（招商策劃）深圳佳寧娜購物大道招商執(zhí)行方案佳寧娜購物大道招商執(zhí)行方案二OO八年七月（修正版）前言感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基石。精品文檔放心下載品牌效益和社會效益“三贏”！以及將項(xiàng)目持續(xù)做旺，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目贏利的持久化和最大化！謝謝閱讀目錄第一部分招商總體原則第二部分招商實(shí)施計(jì)劃及策略第三部分招商難點(diǎn)分析第四部分招商管理第五部分租金及招商政策第一部分招商總體原則一、招商總體原則：主力店、品牌店引入謝謝閱讀精品文檔放心下載名度，可謂未開先紅。品牌商戶的進(jìn)駐，一方面對消費(fèi)的核心——謝謝閱讀戶的形象也能使商場的形象更加深化。同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)謝謝閱讀謝謝閱讀KTV因?yàn)橹x謝閱讀經(jīng)營特色有異，可以互補(bǔ)。引進(jìn)商家檔次風(fēng)格符合項(xiàng)目總體需求適當(dāng)鋪位預(yù)留圖示：8.適當(dāng)鋪位預(yù)留1.知名商戶或連鎖商戶7.招大租戶進(jìn)場2.個(gè)性鮮明有特色商戶招商原則6.優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場3.能吸引人流量的商戶5.核心主力店要形成互動4.業(yè)互補(bǔ)第二部分招商實(shí)施計(jì)劃及策略一、招商總體安排：1、招商目標(biāo)：謝謝閱讀合理的業(yè)態(tài)安排組合以促進(jìn)持續(xù)旺場,通過對招商的成功實(shí)現(xiàn)，帶動投資者對前景的信心和精品文檔放心下載保障，進(jìn)而推動項(xiàng)目的銷售和回款。我們把目標(biāo)商家分為以下三個(gè)部分：精品文檔放心下載2、招商范圍（對象）：精品文檔放心下載西式快餐、咖啡廳/棋牌茶樓、面包房、水果撈/冰淇淋吧精品文檔放心下載休閑娛樂類：夜總會、量販KTV、酒吧、美容院、SPA水療、足浴、網(wǎng)吧、桌球館精品文檔放心下載商業(yè)服務(wù)配套：美發(fā)廳、藥店、洗衣房、鮮花店、茶葉+煙酒店、社區(qū)超市+水果超精品文檔放心下載市、郵局、旅行社、銀行、電信/移動營業(yè)廳名品購物：名品天地：品牌服飾、美容產(chǎn)品專業(yè)店、化妝、珠寶、禮品、飾品謝謝閱讀家居天地：家居飾品、床上用品、工藝兒童天地：兒童攝影、親子家園、幼兒培訓(xùn)、童裝、童玩謝謝閱讀3、招商對象的篩選：精品文檔放心下載取最適合的商家，從而實(shí)現(xiàn)招商對項(xiàng)目運(yùn)作的最大化價(jià)值。感謝閱讀篩選標(biāo)準(zhǔn)：評估市場消費(fèi)需求1選擇招商對象并辨別和選擇目標(biāo)招評估合作條件及34充分考慮益陽及周邊地區(qū)（南洞庭湖地區(qū)）消費(fèi)者的消費(fèi)特性、消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，選擇能夠滿足消費(fèi)需求的商家廣泛收集商家資料，并從寶騏資源庫中選擇符合條件的優(yōu)質(zhì)客戶，進(jìn)行有針對性的初步接觸，并就合作的可能性進(jìn)行初步溝通從合作成本和收益兩方面判斷目標(biāo)商家對于項(xiàng)目績效高的優(yōu)質(zhì)商家直接引進(jìn)品牌加盟聯(lián)合經(jīng)營品牌代理然后將客戶類別進(jìn)行重要性排序，有利于制定具有針對性的總體營銷思路。感謝閱讀二、招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)：1、組織架構(gòu)：2、人員編制：◆招商經(jīng)理：1人◆經(jīng)理助理：2人◆招商員：5人◆招商文員：1人謝謝閱讀共計(jì)：9人3、部門職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目定位、規(guī)劃布局，擬訂招商策略及實(shí)施方案；感謝閱讀組織、安排招商相關(guān)的在職崗位培訓(xùn)及測評、人員調(diào)整；精品文檔放心下載根據(jù)市場情況制訂招商策略，并根據(jù)招商情況及時(shí)調(diào)整；謝謝閱讀收集、整理品牌、商家資料，建立儲備商源庫，并及時(shí)更新；精品文檔放心下載協(xié)助編制招商物料，制訂、提報(bào)招商廣告投放計(jì)劃、方案；感謝閱讀全面掌控招商進(jìn)度，根據(jù)項(xiàng)目整體定位和布局，按時(shí)完成招商任務(wù)；精品文檔放心下載精品文檔放心下載項(xiàng)目整體運(yùn)營，完成清退商鋪的補(bǔ)充招商；根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，完成對已售商鋪的返租、招商工作；精品文檔放心下載規(guī)范公共區(qū)域的統(tǒng)一經(jīng)營管理工作，充分發(fā)揮場地價(jià)值，有計(jì)劃組織商家促銷；感謝閱讀負(fù)責(zé)項(xiàng)目公共區(qū)域及建筑物附添廣告位的規(guī)劃、租賃；精品文檔放心下載負(fù)責(zé)已租賃商戶應(yīng)繳款項(xiàng)的催繳工作。4、團(tuán)隊(duì)管理：4.1招商團(tuán)隊(duì)的組織按照全員招商的概念劃分專業(yè)招商組：招商部全體人員重點(diǎn)大客戶組：招商經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)或公司高層外圍招商組：以開發(fā)商、銷售公司為主的全體公司員工按照業(yè)態(tài)劃分餐飲娛樂類招商組、品牌店招商組按照地域劃分益陽本地招商組、長沙招商組以上各組的的劃分并不是完全的分離，而是有機(jī)的結(jié)合，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況執(zhí)行。精品文檔放心下載4.2招商團(tuán)隊(duì)的管理建立客戶登記和檔案制度建立客戶拜訪、回訪制度建立客戶聯(lián)誼和推介制度建立系統(tǒng)的管理表格客戶資源表意向商家登記表招商談判跟蹤表商家資質(zhì)測評表商家合同簽訂登記表4.3招商的考核及督查形成全員招商的激勵(lì)機(jī)制形成客戶電話訪談抽查機(jī)制商家質(zhì)量和數(shù)量評測機(jī)制形成專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)考核機(jī)制三、招商任務(wù)分解及執(zhí)行策略：1、總體任務(wù)分解考慮到商鋪分批次交付（7月底交付6棟，9月底交付10棟，年底交付ABGH謝謝閱讀精品文檔放心下載照先交付、先招商、先裝修、先開業(yè)的原則，分階段合理安排招商核心期和組織招商。感謝閱讀1.1招商核心期：第一階段：2008年8月至2008年9月，共2個(gè)月。精品文檔放心下載7月份全面啟動招商后，在進(jìn)行項(xiàng)目總體招商的同時(shí)，重點(diǎn)圍繞首期交付E、F、N、L、精品文檔放心下載MR10044142感謝閱讀先裝修、先開業(yè)的目標(biāo)。第二階段：2008年10月至2008年12月，共3個(gè)月。精品文檔放心下載招商預(yù)熱期2008.6-2008.7招商核心期招商裝修期2008.12-2009.3感謝閱讀同時(shí)督促簽約商家進(jìn)場裝修，爭取完成項(xiàng)目全面開業(yè)。1.2總體招商任務(wù)分解：第一節(jié)點(diǎn)：(2008。5月下旬-2008。7月中旬)感謝閱讀工作安排：市場調(diào)研結(jié)束，組建招商團(tuán)隊(duì)并進(jìn)行團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，完成項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)業(yè)種組合定位及布局，感謝閱讀精品文檔放心下載冊等相關(guān)宣傳物料設(shè)計(jì)、印刷，擬定招商營銷推廣方案。感謝閱讀全面招商打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。工作重點(diǎn)：A、確定項(xiàng)目功能組合；擬定招商計(jì)劃和租金策略；B、完成招商物料；C、組建招商團(tuán)隊(duì)；D、積累客戶資料，建立商家資源庫（各確定業(yè)種有效商家2000感謝閱讀E、進(jìn)行商家訪談，篩選優(yōu)質(zhì)商家。第二節(jié)點(diǎn)：(2008。7月下旬-2008。8月下旬)感謝閱讀工作安排：感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀目標(biāo)商家的市場評估。工作重點(diǎn)：A、舉辦招商啟動推廣說明會；B、重點(diǎn)主力商家深度洽談，并明確合作意向（主力商家2-3感謝閱讀C、招商營銷推廣全面啟動；D、利用龍頭效應(yīng)，全面展開招商工作（完成各品類商家1000謝謝閱讀E、了解意向商家并完成評估。第三節(jié)點(diǎn)：(2008。9月上旬-2008。10月上旬)精品文檔放心下載工作安排：精品文檔放心下載圍繞首期交付E、F、N、L、M、R六棟商鋪，完成部分商鋪招商、裝修、開業(yè)工作；賣精品文檔放心下載點(diǎn)提煉，擴(kuò)大招商造勢；梳理、修正招商思路和策略，為規(guī)模性招商奠定良好基礎(chǔ)。感謝閱讀工作重點(diǎn)：A、加速商家積累，并對商家進(jìn)一步梳理；B30家主力商家的進(jìn)駐意向洽談，并累積完成總感謝閱讀量15%C、督促簽訂合同商家進(jìn)場裝修，完成開業(yè)準(zhǔn)備；D、配合部分商家開業(yè)，組織項(xiàng)目宣傳；E、梳理、修正招商思路和策略。第四節(jié)點(diǎn)：(2008。10月中旬-2009。2月下旬)精品文檔放心下載工作安排：精品文檔放心下載型規(guī)模（200人左右）招商銷商推介會，目標(biāo)城市舉行商戶小規(guī)模（100人以內(nèi)）招商精品文檔放心下載聯(lián)誼會，跟進(jìn)商家意向洽談，促進(jìn)商家進(jìn)駐簽約。督促主力商家進(jìn)場裝修，刺激觀望商謝謝閱讀戶簽約。利用招商成果，進(jìn)行最后招商沖刺。積極組織好商家簽約和費(fèi)用繳納工作，同感謝閱讀時(shí)督促簽約商家進(jìn)場裝修。經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)介入，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)加大配合力度。完成開業(yè)感謝閱讀前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。工作重點(diǎn)：A、促使第一批主力商家簽訂合作合同；B、舉辦招商推廣活動，擴(kuò)大招商影響；C、督促進(jìn)駐主力商家進(jìn)場裝修；D、渲染現(xiàn)場進(jìn)駐氣氛，跟進(jìn)商家意向洽談，促進(jìn)商家積極合作簽約；謝謝閱讀E、積極組織好商家簽約和費(fèi)用繳納工作（累積完成總量85%感謝閱讀F、督促所有簽約商家進(jìn)場裝修，刺激觀望商戶簽約；G、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)介入，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)加大配合力度；H、擬定開業(yè)活動方案及宣傳計(jì)劃。第五節(jié)點(diǎn)：（2009。3月上旬-2009。4月中旬）精品文檔放心下載工作安排：感謝閱讀商工作與裝修收尾同步，保證開業(yè)期。工作重點(diǎn)：A、招商沖刺，裝修動員工作；B95%的租賃合同簽精品文檔放心下載C、收尾招商工作與裝修收尾同步，保證開業(yè)期；D、商家進(jìn)場布展及完善開業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。第六節(jié)點(diǎn)（2009。4月下旬）完成項(xiàng)目開業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作試營業(yè)盛大開業(yè)2、招商工作時(shí)間進(jìn)度表：序號工作時(shí)間2008年2009年工作項(xiàng)目567891011121234一招商前期準(zhǔn)備工作1市場調(diào)研2招商中心設(shè)計(jì)裝修3組建招商團(tuán)隊(duì)4招商團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)5客戶定位、消費(fèi)者定位6商業(yè)概念定位7業(yè)態(tài)業(yè)種組合定位8業(yè)態(tài)業(yè)種布局9商業(yè)動線設(shè)計(jì)10公共空間景觀設(shè)計(jì)11室外商業(yè)照明系統(tǒng)12商業(yè)廣告牌設(shè)置設(shè)計(jì)13擬定租賃合同、統(tǒng)一經(jīng)營管理公約、消防責(zé)任書14擬定招商相關(guān)表格15擬定招商流程、合同審批流程16確定招商文本、表格等，并印刷17擬定招商執(zhí)行方案18擬定租賃租金、招商優(yōu)惠政策并審批確定19招商手冊等相關(guān)宣傳物料設(shè)計(jì)、印刷20擬定招商營銷推廣方案21細(xì)化第一階段招商啟動活動方案22積累商家資源、建立商家資源庫23全面進(jìn)行商家拜訪，并意向洽談，篩選優(yōu)質(zhì)商戶24招商中心裝修、布置完工二招商預(yù)熱期1招商工作全面展開2舉辦招商啟動說明會3重點(diǎn)主力商家深度洽談，初步明確合作意向4招商營銷推廣全面啟動5加大積累有效意向商家的力度6意向商家評估7各業(yè)態(tài)主力商家進(jìn)行廣泛合作意向洽談8所有目標(biāo)商家第一輪意向摸底洽談完成9進(jìn)行先行交付6棟商鋪的招商，與部分商家簽約10督促簽訂合同商家進(jìn)場裝修，完成開業(yè)準(zhǔn)備11賣點(diǎn)提煉，擴(kuò)大招商宣傳造勢12梳理、修正招商思路和策略三規(guī)模性招商1第一批主力商家簽訂合作合同2舉辦大型招商推廣活動，擴(kuò)大招商影響3督促進(jìn)駐主力商家進(jìn)場裝修，促動招商4渲染現(xiàn)場進(jìn)駐氣氛，促進(jìn)商家積極簽約5積極組織好商家簽約和費(fèi)用繳納工作6督促所有簽約商家進(jìn)場裝修，刺激觀望商戶簽約7協(xié)助、監(jiān)督商家裝修，物業(yè)管理加大配合力度8經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)介入9開業(yè)空間布置方案10道路、景觀工程完畢11完成室內(nèi)外廣告位開發(fā)12完成功能導(dǎo)視、背景音樂、監(jiān)控系統(tǒng)安裝13確定開業(yè)宣傳方案14確定開業(yè)促銷方案15確定開業(yè)慶典方案16確定開業(yè)各項(xiàng)預(yù)案四招商裝修期1借用傳播傳媒、裝修環(huán)境感染完成最后招商沖刺2收尾招商工作與裝修收尾同步，保證開業(yè)期3商家進(jìn)場布展及完善開業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作五盛大開業(yè)1完成項(xiàng)目開業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作2試營業(yè)3盛大開業(yè)四、招商執(zhí)行策略：感謝閱讀我們認(rèn)為必須將招商總體策略確定為：以品牌商家為核心，不是簡單地以租戶為對象謝謝閱讀于非規(guī)劃、非品牌的商家，則要限制進(jìn)場，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，感謝閱讀感謝閱讀限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模。1、租金價(jià)格策略謝謝閱讀目的人氣、搶在市場消費(fèi)的份額，我們建議租金價(jià)格宜以“放水養(yǎng)魚”的姿態(tài)介入，然精品文檔放心下載后再慢慢的拉高。2、招商人員策略以招商部為主，全員招商。3、招商優(yōu)惠策略符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的主力商家，必須爭取其進(jìn)駐經(jīng)營，甚至要給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施。精品文檔放心下載4、適度超前招商策略“適度超前謝謝閱讀次，可以達(dá)到提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目檔次，提升商業(yè)氛圍的目的。精品文檔放心下載5、梯度招商策略謝謝閱讀謝謝閱讀作為儲備商源?？纱虡I(yè)氛圍烘托起來、各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施較完善以后，隨時(shí)做好補(bǔ)充謝謝閱讀調(diào)整招商工作，爭取更多深俱影響力的大商家進(jìn)駐。五、招商營銷推廣活動組織：精品文檔放心下載排一系列的招商推廣活動，目的是為了引爆佳寧娜廣場的招商熱潮，促進(jìn)招商工作的開展、謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀推廣策略推廣整合

招商廣告全面撒網(wǎng)，重點(diǎn)捕捉構(gòu)筑較高的平臺立體推進(jìn)，全面覆蓋與政府形成互動現(xiàn)場招商廣告媒體廣告第三部分招商難點(diǎn)分析一、招商難點(diǎn)分析一——益陽宏觀市場狀況益陽市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)濟(jì)總量一直處于湖南省13個(gè)地級市中相當(dāng)靠后的水平，在謝謝閱讀“3+5”城市群中處于末位益陽市2003-2007年GDP增長情況年份GDP增長率省內(nèi)排名2003年239.674.45%112004年287.3419.89%112005年294.762.58%122006年336.2114.06%112007年408.8521.61%11益陽市居民人均可支配收入不高，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10797元；謝謝閱讀由于CPI指數(shù)不斷攀升，居民消費(fèi)2007年出現(xiàn)增長154.05精品文檔放心下載億元，其中城市消費(fèi)品零售額59.66億元，增長18.3%；恩格爾系數(shù)出現(xiàn)小幅上升。謝謝閱讀益陽市2003-2007年居民收入和消費(fèi)增長情況感謝閱讀年份城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出恩格爾系數(shù)感謝閱讀2003年7424600832.40%2004年8291669234.10%2005年8250626939.70%2006年9138698540.40%2007年10797824940.50%益陽市2003-2007年居民儲蓄余額增長情況45020%400350300250200189.23211.07246.76296.10341.2515%10%150100505%00%城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出對比（2007年）全國湖南省益陽市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（元）999789908249謝謝閱讀恩格爾系數(shù)36.3%36.1%40.5%從以上數(shù)據(jù)可以看出，益陽市經(jīng)濟(jì)總量（GDP）較低，城鎮(zhèn)居民可收入和消費(fèi)支出也均精品文檔放心下載感謝閱讀而導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)發(fā)展緩慢、品牌商家進(jìn)駐的信心不足，增加招商難度。精品文檔放心下載二、招商難點(diǎn)分析二——項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境感謝閱讀長時(shí)間內(nèi)存在的單邊商業(yè)的局面，項(xiàng)目短期內(nèi)被商家、消費(fèi)者所接受存在難度大。感謝閱讀從分析可以看出，項(xiàng)目發(fā)展需要一定時(shí)期的培育，引進(jìn)的商家要有能力承受長時(shí)間的市精品文檔放心下載場培育周期。并且作為開發(fā)商要在市場培育期內(nèi)給予商家一定力度的政策傾斜。謝謝閱讀三、招商難點(diǎn)分析三——項(xiàng)目所在區(qū)域居民分析項(xiàng)目地1公里區(qū)域內(nèi)共有居民1萬多人，2公里內(nèi)居民約為7.35萬人，項(xiàng)目地周邊謝謝閱讀現(xiàn)有居民密度低，顧客資源不足；調(diào)查發(fā)現(xiàn)，益陽城區(qū)居民家庭平均月收入約為2925.93元，收入水平偏低。精品文檔放心下載從分析可以看出，項(xiàng)目地周邊現(xiàn)有居民密度低，顧客資源不足；居民消費(fèi)能力低，不能感謝閱讀滿足大多數(shù)商家對新店選四、招商難點(diǎn)分析四從分析可以看出，項(xiàng)能滿足商家進(jìn)駐后的基本需求，同時(shí)項(xiàng)目周邊環(huán)五、招商難點(diǎn)分析五益陽地處湖南幾，周邊商業(yè)的引力和益陽商業(yè)發(fā)展的滯。數(shù)據(jù)顯示，2006年益陽零售業(yè)外流消以上。狹小的消費(fèi)市場愈發(fā)缺少會選擇外地購六勢物40%其他60%爭非常激烈。色客觀條件各有優(yōu)劣：顧客資源、交通條件、規(guī)模等均處于劣勢。從分析可以看出，益陽商業(yè)在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，不僅顧客爭奪戰(zhàn)會加劇，而且商家精品文檔放心下載爭奪戰(zhàn)將愈發(fā)激烈，特別是有一定影響力的主力商家爭奪，將進(jìn)入白熱化程度。謝謝閱讀七、招商難點(diǎn)分析七——項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目物業(yè)的結(jié)構(gòu)存在較大缺陷，對商業(yè)經(jīng)營極為不利：每棟單體建筑之間沒有連廊鏈接，二層以上不能形成有機(jī)整體，導(dǎo)致消費(fèi)者在二層精品文檔放心下載以上不能平行移動，嚴(yán)重影響顧客有效消費(fèi)，抑制進(jìn)行科學(xué)業(yè)態(tài)業(yè)種布局。感謝閱讀商鋪二層以上層高為2.8米（除ABGH謝謝閱讀制了業(yè)態(tài)業(yè)種科學(xué)布局。二層及三層鋪內(nèi)設(shè)計(jì)存在諸多不符商業(yè)需求的結(jié)構(gòu)安排。感謝閱讀附：各主力店對物業(yè)結(jié)構(gòu)的基本要求表業(yè)態(tài)主力店物業(yè)結(jié)構(gòu)最低要求中式酒樓層高：4.5m，柱距：6×8m餐飲西式快餐（肯德基）層高：4.5m，柱距：6×8m特色美食層高：4.2m，柱距：6×8m咖啡廳/棋牌茶樓層高：3.2-3.5m，柱距：6×8m精品文檔放心下載休閑娛樂量販?zhǔn)終TV層高：3.5-4m，柱距：6×8m精品文檔放心下載酒吧層高：4.5m，柱距：6×8m健身中心層高：4.5-5m，柱距：6×8m足浴層高：3.2-3.5m，柱距：6×8m快捷酒店層高：3.2-3.5m，柱距：6×8m商業(yè)服務(wù)配套銀行層高：3.5-4m，柱距：6×8m謝謝閱讀電信/移動營業(yè)廳層高：3.5-4m，柱距：6×8m感謝閱讀專業(yè)店層高：3.2-3.5m，柱距：6×8m品牌專賣店層高：3-3.2m從分析可以看出，本項(xiàng)目商鋪層高嚴(yán)重制約了業(yè)態(tài)業(yè)種的選擇，或抑制了科學(xué)的布局。精品文檔放心下載影響選擇業(yè)種，導(dǎo)致招商面過窄，增加招商難度。八、招商難點(diǎn)分析八——益陽商家資源根據(jù)市場調(diào)查，我們可以看出：商業(yè)地產(chǎn)過剩商家呈現(xiàn)“僧多粥少的局面,造成此局面的原因是本地商家資源有限感謝閱讀且商業(yè)經(jīng)營能力低下；經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后消費(fèi)力及消費(fèi)存量無法滿足外來商家在本地的精品文檔放心下載拓展發(fā)展。諸多經(jīng)營商家尚處于發(fā)展的初級階段，在創(chuàng)新和拓展上存在滯后。精品文檔放心下載商業(yè)整體經(jīng)營處于傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展期以滿足功能性消費(fèi)為主，體驗(yàn)消費(fèi)是商業(yè)處于發(fā)謝謝閱讀展高級階段出現(xiàn)的商業(yè)形式，因此符合體驗(yàn)式商業(yè)需求的商家存量不足。精品文檔放心下載第四部分招商管理一、招商流程：市場摸底、客戶積累二、合同簽定審精品文檔放心下載租賃意向書、交納定金流程說明：感謝閱讀客戶按要求對以上文件逐一簽名確認(rèn)。由招商人員根據(jù)合同內(nèi)容填寫《租賃文報(bào)招商經(jīng)理當(dāng)場感謝閱讀與商戶洽談并落實(shí)合作條件簽定商鋪?zhàn)赓U合同審核。謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀由招商人員帶領(lǐng)客戶至財(cái)務(wù)室繳款，辦畢后，佳寧娜公司對《租賃合同》蓋章。合感謝閱讀同一式四分，佳寧娜公司2份，客戶1份，寶騏佳寧娜項(xiàng)目部留存1份。謝謝閱讀精品文檔放心下載交經(jīng)營管理公司及物業(yè)管理公司審核后，由客戶在《商鋪交接驗(yàn)收清單》上簽字確精品文檔放心下載認(rèn)。由經(jīng)營管理公司查驗(yàn)上述手續(xù)辦理情況后，發(fā)放商鋪鑰匙至客戶，商鋪移交完畢。謝謝閱讀三、招商管理：1、商家進(jìn)場條件：經(jīng)營類型租賃經(jīng)營資格條件必須提交的資格證明文件1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1、具有固定的生產(chǎn)地2、法人代表（負(fù)責(zé)人）身份證復(fù)印件感謝閱讀生產(chǎn)商址、廠房及設(shè)備，3、法定代表人（負(fù)責(zé)人）證明書及經(jīng)辦人授權(quán)委托書原件（需加謝謝閱讀2、處于良好營運(yùn)狀態(tài)蓋公章或者經(jīng)公證處公證）4、經(jīng)營許可證明資料1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1、代理商必須已經(jīng)具2、法人代表（負(fù)責(zé)人）身份證復(fù)印件感謝閱讀代理商有固定的經(jīng)營場所3、代理許可證明資料2、要求是代理經(jīng)營4、法定代表人（負(fù)責(zé)人）證明書及經(jīng)辦人授權(quán)委托書原件（需加感謝閱讀蓋公章或者經(jīng)公證處公證）1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件品牌經(jīng)銷商1、具有固定的經(jīng)營場所2、品牌加盟2、法人代表（負(fù)責(zé)人）身份證復(fù)印件3、法定代表人（負(fù)責(zé)人）證明書及經(jīng)辦人授權(quán)委托書原件（需加蓋公章或者經(jīng)公證處公證）4、經(jīng)營許可證明資料自營商1、具有固定的經(jīng)營場所1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、經(jīng)營許可證明資料謝謝閱讀2、招商管理控制：招商人員質(zhì)素管理，針對招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)；招商分類分級等管理手段感謝閱讀都是有效的方式；招商項(xiàng)目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位的感謝閱讀合作商；招商項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，對有意向的合作商經(jīng)營穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先感謝閱讀選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的經(jīng)營商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來謝謝閱讀的隱形風(fēng)險(xiǎn)；招商項(xiàng)目的進(jìn)度控制，項(xiàng)目籌備階段招商工作有別于營業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在精品文檔放心下載有限的時(shí)間段內(nèi)完成全部招商項(xiàng)目的80%以上，項(xiàng)目才能順利開張營業(yè)。謝謝閱讀四、租控管理：主力商家預(yù)留對于整體業(yè)態(tài)定位不可或缺的主力商家謝謝閱讀家，寧愿在開業(yè)前降低談判條件吸引入場。好口岸預(yù)留精品文檔放心下載精品文檔放心下載租金收益。鋪位安排“先來先選的原則由商家自由挑選精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀鋪位調(diào)整根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃和實(shí)際招商的情況對鋪位進(jìn)行合理的調(diào)整，以形成商業(yè)的最優(yōu)化配置。感謝閱讀業(yè)態(tài)優(yōu)化精品文檔放心下載及風(fēng)格整合起來。但不能距離太遠(yuǎn)無法照應(yīng)，也不要離得太近以免形成直接的競爭格局。感謝閱讀第五部分租金及招商政策一、租金價(jià)格體系：1、租金價(jià)格制定策略：周邊行業(yè)租金狀況：項(xiàng)目周邊同類商業(yè)租金水平。地理位置與項(xiàng)目優(yōu)勢：指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商精品文檔放心下載業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一。通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的精品文檔放心下載多元性，人員出入的快捷度。配套：市場配套能否滿足商戶功能需求。商鋪結(jié)構(gòu)及面積：對商家而言是商鋪是否實(shí)用，有無浪費(fèi)、無效面積。感謝閱讀經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場購物是否感覺舒謝謝閱讀適。經(jīng)營管理：商業(yè)物業(yè)管理是否專業(yè)，能否使項(xiàng)目在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗謝謝閱讀之地。項(xiàng)目自身各因素，包括項(xiàng)目的市場信任度。商家經(jīng)營因素。商鋪的銷售價(jià)格。2、市場導(dǎo)入租金策略：類比競爭項(xiàng)目市場租金情況：序號項(xiàng)目名稱租金情況（元/平米/月）招商優(yōu)惠政策感謝閱讀1香港城一層：40-50，二層：20-302商業(yè)步行街一層臨街：50，二層：10-203嘉信茂負(fù)一層：160，一層：240簽三年免一年謝謝閱讀4步步高超市一層邊廳：1505福中福一層：45-506銀色現(xiàn)代城7新一佳一層：50，二層：30可以進(jìn)一步洽談免租期精品文檔放心下載8銀城大市場一層：30-50，二層：18-259華聯(lián)商業(yè)街三年全免結(jié)合類比競爭項(xiàng)目，根據(jù)租金影響因素的特征進(jìn)行權(quán)重分析：感謝閱讀比較因素評估分值理想分值福中福香港城嘉信茂銀色現(xiàn)代城本項(xiàng)目地段1410910108交通876875周邊配套967875規(guī)模885545昭示性877865商業(yè)環(huán)境957864經(jīng)營管理854746物業(yè)結(jié)構(gòu)129111095品牌認(rèn)可度1087967開發(fā)商實(shí)力643535發(fā)展前景1065977修正系數(shù)1007571876962本項(xiàng)目與福中福權(quán)重比值為82%；本項(xiàng)目可導(dǎo)入市場租金為：50元/㎡/月×82%=41元（一層）精品文檔放心下載本項(xiàng)目與香港城權(quán)重比值為85%。本項(xiàng)目可導(dǎo)入市場租金為：50元/㎡/月×85%=42.5元（一層）精品文檔放心下載3、本項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨鸾ㄗh：感謝閱讀提升項(xiàng)目的人氣、搶在市場消費(fèi)的份額，我們建議租金價(jià)格宜以市場培育的方式進(jìn)入，感謝閱讀然后再慢慢的拉高。感謝閱讀30元感謝閱讀/平米左右。而租金的詳細(xì)制定方面我們認(rèn)為租金的最高價(jià)為在48元/精品文檔放心下載8元/感謝閱讀圍內(nèi)浮動，同時(shí)具體的執(zhí)行按商家的具體情況具體實(shí)施。層數(shù)導(dǎo)入租金實(shí)際簽約租金范圍平均租金遞減比例感謝閱讀一層40-5533-4838二層22-2820-262535%三層15-1813-161540%四層10-128-10940%備注說明：在招商執(zhí)行過程中，運(yùn)用價(jià)格杠桿及策略，市場導(dǎo)入租金將在現(xiàn)有租金基礎(chǔ)上一律上浮精品文檔放心下載10%—20%，其中最好口岸可能上浮20%，最高租金可能達(dá)到55元/平米。感謝閱讀4、各商鋪?zhàn)赓U租金建議：（見附表）5、租金遞增策略：A、第一、二租約年租金不遞增；B、第三租約年開始在原始租金的基礎(chǔ)上，遞增10%；精品文檔放心下載C、第四租約年在第三租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增6%；感謝閱讀D、第五租約年在第四租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增7%；感謝閱讀E、第六租約年在第五租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增8%，感謝閱讀且以后租約年保持8%遞增率不變。例如：第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金第五年租金第六年租金第七年租金第八年租金謝謝閱讀3030333537.540.540.540.5謝謝閱讀6、項(xiàng)目總體租金預(yù)測（萬元）：第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年精品文檔放心下載租金收益租金收益租金收益租金收益租金收益租金收益租金收益租金收益精品文檔放心下載13421342147615651674180818081808謝謝閱讀第一年租金收益沒有考慮免租期，如考慮平均九個(gè)月的免租期，則第一年租金收益實(shí)際感謝閱讀為：336萬元。7、租金的適度調(diào)整：感謝閱讀況，調(diào)整部分商鋪?zhàn)赓U租金。不同業(yè)態(tài)的主力商家承受最高租賃租金：業(yè)態(tài)主力店承受租金范圍所需樓層中式酒樓20-251F-2F、1F-3F餐飲西式快餐（肯德基）15-201F、1F-2F特色美食25-301F-2F、1F-3F咖啡廳/棋牌茶樓25-301F-2F、1F-3F感謝閱讀量販?zhǔn)終TV2F、2F-3F休閑娛樂酒吧25-301F-3F健身中心25-302F-3F足浴25-302F-3F快捷酒店15-252F-4F商業(yè)服務(wù)配套銀行25-301F-2F電信/移動營業(yè)廳25-301F-2F專業(yè)店、品牌店25-401F-3F結(jié)合上表反應(yīng)情況，在實(shí)際簽約過程中，需按照租金價(jià)格體系，根據(jù)不同主力商家的影感謝閱讀謝謝閱讀管理辦法，在招商過程中靈活調(diào)整，既保障商家正常經(jīng)營，同時(shí)維護(hù)開發(fā)商合理利益。謝謝閱讀二、租賃優(yōu)惠政策：1、爭取政府給予優(yōu)惠政策：2、開發(fā)商給予的租賃優(yōu)惠政策：租賃價(jià)格：精品文檔放心下載保證開發(fā)商基本利潤的基礎(chǔ)上，按照租金價(jià)格體系，根據(jù)不同主力商家的影響力，感謝閱讀給予適當(dāng)?shù)淖饨饍?yōu)惠。租金收?。号c商家簽訂商鋪?zhàn)赓U合同后，按3個(gè)月/次收取租金，且租金必須于期初收取。謝謝閱讀合同保證金：根據(jù)商家租賃的具體情況，按照1-3個(gè)月租金收取合同保證金。感謝閱讀租賃期限：不同業(yè)態(tài)的主力商家的租賃期限要求見下表：業(yè)態(tài)主力店最低租賃年限要求中式酒樓8-12餐飲西式快餐（肯德基）8-10特色美食3-8咖啡廳/棋牌茶樓5-8量販?zhǔn)終TV5-8休閑娛樂酒吧5-8健身中心5-8足浴5-8快捷酒店8-12商業(yè)服務(wù)配套銀行8-10（或購買）電信/移動營業(yè)廳5-8（或購買）A、一般商家簽訂商鋪?zhàn)赓U期限為2-5年。B、針對中小商家的具體情況，可適當(dāng)調(diào)整租賃期限最低為一年。謝謝閱讀C、根據(jù)主力商家對于租賃期限的要求，原則上租賃期限最長不超過88謝謝閱讀年期限的，由招商部根據(jù)具體情況，向佳寧娜公司提出申請。感謝閱讀免租期：A謝謝閱讀6個(gè)月、8個(gè)月或10個(gè)月的感謝閱讀優(yōu)惠免租期。B633謝謝閱讀個(gè)月。裝修優(yōu)惠期及裝修政