千里之行，始于腳下。第2頁(yè)/共2頁(yè)精品文檔推薦2023年《房地產(chǎn)策劃師》教學(xué)培訓(xùn)大綱

2023年房地產(chǎn)策劃師教學(xué)培訓(xùn)大綱第一篇：房地產(chǎn)策劃師教學(xué)培訓(xùn)大綱房地產(chǎn)策劃師教學(xué)培訓(xùn)大綱依據(jù)中國(guó)就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心公布的房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)規(guī)定，房地產(chǎn)策劃師是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)必修課，40學(xué)時(shí)，所用教材為房地產(chǎn)管理人員

一、二分冊(cè)教材中國(guó)就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心主編，房地產(chǎn)策劃師研學(xué)教材教材中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)主編。

本專業(yè)課程介紹了房地產(chǎn)策劃師的基本理論和基本方法，論述各時(shí)期地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的趨勢(shì)和實(shí)戰(zhàn)說(shuō)明。

第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研重點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的可行性分析，項(xiàng)目的概念和內(nèi)容，資金時(shí)間價(jià)值的概念和計(jì)算，財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)的計(jì)算與運(yùn)用，項(xiàng)目主要分析指標(biāo)。

第一節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述

1、房地產(chǎn)可行性

探討的概念內(nèi)容；

2、市場(chǎng)調(diào)研的目的、特點(diǎn)和作用；

3、項(xiàng)目探討的工作階段和工作程序。

其次節(jié)：資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法

1、資金時(shí)間價(jià)值的概念作用；

2、計(jì)算資金時(shí)間價(jià)的復(fù)利系數(shù)；

3、相關(guān)概念。

第三節(jié)：項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估

1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述；

2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的預(yù)備工作；

3、財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)的計(jì)算與運(yùn)用。

第四節(jié)：項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境效益評(píng)價(jià)簡(jiǎn)介第五節(jié)：不確定性分析

1、不確定性分析的概念與內(nèi)容；

2、盈虧平衡分析；

3、敏感性分析；

4、風(fēng)險(xiǎn)分析。

其次章：房地產(chǎn)策劃與規(guī)劃管理重點(diǎn)：房地產(chǎn)策劃概念分類，土地、住宅、商業(yè)地產(chǎn)等各主要類型的概況，城市規(guī)劃的層次，策劃地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指

標(biāo)，城市規(guī)劃與地產(chǎn)策劃的關(guān)系。

第一節(jié)：房地產(chǎn)商品策劃的基本內(nèi)容

1、房地產(chǎn)策劃的基本概念；

2、房地產(chǎn)商品策劃的分類；

3、地產(chǎn)策劃中的經(jīng)營(yíng)詳細(xì)形式。

其次節(jié)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各主要類型

1、住宅；

2、寫字樓；

3、高層公寓；

4、別墅；

5、商業(yè)地產(chǎn)；

6、公建設(shè)施；

7、工業(yè)建筑；8、其它。

第三節(jié)：城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)策劃的影響

1、城市規(guī)劃的概念與內(nèi)容；

2、城市規(guī)劃的層次及其它規(guī)劃關(guān)系；

3、房地產(chǎn)策劃中的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

4、項(xiàng)目規(guī)劃的管理；

5、相應(yīng)的法律規(guī)范。

第三章：房地產(chǎn)策劃中的土地運(yùn)用權(quán)重點(diǎn)：獲得土地運(yùn)用權(quán)的方式方法第一節(jié)：土地運(yùn)用制度的演化

1、

土地的全部制度和運(yùn)用制度概述；

2、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用制度的弊端；

3、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用制度的改革。

其次節(jié)：獲得土地運(yùn)用權(quán)的方式方法

1、土地運(yùn)用權(quán)的行政劃撥；

2、土地運(yùn)用權(quán)出讓；

3、土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第三節(jié)：房屋拆遷管理

1、拆遷的概念和原則；

2、拆遷的形式和程序；

3、拆遷安置補(bǔ)償。

第四章：房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷及售后服務(wù)管理重點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念與類型，物業(yè)管理的概念及其主要活動(dòng)。

第一節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念與類型

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念；

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的類型。

其次節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的宣揚(yáng)形式與手段

1、市場(chǎng)宣揚(yáng)形式；

2、市場(chǎng)宣揚(yáng)主要手段；

3、營(yíng)銷人員主動(dòng)促銷。

第三

節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的物業(yè)代理

1、物業(yè)代理的作用；

2、物業(yè)代理的形式；

3、物業(yè)代理傭金的收取。

第四節(jié)：物業(yè)管理概述

1、物業(yè)及其性質(zhì)；

2、物業(yè)管理及其意義；

3、各類物業(yè)管理的特點(diǎn)和物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)。

第五節(jié)：物業(yè)管理的主要活動(dòng)

1、住宅區(qū)的管理服務(wù)；

2、高層樓宇管理服務(wù)；

3、寫字樓的管理服務(wù)；

4、工業(yè)廠房倉(cāng)庫(kù)的管理服務(wù)；

5、房屋修理管理。

第五章：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)重點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的性質(zhì)、類型和特征，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建立與機(jī)構(gòu)設(shè)置，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的收益與稅費(fèi)。

第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的性質(zhì)、類型和特征

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的概念與性質(zhì)；

2、房地產(chǎn)

開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的類型；

3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的特征。

其次節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的任務(wù)、職能、經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)、原則和方法

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的任務(wù)；

2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的職能；

3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)、原則和方法。

第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建立與機(jī)構(gòu)設(shè)置

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建立；

2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置；

3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的規(guī)章制度。

第四節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)592號(hào)規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按服務(wù)業(yè)代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)

行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

B.對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅依據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答之一的通知京地稅營(yíng)319號(hào)規(guī)定：合作建房，是指由一方以下簡(jiǎn)稱甲方供應(yīng)土地運(yùn)用權(quán)，另一方以下簡(jiǎn)稱乙方供應(yīng)資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：a.第一種方式是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的土地運(yùn)用權(quán)和房屋全部權(quán)相互交換。詳細(xì)的交換方式也有以下兩種：一種是土地運(yùn)用權(quán)和房屋全部權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的全部權(quán)。

在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地運(yùn)用權(quán)

為代價(jià)，換取部分房屋的全部權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的全部權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的運(yùn)用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。

因此合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)依據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。

假如合作建房的雙方或任何一方將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

另一種是以出租土地運(yùn)用權(quán)為代價(jià)換取房屋全部權(quán)。例如，甲方將土地運(yùn)用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在

該土地上建立建筑物并運(yùn)用，租賃期滿后，乙方將土地運(yùn)用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。

在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地運(yùn)用權(quán)，甲方是以出租土地運(yùn)用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。

甲方發(fā)生了出租土地運(yùn)用權(quán)的行為，對(duì)其按服務(wù)業(yè)租賃業(yè)征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。

b.其次種方式是甲方以土地運(yùn)用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。

對(duì)此種形式的合作建房，則要視詳細(xì)狀況確定如何征稅：第一種狀況是房屋建成后，假如雙方實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的支配方式依據(jù)營(yíng)業(yè)稅以無(wú)形

資產(chǎn)投資入股，參加接受投資方的利潤(rùn)支配、共同擔(dān)當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)供應(yīng)的土地運(yùn)用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。

其次種狀況是房屋建成后，甲方假照實(shí)行按銷售收入的確定比例提成的方式參加支配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

第三種狀況是假如房屋建成后，雙方按確定比例支配房屋，則此種經(jīng)

營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。

因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。

其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在支配給甲、乙方后，假如各自銷售，則再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，接受預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。

因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。

C.依據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答之一的通知京地稅營(yíng)319號(hào)規(guī)定：以還本方式銷售建筑物

，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而實(shí)行的一種促銷手段。對(duì)以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)置者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。

D.中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題依據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)的通知京地稅營(yíng)205號(hào)規(guī)定：a.關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不管是按建成的商品房支配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行支配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參加接受投資方的利潤(rùn)支配、共同擔(dān)當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅的

規(guī)定、因此，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。

同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。假照實(shí)行分房包括分面積各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征營(yíng)業(yè)稅；假照實(shí)行統(tǒng)一銷房再支配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征營(yíng)業(yè)稅；假照實(shí)行對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征營(yíng)業(yè)稅。

b.關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方支配收入時(shí)

如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可干脆沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。

c.對(duì)中方定期獲得的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%.計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額5%(二)城市維護(hù)建設(shè)稅依據(jù)中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例國(guó)發(fā)第19號(hào)規(guī)定：1計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。

2稅率：分別為7%、5%、1%.計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額稅率。

不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。

(1)納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、

門頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；

(2)納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；

(3)納稅義務(wù)人所在地不在

1、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%；三教化費(fèi)附加依據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教化費(fèi)附加征收問題文件的通知的通知京稅三217號(hào)的規(guī)定：1計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額2稅率為3%.計(jì)算公式：應(yīng)交教化費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額費(fèi)率。

四土地增值稅依據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例國(guó)發(fā)138號(hào)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

土地增值稅依據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得

的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

詳細(xì)講：1對(duì)轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地運(yùn)用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。

這是由于依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國(guó)家征用不得轉(zhuǎn)讓。

因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。

2轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

3附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

4取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

5土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得

的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例和細(xì)則規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

依據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：1取得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額；2開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用；3新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

依據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目，詳細(xì)為：A.取得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有

關(guān)費(fèi)用。

B.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的本錢，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

C.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。依據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用干脆計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟?jì)算，市政府在京政發(fā)***號(hào)北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知中明確，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒐?yīng)金融機(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的

金額。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芄?yīng)金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)本錢的10%的以內(nèi)計(jì)算扣除。

D.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已運(yùn)用的房屋及建筑物時(shí)，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重臵本錢價(jià)乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。

E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教化費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

F.加計(jì)扣除。

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地運(yùn)用權(quán)

所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和加計(jì)20的扣除。

6.稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率30。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率40。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率50。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60依據(jù)關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知京地稅二240號(hào)規(guī)定，對(duì)常常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及本錢確定或其它緣由，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征的土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)

征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非一般標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。

(五)房產(chǎn)稅：假如企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅。

依據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例國(guó)發(fā)90號(hào)的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人依據(jù)房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為

1.2%.計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值評(píng)估值1-30%

1.2%.

六、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅假如企業(yè)擁有土地運(yùn)用權(quán)的，需繳納城鎮(zhèn)土地運(yùn)

用稅依據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅暫行條例國(guó)務(wù)院令第17號(hào)發(fā)布的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地運(yùn)用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=各級(jí)土地面積相應(yīng)稅額。

北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額10元；二級(jí)土地每平方米年稅額8元；三級(jí)土地每平方米年稅額6元；四級(jí)土地每平方米年稅額4元；五級(jí)土地每平方米年稅額1元；六級(jí)土地每平方米年稅額0.5元。

(七)城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地運(yùn)用費(fèi)假如單位屬于外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地運(yùn)用費(fèi)。

1根

據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例中心人民政府政務(wù)院政財(cái)字第133號(hào)令公布規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，依據(jù)房產(chǎn)原值征收的一稅種。

城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為

1.2%.計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值稅率1-30%。

2依據(jù)北京市人民政府發(fā)布北京市征收中外合營(yíng)企業(yè)土地運(yùn)用費(fèi)暫行規(guī)定的通知京政發(fā)81號(hào)的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地運(yùn)用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)運(yùn)用土地的外商投資企業(yè)出讓方式取得土地運(yùn)用權(quán)者除外，按企業(yè)所處地理位臵和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。

依外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地運(yùn)用費(fèi)的單位

標(biāo)精確定。

計(jì)算公式為：應(yīng)納土地運(yùn)用費(fèi)額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。

八印花稅依據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第11號(hào)的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量單位稅額。

土地運(yùn)用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證合同暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)依據(jù)印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。

凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過(guò)戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)

監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過(guò)戶手續(xù)。

在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利答應(yīng)證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。

(九)契稅依據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例國(guó)務(wù)院令第224號(hào)的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地運(yùn)用權(quán)、房屋全部權(quán)的單位征收的一種稅。

征收范圍包括國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓、土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與和交換、房屋買賣、房屋贈(zèng)與和房屋交換；其中土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

1.以下轉(zhuǎn)移方式，視同土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：

(1)以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價(jià)投資、入股的；

(2)以獲獎(jiǎng)、預(yù)購(gòu)、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無(wú)形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；

(3)建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)移的；

(4)以其他方式事實(shí)構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

2.契稅的計(jì)稅依據(jù)如下：

(1)國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓、土地運(yùn)用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的全部?jī)r(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。

納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。

(2)

土地運(yùn)用權(quán)贈(zèng)與、房屋全部權(quán)贈(zèng)與，由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類土地運(yùn)用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格核定；

(3)土地運(yùn)用權(quán)交換、房屋全部權(quán)交換、土地運(yùn)用權(quán)與房屋全部權(quán)交換，為交換價(jià)格的差額；

(4)以劃撥方式取得土地運(yùn)用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地運(yùn)用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

(5)承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價(jià)格；當(dāng)部分權(quán)屬改為全部權(quán)屬時(shí)，為全部權(quán)屬的成交價(jià)格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng)予扣除。

前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的差額明顯不合理，并且無(wú)正值理由的，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

依據(jù)中華

人民共和國(guó)契稅暫行條例國(guó)務(wù)院令第224號(hào)的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地運(yùn)用權(quán)、房屋全部權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

納稅義務(wù)人為房屋、土地權(quán)屬的承受方。

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)稅率。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境第一節(jié)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展密不行分，隨著城市化進(jìn)程得快速推動(dòng)，必定將帶動(dòng)城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。

最干脆的表達(dá)就是人們城市人口的增多，需要市政配套、住房、商業(yè)等等方面的支持。伴著城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，政府實(shí)行了一系列擴(kuò)大內(nèi)需、激勵(lì)投資的政策，有效地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)將來(lái)的預(yù)期，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，目前正處于旺盛階段的中期

，信任隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步趨好，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)今后還將閱歷一段時(shí)期的持續(xù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在較短的時(shí)間內(nèi)迅猛進(jìn)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與社會(huì)進(jìn)步的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，有力地推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性進(jìn)展，房地產(chǎn)的進(jìn)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展主要有一下幾個(gè)促進(jìn)作用：一房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的奉獻(xiàn)日益突出一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)，當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是新經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，內(nèi)需市場(chǎng)的新亮點(diǎn)，它不僅是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的結(jié)果，更是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的動(dòng)力。據(jù)分析，將來(lái)5年內(nèi)將有2億居民參加住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)面臨著千載難逢的市場(chǎng)機(jī)遇，具有廣袤的進(jìn)展?jié)摿?，其在?guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位

將進(jìn)一步得到穩(wěn)固和加強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度極大的行業(yè)，不僅對(duì)建筑、建材、裝飾、金融、家電、家具、廣告等行業(yè)有干脆推動(dòng)作用，而且對(duì)體育、教化、旅游等行業(yè)有很大影響。

教化地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等泛地產(chǎn)已經(jīng)成為新的投資熱點(diǎn)，既促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)的多元化進(jìn)展，也穩(wěn)固了體育、教化、旅游等行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位和作用日益明顯。

二.房地產(chǎn)業(yè)是城市化進(jìn)程的促進(jìn)者城市化是當(dāng)今世界進(jìn)展的普遍趨勢(shì)和潮流，是目前公認(rèn)的最顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展，我國(guó)的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè)中具有促進(jìn)者的重要作用。首先，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)，對(duì)城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境。

據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止2000年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積1

3.6平方米，已超過(guò)了10平方米的小康目標(biāo)指標(biāo)，進(jìn)入小康之后的新階段，這里面，房地產(chǎn)業(yè)的投資建設(shè)功不行沒。第三，推動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是具有中國(guó)特色的城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展模式。

房地產(chǎn)業(yè)仔細(xì)落實(shí)國(guó)家的帶動(dòng)戰(zhàn)略，依托大城市和新城區(qū)，不斷開發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

如一些城市開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)，都是通過(guò)加快小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動(dòng)進(jìn)展起來(lái)的。

三.房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和可持續(xù)進(jìn)展的承載者建筑是有形的歷史，建筑往

往能表達(dá)城市的經(jīng)濟(jì)和進(jìn)展，表達(dá)城市的文化和品嘗。作為房地產(chǎn)最主要的表現(xiàn)形式，建筑是城市建設(shè)的名片。

做地產(chǎn)的都知道，深圳有個(gè)百仕達(dá)花園，是在國(guó)際花園城市評(píng)比中唯一作為住宅參觀點(diǎn)的住宅小區(qū)，它是深圳地產(chǎn)的傲岸。

深圳僅僅用20年的時(shí)間就能夠摘取這一世界城市建設(shè)的桂冠，成為中國(guó)乃至亞洲的第一，其中房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)記一大功，百仕達(dá)花園已經(jīng)成為深圳城市建設(shè)的名片。

隨著城市化進(jìn)程的加快，人流、物流、信息流、能量流大量交匯，使城市的聚集日趨強(qiáng)化，給城市的可持續(xù)進(jìn)展帶來(lái)了巨大壓力。

而房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃開發(fā)，則可以減輕城市壓力，推動(dòng)可持續(xù)性進(jìn)展。

可持續(xù)進(jìn)展的房地產(chǎn)理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合，這種理念

將使房地產(chǎn)業(yè)與城市進(jìn)展形成良好性互動(dòng)，成為城市可持續(xù)進(jìn)展的承載者。

四.房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代信息技術(shù)的實(shí)踐在科學(xué)技術(shù)飛速進(jìn)展的今日，城市現(xiàn)代化建設(shè)成為不行逆轉(zhuǎn)的歷史潮流。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，正親熱關(guān)注著科技信息業(yè)的進(jìn)展，尋求彼此間的最正確結(jié)合點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)以人為本的進(jìn)展理念。

首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著干脆服務(wù)于人的特別優(yōu)勢(shì)，不斷提高自身進(jìn)展質(zhì)量。如今，有許多進(jìn)展商都在嘗試住宅信息化建設(shè)，通過(guò)接入寬帶信息網(wǎng)，改善小區(qū)的信息通道，建立便利快捷溝通方式，適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要；其次，加強(qiáng)住宅智能化建設(shè)。依據(jù)建設(shè)部規(guī)定，智能化包括平安防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等內(nèi)容。

主要是通過(guò)利用已有的科技成果，建立保

安監(jiān)控、物業(yè)管理、樓宇自動(dòng)化、設(shè)備自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化等系統(tǒng)，建設(shè)一個(gè)更加舒適、平安、便利的家居環(huán)境，服務(wù)人的生活，不斷提高生活質(zhì)量和水平。

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的產(chǎn)物，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要組成部分，作為一個(gè)綜合性極強(qiáng)的行業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)乃至城市進(jìn)展具有不行低估的影響力。我們必需充分相識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，加大開發(fā)力度，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速進(jìn)展。其次節(jié)城市規(guī)劃與城市運(yùn)營(yíng)當(dāng)今世界城市化進(jìn)程的迅猛進(jìn)展，給世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了蓬勃進(jìn)展。

然而也給城市帶來(lái)沉重的壓力，交通擁擠、市政配套跟不上、城市環(huán)境惡劣等等弊端都暴露出來(lái)。如何進(jìn)行合理的城市規(guī)劃和城市開發(fā)已經(jīng)成為城市建設(shè)刻不待時(shí)的問題

。在城市群的擴(kuò)展和城市重新定位的過(guò)程中,城市規(guī)劃起先走到城市進(jìn)展的前列，城市規(guī)劃應(yīng)依據(jù)人居環(huán)境科學(xué)理論,實(shí)現(xiàn)自然、人文、社會(huì)、居住、支撐等五個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)統(tǒng)一。

城市運(yùn)營(yíng)也要兼顧這五個(gè)系統(tǒng)原則,遵循生態(tài)觀、經(jīng)濟(jì)觀、科技觀、社會(huì)觀、文化藝術(shù)觀的統(tǒng)一，充分運(yùn)用市場(chǎng)化的機(jī)制和手段,通過(guò)開發(fā)成片大面積的土地來(lái)帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展,既以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向,又留意兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效益。

城市規(guī)劃的總體指導(dǎo)思想是：1立足宏觀戰(zhàn)略的思考；2表達(dá)區(qū)域進(jìn)展的思路；3堅(jiān)持空間布局規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展協(xié)同的理念；4表達(dá)可持續(xù)進(jìn)展和以人為本的宗旨；5妥當(dāng)處理好彈性和剛性的關(guān)系；6妥當(dāng)處理好長(zhǎng)遠(yuǎn)與近期、志向與現(xiàn)實(shí)的關(guān)系。

城市運(yùn)營(yíng)

則是一個(gè)系統(tǒng)的工程，又包括的內(nèi)容許多,如定位、運(yùn)營(yíng)軌跡、模式選擇、生活方式、品牌、土地運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的高地-凹地-臺(tái)地的設(shè)計(jì)，競(jìng)爭(zhēng)力-進(jìn)展力-城市智力，以及科技實(shí)力-教化實(shí)力-學(xué)問信息獲得實(shí)力、資源整合實(shí)力和文化產(chǎn)業(yè)化等，都必需從經(jīng)營(yíng)的角度進(jìn)行探討、設(shè)計(jì)、策劃、規(guī)劃。城市運(yùn)營(yíng)的基本要求是：無(wú)論城市大小，都必需從戰(zhàn)略上定位，從戰(zhàn)略政策上予以推動(dòng)經(jīng)營(yíng)和管理。

城市運(yùn)營(yíng)也是一個(gè)過(guò)程。城市運(yùn)營(yíng)應(yīng)當(dāng)包括5個(gè)方面：一是城市與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)性定位；二是城市品牌、文化、土地等的經(jīng)營(yíng)；三是智力、人才資源整合利用；四是競(jìng)爭(zhēng)策略與時(shí)點(diǎn)、方式；五是戰(zhàn)略政策的制定過(guò)程化與經(jīng)營(yíng)策劃實(shí)施等等。

總之，城市運(yùn)營(yíng)要自覺圍繞城

市規(guī)劃的總體進(jìn)展目標(biāo)，結(jié)合城市進(jìn)展的特別機(jī)遇，以市場(chǎng)化的方式，在滿足城市進(jìn)展需求的同時(shí)，使城市的進(jìn)展走上良性的可持續(xù)進(jìn)展的道路。

第三節(jié)最新居地產(chǎn)政策與制度的演化和趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十年特殊是近四年進(jìn)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)、啟動(dòng)內(nèi)需的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速進(jìn)展起到重要作用。

當(dāng)然，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)也消失了不少的問題：1房地產(chǎn)開發(fā)資金過(guò)多地依靠于銀行貸款；2房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)還不甚健全；3房地產(chǎn)貸款存在大量不良資產(chǎn)；4土地供求市場(chǎng)還不健全；5房地產(chǎn)體制不順、進(jìn)展模式不明確等。

但隨著加入WTO，目前尚未開放或尚未完全開放的銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)

、消遣業(yè)、旅游業(yè)等，將會(huì)允許外資逐步進(jìn)入。這些行業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)，一般都要在市區(qū)租買辦公或商業(yè)用房，作為它們的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，這就房地產(chǎn)帶來(lái)了很大的進(jìn)展空間，但同時(shí)外國(guó)的地產(chǎn)公司也一步步進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，也給土生土長(zhǎng)的中國(guó)地產(chǎn)帶來(lái)不小的沖擊，同時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)公司也在不斷演化。

這就要求國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，詳細(xì)表現(xiàn)：1中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在操作上更為規(guī)范，更加留意風(fēng)險(xiǎn)防范；2土地供應(yīng)制度更加明朗、更為規(guī)范；3與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定親熱相關(guān)的土地儲(chǔ)備制度、土地交易制度和土地開發(fā)制度將得到完善；4國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)職能部門，實(shí)現(xiàn)管理一體化、服務(wù)連鎖化，推動(dòng)無(wú)形化進(jìn)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。第四節(jié)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)與機(jī)會(huì)將來(lái)我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展分三步走：第一階段：增大往房面積、追求住房質(zhì)量并重階段。為百姓供應(yīng)更大住房面積，實(shí)現(xiàn)一人一室、每戶一套，提高住房成套率，并努力提高居住質(zhì)量，是這一個(gè)時(shí)期的重要目標(biāo)。

其次階段：是提高住房質(zhì)量階段。

居民需求在擴(kuò)大住宅建設(shè)面積同時(shí)更要求提高住宅質(zhì)量、提高功能和建筑標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅的適用性能、平安性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能。第三階段：是提高住房總體水平階段。意料到二十一世紀(jì)中頁(yè)，我國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)中等發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)展水平，提高寬敞居民住房總體水平，將成為中心課題。

新建的住宅要到達(dá)較高標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于居住物業(yè)的舒適性和科技含量的提高提出要求。

一.內(nèi)需持

續(xù)增長(zhǎng)

1.從城市化進(jìn)展來(lái)意料。城市化從目前30進(jìn)展到50，將來(lái)二十年城鎮(zhèn)人口將增加

2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年建設(shè)住房

2.6億平方米。

2.從居住水平提高來(lái)意料。

2000年人均運(yùn)用面積1

4.7平方米，到2023年到達(dá)18.7平方米，每人增加4平方米建筑面積

5.7平方米，也遠(yuǎn)低于很多國(guó)家和地區(qū)。按2023年城鎮(zhèn)人口到達(dá)

6.3億計(jì)算，將來(lái)二十年為提高居住水平需要新建住房3

5.91億平方米，平均每年約

1.8億平方米。

3.從住房改造重建來(lái)意料。

目前我國(guó)大陸城鎮(zhèn)存量住房有60多億平方米，按50年折舊計(jì)算，并適當(dāng)考慮