項(xiàng)目背景分析基地現(xiàn)狀情況周邊地塊研究上位規(guī)劃解析城市更新研究項(xiàng)目規(guī)劃方案交通影響分析商業(yè)策劃構(gòu)思目錄

content1234561781BACKGROUNDINFORMATION項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目位置區(qū)域發(fā)展定位過境口岸軌道交通公司簡(jiǎn)介Chapter21.項(xiàng)目位置項(xiàng)目背景分析本項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)中心地區(qū)，屬于翠竹街道辦轄區(qū)【大頭嶺片區(qū)】。西臨文錦中路，東靠愛國(guó)路，距離羅湖商業(yè)中心區(qū)約800米，區(qū)位條件十分優(yōu)越。羅湖區(qū)3龍崗LONGGANG香港HONGKONG福田中心區(qū)上步片區(qū)羅湖商業(yè)中心區(qū)本項(xiàng)目羅湖LUOHU項(xiàng)目背景羅湖區(qū)是深圳市開發(fā)最早、建成度最高的地區(qū)，是目前深圳的經(jīng)濟(jì)和文化中心，隨著城市日新月異的飛速發(fā)展，一些特區(qū)成立初期建設(shè)的居住小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低，面貌破舊，同時(shí)占據(jù)著城市重要位置，對(duì)城市的進(jìn)一步發(fā)展帶來越來越大的負(fù)面影響。目前，深圳市城市更新工作已全面展開，為了適應(yīng)城市總體發(fā)展目標(biāo)，改善和提升木頭龍片區(qū)的人居環(huán)境和城市面貌，依照深圳市的城市更新政策，加快舊城改造步伐，益田集團(tuán)公司于2010年3月委托我院編制《羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》。規(guī)劃研究范圍

木頭龍片區(qū)位于羅湖區(qū)翠竹公園的南側(cè)，屬于深圳市羅湖區(qū)翠竹街道辦事處管轄，是以居住生活功能為主，普通教育設(shè)施為輔的功能片區(qū)。片區(qū)內(nèi)，規(guī)劃研究范圍西北、東北、東南、西南分別以東門北路、華麗路、愛國(guó)路、文錦中路為界，規(guī)劃研究范圍面積23.44公頃；其中，規(guī)劃范圍占8.86公頃。2.規(guī)劃研究范圍項(xiàng)目背景分析4翠竹公園洪湖公園人民公園兒童公園羅湖區(qū)委區(qū)政府羅湖商業(yè)中心本項(xiàng)目香港深圳火車站羅湖口岸規(guī)劃范圍規(guī)劃研究范圍強(qiáng)化“金融城”

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心。深圳是全國(guó)的金融創(chuàng)新中心。而深圳金融業(yè)資產(chǎn)六成以上集中在羅湖，羅湖區(qū)正在強(qiáng)化蔡屋圍金融中心建設(shè)。繁榮“萬象城”加快建設(shè)人民南—老東門—萬象城“金三角”商業(yè)區(qū)，打造人車分流、環(huán)境優(yōu)美、萬商云集、高中低檔業(yè)態(tài)最全的商圈，努力建設(shè)區(qū)域性國(guó)際消費(fèi)中心。提升華潤(rùn)中心萬象城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，進(jìn)一步整治、提升周邊環(huán)境，放大都市綜合體效應(yīng)。提升“珠寶城”

羅湖的水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地率先建成，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，要加快水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地二期建設(shè)，全力推廣黃金珠寶區(qū)域品牌，促進(jìn)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)由“羅湖制造”向“羅湖創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，開拓國(guó)際市場(chǎng)。加快黃金珠寶產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。推動(dòng)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)與文化創(chuàng)意、高端旅游等融合發(fā)展。鞏固“工藝城”

全市工藝品十大專業(yè)市場(chǎng)有七家在羅湖，其中，深圳古玩城被認(rèn)定為國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范基地，滿京華藝展中心、深圳古玩城和航誠(chéng)藝都先后成為“文博會(huì)”分會(huì)場(chǎng)。打造“藝術(shù)小鎮(zhèn)”在深圳水庫上游大望、梧桐兩村建設(shè)藝術(shù)小鎮(zhèn)，即以一座山（梧桐山）、一條河（梧桐山河）、一條路（丹平路）、一條街（博物館一條街）、一個(gè)高地（大望文化高地）為依托，建成有著濃厚人文風(fēng)情的藝術(shù)休閑旅游勝地。

3.羅湖區(qū)發(fā)展新的定位項(xiàng)目背景分析5“四城、一小鎮(zhèn)”龍崗區(qū)羅湖區(qū)香港羅湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)圖07版總規(guī)中深圳市城市職能為1．國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)，自主創(chuàng)新、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的示范城市。2．國(guó)家支持香港繁榮穩(wěn)定的服務(wù)基地，深港共建的國(guó)際性金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心。3．國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)基地。4．國(guó)家重要的交通樞紐和邊境口岸。5．具有濱海特色的國(guó)際著名旅游地。深圳市與香港共同發(fā)展國(guó)際大都會(huì)。而羅湖區(qū)緊鄰香港，擁有深圳火車站及三個(gè)主要通關(guān)口岸。足以體現(xiàn)其在城市發(fā)展中承擔(dān)的重要職能。羅湖區(qū)也是深圳市未來構(gòu)建國(guó)際大都會(huì)及國(guó)際消費(fèi)中心的重要門戶區(qū)域。本項(xiàng)目距離文錦渡口岸約1300米，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將是未來羅湖區(qū)打造國(guó)際消費(fèi)中心的重要區(qū)域。羅湖口岸:（1986.6——至今）

1986年6月14日竣工啟用。占地面積18107平方米，2002年羅湖口岸經(jīng)過大規(guī)模改造后，查驗(yàn)通道從原來的137條增加到173條?？诎对O(shè)計(jì)通過能力由八十年代每天20萬人次，提高到目前每天40萬人次。羅湖口岸4.口岸因素項(xiàng)目背景分析63km距離龍崗區(qū)羅湖區(qū)本項(xiàng)目深圳火車站羅湖口岸文錦渡口岸香園圍口岸香港3

KM羅湖區(qū)新定位：打造區(qū)域性國(guó)際消費(fèi)中心羅湖區(qū)作為最早建成區(qū)，具有通關(guān)優(yōu)勢(shì)：羅湖口岸、文錦渡口岸、蓮塘香園圍口岸與本片區(qū)均有著便利的交通關(guān)系。本項(xiàng)目與羅湖通關(guān)口岸的區(qū)位關(guān)系文錦渡口岸：（2010-2012）

文錦渡口岸改造工程概預(yù)算3.9億元，總用地面積為3.42萬平方米，建筑面積4.52萬平方米，由新建的聯(lián)檢綜合樓與配套的停車樓兩個(gè)單體組成。其中聯(lián)檢綜合樓建筑面積1.86萬平方米，共六層，一、二層設(shè)出入境查驗(yàn)大廳以及相關(guān)查驗(yàn)用房。該口岸改造工程擬定2012年完成。蓮塘/香園圍口岸：（2013—2018）

位于在蓮塘西嶺下村南面及東面。將承擔(dān)香港與深圳東部、惠州以及粵東、贛南、閩南之間的跨界貨運(yùn)兼客運(yùn)交通功能。

蓮塘口岸擬采用客貨分層的雙層方案,下層為貨運(yùn),上層為客運(yùn)。該口岸擬定2018年建成運(yùn)行。未來三個(gè)通關(guān)口岸形成后，將分擔(dān)和緩解羅湖口岸的通關(guān)壓力。方便的通關(guān)條件勢(shì)必也將加強(qiáng)內(nèi)地與香港的各種交流，帶來大量的人流和商機(jī)。文錦渡口岸現(xiàn)狀與改造蓮塘香園圍口岸4.口岸因素項(xiàng)目背景分析7深圳軌道交通建設(shè)概況

2003年編制的《深圳市城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃(2005～2010年)》通過了國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部的評(píng)估，作為二期工程建設(shè)的規(guī)劃依據(jù)。目前深圳市地鐵一期工程已建成通車。二期工程的1號(hào)線、4號(hào)線續(xù)建，2號(hào)線、3號(hào)線、5號(hào)線新建均已開工建設(shè)。二期工程線路將于2011年7月大運(yùn)會(huì)召開前全部建成通車，屆時(shí)，深圳市將形成約178公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。5.軌道交通因素項(xiàng)目背景分析8。深圳地鐵2011年7月即將開通5條線，其中3號(hào)地鐵線翠竹站與本項(xiàng)目距離不到100米。2、5號(hào)兩條線地鐵站距離本項(xiàng)目不超過800米，將極大地改善本片區(qū)的交通條件。地鐵3號(hào)線：福田----龍崗

曬布---翠竹----田貝。地鐵7、8號(hào)線（國(guó)貿(mào)——大梅沙）已納入三期前期準(zhǔn)備建設(shè)階段95.軌道交通因素項(xiàng)目背景分析本項(xiàng)目周邊軌道站點(diǎn)分布圖深圳市益田房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司

成立于1996年2月，現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)、酒店、高速路、物流、生物制藥、物業(yè)管理、實(shí)業(yè)投資等業(yè)務(wù)為輔業(yè)的大型集團(tuán)股份公司。益田房地產(chǎn)集團(tuán)秉承‘鑄樹精品，創(chuàng)新無限’的經(jīng)營(yíng)理念，經(jīng)過10年的探索與發(fā)展，通過在市場(chǎng)環(huán)境變化中實(shí)施戰(zhàn)略調(diào)整與資源整合，從開篇之作‘益田花園’到半島·城邦，益田集團(tuán)憑借著一系列有巨大市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目，形成了自己獨(dú)有的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式，在新的戰(zhàn)略目標(biāo)指引下，集團(tuán)現(xiàn)已形成了以深圳、北京、長(zhǎng)春為中心，向華南、華北、東北進(jìn)行區(qū)域性發(fā)展的戰(zhàn)略布局，實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)的過渡與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。益田房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司目前已有以下房地產(chǎn)作品益田名園：益田花園占地2.5萬平方米，建筑面積4.5萬平方米，由10幢色彩凝練，莊重典雅的小高層組成，開創(chuàng)歐陸風(fēng)情地產(chǎn)的先河。半島城邦：半島·城邦位于深圳蛇口，占地30萬平方米，是深圳特區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)擁有稀缺海景資源的100萬平米超級(jí)大盤，一期5天售罄、回收15億資金的驕人業(yè)績(jī)刷新深圳地產(chǎn)豪宅銷售記錄。3.益田假日廣場(chǎng)及其酒店：益田假日廣場(chǎng)位于深圳華僑城核心，緊臨深南大道，占地3.5萬平方米，總建筑面積14.3萬平方米，設(shè)計(jì)理念是“城市中的郵輪”，是一個(gè)集體驗(yàn)式購物中心、生態(tài)寫字樓、五星級(jí)主題酒店為一體的大型建筑綜合體。大運(yùn)城邦介紹詞：4.

益田大運(yùn)城邦---大運(yùn)新城唯一一座百萬平米健康人居大宅。項(xiàng)目一期自2010年年初開盤至今，屢創(chuàng)銷售奇跡，連續(xù)兩周位居銷售排行榜首。益田集團(tuán)有信心、有能力、有實(shí)力、有決心如期完成木頭龍小區(qū)城市更新項(xiàng)目。5.城市更新企業(yè)簡(jiǎn)介項(xiàng)目背景分析102FACTINTRODUCTION基地現(xiàn)現(xiàn)狀情情況用地權(quán)權(quán)屬用地性性質(zhì)建筑質(zhì)質(zhì)量配套設(shè)設(shè)施現(xiàn)狀問問題Chapter111、改造造對(duì)象象根據(jù)《《深圳圳市城城市更更新管管理辦辦法》》要求求，翠翠竹小小學(xué)和和翠園園中學(xué)學(xué)為教教育設(shè)設(shè)施用用地，，現(xiàn)狀狀建筑筑質(zhì)量量較好好，予予以現(xiàn)現(xiàn)狀保保留；；怡泰泰與俊俊園大大廈為為建設(shè)設(shè)年代代較近近的高高層建建筑，，質(zhì)量量較好好，予予以現(xiàn)現(xiàn)狀保保留；；教育育新村村現(xiàn)有有已批批規(guī)劃劃，按按照已已批規(guī)規(guī)劃建建設(shè)。。01-05地地塊建建筑符符合城城市更更新條條件，，根據(jù)據(jù)宗地地界線線確定定規(guī)劃劃改造造范圍圍面積積為8.86公公頃，，拆遷遷范圍圍面積積為7.70公公頃。。2、現(xiàn)狀狀功能能居住用用地及及配套套設(shè)施施用地地。3、本次次規(guī)劃劃范圍圍內(nèi)地地塊權(quán)權(quán)屬03地塊：：9班幼兒兒園04地塊：：露天天籃球球場(chǎng)01、02、05地塊：：6-8層多層層住宅宅區(qū)備注：：以上上宗地地面積積總和和與地地塊面面積存存在微微差。。1.現(xiàn)狀用用地權(quán)權(quán)屬基地現(xiàn)現(xiàn)狀情情況12宗地權(quán)屬一覽表編號(hào)宗地面積（㎡）權(quán)屬單位013233.52深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）公司0253262.15羅湖區(qū)房管局032256.79深圳奧康德石油貿(mào)易集團(tuán)公司042100.76深圳市規(guī)劃國(guó)土局羅湖分局0516166.00深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）公司合計(jì)77019.22

現(xiàn)狀用用地權(quán)權(quán)屬圖圖翠竹小小學(xué)翠園中中學(xué)怡泰大大廈教育新新村俊園園規(guī)劃研研究范范圍內(nèi)內(nèi)總用用地面面積為為23.44公頃。。其中中主要要為居居住用用地，，面積積為11.25公頃，，占總總用地地比例例48%。商住住用地地面積積為2.26公頃，，中學(xué)學(xué)用地地面積積為3.87公頃，，小學(xué)學(xué)用地地面積積為1.03，道路路用地地面積積為3.77公頃，，街頭頭綠地地面積積為1.26公頃。。2.現(xiàn)狀土土地利利用基地現(xiàn)現(xiàn)狀情情況13規(guī)劃研究范圍現(xiàn)狀用地匯總表序號(hào)用地性質(zhì)代碼用地類別用地面積（ha）占總用地比例（%）1R居住用地11.2547.99其中R2二類居住用地7.3631.40R22二類幼托用地0.210.90R23二類社區(qū)體育設(shè)施用地0.140.60R3三類居住用地3.5415.102C商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地2.269.64

CR商住用地2.269.643GIC公共設(shè)施用地4.9020.90其中GIC53中學(xué)用地3.8716.51GIC54小學(xué)用地1.034.394S道路廣場(chǎng)用地3.7716.08S1道路用地3.7716.085G綠地1.265.38

G12街頭綠地1.265.386合計(jì)規(guī)劃研究范圍23.44100.00改造范范圍內(nèi)內(nèi)地形形相對(duì)對(duì)平坦坦，北北高南南低，，東西西方向向高程程大至至相等等，地地塊中中部有有2-3米的自自然平平緩高高差?！，F(xiàn)狀土土地利利用圖圖規(guī)劃范范圍內(nèi)內(nèi)建筑筑修建建于20世紀(jì)80年代初初期，，分別別竣工工于1981年底至至83年底。。住宅宅形式式為6至8層多層層住宅宅，戶戶型面面積約約在75至90平米不不等，，樓齡在在27——29年之間間，原設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)偏低低，建建筑老老化現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重，，大多多數(shù)現(xiàn)現(xiàn)狀住住宅質(zhì)質(zhì)量較較差。。木頭龍龍片區(qū)區(qū)擬拆拆遷范范圍面面積為為77040平方米米，總總建筑筑面積積約為為119200平方米，其中包含含各類建筑物65棟，業(yè)主共1317戶（含居委會(huì)和幼幼兒園）。（資料料由益田公司提供供）建筑質(zhì)量調(diào)查統(tǒng)計(jì)表范圍類別名陳棟數(shù)(棟）面積（平方米）比例（%）規(guī)劃范圍質(zhì)量良好建筑

質(zhì)量較好建筑

質(zhì)量較差建筑65119200.3533.95小計(jì)65119200.3533.95規(guī)劃研究范圍質(zhì)量良好建筑8180265.7151.44質(zhì)量較好建筑1124326.486.94質(zhì)量較差建筑2526890.047.67小計(jì)44231482.2366.05合計(jì)109350682.58100.003.現(xiàn)狀建筑質(zhì)量基地現(xiàn)狀情況14現(xiàn)狀建筑質(zhì)量圖木頭龍片區(qū)四周有有城市主干道東門門北路、文錦中路路、愛國(guó)路，城市市次干道華麗路。。西側(cè)通過雅園立立交直接連通筍崗崗路和泥崗路，南南側(cè)距離深南大道道僅600米。片區(qū)對(duì)外交通通聯(lián)系十分便捷。。（目前地鐵施工工對(duì)東門北路交通通帶來一定影響））規(guī)劃范圍內(nèi)部道路路不成系統(tǒng)，通達(dá)達(dá)性較差，消防車車道未覆蓋到所有有建筑，局部存在在一定的消防安全全隱患。雅園立交橋4.現(xiàn)狀道路交通基地現(xiàn)狀情況15現(xiàn)狀道路交通圖雅園立交地鐵翠竹站16愛國(guó)路（雙向八車道）華麗路（三車道）文錦中路（雙向八車道）東門北路（受地鐵鐵施工影響局部為為雙向4車道）（雙向六車車道）4.現(xiàn)狀道路交通基地現(xiàn)狀情況規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀有有郵政支局、居委委會(huì)、幼兒園、等等公共服務(wù)設(shè)施，，相對(duì)本片區(qū)現(xiàn)有人人口規(guī)模及周邊區(qū)區(qū)域的集聚程度，，公共服務(wù)設(shè)施總總量及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)均均顯不足。

5.現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施施基地現(xiàn)狀情況17現(xiàn)狀公共設(shè)施一覽表序號(hào)類別設(shè)施名稱用地面積（㎡）建筑面積（㎡）1行政管理居委會(huì)—86.002市政設(shè)施郵政支局935.111386.143衛(wèi)生設(shè)施垃圾收集站40.3940.394體育設(shè)施籃球場(chǎng)916.89—5醫(yī)療設(shè)施社康中心926.691203.706餐飲設(shè)施巴蜀風(fēng)3107.943870.347教育設(shè)施9班幼兒園2054.582239.73現(xiàn)狀日照分析1、規(guī)劃范圍內(nèi)住宅宅現(xiàn)狀呈南北向排排列式布置，多數(shù)數(shù)住宅達(dá)不到現(xiàn)有有住宅日照采光規(guī)規(guī)范要求。2、萬科俊園對(duì)規(guī)劃劃范圍內(nèi)南部住宅宅日照有不利影響響。6.現(xiàn)狀日照分析基地現(xiàn)狀情況18現(xiàn)狀日照分析圖現(xiàn)狀人口木頭龍居住小區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀總?cè)丝?838人。其中，戶籍人人口：3900人，暫住人口1220人，常住非戶籍人人口718人。（數(shù)據(jù)資料由由益田公司提供））木頭龍片區(qū)現(xiàn)狀問問題：1、地處羅湖中心城城區(qū)黃金要地，建建筑面貌破舊，與與羅湖區(qū)打造區(qū)域域性國(guó)際消費(fèi)中心心的發(fā)展目標(biāo)相差差甚遠(yuǎn)，有必要進(jìn)進(jìn)行城市更新。2、地塊現(xiàn)狀多為特特區(qū)成立初期所建建的多層住宅，建建筑和規(guī)劃受時(shí)代代所限，未能充分分發(fā)掘木頭龍片區(qū)區(qū)城市空間資源價(jià)價(jià)值，浪費(fèi)了寶貴貴的地下空間和地地面區(qū)域的空間資資源。3、現(xiàn)狀單一居住功功能已不適應(yīng)現(xiàn)代代化集約用地、復(fù)復(fù)合功能開發(fā)建設(shè)設(shè)模式。4、市政配套設(shè)施不不完善，部分設(shè)施施老舊過時(shí)，迫切切需要更新?lián)Q代。。小區(qū)體育設(shè)施舊小區(qū)住宅面貌破舊舊小區(qū)內(nèi)部環(huán)境亂小區(qū)居民熱盼舊改7.現(xiàn)狀人口及存在問問題基地現(xiàn)狀情況198.更新單元范圍圖基地現(xiàn)狀情況209.規(guī)劃?rùn)?quán)屬圖基地現(xiàn)狀情況2110.建筑物信息圖基地現(xiàn)狀情況223SURROUNDINGAREASTUDIES周邊地塊研究周邊地塊現(xiàn)狀周邊建筑影響公共服務(wù)設(shè)施Chapter23地塊周邊高層、超超高層建筑鱗次櫛櫛比。有緊鄰雅園園立交橋的40層怡泰中心大廈，，47層萬科俊園，愛國(guó)國(guó)路東側(cè)32層的新王朝酒店。?？傊碌牡哪绢^龍小區(qū)已處處在高層、超高層層建筑包圍之中。。1.周邊高層建筑分布布情況周邊地塊研究24規(guī)劃范圍教育新村用地范圍圍內(nèi)舊房目前已拆拆除，總用地面積積2.97公頃。規(guī)劃建設(shè)教教育新村報(bào)建方案案數(shù)據(jù)如下：1棟超高層+5棟高層住宅+6班幼兒園指標(biāo)：總建筑面積積：21.13萬平方米地上：15.56萬平方米地下：5.57萬平方米其中商業(yè)：3390平方米容積率：5.50停車位，980個(gè)位，地面86，地下894總戶數(shù)：1733回遷戶面積：5.14萬平方米2.教育新村更新概況況周邊地塊研究25方案鳥瞰舊房拆遷證舊房拆遷現(xiàn)場(chǎng)教育新村區(qū)位規(guī)劃范圍翠竹小學(xué)深圳市翠竹小學(xué)創(chuàng)創(chuàng)辦于1984年9月，1985年定為深圳市對(duì)外外開放學(xué)校，1986年定為深圳市重點(diǎn)點(diǎn)小學(xué)，1994年5月被評(píng)為廣東省一一級(jí)學(xué)校，1997年被評(píng)為深圳市辦辦學(xué)效益好學(xué)校。。2002年12月，原翠竹小學(xué)與與原翠華小學(xué)合并并為新的翠竹小學(xué)學(xué)。學(xué)?，F(xiàn)分為兩兩個(gè)校區(qū)，均位于于羅湖區(qū)東門北路路,總占地面積5340平方米，總建筑面面積為15819平方米?，F(xiàn)狀招生規(guī)模為30班。小學(xué)大門教學(xué)樓運(yùn)動(dòng)場(chǎng)教學(xué)樓教學(xué)樓3.教育設(shè)施周邊地塊研究26規(guī)劃范圍學(xué)校出入口翠園中學(xué)翠園中學(xué)創(chuàng)建于1964年，原名深圳市二二中，是深圳市首首批“國(guó)家級(jí)示范范性高中”廣東省一級(jí)學(xué)校，，深圳市老牌重點(diǎn)點(diǎn)中學(xué)。翠園中學(xué)高中本部部位于羅湖區(qū)東門門北路1016號(hào)，地鐵3號(hào)線雅園站口，毗毗鄰東門老街，交交通便利，地理位位置優(yōu)越。校園占占地100畝，綠樹成蔭，芳芳草如茵，環(huán)境幽幽靜。學(xué)?，F(xiàn)狀招生規(guī)模模為45班。教學(xué)樓及辦公樓3.教育設(shè)施周邊地塊研究27規(guī)劃范圍4HIGHER-LEVELPLANNINGANALYSIS上位規(guī)劃解析羅湖分區(qū)規(guī)劃法定圖則拼圖周邊公共設(shè)施Chapter28規(guī)劃依據(jù)：1、《深圳市城市更新管管理辦法》；2、《羅湖分區(qū)規(guī)劃》；3、《大頭嶺地區(qū)法定圖圖則》；4、《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》；5、益田集團(tuán)公司與與本院簽訂的本項(xiàng)項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃合同同；6、有關(guān)會(huì)議紀(jì)要；；7、相關(guān)規(guī)劃法律、、法規(guī)、政策、辦辦法等。城市更新項(xiàng)目規(guī)劃劃原則：1、城市整體利益優(yōu)優(yōu)先原則；2、公共設(shè)施配套優(yōu)優(yōu)先原則；3、人居環(huán)境美化優(yōu)優(yōu)先原則；4、集約利用節(jié)省資資源原則。1.規(guī)劃依據(jù)與規(guī)劃原原則上位規(guī)劃解析29規(guī)劃目標(biāo)羅湖區(qū)的未來發(fā)展展目標(biāo)在于建設(shè)成成為環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)際性城區(qū)區(qū)；重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)貿(mào)、房地產(chǎn)、旅游游服務(wù)、金融和信信息咨詢等第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，成為全市的的金融商貿(mào)中心區(qū)區(qū)、文化娛樂旺區(qū)區(qū)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)基地地；1、控制規(guī)模：在土土地資源有限的前前提下，人口規(guī)模模及土地開發(fā)強(qiáng)度度的控制是影響城城市規(guī)模的關(guān)鍵因因素。本區(qū)未來的的發(fā)展應(yīng)遵循“總總量控制，結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整”的原則，提提高常住人口的比比例和人口素質(zhì)，，嚴(yán)格控制土地開開發(fā)強(qiáng)度，抑制高高層樓宇的新建；；2、完善功能：根據(jù)據(jù)《深圳市城市總體規(guī)規(guī)劃(1996-2010)》的要求，對(duì)區(qū)內(nèi)的的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地地布局進(jìn)行調(diào)整，，改造與城市發(fā)展展不相適應(yīng)的工業(yè)業(yè)區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)和新新、舊村，完善城城市功能；3、改善交通：本區(qū)區(qū)交通環(huán)境的治理理應(yīng)充分挖掘現(xiàn)有有路網(wǎng)的潛力，結(jié)結(jié)合舊城改造完善善次干道和支路系系統(tǒng)，明確道路功功能，提高運(yùn)行效效率，形成多元化化的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和捷捷運(yùn)系統(tǒng)，改善整整體交通環(huán)境；4、完善配套：公共共、市政的配套水水平是衡量一個(gè)城城市生活質(zhì)量的重重要標(biāo)準(zhǔn)。要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)際性城城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，，必須從新的高度度審視本區(qū)現(xiàn)有的的配套設(shè)施，在城城市改造過中加以以重視，在政策上上加以優(yōu)惠，在管管理中加以嚴(yán)重控控制，完善和落實(shí)實(shí)本區(qū)的配套設(shè)施施系統(tǒng)；2.羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃上位規(guī)劃解析5、美化環(huán)境：城市市的更新改造是城城市自我完善的過過程，也是本區(qū)未未來城市建設(shè)的重重點(diǎn)。本區(qū)今后的的發(fā)展不是靠“外外延式”的擴(kuò)張，，而是要走“內(nèi)涵涵式”的集約化發(fā)發(fā)展道路，以“調(diào)調(diào)整、改造、提高高、完善”為基本本方針，把建設(shè)的的重點(diǎn)放到公益性性設(shè)施的完善和城城市面貌的更新上上，改善城市環(huán)境境。30本項(xiàng)目地塊在羅湖湖分區(qū)規(guī)劃土地利利用規(guī)劃中的用地地性質(zhì)以居住為主主，有少量商業(yè)配配套。商住混合的用地性質(zhì)與本項(xiàng)項(xiàng)目城市更新建設(shè)設(shè)目標(biāo)一致。2.羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃——用地性質(zhì)上位規(guī)劃解析31本片區(qū)周邊與三條條城市主干道（文文錦中路、東門北北路、愛國(guó)路）直直接聯(lián)系，其中文文錦中路為城市景景觀性主干道，并并與一條次干道（（華麗路）聯(lián)系，，片區(qū)周邊城市道道路按羅湖綜合交交通規(guī)劃已實(shí)施，，特別是東環(huán)高架架快速路修建對(duì)羅羅湖區(qū)城市交通起起到了實(shí)質(zhì)性改善善。本項(xiàng)目對(duì)外交通聯(lián)聯(lián)系便捷，與羅湖湖區(qū)三大口岸均有有直接的交通聯(lián)系系。雅園立交橋2.羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃——綜合交通規(guī)劃上位規(guī)劃解析32至平湖至布吉、龍崗羅湖口岸至福田、南山、寶安至福田、南山、寶安至福田、南山至福田、南山至福田筍崗路泥崗路深南大道濱河路上步路沿河北路沿河南路布心路文錦路北環(huán)大道紅嶺路紅荔路人民公園路東門路寶安路快速路主干道次干道翠竹路八卦三路太寧路雅園立交至鹽田愛國(guó)路華麗路雅園立交橋羅湖城市商業(yè)發(fā)展展軸以萬象城為核心龍龍頭，東至文錦渡渡口岸，北至水貝貝珠寶城，西至筍筍崗物流片區(qū)，形形成羅湖區(qū)大商業(yè)業(yè)圈概念。本項(xiàng)目位于華麗路路西側(cè)，在商業(yè)發(fā)發(fā)展軸輻射范圍內(nèi)內(nèi)，為在規(guī)劃范圍圍內(nèi)更新改造的相相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能的發(fā)發(fā)展與提升起到支支撐作用。筍崗文錦渡萬象城水貝文錦渡2.羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)調(diào)整上位規(guī)劃解析33萬象城二期鳥瞰圖圖黃貝嶺地王大夏羅湖分區(qū)規(guī)劃景觀觀設(shè)計(jì)指引要求：：羅湖中心城區(qū)保保留三條重要景觀觀通廊：1）圍嶺——大頭嶺——黃貝嶺；2）地王——洪湖——圍嶺；3）地王——大頭嶺——東湖。木頭龍片區(qū)未在三三條重要景觀通廊廊控制范圍內(nèi)，可可適度建高層、超超高層建筑。翠竹公園東湖公園洪湖公園地王大夏2.羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃——景觀設(shè)計(jì)指引上位規(guī)劃解析34翠竹公園洪湖公園荔枝公園東湖公園市人民醫(yī)院羅湖區(qū)委區(qū)政府1）行政辦公設(shè)施羅湖區(qū)委、區(qū)政府府。六片區(qū)法定圖則拼拼合圖2）周邊公共設(shè)施配配套A、醫(yī)療設(shè)施深圳市人民醫(yī)院始始建于1946年,1994年被評(píng)為深圳市第第一家“三級(jí)甲等”醫(yī)院。已發(fā)展成為為一個(gè)功能齊全、、設(shè)備先進(jìn)、人才才結(jié)構(gòu)合理、技術(shù)術(shù)力量雄厚，集醫(yī)醫(yī)療、教學(xué)、科研研、保健為一體的的現(xiàn)代化綜合性醫(yī)醫(yī)院。3.法定圖則——周邊公共配套設(shè)施施上位規(guī)劃解析35B、學(xué)校資源（名校校概念）高中名校2所（深圳中學(xué)、翠翠園中學(xué)），近距離小小學(xué)4所,其中小學(xué)學(xué)名校2所（翠竹竹小學(xué)，，螺嶺小小學(xué)）。。深圳中學(xué)學(xué)1947年建校，，從1983年成為廣廣東省重重點(diǎn)中學(xué)學(xué)，到1993年成為廣廣東省首首批一級(jí)級(jí)學(xué)校，，再到2003年向全國(guó)國(guó)示范性性高級(jí)中中學(xué)目標(biāo)標(biāo)邁進(jìn)。。上位規(guī)劃劃解析3.法定圖則則——周邊公共共配套設(shè)設(shè)施36六片區(qū)法法定圖則則拼合圖圖（2003年11月批準(zhǔn)））道路寬度度愛國(guó)路：：主干路路、道路路紅線：：40米、雙向向6車道；華華麗路：：次干路路、道路路紅線：：30米、雙向向4車道；東門北路路：主干干路、道道路紅線線：45米、雙向向6車道；文文錦中路路：主干干路、道道路紅線線：45米、雙向向6車道；小小區(qū)支路路：內(nèi)部部道路紅紅線：15—20米。上位規(guī)劃劃解析3.法定圖則則——周邊道路路紅線寬寬度37用地功能能規(guī)劃深圳市羅羅湖03-01號(hào)片區(qū)【大頭嶺地地區(qū)】法定圖則則，對(duì)此此地塊用用地功能能為二類類居住用用地和配配套設(shè)施施用地。。公共配套套設(shè)施要要求：1、幼兒園園（9班）2、郵電支支局、書書店3、居委會(huì)會(huì)4、垃圾收收集站5、文化活活動(dòng)站、、老人活活動(dòng)站6、雨水泵泵站、公公廁7、籃球場(chǎng)場(chǎng)上位規(guī)劃劃解析3.法定圖則則——公共配套套設(shè)施38「大頭嶺地地區(qū)」法定圖圖則c5CITY-RENEWALPROGRAMMERESEARCH城市更新新研究規(guī)劃依據(jù)據(jù)規(guī)劃原則則更新模式式Chapter39城市更新新作用城市更新新是深圳圳在增量量土地資資源緊缺缺條件下下轉(zhuǎn)身挖挖掘城市市存量空空間的一一項(xiàng)主動(dòng)動(dòng)選擇。。城市更更新更深深刻的內(nèi)內(nèi)涵在于于完善城市市功能、、優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、改善善人居環(huán)環(huán)境、提提升城市市整體品品質(zhì)。本項(xiàng)目目對(duì)于羅羅湖當(dāng)前前通過空空間整合合優(yōu)化釋釋放空間間資源，，緩解用用地緊張張矛盾，，提升城城市整體體功能和和價(jià)值具具有重要要現(xiàn)實(shí)意意義。木頭龍小小區(qū)城市市更新的的必要性性木頭龍小小區(qū)城市市更新的的可行性性現(xiàn)狀建筑筑外觀破破舊，內(nèi)內(nèi)部生活活環(huán)境混混亂，公公共空間間不足，，影響城城市景觀觀秩序。?，F(xiàn)狀用地地使用強(qiáng)強(qiáng)度與結(jié)結(jié)構(gòu)，阻阻礙了城城市功能能的提升升與發(fā)展展?，F(xiàn)狀公共共服務(wù)配配套設(shè)施施陳舊且且配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)落后后，急需需提升和和完善。。結(jié)論：本本項(xiàng)迫切切需要通通過城市市更新，，來解決決自己以以及區(qū)域域發(fā)展問問題開發(fā)商具具備承擔(dān)擔(dān)該項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)和技術(shù)術(shù)實(shí)力。。本項(xiàng)目已已列入政政府年度度更新計(jì)計(jì)劃。地塊權(quán)屬屬清晰，，房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確確，便于于工作開開展。該項(xiàng)更新新符合原原住民利利益，獲獲得多數(shù)數(shù)業(yè)主支支持。結(jié)論：本本項(xiàng)更新新計(jì)劃具具備可操操作的條條件城市更新新立項(xiàng)條條件：（一）城城市的基基礎(chǔ)設(shè)施施、公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施亟需需完善；；（二）環(huán)環(huán)境惡劣劣或者存存在重大大安全隱隱患；（三）現(xiàn)現(xiàn)有土地地用途、、建筑物物使用功功能或者者資源、、能源利利用明顯顯不符合合社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展要求，，影響城城市規(guī)劃劃實(shí)施；；（四）依依法或者者經(jīng)市政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)進(jìn)行城市市更新的的其他情情形。城市更新新研究1.必要性及及可行性性40現(xiàn)狀空間間職能單單一，不不符合城城市中心心區(qū)位多多元復(fù)合合的空間間訴求。?，F(xiàn)狀建筑筑質(zhì)量整整體不佳佳，對(duì)居居民的生生命和財(cái)財(cái)產(chǎn)安全全構(gòu)成威威脅。運(yùn)用SWOT分析法項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)：1）基地處處于羅湖湖商業(yè)區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)位，更更新動(dòng)力力充足。。2）有發(fā)達(dá)的地面面道路交通和地地下軌道交通支支持，交通便利利。3）周邊商業(yè)服務(wù)務(wù)和教育等配套套設(shè)施完善，利利于建成發(fā)展。。4）緣于區(qū)位特殊殊，政府支持力力度更大。項(xiàng)目劣勢(shì)：現(xiàn)狀建筑多，，拆遷還返量大大，更新成本偏偏高。項(xiàng)目機(jī)遇：1）為城市更新首首批公布計(jì)劃項(xiàng)項(xiàng)目，利于早期期介入、穩(wěn)步推推進(jìn)。2）周邊地鐵線路路即將開通，有有效推動(dòng)更新進(jìn)進(jìn)程。3）羅湖區(qū)口岸增增多，深港交流流更加頻繁，基基地區(qū)位更顯增增值。項(xiàng)目挑戰(zhàn)：1）政府、開發(fā)商商、業(yè)主對(duì)空間間形式存在源于于多元利益的博博弈。2）區(qū)域影響因素素復(fù)雜，具體開開發(fā)形式的定位位影響后續(xù)開發(fā)發(fā)建設(shè)。結(jié)論優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，，機(jī)遇挑戰(zhàn)并存。。城市更新研究2.規(guī)劃分析41本項(xiàng)目城市更新新模式在城市整體發(fā)展展要求下，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)采取全面面改造的更新模模式，完全拆除除現(xiàn)狀建筑，對(duì)對(duì)片區(qū)進(jìn)行整體體重新建設(shè)。城市更新模式1）整體拆除現(xiàn)狀狀建筑，完全重重新建設(shè)的全面面改造模式；2）保留原有建筑筑，改善居住環(huán)環(huán)境，完善基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施為目的綜綜合整治模式；；有些城中村規(guī)模模較大，采取分分期設(shè)施策略，，也會(huì)采用同時(shí)時(shí)采用上述兩種種模式，部分完完全改造，部分分綜合整治，逐逐步展開城市更更新計(jì)劃。追求原住民利益益企業(yè)效益、政政府收益三方共共贏的局面。城市更新研究3.項(xiàng)目更新模式42政府改造單位（開發(fā)商）業(yè)主公共利益城市環(huán)境改造成功經(jīng)濟(jì)收益不減少、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有保障拆遷補(bǔ)償成本低、實(shí)施順利獲取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)法治管理社會(huì)安定經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)權(quán)保障政策傾斜城市更新研究4.項(xiàng)目發(fā)展定位43根據(jù)上層次規(guī)劃劃要求及現(xiàn)狀土土地利用情況本項(xiàng)目發(fā)展定位位：以居住功能為主主，商業(yè)功能為為輔的公共設(shè)施施配套齊全，人人居環(huán)境優(yōu)美的的現(xiàn)代化高尚居居住社區(qū)，提升升木頭龍片區(qū)核核心競(jìng)爭(zhēng)力，使使之成為深圳城城市更新一張靚麗的名片片。根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》居住建筑退線要要求1）滿足日照、采采光、通風(fēng)、消消防、防災(zāi)、管管線埋設(shè)、視距距衛(wèi)生、建設(shè)用用地要求。2）深圳新區(qū)：大大寒日：有效日日照不低于3小時(shí)。舊區(qū)：大寒日：：有效日照不低低于1小時(shí)。高層建筑退紅線線要求：東北：12米東南：12米正南：12米西北：10米綠化帶：6米多層建筑退道路路紅線9米。低層建筑退道路路紅線6米。城市更新研究5.建筑退線44建筑退線圖6PLANANDTHEDESIGN規(guī)劃設(shè)計(jì)方案Chapter功能布局空間結(jié)構(gòu)交通組織景觀意向技術(shù)指標(biāo)451.根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)位條件件，以及低密度度高強(qiáng)度的集約約開發(fā)模式，規(guī)規(guī)劃采取“強(qiáng)邊活心”的策略。即小區(qū)內(nèi)部沿城城市干道區(qū)域，，土地利用價(jià)值值較高，采取高高強(qiáng)度開發(fā)，提提升和完善城市市功能及整體空空間形象。而小小區(qū)中心區(qū)域留留出大尺度的公公共活動(dòng)空間。。滿足居民日常常生活需求，豐豐富小區(qū)景觀環(huán)環(huán)境，提高居民民生活品質(zhì)。2.梳理完善善室外環(huán)境，充充分利用屋頂、、地面、地下空空間，增強(qiáng)三者者之間的空間聯(lián)聯(lián)系和可達(dá)性，，同時(shí)打通與地地鐵站點(diǎn)的交通通聯(lián)系，提升片片區(qū)發(fā)展條件。。3.高效利用用沿街商業(yè)價(jià)值值，合理組織商業(yè)功功能界面，提升升整體空間形象象，打造區(qū)域品品牌亮點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1.規(guī)劃構(gòu)思46規(guī)劃總平面圖1）空間開發(fā)策略略東高西低，強(qiáng)邊邊活心。南北通透，立體體花園；地上地下，完善善配套，雙圈布局，和諧諧社區(qū)。2）建筑空間功能能布局東南部結(jié)合公建建配套，規(guī)劃布布局超高層塔樓樓，西部布置高高層住宅，東北北、東南側(cè)集中中布置商業(yè)，形形成雙層向心性性組團(tuán)空間，北北部三角形空間間布置公寓，西西南夾角配套公公共設(shè)施。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2.功能結(jié)構(gòu)布局47功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖圖一核、一帶、一一軸一核：核心公共共開放空間；一帶：東西景觀觀帶；一軸：南北景觀觀軸。四棟點(diǎn)式超高層層布置在愛國(guó)路路一側(cè)，其余百百米高層住宅順順沿地塊邊線布布置成兩條不規(guī)規(guī)則弧形。一心心、一點(diǎn)、一個(gè)個(gè)彎月的景觀空空間規(guī)劃形成三三個(gè)組團(tuán)花園，，三個(gè)花園由一一條步行道串聯(lián)聯(lián)起來，形成南南北方向景觀軸軸，同時(shí)，為小小區(qū)人流主要出出入口傾力打造造南大門景觀軸軸。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案3.空間結(jié)構(gòu)布局核心開放空間48空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖圖外圍道路能承擔(dān)擔(dān)交通增量木頭龍街區(qū)周邊邊道路已按羅湖湖分區(qū)規(guī)劃———綜合交通規(guī)劃劃落實(shí)路幅寬度度。由于羅湖區(qū)區(qū)新的一輪道路路交通規(guī)劃調(diào)整整落實(shí)基本到位位，并在原規(guī)劃劃中留有一定增增量空間，因此此，外圍道路交交通流量可容納納本項(xiàng)目城市更更新的交通增量量。小區(qū)內(nèi)部機(jī)動(dòng)車車道：設(shè)置在項(xiàng)項(xiàng)目西側(cè)紅線內(nèi)內(nèi)側(cè)，并兼消防防疏散通道之功功能。地下停車場(chǎng)出入入口設(shè)置：在本本項(xiàng)目地下室各各角落部位應(yīng)充充分利用空間，，布置地下停車車場(chǎng)出入口，減減少對(duì)地面交通通的干擾。商業(yè)業(yè)客戶停車場(chǎng)出出入口與住戶停停車場(chǎng)出入口需需分開設(shè)置。公交車站設(shè)置：：為鼓勵(lì)居民公公交出行方式，，在木頭龍小區(qū)區(qū)四周城市干道道上分別設(shè)置一一組公交車站。。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.道路交通規(guī)劃49道路交通規(guī)劃圖圖5.公共交通規(guī)劃公交車站設(shè)置提供方便快捷的的公共交通服務(wù)務(wù)，鼓勵(lì)居民公公交出行方式。。在四周城市道道路上，分別設(shè)設(shè)置一組港灣式式公交車站，提提供充裕的公交交線路，滿足居居民出行需求。。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公交站點(diǎn)分布布圖50設(shè)置兩個(gè)小區(qū)住住戶人行出入口口，一個(gè)設(shè)在華華麗路中段，另另一個(gè)設(shè)在愛國(guó)國(guó)路中段。翠竹小學(xué)大門面面向小區(qū)一側(cè)，，規(guī)劃在小學(xué)、、幼兒園大門外外集中設(shè)置人流流疏散場(chǎng)地。規(guī)劃枝狀與環(huán)狀狀結(jié)合、密度適適宜的步行路徑徑系統(tǒng)，讓住戶戶在小區(qū)內(nèi)部能能夠最大限度享享受步行空間帶帶來的驚喜，無無論在底層的向向心廣場(chǎng)花園，，還是在屋頂花花園上都能找到到幽靜的空間角角落。規(guī)劃沿外圍華麗麗路、愛國(guó)路布布置適宜人步行行、無障礙、通通達(dá)連續(xù)的商業(yè)業(yè)人流界面。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6.人行流線組織51人行流線規(guī)劃圖圖名稱建筑面積（平方米）（12班）幼兒園4500社區(qū)健康服務(wù)中心500居委會(huì)600郵電支局800雨水泵站200老年活動(dòng)中心800公廁400垃圾收集站200合計(jì)8000本項(xiàng)目除按法定定圖則要求配套套公共服務(wù)設(shè)施施外，還根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目所處地區(qū)環(huán)環(huán)境特點(diǎn)，在商商業(yè)設(shè)施內(nèi)，考考慮增設(shè)一些高高中擋商業(yè)文化化娛樂活動(dòng)場(chǎng)所所，例如：國(guó)際際影城、高檔餐餐飲、生活超市市、文體活動(dòng)中中心、休閑會(huì)所所等。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7.配套公共服務(wù)設(shè)設(shè)施52配套設(shè)施分布圖圖1、片區(qū)住戶及周周邊人群的的生生活及消費(fèi)需求求（低碳需求：：減少遠(yuǎn)距離出出行購物）；2、集約使用資源源，復(fù)合功能疊疊加；3、羅湖區(qū)三個(gè)口口岸，加強(qiáng)了內(nèi)內(nèi)地與香港的密密切聯(lián)系，可適適度開發(fā)餐飲業(yè)業(yè)；4、打造羅湖旅游游品牌，完善城城市服務(wù)功能，，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)發(fā)展，適當(dāng)開發(fā)發(fā)文化休閑娛樂樂設(shè)施。8.商業(yè)服務(wù)配套設(shè)設(shè)施53規(guī)劃設(shè)計(jì)方案地下空間退線本項(xiàng)目的地下空空間利用綜合考考慮周邊地下市市政管線安全、、地下空間開挖挖深度、地下施施工操作要求等等因素，沿東邊邊城市道路后退退用地紅線3米，同時(shí)，又考考慮到小學(xué)、中中學(xué)、教育新村村建筑物安全，，西邊后退用地地紅線5米。地下空間功能設(shè)設(shè)置：設(shè)置兩層地下空空間。地下一層：北部部華麗路一側(cè)布布置地下商場(chǎng)，，其余部分布置置停車場(chǎng)。地下二層：商場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域布置商業(yè)業(yè)客戶停車庫，，其余部分布置置住戶停車庫及及水、電、氣等等專業(yè)設(shè)備用房房等。地下停車場(chǎng)出入入口設(shè)置1）地塊西北角地地下商業(yè)空間與與地鐵3號(hào)線翠竹站預(yù)留留出口無縫接駁駁，其它地下空空間通過垂直疏疏散樓梯、通道道與地面發(fā)生聯(lián)聯(lián)系。2）地下停車庫入入口就近設(shè)置于于小區(qū)車輛出入入口道路邊，減減少對(duì)商業(yè)界面面及小區(qū)內(nèi)部人人流的干擾。3）商業(yè)客戶停車車場(chǎng)出入口分別別布置在華麗路路、愛國(guó)路一側(cè)側(cè)，避免相互干干擾。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案9.地下空間開發(fā)利利用54地下空間功能面面積統(tǒng)計(jì)表A-A剖面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案10.地下空間開發(fā)利利用55地下空間建筑面積一覽表類別使用功能建筑面積（㎡）停車位（輛）地下一層商業(yè)區(qū)19341.75—住戶停車場(chǎng)51156.741462地下二層各專業(yè)設(shè)備用房5000.00—客戶商業(yè)停車場(chǎng)14341.75410住戶停車場(chǎng)51156.741462合計(jì)

140996.983334本項(xiàng)目為高層層、超高層住住宅項(xiàng)目，按按《高層建筑消防防規(guī)范》要求，高層建建筑周邊需設(shè)設(shè)計(jì)環(huán)形消防防車道。沿城市道路一一側(cè)借用城市市道路，西側(cè)側(cè)借用住戶機(jī)機(jī)動(dòng)車出行道道路形成閉合合環(huán)形消防通通道，并在適適當(dāng)位置布置置消防登高撲撲救面?；▓@內(nèi)步行道道及各類場(chǎng)地地在緊急情況況下兼做消防防車道使用。。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案11.消防通道規(guī)劃劃56消防通道規(guī)劃劃圖日照校核總結(jié)結(jié)1）萬科俊園對(duì)對(duì)本小區(qū)內(nèi)1棟建筑低層有有影響。2）本項(xiàng)目對(duì)華華麗路北側(cè)住住宅樓日照無無影響。3）受戶型平面面組合的限制制，部分戶型型日照條件受受到空間布局局的影響?？偠灾?，城城市更新規(guī)劃劃實(shí)施后，小小區(qū)內(nèi)部住宅宅日照條件有有大幅度的改改善。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案12.日照校核57日照分析圖本項(xiàng)目高層、、超高層建筑筑形成內(nèi)外兩兩層向心圍合合圈層布局，，景觀視線外外圈層建筑以以向外觀察城城市四周自然然景觀為主（（例如：翠竹竹公園、東湖湖水庫、梧桐桐山風(fēng)景區(qū)、、香港新界、、東門商業(yè)街街等），內(nèi)圈圈層建筑以觀觀察內(nèi)部超大大立體花園景景觀為主，北北部圈層建筑筑以觀賞屋頂頂花園為主，，南部圈層建建筑以觀賞地地面中心水景景花園為主。。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案13.景觀視線關(guān)系系58景觀視線分析析圖按本地塊開發(fā)發(fā)強(qiáng)度7.40計(jì)算，地面以以上計(jì)入容積積率的建筑面面積為56.98萬平方米，小小區(qū)現(xiàn)狀建筑筑面積11.92萬平方米，按按1：1.26比例，拆遷還還返原住民共共計(jì)建筑面積積15.02萬平方米，扣扣除小區(qū)公共共設(shè)施配套0.80萬平方米，扣扣除政府保障障性住房0.55萬平方米，剩剩下可銷售建建筑面積40.61萬平方米。還遷面積15.02：銷售面積40.61=1:2.70還返戶按：90X1.26=113.4平方米/套(戶),共計(jì)1325戶。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案14.還遷與銷售比比例關(guān)系59計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)表面積類別功能建筑面積

(萬平方米)備注商品房銷售

面積住宅27.43

公寓3.18

商業(yè)10地下空間2拆遷還回住宅面積15.02拆遷還返比

例

1：1.26政府保障性住房0.55

小區(qū)公共配套設(shè)施面積0.8

合計(jì)56.98

還返戶面積:11.92（萬平方方米）X1.26=15.02（萬萬平方米）本項(xiàng)目引導(dǎo)低低碳生活方式式，低碳生活活是一種值得得提倡的生活活方式，本項(xiàng)項(xiàng)目主要從以以下五個(gè)方面面實(shí)現(xiàn)低碳排排放。1、出行方式：：鼓勵(lì)居民盡量量使用地鐵和和公交出行方方式，減少使使用私家車次次數(shù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案15.項(xiàng)目低碳導(dǎo)向向概念602、高度集約用用地高度集約用地地，復(fù)合功能能疊加，減少少居民出行距距離。將停車車、商業(yè)、休休閑、居住多多種功能豎向向疊加設(shè)置，，滿足居民在在小區(qū)內(nèi)的日日常生活需求求。將城市廣廣場(chǎng)、軌道交交通與小區(qū)有有機(jī)結(jié)合起來來，從城市維維度放大小區(qū)區(qū)空間延展性性。城市的運(yùn)運(yùn)行效率與小小區(qū)的土地利利用效率得以以一并提高。。3、自然通風(fēng)采采光裙房一層大廳廳、商業(yè)屋頂頂層架空，有有意識(shí)留出對(duì)對(duì)接城市空間間的通風(fēng)廊道道，使小區(qū)總總體自然通風(fēng)風(fēng)采光良好。。同時(shí)，按照照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)計(jì)公共活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地，通過過減少樓體陰陰影對(duì)場(chǎng)地的的影響，滿足足大多數(shù)用戶戶日照要求，，減少對(duì)人工工照明、空氣氣調(diào)節(jié)等設(shè)備備的依賴，實(shí)實(shí)現(xiàn)低碳目的的。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案15.項(xiàng)目低碳導(dǎo)向向概念614、提倡健康生生活方式提供健身場(chǎng)地地、增設(shè)康體體設(shè)施、規(guī)劃劃花園步道、、配備自行車車停放場(chǎng)地，，提倡居民多多鍛煉、多健健身，共同努努力使小區(qū)成成為低碳社區(qū)區(qū)典范。要做做低碳地產(chǎn)，，但不降低生生活品質(zhì)。5、本項(xiàng)目其他他可以采用的的低碳技術(shù)1、中水回用利利用系統(tǒng)；2、雨水收集系系統(tǒng)；3、太陽能風(fēng)能能路燈照明系系統(tǒng)；4、屋頂花園，，節(jié)能減排。。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案15.項(xiàng)目低碳導(dǎo)向向概念62城市更新實(shí)施施策略：應(yīng)當(dāng)遵循政府府引導(dǎo)、市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作、公眾眾參與、統(tǒng)籌籌規(guī)劃、節(jié)約約集約、保障障權(quán)益的原則則，通過實(shí)施施城市更新，，促進(jìn)城市整整體的科學(xué)發(fā)發(fā)展。實(shí)施城市更新新過程中，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通過發(fā)展展綠色建筑、、營(yíng)造宜居環(huán)環(huán)境、改善能能源結(jié)構(gòu)、推推廣中水和雨雨水利用、加加強(qiáng)建筑廢棄棄物再利用等等多種途徑，，有效推進(jìn)節(jié)節(jié)能減排工作作。城市更新項(xiàng)目目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安安排基礎(chǔ)設(shè)施施、公共服務(wù)務(wù)設(shè)施和用于于安置回遷業(yè)業(yè)主的建筑。。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案16.項(xiàng)目實(shí)施策略略63規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案16.項(xiàng)目實(shí)施策略略64東南部透視圖圖規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案16.項(xiàng)目實(shí)施策略略65鳥瞰圖木頭龍小區(qū)各類戶（套）數(shù)一覽表序號(hào)居住類別建筑面積（㎡）平方米/戶（套）戶數(shù)1公寓31780605302還遷戶15019211313253商品房27432814518924合計(jì)456300

3747備注：還返戶戶面積90X1.26=113.4（平方米）備注：還返戶戶面積:11.92（萬平方米））X1.26=15.02（萬平方米））地下空間面積組成一覽表功能名稱面積(萬平方米)地下空間14.10地下商業(yè)1.93停車庫11.67空調(diào)設(shè)施0.10供電設(shè)施0.10人防設(shè)施0.10消防設(shè)施0.10給排水設(shè)施0.10備注：各專業(yè)業(yè)設(shè)備用房面面積共計(jì)5000平方米。項(xiàng)目控制總指指標(biāo)表：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案17.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)66總用地面積7.70公頃總建筑面積71.08萬平方米其中地面以上56.98萬平方米地下空間14.10萬平方米計(jì)入容積率的建筑面積56.98萬平方米

容積率7.4

建筑覆蓋率≤35%

綠化率≥30%商業(yè)面積：8.0萬平方米（集集中+沿街）+2.0萬平方米（地下）=10（萬平方米））計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)表面積類別功能建筑面積

(萬平方米)備注商品房銷售

面積住宅27.43

公寓3.18

商業(yè)10地下空間2拆遷還回住宅面積15.02拆遷還返比

例

1：1.26政府保障性住房面積0.55

小區(qū)公共配套設(shè)施面積0.8

合計(jì)56.98

小區(qū)公共服務(wù)務(wù)設(shè)施一覽表表按3.5人/戶計(jì)算，預(yù)估估小區(qū)套（戶戶）數(shù)：3747（戶）停車位配置比比：(3334（地下）+200（地面）)/3747=0.94（輛位）/戶(套)地下停車庫:35平方米/車位計(jì)結(jié)論：滿足《深圳城市規(guī)劃劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則則》要求。名稱建筑面積（平方米）幼兒園3600社區(qū)醫(yī)療中心800居委會(huì)600郵電局900雨水泵站300老人活動(dòng)中心1000公廁400垃圾收集站400合計(jì)8000小區(qū)人口：3747X3.5=13115人新增人口：13115-5838（現(xiàn)狀）=7277人小區(qū)已接近15000人口規(guī)模，相相應(yīng)增加各類類公共服務(wù)設(shè)設(shè)施面積。幼幼兒園12班規(guī)模需要獨(dú)獨(dú)立占地3200平方米，建筑筑面積3600平方米。地下空間建筑面積一覽表類別使用功能建筑面積（㎡）停車位（輛）地下一層商業(yè)區(qū)19341.75—住戶停車場(chǎng)51156.741462地下二層各專業(yè)設(shè)備用房5000.00—客戶商業(yè)停車場(chǎng)14341.75410住戶停車場(chǎng)51156.741462合計(jì)

140996.983334備注：地面露露天停車數(shù)量量：200輛。占地面積積：6000平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案17.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)677TrafficImpactAnalysis交通影響分析析區(qū)域?qū)ν饨煌ㄍǚ治龅貕K周邊道路路情況一覽表表小區(qū)交通組織織交通影響綜述述交通展望Chapter68日益完善的城城市交通體系系，極大地改改善羅湖核心心城區(qū)的交通通出行。木頭頭龍項(xiàng)目位于于羅湖中心地地位，交通條條件優(yōu)越。1.區(qū)域?qū)ν饨煌ㄍǚ治鼋煌ㄓ绊懛治鑫?9羅湖口岸至平湖至布吉、龍崗至福田、南山、寶安至福田、南山、寶安至福田、南山至福田、南山至福田筍崗路泥崗路深南路濱河路上步路沿河北路沿河南路布心路文錦路北環(huán)大道紅嶺路紅荔路人民公園路東門路愛國(guó)路寶安路主干路快速路翠竹路華麗路八卦三路太寧路次干路項(xiàng)目周邊路網(wǎng)網(wǎng)示意圖2.地塊周邊道路路情況一覽表表交通影響分析析70道路名稱道路等級(jí)車道設(shè)置斷面形式現(xiàn)狀道路紅線寬度（米）備注愛國(guó)路主干道雙向八車道一塊板40直線路段東門北路主干道雙向六車道一塊板40-45雅園立交口文錦中路主干道雙向八車道一塊板45華麗路次干道雙向三車道一塊板22愛國(guó)路（雙向向八車道）東門北路（雙雙向六車道））華麗路（三車車道）文錦中路（雙雙向八車道））地塊范圍3.小區(qū)交通組織織交通影響分析析711）車行出入入口設(shè)置：住宅車行：愛愛國(guó)路、文錦錦中路設(shè)置車車行主要出入入口華麗路設(shè)置次次要出入口商業(yè)車行：愛愛國(guó)路設(shè)置主主要出入口華麗路設(shè)置次次要出入口2）人行出入入口設(shè)置：住宅人行：愛愛國(guó)路設(shè)置主主要人行出入入口華麗路設(shè)置人人行次要出入入口商業(yè)人行：愛愛國(guó)路與華麗麗路交叉口設(shè)設(shè)置主要出入入口車庫出入口沿沿社區(qū)邊緣設(shè)設(shè)置，車輛進(jìn)進(jìn)入小區(qū)后直直接進(jìn)入地庫，實(shí)現(xiàn)地面面人車分流。。4.交通影響綜述述交通影響分析析72根據(jù)《木頭龍龍舊改專項(xiàng)報(bào)報(bào)告》中指標(biāo)標(biāo)得出小區(qū)交交通增量：新增人口：13664（（規(guī)劃）-5838（現(xiàn)現(xiàn)狀）=7826(人））新增車輛:2650（（規(guī)劃）-1100（現(xiàn)現(xiàn)狀=1550（輛）木頭龍小區(qū)周周邊道路已按按《羅湖分區(qū)區(qū)規(guī)劃》增加加路幅寬度，，均達(dá)到了雙雙向六、八車車道，40至至45米寬，，并在規(guī)劃之之初，根據(jù)周周邊交通流量量，預(yù)留了較較大的增量空空間。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查：東門門北路、文錦錦中路、愛國(guó)國(guó)路交通流量量尚未飽和，，非交通高峰峰期可容納本本項(xiàng)目城市更更新的交通增增量。華麗路路規(guī)劃寬度較較窄，雖現(xiàn)在在尚可滿足通通行要求，但但將來存在擁擁堵隱患，針針對(duì)以上分析析，本規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)擬從以下下五個(gè)方面解解決以上交通通問題：4.交通影響綜述述交通影響分析析73住戶停車場(chǎng)出入口商業(yè)停車場(chǎng)出入口一、合理利用用周邊市政道道路設(shè)置出入入口規(guī)劃設(shè)計(jì)充分分利用通行能能力較強(qiáng)的城城市主干道，，設(shè)置小區(qū)車車行出入口。。華麗路僅作作為小區(qū)車行行次要出入口口，只在非高高峰期開啟使使用。出入口口位置如圖所所示。交通高峰期及特殊殊時(shí)段（每年一屆屆深圳市迎春花市市活動(dòng)）利用物業(yè)業(yè)調(diào)控手段，根據(jù)據(jù)周邊道路擁堵情情況選擇小區(qū)車行行通行出入口。商業(yè)車行與小區(qū)車車行出入口分開，，位置如圖所示。。僅在華麗路設(shè)置置次要出入口。合合理安排商業(yè)送貨貨時(shí)間，以求與周周邊市政路交通高高峰期錯(cuò)開。4.交通影響綜述交通影響分析74綠地街心廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)小區(qū)內(nèi)部車道交通環(huán)繞擁堵段區(qū)域內(nèi)新增道路二、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)微循環(huán)針對(duì)華麗路通行能能力較差情況，為為了避免華麗路成成為影響社區(qū)周邊邊交通環(huán)繞的交通通瓶頸，擬從以下下兩點(diǎn)解決此問題題：一、采用物業(yè)調(diào)控控手段，交通高峰峰期禁止社區(qū)一一切車輛進(jìn)入華麗麗路；將華麗路留留給市政通行之用用；二、四條市政路環(huán)環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)增設(shè)設(shè)低級(jí)別市政道道路，實(shí)現(xiàn)交通微循環(huán)（如圖所示），疏疏導(dǎo)華麗路通行車車輛。4.交通影響綜述交通影響分析75三、方案合理規(guī)劃劃為了留出足夠的人人流疏散空間及規(guī)規(guī)劃合理車行流線線，規(guī)劃方案從以以下幾個(gè)方面著手手解決：1）愛國(guó)路與華麗路路交叉口處規(guī)劃小小廣場(chǎng)，作為商業(yè)業(yè)前廣場(chǎng)的同時(shí)，，也提供了商業(yè)業(yè)人流疏散空間；；2）利用愛國(guó)路側(cè)20米寬市政綠化帶，，與小區(qū)主要人行行出入口統(tǒng)一設(shè)計(jì)計(jì)考慮，為小區(qū)居居民提供疏散空間間，為市政提供公公共小花園；3）利用用地西側(cè)退退用地紅線的8米距離做雙車道貫貫穿小區(qū)南北，組組織內(nèi)部交通，連連結(jié)華麗路及文錦錦中路；商業(yè)入口廣場(chǎng)綠地街心廣場(chǎng)綠地街心廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)小區(qū)內(nèi)部車道4.交通影響綜述交通影響分析76四、倡導(dǎo)綠色低碳碳出行方式減少私家交通工具具出行是從根本解解決城市交通擁堵堵的最有效途徑，，木頭龍社區(qū)利用用自身周邊市政配配套優(yōu)勢(shì)，倡導(dǎo)居居民采用以下方式式出行：1)引導(dǎo)住戶軌道交通通出行：小區(qū)建成之時(shí)，深深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)已基基本成形，覆蓋深深圳全市重點(diǎn)區(qū)域域。小區(qū)地下通道道與地鐵三號(hào)線翠翠竹站無縫接駁，，商業(yè)和住戶人流流可以通過乘坐地地鐵通達(dá)各個(gè)區(qū)域域。2)倡導(dǎo)公交出行：木頭龍小區(qū)四邊城城市道路上已設(shè)置置有完善的公交車車站，居民出戶即即可乘坐公共交通通工具。公交車站地鐵三號(hào)線翠竹站4.交通影響響綜述交通影響響分析77五、其它它手段交通疏導(dǎo)導(dǎo)是一個(gè)個(gè)全方面面合力作作用下才才能完善善解決的的問題，，本項(xiàng)目目擬定運(yùn)運(yùn)用以下下方式解解決:1）利用科科學(xué)合理理的物業(yè)業(yè)管理手手段，早早晚上下下班高峰峰期靈活活開設(shè)車車庫出入入口；2）花市期期間實(shí)行行臨時(shí)交交通管制制，封閉閉華麗路路及愛愛國(guó)路車車行主入入口，解解決臨時(shí)時(shí)交通壓壓力問題題。3）商鋪及及集中商商業(yè)客戶戶進(jìn)貨出出貨時(shí)間間調(diào)整，，避開交交通高峰峰期；4）其它手手法運(yùn)用用，譬如如室外收收費(fèi)崗?fù)ねね说缆仿芳t線10米以上設(shè)設(shè)置，或或者至于于地庫以以內(nèi)，避避免等候候收費(fèi)車車輛妨礙礙市政道道路通行行。迎春花市人流密集區(qū)域迎春花市人流密集區(qū)域5.交通展望望交通影響響分析78通過合理理規(guī)劃、、市政改改造、積積極引導(dǎo)導(dǎo)等綜合合手段的的運(yùn)用，，木頭龍龍社區(qū)對(duì)對(duì)市政交交通的影影響必將將會(huì)降至至最低，，相信一一座嶄新新的國(guó)際際新城必必將會(huì)和和諧的融融入羅湖湖之中！！8PlanningforBusiness商業(yè)策劃劃構(gòu)想前言羅湖區(qū)商商業(yè)現(xiàn)狀狀概述木頭龍商商業(yè)主題題定位業(yè)態(tài)規(guī)劃劃主題文化化品牌組組合益田假日日廣場(chǎng)文文化營(yíng)銷銷推廣Chapter791.前言商業(yè)策劃劃構(gòu)想80得益于中中國(guó)改革革開放，，經(jīng)過30年的飛速速發(fā)展，，深圳已已經(jīng)從30年前的小小漁村發(fā)發(fā)展成初初具雛形形的現(xiàn)代代化國(guó)際際大都市市。已擁擁有創(chuàng)意意之都、、文化之之都、設(shè)設(shè)計(jì)之都都的美譽(yù)譽(yù)。憑借經(jīng)濟(jì)濟(jì)的迅猛猛發(fā)展和和優(yōu)越的的地理位位置。深深圳的商商業(yè)發(fā)展展也極為為迅速。。眾多國(guó)國(guó)內(nèi)、國(guó)國(guó)際的商商業(yè)、零零售巨頭頭匯聚深深圳，加加速了深深圳商業(yè)業(yè)的繁榮榮和發(fā)展展。2.羅湖區(qū)商商業(yè)現(xiàn)狀狀概述商業(yè)策劃劃構(gòu)想81羅湖是深深圳最早早的建成成區(qū)，羅羅湖的商商業(yè)也是是深圳最最早起步步和發(fā)展展成熟的的。得改改革開放放風(fēng)氣之之先，羅羅湖的商商業(yè)曾締締造了中中國(guó)零售售業(yè)的神神話。羅湖是““集金融融、物流流、信信息、專專業(yè)服務(wù)務(wù)等現(xiàn)代代服務(wù)功功能于一一體的商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)中心區(qū)區(qū)，以現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)貿(mào)、都市市旅游，，娛樂休休閑為支支撐的消消費(fèi)天堂堂，以創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)業(yè)為導(dǎo)向向的文化化產(chǎn)業(yè)基基地”。。依托優(yōu)越越的區(qū)位位條件和和雄厚的的基礎(chǔ)，，羅湖區(qū)區(qū)將打造造為國(guó)際際消費(fèi)中中心。。商貿(mào)、金融和信息中心，商業(yè)活動(dòng)中心區(qū)，消費(fèi)天堂，文化產(chǎn)業(yè)基地商業(yè)策劃劃構(gòu)想823.羅湖區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有商圈圈簡(jiǎn)介人民南商圈東門商圈地王商圈木頭龍動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園水貝珠寶城東門、人人民南、、寶安南南，以點(diǎn)點(diǎn)帶面，，以面連連片，形形成了深深圳市最最繁華的的商業(yè)金金三角。。黃金珠珠寶、文文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)的的大力發(fā)發(fā)展，形形成了水水貝珠寶寶城及動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)園。。城市的更更新改造造及國(guó)際際消費(fèi)中中心的城城市定位位呼喚新新商圈及及新商業(yè)業(yè)模式的的誕生。。4.開辟羅湖湖東新商商圈的條條件商業(yè)策劃劃構(gòu)想833公里5公里木頭龍商商業(yè)的有有力支撐撐羅湖東缺缺乏高端端商業(yè)匯聚大大量中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)居民消費(fèi)費(fèi)能力強(qiáng)強(qiáng)大社會(huì)及行行政資源源豐富交通便利利、緊鄰鄰地鐵政府高端端前瞻性性規(guī)劃5.木頭龍商商業(yè)項(xiàng)目目對(duì)城市市發(fā)展的的影響商業(yè)策劃劃構(gòu)想84木頭龍商商業(yè)項(xiàng)目目符合國(guó)際際消費(fèi)中中心定位位，開辟羅湖湖東新商商圈與現(xiàn)有幾幾大商圈圈呼應(yīng)，，形成世界級(jí)級(jí)購物天天堂新型商業(yè)業(yè)模式的的典范落實(shí)文化化立市的的戰(zhàn)略改善交通通擁堵現(xiàn)現(xiàn)狀提升市民民生活品品質(zhì)樹立商業(yè)業(yè)新地標(biāo)標(biāo)打造城市市新景觀觀增加政府府稅收收收入提供近萬萬就業(yè)崗崗位6.木頭龍商商業(yè)項(xiàng)目目市場(chǎng)切切入點(diǎn)商業(yè)策劃劃構(gòu)想85國(guó)際消費(fèi)中心戰(zhàn)略定位下，羅湖區(qū)呼喚具有文化特色的新興商業(yè)，文化主題商業(yè)是市場(chǎng)空白我市將繼續(xù)實(shí)施文化立市戰(zhàn)略，做大做強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)，要讓文化產(chǎn)業(yè)成為我市重要支柱產(chǎn)業(yè)，成為具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位和國(guó)際影響力的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心城市之一。動(dòng)漫