《物業(yè)管理實務》重點內容復習建議一、把握本門課程的核心內容，重點內容上多下功夫《物業(yè)管理實務》的核心內容就是指物業(yè)管理核心工作內容,也即在相關法規(guī)規(guī)范下的物業(yè)管理實際工作,涉及公司的資質問題、招投標及方案設計、初期介入與前期物業(yè)管理、入住與裝修管理及各項常規(guī)的管理內容。就教材內容來說，應當是前面的十一章內容。對這些內容,既要熟悉法規(guī)規(guī)定,又要掌握具體工作流程及規(guī)定，還要關注各個環(huán)節(jié)中要注意的問題，如裝修管理或公共安全防范管理中公司的責任界定問題?？碱}也許會將教材內容與實際工作進行結合，因此還需靈活掌握。二、關注物業(yè)管理實際工作中的熱點難點問題,為答好案例分析題做準備本門課程有案例分析題,分值是４0分,因此案例分析題的得分情況也許會影響到成績是否會及格。根據(jù)判斷,案例分析題由于分值比重大,因而極有也許是綜合性非常高的題目，會涉及物業(yè)服務公司實際工作的方方面面。這就規(guī)定大家在掌握核心內容的基礎上提高自己對于實際問題的分析與解決能力。可適當關注物業(yè)服務公司服務質量不高的問題、物業(yè)服務費收繳率不高的問題、業(yè)主投訴問題、物業(yè)服務公司與建設單位的關系協(xié)調問題、物業(yè)服務公司與業(yè)主委員會（業(yè)主)之間的溝通問題、緊急事件的解決效果問題、具體的維修養(yǎng)護工作及管理責任問題以及各個工作環(huán)節(jié)中也許存在的問題等。三、記憶教材中的一些細節(jié)性的問題一些細節(jié)性的問題存在于教材的各個部分，平時工作、學習中都不太注意,這樣就需要在復習時著重地進行一下記憶，以便在做選擇題時可以回答準確。比如教材中提到的一些分類、一些環(huán)節(jié)程序、一些工作的具體規(guī)定等?！段飿I(yè)管理實務》模擬試卷一及分析一、單項選擇題(30題,每題1分）1.根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司設立須向(）進行注冊登記,在領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。A．房地產(chǎn)行政主管部門B.物業(yè)管理行政主管部門C.工商行政主管部門D.稅務登記部門答案:Ｃ解析:根據(jù)《公司法》規(guī)定,公司設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)服務公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般公司相同。2．物業(yè)服務公司的資質等級分為()。A.一級、二級和三級B.一級和二級C.一級、二級、三級和臨時資質D．一級、二級、三級和四級答案:A解析：按照《物業(yè)服務公司資質管理辦法》（202３)，物業(yè)服務公司資質等級分為一、二、三級。新設立的物業(yè)服務公司，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。3.物業(yè)服務公司是（)。A．政府派出機構Ｂ.事業(yè)單位性質C.獨立的公司法人D.福利型的房屋管理單位答案：Ｃ解析：物業(yè)服務公司是依法成立、具有專門資質并具有獨立公司法人地位，依據(jù)物業(yè)服務協(xié)議從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。其特性可以歸納為以下三點:第一，是獨立的公司法人。第二,屬于服務性公司。第三，具有一定的公共管理性質的職能。4.國家三級資質物業(yè)服務公司的注冊資本規(guī)定在(）萬元以上。Ａ.2００B.10０C.150D．50答案：Ｄ解析:按照《物業(yè)服務公司資質管理辦法》（２023）,一級資質.注冊資本人民幣500萬元以上;二級資質.注冊資本人民幣300萬元以上;三級資質注冊資本人民幣50萬元以上。５．直線制公司組織形式的重要優(yōu)點是（)。A．權責分明Ｂ.加強了專業(yè)管理Ｃ．促進了內部競爭D.調動各方面的積極性答案:A解析:直線制是最簡樸的公司管理組織形式，它的特點是：公司各級領導者親自執(zhí)行所有管理職能,按垂直系統(tǒng)直接領導，不設專門職能機構。這種組織形式合用于業(yè)務量較小的小型物業(yè)服務公司的初期管理,不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。重要優(yōu)點:領導可以集指揮和職能于一身,命令統(tǒng)一,責權分明，指揮及時。6.協(xié)助新物業(yè)項目建立質量管理體系是（)的重要職責之一。Ａ．總經(jīng)理室B．市場拓展部C．品質管理部D．經(jīng)營管理部答案:C解析:品質管理部的重要職責涉及:公司質量管理體系運營和維護,各物業(yè)項目服務品質監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質量管理體系，外部質量審核的協(xié)調,內部服務品質審核的組織協(xié)調，客戶服務監(jiān)督管理,客戶關系管理，客戶投訴解決，客戶滿意度評價等。７.物業(yè)管理招投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招投標行為擬定（)的活動。A．物業(yè)使用權B．物業(yè)管理權C.物業(yè)所有權Ｄ．物業(yè)租賃權答案:B解析：考核物業(yè)管理招投標的基本概念。物業(yè)管理招標投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招標投標行為擬定物業(yè)管理權的活動。物業(yè)管理招標投標,是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。8.招標人采用公開招標方式的，一方面應依法發(fā)布(）。A．招標公告B．招標文獻C．招標邀請Ｄ.投標須知答案:A解析：公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業(yè)服務公司參與投標的招標方式。招標人采用公開招標方式的，一方面應依法發(fā)布招標公告。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招標文獻的辦法等具體事項。招標文獻應當明確開標日期、時間和地點。9．居住類型的物業(yè)的管理重點重要集中在()。A.基礎性的物業(yè)管理服務內容層面Ｂ．經(jīng)營和設施設備管理等方面Ｃ．人員的出入管理方面Ｄ．對緊急事件的防止與解決方面答案:A解析:一般而言,商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務的重點及難點重要體現(xiàn)在經(jīng)營和設施設備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨品、人員的出入管理有特殊的服務需求；—政府物業(yè)管理的特殊性重要體現(xiàn)在維護政府形象、內部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面;居住類型的物業(yè)的重點重要集中在基礎性的物業(yè)管理服務內容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務的重點及難點重要在于保證公用設施無端障的正常運營,對緊急事件的防止與解決(涉及惡性犯罪事件、重大事故、自然災害等)。10．前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投人使用初期建立物業(yè)管理服務體系并提供服務,其介于（）與常規(guī)物業(yè)管理之間。A.竣工驗收B．初期介入C.質量監(jiān)測D．投入使用答案：B解析：前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務公司為止的物業(yè)管理階段。１1.物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交有一種情況是原有物業(yè)管理機構向業(yè)主大會或（)移交A．業(yè)主委員會B．物業(yè)產(chǎn)權單位Ｃ.業(yè)主委員會主任D．大業(yè)主答案:Ｂ解析:移交工作分為三種情況:一是由建設單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)服務公司；二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務公司并訂立物業(yè)服務協(xié)議后，由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位將物業(yè)移交給物業(yè)服務公司；三是在物業(yè)服務公司與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位終止物業(yè)服務協(xié)議、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)服務公司向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位移交或交接物業(yè)。12.空調冷源按（)可分為中央空調和獨立空調等等。Ａ．安裝方式B．制冷程序C.工作原理D.冷源設備布置的情況答案：D解析:空調冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機和吸取式制冷機;按冷源設備布置的情況可分為中央空調和獨立空調等等。13.()就是對其運營情況、工作性能、磨損限度進行檢查和校驗,通過檢查可以全面掌握設備技術狀況的變化和劣化限度,針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改善設備維修工作,提高維修質量和縮短維修時間。A．設備的檢查Ｂ.狀態(tài)檢測C.防止性實驗Ｄ．技術性診斷答案:A解析:設備的檢查就是對其運營情況、工作性能、磨損限度進行檢查和校驗,通過檢查可以全面掌握設備技術狀況的變化和劣化限度,針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題,改善設備維修工作，提高維修質量和縮短維修時間。設備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機監(jiān)測和不斷機監(jiān)測(又稱在線監(jiān)測),是在設備運營使用過程中通過相關的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設備的運營情況和設備自身狀態(tài)。14．以下不是綠化管理基本規(guī)定的是（)。A．保持植物正常生長B．創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強綠化保護宣傳C.督促業(yè)主進行種草植樹活動Ｄ.加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作答案：C解析:綠化管理的基本規(guī)定:(1）保持植物正常生長;(２）加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作；(3）及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進行改造,減少人為踐踏對綠化導致的危害；（４)創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強綠化保護宣傳。１５.配置在各項目的消防器材，每（)均應做一次全面記錄工作。A．日B.月C.季D．年答案：B解析：配置在各項目的消防器材,每月均應做一次全面記錄工作。按照各區(qū)域分類記錄，以保證項目配備的消防器材完整、齊全，對已失效、損壞的器材應進行重新配置。配置在每個項目及各個場合的消防器材，應由項目管理員簽字確認,有專人負責管理。這是細節(jié)上的規(guī)定。１6．(）是指物業(yè)服務公司在服務過程中,由于公司或公司以外的自然、社會因素所導致的應由物業(yè)服務公司承擔的意外損失。A．物業(yè)管理缺陷B.物業(yè)管理風險C．物業(yè)管理損失D.物業(yè)質量缺陷答案:B解析:風險是指因未來的不擬定性所帶來的也許損失,是收益或結果偏離盼望值或平均值的也許性。物業(yè)管理風險是指物業(yè)服務公司在服務過程中，由于公司或公司以外的自然、社會因素所導致的應由物業(yè)服務公司承擔的意外損失?？己嘶靖拍?7．物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)服務公司對（）的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。A．新建項目B.原有項目C．在管項目D.新接管項目答案:D解析:物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)服務公司對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗兩種類型。１8.物業(yè)管理檔案是直接記載物業(yè)及物業(yè)管理各個方面的（)。A.事件Ｂ．變更C.情況D．歷史記錄答案：D解析：檔案是歷史的原始記錄。物業(yè)管理檔案是直接記載物業(yè)及物業(yè)管理各個方面的歷史記錄。這是檔案的主線性質與價值所在。19．員工的解聘即物業(yè)服務公司與員工解除勞動協(xié)議。員工的解聘涉及員工辭職、辭退和()三種情況。Ａ．開除B.脫離C.停止協(xié)議D．資遣答案：Ｄ解析:員工的解聘即物業(yè)服務公司與員工解除勞動協(xié)議。員工的解聘涉及員工辭職、辭退和資遣三種情況。還要注意區(qū)分這三種情況。2０．客戶滿意度調查應當注意的問題不涉及()。A．全員重視B.目的明確C．連續(xù)改善D.協(xié)同運作答案：A解析：客戶滿意度調查應當注意五個方面:(1)目的明確。(2)領導重視。(3）連續(xù)改善。(4)協(xié)同運作。（５）基于事實。21．（）是法定機關與組織按照特定的規(guī)范體式、通過一定的解決程序制成，并在特定范圍內使用的書面文字資料,是傳達意圖、辦理公務和記載工作的一種工具。A．事務公文Ｂ.行政公文C．制度公文Ｄ.司法公文答案:B解析：行政公文,是法定機關與組織按照特定的規(guī)范體式、通過一定的解決程序制成,并在特定范圍內使用的書面文字資料,是傳達意圖、辦理公務和記載工作的一種工具。行政公文不僅合用于政府機關、人民團隊和事業(yè)單位,還合用于公司法人單位。物業(yè)管理常用行政公文涉及決定、告知、通報、報告、請示、批復、意見、函和會議紀要等。22.一級資質物業(yè)服務公司規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)的專職管理和技術人員不少于（）人。A．15B.2０Ｃ.2５D．30答案:D解析:一級資質規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于3０人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。幾個數(shù)字要進行記憶。2３．()是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務的延伸服務。A.外墻清洗Ｂ．泳池清潔Ｃ．上門有償清潔服務D．專項清潔工作答案：C解析:清潔衛(wèi)生服務內容涉及:建筑物外公共區(qū)域清潔、建筑物內公共區(qū)域清潔、垃圾收集與解決、管道疏通服務、外墻清洗、泳池清潔、上門有償清潔服務（上門有償清潔服務是為了滿足業(yè)主(客戶）的需求而提供的上門家居清潔及清潔拓荒、定期保潔、專項清潔等服務，它是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務的延伸服務。)、專項清潔工作。2４．解決緊急事件應以（）為前提,不能因急于解決,而不顧后果,導致更大損失。A．控制發(fā)展B.保護人員C.不導致?lián)p失D.不導致新的損失答案：D解析:在解決緊急事件的規(guī)定中提到:解決緊急事件應以不導致新的損失為前提，不能因急于解決,而不顧后果，導致更大損失。25.酬金制條件下，物業(yè)服務公司應當向全體業(yè)主或業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于(）次公布物業(yè)服務資金的收支情況。Ａ．4B.３Ｃ.2D.1答案：D解析:酬金制下,物業(yè)服務公司提供物業(yè)服務的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務支出后結余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務費用的收支情況較為透明,避免了收費與服務不相符的情況，保護了業(yè)主合法權益;對物業(yè)服務公司而言,由于酬金是按照預收的物業(yè)服務資金提取,具有相對的固定性,可以使公司在一定限度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風險。酬金制條件下，物業(yè)服務公司應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金年度預決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。２6．電梯每年要由()進行年檢,獲得年檢合格證,才干繼續(xù)使用。A．房地產(chǎn)行政主管部門Ｂ．電梯維修專業(yè)公司C.電梯生產(chǎn)廠家Ｄ．政府技術監(jiān)督部門答案：D解析：電梯管理的工作內容之一：的電梯每年要由政府技術監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才干繼續(xù)使用。27.物業(yè)服務公司支付的商業(yè)用房有償使用費，計入(）。Ａ.其他業(yè)務支出Ｂ.成本費用C.間接費用D.營運成本答案：Ａ解析：物業(yè)服務公司其他業(yè)務支出的內容中,物業(yè)服務公司支付的商業(yè)用房有償使用費,計入其他業(yè)務支出。28．物業(yè)服務費用酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務公司，其余部分用于物業(yè)服務協(xié)議約定的支出,結余或者局限性均由（)享有或承擔。Ａ．業(yè)主委員會Ｂ.業(yè)主和物業(yè)服務公司共同Ｃ．物業(yè)服務公司D．業(yè)主答案：D解析：物業(yè)服務費用酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務公司,其余所有用于物業(yè)服務協(xié)議約定的支出，結余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔。這是酬金制區(qū)別與包干制的一大特點。29．物業(yè)管理屬()服務行業(yè)，因此物業(yè)服務費的測算和物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結余。A．賺錢性B．有償性C.微利性D．經(jīng)營性答案:C解析:在物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素中提到，物業(yè)管理屬微利性服務行業(yè)，物業(yè)服務費的測算和物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結余，在保證物業(yè)正常運營維護和管理的前提下，獲取合理的利潤,使物業(yè)服務公司得以可連續(xù)發(fā)展。30.以下不屬于物業(yè)管理平常運作過程中存在的風險的是(）。A．管理費收繳風險Ｂ.法律概念不清導致的風險Ｃ．公共媒體在宣傳報道中的輿論風險Ｄ．管理項目外包存在的風險答案:Ｂ解析：物業(yè)管理平常運作過程中存在的風險有五個方面：(1)管理費收繳風險；(2）替公用事業(yè)費用代收代繳存在的風險;（３)管理項目外包存在的風險；(4)物業(yè)管理員工服務存在的風險;(5)公共媒體在宣傳報道中的輿論風險二、多項選擇題(１5題，共3０分）3１．物業(yè)服務公司按照股東出資形式可以分為（）。A．外資物業(yè)服務公司Ｂ.民營物業(yè)服務公司C．物業(yè)管理有限責任公司D．股份合作型物業(yè)服務公司Ｅ．物業(yè)管理股份有限公司答案:CDE解析：物業(yè)服務公司的分類方法有很多種。按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分為全民所有制物業(yè)服務公司、集體所有制物業(yè)服務公司、民營物業(yè)服務公司、外資物業(yè)服務公司、其他物業(yè)服務公司。按股東出資形式來劃分為物業(yè)管理有限責任公司、物業(yè)管理股份有限公司、股份合作型物業(yè)服務公司。32.根據(jù)《公司法》和《物業(yè)服務公司資質管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務公司的設立程序分為()兩個階段。Ａ.稅務登記B.資格審查C.注冊審查D．資質審批E.工商注冊登記答案:ＤＥ解析:根據(jù)《公司法》和《物業(yè)服務公司資質管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務公司的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。根據(jù)《公司法》規(guī)定，公司設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業(yè)執(zhí)照后,方可開業(yè)。因此,物業(yè)服務公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記,其辦理手續(xù)與一般公司相同。物業(yè)服務公司在辦理公司注冊登記時，應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文獻。物業(yè)服務公司假如符合規(guī)定的條件,在工商行政機關發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后,公司即告成立。物業(yè)服務公司在領取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內，持有關資料向本地的房地產(chǎn)主管部門申請資質。33．物業(yè)管理招標的主體一般是（)。Ａ．物業(yè)的使用人Ｂ．物業(yè)的建設單位C．業(yè)主大會D.重要業(yè)主E．物業(yè)產(chǎn)權人答案：BＣE解析:物業(yè)管理招標主體有物業(yè)建設單位、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權人等。前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設單位為招標主體;物業(yè)管理正常運作后,一般以業(yè)主大會為招標主體;若物業(yè)性質為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施,招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權人、管理使用單位或政府采購中心。３4．物業(yè)管理方案中的關鍵性內容涉及()。Ａ．費用測算與成本控制B．管理方式、運作程序及管理措施C.管理制度的制訂D．物資裝備E.工作計劃答案:AB解析:關鍵性內容涉及：(１)項目的整體設想與構思(涉及項目總體模式與物業(yè)管理服務工作重點的擬定）；(2）組織架構與人員的配置；(3)費用測算與成本控制;(4)管理方式、運作程序及管理措施。以上是體現(xiàn)物業(yè)服務公司管理理念、管理優(yōu)勢和公司綜合競爭實力的關鍵內容,因此,在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認真研究招標文獻、進一步調查分析招標項目的基本情況和業(yè)主的服務需求，運用科學、合理的方法編制切實可行的實行方案。3５．物業(yè)管理方案中，管理指標通常由(）組成。A.物業(yè)管理規(guī)模指標B.業(yè)績指標C.物業(yè)管理質量指標D．物業(yè)管理數(shù)量指標E.經(jīng)濟效益指標答案:ＣE解析：管理指標通常由物業(yè)管理質量指標和經(jīng)濟效益指標兩部分組成,在招標文獻中一般都有具體的規(guī)定，在物業(yè)管理方案中要對招標人提出的各項管理指標進行明確的響應。３6．物業(yè)服務協(xié)議與前期物業(yè)服務協(xié)議的重要區(qū)別有(）。Ａ．服務的內容有本質的差別B．協(xié)議期限不同C.訂立協(xié)議的當事人不同D.前期物業(yè)服務協(xié)議是無償?shù)膮f(xié)議E.服務的對象不同答案：BＣ解析：物業(yè)服務協(xié)議中關于服務內容的條款與前期物業(yè)服務協(xié)議基本相同，重要差別在于:（1)訂立協(xié)議的當事人不同。(2)協(xié)議期限不同。３7.物業(yè)服務公司的組織形式有(）。A.直線制B．公司部制C.事業(yè)部制D.矩陣制E.公司制答案:ACD解析:物業(yè)服務公司應根據(jù)自身實際情況,選擇適宜的組織形式。物業(yè)服務公司的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。并應了解每種組織形式的特點。３8．房屋的基本組成部分有(）。A.裝修部分B．承重構件C.設施設備部分D.基礎E.結構部分答案：ＡCE解析:房屋的基本組成部分(1)結構部分——基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等;(2）裝修部分——門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等;(3）設施設備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目。39.防止性維修有以下幾種方式:()。A．計劃性防止維修B.改善性的防止維修C．完善性防止維修D.保養(yǎng)性防止維修Ｅ．狀態(tài)監(jiān)測下的防止維修答案：ABＥ解析:為了減少故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術規(guī)定進行的維修活動,稱為防止性維修。防止性維修有以下幾種方式:計劃性防止維修、狀態(tài)監(jiān)測下的防止維修、改善性的防止維修。40．機關單位的綠化管理規(guī)定(）。A.莊嚴B.整潔C．幽靜D．富有氣憤Ｅ.高雅答案:ABE解析:機關單位的綠化管理規(guī)定莊嚴、整潔、高雅。機關單位的綠化多作規(guī)則式設計，比較講究立體空間的垂直綠化,其綠化造型及材料選用一般都比較嚴格,在進行綠化管理時應按設計意圖進行規(guī)則式修剪。修剪及清除枯枝黃葉應是機關綠化管理的重點。41.公共安全防范管理服務是物業(yè)服務公司協(xié)助政府相關部門,為維護公共治安、施工安全等采用的一系列防范性管理服務活動。內容涉及：()等工作。A.出入管理B.安防系統(tǒng)的使用、維護和管理Ｃ.施工現(xiàn)場的管理D.犯罪分子的擒拿E.配合政府開展社區(qū)管理答案:AＢCE解析:公共安全防范管理服務是物業(yè)服務公司協(xié)助政府相關部門,為維護公共治安、施工安全等采用的一系列防范性管理服務活動。內容涉及：出入管理,安防系統(tǒng)的使用、維護和管理，施工現(xiàn)場的管理,配合政府開展社區(qū)管理等工作。42．以下不屬于物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成的有（）。A.辦公費用B.公費旅游經(jīng)費C．與其他單位聯(lián)誼的經(jīng)費D．物業(yè)保險費用Ｅ.物業(yè)服務公司固定資產(chǎn)折舊答案:ＢC解析：物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般涉及以下部分:(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；(2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的平常運營、維護費用；(３)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；(4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；(５)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6)辦公費用;(7)物業(yè)服務公司固定資產(chǎn)折舊；(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；(９)經(jīng)業(yè)主批準的其他費用。4３.營業(yè)收入是指物業(yè)服務公司從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入,涉及()。Ａ．物業(yè)管理主營業(yè)務收入B.房租收入C．服務費收入D.維修收入Ｅ．其他業(yè)務收入答案:AＥ解析:營業(yè)收入是指物業(yè)服務公司從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入,涉及物業(yè)管理主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。44．物業(yè)管理常用的檔案分類方法有()。A．組織機構分類法B.年度分類法C．項目分類法D.事件分類法E．日期分類法答案:ABD解析:物業(yè)管理檔案是直接記載物業(yè)及物業(yè)管理各個方面的歷史記錄。物業(yè)管理常用的檔案分類方法有以下幾種：年度分類法、組織機構分類法、事件分類法。45．對于員工獎勵以下說法對的的是()。Ａ.要把物質獎勵與精神獎勵有機結合起來,使兩者相輔相成Ｂ.對不同的員工要采用相同的獎勵方式C.獎勵限度要與員工的奉獻相符D．獎勵的方式要保持不變E．員工作出了成績，符合獎勵標準以后,管理者應當立即予以獎勵答案:ACE解析:員工獎勵應注意五個方面:(1)要把物質獎勵與精神獎勵有機結合起來,使兩者相輔相成；(2)員工作出了成績,符合獎勵標準以后,管理者應當立即予以獎勵；(3）對不同的員工要采用不同的獎勵方式；(4)獎勵限度要與員工的奉獻相符;(5）獎勵的方式可以適當變化。三、案例分析題（２題，共40分)案例分析題(一）李先生購買了某社區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為１元/平方米，并有管道煤氣,2４小時熱水供應等配套設施，且寫進了購房協(xié)議中。但李先生稱,入住已有半年,非但相關的配套設施沒有貫徹,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米。物業(yè)公司說"發(fā)展商說的不算數(shù)＂，收費是依據(jù)有關標準。而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權過問。請按規(guī)定回答以下問題:問題1:購房協(xié)議中發(fā)展商是否可以承諾物業(yè)服務費標準?為什么(５分）答:發(fā)展商無權承諾物業(yè)管理費的收費標準。從法律角度看,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系。物業(yè)服務公司與開發(fā)商是兩個獨立的民事主體,互相之間不應為對方承擔民事責任。購房協(xié)議中不應單方面承諾此后的物業(yè)服務及其收費標準。問題2:物業(yè)服務公司擬定物業(yè)服務費的依據(jù)是什么？（5分）答：物業(yè)服務公司擬定物業(yè)服務收費標準的依據(jù)是物業(yè)服務公司與建設單位簽訂的前期物業(yè)服務協(xié)議。這份協(xié)議雖然是由開發(fā)商和物業(yè)服務公司簽訂，但未來的服務對象和繳費主體卻是業(yè)主，入住后,業(yè)主必須按協(xié)議的約定交納物業(yè)服務費。問題３：業(yè)主購房時應如何了解入住后的物業(yè)服務內容及收費標準?(５分）答：在業(yè)主購房時，售房單位應向購房人明示前期服務協(xié)議及臨時管理規(guī)約，讓購房人通過這些協(xié)議來了解入住后的有關物業(yè)管理的權利和義務。問題4:業(yè)主應如何解決這樣的問題?（５分)答：依據(jù)《中華人民共和國協(xié)議法》第一百零七條規(guī)定:當事人一方不履行協(xié)議的,應當承擔繼續(xù)履行，采用補救措施或者補償損失等