山東省威海文登項(xiàng)目

定案評審意見投資管理中心2013年5月13日項(xiàng)目情況補(bǔ)充玉山路圣海路首期出讓80畝首期轉(zhuǎn)讓99.3畝二期出讓266畝1、土地獲取情況：目標(biāo)地塊共445.3畝，分兩期出讓。首期地塊共179.3畝，其中轉(zhuǎn)讓99.3畝，政府掛牌80畝；二期地塊266畝為政府掛牌出讓。2、土地成本：轉(zhuǎn)讓土地（99.31畝）67.6萬/畝，總價0.67132億元;政府出讓土地（80畝）65.6萬/畝，總價0.5248億元；3、資金投入：目標(biāo)地塊為土地轉(zhuǎn)讓和政府掛牌捆綁的項(xiàng)目；轉(zhuǎn)讓土地部分前期需共管1000萬元的保證金，國土證辦至我司名下和交地后支付需5000萬元，余下1713萬可在我司摘得政府掛牌的80/畝土地后支付。項(xiàng)目合作模式計(jì)劃先與文登市人民政府簽訂《文登圣海路地塊投資開發(fā)協(xié)議》，協(xié)議主要約定了：1、政府負(fù)責(zé)：80畝用地在2013年6月15日前凈地掛牌，后期266畝用地在2014年4月30前凈地掛牌；臨時性市政配套20個工作日接到地塊紅線邊緣，永久性市政配套6個月接到地塊邊緣。2、我司負(fù)責(zé)：在簽訂合同后，15個工作日，在當(dāng)?shù)爻闪⒆再Y本金不低于3000萬元的項(xiàng)目公司；如達(dá)到協(xié)議約定的地價和凈地條件，則我司報名、摘牌。3、土地價格：掛牌出讓起始價不高于65.6萬/畝，超出部分由政府以基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套建設(shè)費(fèi)用的形式返還。項(xiàng)目情況補(bǔ)充項(xiàng)目合作模式再與文登市鼎城置業(yè)有限公司簽訂《文登圣海路地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，協(xié)議主要約定了：1、轉(zhuǎn)讓價格：99.31畝轉(zhuǎn)讓價格為67.6萬元/畝，總價6713.2萬元；對方包土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、契稅。2、轉(zhuǎn)讓條件：轉(zhuǎn)讓土地為凈地，權(quán)屬合法、清晰，無任何抵押，無地上附著物等；同時約定政府80畝用地掛牌后才付二期價款。3、轉(zhuǎn)讓款支付：項(xiàng)目情況補(bǔ)充支付誠意金1000萬支付轉(zhuǎn)讓款4000萬支付轉(zhuǎn)讓款1000萬支付轉(zhuǎn)讓款713.2萬簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議國土辦至我司名下及凈地交付我司開設(shè)賬戶共管同時誠意金轉(zhuǎn)為地價款摘得地塊二地塊二凈地交付后1、文登是山東威海市所轄的一個縣級市，在2012年中國百強(qiáng)縣中排名第14位，人均GDP是山東省的1.8倍，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好；2、文登市目前高層洋房均價在4000元/平米，部分洋房低至3000元/平米；文登市目前在售別墅樓盤兩個，但是開發(fā)品質(zhì)一般，我司別墅產(chǎn)品在當(dāng)?shù)赜懈偁幜Γ?、雖然該項(xiàng)目未處于城市發(fā)展方向上，但是項(xiàng)目5分鐘車程內(nèi)有2所重點(diǎn)學(xué)校、核心商業(yè)區(qū)，生活相對較為便利。投資管理中心定案評審意見該項(xiàng)目具有可行性，建議定案：但請注意以下問題及風(fēng)險：一、高層產(chǎn)品去化問題二、促進(jìn)銷售的幾點(diǎn)建議三、提請注意的問題投資管理中心定案評審意見投資管理中心定案評審意見一、高層產(chǎn)品去化問題1本案2341、人和國際2、中央龍灣3、龍都麗景4、龍澤苑5、太陽城6、海泰莊園7、上海國際花園8、半島藍(lán)庭文登市在售洋房樓盤較多，而我項(xiàng)目處于老城區(qū)邊緣處，高層洋房供應(yīng)量大；在加上目標(biāo)地塊不在城市發(fā)展方向上，高層洋房競爭壓力較大。建議在規(guī)劃上盡量降低容積率，減小高層貨量。5687投資管理中心定案評審意見二、促進(jìn)銷售的建議1、經(jīng)調(diào)研，“學(xué)區(qū)房概念”對銷售促進(jìn)作用十分明顯；雖目標(biāo)地塊周邊有2所重點(diǎn)學(xué)校，但現(xiàn)不能明確目標(biāo)地塊是否在上述學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。為促進(jìn)銷售，建議與政府商談爭取加入重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)。2、地塊周邊正在建設(shè)的玉山路，其建成通車對我司銷售和交樓都有積極作用，建議督請政府在銷售前完成該條道路的建設(shè)。玉山路（在建）圣海路首期出讓80畝首期轉(zhuǎn)讓99.3畝二期出讓266畝投資管理中心定案評審意見三、提請注意的問題1、地塊范圍內(nèi)有一組35KV的高壓線穿過部首期地塊東南角并穿過二期地塊；二期地塊內(nèi)有一組110KV的高壓線穿過；建議將該兩組高壓線遷移出地塊紅線；2、從現(xiàn)場情況來看，一、二期地塊高差較大，首期地塊內(nèi)需要回填部分土方，而后期地塊內(nèi)需要外運(yùn)土方。建議可否和政府商談，首期地塊若需要回