第1頁(yè)第1頁(yè)項(xiàng)目名稱：**市*路**號(hào)*幢*房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托方：**估價(jià)方：北京**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：****估價(jià)作業(yè)日期：2002年月日至月日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：廣萬(wàn)[2002]房產(chǎn)或房地產(chǎn)(估)字第*號(hào)第2頁(yè)第2頁(yè)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告地址：電話：聯(lián)系人：資格證書號(hào)：地址：北京市海淀區(qū)人民大學(xué)北路*號(hào)院*樓賓嘉園”2#住宅樓房地產(chǎn)，包括房屋和土地。其背景、個(gè)別因素和區(qū)域因素情況如下：“國(guó)賓嘉園”2#住宅樓原為海淀區(qū)八里莊街道辦事處立項(xiàng)開發(fā)，原規(guī)劃為社區(qū)服務(wù)科技綜合樓，并于1994年9月1日取得了《建設(shè)用1999年12月22日北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與北年9月7日取得了該項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(2000-規(guī)建字33號(hào)文件《關(guān)于開發(fā)建設(shè)西八里莊商住樓工程項(xiàng)目建議書(代可行性研究)的批復(fù)》批準(zhǔn)了本項(xiàng)目由北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公第3頁(yè)第3頁(yè) (施020010777)，2001年6月22日取得了《國(guó)有土地使用證》。 (1)基本情況占地18畝，規(guī)劃建筑面積近7萬(wàn)平方米，由四棟16層板式住宅組成； (2)設(shè)施設(shè)備情況 (3)裝修情況：第4頁(yè)第4頁(yè) (1)位于北京市海淀區(qū)西八里莊，在阜成路以北200米處，其 (2)所處生活社區(qū)較成熟，周邊分布著如恩濟(jì)里小區(qū)、八里莊。 (3)公共配套完善，有二十一世紀(jì)學(xué)校、海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)、亮甲空軍總醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行、 為北京中恒實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向中國(guó)民生銀行總行點(diǎn)八日值定義本報(bào)告中的評(píng)估價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象在剩余67年的出讓土地使用權(quán)和商品房的房屋所有權(quán)條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)(二○○二年十二月十八日)現(xiàn)狀下的公開市場(chǎng)價(jià)值。據(jù)第5頁(yè)第5頁(yè)實(shí)地勘察所獲取的資料。主要內(nèi)容如下： (三)、主要依據(jù)的法律、法規(guī)和政策文件：5.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 (四)、委托方提供的相關(guān)資料1.北京市海淀區(qū)人民政府八里莊街道辦事處與北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議書》0549)目建議書(代可行性研究)的批復(fù)》(京計(jì)投資字(2001)**號(hào))用權(quán)出讓合同》(京房地出讓[合]字(99)第**號(hào))6.北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(編號(hào)7.北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(編號(hào)8.北京市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)《建筑工程施工許可證》(編號(hào)施第6頁(yè)第6頁(yè)0020010777(建)) (五)估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料八、估價(jià)原則本報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則完成的：最高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行，多種估價(jià)方法相結(jié)合的原則替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值用價(jià)值來(lái)確定。第7頁(yè)第7頁(yè)估價(jià)方法具體步驟如下：①、選取在近期已發(fā)生了交易的與估價(jià)對(duì)象相類似的房地產(chǎn),與比較法和成本法求取得到的結(jié)果在綜合計(jì)算評(píng)估結(jié)果時(shí)給予適當(dāng)?shù)?(1)市場(chǎng)比較法第8頁(yè)第8頁(yè)是指將估價(jià)對(duì)象與現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)市場(chǎng)比較法公式為： (2)成本法成本法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得費(fèi)用＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息運(yùn)用估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)綜合分析房地產(chǎn)價(jià)值影響因素和市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)7元/平方米:8362.9萬(wàn)元員第9頁(yè)第9頁(yè)估價(jià)人員估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào)簽名簽名效期本報(bào)告完成之日為2002年12月20日，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本次建議1.估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析及貸款額度建議(略)2.此抵押貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施(略)北京天平行房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(公章)第10頁(yè)第10頁(yè)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)年限的起算日期從1999年12月22日起算，框架結(jié)構(gòu)的耐用年限為60－80年，取其平均值為70年，由此可見(jiàn)，估價(jià)對(duì)象的優(yōu)勢(shì)在于：(1)內(nèi)部的配套設(shè)施比較齊全，小區(qū)內(nèi)兒童游戲區(qū)、噴泉廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。(2)二是為板式的高層住于估價(jià)對(duì)象的銷售較為有力。估價(jià)對(duì)象的設(shè)施設(shè)備匹配屬于大眾化的標(biāo)準(zhǔn)。(1)電話系統(tǒng)、t客群雖然廣泛，但同時(shí)也第11頁(yè)第11頁(yè)小區(qū)環(huán)境較差。(3)外墻中5-14層均為涂料，使得整個(gè)小區(qū)的檔次較低。(4)電梯為沈陽(yáng)“東芝牌”電梯，檔次較低，在使用若干年 (一)生活社區(qū)比較成熟估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)西八里莊,處于北京市西北部。該地區(qū)具有 (二)公共配套設(shè)施完善商圈僅2500米； (三)交通便利、康恩專線多路公交經(jīng)過(guò)。 (四)環(huán)境優(yōu)越第12頁(yè)第12頁(yè)通過(guò)對(duì)近年來(lái)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整 (一)北京市的宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)背景好結(jié)構(gòu)調(diào)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值192.4億元，對(duì)工業(yè)增加值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到55.5％。國(guó)有大中型骨干企業(yè)完成改制39戶，中小企業(yè)改制達(dá)到資71.4億元，成為促進(jìn)消費(fèi)和投資雙重拉動(dòng)的有力杠桿。國(guó)稅收入第13頁(yè)第13頁(yè)全市綠化面積完成4.3萬(wàn)畝，全市空氣質(zhì)量二級(jí)和好于二級(jí)天數(shù)累計(jì)資612.9億元，增長(zhǎng)29.5％。在投資推動(dòng)下，各類商品房開復(fù)工面積達(dá)5775.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.2％；本年竣工面積達(dá)413.8萬(wàn)平方米，況對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整市投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。在累計(jì)到位資金中本年到位資金771.4億元，增長(zhǎng)下降53％，在其影響下商品房新開工面積1652萬(wàn)平方米，僅增長(zhǎng)地轉(zhuǎn)讓、炒作而產(chǎn)生泡沫因素。第14頁(yè)第14頁(yè) (二)北京市的房地產(chǎn)供求總背景 比增長(zhǎng)29.5％；3季度內(nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資274億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)18.6％。其中三季度到位300.37億元，同比增長(zhǎng)(2)施工面積(3)竣工面積季度，本市商品房竣工面積為334.59萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)第15頁(yè)第15頁(yè)(4)新開工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4％；在第3季度新開工面積為545.81萬(wàn)平方米，同比下降5.4％。前三季度大部分時(shí)間北京的新開工面積一直較低，同比低于2002年3季度北京市土地開發(fā)面積和購(gòu)置面積分別為40.85萬(wàn)平月，北京市土地開發(fā)和購(gòu)置面積為231.63萬(wàn)平方米和911.02萬(wàn)平方積年同期增長(zhǎng)36.3％和36.5％。其中住宅銷售508.3萬(wàn)平方米，同比增根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測(cè)算，在2002年三季度中房北京城市指數(shù)變第16頁(yè)第16頁(yè) (三)北京住宅物業(yè)供求背景1％。4.27萬(wàn)平米，比去年同期前三季度新開工面積(特別是住宅新開工面積)的下降原因是多方面今年有著2002年第3季度北京市商品住宅交易平均價(jià)格為元4517／平方第17頁(yè)第17頁(yè)大了，不少老外轉(zhuǎn)租普通公寓甚至普通住宅，高級(jí)公寓越顯“曲高和寡”；三是CBD、亞奧商圈尚停留在“概念炒作”階段，而真正的商業(yè)年，如使之成熟，至少需要8-10年的時(shí)間。商務(wù)中心沒(méi)有從藍(lán)圖變客戶對(duì)會(huì)所的要求高過(guò)周邊是否有學(xué)校之類的要求，沒(méi)有成熟的社 (四)全國(guó)的房地產(chǎn)宏觀政策背景02年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，該年出臺(tái)了許多重要政策，可從1998年下半年深化住房制度改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)又得到迅速發(fā)展，例如：1998年到2001年商品房銷售面積年均增長(zhǎng)確定為2002年住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要內(nèi)容。第18頁(yè)第18頁(yè)住房貸款。范的市場(chǎng)行為，為了促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府在2002年開始第19頁(yè)第19頁(yè)而是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，準(zhǔn)確地說(shuō)是為了房地產(chǎn)業(yè)能夠健康年以下(含5年)由現(xiàn)在的4.14％下調(diào)為3.6％，2002年2月22日，中國(guó)人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利為。 (一)影響因素的選擇房地產(chǎn)的最高最佳使用在本質(zhì)上由其在若干因素上的特性決定擇決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響因素。告的兩位估價(jià)師最后選擇下列因素為決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響因素：次、機(jī)動(dòng)車擁擠水平、道路瓶頸及障礙”局”第20頁(yè)第20頁(yè)估價(jià)對(duì)象的可視性：衡量的內(nèi)容包括“地點(diǎn)的高度、障礙及建筑的遮蔽、樹木的遮擋、從入口處的視點(diǎn)” (二)各影響因素的評(píng)價(jià)法確定，具體如下：作用水平評(píng)分按如下的方法確定：2.估價(jià)對(duì)象通達(dá)性的評(píng)價(jià)(略)3.估價(jià)對(duì)象配套設(shè)施的評(píng)價(jià)(略)4.估價(jià)對(duì)象可視性的評(píng)價(jià)(略) (三)影響因素評(píng)價(jià)的結(jié)論因素各項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，得出如下的結(jié)果象影響因素評(píng)價(jià)結(jié)果表目453第21頁(yè)第21頁(yè)選用測(cè)算過(guò)程 (一)市場(chǎng)比較法的估價(jià)測(cè)算過(guò)程參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，公司評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展開調(diào)比實(shí)例因素條件說(shuō)明表項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)(元/平米)交易時(shí)間交易情況公共設(shè)施配套完個(gè)別備程度商服配套周邊環(huán)境交通狀況小區(qū)規(guī)模入住時(shí)間小區(qū)綠化設(shè)施設(shè)備實(shí)例A北京印象2002.12正常完備配套一般好2003.6較好完備估價(jià)對(duì)象國(guó)賓嘉園待估2002.12正常完備配套一般好較小2002.12一般完備實(shí)例C頤安嘉園2002.12正常完備配套一般一般2003.5較好完備實(shí)例B源居2002.12正常完備配套好好大2003.10好完備第22頁(yè)第22頁(yè)裝修狀裝修狀況初裝修毛坯房毛坯房精裝各項(xiàng)修正，包括件指數(shù)，詳見(jiàn)下表：可比實(shí)例因素指數(shù)表比較因素交易時(shí)間交易情況公共設(shè)施配套完備程度商服配套周邊環(huán)境交通狀況小區(qū)規(guī)模入住時(shí)間小區(qū)綠化設(shè)施設(shè)備裝修狀況估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例BC個(gè)別因素區(qū)域因素修正系數(shù)表實(shí)例B比較因素交易時(shí)間交易情況實(shí)例C實(shí)例A第23頁(yè)第23頁(yè)公共設(shè)施配套完備程度商服配套公共設(shè)施配套完備程度商服配套周邊環(huán)境交通狀況小區(qū)規(guī)模入住時(shí)間小區(qū)綠化設(shè)施設(shè)備裝修狀況區(qū)域因素個(gè)別因素4.可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格素中的“公共設(shè)施配套完備程度、商服配套、周邊環(huán)境、交通情況”準(zhǔn)價(jià)格分別為：第24頁(yè)第24頁(yè)CC5.估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格的確定交易日期相同；可比實(shí)例A在區(qū)域因素條件上和估價(jià)對(duì)象相同，而實(shí)例A的比準(zhǔn)價(jià)格低；可比實(shí)例B的區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件格低；而可比實(shí)例C的區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件均比估價(jià)對(duì)象較過(guò)程排列起來(lái)可以構(gòu)成下表：例價(jià)格順序與整體可比較性表單位價(jià)格(元/平方米)整體可比較性AB估價(jià)對(duì)象――C從上表可知，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格應(yīng)該在可比實(shí)例B和可比實(shí)例C的比準(zhǔn)價(jià)格之間，如果取它們的平均值則為(6769.52＋6565.50)/2=6667.51(元/平方米)BC的比較、修正項(xiàng)目均為5個(gè)項(xiàng)目，但是第25頁(yè)第25頁(yè).50+204.02×9/24＝6642元/平方米 (二)成本法的估價(jià)測(cè)算過(guò)程土地取得費(fèi)用 (1)地價(jià)款 (2)土地契稅 (3)土地補(bǔ)償及拆遷安置費(fèi) (4)土地取得費(fèi)用合計(jì)4元/平方米2.開發(fā)成本 (1)建筑安裝工程費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱“建安費(fèi)用”)按北京市現(xiàn)行建筑工程概(預(yù))算標(biāo)準(zhǔn)及類似物業(yè)建安成本測(cè)算，估價(jià)對(duì)象為剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)狀為初裝修，取建安費(fèi)用2500元/平方 (2)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)米 (3)紅線內(nèi)市政費(fèi)用＝2500×10%＝250元/平方米 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用=(2500+125+250)×10%=288元/平方米 (5)開發(fā)成本=2500+125+250+288=3163元/平方米3.管理費(fèi)用第26頁(yè)第26頁(yè)開發(fā)成本之和為計(jì)算基礎(chǔ)，按3%提取，則：管理費(fèi)用=(1824+3163)×3%=149.61元/平方米4.投資利息年的固定資產(chǎn)貸款利率為5.49％，考慮還有一些融資費(fèi)用，估價(jià)人發(fā)期內(nèi)均勻投入,管理費(fèi)用隨土地取得費(fèi)用或開發(fā)成本的發(fā)生而發(fā)生，故有：＝171.60＋145.53＝317.13(元/平方米)售稅費(fèi)售價(jià)的5.5％，后者根據(jù)市場(chǎng)代理傭金慣例取售價(jià)的2％，合計(jì)為售價(jià)的7.5％，故：＝房地產(chǎn)價(jià)值×7.5％6.開發(fā)利潤(rùn)%=748.054元/平方米7.房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)解一元一次方程得：產(chǎn)價(jià)值第27頁(yè)第27頁(yè)＝(1824+3163+1