word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯江蘇泰州項(xiàng)目房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告2006年4月第一部分必要說明本部分著重對本次市場調(diào)研的目的、任務(wù)和調(diào)研時(shí)間進(jìn)行說明，并就我司對此次調(diào)研結(jié)論進(jìn)行闡述。一、調(diào)研目的我司接受北京嘉鴻地產(chǎn)的委托開展調(diào)研工作，形成調(diào)研結(jié)論后為委托方進(jìn)入泰州開拓房地產(chǎn)市場的整體戰(zhàn)略提供參考依據(jù)二、調(diào)研任務(wù)此次調(diào)研主要針對江蘇省泰州市的宏觀城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r和委托方在泰州的備選地塊情況進(jìn)行全方位調(diào)研、市場分析、市場定位。調(diào)研時(shí)間實(shí)地調(diào)研時(shí)間：2006年4月9日——2006年17日調(diào)研隊(duì)伍組成丁月、韓濤、張坤昱、關(guān)海、張青、趙鉑五、主要調(diào)研方式包括實(shí)地調(diào)研：當(dāng)?shù)匦袠I(yè)主管人員座談、同行業(yè)人員座談、典型業(yè)主訪談、開發(fā)商訪談、與當(dāng)?shù)孛襟w溝通、與普通居民溝通等二手資料調(diào)研：當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策文件、行業(yè)網(wǎng)站、專業(yè)文獻(xiàn)等主要調(diào)研典型在售項(xiàng)目列表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱主要物業(yè)類型所屬板塊1坡子街商業(yè)中心高層住宅+商業(yè)老城區(qū)2鵬欣麗都高層住宅+多層住宅+商業(yè)老城區(qū)3陽光新景多層住宅老城區(qū)4東河陽光多層住宅老城區(qū)5泰墅園別墅+Townhouse新城區(qū)6杰盛俊園低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)7景泰園高層住宅新城區(qū)8泰和名府低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)9西湖翠苑低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)10盛和花園低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)深度訪談人員列表序號(hào)序號(hào)被訪人年齡職業(yè)1潘小泉約35泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)副總經(jīng)理2李來喜約45泰州市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局副局長3華小姐約30報(bào)社記者4施秋菱約40泰州電視臺(tái)房產(chǎn)科主任5高先生約50香江花園業(yè)主6冒峰約40建設(shè)銀行泰州分行住房金融與個(gè)貸部科長7陳輝約45中國銀行泰州分行勸業(yè)支行個(gè)貸部經(jīng)理8任先生約30泰州日報(bào)社房地產(chǎn)版編輯9熊俊杰約25盛和地產(chǎn)銷售主管六、調(diào)研主要結(jié)論江蘇省泰州市作為一座近年來快速發(fā)展的城市，既具有濃厚的文化和歷史底蘊(yùn)，同時(shí)在當(dāng)代從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度、城市化的進(jìn)程、地產(chǎn)市場的穩(wěn)步前行等諸多方面表現(xiàn)出了旺盛的生命力和極具潛力的發(fā)展前景；尤其在房地產(chǎn)市場方面通過國內(nèi)整體地產(chǎn)環(huán)境的影響和泰州政府行業(yè)機(jī)構(gòu)的宏觀調(diào)控，目前泰州房地產(chǎn)市場雖然也存在著個(gè)別物業(yè)產(chǎn)品供需失衡、產(chǎn)品總體品質(zhì)不高、營銷手段落后等問題，但從總體上講整體市場還是在比較健康有序的發(fā)展，主流產(chǎn)品需求較為旺盛，隨著今后眾多利好因素的影響，目前開發(fā)商進(jìn)入泰州房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)較小，在具體運(yùn)作中如能注重產(chǎn)品品質(zhì)的適當(dāng)提升、豐富營銷手段、加強(qiáng)成本控制，則獲利空間比較大。

第二部分投資環(huán)境分析江蘇省泰州市憑借優(yōu)越的地理位置、深厚的文化基礎(chǔ)、不斷完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施以及逐步成熟的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢帶動(dòng)包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的城市經(jīng)濟(jì)保持了健康和穩(wěn)定的持續(xù)增長；在此基礎(chǔ)上當(dāng)?shù)卣塾谖磥淼目沙掷m(xù)發(fā)展制定了未來城市總體規(guī)劃并有步驟有重點(diǎn)的開展工作。

第一章城市概況一、城市概況位置泰州地處江蘇省中部，長江北岸。1996年8月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，組建成為地級(jí)市，下轄靖江、泰興、姜堰、興化四市和海陵、高港兩區(qū)?？偯娣e5793平方公里，其中主城區(qū)70平方公里。主城區(qū)現(xiàn)階段主要是指海陵區(qū)以及政府新區(qū)。泰州主泰州主城區(qū)興化市姜堰市靖江市泰興市高港區(qū)泰州市人文泰州市具有2156年的城市史，從城市發(fā)展史看，可以說是：以內(nèi)河航運(yùn)而興起，北宋時(shí)泰州即為淮南地區(qū)以鹽糧集散為主的內(nèi)河港口城市；以鹽稅而著稱，泰州鹽課于唐升元年間曾為“天下鹽賦之半”；以南北文化融通為先，泰州文化具有多源性且以吳楚文化為主流。從城市歷史文化看，泰州具有以平民性、實(shí)用性、兼容性為特征的深刻文化心態(tài)；歷史上以呂夷簡、晏殊、范仲淹、梅蘭芳、柳敬亭、孔尚任為代表的古代和近現(xiàn)代約一百多位名人均出于此地，可謂文化源遠(yuǎn)流長。尤其值得一提的是，泰州還是現(xiàn)任國家主席胡錦濤同志的故鄉(xiāng)，這對于泰州知名度的提高、推動(dòng)泰州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升泰州在江蘇省甚至長三角地區(qū)的地位等方面起著重要作用。人口截至2005年11月1日零時(shí)，泰州市常住人口為469萬人，流動(dòng)人口約34萬人。同時(shí)據(jù)從政府有關(guān)部門了解到的情況，近年來泰州每年都會(huì)吸納約20000人成為外來人口。全市人口中，0－14歲人口為70萬人，占常住人口的14.93%；15－64歲人口為335萬人，占常住人口的71.62%；65歲及以上人口為64萬人，占常住人口的13.65%。泰州人口年齡結(jié)構(gòu)泰州人口年齡結(jié)構(gòu)(數(shù)據(jù)來源：《泰州市統(tǒng)計(jì)局2005年人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》)（2006年03月27日）0－14歲15%15－64歲%7165歲及以上14%0－14歲15－64歲65歲及以上全市人口中，具有大學(xué)程度人口為20萬人，高中程度人口為56萬人，初中程度人口為165萬人，小學(xué)程度人口為145萬人。與2000年第五次人口普查相比，大學(xué)程度人口增加9萬人，高中程度人口減少2萬人，初中程度人口減少10萬人，小學(xué)程度人口減少22萬人。（此節(jié)數(shù)據(jù)來源：《泰州市統(tǒng)計(jì)局2005年人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》）泰州人口教育程度結(jié)構(gòu)(泰州人口教育程度結(jié)構(gòu)(數(shù)據(jù)來源：《泰州市統(tǒng)計(jì)局2005年人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》)（2006年03月27日）大學(xué)程度5%高中程度15%小學(xué)程度38%初中程度42%大學(xué)程度高中程度初中程度小學(xué)程度城市交通體系泰州水陸交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。蘇中入江達(dá)海的5條重要航道在此交匯，是沿海與長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部。以國家一類開放口岸——泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模，泰州引江河集引、排、航等功能于一體。江陰大橋使長江天塹變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道。328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長（新沂——長興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。市區(qū)內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)布局采用方格網(wǎng)式，主城區(qū)主干道為9縱9橫共18條。新區(qū)東風(fēng)、鼓樓、海陵、引風(fēng)路繼續(xù)向南延伸至周山河。市區(qū)布置公共線路，將主城區(qū)、港區(qū)以及汽車站、火車站、客運(yùn)碼頭和城市主要公共設(shè)施、生活居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等溝通起來，形成布局合理的公共交通網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃的公交線路網(wǎng)密度為2.8km/km2，公交營運(yùn)車輛數(shù)應(yīng)達(dá)到480-560輛標(biāo)準(zhǔn)車。圖片來源：泰州市規(guī)劃局二、城市性質(zhì)泰州市政府將泰州的城市性質(zhì)歸納為：“長江三角洲的工貿(mào)港口城市，水城一體的歷史文化名城”。三、城市特點(diǎn)：水親、綠透、文昌、城秀。水親：水是泰州最寶貴的自然資源，也是城市最杰出的景象特征，一是說水的規(guī)模：市區(qū)水陸比力爭達(dá)16%，城中一般性河道水面均貼近地表，親水景觀隨處可見。二是說水的特征：實(shí)現(xiàn)新的“雙水繞城”。外環(huán)由引江河、新通揚(yáng)運(yùn)河、先鋒河、周山河圍合而成，面積可達(dá)115km2；內(nèi)環(huán)城河全線溝通并加以改造，形成景點(diǎn)密布、歷史人文史跡薈萃、沿岸城市景觀獨(dú)特的環(huán)河景區(qū)；三是說水的質(zhì)量：實(shí)現(xiàn)全市區(qū)雨污分流，加強(qiáng)水質(zhì)整治，確保市區(qū)地表水均為高質(zhì)量的可親水源。綠透：一是綠規(guī)模：綠得透徹，城在林中，盡快啟動(dòng)建設(shè)城市生態(tài)森林。二是綠的品味：綠得成熟，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)線面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)，形成點(diǎn)成景、線成蔭、面成林，做到環(huán)路、環(huán)河、環(huán)綠帶精心綠化。三是綠的滲透：充分體現(xiàn)泰州文化兼容性的特征。建筑與綠化相互滲透，樓透綠、綠掩樓，溶“綠色與建筑”為一體，相得益彰。文昌：城市文化是城市特色的精髓，也是城市發(fā)展理念的靈魂。重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)好五巷涵西街古民居保護(hù)區(qū)，恢復(fù)泰州民居文化；整合文化教育區(qū)，建造大學(xué)城等文化教育支撐區(qū)，再現(xiàn)昔日教育之輝煌；建設(shè)文博場館，名樓、名園，形成文化項(xiàng)目多足鼎立，星羅棋布之勢，同時(shí)大力建設(shè)社會(huì)教育、再教育基地，形成愛學(xué)習(xí)之民風(fēng)，創(chuàng)建學(xué)習(xí)型城市，提升名城文化。城秀：主要是體現(xiàn)中華鳳城的精髓：在城市建設(shè)理念上應(yīng)不求最大，但求秀美。在城市空間上，力求創(chuàng)造“小巧，精細(xì)，親切宜人”的空間環(huán)境，凸現(xiàn)“水城一體”的城市格局，加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)的研究，新區(qū)應(yīng)力求通過造型、色彩及高度增強(qiáng)建筑物的韻律感、層次感，多建典雅雋秀之樓，亭亭玉立之樓，富有現(xiàn)代開放氣息之樓；老城區(qū)應(yīng)適度恢復(fù)一些古民居，力求黛瓦灰墻、孤彎屋面，以展示秀麗飄逸；寺廟樓閣等公共建筑，造型要柔和、挺拔，在高貴中見清秀；園林建筑體現(xiàn)雋永秀美，典雅中見俊秀。四、城市面貌老城區(qū)商業(yè)區(qū)老城區(qū)城市道路老城區(qū)高檔住宅及傳統(tǒng)建筑新城區(qū)鳳凰東路（政府辦公區(qū)） 新城區(qū)華聯(lián)超市第二章經(jīng)濟(jì)發(fā)展一、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成泰州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖泰州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖(數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計(jì)局《2005年泰州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》)（2006年03月）第一產(chǎn)業(yè)11%第二產(chǎn)業(yè)58%第三產(chǎn)業(yè)31%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)泰州市第二產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成情況泰州市第二產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成情況（數(shù)據(jù)來源：泰州市發(fā)展和改革委員會(huì)《泰州市2005年國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告》）（2006年1月）電氣機(jī)械及器材制造業(yè)18%化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)16%醫(yī)藥制造業(yè)16%通用設(shè)備制造業(yè)15%交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)12%紡織業(yè)12%金屬制品業(yè)11%泰州市第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成情況泰州市第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成情況（數(shù)據(jù)來源：泰州市發(fā)展和改革委員會(huì)《泰州市2005年國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告》）（2006年1月）交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵政業(yè)17%信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)5%批發(fā)零售業(yè)18%住宿和餐飲業(yè)5%金融保險(xiǎn)業(yè)7%房地產(chǎn)業(yè)14%其他服務(wù)業(yè)34%二、泰州城市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況泰州市經(jīng)濟(jì)在十五期間保持穩(wěn)健良好的上升態(tài)勢，截至2005年，泰州市總體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)出增長加快、效益良好、結(jié)構(gòu)改善、活力較強(qiáng)的格局，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)近年來的最高水平。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值819.6億元，同比增長15.0%，為建市以來最高增幅。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：1、工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)加快，農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展泰州市各地突出農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定兩大主題，采取一系列有利于化解“三農(nóng)”問題的措施，保持了農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。全市實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值323.39億元，同比增長23.5%。重工業(yè)保持了近年來較快增長的態(tài)勢，發(fā)展快于輕工業(yè)，在工業(yè)總量中所占比重不斷提高。重工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值179.91億元，增速達(dá)28.2%，比輕工業(yè)快9.9個(gè)百分點(diǎn)；在工業(yè)增加值中所占比重為55.6%，比上年提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。2005年工業(yè)的快速增長明顯體現(xiàn)了出口強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，全年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值249.6億元，同比增長13.9%。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額233.81億元，同比增長16.5%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額200.15億元，增長16.2%；餐飲業(yè)繼續(xù)活躍，實(shí)現(xiàn)零售額30.06億元，增長18.6%。交通運(yùn)輸業(yè)平穩(wěn)增長，完成全社會(huì)客運(yùn)量4670萬人，增長9.3%；旅客周轉(zhuǎn)量34.54億人公里，增長15.4%；貨運(yùn)量2123萬噸，增長4.5%；貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量63.55億噸公里。金融形勢平穩(wěn)運(yùn)行。年末全市金融機(jī)構(gòu)存貸款余額分別為824.90億元和446.95億元，分別比年初增加121.91億元和70.97億元。投資需求較快增長，消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺固定資產(chǎn)投資增長較快。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資403.13億元，同比增長31.6%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資218.96億元，增長39.3%；第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資6.97億元、216.80億元和179.36億元，分別增長30.6%、35.5%和27.3%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長趨勢圖95.80全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長趨勢圖95.80117.95138.74155.96177.26230.65306.24403.1323.117.612.413.730.132.831.632.80.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00199819992000200120022003200420050.05.010.015.020.025.030.035.0投資額（億元）增幅（％）消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺。隨著城鄉(xiāng)居民收入的提高，居民消費(fèi)意愿明顯增強(qiáng)，消費(fèi)品市場呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨活態(tài)勢。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出快速增長。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7556元，同比增長19.6%，提高9.6個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3396元，增長16.1％，提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。餐飲、汽車、住房、教育等服務(wù)型消費(fèi)熱點(diǎn)仍是拉動(dòng)消費(fèi)增長的重要因素。餐飲業(yè)零售額增長18.6%，商品房銷售額增長37.8%。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中文化辦公用品類、通訊器材類、汽車類等商品零售分別增長60.8%、54.8%和31.6%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長趨勢圖114.68社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長趨勢圖114.68133.57146.16154.56173.76200.69233.81109.105.17.48.49.410.312.415.516.5050100150200250199819992000200120022003200420050.02.04.06.08.010.012.014.016.018.0零售額（億元）增幅（％）開放型經(jīng)濟(jì)再上新臺(tái)階，外向度進(jìn)一步提高全市進(jìn)出口總額達(dá)到19.28億美元，比上年增長53.5%。其中出口13.41億美元，增長40.6%。我市外貿(mào)依存度達(dá)到19.1%，比上年提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。隨著國際制造業(yè)加快向長三角地區(qū)的轉(zhuǎn)移，以及我市投資環(huán)境不斷改善、產(chǎn)業(yè)配套程度提高，進(jìn)一步推動(dòng)了我市利用外資的加速增長。出口總額增長趨勢圖2.37出口總額增長趨勢圖2.373.293.854.206.3413.419.542.2019.316.638.617.19.051.050.440.60246810121416199819992000200120022003200420050102030405060出口額（億美元）增幅（％）財(cái)政收入和企業(yè)效益提高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量改善在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快的同時(shí)，2005年泰州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有了明顯提高。財(cái)政收入、企業(yè)效益穩(wěn)步增長。全市完成財(cái)政總收入113.95億元，比上年同口徑增長30.2%。其中地方一般預(yù)算收入46.91億元，增長34.3%。其中，增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅分別增長19.5%、26.7%、21.3%和62.2%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅上升。工業(yè)企業(yè)效益呈現(xiàn)利潤增長快于利稅、利稅增長快于生產(chǎn)的良好格局。財(cái)政總收入增長趨勢圖27.35財(cái)政總收入增長趨勢圖27.3538.5453.1386.47113.9566.2631.8327.6615.521.121.620.235.030.215.11.1020406080100120199819992000200120022003200420050510152025303540財(cái)政收入（億元）增幅（％）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，物價(jià)總水平保持穩(wěn)定隨著工資性收入和經(jīng)營性收入的增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長加快。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11122元，比上年增長14.7%。農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移速度的加快、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展等，對農(nóng)民收入的增加起到了積極作用。全市農(nóng)民人均純收入為5102元，比上年增長11.5%。根據(jù)泰州市統(tǒng)計(jì)局2005年底發(fā)布的有關(guān)信息可知，泰州市地區(qū)人均生產(chǎn)總值突破2000美元，達(dá)到16300元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11122元。市場物價(jià)總水平保持穩(wěn)定。全市居民消費(fèi)品價(jià)格總指數(shù)為101.6，物價(jià)上漲1.6％。地區(qū)人均生產(chǎn)總值地區(qū)人均生產(chǎn)總值8036890099491142313894163000200040006000800010000120001400016000180002000年2001年2002年2003年2004年2005年(元)城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長趨勢圖6057675370057788851796951112274397.611.53.79.59.413.814.76.2020004000600080001000012000199819992000200120022003200420050246810121416居民收入（元）增幅（％）第三章城市總體規(guī)劃一、2002-2020總體規(guī)劃目標(biāo)把泰州市建設(shè)成為具有發(fā)達(dá)國家水平的現(xiàn)代化城市積極開拓對外經(jīng)濟(jì)、文化、金融、貿(mào)易、信息等系統(tǒng)，與國際接軌形成具有現(xiàn)代化先進(jìn)水平，國際水準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施體系形成具有優(yōu)美環(huán)境的良性生態(tài)體系形成具有高度文明的全民素質(zhì)體系全面實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展二、分期規(guī)劃城市三期規(guī)劃、近期規(guī)劃主城區(qū)的發(fā)展要在加快新區(qū)發(fā)展的同時(shí)，加大老城改造力度。大力推進(jìn)新區(qū)商貿(mào)中心建設(shè)，完善行政中心區(qū)，推動(dòng)南部住宅區(qū)開發(fā)；加快經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，發(fā)展以科技為核心的綜合型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；基本完成老城區(qū)環(huán)城河內(nèi)的重點(diǎn)街區(qū)改造，初步形成坡子街商業(yè)中心，形成城中古民居保護(hù)區(qū)，啟動(dòng)下壩地區(qū)舊城改造和環(huán)城河風(fēng)景區(qū)建設(shè)。新區(qū)完成府南街區(qū)一期開發(fā)建設(shè)，基本完成鳳凰河景區(qū)建設(shè)，完成人民廣場建設(shè)。高港區(qū)完善行政中心區(qū)，基本完成府后居住區(qū)開發(fā)建設(shè)，啟動(dòng)長江開發(fā)建設(shè)。、中期規(guī)劃：2006-2010年，人口55萬，用地60平方公里。其中：主城區(qū)42萬人，高港區(qū)13萬人。、遠(yuǎn)期規(guī)劃：主城區(qū)形成大城市規(guī)模，城市用地調(diào)整基本完成，形成結(jié)構(gòu)合理、功能明確、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，完成老城區(qū)的全面改造。高港區(qū)形成中等城市規(guī)模，沿江開發(fā)已成規(guī)模。未來城市特色隨著泰州市各期規(guī)劃的逐步實(shí)施，城市特色將逐步確認(rèn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：以文化兼容為靈魂的特殊城市。以鳳凰為標(biāo)志的中華名城。以雙水繞城為特征的水景花園城市。以制造業(yè)著稱的濱江工貿(mào)城市。第三部分房地產(chǎn)市場分析從總體來看作為城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控、有效需求和金融扶持等多種因素的帶動(dòng)下，在有序的軌道上高速運(yùn)行。其中城市發(fā)展產(chǎn)生的吸引力拉動(dòng)土地價(jià)格逐步走高，外來資本和理念的引入正在提升物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)，未來競爭的焦點(diǎn)將集中在對產(chǎn)品品質(zhì)的深度挖掘和營銷推廣的運(yùn)作上。

第一章泰州市房地產(chǎn)市場分析一、概述市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展市場處于持續(xù)上升通道爆發(fā)性增長行情結(jié)束：短期內(nèi)量價(jià)大幅齊升新一輪行情即將展開：量價(jià)增長速度降低，以品質(zhì)為核心提升水平總體上看，泰州市區(qū)房地產(chǎn)市場正處于良好的發(fā)展階段。近年來總體運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模與結(jié)構(gòu)漸趨合理，市場需求繼續(xù)保持增長，市場供求基本保持平衡，房地產(chǎn)市場保持著健康、理性、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。開啟品質(zhì)時(shí)代大門，未來發(fā)展空間廣闊市場階段市場階段項(xiàng)目分布項(xiàng)目品質(zhì)物業(yè)構(gòu)成營銷水平銷售方式開發(fā)商來源客群來源發(fā)展初期區(qū)域單一，項(xiàng)目數(shù)量少較低，同質(zhì)化嚴(yán)重單一低開發(fā)商自銷本地區(qū)域內(nèi)部快速發(fā)展期形成幾個(gè)發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目數(shù)量逐步大量增多逐漸走高，出現(xiàn)差異化產(chǎn)品大復(fù)合型逐步提升代理商進(jìn)入銷售市場本地及周邊范圍本地及周邊地區(qū)成熟期全方位分布，項(xiàng)目眾多注重綜合品質(zhì)的提升小復(fù)合或純粹全方位開展?fàn)I銷戰(zhàn)略自銷與代理相結(jié)合全國范圍國內(nèi)外在泰州市逐步成熟的房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品正由市場發(fā)展期的重量輕質(zhì)逐步向?qū)Ｗa(chǎn)品品質(zhì)的成熟期發(fā)展。二、政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析1、房地產(chǎn)投資合理增長，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不斷趨于合理近年來，泰州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍保持增長，但05年增長速度有所回落，2003、2004、2005三年的投資增長速度分別為21.4%、44.9%、23.1%。同時(shí)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重不斷趨于合理，該比值由2003、2004年的16.6%和18.4%上升到2005年的18.9%。05年市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22.02億元，同比增長23.1%，增幅比04年下降21.8%，這一方面表明泰州房地產(chǎn)市場不可避免地受到宏觀政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資更加趨于理性，房地產(chǎn)市場運(yùn)行更加優(yōu)化。另一方面也表明，泰州作為新興城市，房地產(chǎn)投資方興未艾，在未來幾年仍將會(huì)保持一定的增長態(tài)勢。2.商品房建設(shè)規(guī)模有所增加，空置房不斷消化2005年，市區(qū)商品房施工面積累計(jì)為171.62萬平方米，同比增長4.01%,竣工面積為31.15萬平方米，同比增長13.23%。與去年相比，施工面積變化幅度不大，而竣工面積上升幅度明顯。此外，商品房空置量不斷消化，截至05年底，商品房空置面積為2.37萬平方米，同比下降15.2％。數(shù)據(jù)表明，泰州市近年來商品房建設(shè)規(guī)模雖逐年增加，而空置面積在政府嚴(yán)控新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)和積極消化存量土地等政策的作用下，不斷盤活并持續(xù)得以消化。3.商品房供求基本平衡，非普通住宅所占比例偏高，別墅供大于求2005年，主城區(qū)新批準(zhǔn)上市商品房面積77.9萬平方米，同比增長64.73%,其中住宅商品房上市52.5萬平方米。截至05年底，商品住宅累計(jì)銷售37.34萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)可售39.21萬平方米，供、銷比為1：1.05，供求基本平衡。從合同備案情況看，05年全年銷售的商品住宅中，144平方米以下的普通住宅占成交總量的56.9％，144平方米以上的非普通住宅占成交總量的43.1％，成交住宅均面積達(dá)141平方米。而作為非普通住宅中的別墅，由于近兩年供應(yīng)量過大，已出現(xiàn)一定的滯銷局面，全年上市各類別墅12.4萬平方米，銷售6.4萬平方米，銷售率僅為51.6％。由上述數(shù)據(jù)可見，近年來，泰州市商品住宅戶均面積偏大，非普通住宅特別是別墅所占比例過高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整。房價(jià)總體呈上升勢頭，價(jià)格結(jié)構(gòu)尚欠合理泰州市區(qū)商品住宅預(yù)售均價(jià)及環(huán)比增長率(泰州市區(qū)商品住宅預(yù)售均價(jià)及環(huán)比增長率(單位:元/㎡)(數(shù)據(jù)來源：《泰州市建設(shè)局2005年泰州市區(qū)房地產(chǎn)市場信息報(bào)告》)（2006年03月）182019201964215423452592277334396.10%5.49%%2.299.67%8.87%%10.536.98%%24.020500100015002000250030003500400004年一季度04年二季度04年三季度04年四季度05年一季度05年二季度05年三季度05年四季度0.00%%5.00%10.0015.00%20.00%25.00%30.00%均價(jià)環(huán)比增長率2005年，主城區(qū)住宅商品房成交均價(jià)為2748元/平方米，同比上漲33.92％。1－4季度住宅成交均價(jià)分別為2475、2923、2465、3045元/平方米。從各季度住宅銷售價(jià)格變動(dòng)看，05年一、二季度市區(qū)房價(jià)隨著國家整體大環(huán)境成快速上漲之勢，環(huán)比增幅分別為14.9％和18.1%；三季度隨著國家及本市穩(wěn)定房價(jià)系列措施的實(shí)施，房價(jià)出現(xiàn)回落，三季度成交均價(jià)首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比下降15.7％；四季度受成交區(qū)位的影響，隨著陽光新景住宅、鵬新麗都、坡子街泰富華庭等一類區(qū)域住宅集中上市成交，四季度住宅成交均價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，環(huán)比增幅達(dá)23.5％。從住宅成交結(jié)構(gòu)看，單套建筑面積144平方米以內(nèi)的普通商品住宅銷售面積占成交面積的56.9％，成交均價(jià)2542元/平方米，年平均漲幅34％。144平方米以上的非普通商品住宅銷售面積占總成交面積的43.1％，成交均價(jià)3022元/平方米，年平均漲幅20％。普通住宅漲幅高于非普通住宅，對市區(qū)中低收入者夠房影響較大，價(jià)格結(jié)構(gòu)尚欠合理。住住宅成交結(jié)構(gòu)圖（數(shù)據(jù)來源：泰州市建設(shè)局）普通住宅（144平方米以下）,56.90%非普通住宅（平方米144以上）,43.10%普通住宅（144平方米以下）非普通住宅（144平方米以上）二手房交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，二手房價(jià)格基本與新房價(jià)格同步波動(dòng)05年二手房交易面積76.05萬平方米，比去年同期增長71.4％。從二手房成交套數(shù)變動(dòng)情況看，一至四季度分別成交1144、1149、655、981套。數(shù)據(jù)表明，一、二季度，市區(qū)二手房市場活躍，隨著房產(chǎn)新政特別是住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)加征營業(yè)稅等政策相繼落實(shí)，三季度二手房成交出現(xiàn)大幅下滑，成交量不到一二季度的60％，四季度市場各方對房產(chǎn)新政逐步接受，市場交易也漸趨回暖，四季度成交量已基本恢復(fù)到年初水平。05年二手房成交均價(jià)2555元/平方米，其中一至四季度成交均價(jià)分別為2383、2595、2631、2612元/平方米。二手房價(jià)格波動(dòng)基本與新房價(jià)格同步，同期二手房價(jià)比新房價(jià)格約低200－300元/平方米。（此節(jié)數(shù)據(jù)來源：泰州市房產(chǎn)管理局開發(fā)科）三、土地市場供給供給形式：招標(biāo)、拍賣、掛牌泰州1999年開始實(shí)施土地招拍掛制度，2000年成立土地儲(chǔ)備中心。其后，泰州土地基本以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓。泰州市完善政府管理與市場運(yùn)作相結(jié)合的土地優(yōu)化配置新機(jī)制，使政府對土地一級(jí)市場壟斷的調(diào)控作用加強(qiáng)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行，對城市土地實(shí)行集約、有序和有節(jié)奏的出讓。近幾年土地供應(yīng)情況泰州市城區(qū)土地供應(yīng)情況泰州市城區(qū)土地供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：泰州市土地局867222.33646833.86698684.65790735.3355770.544.344.17382.196.302000004000006000008000001000000年2001年20022003年2004年2005年020406080100120出讓面積（單位：平方米）平均土地成交價(jià)（單位：萬元/畝）1818海陵南路東側(cè)、南山寺路南側(cè)地塊商業(yè)住宅30現(xiàn)狀（毛地、凈地結(jié)合）19泰州漁網(wǎng)廠及周邊地塊商業(yè)住宅100凈地20泰州日報(bào)社及周邊地塊商業(yè)住宅60現(xiàn)狀（毛地、凈地結(jié)合）21省軍區(qū)教導(dǎo)大隊(duì)南側(cè)地塊商業(yè)住宅80凈地22泰州電子儀器廠及周邊地塊商業(yè)住宅45凈地23東風(fēng)北路街區(qū)改造地塊商業(yè)住宅200凈地24人民東路西側(cè)地塊商業(yè)住宅72凈地25招賢新村改造地塊商業(yè)住宅100凈地備注：此外，根據(jù)市場需求，適時(shí)推出約100畝零星地塊。以上計(jì)劃總面積約3368畝，估計(jì)最終上市面積在2500畝左右數(shù)據(jù)來源：泰州市土地局取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：泰州市中心城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)分為五級(jí)，具體數(shù)據(jù)如下：土地征用相關(guān)費(fèi)用土地出讓金：根據(jù)用地等級(jí)不同，土地出讓金從290—1200元/平方米不等。土地評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估價(jià)格的0.01%-0.4%不等取費(fèi)。土地交易費(fèi)：按評(píng)估價(jià)格的0.2%-0.35%不等取費(fèi)。土地交易契稅：土地拆遷及有關(guān)費(fèi)用原有建筑物拆除費(fèi)：由雙方協(xié)商決定。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：與有關(guān)主管部門協(xié)商決定。（包括綠化補(bǔ)償費(fèi)、公廁建設(shè)費(fèi)、綠地建設(shè)費(fèi)、人防拆除補(bǔ)償費(fèi)、水電等市政設(shè)施）地價(jià)變化泰州市城區(qū)土地價(jià)格定基比增長圖泰州市城區(qū)土地價(jià)格定基比增長圖數(shù)據(jù)來源：泰州市土地局0-0.45%64.79%85.33%117.38%-0.200.20.40.60.811.21.42001年2002年2003年2004年2005年泰州市城區(qū)土地價(jià)格環(huán)比增長圖泰州市城區(qū)土地價(jià)格環(huán)比增長圖數(shù)據(jù)來源：泰州市土地局44.344.17382.196.30%-0.4565.53%%12.4717.30%0204060801001202001年2002年2003年2004年2005年-0.100.10.20.30.40.50.60.7平均土地成交價(jià)（單位：萬元/畝）土地價(jià)格環(huán)比增長開發(fā)區(qū)土地成交項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱成交時(shí)間成交單價(jià)漲幅規(guī)模西湖翠苑2002年12月30日38萬/畝--303畝泰墅園2003年7月26日41.4萬/畝8.9%197.8畝江洲小區(qū)2004年3月23日77.5萬/畝87.2%105.2畝杰盛俊園2005年4月24日166.3萬/畝115%55.8畝土地供應(yīng)控制嚴(yán)格——開發(fā)區(qū)政府從2002到2005年，平均一年僅供地一塊，供地形式均為凈地。2006年計(jì)劃供地2塊。2005年杰盛俊園成交價(jià)高達(dá)166.3萬/畝,創(chuàng)開發(fā)區(qū)土地出讓之最——其中主要原因?yàn)?005年泰州土地政策的核心為消化存量，控制增量，故年土地供給量僅為534畝，是前幾年土地供給的一半，在存量土地多被持有的情況下，出現(xiàn)了多家開發(fā)商競爭一塊土地的局面，倒致土地價(jià)格的迅速上漲。再由于杰盛俊園位置基本與市區(qū)相接，因此，拍得了開發(fā)區(qū)土地價(jià)格之最。土地成交價(jià)格持續(xù)上漲——?dú)v史性和理性的看待開發(fā)區(qū)土地成交價(jià)格，從2004-2006年，扣除杰盛俊園的快速增長，土地價(jià)格漲幅當(dāng)穩(wěn)定在20-30%左右，與房價(jià)漲幅基本相當(dāng)。四、住宅市場區(qū)位觀念深入人心，城市發(fā)展將逐步引導(dǎo)通過本次調(diào)研，我司通過分析和整理發(fā)現(xiàn)，泰州市民對城市的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展方向有著十分明確的認(rèn)識(shí)，因?yàn)槠貌煌?，因此形成了幾種不同的區(qū)位觀念，其中長期居住老城區(qū)的習(xí)慣了老城區(qū)的生活氛圍，因此在置業(yè)選擇上更傾向于老城區(qū)，這部分特征的集中體現(xiàn)者是城市被拆遷戶，據(jù)政府有關(guān)部門人員提供的信息，這部分人群應(yīng)在總數(shù)的50%左右，而另一部分市民對新區(qū)目前的城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育環(huán)境、物業(yè)產(chǎn)品等方面優(yōu)勢非常認(rèn)同。綜上我司認(rèn)為市民對新舊城區(qū)的固有觀念還將長期存在，但隨著未來老城區(qū)居住物業(yè)供給量的逐步減少、新區(qū)的商業(yè)配套逐步成熟以及兩區(qū)域房價(jià)差等多重因素的作用，選擇新區(qū)置業(yè)的市民比例將會(huì)呈上升趨勢，而未來進(jìn)入新城區(qū)置業(yè)的者將多集中在對商業(yè)辦公需求強(qiáng)烈和對城市高端稀缺產(chǎn)品有偏好的人群。政府監(jiān)管得力，市場透明度較高政府的宏觀調(diào)控得力，是市場良性發(fā)展的有力保證此次調(diào)研的另一個(gè)成果是感受到了政府對整個(gè)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控比較具體和有效，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：在土地的市場化供給方面，在老城區(qū)部分，政府嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓的招拍掛制度，在新區(qū)方面，政府對有意且具備綜合實(shí)力的開發(fā)商采取適當(dāng)?shù)姆龀终?，在?guī)劃指標(biāo)和稅費(fèi)優(yōu)惠等方面都可給予政策傾斜。并鼓勵(lì)開發(fā)新理念的引入，以此逐步提高城市物業(yè)開發(fā)水平和物業(yè)品質(zhì)；政府要求市內(nèi)所有的在建工程（包括地產(chǎn)項(xiàng)目、公建項(xiàng)目）均須在工地外明顯位置設(shè)置規(guī)格相同的公示牌，內(nèi)容包括規(guī)劃圖、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)、工程甲方、承建方等重要信息，因監(jiān)管得力，各項(xiàng)目均能遵照實(shí)施；泰州市所有在售房地產(chǎn)項(xiàng)目的接待中心內(nèi)均在明顯位置公示了關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和銷售的有關(guān)證件；泰州市所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格都要經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)的審批或備案，以保證市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展；3、金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展通過與泰州市建設(shè)銀行與中國銀行有關(guān)主管人員的座談，了解到泰州的金融機(jī)構(gòu)無論在對開發(fā)商還是購房者的服務(wù)方面均比較細(xì)致和周到，其中包括：工作周期上，加快銀行內(nèi)部的工作效率，盡量縮短審貸放貸時(shí)間；對好的項(xiàng)目可以提供銀行工作人員駐場一站式服務(wù)；在遵照執(zhí)行7成30年貸款標(biāo)準(zhǔn)的前提下，保持一定的靈活性，對資信較佳的公務(wù)員群體可以將成數(shù)提高至8成；個(gè)別銀行對貸款過程中的保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用可以減免；可以依據(jù)土地價(jià)格的60%——70%提供開發(fā)貸款中國銀行與建設(shè)銀行占據(jù)泰州市個(gè)貸市場80%的份額泰州市金融機(jī)構(gòu)房貸市場占有率數(shù)據(jù)來源：泰州市中國銀行個(gè)貸部泰州市金融機(jī)構(gòu)房貸市場占有率數(shù)據(jù)來源：泰州市中國銀行個(gè)貸部中國銀行40%建設(shè)銀行40%其他銀行20%中國銀行建設(shè)銀行其他銀行綜上，一方面我們可以感覺到金融機(jī)構(gòu)服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，另一方面，泰州的金融機(jī)構(gòu)對目前地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r也保持著比較樂觀的態(tài)度?？蛻粜枨筇卣黧w現(xiàn)地區(qū)特點(diǎn)目前泰州市場上的所有居住物業(yè)項(xiàng)目均是毛坯交房，泰州人對個(gè)性化裝修的偏好十分強(qiáng)烈；泰州市場上的主力需求面積集中在120-150平方米，這體現(xiàn)了購房者對居住舒適度的追求，特別值得一提的是泰州將144平方米定為普通住宅的面積上限；本地區(qū)市民習(xí)慣以電動(dòng)摩托車作為代步工具，因此小區(qū)內(nèi)的車庫成為小區(qū)內(nèi)的重要設(shè)施；通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在北京十分流行的小高層住宅在當(dāng)?shù)亟邮艹潭扔邢?。產(chǎn)品特點(diǎn)多以復(fù)合產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，其中老城區(qū)主要為高層、多層和商業(yè)幾種形態(tài)結(jié)合,而新區(qū)多利用小高層、多層住宅、TOWNHOUSE、獨(dú)棟別墅和商業(yè)等物業(yè)產(chǎn)品中的幾種或全部完成復(fù)合；目前市場上的產(chǎn)品除少量地處城市中心占地少的建筑綜合體外，多為低密度產(chǎn)品老城區(qū)住宅產(chǎn)品除社區(qū)內(nèi)的少量綠化外，多強(qiáng)調(diào)依托外部城市景觀；新城區(qū)住宅產(chǎn)品比較重視社區(qū)內(nèi)部的景觀效果塑造。營銷通過此次調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)，本地住宅產(chǎn)品需求比較旺盛，項(xiàng)目銷售狀況比較理想，因此開發(fā)商并未把更多的資金和經(jīng)歷投入到整合營銷方面，這也是市場尚未進(jìn)入成熟期的一種體現(xiàn)。銷售銷售周期短，每次推盤銷售周期約為2-3月推盤次數(shù)頻繁，推盤量小，開發(fā)商以當(dāng)?shù)貫橹鞅镜亻_發(fā)商：老城區(qū)，進(jìn)開發(fā)區(qū)少市場空間越來越小，未來幾年面臨被兼并或破產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)有限，不成承擔(dān)起未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重?fù)?dān)。與北京房地產(chǎn)的不同之處比比較對象發(fā)展階段產(chǎn)品營銷銷售方式客群項(xiàng)目運(yùn)作水平開發(fā)商一、二手市場聯(lián)動(dòng)本地市場快速發(fā)展期低密度為主，品質(zhì)在提升中關(guān)注較少自銷和代理結(jié)合以本地、周邊人群為主低以本地和周邊地區(qū)開發(fā)商為主好北京市場成熟期多樣且品質(zhì)高項(xiàng)目成功的關(guān)鍵開發(fā)商專業(yè)隊(duì)伍和經(jīng)全球范圍高本地大牌開發(fā)商和國較好驗(yàn)驗(yàn)豐富的大代理商內(nèi)實(shí)力雄厚的開發(fā)商表現(xiàn)突出四、發(fā)展趨勢1、發(fā)展仍是主旋律，但速度將放緩，發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較高的增長速度，但更注重質(zhì)量而不是數(shù)量，更注重品質(zhì)、項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平提高根據(jù)泰州市人代會(huì)的信息，全市中心城市建設(shè)投資將力爭完成75億元，全市城市化水平將比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是中心城市建設(shè)的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資也必將繼續(xù)保持較快的增長速度。2.房價(jià)仍保持一定幅度增長05年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重點(diǎn)旨在穩(wěn)定房價(jià)，抑制房價(jià)過快增長，但泰州房價(jià)上漲有其合理性和必然性，預(yù)計(jì)未來房價(jià)仍將會(huì)保持一定幅度增長。這主要基于以下幾方面原因：房地產(chǎn)市場的整體上升行情帶來的慣性發(fā)展泰州房價(jià)依然低于同處蘇中的揚(yáng)州和南通兩市，仍有一定的上漲空間；由于拆遷政策調(diào)整，05年市區(qū)拆遷基本處于停頓狀態(tài)，未來泰州市區(qū)房屋拆遷將全面執(zhí)行市場化評(píng)估政策，大量釋放的被動(dòng)性需求將推動(dòng)新建商品房價(jià)格的進(jìn)一步上漲；建筑節(jié)能已作為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)于06年全面執(zhí)行，據(jù)測算建筑成本將會(huì)增加200元/平方米左右；土地市場進(jìn)行招牌掛，價(jià)高者得隨著社會(huì)各方對泰州市場的普遍看好，外來投資熱情不減，預(yù)計(jì)未來土地競爭將更激烈，土地成本仍將大幅提高。市場需求旺盛：泰州每年新增人口20000人，按其中20%的人購房，按泰州目前人均住房面積36.9平米計(jì)算，則一年新增住房需求為14.76萬平米，加之拆遷導(dǎo)致的需求，以及人口和收入增加導(dǎo)致的需求等，則未來幾年泰州住宅市場的需求將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。未來高質(zhì)高價(jià)房屋的增多也是導(dǎo)致房價(jià)上升的部分原因3.住房品質(zhì)進(jìn)一步提高同質(zhì)化開發(fā)狀況將會(huì)被打破，開發(fā)商在06年將會(huì)更加注重產(chǎn)品定位和市場定位，通過提升住房品質(zhì)，打造精品工程來實(shí)現(xiàn)市場突圍。政府也將通過推進(jìn)康居示范工程建設(shè)、住宅性能認(rèn)定等手段積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑，提升住宅開發(fā)水平。4.市場營銷將成為使用頻率最多的詞之一如前所述，本地市場正處在一個(gè)由快速發(fā)展階段向成熟階段演變的過程中，階段的變化會(huì)使市場競爭態(tài)勢進(jìn)入新時(shí)期，在提高產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，先進(jìn)營銷理念和手段的引入會(huì)成為取得成功的關(guān)鍵。5、外地實(shí)力開發(fā)商將承擔(dān)起區(qū)域房地產(chǎn)第二輪發(fā)展的重要任務(wù)面對泰州這樣一個(gè)方興未艾的市場，在市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及新理念認(rèn)知水平上具備優(yōu)勢的外地有實(shí)力的開發(fā)商將會(huì)更多的進(jìn)入市場，他們會(huì)在本地地產(chǎn)市場的產(chǎn)品類型、品質(zhì)、營銷推廣和綜合服務(wù)等層面的發(fā)展產(chǎn)生推動(dòng)作用6.房地產(chǎn)市場信息將更加透明公開未來房管局將會(huì)構(gòu)建綜合信息平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，加大市場監(jiān)測力度，適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場供應(yīng)，以及土地和住房價(jià)格變動(dòng)等情況。屆時(shí)，市區(qū)所有的涉房信息將會(huì)通過“泰州市網(wǎng)上房地產(chǎn)”適時(shí)公開，徹底改變多年來買賣雙方信息不對稱的狀態(tài)，營造一個(gè)公開、透明的市場環(huán)境。第二章典型項(xiàng)目的借鑒研究案例之一：盛和花園1．項(xiàng)目基本情況位置：盛和花園位于泰州市鳳凰東路與青年南路交匯路口的東南角。南臨永興路，西至青年南路，北臨鳳凰東路。處于泰州市新城區(qū)的核心地帶，緊鄰中央政務(wù)區(qū)，周邊政府機(jī)關(guān)眾多。社區(qū)規(guī)模：社區(qū)占地30公頃，總建筑面積30萬平米，約1900戶，容積率為1，綠化率50.3%。由112棟住宅組成。產(chǎn)品類型：多層住宅、小高層、疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)院。工程進(jìn)度：一期2003年8月開工，已入住。共分五期，全部工程2007年10月完工。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售價(jià)格：多層開盤時(shí)均價(jià)1900元/平方米，現(xiàn)售均價(jià)2900-3000元/平方米，小高層開盤價(jià)2500-2900元/平方米，現(xiàn)售2800-3300元/平方米，Townhouse銷售均價(jià)3600元/平方米，疊拼銷售均價(jià)3100元/平方米，獨(dú)棟銷售價(jià)格280萬-308萬/套，每套建筑面積約300平方米。客戶構(gòu)成：外省市20%，主城區(qū)40%，泰州其他四市一區(qū)40%。盛和花園客群構(gòu)成（數(shù)據(jù)來源：盛和家園銷售中心）盛和花園客群構(gòu)成（數(shù)據(jù)來源：盛和家園銷售中心）外省市,20%主城區(qū),40%其他四市一區(qū),40%外省市主城區(qū)其他四市一區(qū)2.產(chǎn)品特征分析規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)規(guī)劃方面：盛和花園整個(gè)小區(qū)被自然河分為三塊，同時(shí)又被環(huán)形道把三塊有機(jī)地結(jié)合在一起，在一定程度上做到了“人車分流”。社區(qū)中心規(guī)劃為獨(dú)棟、聯(lián)排等低密度住宅，周邊為多層住宅和小高層。景觀方面：主要表現(xiàn)為三點(diǎn)，第一是小區(qū)中心的湖心島，也是小區(qū)的集中綠化點(diǎn)；第二是貫穿整個(gè)小區(qū)的景觀綠化帶，并且在景觀綠化帶上建有以“春夏秋冬”、“琴棋書畫”為主題的若干景點(diǎn)；第三是在小區(qū)東南角純別墅區(qū)建有一個(gè)高爾夫推桿