千里之行，始于腳下。第2頁/共2頁精品文檔推薦北京市商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分研究

編號：時間：2023年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第19頁共19頁2023年北京市商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分討論北京商業(yè)地產(chǎn)在過去三年進(jìn)展快速，但建設(shè)完工開業(yè)的項目占比較小的比重，開業(yè)的有金源MALL，金四季購物中心，第五大道，巨庫（開業(yè)后又關(guān)張），百榮世貿(mào)，中關(guān)村科貿(mào)中心，鼎好電子城等，絕大多數(shù)項目處在在建階段。

需要指出的是在建項目進(jìn)入市場的精確?????時間難以猜測，由于不少商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商由于專業(yè)操作緣由，往往一再延遲建設(shè)、操作、甚至開業(yè)。從開發(fā)商項目操作的成長速度看，北京2023年、2023年進(jìn)行營銷的商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量比較大，但真正開業(yè)估量集中在202

3、2023年。

1、北京在建商

業(yè)地產(chǎn)項目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖

4.1北京市在建商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)結(jié)構(gòu)從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北京中大型商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量占市場的主體，這完全符合商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展規(guī)律。

中小型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，而且商業(yè)功能及招商等問題不簡單發(fā)生大的偏差，換言之，中小型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場風(fēng)險便于掌握，所以建議第一次進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商更多關(guān)注中小型商業(yè)地產(chǎn)項目。

北京大型商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是大型購物中心項目，開發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，并不象南方許多城市的開發(fā)商不管商鋪銷售可能對將來經(jīng)營管理的影響，進(jìn)行大面積商鋪的銷售，而是以長期出租經(jīng)營為核心思想，進(jìn)行項目的運做。

雖然有些項目由于資金問題沒有最終實施，但無論如

何這種掌握風(fēng)險的思想值得廣闊商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商借鑒。

2、北京市各區(qū)域在建商業(yè)項目供應(yīng)狀況圖

4.2北京市各區(qū)域在建商業(yè)項目供應(yīng)狀況圖從上述分析資料可以看出北京三環(huán)到五環(huán)之間商業(yè)地產(chǎn)項目的在建規(guī)模幾乎占將來市場供應(yīng)量的一半以上這說明這一區(qū)域?qū)蔀閷肀本┥虡I(yè)地產(chǎn)激烈競爭的區(qū)域。

從城市擴張的角度看，這一區(qū)域?qū)儆谧≌_發(fā)最集中的地區(qū)，將來潛在的浩大的消費群體將會成為市場的保證，開發(fā)商不必過多擔(dān)憂競爭產(chǎn)生的壓力，最重要的是如何專業(yè)化操作。圖

4.3北京市在建商業(yè)項目類型供應(yīng)比例

3、北京市在建商業(yè)項目類型供應(yīng)比例如圖

4.3中統(tǒng)計結(jié)果，購物中心/綜合項目所占比例最高，達(dá)到40%以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近25

%。

購物中心/綜合項目的比例印證了當(dāng)前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例實際上還不足以完全表現(xiàn)市場的現(xiàn)狀，真實的市場供應(yīng)量會高于這個數(shù)字。

4、北京市各商圈在建商業(yè)項目供應(yīng)分布圖

4.4北京市各商圈在建商業(yè)項目供應(yīng)分布從圖

4.4可以看出北京市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)極大的不均衡特點：從這種不均衡可以看出市場熱點，也可以挖掘市場空白點；市場熱點地區(qū)，既說明存在投資機會，也說明激烈競爭在孕育風(fēng)險。很明顯，CBD和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價值，但也正是由于市場普遍的關(guān)注，所以肯定程度上渙散了開發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè)心，換言之，這兩個區(qū)域也潛藏風(fēng)險。

當(dāng)然，該區(qū)域長期市場需求

強勁，這種風(fēng)險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險，而不是市場風(fēng)險。

4.1百貨/購物中心/大型超市依據(jù)易鋪網(wǎng)不完全統(tǒng)計目前北京新興商業(yè)地產(chǎn)項目(包括在建)總規(guī)模達(dá)600多萬平方米其中規(guī)模在5萬平方米以上的中大型項目的總規(guī)模竟然達(dá)441萬平方米占總在建規(guī)模的73%以上。

依據(jù)歐美市場的進(jìn)展閱歷，中小型商業(yè)是市場的主要類型，所以需要提示北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場對此趨勢足夠關(guān)注。從上述統(tǒng)計也可以看出，建筑規(guī)模在3萬平方米以下的商業(yè)地產(chǎn)項目總規(guī)模101萬平方米，雖然所占比例較低，但是鑒于許多社區(qū)商業(yè)及底商項目未進(jìn)行營銷，很難被統(tǒng)計進(jìn)來，所以北京3萬平方米以下商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模要大許多，保守估量應(yīng)當(dāng)有50萬以

上的供應(yīng)量未被統(tǒng)計進(jìn)來。從總體狀況看，北京購物中心、百貨、大型超市總供應(yīng)量達(dá)到23

6.59萬平方米，到2023年，新增加的供應(yīng)量將達(dá)到294萬平方米建筑面積；2023年北京市社會消費品零售總額191

6.7億；其中百貨、超市、購物中心的零售額合計占去了80以上的市場份額。

北京百貨業(yè)處于市場萎縮階段客流不旺面臨購物中心等新型業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)；目前北京市百貨、購物中心、大型超市租金支付方式一般為固定租金；大多數(shù)租金收取方式為流水倒扣。南城超市經(jīng)營狀況最好的是方莊家樂福，其次為洋橋萬客隆。從百貨、購物中心、大型超市將來進(jìn)展趨勢來看，北京市將來百貨、購物中心、大型超市的進(jìn)展將有以下趨勢：體量規(guī)模超大化，將

以ShoppingMall的模式消失于北京；購物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)集中化；體驗業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場需求的動力；文化底蘊深化化；消費者對大型購物中心的需求不斷增加；商品經(jīng)營將向功能性轉(zhuǎn)變；從大眾化經(jīng)營向中高檔經(jīng)營轉(zhuǎn)變；百貨商場將由多種經(jīng)營轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營、主題經(jīng)營；南城百貨業(yè)態(tài)有市場需求，但是短期內(nèi)開發(fā)商的利益無法最大化。

北京市比較有代表性的百貨、購物中心、大型超市主要有：東方新天地；莊勝崇光；新世界中心；中友百貨；藍(lán)島大廈；安貞華聯(lián)；燕莎友情商城；西單商場；方莊貴友；十里堡華堂；家樂福；萬客隆等。

北京百貨商場和購物中心的租金支付方式大多數(shù)為流水倒扣，有些項目實行固定租金加流水倒扣的復(fù)合方式，部分采

取租金方式；流水倒扣的扣點：超市扣點為310，服裝2025，化妝品30左右；北京市大型百貨、購物中心的平均營業(yè)額為1662元/月/平方米；百貨、購物中心租金范圍***美金/月/平方米，平均租金約為40美金/月/平方米；東方廣場的租金水平最高，最高達(dá)到260美金/月/平方米，其次為國貿(mào)商場城平均***美金/月/平方米；目前北京百貨業(yè)處于市場萎縮階段客流不旺面臨購物中心等新型業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)。綜合來看，北京百貨業(yè)處于經(jīng)營的萎縮期，隨著各種新興零售業(yè)態(tài)的不斷進(jìn)展和創(chuàng)新，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)受到的沖擊特別明顯，將來百貨業(yè)態(tài)的進(jìn)展需要對經(jīng)營模式等進(jìn)行合理的再定位和進(jìn)展思路的調(diào)整。

4.2商業(yè)街北京現(xiàn)已形

成大型商業(yè)街有兩條，分別為王府井商業(yè)街、西單商業(yè)街。

從經(jīng)營狀況看，西單商業(yè)街平均日客流量達(dá)到20萬人次，周末在40萬人次左右，年社會消費品零售額達(dá)到60多億元；王府井商業(yè)街具有很深厚的老北京的文化氣息，已成為北京商業(yè)的品牌標(biāo)識；王府井商業(yè)步行街包括，東方新天地、新東安市場、世都百貨、王府井女子百貨、工藝美術(shù)商場等多家商場組成的半封閉商業(yè)街，平均日流量60萬80萬人次；大都市街坐落在廣安大街核心地段，全長

1.8公里，兩側(cè)建筑總面積估計達(dá)30余萬平方米，總投資額達(dá)到35億元，經(jīng)多次定位，2023年4月正式開盤后5個月時間銷售已完成50%以上。將來北京將重點進(jìn)展培育三里屯酒吧街、秀水服裝街、潘家園舊

貨市場、方莊餐飲街、大紅門服裝街、牛街民族街、天橋民俗街、銀街、隆福寺民俗商業(yè)旅游文化街、海淀圖書城等10條特色街。將來商業(yè)街的定位具有清楚可見的特點；將來商業(yè)街的商業(yè)競爭加劇是不行避開的；增加適合年輕人的消遣休閑功能，增加體驗業(yè)態(tài)比重；將來商業(yè)街將以開放性、參加性、多元性方向進(jìn)展；商業(yè)街將成為北京文化底蘊的體現(xiàn)舞臺。

北京比較有代表性的商業(yè)街有：方莊美食街；東直門簋街；后海酒吧街；三里屯酒吧街；馬連道茶葉街；大都市街；王府井商業(yè)街；西單商業(yè)街；建外SOHO商業(yè)街等。

北京的商業(yè)街的租金狀況千差晚別，這和商業(yè)街的位置，商業(yè)街的類型，以及商業(yè)街的市場成熟度等有關(guān)，租金從每平方米每天1元到50元不等，

這樣開發(fā)商在商業(yè)街的開發(fā)決策過程中勢必關(guān)注上述租金影響因素，當(dāng)然投資者也應(yīng)當(dāng)對上述因素足夠關(guān)注，由于并非全部的商業(yè)街都象秀水街一樣的租金價值。

4.3社區(qū)商業(yè)及底商2023年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場的主要類型，增長速度持續(xù)放大，竣工面積不少于30萬平方米，同比增長100以上；北京大批住宅項目都進(jìn)行社區(qū)商業(yè)、底商的開發(fā)從經(jīng)營狀況看，北京社區(qū)商業(yè)及底商總體來說階段性供過于求；北京商鋪空置率25到30。售價方面，一般社區(qū)商業(yè)售價12萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價23萬/平方米；高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價3

4.5萬/平方米。

租金上大致可分三檔商鋪；35元/天/平方米，58元/天/

平方米，810元/天/平方米；其中以58元/天/平方米為主要商鋪租金檔次，占有率為50左右；沿街商鋪的租金以35元/天/平方米為主要商鋪租金檔次，但在將來拆遷可能性極大，南城商鋪在將來幾年中，租金提升空間較大。從將來進(jìn)展趨勢分析，社區(qū)底商市場供需兩旺；社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務(wù)業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營內(nèi)容；將來社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點是生鮮方面；小型底商需求量有增加趨勢；北京底商商鋪成交急升，投資潛力大。北京比較有代表性的社區(qū)商業(yè)及底商有：現(xiàn)代城底商；蘋果社區(qū)底商；萬泉商務(wù)花園底商；華騰園底商；財寶中心底商；清芷園底商；珠江駿景底商；望京新城A5區(qū)底商；第五大道等。

4.4綜合/專業(yè)市場初步統(tǒng)計南城

固定交易場所，進(jìn)行常常性常年交易，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商品交易市場約115個；總營業(yè)面積約為96萬平方米；市場攤位容量約***個；已出租攤位數(shù)量***個，攤位出租率7

1.43%；其中個體攤位數(shù)量約***個，占已出租攤位數(shù)的90.4%；2023年，商品交易市場總成交額約170億元，比上年增長2

6.4%，平均每個市場成交額為

1.48億元。

從經(jīng)營狀況看，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經(jīng)營環(huán)境較好；在115個市場中有75家以零售為主，有40家以批發(fā)為主，9

7.3%的市場是常年營業(yè)，6

5.8%的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市場，其余為露天市場或其他形式市場；以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場，與以紡織品服

裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專業(yè)市場平分秋色，在115個市場中除1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當(dāng)。在專業(yè)市場中居前三位的市場為：紡織品服裝鞋帽市場20家，建材裝飾材料市場12家，家具市場8家。2023年，區(qū)域成交額上億元的市場9家，實現(xiàn)成交額14

6.5億元，占總成交額的90.4%，其中成交額超十億元的市場有3家，分別是。

豐臺區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、華墾岳各莊批發(fā)市場、京溫服裝市場等成為豐臺商品交易市場的主導(dǎo)力氣。從將來進(jìn)展趨勢分析，商品交易市場由單

一、少門類向著綜合、多門類進(jìn)展；市場投資向多元化進(jìn)展；市場的整體實力在不斷增加；將來市場將加強管理，管理制度有所健全；市場開

發(fā)規(guī)模仍存在盲目性；市場治安狀況將有所好轉(zhuǎn)。北京市比較有代表性的綜合市場、專業(yè)市場有：京溫服裝批發(fā)商城；天雅服裝精品商廈；大紅門服裝商貿(mào)城；百榮世貿(mào)商城；木樨園世貿(mào)商業(yè)中心；永外城文化用品城；萬朋文化辦公用品商城等及其他批發(fā)市場。

表

4.1：北京南城批發(fā)商業(yè)項目租金狀況調(diào)查從綜合專業(yè)市場的進(jìn)展?fàn)顩r來看，南城各類批發(fā)市場經(jīng)營狀況良好，但將來的巨大供應(yīng)規(guī)?？赡苡绊懙缴啼伒淖饨鸷蛢r格走勢。

從進(jìn)展的特點來看，批發(fā)市場開頭消失進(jìn)一步細(xì)分化的態(tài)勢，將來專業(yè)市場的進(jìn)展方向?qū)⒅饕w現(xiàn)在物業(yè)功能的不斷完善和產(chǎn)品形式更加明晰的細(xì)分。

5.0商業(yè)地產(chǎn)市場需求特點分析

5.1經(jīng)營商戶需求分析19xx年x月x日經(jīng)營商戶現(xiàn)狀描述目前北

京市現(xiàn)有經(jīng)營商戶所經(jīng)營的商鋪最主要的房產(chǎn)形式仍以租賃為主?，F(xiàn)有商戶對自己店鋪的總體滿足程度一般，表示特別滿足/比較滿足的占50。

最讓商戶感到滿足的因素中，重要程度依次為：客流量大/有人氣/客流穩(wěn)定、周邊環(huán)境好/衛(wèi)生好、交通便利及其市場管理好。

針對北京市的各類商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況總結(jié)分析得知：商業(yè)街獨立店鋪綜合狀況商業(yè)街獨立店鋪營業(yè)面積平均為16

3.9平方米，主要以50-100平方米的面積為主；其中餐飲服務(wù)類店鋪平均面積為157平方米，休閑消遣類店鋪平均面積為366平方米，一般專賣店平均面積為94平方米。最主要的房產(chǎn)形式以租賃（88）為主，其次為自己的房

（5）。

店鋪租金平均為8

4.3元/平方米/月

，主要則以2150元/平方米/月（39）和***元/平方米/月（33）為主；其中餐飲服務(wù)類店鋪平均租金為110.8元/平方米/月，休閑消遣類店鋪平均租金為5

6.5元/平方米/月，一般專賣店平均租金為80.6元/平方米/月。

表

5.1：商業(yè)街店鋪分業(yè)態(tài)租金調(diào)查狀況租金支付方式主要以季付（29）和年付（27）為主。

商戶對自己店鋪的總體滿足程度一般，表示特別/比較滿足的比例為50。

最讓商戶感到滿足的因素中，重要程度依次為：客流量大/有人氣/客流穩(wěn)定、周邊環(huán)境好/衛(wèi)生好、交通便利及其市場管理好。

店中店店鋪綜合狀況店鋪營業(yè)面積平均為178平方米，主要以***平方米為主（36）；其中餐飲、服務(wù)類店

鋪營業(yè)面積平均為17

1.4平方米，室內(nèi)休閑/消遣類店鋪營業(yè)面積平均為21

2.5平方米，一般專賣店營業(yè)面積平均為12

5.0平方米。店中店店鋪中，最主要的房產(chǎn)形式仍舊是租賃（95）。

店鋪的租金平均為16

2.6元/平方米/月，主要則以***元/平方米/月（47）為主；其中餐飲、服務(wù)類店鋪租金平均為15

3.6元/月.平方米，室內(nèi)休閑/消遣類店鋪租金平均為150.0元/月.平方米，一般專賣店租金平均為179.2元/月.平方米。

租金支付方式主要以月付（38）為主，其次為季付。

商戶對自己店鋪的總體滿足程度略好，表示特別/比較滿足的比例為6

3.6。最讓商戶感到滿足的因素中，重要程度依次為：客流量大/有人

氣/客流穩(wěn)定、地理位置好、回頭客多及其周邊環(huán)境好/衛(wèi)生比較好。寫字樓/住宅底商店鋪綜合狀況寫字樓/住宅底商店鋪中，店鋪平均面積為119平方米（不包括560平米和1000平米的兩家大店）；其中餐飲、服務(wù)類店鋪的平均面積為100平方米，休閑消遣類店鋪的平均面積為175平方米。

在寫字樓/住宅底商店鋪中，最主要的房產(chǎn)形式仍舊以租賃為主。底商店鋪的租金平均為78.7元/平方米/月，主要則以***元/平方米/月（75）為主；其中餐飲、服務(wù)類店鋪租金平均為11

7.9元/月.平方米，室內(nèi)休閑/消遣類店鋪租金平均為58.3元/月.平方米。租金支付方式主要以月付（6

2.5）為主，其次為季付。

商戶對自己店鋪的總

體滿足程度略好，表示特別/比較滿足的比例為60。

最讓商戶感到滿足的因素中，重要程度依次為：客流量大/有人氣/客流穩(wěn)定、交通便利、周邊環(huán)境好/衛(wèi)生比較好及其市場管理好。19xx年x月x日對商業(yè)用房的要求及期望現(xiàn)有商戶認(rèn)為，商鋪抱負(fù)營業(yè)網(wǎng)點的條件為：交通便利/停車便利，地理位置好，有人氣/客流量大。在將來2至4年內(nèi)，又將近一般的商戶對開新店有明確方案或有也許方案，其中，服務(wù)餐飲業(yè)有開店方案的商戶比例更高。

在將來2至4年內(nèi)有開店方案的經(jīng)營商戶中，43表示會考慮租賃/購買商業(yè)街的獨立店鋪作為營業(yè)點，比例最高，其次為專業(yè)市場中的店鋪（28）。圖

5.1：經(jīng)營商戶最看好的商業(yè)用房類型19xx年x月x日將來商業(yè)用房選擇條件在

北京地區(qū)，商戶認(rèn)為最有進(jìn)展?jié)摿Φ膮^(qū)域依次是西單、動物園、王府井、中關(guān)村等。商戶認(rèn)為其具有進(jìn)展?jié)摿Φ木売芍饕侨藲夂?客流量大、交通便利、名氣大/知名度高等。

圖

5.2：商戶對北京商業(yè)進(jìn)展區(qū)域的潛力評估將來商業(yè)用房需求意向在將來2至4年內(nèi)，對開新店有明確方案/有也許方案的商家占4

6.8；其中，服務(wù)餐飲業(yè)有49.2有開店方案，比例最高。

在將來2至4年內(nèi)有開店方案的商鋪中，43表示會考慮租賃/購買商業(yè)街的獨立店鋪作為營業(yè)點，比例最高，其次為專業(yè)市場中的店鋪。選擇條件在選擇商業(yè)街獨立店鋪時，最被商戶著重考慮的商廈條件有地理位置、價格/租金、交通狀況、供電充分及穩(wěn)定性及照明系統(tǒng)。在選擇專業(yè)市場內(nèi)店鋪時，

最被商戶著重考慮的商廈條件有停車位、地理位置、交通狀況、內(nèi)部空調(diào)配置運作及倉儲物流配置。

5.2消費市場分析19xx年x月x日北京市消費者消費習(xí)慣消費者選擇購物場所時最關(guān)注的因素依次為商品質(zhì)量放心、商品種類豐富齊全及購物環(huán)境好；然后依次為交通便利、價格合適、服務(wù)質(zhì)量好及地理位置好。在所期望的作為商業(yè)設(shè)施配套的餐飲/休閑消遣設(shè)施中，中式傳統(tǒng)小吃/快餐、免費休憩場所/休息廳及酒吧/咖啡廳/水吧/冷飲屋依次列在前三位，總體來說，消費者選擇餐飲/休閑消遣設(shè)施時最關(guān)注的因素依次為質(zhì)量信譽好、服務(wù)好及餐飲環(huán)境好；然后依次為有特色、種類多及價格合適。在各年齡段的比較中，除中式傳統(tǒng)小吃普遍受歡迎外，12至17歲年齡段

消費群對于健身/球類運動場館/游泳館的期望程度顯著高于其他年齡段；18至25歲年齡段消費群對酒吧/咖啡廳/水吧/冷飲屋的期望程度最高。

圖

5.3：消費者最期望的商業(yè)配套設(shè)施內(nèi)容在各家庭平均月收入分檔的比較中，各收入分檔對于中式傳統(tǒng)小吃、快餐的期望均較高，8001元以上收入分檔消費群對于健身/球類運動場館/游泳館的期望明顯。

總體來說，消費者最常常選擇的消費產(chǎn)品種類前三位依次為服裝、鞋帽及餐飲。在購物時間方面，消費者最常常購物時間前三位分別為周六周日白天、不確定的時間及周一至周五的白天，周六周日的消費是最被認(rèn)可的。而一般來講由于工作原因，周一至周五的消費通常為便利性消費，而周六周日屬于休閑購物消費，

可見消費者的購物需求更多的增加了休閑消遣的內(nèi)容。

圖

5.4：北京市消費者外出購物最常選擇的時間在各年齡段比較中，2635歲及3645歲年齡段的消費者選擇在晚上（18點以后）外出購物的比例顯著高于其他全部年齡段，是夜間外出消費的主要群體。19xx年x月x日購物交通方式選擇消費者外出購物，最常常采納的交通方式為公共汽車，其次為自行車及步行。在各年齡段比較中，3645歲年齡段采納自行車外出消費的比例最高，而4655歲年齡段采納步行方式外出消費的比例最高，1235歲包含的三個年齡段均以公共汽車為主要出行方式。

在家庭平均月收入比較中，各收入分檔采納公交車方式外出消費的比例均最高，而6001元以上收入分檔采納出租車

和私家車外出消費的比例明顯高于6000元以下收入分檔。

被訪者在采納公共汽車外出購買日用消費品時，交通時間期望多在10分鐘內(nèi)。在各年齡段的比較中，1217歲年齡段期望不超過40分鐘的人數(shù)比例最高，而1835歲年齡段期望不超過30分鐘的人數(shù)比例最高。假設(shè)外出采納公共汽車，消費者在外出進(jìn)行休閑購物時，交通時間期望不超過30分鐘的人數(shù)比例最高。

19xx年x月x日消費者支出結(jié)構(gòu)個人在購物、餐飲及休閑消遣方面的總消費平均約為760元/月。消費者平均個人每月在休閑消遣方面的消費約占其購物、餐飲及休閑消遣總消費的2

2.7；平均個人每月在餐飲方面的消費約占其購物、餐飲及休閑消遣總消費的39.2；而購物方面的比重約為38

.1?？傮w來說，消費者中平均每人每月約在4個地點進(jìn)行消費（包括百貨、超市、餐飲及消遣）。

月人均外出消費次數(shù)約為7次，消費者個人每個月一般與伴侶外出就餐的人均消費金額平均為7

2.8元。

6.0商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展趨勢分析

6.1商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量持續(xù)放大將來幾年，北京市商業(yè)進(jìn)展的重點將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。依據(jù)北京“十五”時期的商業(yè)進(jìn)展規(guī)劃，從2000年到2023年北京的零售樓面營業(yè)面積將增加160萬平方米。新增的供應(yīng)主要來自改造后的前門、崇文門地區(qū)、北京市商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)和在城市的外圍化進(jìn)展下的四環(huán)路以外及五環(huán)路地區(qū)。

從當(dāng)前商業(yè)項目的開發(fā)市場狀況看，進(jìn)入市場的商業(yè)面積將大大超過

以上數(shù)字。從供應(yīng)特點來看，純商業(yè)物業(yè)和住宅寫字樓底商的供應(yīng)都呈現(xiàn)出上升勢頭，純商業(yè)項目有中關(guān)村西區(qū)、君太百貨等；住宅寫字樓底商有東方銀座、建外SOHO、輝煌時代大廈等。除此之外，市場上還消失了一些經(jīng)過重新包裝的舊項目，如新東安市場、西單文化廣場等。

北京的零售業(yè)市場將更加成熟。

從業(yè)態(tài)看，到2023年，國外全部業(yè)態(tài)都將消失在北京，國際零售100強至少有50將在北京開店。從新開店形式看，可能會消失3到5家大型購物中心，其中2到3家會開業(yè)；超市會有特別大的進(jìn)展空間，而大型百貨空間不多；各類專業(yè)店和專賣店在這幾年會有突飛猛進(jìn)的進(jìn)展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開業(yè)經(jīng)營。從商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)看，商業(yè)街的建設(shè)

會更朝著各種不同專業(yè)街進(jìn)展，而不是以綜合街進(jìn)展為主，同時中小店鋪供應(yīng)量加大。

從開發(fā)商開發(fā)水平看，為了保障項目的長期生命力，他們越來越看重商業(yè)策劃公司的專業(yè)優(yōu)勢，紛紛查找專業(yè)商業(yè)策劃公司來對其商業(yè)物業(yè)進(jìn)行運營策劃，也促進(jìn)了北京市商業(yè)物業(yè)從市場定位到招商推廣整個運營過程日趨規(guī)范成熟。因此，將來商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營操作將呈現(xiàn)專業(yè)化和多元化的進(jìn)展趨勢，缺乏專業(yè)學(xué)問和專業(yè)優(yōu)勢支撐的項目前景值得考慮。

6.2行業(yè)專業(yè)分工細(xì)化當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)加快產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展的進(jìn)程時，最顯著的一個變化就是專業(yè)化程度的提高。

商業(yè)房地產(chǎn)是一個涉及投資商、開發(fā)商和經(jīng)營管理方三方合作的過程。

而目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大都從住宅開發(fā)起步，非常

缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的意識和力量。于是市場上消失了商鋪銷售火爆，價格不斷創(chuàng)新的現(xiàn)象。但與此同時，很多項目卻不得不面臨經(jīng)營不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門謝客的窘態(tài)。

在曾經(jīng)銷售火爆的亞運村“第五大道”精品購物廣場項目，最近曝出部分商戶停業(yè)維權(quán)的消息，其最主要因素是人氣太差。第五大道的問題在于全部分割后發(fā)售產(chǎn)權(quán)，它將臨街一層盡可能分割為室內(nèi)小商鋪發(fā)售產(chǎn)權(quán)。由于分割銷售，產(chǎn)權(quán)的主體發(fā)生了根本性的變化，招商進(jìn)來的業(yè)態(tài)沒有整體規(guī)劃，后期更無專業(yè)的管理團(tuán)隊進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，最終只能閉門歇業(yè)。

從市場上對于不同商業(yè)房產(chǎn)項目的討論與探討來看，開發(fā)商已經(jīng)開頭意識到專業(yè)化經(jīng)營管理的重要性。

商業(yè)項目追求的是長期效益的不斷提升，而不

是短期利潤的最大化，只有持續(xù)的經(jīng)營管理才能保證這個目的的最終實現(xiàn)。以西單文化廣場地下商鋪為例，這個建于1999年底的項目開業(yè)以來，由于沒有明確定位及專業(yè)的管理，雖然地處黃金地段卻只租出了最低3元/平方米的價格。生意慘淡的地下商鋪于2023年4月1日停業(yè)后，經(jīng)過招標(biāo)新加坡77街集團(tuán)宣布入主西單地下商鋪組建77街西單購物中心。

經(jīng)過77街集團(tuán)的整體投資策劃及專業(yè)運營，商鋪租金上升為最低每月500元/平方米，但最終由于合作問題，77街集團(tuán)又撤出了該項目。為此，在將來的幾年，隨著市場競爭的激烈及需求的增加，國內(nèi)投資開發(fā)商將逐步走向成熟，行業(yè)專業(yè)分工將進(jìn)一步細(xì)化，第三方經(jīng)營管理行業(yè)的進(jìn)展將越趨顯著。

6.3

連鎖零售企業(yè)與開發(fā)商合作日趨緊密連鎖零售企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)手，是發(fā)揮“112”效果的顯著例證，通過這種合作方式，商業(yè)項目可以贏得具有強大品牌效應(yīng)的主力商戶，商戶也可以通過企業(yè)項目的開拓來不斷擴充其連鎖規(guī)模。

在過去兩年，國內(nèi)已有不少企業(yè)開頭打造這種“強強聯(lián)合”的模式。

例如萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立的商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”全新模式，其中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時代華納、歐倍德等12家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合進(jìn)展協(xié)議，在全國各大中城市投資建設(shè)萬達(dá)商業(yè)廣場項目。近期，沃爾瑪租賃華遠(yuǎn)旗下“盈都大廈”商業(yè)部分一事也標(biāo)志著華遠(yuǎn)涉足“持有物業(yè)”開發(fā)模式的開頭，沃爾瑪此次與華遠(yuǎn)盈都大廈簽署的租約面積

2萬多平方米，簽約時間是15年外加15年的優(yōu)先權(quán)。今后將成為沃爾瑪在北京建立的第一家大型購物廣場，也是沃爾瑪迄今在中國建立的最大規(guī)模的賣場。

可以預(yù)見，隨著零售業(yè)的開放，國外大型零售業(yè)的進(jìn)駐及擴張，北京市商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)商與連鎖零售企業(yè)的合作也必將越來越緊密，商業(yè)房產(chǎn)的進(jìn)展將更為理性和健康。

7.0將來商鋪投資趨勢分析

7.1商鋪投資收益現(xiàn)狀國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2023年1至11月份，北京市商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房銷售3

7.7萬平方米，同比增長60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅銷售面積的增長速度。但是，雖然北京商品住宅現(xiàn)房和期房的價格分別上漲了

2.7%和

5.1%，商業(yè)地產(chǎn)的價格卻消失大幅下跌，11個月辦公用現(xiàn)房平均銷售價格為

***元/平方米，同比下降了2

3.9%；而商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價格為8429元/平方米，同比下降了39%。

這是京城商業(yè)地產(chǎn)從2023年開頭消失銷售熱潮后銷售價格首次大幅度下降。

隨著大量商鋪的投入使用，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率逐年下降，目前的平均投資回報率不超過10%，這標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束，投資者正開頭理性對待商鋪投資。表

7.1：2023年北京市典型商業(yè)項目售價狀況從北京市范圍看，近期進(jìn)入市場的在售商業(yè)項目銷售狀況參差不齊。例如朝外MEN商業(yè)在均價7萬元/使用平米的高價位上銷售順當(dāng)，5月15日開頭銷售以來，整體商業(yè)部分銷售率達(dá)到90左右；碧溪家居廣場也已基本完成了除地下2層以外的

其他銷售部分（1層和3層不售），項目整體銷售率60以上，但2023年初又消失了該項目在商鋪銷售以前就已經(jīng)被銀行抵押的訴訟；炫特區(qū)底商銷售率也在60左右；5月15日開頭銷售的韓SHOW項目整體銷售率也在50以上。

從總的狀況來看，目前各個商業(yè)項目多數(shù)銷售狀況尚可。在針對商鋪投資人的銷售中較為普遍的實行三年（或四年）10返租，期滿承諾回購的方式吸引投資市場的關(guān)注。但從市場的整體供求看，商業(yè)地產(chǎn)的空置率仍舊很高，特殊是一