Word房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲一二線城市仍有支撐我國房地產(chǎn)市場全面調(diào)控至今兩年有余，政策嚴(yán)厲程度史無前例。調(diào)控效果明顯，房價(jià)實(shí)現(xiàn)了基本平穩(wěn)或者小幅下跌。價(jià)格調(diào)整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場傳導(dǎo)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的降溫意味著調(diào)控已經(jīng)取得了階段性的成果，其意義重大。

房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲

房價(jià)的過快上漲提高了部分城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)市值來看，最近有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測我國房地產(chǎn)市值達(dá)到65萬億美元，按照當(dāng)前匯率折算為450萬億元人民幣，已經(jīng)遠(yuǎn)超美國、日本和歐盟三個(gè)地區(qū)樓市價(jià)值的總和。從房價(jià)收入比來看，從2021年9月33個(gè)大中城市家庭房價(jià)收入比來看，9%的城市超過30，處于較高水平，6%的城市介于20到30之間，58%的城市介于10到20之間，27%的城市處于10以下的水平。我國很多城市房價(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上一般認(rèn)可的6左右的水平。日本在1991年樓市泡沫破滅時(shí)，比較繁華的首都圈和京畿圈家庭房價(jià)收入比也僅介于10到12之間。美國在2021年次貸危機(jī)時(shí)房價(jià)收入比也僅介于4-5之間。

房價(jià)過快上漲還加劇了居民收入分配差距。北京大學(xué)11月28日舉行的“我國居民財(cái)產(chǎn)差距與收入分配問題研究”成果發(fā)布會相關(guān)報(bào)告顯示：在房價(jià)的助力下，不論在城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，房產(chǎn)價(jià)值占居民總財(cái)產(chǎn)的比重已經(jīng)達(dá)到超高水平，房價(jià)也成為推動居民財(cái)產(chǎn)價(jià)值升值和差距擴(kuò)大的重要原因。2021年至2021年，居民總財(cái)產(chǎn)分布差距基尼系數(shù)上升了38.7%，其中45.4%是由房價(jià)上升引起的，尤其在城鎮(zhèn)地區(qū)，房價(jià)上漲對居民財(cái)產(chǎn)差距擴(kuò)大的影響更為顯著。

當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)到了相對較高的水平，如果放任房價(jià)過快上漲會增加年輕群體的購房壓力，抑制消費(fèi)能力，當(dāng)房價(jià)與收入持續(xù)脫節(jié)時(shí)就有可能引發(fā)斷供等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

一二線城市仍有支撐

隨著樓市調(diào)控的繼續(xù)深入，價(jià)格調(diào)整有可能會繼續(xù)蔓延。業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目價(jià)格下降會帶來更多的觀望情緒，一些資金狀況緊張的房企，會將旗下項(xiàng)目加入降價(jià)行列。他認(rèn)為，到10月份，類似降價(jià)還會出現(xiàn)。但不排除到了年底出現(xiàn)價(jià)格反彈的可能。

部分調(diào)控尚不嚴(yán)厲的二線城市，更是存在房價(jià)上漲動力。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告，截至2021年7月底，全國100個(gè)城市的新房庫存去化周期僅為9.6個(gè)月，明顯低于12-16個(gè)月的合理區(qū)間。其中一些城市的去化周期不足5個(gè)月。

但隨著調(diào)控政策的下沉，一些前期房價(jià)上漲過快的三四線城市，情況則不容樂觀。

房價(jià)上漲過快、客戶流量萎縮過猛的三四線城市，未來極有可能出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。他指出一個(gè)現(xiàn)象，在很多省份，低能級、低等級城市的房價(jià)高于高能級、高等級城市，簡言之，縣城房價(jià)接近或超過省會城市。今年9月浙江義烏市二手房均價(jià)21519元/m2，同比上漲17.25%，環(huán)比也在上漲，這一價(jià)格已經(jīng)高于很多中西部的省會城市。與此同時(shí)，河北多地房價(jià)高于石家莊市;江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房價(jià)均已接近其省會城市。

前述房企人士也表示，三四線城市的市場容量本身就不大，并在此前的周期中釋放殆盡，若棚改貨幣化大幅回潮，這些城市的需求規(guī)模和購買力都會受到影響，出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)也就不意外。

業(yè)內(nèi)人士指出，過去3年，全國房價(jià)普遍上漲，投資投機(jī)需求有所抬頭，很多需求還使用