2014年北京土地市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)

一2014年北京土地市場(chǎng)研究（一）土地成交總況2014年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下，北京土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)為量跌價(jià)漲的特征。市場(chǎng)成交量受供應(yīng)量和樓市下滑、房企拿地意愿走低等因素影響出現(xiàn)了一定程度下跌；與此同時(shí)，土地平均樓面價(jià)和土地出讓金總額則進(jìn)一步攀高，雙雙達(dá)到歷史新高點(diǎn)。1.成交量——大幅下跌2014年北京土地公開市場(chǎng)，成交經(jīng)營(yíng)性用地95宗，同比大幅減少35宗，其中住宅用地成交52宗，公建用地成交43宗。成交宗數(shù)同比下降近三成，位于2009年以來六年中次低（僅高于2012年的66宗），如圖1所示。成交下滑的主要原因在于政府對(duì)于土地供應(yīng)的控制。圖12005～2014年經(jīng)營(yíng)性用地成交宗數(shù)從成交面積及成交金額看，2014年，北京公開土地市場(chǎng)成交經(jīng)營(yíng)性用地總規(guī)劃建筑面積1465萬平方米，同比減少19%；土地出讓金達(dá)1899億元，同比增加9%。相較土地成交宗數(shù)及成交面積的大幅減少，成交金額卻繼2013年大幅回升之后再創(chuàng)新高，如圖2所示。這表明土地市場(chǎng)進(jìn)一步分化，更多資金撤出三、四線城市，轉(zhuǎn)投率先復(fù)蘇的一線城市。圖22005～2014年經(jīng)營(yíng)性用地成交面積、金額及樓面地價(jià)2.成交價(jià)格——再創(chuàng)新高2014年，經(jīng)營(yíng)性用地成交價(jià)格與成交量變化趨勢(shì)一致，創(chuàng)歷史新高。全年經(jīng)營(yíng)性用地平均樓面地價(jià)12962元/平方米，同比上漲35%；如果剔除競(jìng)配保障性住房的因素，實(shí)際折合到自由定價(jià)的商品房樓面地價(jià)更高。如圖2所示。從溢價(jià)率來看土地交易的活躍度，全年經(jīng)營(yíng)性用地平均溢價(jià)率34%，全年住宅用地平均溢價(jià)率33%，較2013年均下降1個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率趨穩(wěn)說明房企在土地市場(chǎng)拿地更加理性。如圖3所示。圖32010～2014年土地成交溢價(jià)率變動(dòng)趨勢(shì)全年土地成交溢價(jià)率先升后降，呈倒V走勢(shì)。2014年年初土地市場(chǎng)開局火熱，成交面積、成交量均環(huán)比大漲。二季度隨著樓市成交持續(xù)低迷，房企拿地?zé)崆榻档?，同時(shí)政府開始調(diào)整推地節(jié)奏，底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象增加，土地市場(chǎng)降溫，直至年底再次沖高回落后趨穩(wěn)。3.成交分布——以五環(huán)外的近郊區(qū)為主，城區(qū)提升明顯從土地成交區(qū)域看，2014年近郊區(qū)（通州、大興、房山、順義、昌平）所占比重有所下降，但仍然為土地供應(yīng)主要區(qū)域，總體占比超過一半；內(nèi)城區(qū)（東城、西城）出讓了西城區(qū)華嘉胡同地塊，所占比重持平；城區(qū)（朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山）所占比重提升明顯，豐臺(tái)區(qū)尤為突出；開發(fā)區(qū)出讓5宗地，所占比例略有提升；遠(yuǎn)郊區(qū)（平谷、門頭溝、密云、懷柔、延慶）所占比重同比有所提升。如表1、圖4所示。表12014年各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性用地成交宗數(shù)和建筑面積從各區(qū)縣土地成交比例看，通州、豐臺(tái)、門頭溝2014年經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積占比均達(dá)到10%以上，其次是順義、昌平、大興、房山，成交建筑面積占比7%～9%（見圖4）。圖42014年北京市各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積占比4.建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃完成情況——公開供應(yīng)量不足供地計(jì)劃一半2014年，北京市計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營(yíng)用地1550公頃，同比上升24%。其中商服用地550公頃，同比上升37.5%；商品住宅用地1000公頃，同比上升17.6%。2014年，北京市公開交易的經(jīng)營(yíng)性用地供地662公頃，完成供地計(jì)劃的42.7%，僅高于2011年和2012年，近7年來僅在2013年完成年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。其中，成交商服用地269公頃，完成計(jì)劃供應(yīng)的48.9%；成交商品住宅用地392公頃，完成計(jì)劃供應(yīng)的39.2%。由于樓市的成交低迷，政府在供應(yīng)端控制推地節(jié)奏，全年的推地不到供應(yīng)計(jì)劃一半，這也導(dǎo)致熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。如圖5所示。圖52008～2014年建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)與成交對(duì)比圖（二）重點(diǎn)地塊成交情況成交總價(jià)方面。2014年總價(jià)地王為西城華嘉胡同地塊，被華融以74.6億元獲取，總價(jià)地王比上年大幅提高16.5億元。緊隨其后的是石景山老古城、懷柔雁棲鎮(zhèn)兩宗地，分別由中海、北京北控以總價(jià)59億元、56.8億元獲?。ㄒ姳?）。成交單價(jià)方面。2014年北京土地單價(jià)繼續(xù)攀升，西城華嘉胡同地塊以樓面地價(jià)95898元/平方米成為北京土地市場(chǎng)新的單價(jià)、總價(jià)雙料地王；豐臺(tái)作為熱點(diǎn)區(qū)域，均價(jià)多次被刷新，如豐臺(tái)西局村舊村改造一期、二期地塊達(dá)到7萬元/平方米左右，豐臺(tái)辛莊村一期地塊達(dá)到5.5萬元/平方米等（見表3）。溢價(jià)率方面。對(duì)含有住宅的用地，政府繼續(xù)推行2013年開始的“限地價(jià)，競(jìng)保障房面積”的出讓方式，住宅用地的土地溢價(jià)率得到有效控制，而受政府規(guī)劃導(dǎo)向和企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)策略雙向影響，商業(yè)用地表現(xiàn)突出，公建用地溢價(jià)率大幅提升，如房山高教園區(qū)及房山新城良鄉(xiāng)組團(tuán)的三塊商業(yè)金融地塊，溢價(jià)率均達(dá)到200%左右（見表4）。表22014年北京市土地成交總價(jià)排行TOP5表32014年北京市土地成交單價(jià)排行TOP5表42014年北京市公建用地成交溢價(jià)率排行TOP5（三）重點(diǎn)房企市場(chǎng)表現(xiàn)2014年，多數(shù)重點(diǎn)房企趨于謹(jǐn)慎，如保利、城建、首開、中鐵建、方興、中海、華潤(rùn)等房企全年只獲取一個(gè)地塊，萬科、融創(chuàng)、金融街、龍湖等房企也只獲取了2～3塊地。2013年土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱，一方面使得各大開發(fā)企業(yè)2014年用于資源獲取的資金不足；另一方面，地價(jià)快速上漲，進(jìn)一步加大了拿地之后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和難度，房企的投資決策因而更趨謹(jǐn)慎。與此同時(shí)，也有少數(shù)房企如遠(yuǎn)洋、綠地等企業(yè)補(bǔ)倉明顯，在市場(chǎng)下行周期獲取大量土地。2014年，品牌開發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地的趨勢(shì)繼續(xù)加強(qiáng)，如萬科、保利、融創(chuàng)、金融街2014年獲取的所有地塊均是通過聯(lián)合體獲取。聯(lián)合拿地可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，同時(shí)降低了地價(jià)不斷升高帶來的資金壓力。可以預(yù)見，這種模式將在2015年的北京土地市場(chǎng)上繼續(xù)得到推崇。表52014年重點(diǎn)房企北京拿地情況續(xù)表（四）土地市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力分析2014年，北京土地市場(chǎng)“量跌價(jià)升”，主要受土地供不應(yīng)求、開發(fā)商回歸一線城市、土地價(jià)值提升及政策引導(dǎo)等方面因素影響。1.北京土地市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求從2014年北京土地市場(chǎng)成交情況看，經(jīng)營(yíng)用地的土地供應(yīng)比2013年減少了630萬平方米，實(shí)際土地供應(yīng)量?jī)H完成供地計(jì)劃的四成。土地供不應(yīng)求現(xiàn)狀和供應(yīng)量收縮的預(yù)期，加之房地產(chǎn)開發(fā)需要兩到三年的開發(fā)周期，導(dǎo)致土地市場(chǎng)走勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期相偏離，這種背離關(guān)系利于消化現(xiàn)有庫存，同時(shí)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期，并進(jìn)一步推動(dòng)土地價(jià)格持續(xù)上升。2.開發(fā)企業(yè)回歸一線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年的行情預(yù)測(cè)，對(duì)于土地市場(chǎng)有重要帶動(dòng)作用。盡管當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣，但多數(shù)開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來四五年的前景仍然持樂觀態(tài)度，一線城市的熱點(diǎn)區(qū)域更是如此。北京作為一線城市的代表，其住宅市場(chǎng)的潛力依然被大部分企業(yè)看好。與之相比，三、四線城市因?yàn)閹齑娼^對(duì)值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。因此大型房企在投資總體戰(zhàn)略選擇上，有明顯的從二、三線城市向一線城市回歸的趨勢(shì)。這種基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷和選擇，自然帶動(dòng)北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)。3.土地價(jià)值不斷提升隨著一線城市的發(fā)展和資源聚集效應(yīng)，北京在城市規(guī)劃建設(shè)、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面愈加完善，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有龐大的需求支撐，使北京土地價(jià)值本身也在不斷提升，而土地增值正是土地市場(chǎng)價(jià)格增加的基礎(chǔ)性原因。4.政策引導(dǎo)的影響2014年3月27日，國土資源部審議通過了《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號(hào)），后于5月22日發(fā)布，9月1日生效?！?1號(hào)令”明確了一線城市不再單純依賴土地增量來解決城市土地需求問題，同時(shí)要重視盤活土地存量保障土地資源需求。2014年年中，北京新增供應(yīng)的逐步放緩以及土地供應(yīng)思路的調(diào)整、上調(diào)土地基準(zhǔn)地價(jià)、大力推行棚改、城區(qū)五環(huán)內(nèi)控制新增建設(shè)規(guī)模等舉措，都在側(cè)面體現(xiàn)了新土地政策對(duì)于北京土地市場(chǎng)的影響，而這種影響在未來一段時(shí)間將會(huì)進(jìn)一步深化和持續(xù)。二2015年北京市土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）政策環(huán)境——土地市場(chǎng)更趨于市場(chǎng)化2014年是房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的一年，也是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的拐點(diǎn)。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，包括北京市在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)都已進(jìn)入成交量下降、庫存壓力增加、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的新階段。與此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策由行政干預(yù)開始走向市場(chǎng)化調(diào)整。2014年3月“兩會(huì)”提出“分類調(diào)控”的整體原則，賦予地方政府更多的自主權(quán)。4月、6月央行先后兩次定向降準(zhǔn)，通過貨幣政策支持自住型購房需求。6月呼和浩特宣布取消限購，引起絕大多數(shù)地方政府效仿，到目前為止46個(gè)限購城市中，僅北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍執(zhí)行限購政策。10月央行與銀監(jiān)會(huì)宣布放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際放松限貸政策。11月央行宣布降息，在放松限貸、限購政策的疊加效應(yīng)之下，商品房成交面積和成交額創(chuàng)年內(nèi)單月新高的紀(jì)錄。同時(shí)，土地制度改革的頂層方案設(shè)計(jì)如《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等的正式出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生深刻影響。存量土地再開發(fā)將成為未來一段時(shí)間城市建設(shè)用地開發(fā)的重點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)也將為未來農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革、土地宏觀調(diào)控等打下基礎(chǔ)。2015年，節(jié)約集約用地和土地制度改革的進(jìn)一步深入將成為土地政策的主旋律，并對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策仍會(huì)相對(duì)寬松，預(yù)計(jì)中央層面會(huì)堅(jiān)持市場(chǎng)化、減少行政干預(yù)，而地方政府也會(huì)維持上年的基本格局。一線城市如北京退出限購的可能性很小，但限貸放松的效果會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮，政府可能在公積金、契稅等方面微調(diào)，自住型需求和改善型需求將進(jìn)一步得到政策支持。（二）市場(chǎng)供應(yīng)——總量穩(wěn)中有減，結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，節(jié)奏保持平穩(wěn)從供應(yīng)總量看，預(yù)計(jì)2015年的土地供應(yīng)與2014年相比將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有減”的總體趨勢(shì)。首先，根據(jù)國家節(jié)約集約用地、控制新增建設(shè)用地的總體基調(diào)，穩(wěn)定增量、盤活存量，適度降低土地供應(yīng)計(jì)劃總量，符合中央政府土地政策的整體思路；其次，從上年四季度土地市場(chǎng)的火熱表現(xiàn)來看，量跌價(jià)升的總體趨勢(shì)可能進(jìn)一步延續(xù)，土地供應(yīng)量在總體穩(wěn)定的前提下略作降低，并不會(huì)導(dǎo)致土地出讓收入的降低，反而有利于進(jìn)一步提升和實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值；最后，適度減少新增建設(shè)用地也是北京市資源環(huán)境承載力的客觀要求，2015年作為“十二五”規(guī)劃的收官之年，政府會(huì)從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市規(guī)劃建設(shè)的角度重新考慮資源的分配和開發(fā)。從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，在供應(yīng)總量總體降低的前提下，住宅用地占比會(huì)保持基本穩(wěn)定，工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)量受“京津冀一體化”政策影響將進(jìn)一步降低，保障房供地及重點(diǎn)工程將繼續(xù)保持優(yōu)先地位，維持穩(wěn)定以保證實(shí)現(xiàn)“十二五”規(guī)劃的建設(shè)要求。而根據(jù)2014年自住型商品房的市場(chǎng)表現(xiàn)和供需情況來看，進(jìn)一步調(diào)高自住房等保障性住房供應(yīng)規(guī)模，從而擠占純商品住宅用地供應(yīng)的可能性不大。從供應(yīng)區(qū)域來看，預(yù)計(jì)2015年土地供應(yīng)還會(huì)以郊區(qū)土地供應(yīng)為主，包括通州、昌平、房山、大興、門頭溝、順義等近郊土地供應(yīng)依然會(huì)是占比過半的主要區(qū)域，城六區(qū)供地規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步減少，而熱點(diǎn)區(qū)域集中供地的特點(diǎn)可能得到延續(xù)，如北京市的西南區(qū)域，特別是豐臺(tái)區(qū)西南五環(huán)至六環(huán)之間的區(qū)域，可能成為下一個(gè)供地?zé)狳c(diǎn)。從供應(yīng)節(jié)奏來看，2014年各季度經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)分別為33宗、20宗、24宗和18宗，除一季度供地相對(duì)集中外，整體供地節(jié)奏比較均衡。預(yù)計(jì)2015年全年土地供應(yīng)節(jié)奏會(huì)延續(xù)2014年的走勢(shì)，在整體平穩(wěn)的前提下根據(jù)市場(chǎng)熱度進(jìn)行微調(diào)，以確保土地價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定。（三）市場(chǎng)成交——穩(wěn)中有升成交量方面，2015年北京土地市場(chǎng)成交總量，在延續(xù)上年第四季度的火熱態(tài)勢(shì)下將進(jìn)一步回升，但受土地供應(yīng)總量控制，回升幅度也比較有限。北京作為一線城市，住房剛性需求長(zhǎng)期存在，加上改善需求進(jìn)一步釋放、高價(jià)住房逐步放開，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體預(yù)期相對(duì)樂觀，土地成交量預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)中有升的長(zhǎng)期趨勢(shì)。成交價(jià)格方面，隨著北京市基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)，一級(jí)開發(fā)成本持續(xù)上升，土地價(jià)格仍處于上升通道，但上升將更趨理性。一方面，2014年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)量縮價(jià)穩(wěn)，仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，加之開發(fā)商和政府對(duì)