。2、企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，進行企業(yè)所得稅預繳。3、企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分月（季）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。計稅毛利率分15%、10%、5%、3%的四檔下限標準。4、月（季）度納稅申報時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得的預售收入按規(guī)定計算出的預計利潤，填列《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行實際利潤額欄。二、當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳制度執(zhí)行中部分疑難問題盡管近年來房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理制度不斷修改、補充和完善，但目前仍有部分規(guī)定不明朗、不清晰，導致政策執(zhí)行過程有爭議、執(zhí)行結(jié)果有差異。這樣既削減了稅收政策的嚴肅性，也給征納稅雙方均帶來較大困擾。主要疑點和難點問題有：1、預繳方式能否采取除按當年實際利潤據(jù)實預繳之外的方式。企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定，企業(yè)分月或者分季預繳企業(yè)所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳;按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經(jīng)稅務機關(guān)認可的其他方法預繳。預繳方法一經(jīng)確定，該納稅年度內(nèi)不得隨意變更。可見，按月度或者季度的實際利潤額預繳應當是最基本的預繳方式。國稅函[2022]299號文件中對未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入規(guī)定的計稅方法，也是針對據(jù)實預繳方式企業(yè)而言。新31號文第九條明確對銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入計稅方法作出類似規(guī)定，這是否意味著只要有未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，就需按據(jù)實預繳方式申報2、預繳期利潤能否彌補以前年度虧損。目前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅相關(guān)管理辦法中，未提及這個問題。但國稅函[2022]635號文對企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表填報說明中，明確實際利潤額的核算口徑為按會計制度核算的利潤總額扣除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入。如此是否意味房地產(chǎn)企業(yè)預繳期利潤能夠彌補以前年度虧損3、預繳期當期應納稅所得額如何計算。新31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。關(guān)于計算應納稅所得額時允許扣除的項目，此條款中未予明確。舊31號文中則明確扣除相關(guān)期間費用、營業(yè)稅及附加后再計入當期應納稅所得額，而在江蘇省國稅局針對新31號文補充下發(fā)的蘇國稅發(fā)[2022]79號文中，指出允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。那么，當期應納稅所得額允許扣除項目究竟包括哪幾項4、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入是否作為計提廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費的基數(shù)。新31號文件中對該問題未明確提及。舊31號文中明確規(guī)定不可以，只有至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，才能將其作為這三項費用的計算基數(shù)。但是，蘇國稅發(fā)[2022]79號文第七條明確規(guī)定，2022年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)。5、少預繳企業(yè)所得稅是否具有法律責任。少預繳企業(yè)所得稅的法律責任問題，在近幾年出臺的所得稅管理文件中均未涉及。追溯至《國家稅務總局關(guān)于在企業(yè)所得稅預繳中對偷稅行為如何認定問題的復函》（國稅函[1996]8號），明確指出，預繳是為了保證稅款均衡入庫的一種手段。企業(yè)的收入和費用列支要到企業(yè)的一個會計年度結(jié)束后才能準確計算出來，平時在預繳中無論是按納稅期限的實際數(shù)預繳，還是按上一年度應納稅所得額的一定比例預繳，或者按其他方法預繳，都存在不能準確計算當期應納所得稅的問題。因此，企業(yè)在預繳中少繳的稅款是不應作為偷稅處理。在《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)未按期預繳所得稅加收滯納金問題的批復》（國稅函發(fā)[1995]59