**房產(chǎn)城東項目

初步意見報告說明介于對項目基地的初步了解及周邊情況研究，就對該地塊項目發(fā)展做如下初步構(gòu)想項目開發(fā)思想：

擬建項目開發(fā)中心思想，解決項目“做什么”，規(guī)避各項優(yōu)劣勢，解決“如何做”的問題項目營銷思路：

將思想轉(zhuǎn)化到市場，產(chǎn)生戰(zhàn)略與手段，解決“說什么”，“得到什么”的問題項目開發(fā)思想情況介紹：項目基地介紹本項目座落于成都東門團結(jié)居住片區(qū)，基地呈正方形，基地位于催家店南路，接成華大道二段，項目后方有熱電廠，靠近沙河，開發(fā)思想情況介紹；規(guī)劃條件：征地面積約16畝

可規(guī)劃用地約14.5畝

土地用途:商業(yè)和居住容積率5

拆遷地上建筑5000多方（口頭調(diào)查）從規(guī)劃條件可以看出：容積率和建筑密度已經(jīng)限制此用地為高層建筑。開發(fā)思想情況介紹：項目交通及配套介紹

道路系統(tǒng)：催家店南路貫穿整個宗地，目前作為連接成華大道和進入項目基地的主要交通道路，路面窄、路況差，同時主要為周邊廠區(qū)運輸車輛通道。距離主要交通道路成華大道500米,交通是其最大劣勢。配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要為廠房、舊廠房和平整為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點之一。開發(fā)思想情況介紹：項目四至：基地北面雖接成華大道，但卻途徑兩個泡沫廠及一個碳渣廠才可到達，前方為老廠區(qū)50年代的居住樓，樓體成舊，層數(shù)不高，鐵路橫穿通過，后方是電熱廠，冷卻塔正處基地中央，由于無其他建筑物遮擋，站在基地上即可一覽無余，大煞風(fēng)景，這些都是高檔住宅的大忌開發(fā)思想情況介紹自然和人文環(huán)境：在前面已經(jīng)提到，項目在這兩方面沒有優(yōu)勢，到成了項目開發(fā)建設(shè)的主要難題開發(fā)思想情況介紹：遠景規(guī)劃：具體按政府規(guī)劃以后做詳盡闡述開發(fā)思想開發(fā)理念前瞻性：項目的整體開發(fā)宗旨是：推動人的活動和交流，促進社區(qū)發(fā)展，使居住社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。在規(guī)劃設(shè)計理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠圍合的規(guī)劃，營造良好的空間結(jié)構(gòu)，各建筑自成一體，實現(xiàn)圍合過程的開放型布局。充分體現(xiàn)人與建筑的親和性，通過中庭花園、來體現(xiàn)建筑尺度上的人性化。通過規(guī)劃設(shè)計及配套設(shè)施的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項目的特色。開發(fā)思想中心思想定位：

將地塊的環(huán)境劣勢演變?yōu)轫椖堪l(fā)展優(yōu)勢，通過思想孵化地產(chǎn)，構(gòu)建和諧人居，倡導(dǎo)和諧住宅。總體上：建設(shè)環(huán)保、健康住宅做目標(biāo)群體買的起但又有高品質(zhì)的房子開發(fā)思想項目規(guī)避的劣勢:項目的情況就是是劣勢項目基地的路況、、鐵路問題項目臨界的泡沫廠廠、碳渣廠、熱電電廠項目周界的建筑情情況、治安問題交通不變，環(huán)境質(zhì)質(zhì)量差，空氣污染染、熱島效應(yīng)、灰灰塵大、噪音情況況、周邊居住沒形形成氣候、治安條條件相對薄弱等等等使項目居住質(zhì)量量下降，環(huán)境改善善是項目開發(fā)時所所應(yīng)該解決的問題題。開發(fā)思想建筑構(gòu)想：站在16畝地上，對項目外外圍環(huán)境的惡劣，，要去做什么改變變是小題大做，資資源浪費，對小區(qū)區(qū)內(nèi)部建筑物戶戶戶面向中庭是必須須完成的。考慮城市肌理的延延續(xù)和突現(xiàn)項目形形象，項目以一梯梯四戶的小短板為為主要建筑形式，，采用“別具一格格的“Ｔ型板式””樓體結(jié)構(gòu)，充分分運用建筑語言中中對景、分景、隔隔景、借境造勢等等功能，提供所有有高達270度的廣闊居住景觀觀面，保證樓棟間間景觀的開放、交交流、互通。用用“Ｔ型”創(chuàng)新演演進變體，豐富建建筑外立面的審美美節(jié)奏韻律，為內(nèi)內(nèi)部戶型設(shè)計增加加豐富的空間變化化可能。具明顯顯優(yōu)勢，即前小后后大。在住宅建筑筑形態(tài)上，采用西西面2棟15層，南、北面各2棟18層與東面1棟24層相結(jié)合的布局方方式，形式上高底底有序，層次豐富富，小高層住宅將將南、北、西面肌肌理不斷延續(xù)，表表現(xiàn)出對城市空間間與住宅區(qū)入口的的尊重與層次感，，并保證了大部分分住戶擁有良好的的朝向；東面的高高層樓既減輕了整整個小區(qū)的體量感感，同時也遮擋了了后方熱電廠冷卻卻塔對小區(qū)視線的的影響，更有利于于小區(qū)的通風(fēng)開發(fā)思想空間結(jié)構(gòu)：按照基地地塊形狀狀擺放建筑物的布布局方式，形成圍圍合狀。東西軸作作為人、車行主軸軸，呈縱向，加強強軸線的縱向透視視感。小區(qū)入口位位于基地西邊的催催家店南路處，作作為小區(qū)空間面向向城市唯一的開口口，視線通過這里里被延伸，設(shè)計將將形成小區(qū)內(nèi)部中中央庭院景觀，實實行小區(qū)內(nèi)所有住住戶的共享空間。。南北向的次軸以以人的休閑活動為為主要內(nèi)容，形成成多樣的節(jié)點空間間空間結(jié)構(gòu)追求幾何何造型美的格網(wǎng)式式布局，軸線、道道路、以及建筑本本身硬朗的線條構(gòu)構(gòu)成了本方案最大大的特色，在環(huán)境境和道路的布局上上則采用半圓形的的弧線加直線的結(jié)結(jié)合方式。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住住宅一、外墻外保溫系系統(tǒng)在建筑中，外圍護護結(jié)構(gòu)的熱損耗較較大，外圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)中墻體又占了很很大份額。所以發(fā)發(fā)展外墻保溫技術(shù)術(shù)及節(jié)能材料則是是建筑節(jié)能的主要要實現(xiàn)方式。專專威特外外墻外保溫有以下下優(yōu)越性：1、避免產(chǎn)生熱橋。。外保溫系統(tǒng)處于于建筑物圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)的最外層，能夠夠形成一個封閉的的保溫隔熱體系，，采用高效保溫材材料后，能夠有效效地切斷縱墻、柱柱、樓板和梁等部部位產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性性熱橋。再將窗、、門口側(cè)面及外部部連接件做好相應(yīng)應(yīng)的保溫處理，整整幢建筑物的圍護護結(jié)構(gòu)就形成全封封閉的保溫體系，，達到全面降低建建筑物能耗的目的的。2、提高建筑物使用用的舒適度。進行行外保溫后，墻體體自身的溫度變化化減緩。冬季當(dāng)室室溫高于外界溫度度時，通過墻體熱熱傳導(dǎo)散失的熱量量少，使室內(nèi)溫度度變化減小，有利利于節(jié)能；而在夏夏季，當(dāng)室外溫度度高于室內(nèi)溫度時時，外保溫系統(tǒng)又又能減少太陽輻射射熱的進入，外墻墻內(nèi)表面溫度和室室內(nèi)溫度得以降低低，使建筑物冬暖暖夏涼，創(chuàng)造了良良好的居住氛圍。。3、減輕溫差引起的的建筑物損傷。由由于采用外墻外保保溫技術(shù)，圍護結(jié)結(jié)構(gòu)受到保護，室室外氣候的變化發(fā)發(fā)生在保溫層，內(nèi)內(nèi)側(cè)墻體溫度應(yīng)力力減少，所以墻體體產(chǎn)生裂縫、變形形的程度大大減輕輕，其使用壽命得得以延長。4、使墻體潮濕情況況得到改善。一般般情況下，內(nèi)保溫溫須設(shè)置隔汽層，，而采用外保溫時時，由于蒸汽滲透透性高的主體結(jié)構(gòu)構(gòu)材料處于保溫層層的內(nèi)側(cè)，用穩(wěn)態(tài)態(tài)傳濕理論進行冷冷凝分析，只要保保溫材料選材適當(dāng)當(dāng)，在墻體內(nèi)部一一般不會發(fā)生冷凝凝現(xiàn)象，故無需設(shè)設(shè)置隔汽層。同時時，由于采取外保保溫措施后，結(jié)構(gòu)構(gòu)層的整個墻身溫溫度穩(wěn)定了，降低低了它的含濕量，，因而進一步改善善了墻體的保溫性性能。5、可以避免占用房房屋的使用面積。。由于保溫材料貼貼在墻體的外側(cè)，，其保溫、隔熱效效果優(yōu)于內(nèi)保溫，，故可使主體結(jié)構(gòu)構(gòu)墻體減薄，從而而增加每戶的使用用面積。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住住宅二、斷橋鋁合金中中空玻璃窗系統(tǒng)1、斷橋鋁合金是在在傳統(tǒng)鋁合金基礎(chǔ)礎(chǔ)上為了提高門窗窗保溫性能而推出出的改進型，隔熱熱條將鋁合金型材材分為內(nèi)外兩部分分，降低了鋁合金金的導(dǎo)熱系數(shù)，有有效阻隔了鋁合金金的熱傳導(dǎo)。2、與普通玻璃不同同的是，中空玻璃璃采用金屬條膠接接法將兩塊玻璃保保持一定間隔，，間隔中間是干燥燥的空氣，周邊再再密封而成。由于于聲音和熱量在空空氣中傳輸遠比在在玻璃中弱，所以以中空玻璃比普通通玻璃的最大優(yōu)點點在于，它能更好好地起到隔音隔熱熱的效果。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住住宅三、新風(fēng)系統(tǒng)1、在客、衛(wèi)（室內(nèi)內(nèi)空氣質(zhì)量相對較較差）安裝進口法法國蘭舍主機，在在主衛(wèi)、廚房和廳廳走道安裝衡量吸吸風(fēng)口。在門窗關(guān)關(guān)閉的狀態(tài)下，主主機（二檔調(diào)節(jié)））連續(xù)運轉(zhuǎn)，將室室內(nèi)污濁空氣排出出室外，同時在室室內(nèi)形成負壓，將將新鮮空氣通過窗窗式進風(fēng)器（帶過過濾網(wǎng)）源源不斷斷地送入室內(nèi)。2、采用新風(fēng)系統(tǒng)的的優(yōu)點在于：一是是可向室內(nèi)源源不不斷地導(dǎo)入新鮮空空氣；二是減少開開窗次數(shù)有利于節(jié)節(jié)能和避免灰塵進進入；三是不斷排排出室內(nèi)污濁空氣氣和不良氣體；四四是有利于防治空空調(diào)??；五是減少少霉變，延長住宅宅的整體使用壽命命和家具的使用壽壽命。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住住宅四、淺水分割系統(tǒng)統(tǒng)目前一般住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)均采用集中式式水景布置，其短短處在于一般難以以清理，并且可利利用賣點不多。采采用大面積多點型型淺水系統(tǒng)分隔小小區(qū)做法能夠解決決減少項目住區(qū)的的灰塵，凈化小區(qū)區(qū)環(huán)境與空氣。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住住宅五、原生態(tài)庭院系系統(tǒng)組合一定數(shù)量的樹樹木營造某種主體體特征；或者種植植為數(shù)較多的樹木木做成一種綠色柵柵欄。將周邊的清清潔冷濕的空氣經(jīng)經(jīng)過高綠量的森林林群落引入住區(qū)內(nèi)內(nèi)部，緩解熱島、、灰塵效應(yīng)，改善善空氣質(zhì)量。在項項目的生態(tài)綠化工工作中，我們應(yīng)注注意內(nèi)部綠地分布布的均勻性和合理理性。應(yīng)采取有效效措施，促使庭院院公共綠地得到合合理的分布和平衡衡的發(fā)展。建議小小區(qū)里有的大樹，，一定要別砍了，，對于一個樓盤來來說，建造原生態(tài)態(tài)庭院是對業(yè)主和和社會的一件大好好事。保持原生態(tài)態(tài)的自然資源，再再造出原生態(tài)庭院院。庭園小徑是供散步步時用的，因而樹樹木所起的作用是是給予散步的人一一種祥和安逸的感感覺。路邊簇擁著著灌木叢，或伴隨隨著花壇。小徑的的主要功能是漫步步其中，所以切忌忌過分修飾。這樣樣一個庭院就出來來了。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住住宅六、外遮陽系統(tǒng)選用鋁合金卷窗作作為遮陽形式。這這種卷簾有良好的的抗風(fēng)壓性和免塵塵性，重量是3.5-4Kg/m2，表面材料為多層層粉末聚脂烤漆，，光滑而不易附著著灰塵，這樣一來來，我們就可以根根據(jù)室內(nèi)對太陽輻輻射的不同需求而而通過它來調(diào)節(jié)，，而完成對光和熱熱的自主選擇開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化:和諧住宅七、直飲水系統(tǒng)：：目前不少家庭對水水質(zhì)污染越來越擔(dān)擔(dān)憂，建議貴項目目采用直飲水系統(tǒng)統(tǒng)，自來水從低位位水池引入，經(jīng)凈凈化系統(tǒng)后由壓力力泵直接進入家庭庭，減少屋頂水箱箱的二次污染，提提高水質(zhì)，迎合健健康家庭的生活要要求。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住住宅七、建筑方向陽臺和飄窗設(shè)計外外陽臺注重景觀，，因此建議采用1.2M的通花鑄鑄鐵欄桿，使陽臺臺的視野更加開闊闊，顏色選擇深色色調(diào)，內(nèi)陽臺以功功能用途為主，建建議采用玻璃圍欄欄，使保持一定的的私密性。為減低低電廠造成的灰塵塵污染，建議項目目面的窗戶為平窗窗，以保證居室內(nèi)內(nèi)部的清潔。并減減小窗戶面積，在在建筑的轉(zhuǎn)角位置置設(shè)計轉(zhuǎn)角窗,使使居室的視野更加加開闊,所有單位位的客廳建議設(shè)立立有地臺的弧型落落地窗，采用大面面積整體玻璃。住住宅頂部設(shè)計樓宇宇的屋頂是受室外外熱度影響最大的的地方，建議采用用設(shè)置屋面架空通通風(fēng)隔熱層或閣樓樓屋頂、蓄水屋頂頂和植被屋頂，減減少買家對頂層單單位過分受熱的顧顧慮。

空調(diào)機位位修飾建議項目設(shè)設(shè)在外立面的空調(diào)調(diào)機位盡量設(shè)在樓樓宇窗戶的旁邊，，以百葉窗覆蓋，，而且百葉窗的兩兩邊設(shè)置樓體整體體橫線條連成一體體，從而淡化機位位對項目外觀的影影響，增強外觀效效果。

住宅大堂堂住宅入口大堂是是用戶使用較頻繁繁的公共地方，建建議地臺和墻身使使用色彩較明快的的云石和花崗石，，運用玻璃鏡、木木飾陪襯，并在大大堂內(nèi)設(shè)置住戶專專用信箱。

電梯梯大堂各層電梯大大堂，建議使用優(yōu)優(yōu)資瓷片裝飾墻身身、地面為高級瓷瓷磚，安裝燈飾，，走道、門廳、車車庫、電梯、大堂堂等公共場所裝消消防播音系統(tǒng)。中中心花園走道花園園的走道建議以兩兩種形式設(shè)計，緩緩跑徑道和植草磚磚，體現(xiàn)出健康和和綠色兩種主題，，磚塊顏色保持有有主題的變化，使使小區(qū)洋溢一種青青春動感的韻律。。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住住宅八、智能化系統(tǒng)—解決治安問題小區(qū)智能化是利用用現(xiàn)代計算機控制制技術(shù)，通過有效效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將將多元信息服務(wù)與與管理、物業(yè)管理理與安防、住宅智智能化系統(tǒng)集成起起來，為小區(qū)的服服務(wù)與管理提供高高技術(shù)的智能化手手段，以期實現(xiàn)快快捷高效的超值服服務(wù)與管理，提供供安全舒適家居環(huán)環(huán)境。1、可視樓宇對講系系統(tǒng)。2、閉路電視監(jiān)控系系統(tǒng)。3、停車場管理系統(tǒng)統(tǒng)。4、電子巡更系統(tǒng)。。5、住戶家庭報警系系統(tǒng)。6、周界防越報警系系統(tǒng)。7、背景音樂系統(tǒng)。。8、電子信息公告牌牌。開發(fā)思想細節(jié)處理：會所命名及主要組成部部分：健康生活館館室外部分：羽毛球球場1個，全民健身設(shè)施施，休息涼亭半室內(nèi)部分：老人人兒童休閑娛樂場場所室內(nèi)部分：棋牌活活動室，購物超市市要點：注重實用，，減量減少投資成成本，體現(xiàn)項目主主題開發(fā)思想細節(jié)處理：管家”概念在物業(yè)業(yè)管理中的運用““管家”既是一種種專業(yè)化酒店服務(wù)務(wù)，“管家”服服務(wù)由酒店禮賓賓部職員按照特有有的服務(wù)理念為客客人提供“一條龍龍”個性化服務(wù)，，此類服務(wù)通常以以“委托代辦”的的形式出現(xiàn)。隨著著我國朝陽行業(yè)——物業(yè)管理的興起，，“管家”服務(wù)務(wù)概念亦開始在一一些物業(yè)內(nèi)出現(xiàn)，，將酒店服務(wù)概念念運用于相對固定定的消費群業(yè)主及及租戶身上，以此此來達到提升物業(yè)業(yè)管理質(zhì)素的目的的開發(fā)思想細節(jié)處理：車庫或車位采用首層半地下車車庫，露天車位開發(fā)思想想戶型配比比：考由于產(chǎn)品品的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體為城城東廠區(qū)區(qū)人群或或外地客客，因此此，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單元的的面積定定位為約約78平方米的的套二空空間與90平米、115平米套三三空間。。比列分配配78--40%90--30%115--30%利用90平方米的的空間，，提出一一個“小小三居””的概念念，也就就是在保保證兩間間正常大大小居室室的同時時，增添添一個面面積不大大、最多多不超過過10平方米的的“半間間房”，，既可以以作為書書房、棋棋牌室，，又可以以當(dāng)成一一間小臥臥室，充充分利用用空間組組合。此外，設(shè)設(shè)計戶型型時可以以盡量設(shè)設(shè)置一些些可拆改改的隔斷斷墻，使使住戶可可以根據(jù)據(jù)居住需需要分割割和改造造空間，，隔出一一間小臥臥室或一一個讀書書角落，，或?qū)⒛衬硞€空間間擴大等等開發(fā)思想想檔次確定定--中檔偏下下由于項目目高層建建筑周邊邊無遮擋擋，有很很好的昭昭示性，，如能樹樹立較好好的形象象，將能能為提升升項目整整體檔次次奠定一一定的基基礎(chǔ)項目周邊邊的現(xiàn)實實環(huán)境，，走高路路線是在在打自己己耳光本項目體體量較小小，走底底端路線線可以很很好的回回避競爭爭對手結(jié)論：項目走中中下端路路線，以以解決適適當(dāng)人群群適當(dāng)居居住為主主要方向向。營銷思路路項目定位位：定位原則則在戰(zhàn)略的的高度，，關(guān)注居居住狀況況，關(guān)注注目標(biāo)人人群的心心理軌跡跡挖掘現(xiàn)代代人內(nèi)心心的隱性性需求、、引導(dǎo)市市場、引引導(dǎo)消費費觀念營銷思路路項目定位位：定位詮釋釋這里的建建筑理念念與生活活方式都都是這個個時代的的精神思思想的反反映。其核心是是：住宅宅觀的健健康與和和諧，和和諧化住住宅是趨趨勢營銷思路路項目定位位：定位的理理由項目地處處成都東東面，““東突””的呈現(xiàn)現(xiàn)，從一一般層面面看，競競爭對手手很多。。所以項項目應(yīng)躍躍上更高高層面跟跟別人比比思想、、比氣質(zhì)質(zhì)，走差差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略，用用獨特層層面的定定位把絕絕大多數(shù)數(shù)看似可可以競爭爭的對手手排除出出局營銷思路路項目定位位：樓盤定位位的理由由這是一個個浮躁的的時代，，而現(xiàn)代代人更是是面對著著壓力和和挑戰(zhàn)，，經(jīng)常感感到找不不到方向向，沒有有依托感感。人居居領(lǐng)域面面臨著矛矛盾。人人居領(lǐng)域域管理體體制、市市場發(fā)育育、利益益格局和和消費觀觀念發(fā)生生著巨大大的變化化，同時時也產(chǎn)生生了居住住需求大大、要求求高、層層次多與與供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)不匹匹配的矛矛盾；不不合理住住房消費費與市場場現(xiàn)狀的的矛盾；；法制不不健全、、誠信缺缺失、信信息不對對稱形成成市場主主體糾紛紛的矛盾盾；舊城城改造與與拆遷戶戶、保存存歷史文文化的矛矛盾；粗粗放型增增長方式式與土地地、城市市空間、、環(huán)境、、能源、、凈水等等資源稀稀缺日益益突出的的矛盾；；低收入入群體與與市場化化利益群群體的矛矛盾；小小區(qū)業(yè)主主與新的的居住模模式、鄰鄰里關(guān)系系及物業(yè)業(yè)管理的的矛盾；；等等。。他們們需要的的撫慰，，討厭趨趨迎、媚媚俗和沒沒有思想想的東西西。且心心里對成成都的輝輝煌總有有一絲羨羨慕和依依戀，其其實質(zhì)就就是對成成都居住住的向往往營銷思路路項目定位位：領(lǐng)導(dǎo)性品品牌要為為行業(yè)制制訂游戲戲規(guī)則，，成為行行業(yè)效仿仿的榜樣樣。發(fā)展展商、樓樓盤必須須誕生思思想，去去引導(dǎo)市市場和迎迎合市場場小型項目目，必須須有自己己的主題題，有不不易被模模仿的獨獨特思想想，否者者就會被被淹沒城東是工工業(yè)區(qū)、、環(huán)境質(zhì)質(zhì)量差、、就近客客戶群體體多，解解決他們們的居住住的矛盾盾是項目目開發(fā)的的根本，，和諧這這部分人人群是現(xiàn)現(xiàn)時期內(nèi)內(nèi)無可取取代的市市場地位位，小項項目何不不先快速速賺錢而而某發(fā)展展呢營銷思路路項目定位位：定位依托托項目一貫堅持持人與居居住、自自然和諧諧共存的的原則開開發(fā)，以以項目目目前開發(fā)發(fā)思想，，無不是是立足于于人與居居住的親親和力角角度思考考?？芍^謂實至名名歸站在整個個城市住住宅建設(shè)設(shè)的高度度來看，，由于歷歷史沉積積、城市市規(guī)劃、、人口管管理等諸諸多因素素的牽制制，我們們的居住住環(huán)境應(yīng)應(yīng)解決不不同人群群的需要要，需要要即是市市場我們是通通過塑造造自身的的特色去去吸引人人口聚居居，而希希望擁有有個性化化居住條條件以顯顯示自己己與眾不不同者的的確大有有人在。。而且這這個群體體隨著經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展只會越越來越大大營銷思路路項目定位位：結(jié)論--項目的和和諧住宅宅的主要要思想化解矛盾盾有賴和和諧人居居的實現(xiàn)現(xiàn)?；饨饷苡杏匈囉跇?gòu)構(gòu)建社會會主義和和諧社會會與實現(xiàn)現(xiàn)和諧人人居。人人享有有適當(dāng)住住房的協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展。在在節(jié)約資資源前提提下滿足足人民群群眾多層層次的居居住需求求。以以人為本本的物業(yè)業(yè)管理，，樹立敬敬老愛幼幼、家庭庭和睦、、鄰里關(guān)關(guān)系融洽洽的居住住風(fēng)尚。。人與自然然和諧相相處的發(fā)發(fā)展。保保護原原生態(tài)，，做到建建筑物、、人造景景觀與自自然環(huán)境境、人文文環(huán)境協(xié)協(xié)調(diào)，減減少廢料料、廢氣氣、廢水水排放。。節(jié)約約資源。。采取切切實有效效措施節(jié)節(jié)約能源源，實現(xiàn)現(xiàn)代內(nèi)平平等與代代際平等等。節(jié)節(jié)能省地地型優(yōu)質(zhì)質(zhì)住宅，，提高住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)可持續(xù)續(xù)發(fā)展能能力。區(qū)區(qū)域合合作促進進和諧人人居。營銷思路路營銷策略略:1、階段性策策略預(yù)熱期：：預(yù)告告項目特特點，提提醒客戶戶注意，，暫緩其其購買行行為，吸吸引其等等待項目目推出。。內(nèi)部認購購期：全全方位介介紹項目目，結(jié)合合現(xiàn)場展展示，以以項目的的競爭優(yōu)優(yōu)勢及具具體銷售售措施令令消費者者產(chǎn)生購購買行動動。正式發(fā)售售期：各各種銷售售措施組組合刺激激市場，，多種銷銷售渠道道共同對對目標(biāo)市市場發(fā)動動再次進進攻。強銷期：：開辟新新的銷售售渠道，，全新概概念的現(xiàn)現(xiàn)場展示示，最大大限度的的創(chuàng)造人人潮，讓讓項目家家喻戶曉曉。在不同階階段，結(jié)結(jié)合推出出的產(chǎn)品品類型，，瞄準(zhǔn)目目標(biāo)客戶戶群，結(jié)結(jié)合相應(yīng)應(yīng)銷售政政策，促促使其購購買。營銷思路路營銷策略略:2、促銷手手段及實實施步驟驟開盤前：：分二次次派籌首次派籌籌：發(fā)放放200個號，，限時限限量售號號，規(guī)定定優(yōu)惠幅幅度，制制造緊迫迫感，引引起市場場關(guān)注。。二次派籌籌：發(fā)放放300張卡，，限量不不限時，，優(yōu)惠幅幅度較前前次有所所減少。。轉(zhuǎn)協(xié)議、、簽合同同。開盤，售售價上調(diào)調(diào)，開盤盤優(yōu)惠措措施。進入正常常銷售周周期，進進行階段段性宣傳傳，舉辦辦SP活活動，出出臺針對對性措施施，保持持市場熱熱度，促促進目標(biāo)標(biāo)客群的的購買。。營銷思路路客戶定位位:項目開發(fā)發(fā)初期，，將主要要面對城城東就近近客戶資資源、項項目周邊邊的固有有客戶，，主要大大型單位位客戶；；項目開發(fā)發(fā)中后期期，將大大量的面面對更廣廣泛的客客戶，其其中成都都客戶和和外地客客戶將成成為主力力客群；；理工大學(xué)學(xué)等小購購買人群群；營銷思路路推廣策略略:確立重點點區(qū)域推推廣結(jié)合合廣泛市市場宣傳傳的推廣廣思路，，以針對對性的營營銷活動動結(jié)合軟軟、硬廣廣告宣傳傳，配合合銷售進進度在不不同銷售售節(jié)點做做集中的的密集宣宣傳。使使項目知知名度短短期內(nèi)達達到一定定的社會會影響力力，同時時在目標(biāo)標(biāo)客戶群群中引起起轟動。。在項目目前期完完成銷售售設(shè)定的的目標(biāo)。。分三階段段完成:第一階段段觀觀念樹立立期第二階段段形形象推廣廣期第三階段段銷銷售促進進期營銷思路路品牌策略略:案名建議議:**500戶由來:500戶是小區(qū)區(qū)的設(shè)計計戶數(shù),旨在對提提出小區(qū)區(qū)居住人人口的和和諧住宅宅,是一種差差異化的的體現(xiàn)**第五五季因該項目目是**房產(chǎn)的的第五個個項目,以項目開開發(fā)的順順序命名名**建舍舍按照項目目的開發(fā)發(fā)思想建建議,前期規(guī)劃劃設(shè)計多多少有一一定的特特色,主要對項項目特色色的闡述述所有名稱稱前加**二字字,是在體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商做項目目就是做做企業(yè),做企業(yè)就就是做項項目的經(jīng)經(jīng)營開發(fā)發(fā)理念.營銷思路路品牌定位位:一個健康康、和諧諧的人居居住宅營銷思路路品牌定位位理由：：解決目標(biāo)標(biāo)群體的的直接矛矛盾，達達到和諧諧品質(zhì)好但但價格貴貴價格底但但品質(zhì)差差營銷思路路品牌寫真真：健康·平衡·親愛·現(xiàn)代自然與建建筑一切切為了適適應(yīng)人的的生存而而存在營銷思路路廣告定位位：原則：我們定義是什什么，宣揚是是什么樣的生生活方式語調(diào)平易親和和，具有溝通通效果個性鮮明，易易于傳播定位語：我們做的，只只有500戶定位解釋，大大盤講氣質(zhì)，，講魄力，小小項目則要精精煉，有自己己的思想，項項目走和諧健健康的人居住住宅是一種特特色化的戰(zhàn)略略，一舉話點點名擁有的稀稀缺性，同時時也是對小區(qū)區(qū)住戶的心里里需求的一種種滿足并非只是構(gòu)想想一種新事物的的誕生必然會會遭到白眼、、唾罵等等，，市場也會存存在較大的懷懷疑度營銷思路整合傳播:力往一處使，，才能取得事事半功倍的效效果。推廣過過程中，每一一環(huán)節(jié)都要緊緊緊圍繞主題題定位，從訴訴求內(nèi)容到訴訴求風(fēng)格進行行統(tǒng)一的形象象包裝營銷思路重視售點現(xiàn)場場包裝設(shè)計:?買樓是個理性性消費的過程程，但此過程程中不乏感性性沖動的例子子，在售點現(xiàn)現(xiàn)場的形象包包裝上作文章章，就是要讓讓買家來到這這里，會產(chǎn)生生一種抑制不不住的沖動，，從而提高銷銷售成交率?布置樣板房間間,以增強人們的的臨場感受在在房間里加上上一些小擺設(shè)設(shè)，如放上幾幾雙拖鞋、書書包、睡衣等等生活用品，，以生動居住住空間的氣氛氛，讓房間多多些生機與人人氣，也充滿滿一份溫馨、、親切營銷思路重視銷售人員員培訓(xùn):對銷售人員的的著裝、禮儀儀、談吐進行行統(tǒng)一規(guī)范對銷售人員進進行項目主旨旨及內(nèi)容培訓(xùn)訓(xùn)，并編印統(tǒng)統(tǒng)一銷售手冊冊，指導(dǎo)他們們回答客戶提提問營銷思路媒體策略：以報紙、平面面廣告為主，，其他形式為為輔；報紙、平面媒媒體主要選取取——成都商報、華華西都市報，，居周刊，以以彩色版為主主，版面在推推廣期主要以以半版為主，，平時保溫期期主要以1/4版面為主；營銷思路入市思路：1．準(zhǔn)備充分后后入市：避免免為一個特定定的時間入市市，為某種偏偏好入市或為為入市而入市市。在推廣策策略不明確、