#商超招商策劃方案一、項(xiàng)目概況1、地理位置商貿(mào)城位地處S103省與S239省道交叉處；是唯一的長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站和鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)營(yíng)站合二為一的大型客運(yùn)站，每天人流量過萬人；周邊兩公里內(nèi)沒有競(jìng)爭(zhēng)，周邊有學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型小區(qū)數(shù)個(gè)，消費(fèi)商圈成熟，消費(fèi)群體豐富、消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。2、商業(yè)氛圍公司將與車站結(jié)合，打造商貿(mào)、批發(fā)、客運(yùn)、住宿一體化，利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)線上線下完美結(jié)合，充分利用互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷思維及各類分銷平臺(tái)為廣大商戶及顧客服務(wù)，提升顧客體驗(yàn)。公司打造多業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃組合及與時(shí)俱進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，不但為方城廣大消費(fèi)者帶來便利的生活，同時(shí)也為旅客帶來了“吃、住、行、游、購、娛”的一站式購物體驗(yàn)需求。3、商場(chǎng)規(guī)模商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)面積 6000多平方米，一樓精品超市，經(jīng)營(yíng)面積約 1200平方，主要經(jīng)營(yíng)：煙酒副食、地方特產(chǎn)、米面糧油、蔬菜水果、百貨、洗化等；二樓經(jīng)營(yíng)面積 2000平方，主要經(jīng)營(yíng)：服裝鞋帽批發(fā)、針織床品批發(fā)、中西餐飲、休閑小吃、茶餐廳、美容美甲等；三樓 3000多平方，主要經(jīng)營(yíng)商務(wù)賓館、健身房等。二、商業(yè)環(huán)境分析1、政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境簡(jiǎn)介是河南省下轄縣，位于河南省西南部。南陽盆地東北出境之要沖，南依區(qū)，北鄰平頂山市，被稱為南陽的北大門?？h域東西長(zhǎng)72公里，南北寬61公里，總面積2542平方公里，總?cè)丝诩s105萬。轄6個(gè)鎮(zhèn)、9個(gè)鄉(xiāng)（其中1個(gè)民族鄉(xiāng)）、2個(gè)辦事處：風(fēng)瑞辦事處、釋之辦事處、獨(dú)樹鎮(zhèn)、博望鎮(zhèn)、拐河鎮(zhèn)、小史店鎮(zhèn)、趙河鎮(zhèn)、廣陽鎮(zhèn)、券橋鄉(xiāng)、楊集鄉(xiāng)、二郎廟鄉(xiāng)、古莊店鄉(xiāng)、楊樓鄉(xiāng)、清河鄉(xiāng)、柳河鎮(zhèn)、四里店鄉(xiāng)、袁店回族鄉(xiāng)。方城古稱裕州，歷史悠久、文化底蘊(yùn)豐厚。始于夏代、為禹貢豫州之域，春秋為楚地，是中國(guó)絲綢之路發(fā)源地之一?，F(xiàn)存中華曾氏祖根地：古繒國(guó)遺址、天下第一古長(zhǎng)城：楚長(zhǎng)城；三國(guó)時(shí)期古戰(zhàn)場(chǎng)：博望故城；東漢湖陽公主修真之所：煉真宮、佛溝摩崖石刻等文化遺址。是秦末農(nóng)民起義領(lǐng)袖陳勝、法圣漢廷尉張釋之、西漢著名外交家、絲綢之路開拓者博望侯張騫等歷史文化名人故里。方城是中華文明的發(fā)源地之一。歷史悠久，山川秀麗，位于南陽伏牛山世界地質(zhì)公園東部，旅游資源豐富，風(fēng)景名勝有80多處。擁有國(guó)家4A級(jí)景區(qū)：方城七十二潭、七峰山生態(tài)旅游區(qū)；國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)：望花湖風(fēng)景區(qū)；河南省森林公園：大乘山森林公園以及被譽(yù)為“北武當(dāng)山“的黃石山風(fēng)景區(qū)”等眾多景點(diǎn)。是全國(guó)商品糧油生產(chǎn)基地縣、全國(guó)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)示范縣、河南省對(duì)外開放重點(diǎn)縣、并連續(xù)三年榮獲“全國(guó)科技工作先進(jìn)縣”，擁有優(yōu)良的投資環(huán)境。形成了以新能源產(chǎn)業(yè)、裝備制造、超硬材料、農(nóng)副產(chǎn)品深加工為主的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2015年被河南省政府納入：河南省“一帶一路”（絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路）規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展城市。以推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、高效生態(tài)農(nóng)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)旅游示范縣。礦產(chǎn)資源礦產(chǎn)：發(fā)現(xiàn)礦種有29個(gè)，探明儲(chǔ)量的10種。主要礦種有金、銀、鉛、鋅、鋁、鈦等金屬礦藏和螢石、滑石、鉀長(zhǎng)石、白云巖、硅石、大理石、花崗石、石灰石、重晶石等非金屬礦藏。其中，方城處于新近發(fā)現(xiàn)的中國(guó)最大的世界級(jí)特大型金紅石礦床主地段，境內(nèi)金紅石礦帶長(zhǎng)30公里，總面積約60平方公里。預(yù)測(cè)遠(yuǎn)景風(fēng)化殼型金紅石資源量達(dá)1239萬噸，原生礦資源量達(dá)4487萬噸，總資源量達(dá)5726萬噸，相當(dāng)于500個(gè)大型金紅石礦床的規(guī)模。另外，白云巖儲(chǔ)量3億噸，滑石儲(chǔ)量8000萬噸，螢石1000儲(chǔ)量萬噸，這些均為中國(guó)大型礦床之一。電力這里北臨平頂山煤海，西靠國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目鴨河口火電廠，處于華中電網(wǎng)中部；中國(guó)第一條1000千伏特坑壓開關(guān)站建成投用；風(fēng)力發(fā)電風(fēng)機(jī)高聳，蔚為壯觀；西氣東輸工程貫穿全境。水資源方城水資源豐富。全縣擁有河流70余條，水資源總量11.9億立方米，人均水資源1190立方米，南水北調(diào)中線工程穿境而過。經(jīng)濟(jì)概述2013年，生產(chǎn)總值完成145.6億元，增長(zhǎng)11%，增速居第2位。地方公共財(cái)政預(yù)算收入6.4億元，增長(zhǎng)22.7%，總量和增速均居前三位，稅收比重達(dá)到81.3%；公共財(cái)政支出達(dá)到32.08億元，增長(zhǎng)10%。固定資產(chǎn)投資完成142.2億元，增長(zhǎng)22.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到19585元和7903元，增長(zhǎng)12.3%和12%?！酢酢酢?013年，糧食總產(chǎn)首次突破12億斤，實(shí)現(xiàn)“十連增”。投資1.6億元，建成高標(biāo)準(zhǔn)糧田14萬畝，連續(xù)8年獲得市“興水杯”。完成12個(gè)貧困村整村推進(jìn)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)脫貧1.6萬人，解決農(nóng)村飲水安全6萬人。新發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社264家，達(dá)到774家，居之首。市級(jí)以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)達(dá)到12家，培育農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化集群4個(gè)。家庭農(nóng)場(chǎng)達(dá)到53家，流轉(zhuǎn)土地近16萬畝，帶動(dòng)了煙葉、黃金梨、金木瓜、裕丹參、小辣椒、精細(xì)蔬菜、畜禽養(yǎng)殖等特色農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、基地化，建成無公害農(nóng)產(chǎn)品基地52萬畝，成為國(guó)家綠色農(nóng)業(yè)示范縣。⑹□□□□2013年，新入駐企業(yè)16家、達(dá)到89家，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入61億元，稅收1.6億元。規(guī)模以上工業(yè)增加值完成44.7億元，增長(zhǎng)18.4%,增速居第一。全年續(xù)建和新開工項(xiàng)目21個(gè)，總投資72.1億元。投資2.35億元的天銳機(jī)電、投資4.5億元的宛北水泥二期、投資1.3億元的裕眾服飾項(xiàng)目建成投產(chǎn)。⑹2013年，總面積7.9平方公里的超硬材料產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃獲得批準(zhǔn)，將成為方城第二個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。圍繞超硬材料配套設(shè)備，積極發(fā)展上游產(chǎn)業(yè)，壓機(jī)鉸鏈梁、導(dǎo)電圈等項(xiàng)目建成投產(chǎn)，硬質(zhì)合金頂錘、芯柱等項(xiàng)目落戶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。中南鉆石公司成功上市，成為第6家上市企業(yè)，實(shí)現(xiàn)縣上市企業(yè)零的突破，產(chǎn)能達(dá)到60億克拉，年產(chǎn)值20億元，利稅5.5億元，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額達(dá)到45%以上。預(yù)計(jì)全年合同利用境外資金5330萬美元，實(shí)際利用外資3700萬美元，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口3400萬美元。⑹□□□□2013年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額82.3億元，增長(zhǎng)13.3%，居第三位。金融機(jī)構(gòu)存款余額119.3億元，增長(zhǎng)15.8%，貸款余額61.5億元，增長(zhǎng)41.7%，增量增速分別居第二位和第三位。高效經(jīng)濟(jì)生態(tài)示范縣啟動(dòng)建設(shè)。社會(huì)事業(yè)教育2008年，普通中學(xué)46所，比1978年減少了近90%，在校學(xué)生達(dá)46162人，比1978年減少16.6%，而1949年只有初級(jí)中學(xué)1所，在校學(xué)生220人；普通小學(xué)423所，比1978年增加了56.7%，比1949年的111所增加312所，在校學(xué)生達(dá)85172人，比1978年減少26.2%，比1949年的11000人增長(zhǎng)6.7倍；中小學(xué)專任教師7690人，比1978年增長(zhǎng)了2.0%，其中小學(xué)教師4493人，比1949年的299人增長(zhǎng)14倍。截止2008年底，全縣共有幼兒園25所，在園幼兒達(dá)16691人，而1958年縣創(chuàng)辦第一個(gè)幼兒園一縣直機(jī)關(guān)幼兒園，教師3人，入園兒童41人。[7]文化2008年，有文化站16個(gè)，遍及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)；文化藝術(shù)團(tuán)體91個(gè)，民間自發(fā)組織的歌、舞、書、畫、棋、器樂培訓(xùn)及表演不斷涌現(xiàn)。2008年電視覆蓋率達(dá)96%，電視普及率達(dá)95%以上，農(nóng)村有線電視用戶達(dá)1.2萬戶。[7]交通：焦枝鐵路、S103鄭新線公路、蘭南高速公路貫穿全境，城距南陽機(jī)場(chǎng)30分鐘車程，鄭渝高鐵客運(yùn)專線通過方城全境設(shè)置方城站；縣內(nèi)通訊設(shè)施日趨完備，與國(guó)內(nèi)外溝通快速便捷。衛(wèi)生改革開放以來，醫(yī)療衛(wèi)生條件進(jìn)一步改善，投資2500萬元的民營(yíng)醫(yī)院主體工程已竣工，16所鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院改造工程全部完成，村級(jí)示范性衛(wèi)生服務(wù)站全面覆蓋，新農(nóng)合參合率保持在90%以上，截止2008年，563個(gè)行政村已全部建成了標(biāo)準(zhǔn)化村級(jí)衛(wèi)生所，其中完成高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生所292家，各項(xiàng)指標(biāo)均走在河南省先進(jìn)行列，改變了城鄉(xiāng)衛(wèi)生落后狀況，提高了人民群眾的健康水平，為全縣新農(nóng)村建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)。2008年，新農(nóng)合實(shí)際發(fā)生門診35.3萬人（次），報(bào)銷費(fèi)用825.92萬元，其中在村衛(wèi)生所就診33.3萬人（次），補(bǔ)助費(fèi)用747.83萬元，分別較2007年上升271%和260%。2008年底，全縣有衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)23個(gè)，比1978年增加兩個(gè)；平均每千人口有醫(yī)院床位1.3張和醫(yī)生1.9人，分別比1978年增長(zhǎng)0.7張和1.2人。[7]風(fēng)景名勝：方城有可供觀賞的風(fēng)景名勝80多處。距今七千多年的獨(dú)樹大張莊新石器時(shí)代遺址，是中國(guó)最早的長(zhǎng)城一楚長(zhǎng)城遺址、西漢廷尉張釋之祠、東漢——漢光武帝—?jiǎng)⑿泔嬹R的扳倒井遺址和湖陽公主修行的煉真宮遺址、北魏雕鑿的佛溝摩崖造像.唐代四大名剎之一的普嚴(yán)寺、宋襄漢漕渠遺址、紅二十五軍血戰(zhàn)獨(dú)樹鎮(zhèn)紀(jì)念碑、空軍戰(zhàn)斗英雄杜鳳瑞紀(jì)念館等景觀;有號(hào)稱北武當(dāng)?shù)狞S石山、“中華第一石川”七十二潭以及七峰山、大乘山、三賢山、望花亭水庫等自然景觀。其中，大張莊、平高臺(tái)古文化遺址、楚長(zhǎng)城、文廟、博望故城、佛溝摩崖造像和紅二十五軍獨(dú)樹鎮(zhèn)紀(jì)念碑為省級(jí)文物保護(hù)單位。名優(yōu)特產(chǎn)：文房瑰寶中國(guó)五大名硯之一的黃石硯，始創(chuàng)于漢代，盛于宋代，古代大書法家米芾、黃庭堅(jiān)，當(dāng)代大書法家啟功等曾揮毫潑墨，予以高度贊譽(yù)。1993年，方城黃石硯榮獲國(guó)際中國(guó)書畫博覽會(huì)金獎(jiǎng)；1994年參加中國(guó)名硯展覽，榮獲石質(zhì)、工藝雙項(xiàng)金獎(jiǎng)；1995年被國(guó)家輕工部列為名牌產(chǎn)品，并列為國(guó)家級(jí)禮品饋贈(zèng)國(guó)際友人。方城已開發(fā)近百種新型產(chǎn)品，年產(chǎn)精品硯臺(tái)5萬方，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國(guó)內(nèi)26個(gè)省市和日本、美國(guó)、香港、臺(tái)港等10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。方城燴面是一道漢族面食小吃。在方城的歷史并不長(zhǎng)，據(jù)方城做燴面最早的一批燴□□□□□,□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□,□□藍(lán)”,□□□□□□□□□□□□□□□□ --□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ --□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□,□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□,□□□,用2-2.5公2-2.5公斤，直徑1□□33□□□□□□□□□□□ 2□□0.6□□□,□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□,□□□□,□□□□□□□,□□□□□,□□□,□□□□□,□□□□□□,□□□□,□□□□□□2、城市商業(yè)環(huán)境□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境□□□,□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□：商超：

名稱、比較項(xiàng)目,\經(jīng)營(yíng)面積位置地段物業(yè)配套經(jīng)營(yíng)方式業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)環(huán)境消費(fèi)群體人流情況工資水平由以上比較分析可知：賓館：'名稱比較項(xiàng)*位置地段賓館定位房間數(shù)量物業(yè)配套裝修檔次房間定價(jià)入駐情況工資水平由以上比較分析可知

4、居民消費(fèi)情況以農(nóng)業(yè)、礦業(yè)為主，目前還是一個(gè)縣級(jí)旅游城市，市區(qū)人口僅10萬左右，居民的月收入在4、居民消費(fèi)情況以農(nóng)業(yè)、礦業(yè)為主，目前還是一個(gè)縣級(jí)旅游城市，市區(qū)人口僅10萬左右，居民的月收入在2000元左右，相對(duì)來說，購買力適中。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平有了很大提高，消費(fèi)觀念也在不斷的轉(zhuǎn)變和升級(jí)，用于消費(fèi)的開支占比也越來越大，所以的消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。分析結(jié)論：一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，商業(yè)市場(chǎng)大有可為。二、的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境處于由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過渡時(shí)期，即由分散經(jīng)營(yíng)向聚集、專業(yè)化靠攏趨勢(shì)。三、居民消費(fèi)能力逐步升高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。三、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，地處唯一汽車站，同時(shí)靠近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人流量大；業(yè)態(tài)豐富，有超市、餐飲、服裝鞋、針織批發(fā)、賓館，業(yè)態(tài)組合適合車站需求；有比較大的廣場(chǎng)，停車方便，能夠?yàn)轭櫩吞峁┍憷?；提供多樣化及個(gè)性化的服務(wù)，能夠滿足顧客的體驗(yàn)需求；公司總部組織架構(gòu)完善，有強(qiáng)大的后盾支持及成熟的招商管理經(jīng)驗(yàn)；連鎖企業(yè)，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，將加大項(xiàng)目成功砝碼。劣勢(shì)居住區(qū)人群少，商圈不成熟，以車站消費(fèi)人群為主，目標(biāo)客戶有限；零售市場(chǎng)不景氣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，商家經(jīng)營(yíng)壓力大，招商比較困難；項(xiàng)目所在地的客流量不均衡，白天多，晚上少，節(jié)假日人流量大；由于車站的獨(dú)特性，生鮮自營(yíng)不便，招商會(huì)比較困難。機(jī)會(huì)生活水平逐步改善，消費(fèi)能力逐漸提高，商業(yè)環(huán)境有了較快的發(fā)展；方城的商業(yè)處于比較粗放型的管理， 缺少精細(xì)化，且地處較遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)力不大；項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位比較齊全，縣城缺少類似的商業(yè)模式，整體項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)；與車站結(jié)合屬于新型的商業(yè)組合，項(xiàng)目易于被廣大投資者接受；提高整體項(xiàng)目的裝修檔次，對(duì)業(yè)態(tài)及商品定位準(zhǔn)確，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)；充分利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行推廣， 組織策劃營(yíng)銷活動(dòng)， 能迅速提高品牌知名度。威脅城區(qū)人口少， 僅10萬左右， 消費(fèi)群體有限， 地處車站， 目標(biāo)客戶比較明顯；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈， 電商的沖擊， 消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變等；車站賓館較多， 且發(fā)展比較成熟， 競(jìng)爭(zhēng)比較激烈， 所以賓館定位必須準(zhǔn)確。四、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位集購物、休閑、餐飲、批發(fā)、賓館于一體的多功能商貿(mào)城。2、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位一樓門面： 以銀行、地產(chǎn)銷售、藥房、專賣、通訊、彩票點(diǎn)等形象窗口招商為主一樓超市商品定位： 超市商品以中低檔為主，兼顧高檔，商品質(zhì)優(yōu)價(jià)廉；低、中、高檔，比例采用“二、六、二制” ，即中檔商品占六成，低檔商品占二成，高檔商品占二成。以食品為主，食品中以副食為主，針對(duì)車站消費(fèi)群體，以快消品為主，增加水吧、面包等聯(lián)營(yíng)商戶，同時(shí)增加特產(chǎn)禮盒。以百貨、洗化為輔，生鮮五大類以聯(lián)營(yíng)為主。二樓服飾鞋針織定位： 以服飾鞋、針織批發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)品類齊全，物美價(jià)廉，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，打造比較具有特色的室內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)。二樓餐飲定位： 以小吃和快餐為主，招商時(shí)盡量以品牌餐飲為主，配合定位為中檔的中西餐，滿足車站臨時(shí)休息餐飲和三樓賓館的餐飲。三樓賓館定位： 以時(shí)尚主題賓館為主，高中低檔結(jié)合，賓館定位多樣化，賓館服務(wù)多樣化，價(jià)格具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，制定差異化的定位和營(yíng)銷策略。3、經(jīng)營(yíng)特色與車站結(jié)合，打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式；多業(yè)態(tài)組合，滿足廣大消費(fèi)者的需求；定位準(zhǔn)確，目標(biāo)客戶群明確 ,商品定位準(zhǔn)確；利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)達(dá)到線上線下結(jié)合，適應(yīng)時(shí)代潮流，裝修精致，打造最具特色的商貿(mào)城。以上業(yè)態(tài)布局可以充分發(fā)揮出業(yè)態(tài)的固有消費(fèi)群， 實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢(shì)共享， 劣勢(shì)互補(bǔ)，滿足顧客吃、穿、用、住、休閑、娛樂的“一站式”的體驗(yàn)式消費(fèi)，從而有力保證商場(chǎng)持續(xù)性發(fā)展。4、目標(biāo)市場(chǎng)定位車站往返群體 +鄉(xiāng)鎮(zhèn)服飾鞋、 針織零售商 +附近居民 +賓館住戶 (探親、 出差、旅游??)5、商場(chǎng)形像定位鑒于本項(xiàng)目與車站結(jié)合要突出形象，同時(shí)考慮到經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的定位、招商、差異化競(jìng)爭(zhēng)及可持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目應(yīng)以精致裝修為主，不同于其他的商業(yè)物業(yè)，一定要給廣大商戶及

顧客帶來新鮮感。裝修別致大方，環(huán)境整潔、有現(xiàn)代氣息，外觀上要有特色，多樣化、個(gè)性化服務(wù)，同時(shí)注重細(xì)節(jié)化的管理。五、招商策略商場(chǎng)開業(yè)前的前期招商尤為重要，一旦前期招商失敗，要想再次啟動(dòng)，則難上加難。所以，我們應(yīng)組織專業(yè)的招商人員，制定比較周全的招商策略，制定一系列的招商政策，商場(chǎng)開業(yè)前的前期招商尤為重要，一旦前期招商失敗，要想再次啟動(dòng)，則難上加難。所以，我們應(yīng)組織專業(yè)的招商人員，制定比較周全的招商策略，制定一系列的招商政策，通過對(duì)項(xiàng)目的整體定位，有針對(duì)性的開發(fā)目標(biāo)客戶，通過市調(diào)及客戶信息的掌握，逐步進(jìn)行談判，從而以取得招商的成功。招商策略1、依靠總部?jī)?yōu)勢(shì)，通過優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理方案、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，多樣化的營(yíng)銷策劃、大力度的宣傳推廣來打造商戶的信心；2、優(yōu)惠招商，以點(diǎn)代面，重點(diǎn)招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動(dòng)散戶經(jīng)營(yíng)；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。3、招商時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品定位進(jìn)行布局強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃與項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)，增加優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)點(diǎn)，縮小劣勢(shì)及威脅。4、統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)，就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日?，F(xiàn)場(chǎng)管理、人員招聘培訓(xùn)、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織策劃等，統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷活動(dòng)、收取出租活動(dòng)場(chǎng)地等方式達(dá)到收支平衡甚至贏利；統(tǒng)一管理包括：統(tǒng)一規(guī)劃布局、統(tǒng)一宣傳促銷、統(tǒng)一商場(chǎng)形象、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)人員管理、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間、統(tǒng)一售后服務(wù)及投訴接待、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一管理制度等5、成立專門的招商部門，配備專業(yè)的人員，通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高其招商技能及綜合素質(zhì)，有助于商場(chǎng)品牌形象的樹立與推廣。6、招商時(shí)，針對(duì)主力客戶及特殊客戶要采取優(yōu)先選用的原則，在談判條件上要給

予最大的優(yōu)惠政策六、招商服務(wù)與支撐包括賣場(chǎng)的環(huán)境、1、良好的物業(yè)管理為入租商戶和顧客提供一個(gè)舒適安全的環(huán)境，包括賣場(chǎng)的環(huán)境、設(shè)備的保護(hù)、安全保衛(wèi)、管理等。2、成立專門的管理部門，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，包括對(duì)商戶的培訓(xùn)指導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)分析、店鋪調(diào)整、細(xì)節(jié)管理、營(yíng)銷策劃等。3、統(tǒng)一營(yíng)銷策劃管理，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的推廣和宣傳，并舉辦統(tǒng)一的廣告宣傳和促銷活動(dòng)，提升商場(chǎng)的客流量和銷售額。4、成立專門的管理部門，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，配備專業(yè)的管理人員，對(duì)商戶進(jìn)行全方位的管理和指導(dǎo)。5、協(xié)調(diào)各商戶與工商稅務(wù)、公安、衛(wèi)生等管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，爭(zhēng)取政府政策支持。七、招商操作流程1、市場(chǎng)調(diào)研：調(diào)研縣城內(nèi)的主要商業(yè)的概況、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等，以及賓館定價(jià)、裝修等；2、招商動(dòng)線規(guī)劃：懂得賣場(chǎng)的平面布局圖及動(dòng)線規(guī)劃，能結(jié)合實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)解說；3、招商品類規(guī)劃：了解賣場(chǎng)的品類規(guī)劃、品類組合及商品定位、商品組合；4、資料準(zhǔn)備：招商手冊(cè)、圖紙規(guī)劃、合同；5、制定租金標(biāo)準(zhǔn)：成本租金、當(dāng)?shù)亻T面房租金、同業(yè)態(tài)大賣場(chǎng)商場(chǎng)租金；6、選定目標(biāo)客戶：確認(rèn)目標(biāo)客戶、重要客戶、備選客戶，建立客戶資料登記表；7、溝通交流：與招商客戶溝通，介紹項(xiàng)目情況、試探對(duì)方意向并做出初步判斷；8、招商談判：洽談營(yíng)業(yè)位置與面積、合作條件、付款方式；9、客戶維持：對(duì)備選客戶要保持密切溝通，以防客戶資源不夠；10、客戶資料建立，建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，對(duì)招商人員的招商工作，包括電話聯(lián)系、10、客戶資料建立，建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，對(duì)招商人員的招商工作，包括電話聯(lián)系、走訪跟進(jìn)、簽約等，實(shí)時(shí)做好記錄。11、招商反饋：招商員每周上報(bào)招商情況，分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)驗(yàn)和心得，處理客戶反饋信息，適時(shí)調(diào)整招商策略。12、簽約前的準(zhǔn)備工作：客戶提交身份證復(fù)印件、品牌代理授權(quán)證書等相關(guān)證件13、正式簽約：提供專柜詳細(xì)尺寸圖、及商鋪裝修要求，在收到專柜詳細(xì)尺寸圖等資料后，客戶提交專柜效果圖、平面圖、電路圖，餐飲、客戶需要提供工程要求（上下水、用電功率、排煙排污等，需要提前與招商科部門溝通并需要物業(yè)部確認(rèn)）14、招商負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理簽字蓋公司合同章，合同生效15、招商部門開具進(jìn)場(chǎng)通知單， 根據(jù)工程進(jìn)度，安排客戶進(jìn)場(chǎng)施工16、商戶于開業(yè)前提供品牌 LOGO、□□□□□□□□□,□□□□□□□□□17、商戶營(yíng)業(yè)人員提前 5天辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)、接受商場(chǎng)管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)18、合同簽訂當(dāng)日，客戶交納保證金，及第一季度租金19、專柜需提前 2天完成貨品陳列、商品標(biāo)價(jià)、 POP海報(bào)宣傳等相關(guān)準(zhǔn)備工作八、招商制度及職責(zé)客戶資料的收集和篩選。 市場(chǎng)調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究、 目標(biāo)、潛力?？蛻舻逆i定，客戶資料的分類管理。2、電話拜訪和面訪。 電話拜訪約見的要點(diǎn)， 面訪前準(zhǔn)備， 面訪的過程控制和記錄，面訪的技巧、潛力、重點(diǎn)、成交客戶的面訪區(qū)別。3、數(shù)據(jù)報(bào)表的填寫，拜訪記錄填寫；招商周報(bào)，日?qǐng)?bào)及總結(jié)；重點(diǎn)客戶的會(huì)談紀(jì)要報(bào)告；預(yù)簽協(xié)議客戶操縱要求及通報(bào)4、客戶的維護(hù)和跟進(jìn)：協(xié)議的簽訂；客戶爭(zhēng)議的處理、收款的協(xié)助。5、內(nèi)部溝通：招商部?jī)?nèi)部聯(lián)系溝通；其它有關(guān)部門的工作協(xié)調(diào)與聯(lián)系。九、招商后期管理1、客戶足以影響商場(chǎng)的發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商城必須努力經(jīng)營(yíng)，讓客戶逐步盈利，才能獲取客戶的信賴。2、維護(hù)老客戶，對(duì)于商場(chǎng)在營(yíng)運(yùn)、財(cái)力、管理、品質(zhì)上有莫大的影響，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與老客戶的聯(lián)系，及時(shí)解