調(diào)研報告-張國帥大連交通大學(xué)2008屆本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）實(shí)習(xí)（調(diào)研）報告7關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理策略研究的調(diào)研報告課題的來源及意義房地產(chǎn)市場發(fā)展對于經(jīng)濟(jì)增長來講是一把雙刃劍。推動房地產(chǎn)健康發(fā)展，有助于帶動投資以及家電、裝修、建筑、鋼筋、水泥等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，支持經(jīng)濟(jì)增長。而一旦房地產(chǎn)泡沫積聚，最終泡沫破滅對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊也將是持久而深遠(yuǎn)的。隨著國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展完善，房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險性將越來越受重視，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中風(fēng)險分析是必不可少的一個組成部分。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的充分研究可以合理的減少投資過程中的不必要支出以及損失，是企業(yè)乃至整個行業(yè)向一個健康持續(xù)的道路前進(jìn)。國內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r自上個世紀(jì)90年代初，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，貨幣政策寬松與抵押貸款市場管制放松，歐美房地產(chǎn)亦經(jīng)歷了長達(dá)10余年的繁榮階段。次貸危機(jī)的爆發(fā)觸動了歐美搖搖欲墜的房市。到目前位置，歐美國家的房地產(chǎn)市場仍處于深刻的調(diào)整之中。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十余年的開發(fā)建設(shè)，伴隨著一系列調(diào)控政策和限購令的實(shí)施，房地產(chǎn)市場慢慢褪去了耀眼的光環(huán)，開始進(jìn)入相對平穩(wěn)的階段，當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍然是處于率先性發(fā)展的地位，是一切經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)和載體，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其它產(chǎn)業(yè)及整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常積極的促進(jìn)作用和帶動作用。我國的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，在相對平穩(wěn)過渡中，仍然暴露出一些亟需解決的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中各種問題產(chǎn)生及存在的原因，總體而言，來自于對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)規(guī)律把握的偏差，對房地產(chǎn)認(rèn)識的不足，來自于企業(yè)對現(xiàn)代管理觀念的欠缺以及房地產(chǎn)相關(guān)法制的不健全、社會金融體系的不完善等原因。在一些地區(qū)房地產(chǎn)所造成的消極作用也逐漸顯現(xiàn)。首先，住房消費(fèi)增長過快占用了過多的消費(fèi)購買力，從而抑制其他消費(fèi)需求；其次，住房消費(fèi)增長的過渡波動，會增加處于調(diào)整期的我國經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反應(yīng)，使投資者和消費(fèi)者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹可能會對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)造成沖擊。經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)業(yè)已步入穩(wěn)定發(fā)展時期。但是，隨著全球金融危機(jī)的爆發(fā)，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將受到影響，而房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐力量，其受到金融風(fēng)暴的影響更為明顯。隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資風(fēng)險也相應(yīng)產(chǎn)生，這使得在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時，決策者應(yīng)該更充分的考慮風(fēng)險因素，作出合理的決策。只有尋求合理的對策，解決現(xiàn)在及將來面臨的各種問題和困難，才能保證房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，滿足巨大的住房潛在需求，使住房真正成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)。課題的研究目標(biāo)、研究內(nèi)容、研究方法、研究手段和進(jìn)度安排本課題的研究目標(biāo)、研究內(nèi)容本文描述了房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀，從投資風(fēng)險方面分析了房地產(chǎn)投資的前景，同時針對房地產(chǎn)投資風(fēng)險，從企業(yè)和政府兩個方面提出了自己的建議，旨在規(guī)范房地產(chǎn)投資，減少不必要的損失，企業(yè)在面對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險中，要不斷地加強(qiáng)自身的積累，只要有了足夠的資金積攢，才能面對任何風(fēng)險的挑戰(zhàn)。同時加強(qiáng)自身的管理水平，提高預(yù)側(cè)風(fēng)險的能力，這樣才能在風(fēng)險來到之前做好充分的準(zhǔn)備，減少自身的損失。房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險多種多樣，千變?nèi)f化。為了更好的防范，規(guī)避和利用這些風(fēng)險，根據(jù)不同的風(fēng)險類型要制定相應(yīng)的對策措施。在房地產(chǎn)投資決策中預(yù)測房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，力爭把風(fēng)險降到最低水平，這樣才能使企業(yè)立于不敗之地。在房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：市場競爭風(fēng)險、購買力風(fēng)險、流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險、利率風(fēng)險、經(jīng)營性風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、社會風(fēng)險、自然風(fēng)險。風(fēng)險存在于房地產(chǎn)投資的整個過程中。房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生開始到房地產(chǎn)出售、資金回收一直到房地產(chǎn)報廢為止的整個過程。這是一個動態(tài)的過程，任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。房地產(chǎn)投資過程一般可分為可行性研究、投資實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營三大階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險：可行性研究階段的風(fēng)險投資機(jī)會研究也稱投資機(jī)會確定，是房地產(chǎn)投資可行性研究的第一階段，其任務(wù)是提出建設(shè)項(xiàng)目投資方向的建議，即在一個確定的地區(qū)和部門內(nèi)，根據(jù)自然資源、市場需求、國家產(chǎn)業(yè)政策和市場貿(mào)易情況，通過調(diào)查、預(yù)測、分析研究，選擇建設(shè)項(xiàng)目，尋找投資的有利機(jī)會。如果投資機(jī)會研究證明是可行的，就可以進(jìn)入初步可行性研究階段，是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要是進(jìn)一步判斷機(jī)會研究是否正確，并據(jù)此作出投資與否的初步?jīng)Q定，以及是否進(jìn)行詳細(xì)研究的決定。初步可行性研究階段估算的精度比投資機(jī)會研究要高一些，所需要的費(fèi)用約占總投資額的0.25%～1.5%,投資估算誤差在±20%以內(nèi)，一般要4～6個月時間。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目可行性研究過程中的最重要的組成部分，是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段進(jìn)行投資估算的精度在±10%左右，大型項(xiàng)目所需費(fèi)用占總投資額的0.2%～1%，所花時間是8～12個月；中小型項(xiàng)目所需費(fèi)用占總投資額的1%～3%，所花時間為4～6個月。實(shí)施階段的風(fēng)險房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程，它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程。投資者可通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣競投等方式獲得所需用于開發(fā)的土地，這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險。協(xié)議地價最低但獲得的一般是毛地，前期拆遷等工作量大而復(fù)雜，風(fēng)險因素最多；拍賣地價最高但一般為凈地，前期工作量相對較少，風(fēng)險因素相對也要小一些。土地購買通常是投資者投入的第一筆主要費(fèi)用。隨著開發(fā)過程的進(jìn)行，投資者就要面臨融資籌資風(fēng)險的因素，如開發(fā)商的資信程度、貸款期限、貸款利率的變化等。開發(fā)商需要通過財務(wù)分析，合理決定自有資金和融資的比例。房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段的風(fēng)險房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，資金投放工作基本結(jié)束，投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段。任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險，是指經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大的環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)商品銷售或出租過程中，將面臨著來自房地產(chǎn)市場的諸多風(fēng)險因素的威脅，如政府調(diào)控情況、房地產(chǎn)市場需求類型與數(shù)量的變化、需方消費(fèi)傾向、其它房地產(chǎn)商的競爭、現(xiàn)行體制和政策以及社會政治經(jīng)濟(jì)形勢的變化等。房地產(chǎn)經(jīng)營還包括物業(yè)管理，即綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行日常的維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理。良好的物業(yè)管理可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，反之則會帶來物業(yè)貶值的風(fēng)險。如何應(yīng)對房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險將會成為房地產(chǎn)投資的一個熱點(diǎn)問題，在這里，可以從政府和企業(yè)兩個主要方面進(jìn)行預(yù)測和監(jiān)控。首先企業(yè)應(yīng)該做好以下幾方面的工作：高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。加強(qiáng)市場監(jiān)測，提高決策的科學(xué)性房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險行業(yè)，也是一個市場供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，更是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。因此，企業(yè)需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度；同時加強(qiáng)住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題。企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對政策走勢、樓市價格、項(xiàng)目建設(shè)銷售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問題進(jìn)行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。采用房產(chǎn)保險的方式來間接降低風(fēng)險在房地產(chǎn)投資過程中的每個環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失(保險費(fèi)支出)，采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移一保險措施是非常必要的。房產(chǎn)保險可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度:靈活應(yīng)用投資組合理論在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。企業(yè)在投資時，總是在收益相同時追求風(fēng)險最小，或在風(fēng)險相同時追求收益最大，在風(fēng)險和收益之間需求一種最佳的均衡投資組合以分散風(fēng)險達(dá)到降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域的投資組合、不同房產(chǎn)類型的投資組合、甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險的目的。必要時采用風(fēng)險回避的形式來消除風(fēng)險在對項(xiàng)目各開發(fā)方案的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的同時，要注重風(fēng)險分析，對項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險進(jìn)行盡可能詳盡的分析。如項(xiàng)目立項(xiàng)階段，要對未來建設(shè)期內(nèi)物價上漲可能性、通貨膨脹、宏觀政策走向、融資難易程度和社會環(huán)境進(jìn)行分析;施工之前，要對區(qū)域居民風(fēng)俗習(xí)慣和可能存在的惡劣氣候、自然條件、地理環(huán)境以及不利的現(xiàn)場條件進(jìn)行分析，最終選擇可靠性好，風(fēng)險隱患少，風(fēng)險程度低的開發(fā)方案;放棄風(fēng)險較大的某些開發(fā)區(qū)域、某種房地產(chǎn)開發(fā)類型。樹立風(fēng)險管理意識風(fēng)險管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)注重風(fēng)險控制，更應(yīng)注重風(fēng)險防范，防患于未然，樹立正確的風(fēng)險管理意識，強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視風(fēng)險防范和控制，做到警鐘長鳴。在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，以決定選擇或放棄對某一項(xiàng)目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動爭取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險因素，減少來自在各個層面的干擾;在拆遷和安置補(bǔ)償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。強(qiáng)化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行;并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性。經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風(fēng)險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可通過營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險。搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。作為社會主義國家的政府，也應(yīng)該及時做到以下幾點(diǎn)：加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動的發(fā)展趨勢，實(shí)施經(jīng)濟(jì)性微調(diào)、短期微調(diào)和中長期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式，在調(diào)控時機(jī)上盡可能“早半拍”，根據(jù)周期的先兆景氣指標(biāo)及時進(jìn)行調(diào)控，避免“急剎車”帶來的巨大震蕩。在調(diào)控力度上，應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控“軟著陸”，避免力度過大或不足造成的大幅度波動和惡性發(fā)展。在調(diào)整節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，實(shí)施適度緊縮與適度擴(kuò)張交叉進(jìn)行，在總量控制前提下實(shí)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。在調(diào)控手段上，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制，強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，讓“看得見的手”和“看不見的手”共同發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場供求平衡在土地一級市場上，要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地實(shí)行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權(quán)的出讓方式上，更多采用招標(biāo)、拍賣方式，減少協(xié)議出讓方式中的“市場價”和“人情價”。重視清理土地隱形市場。建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)盡可能全面的收集材料，采用科學(xué)的方法通過對市場景氣的分析，來判斷未來市場的走勢，引導(dǎo)投資者理性投資和科學(xué)決策。完善房地產(chǎn)市場法規(guī)體系和中介服務(wù)體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為首先，在立法上建立和完善房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其次，在執(zhí)法過程中，制止任何超越土地法規(guī)之外的行政干預(yù)行為。再次，加強(qiáng)普法教育，增強(qiáng)公民守法意識，通過法律、法規(guī)和中介機(jī)構(gòu)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，規(guī)范房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)濟(jì)活動，遏止“炒買炒賣”，查處偷漏稅行為。同時，有效地打擊房地產(chǎn)市場中的違法行為，加強(qiáng)價格管理，抑制過高的商品房價格，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。強(qiáng)化政務(wù)公開，減少政策信息不對稱造成的風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門較多，現(xiàn)實(shí)情況中有許多投資失誤是因?yàn)閷τ嘘P(guān)部門的政策、法規(guī)了解不夠造成的。因此，加強(qiáng)政務(wù)公開讓公眾了解情況，是減少投資風(fēng)險的途徑之一。認(rèn)真執(zhí)行城市規(guī)劃法，減少因城市規(guī)劃變化造成的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)的制度約束最直接的是城市規(guī)劃，由于我國處在快速城市化時期，城市，特別是沿海開放城市每年建設(shè)量都十分巨大，造成我國的城市規(guī)劃相對滯后，其規(guī)劃的變更與調(diào)整太隨意，其公眾參與太少，又缺少有效的監(jiān)督措施，造成城市規(guī)劃成為許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要風(fēng)險來源?？傮w上講，我國的房地產(chǎn)形勢看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。要多種途徑解決房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，后勁不足的問題，摸索并逐漸形成較成熟的運(yùn)行模式，抗風(fēng)險能力也將會得到不強(qiáng)加強(qiáng)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)的管理方法和科學(xué)技術(shù)，要在挑戰(zhàn)中不斷完善我國房地產(chǎn)行業(yè)體制的不足，提高自身素質(zhì)，與時俱進(jìn)，把握機(jī)遇，同時，還必須有國家政策的正確指導(dǎo)、政府部門的大力配合,以及政府與企業(yè)對消費(fèi)者需求的準(zhǔn)確把握及合理引導(dǎo)。我相信中國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展前景會十分可觀，中國房地產(chǎn)業(yè)會成為我國名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)，也會從一個新型產(chǎn)業(yè)逐漸走向成熟，為中國的現(xiàn)代化和構(gòu)建和諧社會做出不可磨滅的貢獻(xiàn)。研究選用的方法本文根據(jù)一般房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險因素，在投資決策階段利用核查表法識別風(fēng)險、在前期階段利用常規(guī)分析法、在建設(shè)階段利用目標(biāo)導(dǎo)向風(fēng)險識別方法、在租售階段利用因果分析法。利用不同方法的目的是擴(kuò)大對風(fēng)險識別多樣性的認(rèn)識，提高識別風(fēng)險的能力。研究的總體思路本文按照明確問題，分析問題，解決問題的邏輯思路對房地產(chǎn)投資風(fēng)險問題進(jìn)行研究，探索問題的解決方法。風(fēng)險分析是風(fēng)險決策的前提和依據(jù)。風(fēng)險分析就是要對風(fēng)險進(jìn)行辨識、估計(jì)和評價，并作出全面、綜合的分析。其一般組成和程序?yàn)?風(fēng)險的識別風(fēng)險識別也稱風(fēng)險辨識，即對風(fēng)險做出認(rèn)定和鑒別，這是風(fēng)險分析的第一步，其目的是尋找導(dǎo)致風(fēng)險事故發(fā)生的條件因素，為擬定風(fēng)險處理方案，進(jìn)行風(fēng)險管理決策服務(wù)，并對其后果做出定性估計(jì)。風(fēng)險識別的可靠性和準(zhǔn)確性將直接影響到后續(xù)的風(fēng)險分析。風(fēng)險的估計(jì)所謂風(fēng)險估計(jì)是指在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，定量估計(jì)風(fēng)險發(fā)生的概率分布及其影響程度，并且確定某些風(fēng)險因素的變化幅度和范圍。風(fēng)險的評價風(fēng)險評價是評價風(fēng)險對預(yù)期目標(biāo)的影響，通過討論并提出應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以供決策參考。為了能及時地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險，并采取有效的措施減少它的危害程度，需要掌握一些專門的識別方法，以對各種可能發(fā)生的損失進(jìn)行分析。頭腦風(fēng)暴法頭腦風(fēng)暴法的組織形式是小組會議，是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的技術(shù)，這種方法的實(shí)質(zhì)是根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估的目的和要求，通過相互討論，產(chǎn)生思維共振，在相互智慧的補(bǔ)充和修正中，不斷激發(fā)與會成員的靈感和思想，激發(fā)大家的創(chuàng)建性，以獲得有價值的具有新穎的觀點(diǎn)、思想和創(chuàng)意。德爾菲法德爾菲法實(shí)質(zhì)上是一種專家預(yù)測意見分析法，它通過選定與預(yù)測分析課題有關(guān)的領(lǐng)域和專家，與專家建立直接的信函關(guān)系，反復(fù)征求專家意見，以最終取得一致意見的風(fēng)險識別方法。篩選—檢測—診斷技術(shù)篩選是依據(jù)某種程序?qū)⒕哂袧撛谖ｋU的影響因素進(jìn)行分類、選擇的風(fēng)險識別過程；檢測是對應(yīng)于某種險情及其結(jié)果進(jìn)行檢測、記錄和分析顯示的過程；而診斷則是根據(jù)癥狀或其結(jié)果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評價和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)行仔細(xì)檢查。篩選、檢測和診斷是緊密相聯(lián)的。房地產(chǎn)發(fā)展前景總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。要多種途徑解決房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，后勁不足的問題，摸索并逐漸形成較成熟的運(yùn)行模式，抗風(fēng)險能力也將會得到不強(qiáng)加強(qiáng)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)的管理方法和科學(xué)技術(shù)，要在挑戰(zhàn)中不斷完善我國房地產(chǎn)行業(yè)體制的不足，提高自身素質(zhì)，與時俱進(jìn)，把握機(jī)遇，同時，還必須有國家政策的正確指導(dǎo)、政府部門的大力配合,以及政府與企業(yè)對消費(fèi)者需求的準(zhǔn)確把握及合理引導(dǎo)。我相信中國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展前景會十分可觀，中國房地產(chǎn)業(yè)會成為我國名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)，也會從一個新型產(chǎn)業(yè)逐漸走向成熟，為中國的現(xiàn)代化和構(gòu)建和諧社會做出不可磨滅的貢獻(xiàn)。參考文獻(xiàn)[1]范維強(qiáng).房地產(chǎn)投資不同階段主要風(fēng)險[J].CHINAVENTURECAPITAL，2010.04:10-11[2]黃好，戴軍.房地產(chǎn)