2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫檢測試卷A卷附答案單選題（共50題）1、選取了可比實例之后，應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。A.客觀合理B.有根有據(jù)C.基礎(chǔ)相當D.相互可比【答案】D2、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C3、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費均由賣方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】A4、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B5、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。A.剩余物現(xiàn)象B.地租現(xiàn)象C.高工資現(xiàn)象D.純粹的剩余物現(xiàn)象【答案】B6、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準來確定。A.成交價格B.市場價格C.交易價格D.正常價格【答案】D7、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應(yīng)繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】C8、亞當·斯密是古典經(jīng)濟學最著名的代表、古典經(jīng)濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經(jīng)濟學原理》【答案】B9、下列估價基本事項中，首先應(yīng)予以明確的是（）。A.估價目的B.估價時點C.估價對象D.價值類型【答案】A10、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D11、下列哪項不屬于陰陽學說在中醫(yī)學說明人體組織結(jié)構(gòu)的應(yīng)用A.就大體部位來說，上部為陽，下部為陰；體表屬陽，體內(nèi)屬陰B.就其背腹四肢內(nèi)外側(cè)來說，則背屬陽，腹屬陰；四肢外側(cè)為陽，四肢內(nèi)側(cè)為陰C.以臟腑來分，五臟屬里，藏精氣而不瀉，故為陰；六腑屬表，傳化物而不藏，故為陽D.“陰勝則陽病，陽勝則陰?。魂杽賱t熱，陰勝則寒”【答案】D12、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D.額外的利益或好處【答案】C13、履行必要的估價程序是（）的基本要求。A.完成估價項目B.評定估價機構(gòu)C.評定估價師水平D.確定估價結(jié)果【答案】A14、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償D.房屋火災(zāi)保險【答案】D15、下列（）不是估價假設(shè)的作用。A.規(guī)避估價風險B.保護估價報告使用者C.保護估價機構(gòu)和估價師D.保護估價機構(gòu)的管理者【答案】D16、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。A.市場價格B.評估價值C.成交價格D.理論價格【答案】D17、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C18、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實際報酬率C.名義報酬率D.自有資金報酬率【答案】A19、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層【答案】B20、（）是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格。A.價值時點B.致委托方函日期C.估價作業(yè)日期D.估價報告提交日期【答案】A21、某宗房地產(chǎn)的交易總價款為80萬元，其中首期付款為20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假設(shè)季利率為1.2%，則在成交日期時一次付清的價格為()萬元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】D22、在城市房屋征收中，征收補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對所調(diào)換房屋進行估價時，估價對象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當以（）為準。A.征收人與被征收人在征收安置補償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A23、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。A.混合收益的房地產(chǎn)B.出租的房地產(chǎn)C.自用或空置的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)【答案】B24、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B25、自然經(jīng)過的老朽主要是由于（）引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實際年齡正相關(guān)，同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。A.外力B.內(nèi)力C.自然力的作用D.內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化【答案】C26、下列對房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。A.他項權(quán)利設(shè)立情況B.維護情況和完損狀況C.出租或占用情況D.房屋所有權(quán)狀況【答案】B27、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢【答案】B28、評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是檢查估價機構(gòu)和估價師是否遵循了應(yīng)遵循的（）。A.估價原則B.價值規(guī)律C.市場情況D.估價方法【答案】A29、某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比較單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100【答案】B30、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】C31、下面不滿足不同估價方法之間的關(guān)系的是（）。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證【答案】C32、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤B.開發(fā)利潤C.投資收益D.銷售稅【答案】B33、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評定房屋的功能【答案】B34、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D35、關(guān)于估價資料歸檔的說法，錯誤的是（）。A.估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為己有或者拒不歸檔B.估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔C.估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀D.估價機構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機構(gòu)【答案】C36、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C37、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值是（）萬元。A.6250B.8000C.9250D.10000【答案】C38、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件C.土地位置D.土地形狀【答案】D39、關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定【答案】C40、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C41、城市房屋拆遷估價應(yīng)當采用（）。A.客觀合理價值標準B.非公開市場價值標準C.公開市場價值標準D.政府規(guī)定的價值標準【答案】C42、若價值時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應(yīng)是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值【答案】C43、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過于酸B.味過于苦C.味過于咸D.味過于辛【答案】C44、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B45、當供給增加量小于需求減少量時，則（）。A.均衡價格下降，均衡交易量增加B.均衡價格下降，均衡交易量減少C.均衡價格上升，均衡交易量增加D.均衡價格上升，均衡交易量減少【答案】B46、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302【答案】B47、在實際估價中，選取（）應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取的。A.估價時點B.價值類型C.估價機構(gòu)D.估價依據(jù)【答案】D48、關(guān)于估價結(jié)果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在估價之前征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在出具報告之前與估計委托人討論估價結(jié)果D.合理的估價結(jié)果與估價對象在市場上的成交價格應(yīng)一致【答案】D49、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A50、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B多選題（共30題）1、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。A.在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當修正【答案】ACD2、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配【答案】BC3、不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。A.一個球場B.一個高爾夫球洞C.一條保齡球球道D.封閉使用的大院深處的一幢房屋E.一個游泳館【答案】BCD4、【2012年真題】在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價風險B.保護估價師和估價機構(gòu)C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項E.使委托人能得到其預(yù)期的估價結(jié)果【答案】ABD5、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A.比較法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準地價修正法E.長期趨勢法【答案】AD6、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。A.在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當修正【答案】ACD7、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價是一門科學也是一門藝術(shù)【答案】AD8、運用路線價法對臨街土地價值進行評估時，不需要做的項目有（）。A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.劃分路線價區(qū)段E.制作價格修正率表【答案】AB9、有關(guān)路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。A.劃分路線價區(qū)段B.設(shè)定標準臨街寬度C.調(diào)查評估路線價D.制作價格修正率表E.計算臨街土地的價值【答案】ACD10、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC11、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC12、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。A.應(yīng)計息項目B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況C.計息周期D.計息期E.計息方式【答案】ACD13、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權(quán)的設(shè)立C.建筑結(jié)構(gòu)D.維護情況E.物業(yè)管理【答案】AB14、下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC15、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況【答案】AD16、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果【答案】AB17、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC18、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC19、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)狀價值E.殘余價值【答案】BC20、關(guān)于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有()。A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預(yù)測B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調(diào)整D.長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏E長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿挖厔荨敬鸢浮緼CD21、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價是一門科學也是一門藝術(shù)【答案】AD22、一般人通常對土地最直觀的認識是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C23、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。A.評估對象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD24、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD25、下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有()。A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建價格是在估價時點的價格C.重新購建價格是客觀的價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格【答案】BCD26、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。A.企業(yè)所得稅B.個人所得稅C.印花稅D.增值稅E.契稅【答案】ABCD27、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。A.估價對象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC28、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費用的說法，正確的有（）。A.采用最合理修復(fù)方案進行修復(fù)發(fā)生的必要費用B.修復(fù)到新的或相當于新的狀況的必要費用C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用E.包括長壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用【答案】ABD29、成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產(chǎn)項目應(yīng)與估價對象的（）。A.土地取得方式相同B.土地規(guī)劃用途相同C.項目規(guī)模大小相當D.項目建設(shè)期長短相近E.項目經(jīng)營期長短相近【答案】ABC30、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制【答案】CD大題（共10題）一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。三、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）八、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)