目錄論文摘要 1一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義 2二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征分析 2（一）房地產(chǎn)投資的位置固定性與風(fēng)險 2（二）房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險 3（三）房地產(chǎn)投資周期的長久性與風(fēng)險 3（四）房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性與風(fēng)險 3三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類 3（一）系統(tǒng)風(fēng)險 3（二）非系統(tǒng)風(fēng)險 5四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因 6（一）房地產(chǎn)粗放型開發(fā) 6（二）宏觀形勢出現(xiàn)的不利變化 6（三）開發(fā)商主觀意識的偏差 6五、房地產(chǎn)投資過程中規(guī)避風(fēng)險的建議 7（一）政府面對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制 7（二）企業(yè)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制與管理 9（三）利用他方的力量，分散風(fēng)險 10結(jié)束語 12參考文獻 12摘要：房地產(chǎn)投資是一項高風(fēng)險高收益的經(jīng)濟活動，對房地產(chǎn)進行分析的關(guān)鍵是對其投資風(fēng)險種類的識別和對不同類型風(fēng)險的有效防范。本文對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義、特征進行了概述，并分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分類,同時就房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避進行了深入探討,從而來提高房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效益。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險原因規(guī)避措施淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險引言房地產(chǎn)投資風(fēng)險歷來是投資商最關(guān)心的問題之一，隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)投資不同于一般產(chǎn)品的投資，它具有綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性強的特點，同時也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)，所以對投資風(fēng)險分析是十分必要的。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義房地產(chǎn)投資風(fēng)險是一種投資風(fēng)險，它是指由于隨機因素的影響，所引起的房地產(chǎn)項目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。或者說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險是由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達到的損失。二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征分析房地產(chǎn)投資與任何投資一樣，風(fēng)險是不可避免的。房地產(chǎn)投資由于其物業(yè)的本身特點，又具有特殊性風(fēng)險與收益并存。風(fēng)險越大，收益也就高，要想獲得高的收益就得承擔(dān)較大的風(fēng)險，沒有風(fēng)險就沒有損失，不冒風(fēng)險也就不能有收益的機會，作為成功的投資者，應(yīng)該主動地而不是被動地接受風(fēng)險，在相同的風(fēng)險條件下，爭取更多效益，或者相同的收益下，冒較小的風(fēng)險。風(fēng)險是一種普遍的客觀存在，因而它也可被人們在一定程度上防范控制，要防范控制風(fēng)險，就要了解掌握風(fēng)險的特征。（一）房地產(chǎn)投資的位置固定性與風(fēng)險房地產(chǎn)，顧名思義就是房產(chǎn)+地產(chǎn)，然而，土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)位置的固定性必然帶來房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性，造成城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)之間、同一城鎮(zhèn)不同區(qū)域之間以及同一城鎮(zhèn)區(qū)域地段與地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。這是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險因素之一。（二）房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也緩慢，流動性也就越差，而房地產(chǎn)商品相對于其它投資工具，變現(xiàn)性又較差。因此，房地產(chǎn)投資者就會面臨著能否按期籌措項目所需資金及其歸還資金的風(fēng)險。（三）房地產(chǎn)投資周期的長久性與風(fēng)險房地產(chǎn)項目的開發(fā)及交易具有較長的時間過程，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風(fēng)險源之一。首先，房地產(chǎn)開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是房屋售價或租金就越不確定，風(fēng)險就越大。其次房地產(chǎn)商品的耐久性決定了其使用上的長期性，這一特點使得經(jīng)營房地產(chǎn)比經(jīng)營其他商品的風(fēng)險更大。第三，隨著社會進步、經(jīng)濟發(fā)展和生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)商品的需求也越來越高，但房地產(chǎn)商品的耐久性卻造成了其適用性能差和替代性差，投資者就要承擔(dān)房地產(chǎn)商品閑置、無法出租的風(fēng)險。（四）房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性與風(fēng)險房地產(chǎn)的位置固定性和區(qū)域性決定了房地產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟形勢和社會環(huán)境變化的關(guān)系十分密切。房地產(chǎn)業(yè)對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望受益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。對具體風(fēng)險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈收益產(chǎn)生影響的因素。在通常情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的非系統(tǒng)風(fēng)險。（一）系統(tǒng)風(fēng)險房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，主要有購買力風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。購買力風(fēng)險購買力風(fēng)險又稱通貨膨脹風(fēng)險，其實質(zhì)就是投資完成后所收回的資金與初始投入的資金進行，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。由于投資都要有一定的時間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨購買力風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者對此風(fēng)險因素的影響非常重視，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險對實際收益率的影響程度。市場供求風(fēng)險市場供求風(fēng)險就是所投資的房地產(chǎn)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，因而房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系也在不斷的發(fā)生變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體將表現(xiàn)在租金收入發(fā)生變化和房地產(chǎn)價值發(fā)生變化，這種變化最終將會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離原先的預(yù)期收益。當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)過剩達到一定程度時，投資者將會面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴重局面，最終導(dǎo)致投資者的破產(chǎn)。周期風(fēng)險周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可以分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本為約7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)較長時間的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。變現(xiàn)風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時間內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金時，可能使投資者蒙受折價損失。政策風(fēng)險政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、低價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。我國已經(jīng)出臺房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、土地增值稅條例、規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就是許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標時遇到困難。避免這種風(fēng)險的最有效方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或由稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資?；蛉粨p失風(fēng)險或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時還需要就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨保單。（二）非系統(tǒng)風(fēng)險非系統(tǒng)風(fēng)險可以通過合理決策予以降低乃至消除；而系統(tǒng)風(fēng)險則不能，系統(tǒng)風(fēng)險只能通過市場交易進行規(guī)避和轉(zhuǎn)移。收益現(xiàn)金流風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用。3、資本的價值風(fēng)險資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著報酬率的變化而變化。比較風(fēng)險比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。5、持有期風(fēng)險持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多，投資者面臨的風(fēng)險就越大。技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步，技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計，功能要求，智能科技含量的掌握上。技術(shù)風(fēng)險主要包括：建筑材料改變和變更風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險和信息風(fēng)險等四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因（一）房地產(chǎn)粗放型開發(fā)城市化規(guī)模的盲目擴張與房地產(chǎn)粗放型開發(fā)。導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。一方面是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)。在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟、生態(tài)、社會的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、白目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴重。另一方面是違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴重。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。（二）宏觀形勢出現(xiàn)的不利變化一方面是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，造成建筑材料的價格迅速上漲，工程造價跟著上漲，導(dǎo)致房價遠遠超出了人們所能承受的范圍，導(dǎo)致出現(xiàn)大量的房子無人買；另一方面是國家的宏觀政策調(diào)控，如貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。例如銀行緊縮，對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險加大。（三）開發(fā)商主觀意識的偏差開發(fā)商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的開發(fā)商過分地相信自己會很容易就找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上，只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商過分相信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力)，而經(jīng)營實力(開發(fā)實力、管理能力、營銷能力)不足或較弱，項目運作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)投資過程中規(guī)避風(fēng)險的建議（一）政府面對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。具體說來，政府對房地產(chǎn)風(fēng)險的管理應(yīng)從以下幾個方面著手：加強房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動的發(fā)展趨勢，綜合運用經(jīng)濟手段、法律手段和必要的行政手段，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制，強化政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，讓“看得見的手”和“看不見的手”共同發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。2、完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的一個新生長點，對國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟增長。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國房地產(chǎn)開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，完善市場功能，以期在實現(xiàn)調(diào)控目標同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關(guān)鍵在于建立公平競爭的環(huán)境，而不是強迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風(fēng)險，反而加重市場的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險。可取的政策導(dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場的公平性。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場供求平衡在國有土地轉(zhuǎn)讓的市場上，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地實行總量控制，保證土地供需平衡（1）在土地使用權(quán)的出讓方式上，采用招標、拍賣方式，減少協(xié)議和劃撥出讓方式。在土地二級市場上，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場在總量和結(jié)構(gòu)上達到平衡。一方面限制高級住宅、高標準賓館、花園別墅和度假村的建設(shè)，另一方面，大力發(fā)展適銷對路的普通住宅，在資金、稅收上向微利房和解困房傾斜，引導(dǎo)資金流向普通住宅建設(shè)。（2）以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長，消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現(xiàn)。其次是資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營性欠款所占比例過高，兩項合計占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的70％左右。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場，降低風(fēng)險最有效的著力點。完善房地產(chǎn)市場法規(guī)體系和中介服務(wù)體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為首先，在立法上建立和完善房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其次增強公民守法意識，加強普法教育。通過法律、法規(guī)和中介機構(gòu)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，規(guī)范房地產(chǎn)租賃、買賣、抵押等經(jīng)濟活動，遏止“炒買炒賣”，查處偷漏稅行為。同時，有效地打擊房地產(chǎn)市場中的違法行為，加強價格管理，抑制過高的商品房價格，為房地產(chǎn)企業(yè)投資創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。5、完善財產(chǎn)稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴重浪費。與此同時，由于不需要付出額外成本便可以擁有財產(chǎn)，刺激了以投機為目的的財產(chǎn)集聚和沉淀，導(dǎo)致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現(xiàn)象對資源的有效配置和經(jīng)濟的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據(jù)國內(nèi)外已有的經(jīng)驗和理論分析，適時改革和完善財產(chǎn)稅制度是一項有效的措施，建議有關(guān)方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。差別化引導(dǎo)市場，加快金融創(chuàng)新步伐2011年我國人均GDP超過4000美元，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了一個堅實的購買力基礎(chǔ)。隨著需求結(jié)構(gòu)的細化，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)當(dāng)跟上，不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。一個健康的房地產(chǎn)業(yè)，需要公平競爭的多元化主體存在，健全的多層次的金融市場體系是實現(xiàn)多元化利益主體公平競爭的基本平臺。與此相適應(yīng)，應(yīng)豐富金融產(chǎn)品品種，加快金融創(chuàng)新步伐。7、防范和化解風(fēng)險并重，關(guān)注市場變化，提高預(yù)警能力防范風(fēng)險的根本原則是減少不確定性。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動態(tài)的統(tǒng)計、分析和監(jiān)控體系，加強房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和需求方面研究，提高風(fēng)險預(yù)警能力。與此同時，對已經(jīng)存在的風(fēng)險，必須加以化解。當(dāng)前的重點應(yīng)當(dāng)放在限制過度投機上，尤其是限制官商勾結(jié)的違規(guī)投機炒作行為。應(yīng)當(dāng)認識到，限制投機就是保護合理消費，有助于房地產(chǎn)的長久發(fā)展。從長遠看，加強市場的公開性、公正性、公平性，是防范和化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的根本出路。 企業(yè)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制與管理在對房地產(chǎn)投資各個過程中的風(fēng)險進行識別的基礎(chǔ)上，提出針對性的風(fēng)險防范和控制措施，能使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險損失，獲得較高的安全保障。1、高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，對項目進行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時間收回，并對投資者產(chǎn)生長期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實施，就很難改變，或者要付出很大的代價。在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此，可行性研究報告對決策意義深遠，它是對擬投資項目進行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前，我國很多開發(fā)項目的研究報告，只是投資者申請立項時的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實成分較多，達不到可行性研究報告應(yīng)有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。2、靈活應(yīng)用投資組合理論房地產(chǎn)的投資組合是指在某一房地產(chǎn)投資項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的各種組合，以便降低風(fēng)險。企業(yè)在投資時，總是在收益相同時追求風(fēng)險最小，或在風(fēng)險相同時追求收益最大，在風(fēng)險和收益之間需求一種最佳的均衡投資組合以分散風(fēng)險達到降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域的投資組合、不同房產(chǎn)類型的投資組合、甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風(fēng)險的目的。例如,房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅,投資一部分在高檔寫字樓等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一,收益高低不同。風(fēng)險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高,回報率低的投資基礎(chǔ)上相對的風(fēng)險就低些,如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低,其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的高收益彌補低收益的房地產(chǎn)的損失,最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。正確把握投資分散策略房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散,達到減少風(fēng)險的目的,一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域,從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響,達到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔,從而避免因市場變化而帶來的損失。例如,當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標發(fā)生明顯變化時,如經(jīng)濟增長率、人均收入、儲蓄額從周期谷底開始回升,貸款利率從高峰開始下降,而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升,預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段,此時應(yīng)為投資最佳時機,可以集中力量進行投資。共同投資也是一種常用的風(fēng)險分散方式。4、投資風(fēng)險較小的房地產(chǎn)項目策略房地產(chǎn)投資項目種類較多,它們的風(fēng)險度大小不一。有的項目風(fēng)險度較大,遭遇風(fēng)險的不確定性也較高,而有的投資項目的風(fēng)險度較小,遭遇風(fēng)險的不確定性也較低,那么選擇風(fēng)險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。5、加強資產(chǎn)管理控制風(fēng)險策略一個投資項目能否達到預(yù)期的收益水平,管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進而提高管理水平,可以提高對市場的可預(yù)測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風(fēng)險。開發(fā)企業(yè)還要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實行項目監(jiān)理制度，聘請工程監(jiān)理公司對項目施工進行全面監(jiān)督和管理。項目施工是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。因此，有必要聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊伍對項目施工全過程進行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴格履行施工合同，對項目工期、質(zhì)量實行嚴格控制，對材料設(shè)備等資金成本進行嚴格監(jiān)管，并加強施工現(xiàn)場經(jīng)濟簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。推行項目負責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計到竣工驗收，全程都要加強管理，確保質(zhì)量。要向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，切實保障消費者的權(quán)益，獲得消費者的認可，促進潛在消費群體的消費。（三）利用他方的力量，分散風(fēng)險1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移（1）契約性轉(zhuǎn)移。在房地產(chǎn)投資中，契約性的轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、預(yù)租、出售一定年限的使用權(quán)、項目工程出包、分包等方式。(預(yù)售、預(yù)租。在房地產(chǎn)投資過程中，預(yù)期的房地產(chǎn)價格和需求量是在項目開發(fā)前根據(jù)市場情況預(yù)測出的，但在項目長時間的開發(fā)期內(nèi)，市場的變化具有不確定性，因此待項目完工時其市場狀況與預(yù)測的相比可能已經(jīng)疲軟，這時投資者會因此而承擔(dān)較大的風(fēng)險。如果投資者在開發(fā)過程中采取了預(yù)售、預(yù)租這兩種銷售方式就可以將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去，第一，把價格下降、租金下降帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人；第二，把物業(yè)空置帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人。(出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)。出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)實際上是房地產(chǎn)融資的一種方式，是在投資者不愿意出售開發(fā)物業(yè)又不愿承擔(dān)抵押貸款的債務(wù)壓力但又不得不利用該物業(yè)來籌集大量資金的一種較好的方法。其做法是把物業(yè)一定年限的使用權(quán)出售出去，到期后投資者收回物業(yè)的使用權(quán)。這種做法一般多見于商業(yè)物業(yè)，且出售的年限較長。出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)可以為投資者籌集大量資金，而且也能為投資者轉(zhuǎn)移不少風(fēng)險，如在出售期間因物業(yè)租金下跌、空置率增加引起的風(fēng)險。(項目工程出包與分包。項目工程出包與分包是指投資者與承包商簽定合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進行施工建設(shè)。投資者使用這種方法可以把因工期延長、建筑施工質(zhì)量低下引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承包商。（2）項目資金證券化。項目資金證券化是指房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標的物之間由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)項目資金證券化能較好的轉(zhuǎn)移風(fēng)險。(發(fā)行股票、債券等有價證券籌集項目資金。這實際上是所有權(quán)的證券化及分散。這種方式能較好的轉(zhuǎn)移風(fēng)險。首先，發(fā)行股票，每一個持票人都是該項目的股東，股東在分享權(quán)益的同時，也承擔(dān)項目的風(fēng)險從而把項目一定比例的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了其他股東；其次，發(fā)行債券，雖然到期可以兌換，但把在持有期內(nèi)因利率變動所引起的融資成本加大的風(fēng)險化解出去了；最后，股票可以轉(zhuǎn)讓，增加了不動產(chǎn)的流動性，發(fā)行股票的籌資者在自己認為必要時隨時可以拋售自己所占的股票份額來轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險。(成立房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)。投資者將項目資金交給房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)，由投資信托機構(gòu)去開發(fā)經(jīng)營項目，投資信托機構(gòu)將項目投資資金證券化，并將相應(yīng)的有價證券交給投資者，投資者憑經(jīng)濟與管理有價證券收取相應(yīng)的利潤。這樣投資者就把自己開發(fā)經(jīng)營所引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了房地產(chǎn)信托機構(gòu)。2、采用房產(chǎn)保險的方式來間接降低風(fēng)險在房地產(chǎn)投資過程中的每個環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險，都有可能發(fā)生損失。要想將這種不確定、大的損失轉(zhuǎn)變