房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理公式整理R)=Rf[E（R－Rf］j預期收益率=無風險資產(chǎn)收益率+j險系數(shù)×[市場整體平均收益率－無風險資產(chǎn)收益率］平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積吸納量=報告期銷售量+報告期出租量新建住宅市場需求量（元）=家庭數(shù)量（戶）×收入(元/戶）×住房消費傾向指數(shù)平滑法：本期預期值=平滑指數(shù)×前期實際量+（1滑指數(shù)）×前期預測值Qt

t

)Qt1

式中Qt

-本期預測值

t

-前期實際銷售量Qt

-前期預測值

-平滑指數(shù)，10利息與利率（一）利息Fn=P+In 式中Fn-本利和；P-本金；In-利息（二)利率 iI1100%P單利計息與復利計息

式中

-一個計息周期的利息1（一）單利計息 In

PniN個計息周期后的本例和

F in)n（二)In=P［(1+i)n－1］Nn

i)n名義利率與實際利率的關(guān)系式rm次，F(xiàn)P

P1

rmPm ri (1 )m1P P m等額PA(1i)n1

A 1[1 ]i(1i)n i (1i)nAP

i(1i)n

Pi iPi F(1i)n

1 (1i)n

1 (1i)n1等差At=A1+(t－1）G 等比At=A1(1+s）t-1注意A1在等額、等差、等比中計算公式不毛利率或毛利額=營業(yè)收入—營業(yè)成本營業(yè)利潤=營業(yè)收入—營業(yè)成本—期間費用-營業(yè)稅金及附加—土地增值稅（開發(fā)投資)營業(yè)利潤=營業(yè)收入—營業(yè)成本—運營費用（持有出租營業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入運營費用=期間費用+營業(yè)稅金及附加+產(chǎn)稅+物業(yè)服務管理費+大修基金期間費用=銷售費用+管理費用+財務費用稅前利潤或利潤總額=營業(yè)利潤+稅后利潤或凈利潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）動態(tài)盈利能力指標：財務凈現(xiàn)值 FNPV t0

(CI CO)t(1FIRR )t 0NPV1NPV1NPV21 2 財務內(nèi)部收益率 FIRR i (NPV1NPV1NPV21 2 投資動態(tài)回收期Pb=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1)+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值÷當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值R R R R r a da r 1+R）（1+R（1+Ra r 成本利潤率、銷售利潤率投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額×100％項目總投資資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額×100％資本金資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額×100％資本金稅前現(xiàn)金回報率=年營業(yè)利潤（凈經(jīng)營收入）減還本付息后凈現(xiàn)金流量資本金×100％靜態(tài)回收期Pb（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1+清償能力指標：借款償還期Pd=(借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)－開始借款期數(shù)）+上期償還借款額÷當期可用于還款的資金額（折舊、攤銷等)利息備付率=稅息前利潤÷當期應付利息費用償債備付率=可用于還本付息資金÷當期應還本付息金額=入÷還本付息金額資產(chǎn)負債率=負債合計÷資產(chǎn)合計×100％流動比率=流動資產(chǎn)總額÷流動負債總額×100%速動比率=（流動資產(chǎn)總額-存貨）÷流動負債總額×100％盈虧平衡分析盈虧平衡產(chǎn)量=總固定成本÷（本）盈虧平衡價格=單位產(chǎn)品變動成本+（總固定成本÷產(chǎn)銷量盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本=銷售單價-（總固定成本÷產(chǎn)銷量）風險分析中概率分析的期望值法各年現(xiàn)金流期望值 E(NCF ) ti1

X Prt rt壽命期凈現(xiàn)值期望值 E(NPV ) iiii(X X) P2rtrtrtt

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