利率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，橫跨制造業(yè)、金融業(yè)以及服務(wù)業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了關(guān)鍵性的拉動(dòng)作用。面對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升，政府通過(guò)貨幣政策對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控主要是利用貨幣供應(yīng)量以及利率兩個(gè)中介指標(biāo)實(shí)現(xiàn)。本文主要從利率的角度包括貸款基準(zhǔn)利率以及存款利率分析企業(yè)的資金成本以及機(jī)會(huì)成本，從而分析利率對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響。本文認(rèn)為，利率受政策因素較大，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響終究有限，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要逐漸擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，投資者要防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資利率TheImpactofInterestRateFluctuationonRealEstateInvestmentAbstract:Therealestateindustry,asapillarindustryinChina,spansthemanufacturing,financial,andserviceindustries,andhasplayedakeyroleindrivingChina'seconomicgrowth.InthefaceofrisinghousingpricesinChina,thegovernment'smonetarypolicycontroloverhousingpricesismainlyachievedthroughtheuseoftwointermediaryindicators:moneysupplyandinterestrates.Thisarticlemainlyanalyzestheimpactofinterestrateonrealestateinvestmentfromthepointofviewofinterestrate,includingtheloaninterestrateanddepositinterestrateanalysisofthecompany'scapitalcostandopportunitycost.Thisarticlebelievesthatinterestratesaresubjecttorelativelylargepolicyfactors,andtheimpactontherealestatemarketisultimatelylimited.China'seconomicgrowthwillgraduallygetridofdependenceonrealestate,andinvestorsshouldguardagainstsystemicandnon-systematicrisks.Keywords:realestateinvestment;interestrate引言（一）研究背景及其意義我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)起到了重要作用。1978年，我國(guó)GDP總量為3678.7億元，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)占比6%左右，截止2016年，我國(guó)GDP總量744127.2億元，建筑業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)97655億元，對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)到13.12%。因此，房地產(chǎn)行業(yè)成為投資者、投機(jī)者的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。去年四月，熊安新區(qū)成立，近日，海南獲批建設(shè)自貿(mào)區(qū)，兩地吸引眾多投資者的涌入，其中房地產(chǎn)行業(yè)成為重要領(lǐng)域。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府采用行政手段遏制投機(jī)資金“炒房”情況的發(fā)生，比如限售，限購(gòu)等。另一方面，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控采用貨幣政策，包括利用銀行信貸資金、利率以及存款準(zhǔn)備率等指標(biāo)。貨幣政策如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)成為國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究熱點(diǎn)。通過(guò)研究，投資者把握投資動(dòng)向，了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)，政府采取相關(guān)措施防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，讓貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)更有效率，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展有著重要意義。（二）文獻(xiàn)綜述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素概括說(shuō)來(lái)有內(nèi)部因素和外部因素，主要是外部因素，包括人口因素，制度因素，經(jīng)濟(jì)因素，社會(huì)因素以及國(guó)際因素。其中經(jīng)濟(jì)因素主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，居民收入水平，物價(jià)，利率以及匯率等。在曾國(guó)安和雷澤珩的研究中，主要探究商業(yè)銀行信貸對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的影響。商業(yè)銀行和一般的工商企業(yè)一樣以營(yíng)利為目的，但又不同于一般的工商企業(yè)，具體表現(xiàn)為對(duì)經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不同，商業(yè)銀行以金融資產(chǎn)和負(fù)債為經(jīng)營(yíng)對(duì)象不同于具有一定使用價(jià)值的商品，因此，商業(yè)銀行更加注重行業(yè)的利潤(rùn)空間以及風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行信貸配給通過(guò)控制中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的的信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)，造成供給和需求的扭曲，影響貨幣政策和財(cái)政政策的影響效果，從而引起房地行業(yè)的波動(dòng)。通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，信貸配給對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著四方面的影響：一，信貸配給影響數(shù)量貨幣政策；二，信貸配給與房地產(chǎn)行業(yè)顯著相關(guān)；三，信貸配給制約房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)出路徑；四，信貸配給能夠減弱財(cái)政政策的影響作用，公共支出與房地產(chǎn)產(chǎn)出呈正向相關(guān)關(guān)系。周梅在貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)投資的實(shí)證分析中認(rèn)為貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的途徑為：如果央行實(shí)行擴(kuò)張型貨幣政策，貨幣供應(yīng)量增加，住房貸款增加，房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)投資量增加，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)和投資都是增加的，反之，如果實(shí)行緊縮性財(cái)政政策，房地產(chǎn)投資量下降。通過(guò)回歸分析得出，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資呈明顯的正相關(guān)關(guān)系。關(guān)于利率對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)均有大量研究。在賴一飛，黃芮，唐松，李克陽(yáng)的研究中，選取我國(guó)2003年3月到2012年7月共113期月度數(shù)據(jù)，建立房?jī)r(jià)、利率以及房地產(chǎn)投資3個(gè)內(nèi)生變量的VAR模型，并通過(guò)協(xié)整分析、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分析對(duì)三者之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，研究結(jié)果表明：房地產(chǎn)投資增加，房?jī)r(jià)相應(yīng)上升，具有正向影響，但是利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響要小于房地產(chǎn)投資，但從短期和長(zhǎng)期來(lái)看，具有負(fù)相關(guān)影響。市場(chǎng)由于投機(jī)行為，二者對(duì)利率的影響不大，其主要受政策影響。在王要武以及金海燕的研究中，選取3種政策變量和3種影響變量建立3個(gè)VAR模型，并通過(guò)脈沖影響函數(shù)與方差分解分析得出利率與房地產(chǎn)銷售面積同方向變動(dòng)，與經(jīng)濟(jì)理論不符合的原因在于雖然利率提高使得房地產(chǎn)市場(chǎng)投資成本增加，但是投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著足夠信心，認(rèn)為利潤(rùn)空間較高，另一方面投資者認(rèn)為房產(chǎn)升值的潛力大于利率升高所帶來(lái)的成本。除利率外，貨幣供應(yīng)量和土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、房?jī)r(jià)和投資都是正向相關(guān)關(guān)系。一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段及現(xiàn)狀（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段從1949年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要經(jīng)歷了五個(gè)階段。（1）1949-1978由于高度的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，房地產(chǎn)市場(chǎng)還未形成一個(gè)行業(yè)。政府將城市住房作為一種員工福利直接對(duì)居民實(shí)物分配，在農(nóng)村，由于中國(guó)實(shí)行包括土地制度、戶籍制度、福利制度在內(nèi)的城鄉(xiāng)二元管理結(jié)構(gòu)，農(nóng)村的農(nóng)民住房是以集體土地所有制的宅基地自建房為主。(2)1978-1998房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速形成階段。主要是因?yàn)?978年我國(guó)實(shí)行“改革開放”的國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，1981年深圳和廣開始搞商品房開發(fā)的試點(diǎn)，截止1991年，中央政府決策通過(guò)了24個(gè)省份、自治區(qū)、城市的住房改革方案。房地產(chǎn)的市場(chǎng)化之路開始起步，這一時(shí)期，中國(guó)誕生了以萬(wàn)科為代表的第一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，數(shù)量在2萬(wàn)家左右。（3）1998-2003是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓄力器，這一階段，政府取消福利分房、按揭消費(fèi)、土地收儲(chǔ)、銀根寬松。在此階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制開始由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，建立市場(chǎng)化發(fā)展的根本動(dòng)力，城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，住房改善被普遍提上家庭消費(fèi)議程。（4）2004-2013房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)式增長(zhǎng)衍生出結(jié)構(gòu)不良的局面。在10年的發(fā)展周期中，中國(guó)逐漸形成了消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式。其中，投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心，而房地產(chǎn)是投資中的重要力量。雖然中國(guó)房地產(chǎn)伴隨中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)獲得了空前的發(fā)展，也解決了積累的住房問題，但行業(yè)發(fā)展過(guò)程中也暴露了更多的問題。表現(xiàn)在沿海與內(nèi)地市場(chǎng)的不平衡，城市與農(nóng)村的不平衡，客戶群體的不平衡，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的不平衡。（5）2013年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)定方向。調(diào)結(jié)構(gòu)、改革的發(fā)展趨勢(shì)。2012年底，中國(guó)新一屆政府確立了“城鎮(zhèn)化”的發(fā)展思路，改變以往以“土地”為核心的房地產(chǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變到以“人”為核心的發(fā)展模式。在舊的模式下，依附于土地的城市居民并沒有分享真正的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，城市棚戶區(qū)泛濫；農(nóng)村居民的土地、住房資源等沒有獲得統(tǒng)籌發(fā)展的機(jī)會(huì)；戶籍制度阻礙城市化、勞動(dòng)力自由流動(dòng)；地方政府定位偏差等。在新的發(fā)展模式指導(dǎo)下，中央政府開展一系列的變革，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，而不是被動(dòng)的“調(diào)控”。（二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀（1）地區(qū)之間發(fā)展不平衡圖SEQ圖表\*ARABIC1長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)、泛珠三角以及西部地區(qū)在2000-2008年之間商品房銷售額差距不大，泛珠三角地區(qū)以及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)大體相當(dāng)，環(huán)渤海地區(qū)以及西部地區(qū)稍低。在2008年之后，差距逐漸拉大，2016年泛珠三角地區(qū)商品房銷售額39940.5億元，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)商品房銷售額28593.97億元，西部地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)大體相當(dāng)，分別為20045.51億和21501.46元。較2015年，長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)、泛珠三角以及西部地區(qū)同比增長(zhǎng)44.49%、31.57%、34.03%、19.34%。另一方面，各地區(qū)的商品房銷售額及銷售面積的差距較大，導(dǎo)致各地區(qū)的房?jī)r(jià)差距也較大，由下表所示：圖SEQ圖表\*ARABIC2商品房平均售價(jià)自2000年至2016年，依次到低分別是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，環(huán)渤海地區(qū)，泛珠三角以及西部地區(qū)。2016年，長(zhǎng)三角地區(qū)商品房平均售價(jià)為14891元/每平方米，環(huán)渤海地區(qū)為11740元/每平方米，泛珠三角地區(qū)為6790.79元/每平方米，西部地區(qū)為5055.25元/每平方米，各地區(qū)同比增長(zhǎng)15.05%，17.83%，5.69%，3.22%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲較快，欠發(fā)達(dá)的西部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較慢。出現(xiàn)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡的原因主要在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，資源配置的不平衡以及人口流動(dòng)的差異性。在北上廣深這些一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)達(dá)，資源配置集中，人才引進(jìn)的激勵(lì)措施等等不斷增加商品房的需求，而土地供給不及需求增加的速度進(jìn)一步使得房?jī)r(jià)上漲，由此形成一個(gè)循環(huán)，各地區(qū)的貧富差距也在不斷加大。（2）行業(yè)集中度行業(yè)集中度又稱行業(yè)集中率或市場(chǎng)集中度，是對(duì)整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)集中程度的測(cè)量指標(biāo)，用來(lái)衡量企業(yè)的數(shù)目和相對(duì)規(guī)模的差異，是市場(chǎng)勢(shì)力的重要量化指標(biāo)。根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家貝恩和日本通產(chǎn)省對(duì)產(chǎn)業(yè)集中度的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)粗分為寡占型（CR8≥40）和競(jìng)爭(zhēng)型（CR8＜40%）兩類。其中，寡占型又細(xì)分為極高寡占型（CR8≥70%）和低集中寡占型（40%≤CR8＜70%）；競(jìng)爭(zhēng)型又細(xì)分為低集中競(jìng)爭(zhēng)型（20%≤CR8＜40%）和分散競(jìng)爭(zhēng)型（CR8＜20%）。其計(jì)算公式為：其中n表示我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排在前面的企業(yè)數(shù)量，Xi表示排在第i位企業(yè)的銷售額，N表示我國(guó)所有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。下表數(shù)據(jù)表1為商品房2010-2014銷售額，表22010-2014年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP8榜單，表3為計(jì)算結(jié)果。表1表2計(jì)算結(jié)果：表SEQ圖表\*ARABIC3根據(jù)計(jì)算結(jié)果：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)銷售額集中度較低，根據(jù)貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分可以初步判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理論上是屬于競(jìng)爭(zhēng)型行業(yè)。但是小區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的市場(chǎng)集中度。以西安和重慶市為例；2007-2013年西安市銷售額集中度CR4的平均值為0.1518，CR8的平均值為0.2582，重慶市2001-2010年市場(chǎng)銷售額集中度CR4的平均值為0.13998，CR8的平均值為0.2141，均高于全國(guó)水平。原因在于行業(yè)壁壘，本土企業(yè)在本地市場(chǎng)占有較大份額。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額集中度的發(fā)展趨勢(shì)上說(shuō)，CR4在2010-2014年間從5.53%上升到9.21%，CR8從8.85%上升到15.7%，這種上升趨勢(shì)表明我國(guó)較大的幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)份額逐漸提高，壟斷趨勢(shì)越來(lái)越明顯。二、利率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資的理論分析(一)銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系當(dāng)銀行利減低利率時(shí)，信貸規(guī)模擴(kuò)張，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)超過(guò)房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并不會(huì)急于將閑置的資金用于房地產(chǎn)投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加時(shí)，持幣者就會(huì)提升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因素的影響下，這一過(guò)程可能導(dǎo)致?lián)屬?gòu)房地產(chǎn)商品的行為，將手中貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)商品這樣的實(shí)物資產(chǎn)。在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下,需求的持續(xù)上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)商品交易量不斷增加，價(jià)格不斷上漲。從而房地產(chǎn)商品的現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)有價(jià)格，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求增加的速度，就會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品出現(xiàn)嚴(yán)重的庫(kù)存。因此，政府需要豐富房地產(chǎn)行業(yè)信貸供給的層次和結(jié)構(gòu)，弱化商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)的壟斷地位，并加強(qiáng)信貸監(jiān)督緩解貨幣供給量增加導(dǎo)致利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消極影響。(二)銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高導(dǎo)致資金流向發(fā)生變化，消費(fèi)者或投資者選擇收益較高的債券或者將資金進(jìn)行儲(chǔ)蓄，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，導(dǎo)致流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金量大大縮水，在其價(jià)格缺乏支撐的時(shí)候必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，如果不能將這種成本合理的轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大大降低，此時(shí)房地產(chǎn)就不是投資者理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度，各行業(yè)就會(huì)加大對(duì)資金的需求量，加大投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量加大，房地產(chǎn)價(jià)格又開始上漲。提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，是為了降低銀行信貸規(guī)模，減少市場(chǎng)資金的流通量，從而抑制投資增長(zhǎng)過(guò)快和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)目前的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)看，央行的頻繁調(diào)整利率的措施并沒有對(duì)房?jī)r(jià)上漲有明顯的抑制作用。(三)銀行利率變動(dòng)對(duì)開發(fā)商的影響截止2016年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有94948家，在滬深以及香港上市的企業(yè)200家左右，因此房地產(chǎn)企業(yè)依靠上市進(jìn)行融資的只是少數(shù)企業(yè)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。銀行借貸利率的變動(dòng)必然影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本以及盈利能力。財(cái)務(wù)成本增加，可能影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，從而引發(fā)資金鏈出現(xiàn)缺口的風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)不會(huì)有重大的影響。因?yàn)殡m然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對(duì)開發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動(dòng)資金的貸款，而其余的40%左右的負(fù)債實(shí)際上是發(fā)商銷售的預(yù)收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發(fā)商所有。另外，開發(fā)商還可以有他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來(lái)源的多元化和資本的雄厚，對(duì)于20%的貸款的利息的影響對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是不大的。對(duì)于央行加息對(duì)目前房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)成本加大，房?jī)r(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤。對(duì)于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。(四)銀行利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響加息給中國(guó)百姓帶來(lái)最直接的好處就是存款利息的增加。但對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，加息會(huì)增加成本。一方面，對(duì)已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息意味著每月房貸增加，消費(fèi)支出減少而降低生活品質(zhì)；另一方面，對(duì)潛在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本的增長(zhǎng)，又會(huì)減弱他們進(jìn)入市場(chǎng)的欲望。特別是由于我國(guó)信貸消費(fèi)剛開始，購(gòu)房者從沒有體驗(yàn)過(guò)利息波動(dòng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)的影響，如果利息的波動(dòng)，尤其是利息上升幅度較大時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房支出陡然上升，會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。由于房地產(chǎn)價(jià)格不由開發(fā)商決定，開發(fā)商不會(huì)輕易將其轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，房?jī)r(jià)短期不會(huì)因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來(lái)看，一方面加息意味著房貸增加，消費(fèi)者可能放緩其購(gòu)房步伐，但是社會(huì)因素以及心理影響都會(huì)削弱這次加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響。另一方面由于目前市場(chǎng)上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來(lái)講，加息對(duì)市場(chǎng)需求影響不大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購(gòu)買欲望會(huì)降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向銀行的趨勢(shì)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場(chǎng)需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。三、利率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資的實(shí)證分析（一）數(shù)據(jù)說(shuō)明存貸款基準(zhǔn)利率是中國(guó)人民銀行發(fā)布給商業(yè)銀行的貸款指導(dǎo)性利率，是央行用于調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)的貨幣政策之一。商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)這個(gè)基準(zhǔn)利率制定存款利率的組合，提高基準(zhǔn)利率意味著收縮信貸，降低社會(huì)流動(dòng)性，提高信貸成本，緩和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。反之亦然。房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)選用國(guó)際統(tǒng)計(jì)局房2000年至2016年地產(chǎn)開發(fā)投資額（圖3）作為替代變量。分析軟件為SPSS22.0。圖3央行19990610至20151024一至三年短期貸款基準(zhǔn)利率作為分析對(duì)象（圖4）。圖SEQ圖表\*ARABIC4（二）貸款基準(zhǔn)利率對(duì)房地產(chǎn)投資的影響在2008年之前，人民幣貸款長(zhǎng)期利率與我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈正向相關(guān)關(guān)系，可能的原因在于1998-2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。1998年，東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)遭遇洪水經(jīng)濟(jì)損失達(dá)2500億元，同時(shí)中國(guó)政府為了兌現(xiàn)“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率出現(xiàn)下滑，為了解決這種局面，政府將房地產(chǎn)作為推動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年7月，隨著“23號(hào)文”的公布實(shí)施，我國(guó)取消福利分房，中國(guó)住房制度改革開始，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。2003年，在“非典疫情”爆發(fā)后，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到6.7%。但年底GDP依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。在這背后，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)功不可沒。于是“18號(hào)文”出臺(tái)，將房地產(chǎn)行業(yè)開始作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書報(bào)告，1998年至2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元。而到了全面實(shí)施18號(hào)文件的第一年——2004年，每平方米的房?jī)r(jià)就比上年暴漲了352元。因此，利率升高帶來(lái)的貸款成本和房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)相比顯得微不足道。在2008年之后，上表中貸款利率與房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈明顯的負(fù)相關(guān)趨勢(shì)。可能的原因在于金融危機(jī)之后，我國(guó)為了經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展不得不采取更加寬松的貨幣政策，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，以房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，造成房?jī)r(jià)快速上漲。除了貸款利率為房地產(chǎn)投資帶來(lái)的貸款成本，還有存款利率對(duì)應(yīng)的投資機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本是指為了得到某種東西而所要放棄另一些東西的最大價(jià)值;也可以理解為在面臨多方案擇一決策時(shí)，被舍棄的選項(xiàng)中的最高價(jià)值者是本次決策的機(jī)會(huì)成本;還指廠商把相同的生產(chǎn)要素投入到其他行業(yè)當(dāng)中去可以獲得的最高收益。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，機(jī)會(huì)成本就是使用資金進(jìn)行地產(chǎn)投資而損失存入銀行帶來(lái)的收益。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期在2-3年左右，因此存款利率選取2年存款利率，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)如上文述，利用SPSS軟件做相關(guān)性散點(diǎn)圖。圖SEQ圖表\*ARABIC5銀行二年期存款利率（圖SEQ圖表\*ARABIC6）（三）銀行存款利率對(duì)房地產(chǎn)投資的影響圖SEQ圖表\*ARABIC7可以明顯看到存款利率與房地產(chǎn)投資呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。當(dāng)存款利率越高，投資房地產(chǎn)所帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本就越高，當(dāng)房地產(chǎn)收益率不及存款利率時(shí)，開發(fā)商選擇投資房地產(chǎn)行業(yè)的可能性就越低，反之亦然。(四)貸款基準(zhǔn)率、銀行存款利率與房地產(chǎn)投資的回歸分析回歸分析是一種應(yīng)用極為廣泛的數(shù)量分析方法。它用于分析事物之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系、側(cè)重考察變量之間的數(shù)量變化規(guī)律，并通過(guò)回歸方程的形式描述和反映這種關(guān)系，幫助人們準(zhǔn)確把握變量受其他一個(gè)或多個(gè)變量的影響程度，進(jìn)而為預(yù)測(cè)提供科學(xué)依據(jù)。多元回歸模型是指有多個(gè)解釋變量的線性回歸模型，用于揭示被解釋變量與其他多個(gè)解釋變量之間的線性關(guān)系,在本文中其數(shù)學(xué)模型為：y=β0+β1X1+β2X2+?，其中y是被解釋變量房地產(chǎn)開發(fā)投資額，X1位解釋變量二年期存款利率，X2為解釋變量1-3年貸款基準(zhǔn)利率，β0是常數(shù)，β1、β2分別是解釋變量的系數(shù)，?為殘差。方差膨脹因子（VIF）是容忍度的倒數(shù)，是測(cè)度解釋變量間多重共線性的統(tǒng)計(jì)量，取值大于等于1，其值越接近于1，說(shuō)明變量間多重共線性越弱，反之，越強(qiáng)。對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，由于方程中有多個(gè)變量，在回歸分析中參考調(diào)整的判定系數(shù)。由于調(diào)整后的判定系數(shù)較接近于1，因此認(rèn)為擬合優(yōu)度較高，被解釋變量可以被解釋變量的部分較多，未能解釋的部分較少?；貧w方程顯著性檢驗(yàn)中F統(tǒng)計(jì)量為42.499，對(duì)應(yīng)概率p值近似為0，因此可進(jìn)行回歸方程的顯著性檢驗(yàn)。由于顯著性水平α=0.05，p<α，應(yīng)拒絕回歸方程顯著性檢驗(yàn)的零假設(shè)，認(rèn)為各回歸系數(shù)不同時(shí)為0，被解