長租公寓的暴雷是個體現(xiàn)象還是行業(yè)痼疾？一、長租公寓的暴雷潮2020年9月，位于杭州的一家長租公寓友客被曝出公司被查封，成都、廣州的分公司也宣布關門停業(yè)，該案涉及人數上千人，涉及資金4000余萬元。實際上這已經不是第一家暴雷的長租公寓，2020年6月14日，深圳市住建局約談蛋殼公寓相關負責人。2020年6月18日晚上，蛋殼公寓發(fā)布公告稱公司CEO高靖正接受調查，無論是大型上市公司還是區(qū)域長租公寓經營方都在近日曝出了負面消息。然而還在一個月前具有央企背景的融通地產還計劃進軍長租公寓市場，計劃五年內收購20萬套房源，8月17日，杭州市住房保障和房產管理局發(fā)布《關于進一步落實住房租賃資金監(jiān)管相關工作的通知》，明確要求住房租賃企業(yè)從8月31日起將相關租賃資金均繳入專用存款賬戶管理，這些跡象又都表明長租公寓似乎是一個長周期項目。長租公寓存在邏輯的根本還是我國龐大的租住需求。根據國家統(tǒng)計局的數據顯示2019年我國流動人口數量高達2.36億人，占總人口比重的16.86%，如此大規(guī)模的流動人口勢必就催生出了極大的房屋租賃需求。盡管除了房屋中介公司之外，物業(yè)公司、房屋開發(fā)商和互聯(lián)網綜合信息平臺同樣提供房屋經紀業(yè)務，但是租房活動作為一項低頻率的剛性消費，長期存在市場信息不對稱的情況，特別是部分房屋中介公司服務質量較低，市場上虛假房源、以次充好、層層轉租、隱瞞對租客不利的信息等亂象叢生導致租賃市場上房屋中介的信譽迅速下降。2010-2019年我國流動人口數量變化而通常長租公寓以運營商的名義與房東簽署管理合同，為了獲得有關這種住房來源的信息，向前所有者提供了房屋管理服務。然后，與租戶代表他本人或代表他的前所有者簽訂租賃協(xié)議，該協(xié)議僅涉及居住關系和租賃關系。然后再通過互聯(lián)網發(fā)布信息將經過裝修之后的房屋轉租給有需求的租客，往往大部分學生在大學畢業(yè)之后沒有相關經驗的情況下會選擇較為便捷的長租公寓服務。數據顯示83.43%的大學生依靠租房平臺或者官方APP尋找租房信息，實際上除了房屋中介之外大部分平臺均為長租公寓。畢業(yè)生獲取租房信息途徑二、經營模式造成的困境長租公寓暴雷的根本原因還是與其經營模式有關，長租公寓的盈利不是收取所謂的“傭金”或者低價收房高價出租賺取價格差而實現(xiàn)的，而是通過不斷擴大規(guī)模獲取大量現(xiàn)金流從而實現(xiàn)高杠桿率為前提的。一般長租公寓的房租為年付，但長租公寓運營商并未將全部房租交付房東（一般為月付），而是自行占用資金用于獲取投資收益或者進一步擴大規(guī)模。而為了吸引房東增加房源，長租公寓一般會選擇高價收房，同樣的為了吸引年輕人將手中房源租出去以套取一年的租金，長租公寓會選擇低價租出。根據調查顯示大學畢業(yè)生在各類消費中對于房屋租金價格敏感度最高，特別是在新冠肺炎疫情導致未來不確定性增加的情況下，2020年接受月租金在1000元以下的畢業(yè)生比例提高了10.3%，而1000元以上的接受人群不同程度的下降。2020年與2019年相比畢業(yè)生能夠接受的租金范圍變化除了其他租賃合同的傳統(tǒng)租賃關系外，長租公寓往往還引入租金貸，即承租人還從第三方金融機構借錢并向服務提供商一次性支付貸款，并與第三方金融機構簽訂了貸款協(xié)議，根據該協(xié)議，如果承租人不能及時償還貸款給第三方的金融機構，承租人應負責違約帶來的后果。這樣一來長租公寓就能一次性套現(xiàn)一年的房租，而風險全部轉給第三方金融機構和租客。此次友客暴雷之后，大量大學生被房東趕出出租房，同時幾千到幾萬元不等的房租也無法索回，甚至面臨露宿街頭的風險。而實際上一些長租公寓運營商還通過資產證券化的方式利用手中的租約債券在資本市場募集資金，僅2019年估計超500億元。2019年ABS基礎資產發(fā)行總額比重三、資金鏈斷裂一般而言，房屋租賃行業(yè)要實現(xiàn)盈利需利用資金優(yōu)勢來擴大市場占有率，實現(xiàn)行業(yè)壟斷。之后，再通過提高房價來獲得更大的利益。但是，房屋租賃市場與其他市場不同，在房屋租賃中，各個公司的市場占有率并不高，想要達到行業(yè)壟斷，就需要不斷增加資金投入。但是實際上要想通過這種期限錯配來不斷擴大現(xiàn)金流就必須存在兩個先決條件：1、要有足夠租戶為房子支付租金，2、要擴大規(guī)模獲取更多現(xiàn)金流就必須獲取更多房源。為了達到這兩個目的多數長租公寓采取的辦法就是進一步降低出租價格，吸引更多的大學生租??；而在房源市場例如杭州等城市，長租公寓業(yè)務已經發(fā)展得很充分的情況下，擴大房源就只能在收房時比其他人支付向房主更高的價格，這個過程中就會有大量競爭者相互抬價。只要資金鏈能夠不斷運轉下去其中的虧損就能夠接受。但是2020年上半年的新冠肺炎疫情截斷了長租公寓不斷運轉的資金流，2020年1季度各主要城市的房屋租賃市場成交量普遍下降50%-90%不等，尤其是武漢下降了100%。另外大學畢業(yè)生就業(yè)困難導致一線城市房屋租賃市場需求大減。在一到三個月內運營方在承受大量空置成本、支付房屋租金的同時沒有現(xiàn)金流流入導致資金鏈斷裂。2020年1季度主要城市房屋租賃市場成交量環(huán)比變化特別是往年畢業(yè)生在尋找租房房源時，在時間上呈現(xiàn)出明顯的集中趨勢，越是臨近離校尋找住房的欲望就越強烈，往年應屆生尋找住房的旺季一般在3月-6月之間，但是由于疫情的影響畢業(yè)租房的高峰期晚于2019年，峰值也明顯低于2019年，這對長租公寓的現(xiàn)金流也造成了一定的影響。2019-2020年畢業(yè)生尋找房源時間分布四、規(guī)范長租公寓行業(yè)的措施長租公寓行業(yè)之所以亂象叢生關鍵還是在于金融工具的濫用和政府監(jiān)管缺位。政府應對經營租賃業(yè)務的長期租賃公寓經營者的資格要求、稅收標準和風險控制進行明確監(jiān)控，將長租公寓正式納入金融系統(tǒng)監(jiān)管當中。目前杭州市已經開始向長租公寓運營商收取30%的風險保障金以保障租客與房東的正常租金支付。另一方面還要建立長租公寓信息網絡，并進行風險預警和信息披露，使市場信息更加透明，降低道德風險和逆向選擇發(fā)生的可能性。同時針對已