EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.可行性研究報告“***.公園新城工程”項目編制單位:法定代表人：***項目技術(shù)負(fù)責(zé)人：經(jīng)濟(jì)分析負(fù)責(zé)人：項目編制人員：2006年12月目錄總論項目背景及條件市場分析項目方案及實施進(jìn)度投資估算及資金籌措項目財務(wù)測算及成本費用分析財務(wù)及經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論附表：項目建設(shè)投資測算表；項目總投資與資金酬借；項目總成本費用預(yù)算表；銷售收入、銷售稅金與利潤測算表；資金來源與運作表；項目財務(wù)現(xiàn)金流量表；附件：1、公園新城項目總平面圖2、開發(fā)地國有土地使用權(quán)證總論項目名稱：“***.公園新城”項目建設(shè)地址：公園新城位于遂寧市公園路與渠河交匯處，緊鄰渠河、船山休閑廣場、西山風(fēng)景區(qū)，項目總占地面積42.59畝，規(guī)劃建筑面積93417㎡，其中住宅建筑面積55631㎡，總戶數(shù)500余戶，容積率2.6，規(guī)劃停車位200多個，項目規(guī)劃由電梯公寓，多層住宅，商業(yè)部分組合而成，項目地塊方正無異型。是遂寧市區(qū)最后一個集商住于一體大型綜合性小區(qū)。本項目位于遂寧市區(qū)，有較強(qiáng)的商業(yè)價值，緊鄰渠河、公園、西山，適宜居住，隨著城市發(fā)展及市區(qū)內(nèi)地塊的緊缺，項目的商業(yè)，居住價值將更進(jìn)一步體現(xiàn)，有空前的市場機(jī)遇和開發(fā)前景。三、項目建設(shè)單位的基本情況：遂寧市***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，注冊資金2000萬元,系三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),主要從事房地產(chǎn)投資與開發(fā)。公司現(xiàn)有管理人員48人，其中：碩士研究生1名、大學(xué)本科3名、大專學(xué)歷40名。公司下設(shè)財務(wù)部、工程部、營銷部、行政部等部門。公司自成立以來,始終堅持“誠信為本，信譽至上”的企業(yè)宗旨，成功地開發(fā)了目前遂寧最大、最專業(yè)的“***電器廣場"，其運作模式得到了社會各界的好評，取得了較好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。目前公司正在實施開發(fā)的“***時代廣場”，總建面6.8萬平方米，總投資約1.8個億,是遂寧規(guī)模最大、口岸最好的大型現(xiàn)代化商業(yè)購物休閑中心，它的建成將會顛覆遂寧傳統(tǒng)商業(yè)成為遂寧城市的又一大亮點。隨著公司的不斷壯大，其投資領(lǐng)域由以往的純商業(yè)地產(chǎn)向住宅廷伸。本報告編制的依據(jù)和范圍：編制范圍：對公司“***.公園新城工程”房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的必要性，技術(shù)的可行性，經(jīng)濟(jì)和合理性進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析論證，向委托方提供可行性研究報告，編制依據(jù)：項目協(xié)議及附件：委托單位提供的與項目有關(guān)的資料國家相關(guān)部門的法規(guī)及適用的范圍編制單位調(diào)查了解的相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的投資、經(jīng)營情況資料及適用的建筑工程慨算定額。項目建設(shè)理由：遂寧房地產(chǎn)市場同樣保持持續(xù)火熱的發(fā)展態(tài)勢，“新政”的出臺并未給遂寧房產(chǎn)市場造成實質(zhì)性的影響，土地拍賣中開發(fā)商踴躍拿地，河?xùn)|地塊再創(chuàng)新高，說明大家對遂寧房產(chǎn)市場的前景較樂觀，開發(fā)商信心充足，政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也表示：遂寧房產(chǎn)市場較規(guī)范，近期不會出臺新“細(xì)則”，應(yīng)繼續(xù)保持遂寧房產(chǎn)市場持續(xù)、健康、高速發(fā)展。近期召開的“政府規(guī)劃會議”中，“公園新城”“金港國際”“近水樓臺”“河?xùn)|新地塊”等相繼通過規(guī)劃，將陸續(xù)上市，加上之前在銷售的“遂寧花園三期”“江景天下”“盛世錦城”“金剛名都”等項目，遂寧房產(chǎn)市場供應(yīng)量充足，并根據(jù)在售樓盤反饋信息：消費者購買積極，除“盛世錦城”等項目因為價格和位置市場原因銷售較差外，其余項目市場反映良好。屬于川中經(jīng)濟(jì)文化圈，被經(jīng)濟(jì)學(xué)家劃入成都經(jīng)濟(jì)區(qū)，由于優(yōu)越的地理條件將吸引大量的有識之士前往投資置業(yè)，預(yù)計5年內(nèi)，遂寧的房地產(chǎn)市場將供不應(yīng)求。項目周圍環(huán)境與設(shè)施：本項目定位遂寧市區(qū)內(nèi)商住一體，大型多功能高檔綜合性小區(qū)——“城市中心的家”“市中心最后的大型多層住宅小區(qū)”居家生活的完美配套：項目附近有農(nóng)行,工行,建行,中國郵政為你生活帶來便利，遂寧一中,順南小學(xué),鹽市街小學(xué),南小區(qū)小學(xué)等醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、百貨超市，交通便利4、公司正在實施開發(fā)的“***時代廣場”，總建面6.8萬平方米，總投資約1.8個億,是遂寧規(guī)模最大、口岸最好的大型現(xiàn)代化商業(yè)購物休閑中心，它的建成將會顛覆遂寧傳統(tǒng)商業(yè)成為遂寧城市的又一大亮點第二章項目背景及條件一、地區(qū)慨況大寧市位于四川盆地中部，涪江中游。介于東經(jīng)105°03′26″－106°59′49″,北緯30°10′50″－31°10′50″之間。東西寬90.3公里，南北長108.9公里，總面積5300平方公里。東鄰重慶、廣安、南充，西連成都，南接內(nèi)江、資陽，北靠德陽、綿陽，與成都、重慶呈等距三角。歷史上，遂寧曾以其深厚的文化底蘊、迷人的靈性山水和發(fā)達(dá)的農(nóng)工商貿(mào)而成為川中政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，尤以紡織食品工業(yè)聞名，素有“東川巨邑”、“川中重鎮(zhèn)”、“小成都”之稱。1985年2月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，設(shè)立省轄遂寧市，現(xiàn)轄船山、安居兩區(qū)和射洪、蓬溪、大英三縣。人口384萬。市城區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，人口43萬。寧市位于四川盆地中部，涪江中游。介于東經(jīng)105°03′26″－106°59′49″,北緯30°10′50″－31°10′50″之間。東西寬90.3公里，南北長108.9公里，總面積5300平方公里。東鄰重慶、廣安、南充，西連成都，南接內(nèi)江、資陽，北靠德陽、綿陽，與成都、重慶呈等距三角。歷史上，遂寧曾以其深厚的文化底蘊、迷人的靈性山水和發(fā)達(dá)的農(nóng)工商貿(mào)而成為川中政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，尤以紡織食品工業(yè)聞名，素有“東川巨邑”、“川中重鎮(zhèn)”、“小成都”之稱。1985年2月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，設(shè)立省轄遂寧市，現(xiàn)轄船山、安居兩區(qū)和射洪、蓬溪、大英三縣。人口384萬。市城區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，人口43萬。重慶成為直轄市后，遂寧獨特的區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)出來。處于成渝經(jīng)濟(jì)圈核心經(jīng)濟(jì)帶的遂寧，是重慶、成都、綿陽三大城市和川南、川東北地區(qū)的結(jié)合點，是東進(jìn)重慶，西入四川的第一門戶。承東連接以重慶為中心的三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)圈，啟西連接成都平原經(jīng)濟(jì)圈，左右傳承川南、川東北經(jīng)濟(jì)區(qū)，起著左傳右遞、傳承輻射的作用，成為成都、重慶兩大經(jīng)濟(jì)帶的“戰(zhàn)略衛(wèi)星”，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢。二、政策及地區(qū)發(fā)展情況1、明確而務(wù)實的招商引資措施為充分發(fā)揮國際國內(nèi)民間資本對全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的積極作用，市委、市政府把招商引資工作納入了黨委和政府工作的議事日程，列入全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃，定期不定期地研究招商引資工作，積極參加重大招商活動，協(xié)調(diào)、解決招商引資工作中的重大問題，明確招商引資的六個到位舉措。認(rèn)識到位。牢固樹立招商引資是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下擴(kuò)大開放，借助“外力”推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的加速器，是黨委和政府的重要工作內(nèi)容和光榮職責(zé)，形成黨委重視、政府實施、企業(yè)為主、全民參與的社會氛圍。政策到位。發(fā)揮政策在招商引資工作中的導(dǎo)向作用，印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定》和《關(guān)于治理經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境的十條禁令》，出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策和獎勵政策，增強(qiáng)了政策的透明度及規(guī)范性、適用性。職責(zé)到位。市、區(qū)、縣根據(jù)工作需要整合健全了招商引資工作機(jī)構(gòu)，明確各區(qū)縣、園區(qū)“一把手”為第一責(zé)任人，招商部門為第一責(zé)任單位，市政府與各區(qū)縣、園區(qū)及市級相關(guān)部門簽訂目標(biāo)責(zé)任書，區(qū)縣、“園區(qū)”與轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及相關(guān)部門簽責(zé)任書。保障到位。在招商工作中，市、區(qū)、縣及園區(qū)做到了機(jī)構(gòu)、人員、經(jīng)費三落實，有效地保證了招商引資工作的順利開展。2、遂寧歷史悠久、人杰地靈：２００５年，是全面實現(xiàn)“十五”規(guī)劃目標(biāo)的最后一年，新一屆市委、市政府帶領(lǐng)全市人民，認(rèn)真貫徹黨的十六大和十六屆四中、五中全會精神，牢固樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持“五個統(tǒng)籌”，深化“三個轉(zhuǎn)變”，國民經(jīng)濟(jì)在高位平臺上繼續(xù)走高，全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)健康發(fā)展，社會事業(yè)全面進(jìn)步。

3、綜合經(jīng)濟(jì)情況

２００５年，全市經(jīng)濟(jì)增勢強(qiáng)勁，發(fā)展協(xié)調(diào)性有所改善。生產(chǎn)總值突破２００億元大關(guān)，增長率創(chuàng)建市２０年以來的最高水平。全年完成生產(chǎn)總值（ＧＤＰ，下同）２０６．５９億元，比上年增長１３．５％，增幅比上年提高０．５個百分點，比全省高０．９個百分點，居全省第７位。從生產(chǎn)的角度看，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值６５．９２億元，增長７．１％；第二產(chǎn)業(yè)增加值７４．５９億元，增長２２．５％；第三產(chǎn)業(yè)增加值６６．０７億元，增長１０．３％。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為１６．６％、５７．７％和２５．７％。從需求的角度看，投資、消費、凈出口三大需求合力拉動經(jīng)濟(jì)快速增長。其中，總投資增長１４．９％，最終消費增長１２．１％，凈出口增長１５．０％，總投資和總消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為４２．５％和５３．７％，拉動經(jīng)濟(jì)增長５．７和７．２個百分點。4、交通樞紐遂寧作為規(guī)劃建設(shè)的成渝經(jīng)濟(jì)圈高速公路網(wǎng)絡(luò)中心和鐵路樞紐城市，正在圍繞“構(gòu)建盆中交通樞紐”的總體目標(biāo)，實施“高速骨架”、“干線暢通”、“通鄉(xiāng)通村”三大工程和鐵路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。

高速骨架工程。形成310公里“一環(huán)六射”的“木”字形高速公路網(wǎng)絡(luò)，與國家高速公路網(wǎng)絡(luò)連接，東達(dá)寧、滬,南通黔、桂,西連藏、疆,北接陜、甘。

“一環(huán)”：利用高速公路在遂寧交匯，形成環(huán)城高速公路，其中，西北半環(huán)即將形成，東南半環(huán)高速公路將在“十五”末期開工建設(shè)。

“六射”：指遂寧至成都、重慶、綿陽、南充、內(nèi)江、廣安的高速公路。其中，成南高速公路遂寧至成都、南充段已于2001年底建成通車；投資10億元的遂寧至重慶高速公路已于2003年12月開工建設(shè)；投資35億元的遂寧至綿陽高速公路前期工作正在加快進(jìn)行，實行BOT方式建設(shè)，已有多家公司意向投資建設(shè)，2005年底開工；遂寧至內(nèi)江高速公路將在“十一五”期內(nèi)開工建設(shè)；遂寧至廣安高速公路將在“十一五”末期開工建設(shè)。

干線暢通工程。以國、省道為主干，構(gòu)建市內(nèi)“三個環(huán)形”和“三橫四縱”公路網(wǎng)絡(luò)?！叭齻€環(huán)形”公路網(wǎng)絡(luò)：“內(nèi)環(huán)”16公里，利用涪江二橋、涪江三橋和國道318線、省道205線圍成市內(nèi)小環(huán)，形成城市交通主干?！爸协h(huán)”210公里，形成連接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五縣區(qū)之間的縣際快速環(huán)形通道，提高干線路網(wǎng)的綜合服務(wù)能力?！巴猸h(huán)”380公里，形成連接市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)形通道，提高公路網(wǎng)絡(luò)的輻射能力?！端鞂幨袊窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出，“加快發(fā)展中心城市。拓展城市發(fā)展空間和規(guī)模，形成東城區(qū)行政文化、西城區(qū)商貿(mào)物流、南城區(qū)工業(yè)園和廣德靈泉觀音湖旅游休閑度假４個城市功能區(qū)。”

“十一五”期間，按照大城市建設(shè)的規(guī)劃，遂寧中心城市將四箭齊發(fā)，建成“觀音故里、西部水都”的一流人居環(huán)境，建成一座商業(yè)繁榮、工業(yè)發(fā)達(dá)的山水園林城市、旅游宜居城市。市場分析項目方案及實施進(jìn)度房地產(chǎn)市場分析：遂寧房地產(chǎn)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1995年至1997以前為第一階段，房屋多為單位以統(tǒng)代建為主，所建為住房為福利性，商品化率極低，房地產(chǎn)業(yè)睡于萌芽狀態(tài)。1997年至2001為第二階段，單位以統(tǒng)代表行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。2002年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以北門的遂寧花園、河?xùn)|新區(qū)、南門的工業(yè)城新建來帶動城中心的舊城改造的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是城市建設(shè)開發(fā)規(guī)范后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步代加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)市場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。2006年底，全市房地產(chǎn)投資總量為50，462萬元，年開發(fā)總量約近20萬方，同比增長約49.64%，從這一數(shù)據(jù)上我們可以看出遂寧市房地產(chǎn)的總開發(fā)量大，發(fā)展較為迅速。2006年是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的一上時期，全國房地產(chǎn)業(yè)受到了一定的影響。但也受到不再生資源——土地供應(yīng)萎縮、成本大幅增加、人民幣升值、原材料價格的上升的影響，全市房價仍有一定的上揚。城區(qū)內(nèi)二手房價格從原來的900元/平方米至1200元/平方米上升至1300元/平方為至1600元/平方米，新房價格目前在1600元/平方米至2300元/平方米。遂寧市的房地產(chǎn)市場是一個新興的市場，與國內(nèi)發(fā)成熟的市場比較，有以下特點：產(chǎn)業(yè)整體的市場化程度還很低：在發(fā)達(dá)城基礎(chǔ)上市，整個房地產(chǎn)業(yè)運行的所有交易環(huán)節(jié)都已經(jīng)充分市場化了。目前，遂寧地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)具備一定的規(guī)模，但房地產(chǎn)業(yè)運行的各個環(huán)節(jié)，市場化程度還很低。例如，土地“招、拍、掛”政策剛剛實行不久，目前進(jìn)入市場的土地價格實際上并不是市場 競爭形成的真實價格。普通居民正在從“無產(chǎn)”走向：“有產(chǎn)”：發(fā)達(dá)城市的住房在歷史上就幾乎全部是私有制的。由此而來，在社會居民的私人資產(chǎn)中，金融資產(chǎn)與不動產(chǎn)的組合關(guān)系已經(jīng)趨于相對穩(wěn)定。從改革進(jìn)程式上看，遂寧正處于從“住房公有”制向“住房私有”轉(zhuǎn)變的過程中。從社會發(fā)展水平上看，遂寧城鎮(zhèn)居民中的主體正處于從“無產(chǎn)”走向：“有產(chǎn)”，從擁有少量金融資產(chǎn)走向不動產(chǎn)的過程中。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移：在我國未來20年左右的周期內(nèi)，數(shù)億農(nóng)村居民要通過向城鎮(zhèn)中才能有更多機(jī)會分享國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好處。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移是一個不可避免，并且不可后推的歷史進(jìn)程。從1980到2004年，中國城鎮(zhèn)居民人口增長了167%。未來20年左右周期內(nèi)哪怕只有此一半的增長速度，我國城鎮(zhèn)居民也將再增加3億人。由此產(chǎn)生的需求可能給房地產(chǎn)業(yè)帶來的壓力將比目前的投機(jī)資金強(qiáng)大得多。社會文化特點決定住房消費上存在著“向上移動”的趨勢：在發(fā)達(dá)城市，不同社會群體在不同社區(qū)和不同檔次住房中的分布已經(jīng)相對穩(wěn)定。每一階層一般不會超越自己的收入水平、社會地位去消費住房。我國目前存在的一個趨勢是，在區(qū)域分布上，人們購買住房時普遍向上一級城市移動，例如鎮(zhèn)向縣、縣向市、市向?。辉谫彿繖n次上，各社會群體都指望“一次到位”，人們普遍選擇比自己所處社會位置高一級的住房。由此帶來，實際需求明顯放大。3、對今后的市場的預(yù)測：（1）從購房能力看：伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。從投資角度看：由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)為保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。（3）從消費結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴(kuò)大。（4）從需求關(guān)系看：根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積和城市人口都大副增加。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，全市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口有購買需求和城市拆遷需求，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。公園新城項目分析：設(shè)計特點：公園新城的規(guī)劃設(shè)計合理，具體設(shè)計特點有：（1）、住宅以4+1花園洋房式為主，搭配少量的電梯公寓。整個住宅區(qū)十分強(qiáng)調(diào)綠化和景觀，要求大量種植樹木和花草。綠化率高，加之靠近船山休閑公園，渠河風(fēng)景區(qū)，自然景觀十分優(yōu)越.（2）、項目周遍設(shè)施齊全，如托兒所、購物中心、娛樂中心、社交活動場所，保證每個業(yè)主步行5行分鐘就能到達(dá)活動中心，進(jìn)入市中心（3）、項目地理位置優(yōu)越，屬于遂寧市中心范圍，是市區(qū)最后一塊可以大規(guī)模開發(fā)的項目.2、 SWOT分析：（項目定位以及優(yōu)劣勢分析）本項目定位遂寧市區(qū)內(nèi)商住一體，大型多功能高檔綜合性小區(qū)——“城市中心的家”“市中心最后的大型多層住宅小區(qū)”1、主題定位公園新城獨特的人文積淀，潛在消費群對公園新城的歷史情節(jié)留戀。這需要有一個傳承原有文化氛圍，保留老城情懷，融入新的都市高質(zhì)量生活的小區(qū)，能營造出一個溫馨、安心，有歸屬感的高質(zhì)量都市小區(qū)，在此基礎(chǔ)上引導(dǎo)出公園新城獨特的推廣主題：在城市的中心，享受清幽的居住環(huán)境和便利的生活娛樂配套。2、形象定位：懷舊的氣息中充滿對未來的憧憬，沉穩(wěn)而不失生機(jī)。繁華而不失幽靜，一個健康、休閑、和諧、繁榮的文化小區(qū)我們的優(yōu)勢：過去：對以前生活，娛樂的回憶現(xiàn)在：供業(yè)主業(yè)余生活的豐富，提高生活質(zhì)量，老年人鍛煉身體，小孩娛樂的地方。配套完善的配套，生活更便利。位置市中心位置，既是市中心又是老城區(qū)，擁有現(xiàn)代的繁華，一直都是城市的居住中心，又有過去的回憶和生活習(xí)慣的積淀。

建筑普通多層，電梯公寓，底層商鋪，2000平方景觀，生活在風(fēng)景中，大自然的懷抱中，與周邊的西山風(fēng)景，公園，渠河綠化帶融合成很好的生態(tài)環(huán)境風(fēng)景

西山風(fēng)景，渠河綠化帶。遂寧本地人為主，追求便捷的城市生活，回歸安心，溫情的生活。求安心，喜迅捷懷戀過去，享受現(xiàn)在區(qū)域特性一個充滿回憶，現(xiàn)在生活便捷的地方地段優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢大盤優(yōu)勢知名度優(yōu)勢配套優(yōu)勢稀缺性優(yōu)勢.劣勢：a、商住一體體使小區(qū)居居住質(zhì)量下下降，臨渠渠河路住宅宅有噪音影影響；項目銷售推薦薦策略：項目核心賣點點及賣點1、項目核心心賣點住宅部分：地地段好，配配套成熟商業(yè)部分：地地段好，靠靠近新市場場和遂寧商商業(yè)中心2、項目其他他賣點A、住宅部分分：項目緊鄰渠河河、船山休休閑廣場和和西山隔岸岸相望，使使項目擁有有良好的周周邊環(huán)境；；項目周邊學(xué)校校較多，使使項目擁有有較好的人人文環(huán)境；；項目所在地公公園口以前前位于城市市的經(jīng)濟(jì)中中心帶里，老老遂寧人對對項目所在在地——公園口非非常熟悉；；項目是20006年遂寧市市場上少有有的多層大大型住宅社社區(qū)，相對對于電梯公公寓更易于于被消費者者接受；B、商業(yè)部分分：項目位于新市市場和遂寧寧最繁華的的市中心之之間，擁有有巨大的地地段優(yōu)勢；；項目距離遂州州南路僅數(shù)數(shù)百米，交交通便利；；***公司擁擁有豐富的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)驗，還還擁有自己己的管理公公司；項目方案及實實施安排“公園新城”項目總用用地面積283991方約42.559畝，總建建筑面積為為934117方，住住宅總戶數(shù)數(shù)為516戶，投資1.8個億，綠化率33%%以上，容積率1.996.各項指標(biāo)均達(dá)達(dá)到和超過過相關(guān)部門門要求.第四章投資估算算及資金籌籌措一資金總額估估算：項目土地取得得費項目建設(shè)工程程成本項目裝飾工程程費項目配套設(shè)施施及其他費費用項目建設(shè)期資資金利息投資估算的依依據(jù)1遂寧市國土土局“國有土地地使用權(quán)出出讓合同”的約定，出出讓期為商商業(yè)40年，住宅70年2建筑工程成成本按目前前相同結(jié)構(gòu)構(gòu)的工程造造價為基礎(chǔ)礎(chǔ)，結(jié)合造造價指數(shù)由由建筑造價價師估算項目配套設(shè)施施費用按政政府相關(guān)規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行測算，建建設(shè)期資金金利息按貸貸款額及貸貸款利率時時進(jìn)行估算算建設(shè)投資估算算及其構(gòu)成成；項目建設(shè)總總投資為1.8億元，其其中；1、土地出出讓金4301萬元，契契稅4301萬元×4%===1722.04萬元，合合計為44733.04萬元，占占總投資總總額的24%。2、前期費費用合計為為189..62萬元，占占投資總額額的1.055%。其中；；（1）設(shè)計費費934117平方米×10..5元平方米=98..08萬元；（2）圍墻及及三通一平平、臨時設(shè)設(shè)施費20.000萬元；（3）勘察費費、建理費費及報建費費用20.116萬元；①勘察費933417平平方米×1元／平方方米=9.335萬元②監(jiān)理費933417平平方米×2.5元／平方方米=23..35萬元③報建費用用934117平方米×2元／平方方米=18..68萬元3、建筑安裝裝工程費合合計3450萬元，占占總投資總總額的18%。其中：（11）、多層層（主體工工程）：4483000平方米×4199.38平方米=19000萬元；電電梯公寓：：6240平方米×623平方米388..92萬元（22）、基礎(chǔ)礎(chǔ)工程：250萬元；（33）、給排排水工程、消消防通風(fēng)工工程；933417平平方米×13元／平方方米=121萬元；（44）、天然然氣管道工工程、智能能網(wǎng)絡(luò)；110萬元；①天然氣管管道工程：：934117平方米×15元／平方方米=1400.15萬元；②智能網(wǎng)絡(luò)絡(luò)：934417平方方米×15元／平方方米=1400.15萬元（55）、景觀觀工程：257萬元（66）、強(qiáng)電電、弱電：：934117平方米×16元／平方方米=1499.46萬元；4、規(guī)費：4450.221萬元，占占總投資總總額的2.5%%其中：（11）、建設(shè)設(shè)規(guī)劃費：：934117平方米×1.5元／平方方米=14..01萬元；（22）、城市市建設(shè)配套套費：933417平平方米×25元／平方方米=2333.5萬元；（33）、人民民防空費：：934117平方米×15元／平方方米=1440.122萬元；（4）、新型型墻體材料料專用基金金及袋裝水水泥費：93417平平方米×6.7元／平方方米=62..58萬元（5）、建筑筑工程質(zhì)量量監(jiān)理費（建建筑總造價價的0.3%）：34500×0.33%=100.35萬元；5、其他費費用：21600.28××3%=664.833萬元，占占總投資總總額的2.088%。6、建設(shè)期期資金利息息：1500萬元×7%==110..00萬元，占占總投資總總額的3.522%（四）、流流動資金估估算：流動動資金預(yù)計計為200萬元（包包括銷售費費用、財務(wù)務(wù)費用及管管理費用），占占總成本費費用的6.411%。（五）、項目目投資總額額估算：本本項目建設(shè)設(shè)期及流動動資金之和和即為項目目投資總額額，合計31211.37萬元。二、項目工程程投入總額額1.8億元，其其中：建設(shè)設(shè)投資為3450萬元，需需要流動資資金500萬元。三、資金籌措措：***公司自自有資金完完成前期準(zhǔn)準(zhǔn)備投資估算與資資金籌措表表見附表2。第第六章項目財務(wù)務(wù)測算及成成本費用分分析一、開發(fā)房屋屋銷售收入入及稅金測測算依據(jù)及及辦法：售價定位策略略：1、該項目的的銷售收入入依據(jù)比較較定價和市市場定價相相結(jié)合的原原則，根據(jù)據(jù)項目規(guī)模模的逐步形形成和市場場消費者的的認(rèn)可成熟熟度進(jìn)行實實時調(diào)整。即即采用“低開高走走的市場價價格策略”進(jìn)行定位位。目前按按均價1800元/平米計算算1800元//平米×556631平米=102200萬元2、按按銷售收入入額的5%測算營業(yè)業(yè)稅，按營營業(yè)稅的5%、3%、1%測算城市市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教育育費附加地地方教育發(fā)發(fā)家。稅金及附附加為102000萬元×5.445%=5510萬元收入與稅稅金測算表表見附4。二、成本費用