房地產(chǎn)金融第710章第1頁/共41頁7-1-2房地產(chǎn)證券化與其他融資方式的區(qū)別：1、房地產(chǎn)證券化于房地產(chǎn)股票和債券的區(qū)別：兩者的信用基礎(chǔ)不同；對追索權(quán)的規(guī)定不同。2、房地產(chǎn)投資證券化與項(xiàng)目融資的區(qū)別：資金來源不同；風(fēng)險隔離的目的不同。7-1-3房地產(chǎn)證券化的功能：第2頁/共41頁房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)投資券房地產(chǎn)投資基金（根據(jù)組織形態(tài)不同分：公司性投資基金和契約型投資基金；根據(jù)基金單位是否可贈機(jī)或贖回可分為：開放式基金和封閉式基金）。第3頁/共41頁7-2房地產(chǎn)投資信托7-2-1房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵1、投資信托的內(nèi)涵信托的產(chǎn)生及其發(fā)展信托的職能與作用信托的種類與特點(diǎn)2、信托基本原理信托主體：委托人、受托人和受益人信托客體信托行為第4頁/共41頁7-2-1房地產(chǎn)投資信托的組成受托人保管人房地產(chǎn)投資信托合同信托計劃及信托資金的管理、處分說明書第5頁/共41頁7-2-3房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作

1、房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用范圍(1)、用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理；(2)、投資于不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造；(3)、用于購買土地商業(yè)樓房或住宅并予以出租；(4)、以住房抵押貸款方式運(yùn)用；(5)、信托文件約定以不動產(chǎn)為標(biāo)的的其他運(yùn)用方式。第6頁/共41頁2、房地產(chǎn)權(quán)益信托3、房地產(chǎn)抵押貸款信托4、不受合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托投資7-2-4房地產(chǎn)信托投資的風(fēng)險管理1、設(shè)立房地產(chǎn)信托投資專戶2、房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范3、房地產(chǎn)權(quán)益信托的風(fēng)險防范第7頁/共41頁7-2-5我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展1、我國房地產(chǎn)投資信托概況

2002年，信托開始介入房地產(chǎn)業(yè)，2002年北京國投、深圳國投、金信信托三家信托公司發(fā)行了四只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，共募集資金19.555億元.2003年共發(fā)行信托產(chǎn)品268個,資金規(guī)模為229.7億元,其中房地產(chǎn)資金規(guī)模約為60億元.2004年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品89個,資金規(guī)模為129.5億元.2005年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品98個,資金規(guī)模為123.5億元.第8頁/共41頁2004、2005年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品情況

產(chǎn)品個數(shù)

房地產(chǎn)占的比重%規(guī)模(億元)房地產(chǎn)占的比重%20043459427.25344.2129.537.62200545411525.33488.11143.4129.38規(guī)模年份總數(shù)房地產(chǎn)總規(guī)模房地產(chǎn)第9頁/共41頁2004年房地產(chǎn)信托與其他信托產(chǎn)品收益率的比較第10頁/共41頁2、目前房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)品種單一，90%以上都是針對單一項(xiàng)目的運(yùn)作模式單一，多以貸款形式運(yùn)營單個計劃規(guī)模小，多數(shù)規(guī)模在1—2億元收益率定價單一，多數(shù)參照銀行貸款定價運(yùn)作周期短，大多在1—2年之間3、我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的背景國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，特別是2003年6月121號文的出臺，使房地產(chǎn)投資信托得到了起步和發(fā)展第11頁/共41頁房地產(chǎn)市場運(yùn)作較為成熟，收益較高；房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展預(yù)期也是信托公司滲透房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要原因4、我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展趨勢分析信托方式將成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向未來2-3年，信托模式將以特定房地產(chǎn)項(xiàng)目為對象的私募性質(zhì)的房地產(chǎn)投資信托從中長期看，公募性質(zhì)房地產(chǎn)投資信托將是主要方式，逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)投資基金模式第12頁/共41頁外資地產(chǎn)基金將大舉進(jìn)入中國

2003年，摩根士丹利進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場2004年，美林集團(tuán)、美國雷曼兄弟、洛克菲勒澳大利亞麥格里銀行等到進(jìn)入中國；

2005年，入華地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)100多家，資金達(dá)28億美元；主要是與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作受其影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)分化，一部分發(fā)展成為專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)；大部分則仍然從事房地產(chǎn)開發(fā)，一部分二者兼?zhèn)?。?3頁/共41頁7-3房地產(chǎn)投資基金7-3-1房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)涵及類型1、房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)涵2、房地產(chǎn)投資基金的類型（1）按房地產(chǎn)投資基金的組織形式劃分，可分為公司型基金和契約型基金（2）按基金的受益憑證可否贖回或追加劃分，可分為封閉型基金和開放型基金第14頁/共41頁（3）按基金投資的目的劃分，可分為權(quán)益型，抵押型和混合型基金2、房地產(chǎn)投資基金的構(gòu)成房地產(chǎn)投資基金是以信托契約為基礎(chǔ)，因此它的構(gòu)成應(yīng)包括五個要素，即：投資人（基金受益人）、基金經(jīng)理人（基金管理公司）、基金托管人（基金保管公司）、基金代理人（證券公司）以及投資顧問。第15頁/共41頁3、基金的設(shè)立基金章程基金契約招募說明書4、基金的發(fā)行與交易5、投資基金的投資限制、費(fèi)用與收益分配6、基金的期限、變更、終止第16頁/共41頁第八章住房抵押貸款證券化8-1住房抵押貸款證券化概論1、含義：是指已經(jīng)發(fā)生的尚未到期的居民住房抵押貸款的交易市場，既未清償?shù)木用褡》總霓D(zhuǎn)讓市場。2、特點(diǎn)：交易主體不同（居民與貸款機(jī)構(gòu)，住房金融機(jī)構(gòu)相互之間或同其他機(jī)構(gòu)之間）、交易規(guī)模不同（零售性、批發(fā)性）交易關(guān)系的性質(zhì)不同。（借貸關(guān)系或債權(quán)債務(wù)關(guān)系、買賣關(guān)系）信用風(fēng)險的審查對象不同（借款人的資信狀況、貸款債權(quán)的出讓任何貸款合同的審查）交易范圍不同（區(qū)域性、范圍廣）資金流向和貸款人的角色不同第17頁/共41頁8-1-2住房抵押貸款的一級市場與二級市場的關(guān)系1、一級市場與二級市場在功能上存在差別，但又相互補(bǔ)充2、一級市場十二級市場存在和發(fā)展的基礎(chǔ)3、二級市場制約著一級市場的發(fā)展，并且是一級市場發(fā)展的推動力4、住房抵押貸款市場作用的充分發(fā)揮需要二級市場與一級市場協(xié)調(diào)發(fā)展8-1-3發(fā)展住房抵押貸款二級市場的必要性1、住房貸款的多風(fēng)險性和部分高風(fēng)險性2、住房貸款的墻區(qū)域性3、住房貸款的對象主要是中低收入人民第18頁/共41頁8-1-4住房抵押貸款二級市場的功能1、可以使貸款人轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險2、可以降低住房貸款的流動性風(fēng)險3、可以使貸款人避減購買力風(fēng)險、抵押風(fēng)險及其他風(fēng)險4、有利于調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，買足金融監(jiān)管法規(guī)的要求5、有利于調(diào)整風(fēng)險結(jié)構(gòu)、收益性特征不同的資產(chǎn)的配置結(jié)構(gòu)6、有利于資金在各地區(qū)的有效配置和形成統(tǒng)一的住房貸款市場7、可以提高住房貸款一級市場的競爭性8、可以動員更多的資金流入住房貸款市場的一級市場第19頁/共41頁8-2住房抵押貸款二級市場的構(gòu)建1、住房抵押貸款二級市場的參與者住房抵押貸款的創(chuàng)造者（原始權(quán)益人）二級市場的服務(wù)者：發(fā)行人、信用等級提升機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、服務(wù)人、住房抵押證券的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、信托投資機(jī)構(gòu)、二級市場的投資者2、二級市場的運(yùn)行程序住房抵押貸款的創(chuàng)造住房抵押貸款組合住房抵押貸款的組合住房抵押證券的發(fā)行住房抵押證券本息的償還第20頁/共41頁3、住房抵押貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式與二級市場的形成（1）住房抵押貸款合同的直接轉(zhuǎn)讓及其對二級市場發(fā)展的限制住房抵押貸款合同的直接轉(zhuǎn)讓時住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的傳統(tǒng)方式，是一種不經(jīng)過證券化而實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。以交易是否有中介人分兩種類型：直接交易和間接交易以貸款的出讓這是否承擔(dān)管理服務(wù)職能分為兩類：管理服務(wù)與債權(quán)利益相分離的交易、管理服務(wù)與債權(quán)利益相不分離的交易第21頁/共41頁（2）住房抵押貸款證券化與二級市場的發(fā)展第22頁/共41頁8-3住房抵押貸款證券化的運(yùn)作模式表內(nèi)模式表外模式8-2-8住房抵押貸款證券化的運(yùn)行工具1、抵押過手證券（Mortgage-backedSecurities）2、抵押債券（Mortgage-Bond）3、抵押轉(zhuǎn)付債券（Mortgage-Pay-through-Securities）4、本息分離證券SMBS第23頁/共41頁抵押過手證券抵押債券抵押轉(zhuǎn)付債券基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)隨證券的出售而轉(zhuǎn)移，基礎(chǔ)資產(chǎn)不再保留在發(fā)起貸款銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，過手債券不構(gòu)成SPV的債務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)仍屬貸款，基礎(chǔ)資產(chǎn)保留在貸款銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，抵押債券構(gòu)成銀行債務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給SPV,礎(chǔ)資產(chǎn)保留在發(fā)起貸款銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，抵押轉(zhuǎn)付債券構(gòu)成SPV的債務(wù)支付本金的資金來源于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流支付本金的資金不完全來源于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流，發(fā)行人的其他收入也可用于支付利息支付本金的資金來源于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流按支付本利按季或半年付息，本金到期一次支付。每半年付息一次，本金到期一次支付。所有權(quán)憑證債務(wù)憑證債務(wù)憑證SV充當(dāng)證券發(fā)行人抵押銀行充當(dāng)證券發(fā)行人SPV充當(dāng)證券發(fā)行人不重組現(xiàn)金流重組現(xiàn)金流重組現(xiàn)金流第24頁/共41頁第九章房地產(chǎn)保險第25頁/共41頁9-1保險基本理論和基本原則9-1-1保險的含義和特征1、含義：從經(jīng)濟(jì)角度、從法律角度。2、特征9-1-2保險的性質(zhì)和職能1、性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)性、互助性、法律性、科學(xué)性2、職能：經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能、防災(zāi)防損職能、融資職能。第26頁/共41頁9-1-3保險基金1、保險基金的性質(zhì)：是一種處于備用狀態(tài)的應(yīng)付災(zāi)害事故的專項(xiàng)基金；只能用于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付；維持簡單再生產(chǎn)的生產(chǎn)性基金。2、保險基金的特征：用途的規(guī)定性、來源的廣泛性、賠付責(zé)任的長期性、增值性、總體返還性。3、保險基金的構(gòu)成從來源上看：開業(yè)資本金和保險費(fèi)收入（賠付費(fèi)用、保險公司經(jīng)營管理費(fèi)用、保險公司合理利潤）從存在形式上看:財產(chǎn)和責(zé)任險準(zhǔn)備金、人身保險準(zhǔn)備金構(gòu)成。第27頁/共41頁9-1-4保險的基本原則保險利益原則最大誠信原則損失補(bǔ)償原則近因原則代位原則分?jǐn)傇瓌t第28頁/共41頁9-2保險合同9-2-1保險合同的含義和特征要式合同雙務(wù)有償合同符合合同保障合同最大誠信合同9-2-2保險合同的要素1、主體：保險合同的當(dāng)事人（保險人和投保人）保險合同的關(guān)系人（被保險人和受益人）保險合同的中介人（保險代理人、保險經(jīng)紀(jì)人、保險公估人）第29頁/共41頁2、保險合同的客體：投保人或被保險人對保險標(biāo)的所具有的保險利益。3、保險合同的內(nèi)容：基本條款附加條款保證條款9-2-3保險合同的成立和生效1、保險合同成立的條件：保險合同主體合法、內(nèi)容和法、當(dāng)事人雙方合意。第30頁/共41頁2、保險合同訂立的程序：要約和承諾兩個階段。3、保險合同成立的時間4、保險合同的生效9-2-4保險合同的調(diào)整1、保險合同的變更：主體變更、客體變更、內(nèi)容變更。2、保險合同的解除：投保人解除合同、保險人解除合同。3、保險合同的終止：正常終止、特殊終止第31頁/共41頁9-3房地產(chǎn)保險的品種9-3-1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財產(chǎn)保險1、企業(yè)財產(chǎn)保險2、家庭財產(chǎn)保險、城鄉(xiāng)居民房屋保險3、建筑工廠一切險9-3-2房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險1、產(chǎn)品責(zé)任險2、產(chǎn)品責(zé)任保險的責(zé)任范圍3、職業(yè)責(zé)任保險4、雇主責(zé)任保險第32頁/共41頁9-3-3房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險：買方信用保險、住宅抵押貸款保險。2、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)合同保證保險貸款購房保證保險9-3-4房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險1、建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險

2、定居定期保險3、公積金貸款者定期壽險（貸款者定期壽險、失業(yè)特別附加險）第33頁/共41頁9-4房地產(chǎn)保險的運(yùn)作

9-4-1投保與承保1、房地產(chǎn)保險的投保2、房地產(chǎn)的承保9-4-2索賠與理賠1、索賠2、理賠第34頁/共41頁第十章國外房地產(chǎn)金融概覽第一節(jié)國外房地產(chǎn)金融制度10-1-1金融制度與房地產(chǎn)金融制度10-1-2國外房地產(chǎn)金融制度的主要類型1、直接融資制度2、儲蓄制度3、合同制度4、抵押銀行制度第35頁/共41頁10-2國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)10-2-1國外房地產(chǎn)金融的分類1、商業(yè)銀行2、住宅儲蓄貸款機(jī)構(gòu)3、抵押銀行4、合同制金融機(jī)構(gòu)5、政府公營或保障的金融機(jī)構(gòu)10-2-2幾個國家典型的房地產(chǎn)金融機(jī)