江蘇淮安韓信北路地塊東方廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷的報(bào)告尋在追索市場(chǎng)的需求中，尋求制勝！在追索市場(chǎng)的需求中，尋求制勝！在追索市場(chǎng)的需求中，尋求制勝！在追索市場(chǎng)的需求中，尋求制勝！求制勝域Domain城市研究/板塊研究項(xiàng)目分析/定位規(guī)劃/產(chǎn)品設(shè)計(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)/銷售策略案名/VI/表現(xiàn)計(jì)Analysis品Commodities謀Strategy秀Show思

Thinking第一部分域[Domain]城市研究/板塊研究

楚州區(qū)位于江蘇中部，東鄰鹽城市阜寧、建湖兩縣，西與洪澤縣和淮安市清河、清浦兩區(qū)接壤，南接揚(yáng)州市寶應(yīng)縣，北與淮安市漣水縣交界。全區(qū)東西長(zhǎng)64公里，南北寬43公里，總面積1600多平方公里，轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。楚州區(qū)北距連云港市120公里，南距江蘇省會(huì)南京市200公里。高速公路——京滬、京宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速等國(guó)家重點(diǎn)交通干線均穿境而過。到上海、北京、南京行車分別僅需3.5小時(shí)、8小時(shí)和2.5小時(shí)，確立了淮安在江蘇省的交通樞紐地位。京杭大運(yùn)河和蘇北灌溉總渠的水上運(yùn)輸，楚州素來扼東西南北、水陸交通之要沖，自古乃兵家重地、商貿(mào)重埠，其交通樞紐地位和區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯。注：楚州區(qū)近年來的GDP平均增長(zhǎng)率為18.85%。（數(shù)據(jù)來源——中國(guó)宏觀數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)）人均GDP穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，但尚處于處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。注：2007年以來，楚州區(qū)GDP環(huán)上年平均增長(zhǎng)24.6億2010年后人均收入增長(zhǎng)更加明顯。（數(shù)據(jù)來源——中國(guó)宏觀數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)）淮安市及楚州區(qū)2008年人均工資為12462元，2009年人均工資為14073元。

進(jìn)一步分析淮安及楚州區(qū)在職人員年工資收入水平可以看出，因此，楚州雖然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度上有比較快的發(fā)展，但是基礎(chǔ)差，基數(shù)低的現(xiàn)狀未有效改變。當(dāng)?shù)乜傮w收入和消費(fèi)水平不高的現(xiàn)狀在短時(shí)期內(nèi)仍難有根本性改變。如圖顯示：近年來淮安財(cái)政稅收每年保持17%以上的增速，特別是近兩年增速達(dá)30%以上，09年金融危機(jī)沒有給淮安經(jīng)濟(jì)帶來危機(jī)，只是降低了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，但09年也保持了25%的增長(zhǎng)率。這體現(xiàn)了淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)保證了政府對(duì)城市建設(shè)和市政配套的持續(xù)投入，為實(shí)現(xiàn)未來城市規(guī)劃，提高區(qū)域成熟度打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而城市配套的完善、區(qū)域成熟度的提高能夠促進(jìn)商品房的銷售，提升商品房的銷售價(jià)格，增強(qiáng)消費(fèi)者的購買信心。09年10月前政策保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向?yàn)椤罢{(diào)結(jié)構(gòu)”09年市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)“V”形式走勢(shì)2010年市場(chǎng)預(yù)測(cè)內(nèi)外因的雙重作用，可能經(jīng)歷不同的上下半場(chǎng)全國(guó)市場(chǎng)分析1.嚴(yán)格實(shí)施二套房政策防房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

2009年02月26日:中國(guó)銀監(jiān)會(huì)表示，堅(jiān)持持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和審慎風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。2009年06月23日:國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳向各地銀監(jiān)局和各政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行緊急下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)信貸管理進(jìn)行窗口指導(dǎo)。此次下發(fā)的《通知》再次強(qiáng)調(diào)了防止信貸資金違規(guī)流入資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從授信盡職調(diào)查、確保信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。并特別指出，要防止企業(yè)利用票據(jù)貼現(xiàn)套利等造成信貸資金“空轉(zhuǎn)”，不得通過貸款轉(zhuǎn)存等手段虛增存貸款，不得脫離客戶的有效信貸需求發(fā)放貸款。

2.國(guó)務(wù)院首提研究開征物業(yè)稅

2009年5月25日國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。《通知》中提到，要加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制。其中財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例調(diào)低

2009年4月29日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。2009年5月27日國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，通知決定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。5.商務(wù)部建議取消外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制基于我國(guó)外商直接投資(FDI)持續(xù)7個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，近期商務(wù)部向國(guó)務(wù)院提交了一份關(guān)于穩(wěn)定穩(wěn)定外商投資包含42條具體建議的建議書。其中較大的調(diào)整政策包括將對(duì)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)松綁。

6.2009年12月9號(hào)營(yíng)業(yè)稅調(diào)整

國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議決定，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”這對(duì)普通住宅沒有直接影響，而對(duì)非普通的高檔住宅帶來直接影響，原本可按照買入價(jià)與如今賣出價(jià)的差來繳納差額營(yíng)業(yè)稅，然而這一政策的調(diào)整將交納更多的稅。

7.中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議推動(dòng)中小城市戶籍制度改革作為重點(diǎn)，把農(nóng)村城鎮(zhèn)化作為推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心,農(nóng)民進(jìn)城入戶會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的又一波漲勢(shì),畢竟人們消費(fèi)的大頭是住房，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料表明，今年我國(guó)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)額中一半來自于購房消費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快，90平米以下住房投資增速平穩(wěn)2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“V”形走勢(shì)土地購置與完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)商品房施、竣工面積增長(zhǎng)平穩(wěn)，新開工面積降幅減緩市場(chǎng)銷售持續(xù)升溫房屋銷售價(jià)格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲個(gè)人按揭貸款資金規(guī)模翻番2009年全年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“V”形走勢(shì)，整體處于復(fù)蘇回升區(qū)間，投資、資金來源、施工建設(shè)企穩(wěn)回升；銷售面積和銷售額增長(zhǎng)較快；房屋銷售價(jià)格指數(shù)止跌回升，出現(xiàn)小幅上漲。2010年市場(chǎng)預(yù)測(cè)政策的外因,市場(chǎng)內(nèi)因的雙重作用，可能經(jīng)歷不同的上下半場(chǎng)上半場(chǎng)由于國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策和針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)扶持政策在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)未明確牢固復(fù)蘇前不會(huì)立即有大的轉(zhuǎn)向，這將對(duì)房地產(chǎn)形成有效支持。與此同時(shí)，由于前期住宅投資和新開工面積不足將使得市場(chǎng)在上半場(chǎng)供不應(yīng)求。上半場(chǎng)成交量將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，甚至將在某個(gè)階段出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。下半場(chǎng)政策是房地產(chǎn)行業(yè)2010年走勢(shì)決定性因素。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的外部政策性，而2010年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政策將因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定而更為敏感。

房地產(chǎn)行業(yè)2010年將經(jīng)歷秋意漸濃的下半場(chǎng)。2010年宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策陸續(xù)退出將成為趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)系列扶持政策也將陸續(xù)退出。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的供求關(guān)系也將改變。下半場(chǎng)將主要體現(xiàn)成交量的萎縮，而房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。楚州區(qū)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)投資群體區(qū)域總量市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)品變化市場(chǎng)產(chǎn)品城市規(guī)劃A城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為

以崛起淮安，服務(wù)蘇北，輻射更大區(qū)域，集商務(wù)商貿(mào)、物流服務(wù)為一體的綜合性商務(wù)商貿(mào)區(qū)。城市規(guī)模：位于楚州西北片區(qū)、翔宇大道兩側(cè)，為楚州區(qū)的西北門戶地帶。規(guī)劃范圍南至村中路、北至承恩大道、東至經(jīng)四路、西至烏紗干渠，翔宇大道穿越本地塊而過。規(guī)劃總用地面積316.61公頃。B中心城市總體布局形成“三區(qū)、三軸、一帶”的格局，各功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立，并以“三軸、一帶”相整合三區(qū)：即三大功能區(qū)，行政中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)；三軸：以翔宇大道為楚州新區(qū)的發(fā)展橫軸，楚州大道為縱貫楚州新老城區(qū)的縱軸；行政中心區(qū)以區(qū)政府辦公樓為主體建筑，經(jīng)市民活動(dòng)廣場(chǎng)、居住片區(qū)向南至荷湖公園形成中心區(qū)西部的縱向次軸；一帶：在文渠沿線規(guī)劃設(shè)置北起中心區(qū)翔宇大道南經(jīng)荷湖公園至總理紀(jì)念館的開放性休閑旅游綠帶。城市規(guī)劃04-09年土地市場(chǎng)出讓情況楚州區(qū)04-09年土地市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的演變經(jīng)過從福利分房到貨幣購房的轉(zhuǎn)變，楚州區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品也在悄悄發(fā)生著轉(zhuǎn)變。1、棚戶區(qū)——散點(diǎn)零售——裙樓底商——專賣店——大型超級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品的建筑越來越多樣化，滿足了各個(gè)層次購房者的需求。2、磚瓦建筑——單純的水泥建筑——注重統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)3、以前人們購鋪只注重位置，現(xiàn)在則更多的關(guān)注了鋪面的設(shè)計(jì)、功能定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)管理。4、以前楚州區(qū)房產(chǎn)的鋪型都是以大面積的個(gè)體戶為主，如最早的新城底商、鎮(zhèn)淮樓附近的商業(yè)群，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方商人經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)化，以及銀行貨款的便利，現(xiàn)在楚州區(qū)已有統(tǒng)一規(guī)劃的大型超級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品面市。楚州區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展離不開外地開發(fā)商的貢獻(xiàn)，外地開發(fā)商的進(jìn)駐為楚州區(qū)建造了一批高品質(zhì)商住產(chǎn)品，帶來了許多大城市房產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)理念，引領(lǐng)了楚州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。楚州區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)客源的變化近幾年楚州區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)客源也有了一定的變化，從原來的本地區(qū)人員購買為主，自住為主轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰〖油顿Y。隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民收入的提高和政府工業(yè)區(qū)的發(fā)展，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民和外來的務(wù)工人員也選擇了在楚州區(qū)購房置業(yè)，雖然這部分群體和本區(qū)域的總量相比并不是很多，但其體量也在逐步增加。此外，外地投資客也看重了楚州這塊熱土，如淮安市的經(jīng)營(yíng)戶、浙商經(jīng)營(yíng)戶及周邊城市經(jīng)營(yíng)戶。楚州區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié)2002—2010年居住用地出讓價(jià)格2002年至2007年7月以來楚州區(qū)共出讓居住用地2685畝，年均出讓479畝。從出讓的居住用地面積來看，出讓面積保持平穩(wěn)。其中2006年有較大增長(zhǎng)，出讓土地面積達(dá)到712.66畝，比2005年增長(zhǎng)率了60%，因楚州近幾年重點(diǎn)建設(shè)，土地出讓面積快速增加，2010上半年共出讓土地面積約703畝。土地價(jià)格也是穩(wěn)中有升，2002年出讓的居住用地的平均價(jià)格是34.74萬/畝，到2007年上半年這一價(jià)格上升到74.12萬/畝。其它地塊因地理位置的不同而價(jià)格不同，整體而言，新城區(qū)地塊的價(jià)格區(qū)間在30—140萬/畝，名城保護(hù)區(qū)地塊的價(jià)格區(qū)間在80-150萬/畝（視地塊大小也有不同）。這樣的土地價(jià)格與楚州區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的，可以看出楚州區(qū)的土地市場(chǎng)發(fā)展得比較規(guī)范。2002年34.74萬/畝2007年74.12萬/畝2009年150萬/畝楚州區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化（住宅）1、居民收入的增加超過住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的速度2、城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求3、人口增長(zhǎng)拉動(dòng)需求4、隨著居民收入的增加，居住環(huán)境的改善，居民對(duì)商業(yè)面積的需求逐年增加5、舊城改造和新區(qū)建設(shè)步伐加快區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)總量項(xiàng)目總建存量恒豐義烏城20萬方20萬方一品國(guó)際19萬方商業(yè)4萬方

未開盤陽光現(xiàn)代城9萬方，商業(yè)5萬方未動(dòng)工東方希爾頓19萬方，商業(yè)2萬方在建中

直接競(jìng)品——恒豐義烏城將成為本案未來最關(guān)鍵對(duì)手開發(fā)公司：淮安恒豐置業(yè)，隸屬于商業(yè)投資企業(yè)美吉特集團(tuán)樓盤地址：楚州區(qū)新車站東側(cè)華西路17號(hào)經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)小商品、五金批發(fā)、倉儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公、酒店餐飲、休閑娛樂、住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)商品種類：服裝鞋帽、日用百貨、文體用品、飾品禮品、干貨食品、家紡用品、酒店用品、數(shù)碼電子、五金機(jī)電、汽摩配件、汽車美容等商品、五金批零市場(chǎng)占地：220畝項(xiàng)目，規(guī)模：20萬平方米，商鋪價(jià)格：尚未銷售，價(jià)格未定，土地成交情況：成交日期為2006年、工程進(jìn)度：處于土地平整階段、售樓處已經(jīng)建好并投入使用。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)因素：該項(xiàng)目是目前與本案業(yè)態(tài)即將定位相似的樓盤，因此在同區(qū)域范圍內(nèi)，該項(xiàng)目是唯一同時(shí)也是最直接的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，該項(xiàng)目體量巨大，開發(fā)商具有一定品牌，產(chǎn)品配套較完善，勢(shì)必將成為未來本案的最直接競(jìng)品。……消費(fèi)市場(chǎng)問卷調(diào)查（最新第一手資料）關(guān)鍵詞:誰是我們的目標(biāo)客群？市場(chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品？問卷調(diào)查：時(shí)間：2010年5月，隨機(jī)概率調(diào)查與東部重點(diǎn)區(qū)域調(diào)查相結(jié)合.調(diào)查者年齡構(gòu)成比例主力投資者的年齡在26-45歲之間，占投資總數(shù)的71%；25歲以下的年輕人也占有一定的比例；45歲以下投資自營(yíng)者占購房總數(shù)的87%

定量消費(fèi)及投資者調(diào)查中作分析，有意投資人群可分成四個(gè)族群，各自有不同的人口背景及選擇偏好高收入人群：

高個(gè)人和家庭收入

31-45歲

已婚有孩子(三口之家)，孩子較小

企業(yè)管理人員

投資過住宅地產(chǎn)

高購物和娛樂消費(fèi)

高教育程度

高文化教育支出外地和本地商人和公務(wù)人員：

中等個(gè)人/家庭收入

專業(yè)/技術(shù)人員/機(jī)關(guān)干部

已婚有孩子(三口之家)，孩子較大

重視景觀

高文化教育支出“過日子”族：

中低個(gè)人收入

目前住公房

管理人員或個(gè)體戶

偏低的購物消費(fèi)

高教育程度個(gè)體戶低端群體：

低個(gè)人/家庭收入

未婚和父母住在一起

較多娛樂支出

多娛樂需求根據(jù)對(duì)高檔商業(yè)需求客戶的調(diào)查，得出初步的鋪型比例及面積

比例商鋪面積商鋪格局建筑風(fēng)格位置心里接受價(jià)格范圍60平米以下居多大開間小進(jìn)深居多現(xiàn)代老城區(qū)多15000元/平米60平米以上甚少一拖二產(chǎn)權(quán)式居多仿古開發(fā)區(qū)少10000元/平米商業(yè)街建筑風(fēng)格及形態(tài)調(diào)查購買商鋪街面的風(fēng)格百分比建筑形態(tài)百分比中式55簡(jiǎn)潔現(xiàn)代式41歐式33點(diǎn)式44無所謂23板式50目標(biāo)客戶對(duì)于現(xiàn)代的感覺要求較高，故此整體風(fēng)格還應(yīng)體現(xiàn)出一種古典與現(xiàn)代相結(jié)合感覺，可通過連續(xù)的色帶、大拱門、廊柱等來反映這種氣勢(shì)其它應(yīng)考慮因素大部分消費(fèi)者偏好中式簡(jiǎn)約后現(xiàn)代建筑風(fēng)格帶狀商業(yè)街道相對(duì)比較多，很大部分人注重四周的通透，三街四面，街排四坊商業(yè)投資特征分析—購買決策因素

比例%認(rèn)為是最先決的條件交通發(fā)達(dá)周邊環(huán)境優(yōu)美升值潛力高街區(qū)配套到位周邊設(shè)施全面區(qū)域要求鋪型設(shè)計(jì)好價(jià)格物業(yè)管理公司好發(fā)展商有信譽(yù)周邊開發(fā)成熟靠近親朋好友易于出租熟悉環(huán)境景觀市中心附近中/小學(xué)校好建筑設(shè)計(jì)小面積和低總價(jià)最受歡迎242431330平米90平米200平米60平米投資客戶對(duì)房型的選擇百分比投資或自營(yíng)人群調(diào)查研究結(jié)論1、本案在人們心中尚屬于觀望和期待，副城中心區(qū)域，且毗鄰楚州南湖旅游區(qū)域，具備很強(qiáng)的旅游拉動(dòng)優(yōu)勢(shì)；配套設(shè)施尚未齊全，是高品質(zhì)的商業(yè)住宅區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿t相當(dāng)之大；

2、本案目標(biāo)客群主要集中在外地、淮安市、楚州區(qū)；（外地投資客戶占比重較大）3、楚州區(qū)域概念較強(qiáng)，本案對(duì)上述其他區(qū)域也有一定的影響力；4、主力鋪面面積在30平米-60平米，主力總價(jià)30萬-60萬，后現(xiàn)代的“楚漢”建筑風(fēng)格。1、商業(yè)市場(chǎng)租金調(diào)查分析目前楚州區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范圍檔次：A）每平方每年1600元左右，主要是主商業(yè)街道的沿街店面；B）每平方每年1200元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)及地段位置相對(duì)還可以的沿街店面；C）每平方每年900元左右者，主要是一般市場(chǎng)一樓及較中心地段商場(chǎng)2樓及以上；如果以此作為目前楚州投資商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找妫?0年作為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)計(jì)算其理論價(jià)格水平，則目前楚州商鋪售價(jià)可以分為如下幾個(gè)檔次：A)13000-16000元/平方米;B)10000-12000元/平方米C)9000元/平方米2、在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。特別說明：從上面的價(jià)格上我們可以看出租金的范圍從低到高有數(shù)倍的差距。而目前在建在售的店鋪出售價(jià)格從位置地段的角度來說商鋪售價(jià)沒有相應(yīng)租金的差別大，價(jià)格與租金對(duì)應(yīng)關(guān)系還不是那么準(zhǔn)確，大的差別只體現(xiàn)在店面的層次上。3、經(jīng)營(yíng)品種與經(jīng)營(yíng)范圍的不同，使得經(jīng)營(yíng)額和利潤(rùn)率大不相同，在很大程度上決定了對(duì)位置需求的不同，以及對(duì)租金的承受水平也不一樣。其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對(duì)位置要求較高。4、目前從楚州開發(fā)市場(chǎng)、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場(chǎng)基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒作行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的走資概念與行為：而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主。5、目前楚州的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)基本上處于一種簡(jiǎn)單的商品匯聚狀態(tài)，對(duì)于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營(yíng)者以及經(jīng)營(yíng)的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場(chǎng)并不多。市場(chǎng)建筑與配套也較簡(jiǎn)單，大規(guī)模的新型購物休閑體驗(yàn)場(chǎng)所較為缺乏。第二部分品[Commodities]產(chǎn)品規(guī)劃/產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑面積：113748.2建筑密度：29.9%容積率：1.21777綠地率：不小于20%

總用地面積：93406.96平方米（140.12畝）總建筑面積：113748.2平方米，地下建筑面積：15667平方米

產(chǎn)品概況地塊位置：位于韓信北路兩側(cè)，北到永懷路，對(duì)面即為周恩來紀(jì)念館，南鄰華潤(rùn)蘇果（楚州）購物中心、東門美食街，商業(yè)氛圍在楚州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)如日中天，消費(fèi)市場(chǎng)異?？捎^。宗地現(xiàn)狀土地較為平整，成“口”型SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）機(jī)會(huì)分析（O）1、維京置業(yè)是外資企業(yè)，在招商引資上能享受到當(dāng)?shù)卣o予的招商引資優(yōu)惠政策；2、本案系“周恩來紀(jì)念館”旅游景區(qū)重點(diǎn)商業(yè)配套項(xiàng)目，很容易使本案爭(zhēng)取到市重點(diǎn)工程項(xiàng)目，從而獲得更多的政府支持；3、本案地處區(qū)域商業(yè)氛圍較好，屬于成熟商圈，未來能夠營(yíng)造出較濃的商業(yè)氣氛，具有較高商業(yè)價(jià)值4、本案在區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)多樣，加上蘇果超市及周邊商業(yè)很容易形成核心商圈；5、項(xiàng)目地塊的高價(jià)值本身就是實(shí)力的象征，為投資者、經(jīng)營(yíng)者提供了信心保證。1、楚州區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為本案的銷售和經(jīng)營(yíng)提供了動(dòng)力源泉；2、外地零售企業(yè)紛紛進(jìn)駐楚州，激活楚州商業(yè)環(huán)境，商業(yè)資本在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使店鋪成為稀缺資源，對(duì)于條件成熟的地塊發(fā)展商業(yè)具有先天優(yōu)勢(shì)；3、在楚州城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，楚州商業(yè)發(fā)展空間放大，在這大發(fā)展的形勢(shì)下，本案商業(yè)潛力巨大。SWOT分析劣勢(shì)分析（W）威脅分析（T）劣勢(shì)分析威脅分析1、商業(yè)規(guī)模體量大而區(qū)域消費(fèi)力略顯不足由于本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，區(qū)域消費(fèi)水平較低將會(huì)影響項(xiàng)目未來商鋪去化和商戶經(jīng)營(yíng)壓力加大；2、本項(xiàng)目處于“周恩來紀(jì)念館”南湖邊緣，雖有韓信北路穿越其中，但卻是丁字路，沿南湖邊的道路上經(jīng)過的常住消費(fèi)人群非常稀少，不利于本案聚集人氣；3、楚州區(qū)明、后年商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目上市時(shí)間比較集中，前面列舉的項(xiàng)目商業(yè)總體量達(dá)到近30萬方，本案的上市時(shí)間在其后，這一因素對(duì)于本案的銷售很不利。1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，未來市場(chǎng)存在一定不確定性，如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)；2、未來近階段區(qū)域商業(yè)整體供應(yīng)量較大，區(qū)域客戶將被前期樓盤所挖，對(duì)本案后期的銷售將構(gòu)成嚴(yán)重的威脅；3、自從《物權(quán)法》出臺(tái)，拆遷工作難度越來越大，本案地塊上的建筑物尚未拆除，估計(jì)拆遷工作將大大延長(zhǎng)開發(fā)周期，從而導(dǎo)致不確定因素太多。項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析鑒于本案地塊的特殊區(qū)位及客群構(gòu)成，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并最大限度的兼顧容積率，我們建議了一種方案，并分別進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。總用地面積：93406.96平方米（140.12畝）總建筑面積：113748.2平方米，地下建筑面積：15667平方米百貨購物中心：18000平方米影院：3000平方米品牌零售專賣：35803.4平方米星級(jí)賓館：17780平方米餐飲、休閑、娛樂：21243.4平方米汽車泊位：468容積率：1.21777建筑密度：29.9%綠地率：不小于20%項(xiàng)目總建筑面積113748.2平方米。初步建議業(yè)態(tài)定位劃分為：百貨、電影院、品牌商業(yè)街區(qū)、品牌專業(yè)賣場(chǎng)、酒店式公寓（賓館）、餐飲、娛樂、休閑的“一站式”商業(yè)綜合體！初步方案建議測(cè)算投資回報(bào)率項(xiàng)目金額（億元）投資回報(bào)率約30%。（左右）投資項(xiàng)目一期（萬元）二期（萬元）合計(jì)（萬元）土地成本5041.021021.826062.8政府征收費(fèi)797.51107.31904.8勘測(cè)/設(shè)計(jì)/管理/監(jiān)理費(fèi)282.8385.4668.2建設(shè)工程費(fèi)用13139.115227.128366.2銷售費(fèi)用略略2500建設(shè)單位管理費(fèi)600.01000.01600合計(jì)19860.438741.664753.6就本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目總投資約6.47億元，項(xiàng)目可銷售面積（扣除自營(yíng)商業(yè)含百貨、星級(jí)賓館35780平方米外）為77968.2平方米，三層結(jié)構(gòu)，平均單層面積約20000－30000平方米，以周邊現(xiàn)有項(xiàng)目作為參照，可實(shí)現(xiàn)銷售收入10.2億元，由此推算投資回報(bào)率約為36.5%。（除去其他費(fèi)用成本）最終根據(jù)2010國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，預(yù)估計(jì)投資回報(bào)約能達(dá)到30%左右。方案分析優(yōu)勢(shì)：增加了高端商業(yè)，對(duì)提升商業(yè)街品質(zhì)和拉升價(jià)格有幫助；物業(yè)類型比較豐富；商業(yè)利用價(jià)值提高；充分利用了沿街商業(yè)。借用空中回廊，加大二層的人流，保證二三層人氣同時(shí)也保證了商業(yè)價(jià)值的提升。（注重空間人流動(dòng)線）劣勢(shì)：人氣導(dǎo)入不足，降低了部分商業(yè)的利用價(jià)值。建議：方案總體規(guī)劃細(xì)部邊界節(jié)點(diǎn)軸線邊界要點(diǎn)——“造場(chǎng)”界定場(chǎng)所——區(qū)隔：建立區(qū)域識(shí)別地圖統(tǒng)一視覺符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用塑造統(tǒng)一的商業(yè)形象及鮮明的邊界感，強(qiáng)調(diào)logo的反復(fù)運(yùn)用邊界要點(diǎn)——“南湖”邊界要點(diǎn)——“蘇果”“造場(chǎng)”——建立區(qū)域識(shí)別地圖道路與周邊相區(qū)別的顏色。特別是商鋪門前的道路采用帶LOGO的木質(zhì)工藝板。外墻外墻裝飾帶有楚漢風(fēng)格的元素“造場(chǎng)”——建立區(qū)域識(shí)別地圖標(biāo)志物路燈（燈箱）休息平臺(tái)局部建筑修飾元素裝飾小品“區(qū)隔”——與周邊建筑劃清界限節(jié)點(diǎn)—軸線主要節(jié)點(diǎn)與軸線——三節(jié)點(diǎn)（廣場(chǎng)）三軸線（道路）造出“勢(shì)”與“相”大型百貨商業(yè)1景觀軸景觀軸景觀軸32韓信北路商業(yè)軸商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)用logo磚鋪砌的地面圖案限定了沿店面的主要人行線路店招統(tǒng)一形象設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)示范區(qū)作用設(shè)計(jì)上考慮夜光照明的可行性建筑單體設(shè)計(jì)立面平面特殊位置ArtDeco風(fēng)格提出ArtDeco——裝飾藝術(shù)起源于法國(guó)，介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構(gòu)成主義包括機(jī)械美學(xué)，具有現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)約而不是簡(jiǎn)單，又有古典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。ArtDeco在建筑運(yùn)用上表現(xiàn)出的特點(diǎn)

建筑物以其恢弘、挺拔、古典的非凡氣勢(shì)給人留下深刻印象形體呈階梯狀收分，強(qiáng)調(diào)垂直線條，于穩(wěn)重中顯氣質(zhì)注重裝飾幾何化，多用放射狀、V形圖案。ARTDECO應(yīng)用于建筑風(fēng)格，常外掛面磚、天然石材等。同時(shí)，其建筑裝飾會(huì)嘗試新鮮元素的使用，如鋼鐵、石材、木藝等，不拘一格，旨在追求單個(gè)建筑作品的個(gè)性與不可復(fù)制性。注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤；色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺印象。ArtDeco風(fēng)格建議立面——細(xì)部放大

室外構(gòu)件&造型陽臺(tái)、窗欄花、扶手等風(fēng)格建議雨棚、門沿立面——細(xì)部不同材質(zhì)的拼接：豐富了立面的效果，增加質(zhì)感的有力手段，欄桿、扶手的精致平面——增加附加值塔樓增加落地凸窗，增加使用面積。二層增加回廊（做法見景觀圖）園林景觀細(xì)部設(shè)計(jì)色彩材質(zhì)水景園林景觀細(xì)部要點(diǎn)——景觀軸——半地下停車庫頂部景觀軸——水景，強(qiáng)調(diào)自然性水景與小品相互應(yīng)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)與景觀相結(jié)合商業(yè)廣場(chǎng)景觀色彩、材質(zhì)多樣性細(xì)節(jié)體現(xiàn)心思精致的樹篦

木質(zhì)集水蓋

地下停車庫入口與景觀協(xié)調(diào)道路側(cè)朝車庫入口看此外廣場(chǎng)雕塑運(yùn)用也非常重要車庫入口朝廣場(chǎng)側(cè)看第三部分計(jì)［Analysis］項(xiàng)目分析/定位項(xiàng)目概念定位在定位中，我們強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)。在定位中，我們強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中心區(qū)優(yōu)勢(shì)，旅游優(yōu)勢(shì)。將項(xiàng)目定位高品質(zhì)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品概念——以鮮明的產(chǎn)品概念占據(jù)市場(chǎng)空間。創(chuàng)造商道之美凝結(jié)街區(qū)之魂演繹都市潮流理由：絕版，財(cái)富象征，大背景，溝通更“有力”對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)定位的思考問題1.商業(yè)形態(tài)是單獨(dú)定位還是整體定位？問題2.商業(yè)的體量決定了其不具備打造超大型集中式商業(yè)的要求，但又比一般商業(yè)面積要大，本案商業(yè)如何做到能夠具備一定的輻射能力？問題3.韓信北路商圈的地位無法撼動(dòng)，東區(qū)商業(yè)圈又是區(qū)域居住配套的必要組成，如何做到相互補(bǔ)充有所升級(jí)？問題4.四線城市中，怎樣的定位足以支持項(xiàng)目本身的預(yù)期價(jià)格？采用整體定位的方式，項(xiàng)目以統(tǒng)一形象包裝宣傳。打造楚州目前缺少的中高端休閑類商業(yè)產(chǎn)品，借鑒一線城市“步行街”商業(yè)模式，補(bǔ)充楚州商業(yè)形態(tài)的同時(shí)做到與其他商圈差異化。借鑒其他城市成功案例，以“東方廣場(chǎng)”商業(yè)BLOCK街區(qū)作為最終定位！項(xiàng)目功能定位建議“東方廣場(chǎng)”商業(yè)模式已經(jīng)成為一種將舊城文化在現(xiàn)代化休閑購物上繼承和發(fā)揚(yáng)的新興模式；它代表了一種現(xiàn)代、休閑、中高品質(zhì)的商業(yè)文化和生活習(xí)慣；通過街區(qū)的外立面、店招、小景及綠化，形成公園化的購物環(huán)境。1.楚州區(qū)首個(gè)中高檔商業(yè)步行街區(qū)；2.“東方廣場(chǎng)”商業(yè)模式在四線城市的首次移植；3.它將區(qū)別與鎮(zhèn)淮樓、漕運(yùn)廣場(chǎng)商圈，首創(chuàng)購物公園概念；4.當(dāng)?shù)厥讉€(gè)BLOCK組團(tuán)商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所；街區(qū)——簡(jiǎn)單的說，街區(qū)是開放的，這里沒有圍墻，所有的商業(yè)步行小街都是繁華城市中心的一部分，街區(qū)里有店鋪、有餐廳、有辦公也有住家，吃喝玩樂應(yīng)有盡有，和真的市中心一樣。本項(xiàng)目商業(yè)功能定位主要有三個(gè)方向類型區(qū)域娛樂、休閑中心城市多功能中心社區(qū)商業(yè)街功能構(gòu)成娛樂、休閑、餐飲商業(yè)服務(wù)休閑、娛樂文化、餐飲商業(yè)零售及服務(wù)商業(yè)零售、餐飲商服、休閑、娛樂商業(yè)形態(tài)商業(yè)街，商鋪為主商業(yè)街，商鋪為主商業(yè)街，商鋪為主條件一般規(guī)模較小特定消費(fèi)群體規(guī)模較大1－2家主力店規(guī)模小幾乎全部是零散商鋪案例香港蘭桂坊上海新天地寶帶新村商業(yè)街定位條件項(xiàng)目條件與契合度分析娛樂、休閑中心餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)服務(wù)等功能商業(yè)零售是重要商脈本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略：多功能商業(yè)休閑區(qū)即都市生活體驗(yàn)中心。消費(fèi)群體支撐具有較強(qiáng)的消費(fèi)市場(chǎng)一般規(guī)模較小市級(jí)商圈多功能都市生活體驗(yàn)中心休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能具有商脈特征以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài)符合銷售目標(biāo)1－2家品牌主力店帶動(dòng)適當(dāng)規(guī)模區(qū)域性商圈服務(wù)地方市民以集中式商業(yè)為主，商鋪為輔的商業(yè)形態(tài)銷售難度增加規(guī)模很小，服務(wù)鄰里鄰里型商圈本項(xiàng)目定位方向判定項(xiàng)目區(qū)域定位讓消費(fèi)者“移步”讓消費(fèi)者“抬頭”城市向東看：板塊競(jìng)爭(zhēng)與未來

楚州同往淮安市翔宇大道————城東未來商業(yè)中心————城東開發(fā)中的區(qū)域————城東一個(gè)項(xiàng)目的氣質(zhì)，從項(xiàng)目的案名就已經(jīng)開始……【東方廣場(chǎng)】本項(xiàng)目屬于高品質(zhì)的商業(yè)區(qū)域，且具備很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)，案名必須具有大氣、鎮(zhèn)定的氣勢(shì)?！緰|方】二字，項(xiàng)目的區(qū)域本屬東方，東方指地球（除極地以外）上太陽升起的方向，則尊貴氣息顯露無疑?！緩V場(chǎng)】：大體量商業(yè)使用頻率最高的字眼，也是對(duì)本案商業(yè)場(chǎng)地最好的詮釋。輔助案名：南湖廣場(chǎng)或楚州廣場(chǎng)項(xiàng)目精神定位東方,生財(cái)，納財(cái)氣【東方】：依“南湖”、“文渠”突出商業(yè)街區(qū)水系豐富，水系即才氣，“東方”乃中國(guó)傳統(tǒng)生財(cái)“方向”更彰顯氣定神閑、朝氣蓬勃的商業(yè)氣息；【生財(cái)】：預(yù)示本項(xiàng)目未來的發(fā)展生氣勃勃，財(cái)源廣進(jìn)；【納財(cái)氣】：風(fēng)聲水起，招納財(cái)氣。核心剖析商業(yè)頭等艙專屬財(cái)富領(lǐng)地楚州主城區(qū)突現(xiàn)稀缺商業(yè)，楚州唯一送時(shí)間——購鋪面贈(zèng)送裝修方案；送保障——購鋪即贈(zèng)送商業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；送稅收——購鋪即贈(zèng)一定商業(yè)稅收；產(chǎn)品最值得期待樓盤獎(jiǎng)

楚州區(qū)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。品牌10分鐘的城市商業(yè)圈銀行、郵政儲(chǔ)蓄，淮安商場(chǎng)、鎮(zhèn)淮樓，10分鐘；配套聯(lián)動(dòng)購物一條線距離蘇果超市2分鐘；商業(yè)主城區(qū)，絕版地段1、楚州老城區(qū)；2、商業(yè)區(qū)；地段概念提煉賣點(diǎn)支撐賣點(diǎn)三角定位客群定位——瞄準(zhǔn)本地自營(yíng)為主的經(jīng)營(yíng)戶、外地投資為主的商人。產(chǎn)品定位——以三街四面、多街區(qū)，小面積、大開間為主,風(fēng)情商業(yè)街區(qū)為支撐的復(fù)合商業(yè)街。市場(chǎng)定位——多元產(chǎn)品形態(tài)共存的高檔公園式購物商業(yè)城市廣場(chǎng)。第四部分謀［Strategy］戰(zhàn)略目標(biāo)/銷售策略房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金定律：地段、地段、還是地段。項(xiàng)目概況以本案商業(yè)大約數(shù)據(jù)為背景總用地面積：93406.96平方米（143.12畝）總建筑面積：113748.2平方米，地下建筑面積：15667平方米購物百貨中心：18000平方米錄像娛樂電影：3200平方米品牌零售專賣：35000.0平方米快捷賓館：17780平方米餐飲、休閑、娛樂：21000.0平方米汽車泊位約：500容積率：1.21777建筑密度：29%綠地率：不小于20%“楚州…東方廣場(chǎng)”如何去尋求那一份動(dòng)人的

情感？在商業(yè)上，楚州人目前有什么未被滿足的需求？對(duì)漕運(yùn)廣場(chǎng)商圈的看法對(duì)東區(qū)老商業(yè)的看法一方面感到熱鬧、齊全和熟悉，一方面又對(duì)擁擠、吵鬧、雜亂和檔次不高等不太滿意。作為未來楚州居住集中區(qū)域的商業(yè)配套，滿足了市民日常的生活消費(fèi)需求，但那里畢竟只有超市，不是購物休閑的地方。楚州人需要一個(gè)更具備文化氣質(zhì)、更優(yōu)雅整潔的中高端休閑商業(yè)街區(qū)市場(chǎng)空缺楚州人的公園化購物街區(qū)針對(duì)這種市場(chǎng)空缺，本案與楚州人產(chǎn)生情感共鳴的切入點(diǎn)在哪兒？這里不是最大的，但確是最精致的；

這里不是最熱鬧的，但確是最優(yōu)雅的；

這里不是最繁華的，但確是最有文化氣質(zhì)的；這里將會(huì)成為楚州新生活方式、新休閑方式、新購物方式以及形成新消費(fèi)習(xí)慣的“東方廣場(chǎng)”背景與操作結(jié)果本案銷售數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)新政影響：房地產(chǎn)新政出臺(tái)，限制了以往所用營(yíng)銷手段的運(yùn)用，創(chuàng)新勢(shì)在必行；區(qū)域價(jià)值：韓信北路區(qū)域是位于城市傳統(tǒng)商業(yè)片區(qū)之一，被客戶和市場(chǎng)所廣泛認(rèn)可；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：與本項(xiàng)目同類型的產(chǎn)品，市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；本項(xiàng)目既定目標(biāo)：樹立項(xiàng)目高形象及高知名度；充分提升項(xiàng)目品牌及發(fā)展商品牌；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在高價(jià)位下順利銷售；2011年實(shí)現(xiàn)銷售金額4個(gè)億。項(xiàng)目背景得到客戶高度認(rèn)可，成為楚州商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目；項(xiàng)目擁有較高美譽(yù)度與良好客戶口碑；項(xiàng)目最終成為楚州區(qū)域第一街；實(shí)現(xiàn)一層均價(jià)10000元/平米；實(shí)現(xiàn)二層均價(jià)7000元/平米；實(shí)現(xiàn)三層均價(jià)4000元/平米。完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作商業(yè)案例體現(xiàn)此后，城市再無如此規(guī)格之土地……稀缺感升值感局部商業(yè)空間挑空，彰顯商鋪前衛(wèi)的空間感和流通感；主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間處設(shè)置門衛(wèi)，為購物者提供高品質(zhì)禮儀服務(wù)，讓客戶體驗(yàn)財(cái)富之感；售樓處入口前規(guī)劃設(shè)計(jì)雕塑，氣勢(shì)恢宏，設(shè)立保安，彰顯身份。街區(qū)內(nèi)保留珍貴百年古井老樹，制造稀缺感；炒作項(xiàng)目土地價(jià)值，強(qiáng)調(diào)其獨(dú)一無二的區(qū)位和稀缺性。區(qū)域形勢(shì)：韓信北路區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域形象較差，沒有形成有競(jìng)爭(zhēng)力的高端市場(chǎng)；市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)：片區(qū)內(nèi)商業(yè)樓盤價(jià)格：10000元/平米，本項(xiàng)目目標(biāo)格:10000-12000元/平米；項(xiàng)目核心概念：“城市、公園、體驗(yàn)式購物，國(guó)際派”；推廣側(cè)重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)漢代商業(yè)文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié)。項(xiàng)目操作背景體現(xiàn)建立城市核心商業(yè)物業(yè)的價(jià)值體系，做好項(xiàng)目形象，建立客戶對(duì)本案區(qū)域的認(rèn)知；“購買商鋪”解決客戶資金困擾，盡量與銀行溝通做底首付比例；本項(xiàng)目運(yùn)作成為楚州核心區(qū)經(jīng)典城市國(guó)際派商業(yè)街！開盤一樓均價(jià)10000元/平米，預(yù)計(jì)2011年上半年實(shí)現(xiàn)銷售40%。項(xiàng)目營(yíng)銷概況奇特爾公司與淮安農(nóng)行有著多年合作完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作贊助承辦網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚(yáng)了本項(xiàng)目時(shí)尚、娛樂、健康的生活方式。時(shí)尚感邀請(qǐng)國(guó)外明星在來華期間，到本項(xiàng)目參觀，并參加客戶活動(dòng)，與本項(xiàng)目國(guó)際化、時(shí)尚前沿的形象相符。舉辦印度珠寶展，展現(xiàn)了財(cái)富階層的時(shí)尚主張。聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)名師，對(duì)項(xiàng)目的娛樂場(chǎng)所組織設(shè)計(jì)大賽。KTV娛樂設(shè)計(jì)具備國(guó)際水準(zhǔn)，軟硬件設(shè)備與國(guó)際接軌。區(qū)域市場(chǎng)的優(yōu)良決定商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)銷方向區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段高端商業(yè)項(xiàng)目成功營(yíng)銷方向陌生區(qū)域，認(rèn)知度低區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值區(qū)域雖未高度成熟，但區(qū)域價(jià)值已被認(rèn)可區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期營(yíng)造時(shí)尚感營(yíng)造稀缺感營(yíng)造價(jià)值感城市歸根結(jié)底是以人為中心的功能聚集體城市化帶動(dòng)投資客投資方式的升級(jí)和變化我們面臨一個(gè)因城市化而生因楚漢文化而造就的建筑氣質(zhì)及財(cái)富演繹機(jī)會(huì)公園式頂級(jí)休閑娛樂商業(yè)廣場(chǎng)珍稀現(xiàn)世聚金之地，財(cái)富未來

下一站》》》東方廣場(chǎng)一個(gè)街區(qū)的“養(yǎng)成”，一個(gè)城市高端商業(yè)廣場(chǎng)的誕生傳承楚漢文化氣度，打造商業(yè)深度價(jià)值，產(chǎn)權(quán)式旺鋪三年帶租約銷售搶占楚州“東城”人氣中心塑造楚州財(cái)富領(lǐng)地商業(yè)名片形象包租三年，平均年回報(bào)率可達(dá)8%區(qū)域發(fā)展階段區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期商業(yè)成功營(yíng)銷方向定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值區(qū)域雖然尚未成熟，區(qū)域價(jià)值已被認(rèn)可區(qū)域特征本案楚州區(qū)發(fā)展迅速，區(qū)域價(jià)值無限項(xiàng)目所處主城區(qū)絕版地段以高端商業(yè)的形象打造楚州區(qū)最好的街區(qū)本案營(yíng)銷方向頭等艙——楚州突現(xiàn)稀缺商業(yè)放大土地價(jià)值放大品牌展示放大價(jià)值服務(wù)尊享城市商業(yè)“頭等艙”珍品：因稀缺而增值；因?yàn)橹醒?，所以稀?因?yàn)橄∪?，所以富有；因?yàn)槭巧虡I(yè)，所以更加珍貴。好地段必然意味著行政、文化、娛樂、金融、通訊、商貿(mào)等購物生活資源的高度密集，交通的最大便捷，以及城市最高程度的繁華，同時(shí)也將是城市經(jīng)濟(jì)的靈魂和城市地標(biāo)性建筑的所在地。

核心價(jià)值5833概念提出

5分鐘吃、喝、玩、賞、逛5分鐘銀行，郵政儲(chǔ)蓄；5分鐘蘇果超市；5分鐘鎮(zhèn)淮樓、楚州商城；5分鐘酒店；5分鐘醫(yī)院。8大商業(yè)個(gè)性服務(wù)2年內(nèi)停車、代繳水電、電信費(fèi)用、代訂代收辦刊雜志、代訂車船飛機(jī)票、呼叫代訂出租車、上門收取物業(yè)費(fèi)、提供商家招聘服務(wù)、代發(fā)布商家廣告。3分鐘購物、學(xué)習(xí)、辦公超市、學(xué)校、政府單位只需三分鐘。3項(xiàng)現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)送時(shí)間——購鋪即贈(zèng)送鋪面裝修方案；送保障——購鋪即贈(zèng)送商業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；送健康——購鋪即贈(zèng)送商鋪裝潢檢測(cè)服務(wù)。核心價(jià)值5833概念提出

5833便于人流互動(dòng)，集聚商氣，促進(jìn)商業(yè)繁榮靈活作戰(zhàn)、速戰(zhàn)速?zèng)Q！精準(zhǔn)直效宣傳高端藝術(shù)路線樣板實(shí)景震撼形象包裝廣告推廣情境營(yíng)銷地段為王，城市稀品。集中火力，主動(dòng)出擊整體思路三個(gè)維度，全面深入，立體打造形象資產(chǎn)xz寬度建設(shè)深度建設(shè)高度建設(shè)本案印象Y先聲奪人，拔高品牌，在輿論上營(yíng)造關(guān)注，第一時(shí)間預(yù)熱項(xiàng)目的市場(chǎng)地位與影響力著眼于各項(xiàng)賣點(diǎn)全面認(rèn)知，建立品牌排他性能力通過價(jià)值觀認(rèn)同和商業(yè)方式的感染，營(yíng)造深入的情感聯(lián)結(jié)情感連結(jié)產(chǎn)品認(rèn)知權(quán)威感知形象塑造策略圍繞核心品牌價(jià)值，根據(jù)樓盤開發(fā)過程的不同節(jié)點(diǎn)，分解出不同的傳播階段及目標(biāo)，并制定相應(yīng)的傳播手段進(jìn)行整合傳播，達(dá)致媒體、公眾、目標(biāo)客群關(guān)注、向往、認(rèn)同，最終促成購買。

2011年2月預(yù)熱期:本案品牌導(dǎo)入期預(yù)熱期:品牌與產(chǎn)品解析期5-11月持續(xù)強(qiáng)銷期開盤高潮期2月-3月3月－5月2010.11月接待中心開放售樓處正式對(duì)外開放2011.3.一期試營(yíng)業(yè)5月二期建筑儲(chǔ)備多角度闡述產(chǎn)品力,為開盤造勢(shì)。以本案品牌切入,前期進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱消化”一期”,同時(shí)為”二期，做鋪墊，造勢(shì)。將產(chǎn)品力轉(zhuǎn)化為生活觀點(diǎn),開盤后深度熱推。推盤節(jié)奏，傳播策略和目標(biāo)品牌導(dǎo)入期品牌與產(chǎn)品解析期持續(xù)強(qiáng)銷期2010.112011.1-2開盤高潮期3-5接待中心開放售樓處及樣板房開放一期開盤二期開工節(jié)點(diǎn)：步調(diào)：主線：時(shí)間：以楚漢文化營(yíng)銷---為年度營(yíng)銷主線用一個(gè)公關(guān)活動(dòng)

來強(qiáng)調(diào)品牌引起關(guān)注用一個(gè)高調(diào)亮相一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)揭幕一個(gè)氣質(zhì)烘托一個(gè)線下拉動(dòng)來解釋項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品用一個(gè)開盤活動(dòng)一個(gè)品牌聯(lián)動(dòng)一個(gè)展會(huì)推廣來深化產(chǎn)品引發(fā)熱情用一個(gè)氣質(zhì)巡展一個(gè)嘉年華會(huì)來升華產(chǎn)品鞏固熱情營(yíng)銷主線及策略概覽5-11戶外高炮現(xiàn)場(chǎng)看板視覺沖擊截流人氣車身廣告戶外移動(dòng)包圍楚州新聞黃金時(shí)段品質(zhì)地產(chǎn)品牌公司淮安電臺(tái)空中傳播短信信函直接面對(duì)目標(biāo)客戶揚(yáng)子晚報(bào)楚州新聞?dòng)矎V的展示宣傳媒體渠道[制造事端]：SP活動(dòng)系列項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)交流會(huì)-楚州商業(yè)聯(lián)盟大會(huì)

時(shí)間：開盤前——開篇中

地點(diǎn)：街區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)（或市區(qū)酒店）

主題：邀請(qǐng)預(yù)約客戶及楚州區(qū)及淮安市地方名流人士，舉行產(chǎn)品設(shè)計(jì)交流會(huì)，在開發(fā)商和客戶之間進(jìn)行互動(dòng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)交流，客戶可以按自己意愿提出自己的設(shè)計(jì)意想，開發(fā)商予以補(bǔ)充、完善、建設(shè)?，F(xiàn)場(chǎng)簽定委托建設(shè)意向書，或交納一定現(xiàn)金保留位置預(yù)定。建委、規(guī)劃局、設(shè)計(jì)院、開發(fā)商、代理商、將有專人出席現(xiàn)場(chǎng)。目的：項(xiàng)目前期造勢(shì)，積累新客戶，為項(xiàng)目后期銷售作鋪墊；服務(wù)客戶，給予投資的尊嚴(yán)和滿足感。[制造事端]：通路營(yíng)銷---項(xiàng)目路演選擇楚州市漕運(yùn)廣場(chǎng)商業(yè)中心廣場(chǎng)、東區(qū)的蘇超市廣場(chǎng)等人流量大，場(chǎng)地寬闊的區(qū)域進(jìn)行路演活動(dòng)，在周末、節(jié)日等時(shí)間集中宣傳。也可以考慮與政府協(xié)商在商圈內(nèi)設(shè)置長(zhǎng)期的宣傳展示臺(tái)。體驗(yàn)營(yíng)銷參觀動(dòng)線打造[制造事端]：體驗(yàn)營(yíng)銷售樓處售樓處個(gè)性時(shí)尚,現(xiàn)代感十足，章顯活力。

樣板區(qū)道路商業(yè)氛圍濃郁樣板示范區(qū)樣板示范區(qū)給予客戶最直觀的感受(效果圖）部分商鋪裝修商業(yè)樣板區(qū)高端便利，商業(yè)街區(qū)統(tǒng)一店招開盤優(yōu)惠購房活動(dòng)(VIP卡)

宣傳點(diǎn)：推廣東方廣場(chǎng)5833投資增值服務(wù)體系；活動(dòng)方式：推出特價(jià)商鋪，在活動(dòng)期間成交就以特價(jià)成交，同時(shí)可獲贈(zèng)VIP卡，金額另定；活動(dòng)互動(dòng)：憑VIP卡在購鋪可額外享受100元/㎡的優(yōu)惠；活動(dòng)目的：擴(kuò)大項(xiàng)目影響面，提升項(xiàng)目形象，抓住目標(biāo)客戶視線，關(guān)注項(xiàng)目。[制造事端]：SP活動(dòng)系列分期銷售熱銷升值穩(wěn)定以預(yù)期利潤(rùn)為目標(biāo)將提升價(jià)格，形成物業(yè)升值。物業(yè)升值后，穩(wěn)定項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。每次推出的商鋪進(jìn)行量與質(zhì)控制，不同面積、朝向、鋪型相結(jié)合。以價(jià)格、鋪型探市場(chǎng)，利于及時(shí)調(diào)整價(jià)格漲幅與二期鋪型的規(guī)劃。延續(xù)上期熱銷勢(shì)頭，塑造品牌，為下一批產(chǎn)品積累客戶。