xxxx項(xiàng)目前期定位和整體發(fā)展建議同創(chuàng)聯(lián)行簡(jiǎn)介8年

發(fā)展歷程累計(jì)操盤90余個(gè)銷售總額近240億在北京注冊(cè)成立同創(chuàng)聯(lián)行公司2003Since戰(zhàn)略回歸環(huán)渤海，山西省地產(chǎn)金牌代理行中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)50強(qiáng)2009立足北京，運(yùn)作項(xiàng)目三個(gè)奠定發(fā)展基礎(chǔ)山西分公司正式運(yùn)營(yíng)2004根植山西市場(chǎng)，向外發(fā)展對(duì)各種物業(yè)類型代理銷售的全面探索，2005旅游地產(chǎn)啟動(dòng)，全面建設(shè)知識(shí)管理平臺(tái)北京地產(chǎn)新銳代理行2006蘇州市場(chǎng)啟動(dòng)，北京地產(chǎn)策劃50強(qiáng)2007風(fēng)雨兼程，強(qiáng)勢(shì)突破。山西分公司榮獲十大金牌地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)2008天津、唐山、張家口項(xiàng)目即將啟動(dòng)2010Agenda歷程針對(duì)性為發(fā)展商提供專業(yè)服務(wù)8年經(jīng)驗(yàn)沉淀

全國(guó)視角：著重環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域

同創(chuàng)聯(lián)行（北京）以北京為中心服務(wù)河北、山西、陜西、內(nèi)蒙以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。致力于成為全國(guó)化的地產(chǎn)流通行業(yè)二三線城市的大盤服務(wù)機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“專業(yè)服務(wù)一體化”的管理同創(chuàng)聯(lián)行通過(guò)60多個(gè)項(xiàng)目操作積累豐富經(jīng)驗(yàn)，以高遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思維、廣博的全國(guó)視野為國(guó)內(nèi)客戶提供值得信賴的增值服務(wù)的實(shí)力。

至2010年，同創(chuàng)已參與國(guó)內(nèi)90多個(gè)

地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展顧問(wèn)；

策劃和銷售代理物業(yè)項(xiàng)目達(dá)

62個(gè)；實(shí)際銷售金額近

240億元；

至2010年，同創(chuàng)打造了300多地產(chǎn)精英組成的專業(yè)團(tuán)隊(duì)；正在操作項(xiàng)目共計(jì)20多個(gè)；Figures

數(shù)字同創(chuàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)城市宏觀數(shù)據(jù)窗廣告創(chuàng)意中心客戶信息系統(tǒng)銷售管理體系嚴(yán)格考核體系開放資源客戶相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)知識(shí)管理策劃平臺(tái)·行政資產(chǎn)管理系統(tǒng)·文件管理系統(tǒng)·合同管理·網(wǎng)上辦公系統(tǒng)職能管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)EIP我們的平臺(tái)OurGuarantee

平臺(tái)不敗OurClients部分服務(wù)項(xiàng)目同創(chuàng)聯(lián)行的09年部分作品同創(chuàng)聯(lián)行大規(guī)模開發(fā)理論大規(guī)模開發(fā)的思考考慮層面戰(zhàn)略層面財(cái)務(wù)目標(biāo)層面戰(zhàn)術(shù)層面

如何將錢用在刀刃上，在服從于整體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上每個(gè)地塊（功能區(qū)）的開發(fā)目標(biāo)和手段是什么。如何啟動(dòng)項(xiàng)目、啟動(dòng)區(qū)域如何執(zhí)行？如何營(yíng)銷？

整個(gè)區(qū)域開發(fā)如何盈利。什么是用來(lái)建立區(qū)域形象與價(jià)值標(biāo)桿的，什么是爭(zhēng)現(xiàn)金流的？是否每個(gè)回合都要獲勝，還是有輸有贏，最終整體獲利。

從城市發(fā)展階段、項(xiàng)目在城市中的地位及發(fā)展前景、項(xiàng)目可能擔(dān)負(fù)的城市功能入手，系統(tǒng)的、框架性的綜合解決問(wèn)題；不能用戰(zhàn)術(shù)手段解決戰(zhàn)略問(wèn)題，陷入到每一個(gè)具體地塊的解決方案之中。大規(guī)模開發(fā)的的九大關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題：Q1站在城市視角角的區(qū)域價(jià)值值定位Q2以財(cái)務(wù)目標(biāo)為為核心的開發(fā)發(fā)策略Q4基于競(jìng)爭(zhēng)的可可持續(xù)發(fā)展的的項(xiàng)目核心能能力Q5項(xiàng)目增值為導(dǎo)導(dǎo)向的營(yíng)銷策策略Q7企業(yè)品牌的社社會(huì)營(yíng)銷Q3配套開發(fā)策略略的制定是項(xiàng)項(xiàng)目成功的關(guān)關(guān)鍵動(dòng)態(tài)的客戶層層面選擇Q8Q6兼顧長(zhǎng)短期目目標(biāo)的啟動(dòng)策策略和啟動(dòng)模模式選擇項(xiàng)目持續(xù)增值值的社區(qū)管理理和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)創(chuàng)新Q9針對(duì)大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)，我我們的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)：城市層面企業(yè)層面城市層面——站在城市發(fā)展展的軌跡上思思考，保證項(xiàng)項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)展展戰(zhàn)略的前瞻瞻性與可行性性。必須基于區(qū)域域整體發(fā)展的的角度挖掘價(jià)價(jià)值，指導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目整體定位位及控制性規(guī)規(guī)劃。企業(yè)層面——開發(fā)項(xiàng)目在企企業(yè)中的戰(zhàn)略略地位與意義義，決定了在在戰(zhàn)術(shù)上我們們能該做什么么，能做什么么。對(duì)本項(xiàng)目的愿愿景與期望，，直接體現(xiàn)在在以財(cái)務(wù)目標(biāo)標(biāo)為核心的開開發(fā)策略與開開發(fā)節(jié)奏。本本項(xiàng)目是的作作用是樹立品品牌，奠定行行業(yè)地位，還還是保證企業(yè)業(yè)長(zhǎng)期資金鏈鏈的提款機(jī)？？不同的目標(biāo)標(biāo)決定了項(xiàng)目目的開發(fā)策略略。大盤項(xiàng)目開發(fā)發(fā)規(guī)律1——基于城市價(jià)值值的項(xiàng)目定位位1、常規(guī)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)，是直接面面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的，，注重宣傳產(chǎn)產(chǎn)品本身或者者資源方面的的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)。2、大規(guī)模房地地產(chǎn)項(xiàng)目的開開發(fā)，不能僅僅僅關(guān)注項(xiàng)目目層面，它的的整體定位一一定是要和城城市關(guān)聯(lián)的，，是要站在城城市層面，建建立面向未來(lái)來(lái)的拔高定位位。大盤項(xiàng)目開發(fā)發(fā)規(guī)律2——基于生活方式式的價(jià)值定義義常規(guī)項(xiàng)目是直直接依托城市市價(jià)值、靠展展示成熟的生生活氛圍取勝勝；而大規(guī)模開發(fā)發(fā)必須要為客客戶重新定一種生生活方式，通過(guò)對(duì)未來(lái)來(lái)美妙生活場(chǎng)場(chǎng)景的演示，，建立自身的的評(píng)價(jià)體系和和價(jià)值標(biāo)竿，，以義生活方式式引導(dǎo)客戶認(rèn)認(rèn)知項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，形成市場(chǎng)話話題，不斷吸吸引客戶關(guān)注注，刺激購(gòu)買買；3.同時(shí)，作為價(jià)價(jià)值示范，大大規(guī)模開發(fā)示范區(qū)物業(yè)類類型中要有價(jià)價(jià)值標(biāo)桿，形成價(jià)值峰峰值，標(biāo)定項(xiàng)項(xiàng)目檔次，成成為客戶置業(yè)業(yè)動(dòng)力和引擎擎。大盤項(xiàng)目開發(fā)發(fā)規(guī)律3——基于未來(lái)發(fā)展展的開發(fā)節(jié)奏奏常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)，，利潤(rùn)主要來(lái)來(lái)自于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)；而大規(guī)模房地地產(chǎn)項(xiàng)目的開開發(fā)，利潤(rùn)更更多的來(lái)源于于開發(fā)節(jié)奏。。所謂開發(fā)節(jié)節(jié)奏就是要用用發(fā)展的眼光光看項(xiàng)目，由由于項(xiàng)目本身身的運(yùn)作周期期比較長(zhǎng)，一一定要有前瞻性的視野野和對(duì)市場(chǎng)的的預(yù)見能力，體現(xiàn)在項(xiàng)目目上就是物業(yè)類型的演演變和后期容容積率的提高高。這種項(xiàng)目的的開發(fā)可以先先快后慢，前前期為了快速速回收資金、、建立區(qū)域形形象和價(jià)值定定位的，后期期隨著成熟度度的提升，利利潤(rùn)水平也將將逐步提升；；還有一個(gè)關(guān)鍵鍵問(wèn)題，規(guī)模模開發(fā)的組團(tuán)團(tuán)是能夠產(chǎn)生生價(jià)值的，后期開發(fā)要與與前期有區(qū)別別，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和檔次要不不斷提升，要為客戶制制造購(gòu)買理由由。大盤項(xiàng)目開發(fā)發(fā)規(guī)律4——基于價(jià)值拉動(dòng)動(dòng)的配套策略略常規(guī)項(xiàng)目中的的配套設(shè)施本本身是有商業(yè)業(yè)價(jià)值的，是是項(xiàng)目利潤(rùn)的的一大來(lái)源；；而大規(guī)模項(xiàng)目目開發(fā)的配套設(shè)施首先先是用來(lái)展示示生活方式、、示范項(xiàng)目品品質(zhì)的，商業(yè)價(jià)值的的培育期則相相對(duì)較長(zhǎng)，其其利潤(rùn)在區(qū)域成成熟前往往來(lái)來(lái)自于對(duì)住宅宅價(jià)值的提升升；大規(guī)模開發(fā)的的配套一般分分為三個(gè)級(jí)次，城城市級(jí)（專業(yè)業(yè)特色街）、、區(qū)域級(jí)（streetmall）和社區(qū)級(jí)（（鄰里商業(yè)等等），不同級(jí)次配套套在不同開發(fā)發(fā)階段的價(jià)值值拉動(dòng)作用不不同；因此，配套的的分級(jí)、價(jià)值值點(diǎn)以及和住住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)關(guān)系、配套的的開發(fā)次序和和開發(fā)規(guī)模，，對(duì)于開發(fā)策策略的制定至至關(guān)重要，在在某種程度上上配套開發(fā)策策略的選擇決決定著項(xiàng)目的的成敗。大盤項(xiàng)目開發(fā)發(fā)規(guī)律5——基于整體開發(fā)發(fā)的規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)1、常規(guī)項(xiàng)目開開發(fā)對(duì)規(guī)劃指指標(biāo)的要求就就是最大限度度利用容積率率；2、而大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目一般給定定綜合容積率率指標(biāo)，各期期在指標(biāo)運(yùn)用用方面非常靈靈活，每期容積率的的確定主要根根據(jù)企業(yè)目標(biāo)標(biāo)以及盈利模模式來(lái)確定；；3、在確定大盤盤各期容積率率指標(biāo)時(shí)，需需要通盤考慮功功能指標(biāo)的的分配，從從而最大限限度的利用用容積率資資源；同時(shí)，還要要注意考慮慮不同物業(yè)類類型之間的的兼容性及及互動(dòng)關(guān)系系、不同物物業(yè)類型與與資源及配配套的匹配配關(guān)系，保證項(xiàng)目的的整體成功功。大盤項(xiàng)目開開發(fā)規(guī)律6——基于價(jià)值示示范的啟動(dòng)動(dòng)模式大規(guī)模開發(fā)發(fā)首期一定定要起勢(shì)，，這是非常常重要的，，因此啟動(dòng)動(dòng)區(qū)的選擇擇尤為重要要。大盤啟啟動(dòng)區(qū)主要要有兩個(gè)作作用：聚人氣和樹樹形象；聚人氣主要要表現(xiàn)在啟啟動(dòng)期要形形成一定規(guī)規(guī)模。實(shí)際銷售售表明，大大盤對(duì)消費(fèi)費(fèi)者是有價(jià)價(jià)值的，啟啟動(dòng)區(qū)要讓讓消費(fèi)者有有規(guī)模的感感知價(jià)值，，大規(guī)模展示示區(qū)和多個(gè)個(gè)展示節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的安排會(huì)會(huì)使客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值的認(rèn)知更更加明晰；啟動(dòng)區(qū)另外外一個(gè)作用用就在于樹樹形象。啟動(dòng)區(qū)里一一定要標(biāo)桿桿物業(yè)，它不僅是是價(jià)值標(biāo)桿桿，更是品品質(zhì)標(biāo)桿，，它的主要要作用是標(biāo)定和傳遞遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，提升項(xiàng)項(xiàng)目形象；啟動(dòng)區(qū)要達(dá)達(dá)到以上兩兩個(gè)作用，，需要以一部分核心心資源來(lái)集集中展示，比如園林林景觀、商商業(yè)配套等等，通過(guò)這這種集中展展示來(lái)增強(qiáng)客戶購(gòu)購(gòu)買信心，，實(shí)現(xiàn)最終終銷售；而常規(guī)項(xiàng)目目開發(fā)對(duì)于于啟動(dòng)區(qū)的的要求只是是昭示性及及進(jìn)入性好好即可。大盤項(xiàng)目開開發(fā)規(guī)律7——基于長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展的企業(yè)業(yè)品牌常規(guī)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)通常常建立的是是項(xiàng)目品牌牌，消費(fèi)者者更關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目本身的的價(jià)值利益益點(diǎn)；而大規(guī)模開開發(fā)對(duì)企業(yè)品牌牌的社會(huì)營(yíng)營(yíng)銷非常有有效，它能夠傳傳遞企業(yè)開開發(fā)理念，，給消費(fèi)者者信心，同同時(shí)建立企業(yè)規(guī)規(guī)模開發(fā)的的話語(yǔ)霸權(quán)權(quán)及保障體體系，樹立立企業(yè)品牌牌。技術(shù)溝通部部分思維導(dǎo)圖客戶目標(biāo)核心問(wèn)題推推導(dǎo)背景研究宏觀市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶研究本體分析我們的解決決之道PART1客戶目標(biāo)PART1客戶目標(biāo)速度優(yōu)先，，規(guī)避開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)PART2背景研究宏觀市場(chǎng)研研究房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶研究本體分析區(qū)位：地塊塊位于xx市開發(fā)區(qū)區(qū)，占據(jù)城城市未來(lái)發(fā)發(fā)展方向，，位置較為為偏遠(yuǎn)本案市中心四至：地塊塊周邊城市市意向差，，配套不齊齊全，無(wú)特特殊利好條條件本案東側(cè)居民房房東側(cè)臨街商商鋪東側(cè)路段北側(cè)路段南側(cè)路段西側(cè)路段規(guī)模：項(xiàng)目目占地130畝，總建面面積約20萬(wàn)平米，屬屬于區(qū)域內(nèi)內(nèi)大規(guī)模新新盤南北寬250米東西長(zhǎng)391米PART2背景研究宏觀市場(chǎng)研研究房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶研究本體分析區(qū)位：xx位于xx省東部，豫豫魯皖三省省交界處，，素有“豫豫東門戶””之稱xx城市區(qū)位xx位于xx東部,豫魯皖三省省交界處,距鄭州230公里。地處處黃淮腹地地，京九鐵鐵路與隴海海鐵路交叉叉點(diǎn)上，交交通便利，，素有“豫東東門戶”之之稱，歷代為兵兵家、商家家必爭(zhēng)之地地，地理位位置優(yōu)越，，交通便利利，具有濃濃厚的歷史史底蘊(yùn)。行政區(qū)劃xx下轄2個(gè)市轄區(qū)、、1個(gè)省級(jí)開發(fā)發(fā)區(qū)、6個(gè)縣，代管管1個(gè)縣級(jí)市；；共有14個(gè)街道辦、、61個(gè)鎮(zhèn)、116個(gè)鄉(xiāng)。人口總量2008年底全市人口824.37萬(wàn)人（市區(qū)人口口90.6萬(wàn)人）。城市地位xx是國(guó)家大型型能源基地地、石油化化工基地、、煤化工基基地，是豫東政治、、經(jīng)濟(jì)、文文化、科教教、物流、、交通、商商貿(mào)、金融融中心。交通：xx處于京九鐵鐵路與隴海海鐵路交叉叉點(diǎn)上，交交通便利鐵路：處于京九鐵鐵路與隴海海鐵路的十十字交匯處處，是全國(guó)國(guó)鐵路運(yùn)輸輸?shù)臉屑~高速：連霍、東港港，商周、、商菏、商商亳高速在在此形成““米”字型型國(guó)道：310國(guó)道與105國(guó)道在市中中心呈“雙雙十字”交交會(huì)xx市是豫、魯魯、蘇、皖皖接壤地區(qū)區(qū)的黃金交通樞樞紐，是一座交交通便利的的中部?jī)?nèi)陸陸城市。經(jīng)濟(jì)：GDP逐年上漲，，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展勢(shì)頭良好好數(shù)據(jù)來(lái)源：：xx統(tǒng)計(jì)公報(bào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：：xx產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以以二產(chǎn)為主主，一產(chǎn)、、三產(chǎn)為輔輔，工業(yè)發(fā)發(fā)展勢(shì)頭良良好近年來(lái)xx第二產(chǎn)業(yè)比比例穩(wěn)定在在45%左右數(shù)據(jù)來(lái)源：：xx統(tǒng)計(jì)公報(bào)縣域經(jīng)濟(jì)：：以農(nóng)業(yè)、、輕工業(yè)為為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，東三縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)xx下縣主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：民權(quán)縣：農(nóng)農(nóng)業(yè)（葡葡萄酒）永城市：全全國(guó)六大無(wú)無(wú)煙煤基地地夏邑縣：全全國(guó)糧食生生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣縣虞城縣：食食品加工、、鋼卷尺柘城縣：辣辣椒、金剛剛石微粉睢縣：：商品糧基基地寧陵縣：棉棉、酥梨、、白醋總體來(lái)說(shuō)xx市的下縣主要以以農(nóng)業(yè)、輕輕工業(yè)為主主的轄區(qū)組團(tuán)團(tuán)。xx目前正處在在由農(nóng)業(yè)型型資源型城城市向工業(yè)業(yè)型城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化過(guò)程中中，城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，將為為經(jīng)濟(jì)發(fā)展展帶來(lái)新的的契機(jī)。永城縣永城縣虞城縣夏邑縣夏邑縣城市化率：：城鎮(zhèn)化進(jìn)進(jìn)程加速明明顯，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市市場(chǎng)蓬勃發(fā)發(fā)展，剛性性需求將不不斷增長(zhǎng)xx市城市化率率增長(zhǎng)速度度明顯高于于xx全省及鄭州州市數(shù)據(jù)來(lái)源：：xx統(tǒng)計(jì)公報(bào)規(guī)劃：xx城市規(guī)劃總總體方針為為“南拓、、西移、東東進(jìn)”，東東城建立新新區(qū)，本項(xiàng)項(xiàng)目處在城城市發(fā)展方方向上城市用地發(fā)發(fā)展方向選擇近期向南，，中遠(yuǎn)期向向西、向東東的“南拓拓、西移、、東跨”的的城市發(fā)展展方向。遠(yuǎn)期依托城城市南部和和東部良好好的用地條條件、優(yōu)越越的交通區(qū)區(qū)位、便捷捷的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套條條件，將城城市空間的的中心由xx老城區(qū)轉(zhuǎn)向向南部，在城市東部部建設(shè)新區(qū)區(qū)。一城三區(qū)五五組團(tuán)城市空間布布局結(jié)構(gòu)將將呈“一城城三區(qū)”，，“一城””即城市主主城區(qū)，隴隴海鐵路與與京九鐵路路交叉口西西南部扇面面區(qū)域，是是城市發(fā)展展的主核心心區(qū)?！叭齾^(qū)”為道道北區(qū)、工工業(yè)園區(qū)與與物流園區(qū)區(qū)。道北區(qū)區(qū)指隴海鐵鐵路以北，，京九鐵路路以西的城城市區(qū)域。。工業(yè)園區(qū)區(qū)與物流園園區(qū)是跨越越京九鐵路路發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)區(qū)，其中工業(yè)園園區(qū)位于京京九、隴海海交會(huì)點(diǎn)的的東南區(qū)域域，物流園區(qū)區(qū)位于交會(huì)會(huì)點(diǎn)的東北北區(qū)域。“五組團(tuán)””分為核心心組團(tuán)、古古城旅游組組團(tuán)、商業(yè)業(yè)組團(tuán)、商商貿(mào)物流組組團(tuán)、開發(fā)發(fā)組團(tuán)。核心組團(tuán)：：由周商永永運(yùn)河、暢暢通路、珠珠江路、睢睢陽(yáng)南路、、紫荊路、、北海路、、連霍高速速公路圍合合而成，主主要由城市功能核核心區(qū)、城城市政治文文化中心、、金貿(mào)中心心、城市現(xiàn)現(xiàn)代居住區(qū)區(qū)組成。宏觀市場(chǎng)小小結(jié)xx地理位置優(yōu)優(yōu)越，交通通便利，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅迅速；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以以二產(chǎn)為主主，縣域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，，東三縣尤尤為突出；；城市化進(jìn)程程加速，促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)發(fā)展，剛性性需求顯著著提升；城市規(guī)劃““南拓、西西移、東進(jìn)進(jìn)”，本項(xiàng)項(xiàng)目處在城城市發(fā)展方方向上；PART2背景研究宏觀市場(chǎng)研研究房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶研究本體分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分析析，可預(yù)測(cè)測(cè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)處于供供需兩旺的的發(fā)展階段段參照《xx市住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃2008年-2012年》：規(guī)劃2008——2012年內(nèi)，xx市住房總需需求為724.66萬(wàn)平方米、、6.94萬(wàn)套；其中中商品住房房601.82萬(wàn)平方米。。由此可推導(dǎo)導(dǎo)2011-2012年xx房地產(chǎn)的供供應(yīng)量為362.34萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)計(jì)xx市年商品住住宅供應(yīng)量量為181.17萬(wàn)㎡，按照照市場(chǎng)行情情浮動(dòng)5%-10%的計(jì)算，預(yù)預(yù)計(jì)供應(yīng)量在190-200萬(wàn)㎡之間。未來(lái)2年xx房地產(chǎn)商品品住宅市場(chǎng)場(chǎng)供需基本本平衡2008年末xx市市區(qū)人口口92萬(wàn)，住房面面積約為2300萬(wàn)平方米，，人均住房房面積25平方米。2020年市區(qū)規(guī)劃劃人口為150萬(wàn)人，平均均每年增長(zhǎng)長(zhǎng)4.8萬(wàn)人。未來(lái)來(lái)5年實(shí)現(xiàn)人均均住房面積積達(dá)到28.8平方米。未來(lái)5年商品房新新增需求：：1040.8萬(wàn)㎡，平均每年年需求量208萬(wàn)㎡。可視視為未來(lái)五五年xx市商品住宅宅市場(chǎng)的剛剛性總需求求。未來(lái)五五年的增長(zhǎng)長(zhǎng)率保持在在18%的水平。隨隨著市場(chǎng)的的進(jìn)一步發(fā)發(fā)展，未來(lái)來(lái)需求增長(zhǎng)長(zhǎng)率將會(huì)有有所下降，，預(yù)計(jì)xx市未來(lái)兩年年的年均需求量量會(huì)維持在200-230萬(wàn)≈供需在供需兩旺旺的市場(chǎng)背背景下，xx房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊齊升的態(tài)態(tài)勢(shì)2007年-2010年xx市房地產(chǎn)產(chǎn)銷售情情況與均均價(jià)情況況2007年-2010年xx市房地產(chǎn)產(chǎn)銷售情情況與均均價(jià)都表表現(xiàn)出上上升趨勢(shì)勢(shì)，基本本符合全全國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)律，，xx房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊齊升的態(tài)態(tài)勢(shì)。萬(wàn)平米/年元/平米數(shù)據(jù)來(lái)源源：xx統(tǒng)計(jì)公報(bào)報(bào)xx房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)有有市場(chǎng)存存量不大大，項(xiàng)目目入市面面臨競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)較較小，市市場(chǎng)潛力力巨大項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）開盤時(shí)間剩余面積（萬(wàn)㎡）巴比倫藍(lán)鉆102010.112.5華府新天地122011.512建業(yè)聯(lián)盟新城282011.528盛大世紀(jì)名城112011.112.5水木清華122010.67.3未來(lái)英倫印象62010.125建業(yè)桂園14尾盤0上東一品620090.6怡佳百合102011.410東方現(xiàn)代城112010.100.5天泰福地5尾盤0紫金華庭10尾盤0根據(jù)盤點(diǎn)點(diǎn)結(jié)果可可看出現(xiàn)現(xiàn)有剩余余面積總總量68.4萬(wàn)㎡，市市場(chǎng)存量量不大，，入市風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小，，市場(chǎng)潛潛力很大大。建業(yè)桂園天泰福地紫金華庭本案華府新天地上東一品怡佳百合水木清華未來(lái)英倫印象建業(yè)聯(lián)盟新城巴比倫香金5號(hào)盛大世紀(jì)名城神火大道板塊xx市目前主主要在售售項(xiàng)目主主要集中中于開發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊、神火火大道板板塊開發(fā)區(qū)板板塊東方現(xiàn)代代城神火大道道板塊特特色鮮明明，品質(zhì)質(zhì)較高的的項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)較高項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）主力戶型客戶主群體目前均價(jià)備注未來(lái)-英倫印象630㎡一房73㎡兩房89-131㎡三房改善住房群體380089-131㎡的戶型占據(jù)總房源的90%（89平米的占據(jù)房源的1/3)華府新天地1240-50㎡一房60-70㎡兩房85-120㎡三房150㎡四房改善住房群體、首次置業(yè)者

新未開盤60-70㎡的戶型占據(jù)總房源的80%，市政和小區(qū)配套齊全水木清華12100-109㎡兩房130-136㎡三房165-175㎡四房投資客、改善住房群體對(duì)房屋品質(zhì)要求比較高的富有人群5500舒適感極強(qiáng)巴比倫-藍(lán)鉆1098—120㎡兩房138-142㎡三房針對(duì)改善性住房及公司政府管理層4400138-142㎡的戶型占據(jù)總房源的70%，設(shè)計(jì)特點(diǎn)南北通透建業(yè)聯(lián)盟新城2889-100㎡2房120-140㎡三房165-180㎡四房260-340㎡四房追求高品質(zhì)住宅，對(duì)生活要求非常高的高端消費(fèi)群體一期4800二期5800

灰空間、寬廳設(shè)計(jì)盛大世紀(jì)名城1175-90㎡兩房113-124㎡三房160㎡四房改善住房條件，公司管理層，投資客去年3900今年在4000-4500之間113-124㎡的戶型占據(jù)總房源的80%，市政和小區(qū)配套齊全項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡)主力戶型客戶主群體目前均價(jià)備注上東一品678㎡2房130-140㎡3房160㎡4房東三縣客戶居多，改善住房3300會(huì)所（未建）怡佳百合1090㎡2房110-135㎡3房改善住房群體、首次置業(yè)者3500小區(qū)配套商業(yè)建業(yè)桂園1298㎡2房110-130㎡3房投資客、郊縣客戶改善住房群體3700健身、體育運(yùn)動(dòng)紫金華庭1098㎡2房120-143㎡3房東三縣改善住房群體3200健身、養(yǎng)身堂天泰福地557-60㎡1房93-104㎡2房120-140㎡3房160㎡4房東三縣改善住房群體2800東方現(xiàn)代城1150㎡1房77-100㎡2房115-143㎡3房東三縣改善住房群體3400春華小學(xué)、幼兒園（牛津雙語(yǔ)）、VIP會(huì)所經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊缺乏市市政配套套和生活活配套的的投入價(jià)價(jià)格較低低房地產(chǎn)市市場(chǎng)小結(jié)結(jié)xx市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)良性勢(shì)勢(shì)頭，供供需基本本平衡，，成交量量與均價(jià)價(jià)持續(xù)上上升，與與城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略相符合合。兩大板塊塊定位鮮鮮明，不不同的客客戶來(lái)源源根據(jù)各各自需求求選擇不不同板塊塊置業(yè)神火大道道板塊以以市區(qū)客客戶為主主，注重重產(chǎn)品品品質(zhì)感，，但價(jià)位位相對(duì)較較高；經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊缺乏市市政配套套和生活活配套的的投入，，但價(jià)格格優(yōu)勢(shì)明明顯PART2背景研究究宏觀市場(chǎng)場(chǎng)研究房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)客戶研究究本體分析析市場(chǎng)在售售項(xiàng)目的的年平均均去化率率趨于相相同，呈呈現(xiàn)“百百家爭(zhēng)鳴鳴”的態(tài)態(tài)勢(shì)代表項(xiàng)目目年平均均去化速速度(萬(wàn)平米/年)注：紅色色虛線為為年平均均去化趨趨勢(shì)線區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目存在在總價(jià)天天花板現(xiàn)現(xiàn)象，不不利于本本項(xiàng)目后后期價(jià)格格拔升區(qū)域在售項(xiàng)目主力面積區(qū)間(平方米)單價(jià)

(元/平方米)總價(jià)(萬(wàn)元)紫金華庭120-143310037-44天泰福地120-140280033-39建業(yè)桂園110-130370040-48東方現(xiàn)代城115-143320037-44上東一品130-140330042-46怡佳百合107-125350037-44總價(jià)天花花板：45萬(wàn)元客戶隨機(jī)機(jī)訪談東邊的標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目目是建業(yè)業(yè)桂園，，均價(jià)3700-3800元/平米，比比周邊的的房子貴貴七八百百，因?yàn)闉樗奈镂飿I(yè)好，，樓間距距大，有有50米左右，，100多畝地，，30多棟樓，，1000多戶，舒舒適性很很好——紫金華庭庭置業(yè)業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)上好好賣的戶戶型是110-140平米三居居，總價(jià)價(jià)超過(guò)45萬(wàn)的很難難賣——上東一品品置置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)PART2背景研究究宏觀市場(chǎng)場(chǎng)研究房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)客戶研究究本體分析析xx市內(nèi)內(nèi)客戶購(gòu)購(gòu)買能力力較強(qiáng)，，普遍重重視舒適適度，集集中關(guān)注注品質(zhì)感感和配套套成熟度度市內(nèi)客戶戶職業(yè)特征征：黨政機(jī)關(guān)關(guān)中高層層領(lǐng)導(dǎo)，，企業(yè)高高管置業(yè)目的的：資源源占有，，購(gòu)買城城市標(biāo)桿桿式的高高端住宅宅用以彰彰顯身份份置業(yè)敏感感點(diǎn)：地地段，配配套，品品質(zhì)感代表項(xiàng)目目：建業(yè)業(yè)聯(lián)盟新新城、水水木清華華職業(yè)特征征：普通公務(wù)務(wù)人員，，機(jī)關(guān)職職員，企企業(yè)普通通白領(lǐng)置業(yè)目的的：首次次置業(yè)，，多為婚婚房或剛剛性換房房需求置業(yè)敏感感點(diǎn)：配配套，品品質(zhì)感，，性價(jià)比比代表項(xiàng)目目：怡佳佳百合、、上東一一品行業(yè)特征征：普通職工工，附近近城中村村居民，，外來(lái)務(wù)務(wù)工人員員置業(yè)目的的：多為為剛性住住房需求求置業(yè)敏感感點(diǎn)：性性價(jià)比代表項(xiàng)目目：天泰泰福地東三縣中中高端客客戶購(gòu)買買力較強(qiáng)強(qiáng)，集中中關(guān)注性性價(jià)比東三縣客客戶職業(yè)特征征：東三三縣私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、個(gè)個(gè)體老板板置業(yè)目的的：炫耀、占占有欲強(qiáng)強(qiáng)，追求求身份標(biāo)標(biāo)簽與階階層置業(yè)敏感感點(diǎn)：地地段，品品質(zhì)感，，舒適度度代表項(xiàng)目目：水木木清華職業(yè)特征征：東三三縣縣公務(wù)員員及企事事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，工廠廠中高管管置業(yè)目的的：多次置業(yè)業(yè)，投資性換房需求求置業(yè)敏感感點(diǎn)：品品質(zhì)感，，性價(jià)比比代表項(xiàng)目目：建業(yè)業(yè)桂園、、東方現(xiàn)現(xiàn)代城行業(yè)特征征：東三三縣工廠職工工、政府府及事業(yè)業(yè)單位員員工置業(yè)目的的：多為為剛性住住房需求求置業(yè)敏感感點(diǎn)：性性價(jià)比代表項(xiàng)目目：紫金金華庭PART3核心問(wèn)題題推導(dǎo)項(xiàng)目核心心問(wèn)題的的推導(dǎo)現(xiàn)實(shí)目標(biāo)在現(xiàn)有開開發(fā)背景景和既定定市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)體系系下本項(xiàng)目從從何處發(fā)發(fā)力，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售量量的突破？速度優(yōu)先先，快速速去化規(guī)避開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)vs區(qū)位偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)認(rèn)知度度低供需兩旺旺潛力十十足市場(chǎng)去化化速度趨趨同PART4整體發(fā)展展戰(zhàn)略整體發(fā)展展戰(zhàn)略整體發(fā)展展戰(zhàn)略：：充分放大大項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)情感，，以差異異化形象象為突破破點(diǎn)；著重打造造產(chǎn)品品品質(zhì)，以以超越市市場(chǎng)的產(chǎn)產(chǎn)品為核核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)力；抓住市場(chǎng)場(chǎng)主流客客戶，營(yíng)營(yíng)銷發(fā)力力充分?jǐn)U擴(kuò)大客戶戶覆蓋面面；xx首席地中中海風(fēng)情情主題社社區(qū)項(xiàng)目整體體定位：：因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品對(duì)外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無(wú)弱勢(shì)資源一般無(wú)對(duì)公共配套的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無(wú)要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無(wú)要求景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本對(duì)銷售價(jià)格的限制市場(chǎng)制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格地塊匹配情況資源不支持資源不支持基本符合地塊本體條件利用不足區(qū)位不支持根據(jù)分析析：地塊方正正，占地地130畝，社區(qū)區(qū)最合適適容積率率在1.8左右，決決定了本本項(xiàng)目適適合開發(fā)發(fā)中高檔檔項(xiàng)目；；地塊周邊邊資源環(huán)環(huán)境、交交通環(huán)境境、配套套等均較較差，必必須通過(guò)過(guò)項(xiàng)目自自身改善善內(nèi)部景景觀體系系、完善善生活配配套設(shè)施施加以解解決。產(chǎn)品檔次次定位：：地塊因因子分析析——自身因素素和片區(qū)區(qū)環(huán)境資資源條件件表明，，項(xiàng)目較較適合開開發(fā)中高高檔次物物業(yè)通過(guò)地塊塊因子分分析，尋尋找地塊塊自身資資源條件件與項(xiàng)目目開發(fā)檔檔次的匹匹配度：：產(chǎn)品物業(yè)業(yè)類型定定位：通通過(guò)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算發(fā)發(fā)現(xiàn)容積積率為1.8時(shí)，稅后后成本利利潤(rùn)率達(dá)達(dá)到峰值值24.5%，繼續(xù)提提高容積積率，總總投資額額加速增增長(zhǎng)，利利潤(rùn)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度大大幅降低低單位：元元稅后成本本利潤(rùn)率率產(chǎn)品物業(yè)業(yè)類型定定位：通通過(guò)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算發(fā)發(fā)現(xiàn)容積積率為1.8時(shí)，稅后后成本利利潤(rùn)率達(dá)達(dá)到峰值值24.5%，繼續(xù)提提高容積積率，總總投資額額加速增增長(zhǎng)，利利潤(rùn)增長(zhǎng)長(zhǎng)額卻大大幅降低低容積率多層建筑

面積比例小高建筑

面積比例高層建筑

面積比例建安成本

（元/平米）總投資

（萬(wàn)元）稅后凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）稅后成本利潤(rùn)率%1.5190036207.648568.323.61.60.90.196038350.749269.4324.171.70.80.2102040609.89915.9524.421.80.70.3

108042978.8210507.724.451.90.60.4114045463.811044.824.2920.50.5120048062.7411527.223.982.10.40.6126050775.6511954.823.542.20.30.7132053602.5112327.8232.51150062766.8813118.520.931180080320.0513342.316.61產(chǎn)品物業(yè)業(yè)類型定定位：本本項(xiàng)目最最佳物業(yè)業(yè)類型組組合為多多層+洋房+小高層項(xiàng)目位于于經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)南京京路東段段，屬于城城市主導(dǎo)導(dǎo)發(fā)展方方向，目前周邊配套不齊齊全，居居住氛圍圍不成熟熟，客戶的的心理認(rèn)認(rèn)知相對(duì)偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，因此建建議項(xiàng)目目為中低低密度社社區(qū)，通通過(guò)自身身的產(chǎn)品品、環(huán)境打造造，吸引引潛在的的置業(yè)客客戶。在當(dāng)前的的市場(chǎng)供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)下，客客戶對(duì)于于多層的的心理認(rèn)認(rèn)可度高高于小高高層、高高層類產(chǎn)產(chǎn)品；客戶對(duì)社社區(qū)感、、外立面面、園林林景觀、、戶型等等方面較較為看中中，市場(chǎng)場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品能夠夠獲得客客戶的認(rèn)認(rèn)同，實(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)熱銷。。市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)程度穩(wěn)：平穩(wěn)穩(wěn)開發(fā)，，降低開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；快：快速速銷售，，資金回回籠，現(xiàn)現(xiàn)金為王王；亮：選擇擇合適時(shí)時(shí)機(jī)打造造市場(chǎng)亮亮點(diǎn)，脫脫穎而出出。建議本項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)組合類類型為多多層為主主小高為為輔，結(jié)結(jié)合少量量洋房產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體體條件戶型定位位：分析析市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品面積積及總價(jià)價(jià)區(qū)間，，用以指指導(dǎo)本項(xiàng)項(xiàng)目戶型型面積區(qū)區(qū)間定位位，目前前市場(chǎng)上上兩室戶戶型面積積集中區(qū)區(qū)間為77-90平米，總價(jià)集集中區(qū)間間為25-34萬(wàn)元；代表色項(xiàng)目名稱兩室戶型面積區(qū)間（平米）均價(jià)（元/平米）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）東方現(xiàn)代城

77-100340026-34建業(yè)·聯(lián)盟新城89-100580052-58盛大世紀(jì)名城76-89430033-38水木清華百合苑100-109550055-60天泰福地80-104280022-29未來(lái)英倫73380028怡佳百合80-90350028-32紫金華庭80-98310025-30上東一品90-98330029-3270總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元）兩室戶型型面積及及總價(jià)區(qū)區(qū)間箱體體圖80901101001202025303540455055面積（平平米）如前所述述，因南南部版塊塊比東部部板塊均均價(jià)高出出1000元/平米左右右，導(dǎo)致致價(jià)格梯梯次明顯顯。60面積總價(jià)價(jià)集中區(qū)間間戶型定位位：分析析市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品面積積總價(jià)區(qū)區(qū)間，用用以指導(dǎo)導(dǎo)本項(xiàng)目目戶型面面積區(qū)間間定位，，目前市市場(chǎng)上三三室戶型型面積集集中區(qū)間間110-140平米，總價(jià)集中區(qū)區(qū)間40-49萬(wàn)元代表色項(xiàng)目名稱三室戶型面積區(qū)間（平米）均價(jià)（元/平米）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）東方現(xiàn)代城

115-143340039-49建業(yè)·聯(lián)盟新城120-140580069-81盛大世紀(jì)名城113-123430048-53水木清華133-136550073-75天泰福地120-140280033-39未來(lái)英倫89-132380033-50怡佳百合107-125350037-44紫金華庭120-143310037-44上東一品130-140330042-46

90總價(jià)（萬(wàn)元）三室戶型面積及總價(jià)區(qū)間箱體圖100110130120140150

3035404550556065707580

面積（平米）85

面積總價(jià)集中區(qū)間80戶型定位：分分析市場(chǎng)產(chǎn)品品戶型配比，，用以指導(dǎo)本本項(xiàng)目戶型配配比，目前市市場(chǎng)上在售項(xiàng)項(xiàng)目戶型配比比以三居為主主兩居為輔，，結(jié)合少量一一居、四居，，三居比例普遍遍偏高，超過(guò)過(guò)50%項(xiàng)目位于城市市發(fā)展方向上上，結(jié)合項(xiàng)目目的本體條件件與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)確定本項(xiàng)目目的物業(yè)類型型以多層為主主小高層為輔輔，結(jié)合部分分洋房產(chǎn)品；；同時(shí)綜合考考慮多層產(chǎn)品品技術(shù)實(shí)現(xiàn)與與規(guī)劃審批，，建議本項(xiàng)目目的容積率為為1.8-2；以三錯(cuò)層作為為本項(xiàng)目的亮亮點(diǎn)戶型引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)；結(jié)合項(xiàng)目本體體條件和市場(chǎng)場(chǎng)情況，因此此建議一層為為普通多層，，附送花園，，二層至五層層均為三錯(cuò)層層，做出亮點(diǎn)點(diǎn)，給到客戶戶實(shí)惠。物業(yè)類型戶型面積（平米）套數(shù)比住宅多層/小高層/洋房?jī)删?0-9020%三居110-12030%（含錯(cuò)層產(chǎn)品）120-14030%（含錯(cuò)層產(chǎn)品）四居150-17020%合計(jì)————其它商業(yè)3000——會(huì)所1000——合計(jì)——-——戶型定位：結(jié)結(jié)合市場(chǎng)，本本項(xiàng)目?jī)删用婷娣e區(qū)間為70-90平米，三居面面積區(qū)間為110-140平米，戶型配配比以三居為為主兩居為輔輔，但必須提提前考慮90/70政策風(fēng)險(xiǎn)提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)：多層洋房房化提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)：多層洋房房化提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)：多層洋房房化提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)：多層洋房房化提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)：小高層風(fēng)風(fēng)情化提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)：小高層風(fēng)風(fēng)情化客戶定位：以以購(gòu)買力足夠夠市里中高端端、中低端人人群，東三縣縣中高端人群群為本項(xiàng)目核核心客戶，做做足品質(zhì)感突突出高性價(jià)比比共同特征：市區(qū)置業(yè)意愿愿強(qiáng)烈，無(wú)力力承受市中心心過(guò)高房?jī)r(jià)共同關(guān)注點(diǎn)：：關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)感、追求高高性價(jià)比職業(yè)分布：市里：普通公務(wù)人員員，機(jī)關(guān)職員員，企業(yè)普通通白領(lǐng)，普通職工，附附近城中村居居民，外來(lái)務(wù)務(wù)工人員東三縣：東三縣私營(yíng)企企業(yè)主、個(gè)體體老板、東三三縣縣公務(wù)員員及企事業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，工廠中中高管東三縣客戶市里客戶分期開發(fā)策略略：嚴(yán)格控制制開發(fā)節(jié)奏，，以客戶普遍遍認(rèn)可的多層層先期入市，，逐漸過(guò)渡到到洋房、小高高層，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)萬(wàn)象路（規(guī)劃劃中）星林路宇航路小高層多層洋房策略1:推售與工程、、展示配合策策略整體推售與工工程進(jìn)度和對(duì)對(duì)外展示效果果相配合。策略2:每期推售都保保證明星產(chǎn)品品和現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品并存，優(yōu)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)資資源產(chǎn)品并存存策略以明星產(chǎn)品建建立價(jià)值標(biāo)桿桿，擠壓現(xiàn)金金牛及嬰兒產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速速銷售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均勻去化。。策略3:每期推售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)復(fù)合產(chǎn)品線線策略保證每期推售售房源為復(fù)合合產(chǎn)品線，提提供多種產(chǎn)品品和戶型，以以最大限度滿滿足客戶需求求。策略4:首期推售以現(xiàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)資金快速速回籠首期推售以現(xiàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品為為主，高性價(jià)價(jià)比產(chǎn)品引起起市場(chǎng)追捧，，明星產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)定項(xiàng)目的檔檔次和地位，，為后續(xù)大體體量產(chǎn)品的高高價(jià)值實(shí)現(xiàn)奠奠定基礎(chǔ)。同創(chuàng)聯(lián)行增值服務(wù)大盤專家，專專注服務(wù)二三三線城市大盤盤名牌新疆

博雅馨馨園項(xiàng)目張家口

龍山山水郡項(xiàng)目鄭州

橄欖城城項(xiàng)目青島

橄欖樹樹項(xiàng)目1由同創(chuàng)聯(lián)行公公司高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，整體指導(dǎo)導(dǎo)全程營(yíng)銷工工作項(xiàng)目決策團(tuán)隊(duì)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的的具體市場(chǎng)研研究、營(yíng)銷策策略的制定及及營(yíng)銷工作的的把控項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)隊(duì)負(fù)責(zé)各種營(yíng)營(yíng)銷推廣、項(xiàng)項(xiàng)目銷售的具具體執(zhí)行工作作負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期期市場(chǎng)研究，，以及全程營(yíng)營(yíng)銷工作中的的市場(chǎng)信息提提供給數(shù)據(jù)分分析支持郝軍先生北京同創(chuàng)聯(lián)行行總經(jīng)理劉華峰先生北京同創(chuàng)聯(lián)行行策略總監(jiān)李博宇先生北京同創(chuàng)聯(lián)行行副總經(jīng)理吳維先生北京同創(chuàng)聯(lián)行行銷售總監(jiān)花幸女士北京同創(chuàng)聯(lián)行行策略副總監(jiān)戰(zhàn)略指導(dǎo)決策團(tuán)隊(duì)組織執(zhí)行市場(chǎng)配合許媛女士北京同創(chuàng)聯(lián)行行市場(chǎng)總監(jiān)2優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)配配置，一線城城市人力資源源待定11.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0112.02一次開盤月現(xiàn)場(chǎng)售樓處選選擇與裝修賣點(diǎn)梳理12.03準(zhǔn)備期認(rèn)籌期持銷期二次開盤月開盤強(qiáng)銷期銷售人員正式式入場(chǎng)項(xiàng)目認(rèn)籌一次開盤客戶答謝會(huì)二期認(rèn)籌二次開盤客戶答謝會(huì)認(rèn)籌策略制定定與執(zhí)行線下營(yíng)銷推廣廣全面鋪開三輪客戶摸排排開盤策略制定定開盤執(zhí)行二次認(rèn)籌策略略制定與執(zhí)行行三輪客戶摸排排二次開盤策略略制定與執(zhí)行行階段性旺場(chǎng)活活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)售樓處開開放實(shí)體樣板間開開放3系統(tǒng)化的營(yíng)銷銷推廣安排，，快速推進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)是產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)重中之重三、交工入戶戶期服務(wù)體系系一、準(zhǔn)備期服服務(wù)體系二、銷售期服服務(wù)體系4銷售為王，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化案場(chǎng)管管理，確保項(xiàng)項(xiàng)目成功一、準(zhǔn)備期服服務(wù)體系———制定系列接待待客戶作業(yè)指指導(dǎo)書，規(guī)范范銷售服務(wù)流流程編、審、批銷銷售各種流程程的作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書，如接待待流程、置業(yè)業(yè)計(jì)劃計(jì)算表表、客戶跟蹤蹤、簽約流程程、貸款流程程、催款流程程作業(yè)指導(dǎo)書書，并通過(guò)實(shí)實(shí)戰(zhàn)熟練掌握握流程細(xì)節(jié)。。進(jìn)線上門：快速反應(yīng)（第第一時(shí)間進(jìn)入入接線狀態(tài),避免電話鈴鈴超過(guò)3聲））統(tǒng)一接線問(wèn)候候語(yǔ)（如:你好,xxxx項(xiàng)目,有什么可以以幫到您………）統(tǒng)一接線短信信制度（對(duì)有有效電話進(jìn)行行一對(duì)一短信信跟蹤服務(wù),更有效的管管理客戶,且且可以給到客客戶尊重和受受重視)如:您好,感謝謝您致電xxxx項(xiàng)目,我是銷售代代表XXX,以后將由我我為您提供服服務(wù),如您有有什么疑問(wèn)可可以隨時(shí)來(lái)電電13XXXXXXXXX,謝謝））回訪時(shí)間溝通通（明確客戶戶方便回饋時(shí)時(shí)間和回饋方方式，落實(shí)客客服責(zé)任）制定統(tǒng)一說(shuō)辭辭，規(guī)范銷售售行為在開盤前一個(gè)個(gè)月形成營(yíng)銷銷百問(wèn)。通過(guò)客戶體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)制定統(tǒng)一一說(shuō)辭：質(zhì)量體驗(yàn)點(diǎn)——門、窗、墻體體、屋頂漏雨雨、走廊等；；戶型體驗(yàn)點(diǎn)——室內(nèi)功能設(shè)計(jì)計(jì)的人性化、、性價(jià)比情況況；環(huán)境體驗(yàn)點(diǎn)——小區(qū)大門、道道路、綠化、、景觀的設(shè)計(jì)計(jì)與施工；服務(wù)體驗(yàn)點(diǎn)——注重銷售細(xì)節(jié)節(jié)服務(wù)，制定定特色物業(yè)服服務(wù)方案。3.營(yíng)銷百問(wèn)和統(tǒng)統(tǒng)一說(shuō)辭須經(jīng)經(jīng)相關(guān)部門及及人員審核審審批，對(duì)售樓樓員在上崗前前一個(gè)月進(jìn)行行封閉培訓(xùn)，，針對(duì)培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行考核核，合格后上上崗。4.培訓(xùn)考核旨在在誠(chéng)信為本、、實(shí)事求是介介紹樓盤具體體情況，不允允許超范圍承承諾。進(jìn)線上門的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)流程一、準(zhǔn)備期服服務(wù)體系———前期廣告宣傳傳物料要經(jīng)過(guò)過(guò)相關(guān)專業(yè)人人員及領(lǐng)導(dǎo)審審核審批結(jié)合項(xiàng)目策劃劃方案，歸納納宣傳賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行宣傳，樓樓書、折頁(yè)、、展版、沙盤盤等制作應(yīng)進(jìn)進(jìn)行相關(guān)部門門及人員的審審核及相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批。涉及政府投資資建設(shè)的區(qū)域域價(jià)值方面的的宣傳需經(jīng)總總裁審核，董董事長(zhǎng)審批，，如公園、市市政道路及配配套等。涉及小區(qū)配套套方面的圖片片及文字資料料宣傳需經(jīng)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)部、、策劃部等專專業(yè)人員審核核，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批；如教教育配套、健健康配套、休休閑配套、交交通配套等。。小區(qū)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的圖片、戶戶型、文字及及數(shù)字資料宣宣傳需經(jīng)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)部、策策劃部等專業(yè)業(yè)人員審核，，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審審批。宣傳內(nèi)容現(xiàn)期期難以確定的的或有可能發(fā)發(fā)生變更的項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)在宣傳傳資料上注明明：此為參考考資料，實(shí)際際交房以政府府相關(guān)部門審審批為準(zhǔn)，如如戶型、立面面、綠化等進(jìn)進(jìn)行文字提示示。二、銷售期服服務(wù)體系———禮賓服務(wù)統(tǒng)一著裝、統(tǒng)統(tǒng)一培訓(xùn)，管管理有序、服服務(wù)到位，給給足客戶心理理安全；凸顯業(yè)主的尊尊貴身份，專專業(yè)性的禮賓賓服務(wù)在項(xiàng)目目銷售階段就就極易被客戶戶感知。銷售前體現(xiàn)細(xì)細(xì)節(jié)服務(wù)的準(zhǔn)準(zhǔn)備銷售人員統(tǒng)一一著裝，佩帶帶微笑服務(wù)標(biāo)標(biāo)識(shí)。制定客戶服務(wù)務(wù)流程以及檢檢查標(biāo)準(zhǔn)。推行全員微笑笑服務(wù)，以更更好的服務(wù)品品質(zhì)感動(dòng)客戶戶。搜集客戶資料料，為以后建建立客戶檔案案作鋪墊。制定公司客戶戶管理辦法。。二、銷售期服服務(wù)體系———輪序站崗接待待服務(wù),（避免客戶第第一時(shí)間上門門無(wú)人接待的的情況出現(xiàn),建議良好的項(xiàng)目第一印象)來(lái)訪短信服務(wù)務(wù)制度（對(duì)所所有來(lái)訪客戶戶實(shí)行及時(shí)短短信服務(wù),在客戶離開銷銷售中心時(shí)開開始發(fā)送，讓讓客戶對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有親切感感,且能起到客戶戶加深對(duì)銷售售代表的接待待印象,更也為下一次次的跟蹤奠定定基礎(chǔ)。如：XX先生/女士感謝您參參觀xxxx項(xiàng)目,我是剛才接待待您的XXX,很榮幸能為您您服務(wù)，如您您有任何疑問(wèn)問(wèn)，請(qǐng)隨時(shí)給給我電話13XXXXXXXXX，期待您的下一一次光臨。)交叉交接制度度（避免形式式交接遺漏客客戶問(wèn)題，落落實(shí)時(shí)間承諾諾）銷售展廳的細(xì)細(xì)節(jié)服務(wù)的體體現(xiàn)銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備備花茶、濕紙紙巾。設(shè)立兒童娛樂(lè)樂(lè)區(qū)。展廳配備遮陽(yáng)陽(yáng)傘。為業(yè)主準(zhǔn)備鞋鞋套。準(zhǔn)備坡跟鞋。。洗手間小提示示。寫有客戶稱呼呼的樓書。出租車登記卡卡片。進(jìn)行誠(chéng)信營(yíng)銷銷，明確住宅宅因位置等原原因的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)低樓層住宅在在冬至前后擋擋光的時(shí)間與與程度，對(duì)于于擋光較嚴(yán)重重的住宅通過(guò)過(guò)列表方式公公告。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的熱力泵房房、水泵房、、電房對(duì)住宅宅噪音、輻射射等的影響程程度的數(shù)字、、文字說(shuō)明。。噪音、輻射、、遮擋的影響響程度要由規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門門提供具體數(shù)數(shù)據(jù)。門市房、車庫(kù)庫(kù)、偏樓與主主體住宅設(shè)計(jì)計(jì)交接對(duì)住宅宅影響需結(jié)合合設(shè)計(jì)情況形形成審批后的的統(tǒng)一說(shuō)辭，，明確解釋。。針對(duì)上述內(nèi)容容形成資料納納入售樓員銷銷售資料，重重要內(nèi)容要上上墻展示。售樓員介紹受受影響房源時(shí)時(shí)需遵循統(tǒng)一一說(shuō)辭，并在在簽定合同時(shí)時(shí)加入補(bǔ)充條條款。銷售展廳的接接待客戶細(xì)節(jié)節(jié)二、銷售期服服務(wù)體系——快速反應(yīng)