絕對(duì)保密2012年12月12日漳浦縣金浦新城營銷推廣方案目錄一、項(xiàng)目本體分析二、戰(zhàn)略定位及概念提煉三、營銷策略及推廣實(shí)務(wù)PART

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項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析項(xiàng)目戶型分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目區(qū)位分析福建省漳浦縣地處閩南金三角的南部，東臨臺(tái)灣海峽，南望東山、汕頭，北接漳州、廈門。是漳州市人口大縣、福建省農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣和全國最早的對(duì)外開放縣之一，又是著名僑鄉(xiāng)和同胞祖籍地之一，全縣旅居海外僑胞和港澳同胞近7萬人，歸僑、僑眷2萬多人，臺(tái)屬2.6萬人，區(qū)域購買力強(qiáng)。漳浦縣優(yōu)良的投資環(huán)境吸引了開發(fā)商入駐，2012年8月份，漳州發(fā)展集團(tuán)和廈門國貿(mào)集團(tuán)正式入駐，屬于漳州市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。漳浦新城項(xiàng)目位于漳浦縣舊鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，雖屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開發(fā)項(xiàng)目，但項(xiàng)目具備良好的交通優(yōu)勢(shì)，距沈海高速僅1公里路程。本案（金浦新城）位于漳浦縣舊鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，雖屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開發(fā)項(xiàng)目，但具備良好的交通優(yōu)勢(shì)，距沈海高速僅1公里路程。漳浦縣城距縣城8公里

舊鎮(zhèn)距高速1公里金浦新城項(xiàng)目地塊分析-四至金浦新城項(xiàng)目位于漳浦縣舊鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，北至工廠（隆寶工業(yè)有限公司），南至舊鎮(zhèn)工業(yè)園辦事處，東至561省道，西至居民用地。目前，項(xiàng)目處于樁基階段，整體工程進(jìn)度緩慢。北西東南561省道民宅導(dǎo)旗空地民宅工廠工廠小土包民宅舊鎮(zhèn)工業(yè)園項(xiàng)目地塊分析-配套項(xiàng)目位于漳浦縣舊鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，可直接享受舊鎮(zhèn)生活配套資源，周邊醫(yī)院、銀行、學(xué)校、超市等生活資源豐富。但因項(xiàng)目與舊鎮(zhèn)有1公里距離，有被隔斷感，將影響客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。金浦新城漳浦第三中學(xué)八一希望小學(xué)舊鎮(zhèn)人民政府舊鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院錦客隆超市中國人民銀行居民自建房居民自建房項(xiàng)目地塊分析-屬性1、項(xiàng)目地塊位于舊鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，為漳浦縣規(guī)劃發(fā)展方向，前景可期。2、項(xiàng)目地塊四周民房散落，尚未有成型社區(qū)；周邊工業(yè)園區(qū)亦尚未成熟。3、地塊方正，有利于項(xiàng)目建筑規(guī)劃排布。4、地塊毗鄰縣城主干道，利于項(xiàng)目形象宣傳及價(jià)值的挖掘。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析1、本項(xiàng)目總用地面積23219㎡；2、本項(xiàng)目總建筑面積70538㎡，住宅面積為44035㎡，合計(jì)240套，規(guī)模適中，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口住宅需求基本契合；3、本項(xiàng)目商業(yè)面積13564㎡，基于與該項(xiàng)目目前所處地段現(xiàn)狀，商業(yè)體量略顯偏大；4、項(xiàng)目容積率2.5,建筑密度34%；5、本項(xiàng)目規(guī)劃車位281個(gè)，其中地上36個(gè)，地下245個(gè)，與目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)車位需求相比，偏多。項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析1、項(xiàng)目規(guī)劃4棟小高層（16F)，為目前舊鎮(zhèn)在建第一個(gè)帶小高層社區(qū)。2、項(xiàng)目充分挖掘商業(yè)價(jià)值，規(guī)劃沿街店鋪及商場(chǎng)，商業(yè)面積略顯偏多，有賴于規(guī)劃路建設(shè)及新舊鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的成型。3、項(xiàng)目規(guī)劃4棟小高層，南北布局，視野及采光均好，布局合理。4、項(xiàng)目規(guī)劃單身公寓10734㎡，該部分在銷售及招商方面需投入較大。5、項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃5F花園洋房及雙拼別墅，均勻分布，排布合理。項(xiàng)目戶型分析小高層住宅優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，動(dòng)靜分離，采光通風(fēng)均好，產(chǎn)品比例合理，兩梯兩戶，居住品質(zhì)高，空間浪費(fèi)少利用率高；不足：客衛(wèi)普遍偏小，D1、C2戶型次臥偏小，C1、B1公攤偏大，項(xiàng)目戶戶型分分析花園洋洋房?jī)?yōu)點(diǎn)：：布局局合理理，動(dòng)動(dòng)靜分分離，，戶型型方正正，空空間利利用率率高；；不足：：廚房房面積積不大大，贈(zèng)贈(zèng)送花花園面面積未未明確確。項(xiàng)目戶戶型分分析雙拼別別墅優(yōu)點(diǎn)：：空間間布局局合理理，客客廳大大氣，，戶型型方正正，使使用率率高；；不足：廚房房不夠大氣氣，其他無無。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分分析-漳浦房地市市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源：漳州市房房管局2011-2012年11月漳浦縣價(jià)格走勢(shì)漳浦縣為漳漳州房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，2012年1月-11月漳浦縣商商品住宅累累計(jì)供應(yīng)量量36.95萬㎡，成交交量18.45萬㎡，成交交均價(jià)為4477元/㎡，（早期期房源備案案滯后，導(dǎo)導(dǎo)致均價(jià)偏偏低。）市市場(chǎng)供過于于求現(xiàn)象明明顯，但市市場(chǎng)成交情情況明顯勝勝于2011年。成交日期宗地區(qū)域地址土地用途土地面積容積率建筑面積成交總價(jià)出讓方式競(jìng)得人2012-1-62011SG23漳浦縣漳浦縣麥?zhǔn)薪謻|段拆遷安置房北側(cè)其他普通商品住房用地4392.001.98125.202800.00掛牌周建申2012-2-162011SG37漳浦縣中華路西段南側(cè)其他普通商品住房用地8563.003.025690.111060.00掛牌福建港城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-4-162012SG08漳浦縣漳浦縣西湖新村住宅用地297.003.3980.1039.00掛牌蔡順和2012-5-92011SG36漳浦縣漳浦縣金霞東路南側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地30459.00//1370.0000掛牌漳州一帆重工有限公司2012-5-252012SG24漳浦縣漳浦縣金浦大道西側(cè)其他普通商品住房用地65519.00//33230.00掛牌福建貝順投資有限公司2012-6-192012SG09漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地6643.502.013353.44195.00掛牌漳州東南花都體育休閑有限公司2012-6-192012SG10漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地30220.502.060441.00890.00掛牌漳州東南花都體育休閑有限公司2012-6-192012SG11漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂其他普通商品住房用地4794.502.09589.00140.00掛牌漳州東南花都體育休閑有限公司2012-6-192012SG12漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地4016.702.18435.07120.00掛牌漳州東南花都體育休閑有限公司2012-6-192012SG13漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地66583.702.3153142.511870.00掛牌漳州東南花都體育休閑有限公司2012-6-292011SG26漳浦縣漳浦縣綏安鎮(zhèn)龍泉路西段其他普通商品住房用地5321.00//1200.00掛牌漳浦縣金諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-6-292012SG25漳浦縣縣城東區(qū)國稅北側(cè)其他普通商品住房用地9388.00//820.00掛牌漳浦金仕頓大酒店有限責(zé)任公司2012-8-302011SG11漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地13902.002.129194.201250.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-8-302011SG13漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地67642.002.1142048.206090.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-8-302011SG14漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地55492.002.1116533.205000.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-8-302011SG15漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地37419.002.178579.903370.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司數(shù)據(jù)來源：：官網(wǎng)從2012年漳浦縣土土地出讓情情況來看，，漳浦縣加加大了住宅宅用地的出出讓，截至至2012年11月，累計(jì)出出讓住宅用用地34幅，土地面面積115.03萬㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2011年土地成交交量，金浦浦新城所處處的漳浦縣縣土地價(jià)值值被受看好好。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分分析-2012年土地出讓讓分析成交日期宗地區(qū)域地址土地用途土地面積容積率建筑面積成交總價(jià)出讓方式競(jìng)得人2012-8-302011SG16漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地59447.002.1124838.705350.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-8-302011SG31漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地48375.002.1101587.504350.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-8-302011SG32漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地65757.002.1138089.705920.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-8-302011SG33漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地58233.002.1122289.305250.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-9-32011SG11漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地13902.002.129194.201250.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-9-32011SG13漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地67642.002.1142048.206090.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-9-32011SG14漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地55492.002.1116533.205000.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-9-32011SG15漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地37419.002.178579.903370.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-9-32011SG16漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地59447.002.1124838.705350.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-9-32011SG31漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地48375.002.1101587.504350.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-9-32011SG32漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地65757.002.1138089.705920.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-9-32011SG33漳浦縣漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村其他普通商品住房用地58233.002.1122289.305250.00掛牌福建漳州發(fā)展股份有限公司、廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司2012-9-282012SG35號(hào)漳浦縣佛曇鎮(zhèn)園東村其他普通商品住房用地1081.002.52702.50320.00掛牌王建祥2012-9-282012SG36漳浦縣深土鎮(zhèn)山邊村其他普通商品住房用地641.002.51602.50260.00掛牌漳浦縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社2012-9-282012SG42漳浦縣龍湖路東段其他普通商品住房用地4808.002.612500.804200.00掛牌洪子云2012-10-122012G001漳浦縣杜潯鎮(zhèn)后姚村中低價(jià)位、中小套型普通商品住51194.672.1106996.863840.00掛牌漳州福晟錢隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-10-252012SG39漳浦縣六鰲鎮(zhèn)鰲西村其他普通商品住房用地42488.001.563732.001910.00掛牌福建漳州翡翠灣旅游開發(fā)有限公司2012-10-252012SG43漳浦縣赤湖鎮(zhèn)北橋村其他普通商品住房用地1310.002.02620.00120.00掛牌陳伍山、陳兩國、李文藝、黃裕強(qiáng)、陳兩湖數(shù)據(jù)來源：：官網(wǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分分析-2012年土地出讓讓分析金浦新城項(xiàng)項(xiàng)目目前周周邊項(xiàng)目均均在漳浦縣縣城，產(chǎn)品品以剛需二二房、三房房為主、客客戶群體主主要來自漳漳浦縣居民民、周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、、云霄縣客客戶為主，，基本以購購買自住為為主要目的的。列舉在舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)有投放放廣告競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤。項(xiàng)目名稱總建筑面積產(chǎn)品入市時(shí)間在售報(bào)價(jià)（元/㎡）主力戶型（㎡）核心價(jià)值萬新陽光城約18萬㎡多層高層2011年4900三房90-142溫泉社區(qū)金綠歐洲城約20萬㎡多層小高層高層二期預(yù)計(jì)2013年5900二房71-96品牌社區(qū)社區(qū)配套齊全金仕頓中央城約13萬㎡多層小高層高層2011年5300三房103-136項(xiàng)目規(guī)劃酒店配套聚源東岸約8萬㎡小高層高層2011.年

5700三房94-153項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)配套項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分分析-區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)熱熱點(diǎn)樓盤項(xiàng)目SWOT分析Strength（優(yōu)勢(shì)分析）Weakness（劣勢(shì)分析）沈海高速旁，交通位置優(yōu)越，區(qū)域發(fā)展前景看好；與縣城項(xiàng)目比較存在一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良，戶型配比合理舊鎮(zhèn)目前的第一個(gè)社區(qū)項(xiàng)目，利于項(xiàng)目造勢(shì)推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目，客戶認(rèn)可度暫時(shí)較低；縣城項(xiàng)目供應(yīng)量大，客戶可選擇性大；項(xiàng)目位于工業(yè)園區(qū)，東鄰主干道，恐影響居住品質(zhì)。Opportunity（機(jī)會(huì)分析）Threat（威脅分析）舊鎮(zhèn)第一個(gè)帶社區(qū)小高層項(xiàng)目城鎮(zhèn)城市化建設(shè)推進(jìn)周邊大量的居民自建房不同程度的會(huì)影響到項(xiàng)目后期的銷售；縣城開發(fā)占據(jù)較大市場(chǎng)份額，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈PART2戰(zhàn)略定位及及概念提煉煉Weakness（劣勢(shì)分析析）Threat（威脅分析析）戰(zhàn)略定位關(guān)于本案戰(zhàn)戰(zhàn)略定位的思考考站在漳浦縣縣城發(fā)展趨趨勢(shì)的角度度，從縣城城發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)和區(qū)域價(jià)價(jià)值出發(fā)，，審視地塊塊的核心價(jià)價(jià)值，確定定其輻射和和聚合區(qū)域域，建立本本案的戰(zhàn)略略地位。戰(zhàn)略一：樹樹立本案為為舊鎮(zhèn)首席席“城市花花園居住典典范社區(qū)””，樹立舊舊鎮(zhèn)第一個(gè)個(gè)城市社區(qū)區(qū)形象。戰(zhàn)略二：創(chuàng)創(chuàng)造“立體體城市森活活情境園林林”的產(chǎn)品品魅力。賦賦予項(xiàng)目園園林獨(dú)特的的生命力，，提升項(xiàng)目目景觀和生生活品質(zhì)，，在相續(xù)推推廣中連貫貫訴求演繹繹。戰(zhàn)略三：傳傳播“新城城市新新舊鎮(zhèn)新新生活活”理念。。通過項(xiàng)目目規(guī)模、景景觀、綠色色健康住宅宅、完善商商業(yè)配套等等優(yōu)勢(shì)資源源整合，傳傳播“典范范生活城””的理念，，營造健康康、生態(tài)、、優(yōu)美、便便利的居住住環(huán)境。Threat（威脅分析））戰(zhàn)略定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位從大環(huán)境出發(fā)發(fā)——海西助力下的的漳浦，不僅僅僅是經(jīng)濟(jì)層層面的騰飛，，更是步入了了從居住與精精神兩個(gè)層面面的更為包容容的現(xiàn)代人居居之旅；◎從板塊出發(fā)發(fā)——舊鎮(zhèn)已然成為為一個(gè)具備城城市新興居住住區(qū)前景的板板塊；◎從客群出發(fā)發(fā)——項(xiàng)目客群不僅僅僅舊鎮(zhèn)地緣緣性客群，還還包括了縣城城工薪階層邊邊緣化客群；；城市新興板塊塊符合城市發(fā)展展的典范居住住社區(qū)Threat（威脅分析））戰(zhàn)略定位新舊鎮(zhèn)-新城市生活典典范社區(qū)價(jià)值定位——舊鎮(zhèn)首席城市花花園社區(qū)生活活典范開創(chuàng)舊鎮(zhèn)城市發(fā)展展新里程，舊舊鎮(zhèn)居住革命命開創(chuàng)者形象定位——新舊鎮(zhèn)的生活名名片新城市生活標(biāo)準(zhǔn)締造造者現(xiàn)代人居、領(lǐng)領(lǐng)袖風(fēng)范、價(jià)價(jià)值標(biāo)桿Strength（優(yōu)勢(shì)分析））Weakness（劣勢(shì)分析））概念提煉從本項(xiàng)目、城城市延伸、區(qū)區(qū)域板塊三者者之間的價(jià)值值關(guān)聯(lián)互動(dòng)中中挖掘激發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值本案的獨(dú)特貢貢獻(xiàn)在于帶動(dòng)動(dòng)了區(qū)域板塊塊的價(jià)值重塑塑，這將是本本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提提煉的核心思思路。因此，我們摒摒棄單純的賣賣產(chǎn)品的營銷銷思路，通過過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)運(yùn)作與漳浦浦縣城延伸及及舊鎮(zhèn)新城市市建設(shè)思路對(duì)對(duì)接，塑造該該項(xiàng)目對(duì)區(qū)域域整體價(jià)值的的支撐，使其其核心價(jià)值得得到強(qiáng)化凸現(xiàn)現(xiàn)，并采取與與之相呼應(yīng)的的營銷推廣策策略，構(gòu)建本本案的營銷推推廣平臺(tái)，從從而確立項(xiàng)目目的市場(chǎng)話語語霸權(quán)；將項(xiàng)項(xiàng)目多元化的的產(chǎn)品統(tǒng)一在在一個(gè)整體形形象中進(jìn)行整整合推廣。概念提煉三個(gè)關(guān)系的理理順形成項(xiàng)目目形象價(jià)值提提煉方向項(xiàng)目形象價(jià)值值提煉手段一一：理順三個(gè)個(gè)價(jià)值關(guān)系本項(xiàng)目地塊的的多元形態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品之間的互互動(dòng)關(guān)系；價(jià)值關(guān)系二本項(xiàng)目與舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)人居發(fā)展之之間的互動(dòng)關(guān)關(guān)系；價(jià)值關(guān)系三本項(xiàng)目與漳浦浦城市拓展建建設(shè)延伸之間間的互動(dòng)關(guān)系系；價(jià)值關(guān)系一項(xiàng)目形象價(jià)值值提煉生活新選擇新新定位舊鎮(zhèn)城市新起起點(diǎn)配套齊全功能能社區(qū)概念提煉三大基因的提提煉，形成項(xiàng)項(xiàng)目形象定位位項(xiàng)目形象價(jià)值值提煉手段二二：提煉三大大價(jià)值基因舊鎮(zhèn)城市發(fā)展展新起點(diǎn)，城城市生活新典典范；價(jià)值基因二集居住、購物物、休閑、生生活于一體的的復(fù)合型城市市居住社區(qū)；；價(jià)值基因三居家理想選擇擇之地，家庭庭美好生活開開始價(jià)值基因一項(xiàng)目目形形象象價(jià)價(jià)值值提提煉煉情感感基基因因產(chǎn)品品基基因因地脈脈基基因因概念念提提煉煉項(xiàng)目目形形象象價(jià)價(jià)值值真真諦諦解解讀讀地標(biāo)標(biāo)之之城城價(jià)值值新新區(qū)區(qū)本案案是是以以集集居居住住、、購購物物、、休休閑閑、、生生活活等等構(gòu)構(gòu)成成的的復(fù)復(fù)合合型型居居住住社社區(qū)區(qū)，，以以其其地地標(biāo)標(biāo)性性、、高高品品質(zhì)質(zhì)成成為為代代表表區(qū)區(qū)域域高高尚尚生生態(tài)態(tài)居居住住理理念念生生活活升升級(jí)級(jí)的的旗旗幟幟性性項(xiàng)項(xiàng)目目；；城市市化化運(yùn)營營旗幟幟本項(xiàng)項(xiàng)目目的的誕誕生生，，從從根根本本上上推推動(dòng)動(dòng)了了舊舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域域生生態(tài)態(tài)人人居居發(fā)發(fā)展展，，成成為為代代表表區(qū)區(qū)域域主主流流居居住住生生活活方方向向的的典典范范，，使使本本項(xiàng)項(xiàng)目目具概念念提提煉煉項(xiàng)目目推推廣廣形形象象定定位位方方向向集居居住住、、購購物物、、休休閑閑、、生生活活于于一一體體的的城城市市高高尚尚生生態(tài)態(tài)居居住住新新起起點(diǎn)點(diǎn)！！代表表舊舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)生生態(tài)態(tài)居居住住品品質(zhì)質(zhì)生生活活的的進(jìn)進(jìn)化化升升級(jí)級(jí)，，舊舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居住住現(xiàn)現(xiàn)代代化化、、健健康康化化、、生生態(tài)態(tài)化化的的標(biāo)標(biāo)志志性性旗旗幟幟項(xiàng)項(xiàng)目目??！舊鎮(zhèn)最具商業(yè)業(yè)氛圍及商業(yè)業(yè)價(jià)值的社區(qū)區(qū)版塊結(jié)合漳浦及舊舊鎮(zhèn)城市化形形象塑造項(xiàng)目目?jī)r(jià)值舊鎮(zhèn)新城市化化居住革命價(jià)價(jià)值地標(biāo)概念提煉-概念定位新舊鎮(zhèn)，新城城市生活典范范社區(qū)占據(jù)區(qū)域地標(biāo)地位升級(jí)區(qū)域多元生活價(jià)值2，舊鎮(zhèn)首個(gè)現(xiàn)代代化居住社區(qū)區(qū)，打造新城城市生活典范范價(jià)值3，從項(xiàng)目本身出出發(fā)：集生活、購物物、休閑、商商務(wù)為一體的的多功能復(fù)合合社區(qū)價(jià)值5，從居家情感出出發(fā)，讓客戶戶感受居家溫溫馨，產(chǎn)生和和諧共鳴價(jià)值4，從園林景觀出出發(fā)，打造““立體森活””社區(qū)價(jià)值1，從城市形象出出發(fā)，展現(xiàn)舊舊鎮(zhèn)新城市化化建設(shè)形象概念提煉-推廣主題口號(hào)號(hào)“金浦新城”—新城市生活典典范社區(qū)舊鎮(zhèn)-城市生活第一一站金浦新城7萬平米集居住住、休閑、商商貿(mào)于一體的的多功能復(fù)合合社區(qū)，高尚現(xiàn)代住宅宅，讓您體會(huì)會(huì)時(shí)代的進(jìn)步步，立體森活情境境園林，讓你你享受自然的的味道風(fēng)情商業(yè)街及及一站式購物物廣場(chǎng)，讓您您體會(huì)物質(zhì)的的滿足金浦新城---新城市生活典典范社區(qū)!項(xiàng)目形象推廣廣主題口號(hào)（（Slogan）（深化推廣階階段主題口號(hào)號(hào)）（登場(chǎng)亮相階階段主題口號(hào)號(hào)）PART3推廣策略及實(shí)實(shí)務(wù)推廣思路總推廣思路由于項(xiàng)目體量量適中，因此此在推盤中將將采取穩(wěn)、準(zhǔn)準(zhǔn)、快的方式式，省略一些不必必要的營銷步步驟，有效縮縮短銷售周期期。并配合有有針對(duì)性的價(jià)格策略，，獲取最大利利潤空間。推廣時(shí)序及節(jié)節(jié)點(diǎn)安排推廣時(shí)序及節(jié)節(jié)點(diǎn)安排開盤時(shí)間視工工程進(jìn)度和預(yù)預(yù)售許可證的的辦理速度來來定。據(jù)目前前工程進(jìn)度推推算將節(jié)點(diǎn)作如下安排：：2012年12月——2013年4月接待中心進(jìn)進(jìn)場(chǎng)蓄客2013年1月26日，營銷中心心重裝開放；；2013年月4月下旬2#、3#樓開盤（暫定定）；2013年9月下旬4#、5#樓開盤（暫定定）；2014年元旦商業(yè)店店面開盤（暫暫定）；（以上節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)置根據(jù)各樓樓棟所取得商商品房預(yù)售證證順序而定）推廣時(shí)序及節(jié)節(jié)點(diǎn)安排推廣時(shí)序及節(jié)節(jié)點(diǎn)安排醞釀期（形象打造，積蓄客戶）工作內(nèi)容：進(jìn)行售樓處的重新包裝，銷售道具的準(zhǔn)備樓書、海報(bào)等，媒體組合策略出臺(tái)，強(qiáng)力造勢(shì)。引爆開盤期工作內(nèi)容：集中認(rèn)購簽約，造成現(xiàn)場(chǎng)搶購場(chǎng)面，快速去化房源回籠資金，具體開盤形式將根據(jù)蓄水情況制定。強(qiáng)銷期工作內(nèi)容：借助引爆開盤期的強(qiáng)勁慣性，不斷擴(kuò)大銷售戰(zhàn)果。2組團(tuán)蓄客及開盤續(xù)銷期工作內(nèi)容：促銷策略的跟進(jìn)，商業(yè)店面元旦推出，并將剩余住宅房源去化。強(qiáng)銷期會(huì)根據(jù)客戶需求推出新房源，在銷售進(jìn)行的同時(shí)不斷蓄客，達(dá)到動(dòng)態(tài)的平衡，縮短銷售周期；我們將根據(jù)實(shí)際蓄水情況，嚴(yán)密把控引爆開盤的時(shí)機(jī)，并隨時(shí)調(diào)整相關(guān)跟進(jìn)計(jì)劃；營銷是一個(gè)系統(tǒng)工程，我們將在整個(gè)營銷過程中，靈活運(yùn)用各種促銷手段，并進(jìn)行資源的全面整合，包括人員、推廣渠道、資金等；在引爆開盤、強(qiáng)銷等關(guān)鍵時(shí)期，我司還將抽調(diào)各個(gè)部門的精英，組成“銷售突擊隊(duì)”，全面保證銷售效果和速度；2012.12月~2013.4月2013.4月下旬2013.10月~2014年元旦2013.4月~2013.9月推廣策略一、醞釀期推廣策略時(shí)間2012年12月—2013年4月平面媒體行銷＋活動(dòng)策略2項(xiàng)目包裝：售樓處包裝、圍墻、戶外看板、效果圖繪制、模型重新制作、戶型圖、海報(bào)等銷售道具包裝到位。推廣策略工作重點(diǎn)1營銷中心重裝進(jìn)場(chǎng)：按期交付裝修并投入使用。3銷售人員安排與培訓(xùn)，業(yè)務(wù)流程確定。4客群分析、廣告推廣、營銷策略、行銷活動(dòng)擬定。推廣策略主要在購房者者接觸到的經(jīng)經(jīng)過精心設(shè)計(jì)計(jì)銷售道具時(shí)時(shí)，讓客戶從從每一個(gè)細(xì)節(jié)節(jié)都能感受到到我們項(xiàng)目形形象與品味，，感受導(dǎo)出對(duì)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可可與好感，從從而促成銷售售。包括售樓樓處包裝、圍圍墻、羅馬旗旗、戶型圖、、樓書、海報(bào)報(bào)、售樓處用用品等。本案定定位為為“新新城市市生活活典范范社區(qū)區(qū)”，，即要要表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目規(guī)模模、門門戶地地段、、區(qū)域域生態(tài)態(tài)環(huán)境境、區(qū)區(qū)域交交通、、戶型型設(shè)計(jì)計(jì)等強(qiáng)強(qiáng)有力力的產(chǎn)產(chǎn)品賣賣點(diǎn)，，總體體風(fēng)格格生態(tài)態(tài)健康康、綠綠色暢暢想，，廣告告表現(xiàn)現(xiàn)以感感性形形象與與賣點(diǎn)點(diǎn)訴求求為主主。整體包包裝推廣路路線項(xiàng)目傳播包包裝銷售推推廣策策略期段廣告分解-蓄客期銷售推廣策略主要媒介：路牌、圍墻、短信、DM直郵SP活動(dòng)：★營銷中心重裝開放暨VIP火熱預(yù)約中★舊鎮(zhèn)及周邊村集中派報(bào)活動(dòng)主訴求點(diǎn)：“新舊鎮(zhèn),新城市生活典范社區(qū)”即將上市,VIP火熱預(yù)約中推廣目的：告知項(xiàng)目定位及客群，傳達(dá)項(xiàng)目形象，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。銷售推推廣策策略1、在項(xiàng)項(xiàng)目蓄蓄客期期及公公開期期開始始VIP卡辦理理，客客戶免免費(fèi)填填寫申申請(qǐng)單單，經(jīng)經(jīng)審核核通過過后到到售樓樓處領(lǐng)領(lǐng)取，，通過過申請(qǐng)請(qǐng)蓄一一定量量客戶戶；2、在項(xiàng)項(xiàng)目開開盤前前2個(gè)月左左右時(shí)時(shí)間,邀約客客戶,交納定定金人人民幣幣5萬元,開盤時(shí)時(shí)抵房房款8萬元,3、開盤盤時(shí)，，針對(duì)對(duì)VIP會(huì)員進(jìn)進(jìn)行專專場(chǎng)的的會(huì)員員卡解解籌活活動(dòng)，，已交交納5萬定金金VIP會(huì)員憑憑卡優(yōu)優(yōu)先進(jìn)進(jìn)行選選房和和認(rèn)購購；4、VIP會(huì)員憑憑會(huì)員員卡可可享受受開盤盤時(shí)的的購房房?jī)?yōu)惠惠，同同時(shí)已已交納納定金金客戶戶可以以享受受5萬抵8萬優(yōu)惠惠。5、簽約約時(shí)，，VIP會(huì)員在在規(guī)定定期限限內(nèi)簽簽約客客戶享享有更更多優(yōu)優(yōu)惠（（優(yōu)惠惠細(xì)案案待定定），，并參參與開開盤現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)抽抽獎(jiǎng)活活動(dòng)（（抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)細(xì)案案待定定）；；6、在續(xù)續(xù)銷期期，給給前期期已購購房的的老客客戶派派發(fā)新新的會(huì)會(huì)員卡卡，憑憑此新新的會(huì)會(huì)員卡卡購房房，享享有房房款總總價(jià)優(yōu)優(yōu)惠政政策。VIP卡使用用說明明推廣策策略二、公公開期期（開開盤））銷售推推廣策策略公開期期工作作重點(diǎn)點(diǎn)：（1）進(jìn)行行會(huì)員員卡申申請(qǐng)和和派發(fā)發(fā)的蓄蓄客工工作（2）開盤盤方案案確定定（3）售樓樓現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)開盤盤布置置（4）媒體體組合合，立立體轟轟炸：：戶外外、圍圍墻、、電視視、短短信等等媒體體發(fā)布布（5）利誘措施施：簽約抽抽獎(jiǎng)及連環(huán)環(huán)大禮相送送，以有效效聚集現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣2013年4月下旬推廣策略時(shí)間媒體行銷＋＋活動(dòng)行銷銷＋人員行行銷推廣任務(wù)樹立“新城城市生活典典范社區(qū)，，舊鎮(zhèn)城市市生活第一一站”的形形象銷售推廣策策略期段廣告分解-公開期銷售推廣策略主要媒介：：圍墻墻、短信、、戶外廣告告、派報(bào)SP活動(dòng)：★第一一組團(tuán)4月下旬開盤盤；★第二組組團(tuán)2013年9月下旬開盤盤；★幸福1+1———家電大抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)，喜上加加喜來購房房；主訴求點(diǎn)：：第一組組團(tuán)開盤熱熱銷、第二二組團(tuán)蓄勢(shì)勢(shì)待發(fā)推廣目的：：轟動(dòng)動(dòng)開盤，吸吸引市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，調(diào)動(dòng)動(dòng)客戶購買買積極性銷售推廣策策略開盤當(dāng)天針針對(duì)已交納納定金會(huì)員員客戶的專專場(chǎng)優(yōu)先選選房的活動(dòng)動(dòng)，所有會(huì)會(huì)員客戶限限時(shí)選房并并繳納認(rèn)購購金，以火火爆人氣，，將理性消消費(fèi)轉(zhuǎn)成感感性消費(fèi)，，迅速帶動(dòng)動(dòng)銷售。解籌活動(dòng)要要點(diǎn)：1、地點(diǎn)：營銷中心;2、價(jià)格策略略：》》定金：5萬/套》》會(huì)員優(yōu)惠：：持有會(huì)員卡卡的客戶開開盤當(dāng)天購購房享受98折優(yōu)惠，已已交納5萬定金客戶戶可享受抵抵8萬優(yōu)惠；會(huì)員卡解籌活動(dòng)銷售推廣策策略開盤解籌原則：：

分組、限時(shí)時(shí)的選房原原則：為減減少現(xiàn)場(chǎng)排排隊(duì)及選房房時(shí)間，業(yè)業(yè)務(wù)員應(yīng)在在開盤前期期讓購房意意向VIP客戶對(duì)我們們的產(chǎn)品有有充分的了了解，解籌籌當(dāng)日根據(jù)據(jù)排號(hào)，分分組讓客戶戶進(jìn)入售樓樓處選房，，并在規(guī)定定時(shí)間內(nèi)選選房，如每每批10組客戶進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)，選房不不超過5分鐘，超過過時(shí)間未選選到合適房房源的將被被清場(chǎng)，讓讓下一批客客戶進(jìn)場(chǎng)，，維持現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)次序，保保證選房效效率。

一對(duì)一銷銷售原則：：展開銷售售人員與選選房客戶一一對(duì)一的銷銷售策略，，開始根據(jù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售售代表的人人數(shù)安排每每批選房客客戶，然后后根據(jù)銷售售人員的接接待情況，，依序安排排客戶選房房，確保銷銷售目標(biāo)針針對(duì)性強(qiáng)，，實(shí)現(xiàn)快速速高效的簽簽約工作。

服務(wù)原則則：組建專專門的服務(wù)務(wù)團(tuán)隊(duì)，從從細(xì)節(jié)處體體現(xiàn)大盤的的人性關(guān)懷懷，維護(hù)企企業(yè)品牌形形象。服務(wù)務(wù)團(tuán)隊(duì)配備備醫(yī)務(wù)人員員、應(yīng)急人人員及廣播播人員，由由專人進(jìn)行行不定時(shí)的的廣播，進(jìn)進(jìn)行飲水機(jī)機(jī)位置、注注意安全、、耐心等候候等溫馨提提示，中午午時(shí)間提供供飲料、糕糕點(diǎn)等食品品，讓眾多多選房客戶戶能夠在良良好的環(huán)境境下安心等等待選房，，免受排隊(duì)隊(duì)之苦。銷售推廣廣策略開盤活動(dòng)要點(diǎn)點(diǎn)要點(diǎn)1：會(huì)員員專場(chǎng)要點(diǎn)2：活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)歌舞舞助興，，降低現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)客戶戶等待的的煩躁。。要點(diǎn)3：開盤當(dāng)當(dāng)日邀請(qǐng)請(qǐng)相關(guān)媒媒體現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)報(bào)道要點(diǎn)4：開盤四四重大禮禮連環(huán)送送一重大禮禮：來就就送精美美禮品（（針對(duì)會(huì)會(huì)員）二重大禮禮：購房房享受會(huì)會(huì)員卡98折優(yōu)惠三重大禮禮：開盤盤當(dāng)天整整點(diǎn)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)（針對(duì)對(duì)到場(chǎng)客客戶）四重大禮禮：開盤盤半個(gè)月月內(nèi)簽約約客戶，，享受抽抽大獎(jiǎng)機(jī)機(jī)會(huì)。三、強(qiáng)銷銷期銷售推廣廣策略傳播信息：以“產(chǎn)品力+利基力”為主訴求（1）展現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)信息（2）展現(xiàn)客戶利益信息（3）呈現(xiàn)“熱銷”信息時(shí)間2013年4月－2014年1月推廣策略媒體行銷＋口碑行銷銷售推廣廣策略期段廣告分解-強(qiáng)銷期銷售推廣策略主要媒介介：戶戶外廣廣告、圍圍墻、短短信、DM直郵主訴求點(diǎn)點(diǎn)：社社區(qū)未來來居住氛氛圍渲染染推廣目的的：制制造新聞聞話題，，提高高項(xiàng)目知知名度，，加強(qiáng)人人脈傳播播，吸引引市場(chǎng)關(guān)關(guān)注項(xiàng)目目利基，，優(yōu)勢(shì)物物業(yè)全面面綻放,持續(xù)熱銷銷。（1）繼續(xù)接接受預(yù)定定，同步步簽約，，維系銷銷售熱潮潮；（2）制造耳耳語傳播播，強(qiáng)調(diào)調(diào)銷售佳佳績(jī)；（3）利用已已訂客戶戶介紹客客戶成交交，并積積極追蹤蹤客戶，，使其回回訪，促促進(jìn)成交交；（4）營造賣賣場(chǎng)氣氛氛，強(qiáng)化化利誘與與逼訂，，奠定銷銷售大勢(shì)勢(shì)。強(qiáng)銷期工工作重點(diǎn)點(diǎn)：三、續(xù)銷銷期銷售推廣廣策略傳播信息：以“促銷+價(jià)格”訴求為主（1）第一二組團(tuán)即將落幕，把握最后經(jīng)典保留房購買機(jī)會(huì)，進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的緊迫感，為下一次推盤蓄積有效客戶。（2）老客戶帶新客戶的優(yōu)惠信息時(shí)間2014年1月—2014年5月推廣策略媒體行銷+人員活動(dòng)銷售推廣廣策略（1）媒體重重點(diǎn)運(yùn)用用：挖掘掘買點(diǎn)，，分塊分分層次去去化死角角（2）新的會(huì)會(huì)員派發(fā)發(fā)：?jiǎn)?dòng)動(dòng)老客戶戶帶新客客戶方案案。（3）做好售售后工作作，挖掘掘客戶介介紹可能能帶來銷銷售（4）持續(xù)跟跟蹤房款款追補(bǔ)和和簽約（5）整理客客戶資料料，做好好交房前前的各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備工工作續(xù)銷期推推廣策略略：媒體體行銷+人員行銷銷媒體行銷銷：主要要投放短短信，以以“促銷銷+價(jià)格”訴訴求為主主。人員行銷銷：客戶戶口碑相相傳，老老客戶帶帶新客戶戶。續(xù)銷期工工作重點(diǎn)點(diǎn)：銷售推廣廣策略推廣媒體體甄選及及費(fèi)用推廣費(fèi)用的提提取標(biāo)準(zhǔn)按照照銷售額的比比例并結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)來制制定，在目前前形勢(shì)下，我我們的推廣費(fèi)費(fèi)用投入本著著經(jīng)濟(jì)高效的的原則，預(yù)估總銷售售額2.5億元，按0.8%提取廣告費(fèi)用用，共計(jì)200萬元。2012年12月2014年5月2013年4月2013年10月2014年11月項(xiàng)目蓄水期開盤期強(qiáng)、續(xù)銷期清盤期30%40%20%10%銷售推廣策略略推廣媒體甄選選及費(fèi)用推廣費(fèi)用階段段使用媒體推廣階段比例媒介工具其他共計(jì)戶外廣告印刷品活動(dòng)短信蓄水期30%45%2715%930%185%35%360開盤期40%45%365%435%2810%85%480強(qiáng)續(xù)銷期20%30%1810%640%2415%95%360清盤期10%55%115%125%510%25%120共計(jì)100%9220752211300◆戶外廣告：主主要包括高炮炮立柱、圍墻墻廣告、橫幅幅等，戶外位位置選擇主要要集中在項(xiàng)目目工地，舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)與縣城銜接接處，舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心主干道道；◆印刷品：：主要為樓書書、海報(bào)、戶戶型單頁、DM、公積金對(duì)賬賬單等；◆短信群發(fā)發(fā)：主要對(duì)象象為公積金資資料庫名單或或舊鎮(zhèn)周邊客客戶號(hào)段；◆活動(dòng)：包包括節(jié)慶促銷銷及其他公關(guān)關(guān)活動(dòng)。THANKS9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。16:52:1316:52:1316:521/6/20234:52:13PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2316:52:1316:52Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。16:52:1316:52:1316:52Friday,January6,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。1月-231月-2316:52:1316:52:13January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。06一月月20234:52:13下下午16:52:131月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月234:52下下午1月-2316:52January6,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/616:52:1316:52:1306January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好