“加州·藍(lán)灣”營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告新加坡豪斯機(jī)構(gòu)·重慶兆邦公司2005年10月第一部分內(nèi)江房地產(chǎn)市場(chǎng)概述目前住宅市場(chǎng)描述目前商業(yè)市場(chǎng)描述市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)目前住宅市場(chǎng)描述目前其住宅市場(chǎng)尚起步階段，具有以下特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商多為內(nèi)江本地企業(yè),總體實(shí)力不強(qiáng)；項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高,建筑形態(tài)多為多層和小高層，小部分為高層；項(xiàng)目多集中在東興區(qū)；住宅銷(xiāo)售情況良好，基本無(wú)滯銷(xiāo)情況；一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；目前住宅市場(chǎng)描述主力暢銷(xiāo)戶(hù)型為90—135㎡的三房、四房，平均單價(jià)在1200—1600元/㎡之間；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心包裝不理想；售樓人員服務(wù)意識(shí)欠缺，綜合素質(zhì)普遍不高；人們對(duì)居住環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)與管理、社區(qū)配套的要求日漸提高；消費(fèi)者對(duì)小高層、高層物業(yè)形態(tài)亦開(kāi)始接受。目前商業(yè)市場(chǎng)描述東興區(qū)的鄰街商業(yè)鋪面由于規(guī)劃不到位，同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致空置率較高；休閑、娛樂(lè)、餐飲主要集中在市中區(qū)沿江路；目前僅有一個(gè)大型購(gòu)物中心——卓爾購(gòu)物廣場(chǎng)和一個(gè)商品批發(fā)市場(chǎng)；目前商業(yè)市場(chǎng)描述即將完工的科技生活城將為該市的商業(yè)市場(chǎng)注入一股新的力量；卓爾購(gòu)物廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)會(huì)逐步帶動(dòng)?xùn)|興區(qū)商業(yè)的發(fā)展；大量在建樓盤(pán)的交房入住，使消費(fèi)群體擴(kuò)大，屆時(shí)，濱江地帶的生活、購(gòu)物、飲食、休閑氣氛能給濱江商業(yè)的發(fā)展提供有力保障。市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大；市場(chǎng)需求量近一兩年內(nèi)將有較大提升；開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要集中在西林經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東桐路與臨街路沿線;濱江地段將會(huì)是房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)；市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

濱江地段將成為一體化商業(yè)中心投資意識(shí)開(kāi)始逐步增強(qiáng)，消費(fèi)者逐步由感性向理性過(guò)渡。第二部分項(xiàng)目分析

項(xiàng)目SWOT分析市場(chǎng)定位核心價(jià)值定位潛在價(jià)值分析目標(biāo)客戶(hù)群——內(nèi)江各階層的高端群體部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)/S劣勢(shì)/W機(jī)會(huì)/O威脅/T優(yōu)勢(shì)/S區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目目地處處臨江江路羅羅家嘴嘴交通通位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯；；景觀：：一線線江景景規(guī)劃與與配套套：規(guī)規(guī)模大大;地地標(biāo)性性建筑筑群;建筑筑體外外立面面有質(zhì)質(zhì)感;大陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)全全采光光;發(fā)展空空間:游泳泳池、、會(huì)所所;智智能化化安全全設(shè)備備;專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化化物業(yè)業(yè)管理理劣勢(shì)/W街道陳陳舊，，周邊邊環(huán)境境差；；目前濱濱江經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶發(fā)展展比較較落后后，商商業(yè)部部分經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值不不高；；開(kāi)發(fā)商商為外外來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商，無(wú)無(wú)品牌牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)。機(jī)會(huì)/O內(nèi)江經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)率率高，，人口口基數(shù)數(shù)大，，城市市化進(jìn)進(jìn)程快快，需需求量量大；；房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行行向規(guī)規(guī)劃范范發(fā)展展；房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格呈現(xiàn)現(xiàn)上漲漲趨勢(shì)勢(shì)；本項(xiàng)目目產(chǎn)品品所屬屬的細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)在在市場(chǎng)場(chǎng)上認(rèn)認(rèn)可的的程度度較高高；該市消消費(fèi)者者對(duì)江江景房房?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)有一一定的的認(rèn)可可，對(duì)對(duì)電梯梯房慢慢慢開(kāi)開(kāi)始接接受。。威脅/T工程進(jìn)進(jìn)度、、預(yù)售售許可可證的的辦理理延后后有可可能使使銷(xiāo)售售錯(cuò)過(guò)過(guò)旺季季（春春節(jié)））；特色商商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)地地帶尚尚未形形成，，本項(xiàng)項(xiàng)目的的商業(yè)業(yè)面積積在銷(xiāo)銷(xiāo)售上上將會(huì)會(huì)有一一定的的難度度；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的的陸續(xù)續(xù)開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售售，會(huì)會(huì)分化化部分分客戶(hù)戶(hù)。市場(chǎng)定定位濱江全全景觀觀高層豪豪宅核心心價(jià)價(jià)值值地段段————絕絕佳佳的的地地理理位位置置；；景觀觀————豐豐富富的的江江景景資資源源；；配套套————園園林林、、綠綠化化，，會(huì)會(huì)所所，，游游池池，，電電梯梯等等；；建筑筑————現(xiàn)現(xiàn)代代、、質(zhì)質(zhì)感感、、經(jīng)經(jīng)典典；；戶(hù)型型————明明朗朗、、氣氣派派，，動(dòng)動(dòng)靜靜分分離離。。潛在在價(jià)價(jià)值值政府府對(duì)對(duì)濱濱江江地地段段沿沿線線的的改改造造，，將將極極大大的的帶帶動(dòng)動(dòng)濱濱江江區(qū)區(qū)域域的的升升值值空空間間；；文化化街街區(qū)區(qū)————鳳鳳窩窩街街，，緊緊鄰鄰項(xiàng)項(xiàng)目目的的西西北北側(cè)側(cè)，，將將是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目打打造造文文化化品品牌牌的的一一大大賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)；；2005年年四四川川省省的的高高考考狀狀元元皆皆出出自自?xún)?nèi)內(nèi)江江，，具具有有良良好好的的教教育育文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)和和氛氛圍圍，，對(duì)對(duì)周周邊邊區(qū)區(qū)域域影影響響較較大大，，一一定定程程度度上上帶帶動(dòng)動(dòng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展。。目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)群群———內(nèi)江江各各階階層層的的高高端端群群體體·按按職職業(yè)業(yè)分分··按按收收入入分分（（高高收收入入階階層層））··按按區(qū)區(qū)域域職業(yè)業(yè)政府府、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位中中、、高高層層職職員員；；學(xué)校校教教職職員員工工；；私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)主主、、個(gè)個(gè)體體工工商商戶(hù)戶(hù)；；醫(yī)生生、、律律師師、、會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)師師等等；；其它它。。區(qū)域域東興興區(qū)區(qū)、、市市中中區(qū)區(qū)————主主力力客客戶(hù)戶(hù)；；周邊邊區(qū)區(qū)、、縣縣————邊邊緣緣客客戶(hù)戶(hù)。。部分分規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議?安安全全防防范范建建議議??內(nèi)內(nèi)部部規(guī)規(guī)劃劃配配套套建建議議安全全防防范范建建議議建議議做做成成封封閉閉式式小小區(qū)區(qū)，，相相對(duì)對(duì)獨(dú)獨(dú)立立；；配置置安安防防等等智智能能化化設(shè)設(shè)施施，，設(shè)設(shè)立立三三重重門(mén)門(mén)禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)；；商業(yè)業(yè)、、車(chē)車(chē)流流、、人人流流入入口口分分開(kāi)開(kāi)，，減減少少干干擾擾，，增增強(qiáng)強(qiáng)安安全全性性；；水、、電電、、氣氣三三表表出出戶(hù)戶(hù)。。內(nèi)部部規(guī)規(guī)劃劃配配套套建建議議園林林景景觀觀：：應(yīng)應(yīng)與與濱濱江江整整體體景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)融融合合，，同同時(shí)時(shí)體體現(xiàn)現(xiàn)一一定定人人文文特特性性；；設(shè)備備：：建建議議配配置置品品牌牌高高速速電電梯梯，，電電梯梯大大堂堂裝裝修修應(yīng)應(yīng)有有檔檔次次，，星星級(jí)級(jí)酒酒店店設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，以以彰彰顯顯尊尊貴貴特特性性；；會(huì)所所：：須須體體現(xiàn)現(xiàn)當(dāng)當(dāng)?shù)氐匦菪蓍e閑習(xí)習(xí)慣慣。。建建議議：：健健身身房房、、閱閱覽覽書(shū)書(shū)吧吧、、咖咖啡啡館館、、棋棋牌牌室室；；戶(hù)戶(hù)外外臨臨水水景景休休閑閑區(qū)區(qū)等等；；第三三部部分分營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣總體體定定位位推廣廣主主題題：：尊尊貴貴與與榮榮耀耀階段段推推廣廣：：推廣廣計(jì)計(jì)劃劃銷(xiāo)售售策策略略廣告告平平面面表表現(xiàn)現(xiàn)(見(jiàn)見(jiàn)附附件件)總體體定定位位住宅宅————高高品品質(zhì)質(zhì)，，尊尊貴貴生生活活社社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)————濱濱江江餐餐飲飲、、休休閑閑、、娛娛樂(lè)樂(lè)風(fēng)風(fēng)情情街街推廣廣主主題題尊貴貴與與榮榮耀耀階段段推推廣廣濱江江全全景景觀觀高高層層豪豪宅宅；；水岸岸豪豪宅宅新新坐坐標(biāo)標(biāo)；；首席席華華府府，，領(lǐng)領(lǐng)銜銜甜甜城城；；加洲洲藍(lán)藍(lán)灣灣，，只只為為尊尊貴貴的的您您打打造造。。推廣廣計(jì)計(jì)劃劃預(yù)熱熱期期開(kāi)盤(pán)盤(pán)期期強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期期持續(xù)續(xù)期期銷(xiāo)售售策策略略定價(jià)價(jià)策策略略銷(xiāo)售售渠渠道道銷(xiāo)售方式式廣告平面面表現(xiàn)LOGO設(shè)計(jì)方方案LOGO基礎(chǔ)應(yīng)應(yīng)用形象稿及及階段推推廣稿戶(hù)外看板板現(xiàn)場(chǎng)包裝裝（圍墻墻，迎風(fēng)風(fēng)旗）LOGO設(shè)計(jì)方方案……通過(guò)過(guò)辛辛勤勤的的工工作作獲獲得得財(cái)財(cái)富富才才是是人人生生的的大大快快事事。。一個(gè)人一一生可能能愛(ài)上很很多人，，等你獲獲得真正正屬于你你的幸福福后，你你就會(huì)明明白以前前的傷痛痛其實(shí)是是一種財(cái)財(cái)富，它它讓你學(xué)學(xué)會(huì)更好好地去把把握和珍珍惜你愛(ài)愛(ài)的人。。1月-2322:4622:46:19人只有為為自己同同時(shí)代人人的完善善，為他他們的幸幸福而工工作，他他才能達(dá)達(dá)到自身身的完善善。每項(xiàng)事事業(yè)成成功都都離不不開(kāi)選選擇，，而只只有不不同尋尋常的的選擇擇才會(huì)會(huì)獲取取不同同尋常常的成成功。。22:46:1922:461月-23論命運(yùn)運(yùn)如何何，人人生來(lái)來(lái)就不不是野野蠻人人，也也不是是乞討討者。。人的的四周周充滿(mǎn)滿(mǎn)真正正而高高貴的的財(cái)富富—身體與與心靈靈的財(cái)財(cái)富。。人生沒(méi)沒(méi)有彩彩排，，每一一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)都都是現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)直直播。。對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)量量來(lái)說(shuō)說(shuō)，不不是100分就是是0分。成功的的經(jīng)理理人員員在確確定組組織和和個(gè)人人的目目標(biāo)時(shí)時(shí)，一一般是是現(xiàn)實(shí)實(shí)主義義的。。他們們不是是害怕怕提出出高目目標(biāo)，，而是是不讓讓目標(biāo)標(biāo)超出出他們們的能能力。。管理就是決決策。22:4622:46:191月-23經(jīng)營(yíng)管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2023/1/522:46:19世上并沒(méi)有有用來(lái)鼓勵(lì)勵(lì)工作努力力的賞賜，，所有的賞賞賜都只是是被用來(lái)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)工作成成果的。除了心存感感激還不夠夠，還必須須雙手合十十，以拜佛佛般的虔誠(chéng)誠(chéng)之心來(lái)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)員工。。2023/1/522:4622:46:19預(yù)防是解決決危機(jī)的最最好方法。。我們不一定定知道正確確的道路在在哪里，但但卻不要在在錯(cuò)誤的道道路上走得得太遠(yuǎn)。不要把所有有的雞蛋放放在同一個(gè)個(gè)籃子里。。用他，就要要信任他;不信任他，，就不要用用他。溝通通再再溝溝通通。。05一一月月2023多掙掙錢(qián)錢(qián)的的方方法法只只有有兩兩個(gè)個(gè)：：不不是是多多賣(mài)賣(mài)，，就就是是降降低低管管理理費(fèi)費(fèi)。。我所所做做的的，，就就是是創(chuàng)創(chuàng)辦辦一一家家由由我我管管理理業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)并并把把我我們們的的錢(qián)錢(qián)放放在在一一起起的的合合伙伙人人企企業(yè)業(yè)。。我我將將保保證證你你們們有有5%的回回報(bào)報(bào)，，并并在在此此后后我我將將抽抽取取所所有有利利潤(rùn)潤(rùn)的的50%。請(qǐng)示示問(wèn)問(wèn)題題不不要要帶帶著著問(wèn)問(wèn)題題請(qǐng)請(qǐng)示示，，要要帶帶著著方方案案請(qǐng)請(qǐng)示示。。匯匯報(bào)報(bào)工工作作不不要要評(píng)評(píng)論論性性地地匯匯報(bào)報(bào)，，而而要要陳陳述述性性的的匯匯報(bào)報(bào)。。2023年年1月月5日日在漫漫長(zhǎng)長(zhǎng)的的人人生生旅旅途途中中，，有有時(shí)時(shí)要要苦苦苦苦撐撐持持暗暗無(wú)無(wú)天天日日的的境境遇遇；；有有時(shí)時(shí)卻卻風(fēng)風(fēng)光光絕絕項(xiàng)項(xiàng)，，無(wú)無(wú)人人能能比比。。溝通通是是管管理理的的濃濃縮縮。。1月月-2322:46:1922:46員工工培培訓(xùn)訓(xùn)是是企企業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最最小小，，收收益益最最大大的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略性性投投資資。。人類(lèi)類(lèi)被被賦賦予予了了一一種種工工作作，，那那就就是是精精神神的的成成長(zhǎng)長(zhǎng)。。企業(yè)發(fā)展需要要的是機(jī)會(huì)，，而機(jī)會(huì)對(duì)于于有眼光的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，，一次也就夠夠了。1月-231月-23發(fā)展和維護(hù)他他們的家;至于女子呢?則是努力維護(hù)護(hù)家庭的秩序序，家庭的安安適和家庭的的可愛(ài)。猶豫不決固然然可以免去一一些做錯(cuò)事的的可能，但也也失去了成功功的機(jī)會(huì)。管理是是一種種嚴(yán)肅肅的愛(ài)愛(ài)。1月-2322:461月-23選擇?選擇這這個(gè)詞詞對(duì)我我來(lái)說(shuō)說(shuō)太奢奢侈了了。沒(méi)有商商品這這樣的的東西西。顧顧客真真正購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的的不是是商品品，而而是解解決問(wèn)問(wèn)題的的辦法法。一個(gè)人人被工工作弄弄得神神魂顛顛倒直直至生生命的的最后后一息息，這這的確確是幸幸運(yùn)。。從管理的角角度來(lái)講，，兩點(diǎn)之間間最短的距距離不一定定是一條直直線，而是是一條障礙礙最小的曲曲線。22:461月-2322:46:19自覺(jué)心是是進(jìn)步之之母，自自賤心是是墮落之之源，故故自覺(jué)心心不可無(wú)無(wú)，自賤賤心不可可有。05-1月-231月-231月-23切實(shí)執(zhí)行行你的夢(mèng)夢(mèng)想，以以便發(fā)揮揮它的價(jià)價(jià)值，不不管夢(mèng)想想有多好好，除非非真正身身體力行行，否則則，永遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有收收獲。一個(gè)有堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)心志志的人，，財(cái)產(chǎn)可可以被人人掠奪，，勇氣卻卻不會(huì)被被人剝奪奪的。時(shí)間間和和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。22:461月月-231月月-23南懷懷瑾瑾說(shuō)說(shuō)：：““心心中中不不應(yīng)應(yīng)該該被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而應(yīng)應(yīng)海海闊闊天天空空，，空空曠曠得得纖纖塵塵不不染染。。道道家家講講‘‘清清虛虛’’，，佛佛家家講講空空，，空空到到極極點(diǎn)點(diǎn)，，清清虛虛到到極極點(diǎn)點(diǎn)，，這這時(shí)時(shí)候候的的智智慧慧自自然然高高遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，反反應(yīng)應(yīng)也也就就靈靈敏敏。?！薄?2:4622:46:191月月-2322:46你不不能能衡衡量量它它，，就就不不能能管管理理它它。。拖延將將不斷斷滋養(yǎng)養(yǎng)恐懼懼。2023/1/522:46:1922:4622:46:19想法)，而是你你是不是是愿意為為此付出出一切代代價(jià)，全全力以赴赴地去做做它一直直證明它它是對(duì)的的。2023/1/522:46:191月-23謝謝各位位！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。22:46:1922:46:1922:461/5/202310:46:19PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2322:46:1922:46Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:46:1922:46:1922:46Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2322:46:1922:46:19January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月202310:46:19下午午22:46:191月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:46下下午午1月月-2322:46January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/522:46:1922:46:1905January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。10:46:19下下午10:46下下午22:46:191月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。22:46:1922:46:1922:461/5/202310:46:19PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2322:46:1922:46Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿(mǎn)滿(mǎn)，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。22:46:1922:46:1922:46Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2322:46:1922:46:19January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202310:46:19下下午22:46:191月-2315、楚塞三三湘接，，荊門(mén)九九派通。。。。一月2310:46下下午1月-2322:46January5,202316、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/522:46:1922:46:1905January202317、空山新雨后后，天氣晚來(lái)來(lái)秋。。10:46:19下午午10:46下下午22:46:191月-239、楊楊柳柳散散和和