資料類別：房地產(chǎn)開發(fā)（2008KF—ZL001）整理時間:

2008年1月8日

全階段詳盡房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及業(yè)務(wù)流程

一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序（四大階段、十個過程）

階段

程序

需準(zhǔn)備的資料

行政管理部門

備注

項目

前期

階段

項目建議書（申請報告）

提出項目建設(shè)的必要性和依據(jù)、擬建規(guī)模和地點、資源、條件、投資估

算和資金籌措、建設(shè)進(jìn)度安排、效應(yīng)分析。

發(fā)改委（計劃局）以計劃管理為主；規(guī)劃、土地、環(huán)保、水利、林業(yè)、

旅游等部門參與選址；經(jīng)濟、計劃、建設(shè)等部門參與初步設(shè)計和方案審批。

項目選址方案

項目核準(zhǔn)或備案資料：

申請報告、城市規(guī)劃意見、用地預(yù)審意見、環(huán)境影響評價、水土保持方案、

占用林地審核、礦藏壓覆評估等+營業(yè)執(zhí)照。

設(shè)計任務(wù)書、投資計劃

初步設(shè)計（建設(shè)方案）

項目

準(zhǔn)備

階段

施工圖設(shè)計、圖紙審查

辦土地使用證：土地出讓合同、交費證明等；

辦規(guī)劃許可證：申請報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批

規(guī)劃圖和建筑設(shè)計圖；

辦施工許可證：土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊、施工圖審查證明、

質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。

建委（建設(shè)局）

項目征地、報建、招標(biāo)

土地、環(huán)保、

消防、人防、

規(guī)劃、建設(shè)等

行政管理部門

項目

施工

階段

組織施工（安全、監(jiān)理）

質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項（分階段）工程質(zhì)檢報告、隱蔽工程驗收記錄等。

建設(shè)局

項目

竣工

驗收

階段

驗收、結(jié)算、備案

驗收備案資料?：驗收備案表、竣工驗收報告、驗收原始文件、質(zhì)量檢測

證明，規(guī)劃、消防、環(huán)保驗收證明、質(zhì)量保修書。

建設(shè)、規(guī)劃、

消防、環(huán)保等

行政管理部門

資料整理歸檔

建設(shè)檔案館

內(nèi)部資料室

產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理

辦產(chǎn)權(quán)證資料?：土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收資

料、面積測繪成果、消防和環(huán)保驗收證明等。

房地產(chǎn)管理局

二、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部工作流程

-P+-

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

±

地

獲

取

階

段

土地

信息

收集

地塊現(xiàn)狀圖

落實地塊具體位置及周邊情況

項目部

規(guī)劃設(shè)計條件

落實規(guī)劃條件，了解限制性條件

項目部

現(xiàn)場踏勘

對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解

項目部

研發(fā)部

工程部

了解周邊配套情況

了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況

項目部

了解未來發(fā)展規(guī)劃

了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐

項目部

研發(fā)部

土地

價值

初判

了解地塊的上市方式和土地款

同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整

項目部

了解項目開發(fā)成本

了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況

項目部

了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況

產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排

項目部

銷售部

土地

價值

深判

可行性研究報告

現(xiàn)狀圖（四至電子文件）

項目部

市場深度調(diào)研

銷售部：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品

分析、市場競爭分析等；研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研。

項目部

銷售部

研發(fā)部

項目最終定位

根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定

位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。

研發(fā)部

銷售部

項目部

工程部

成本測算：針對多個方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選

進(jìn)行項目開發(fā)的方案設(shè)計和成本測算。

研發(fā)部

成本

控制部

項目部

銷售部

工程部

開發(fā)周期及付款計劃

各部門會同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。

項目方案確定

總經(jīng)理

各部門

現(xiàn)金流測算

財務(wù)部

各部門

My

占

八、、

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

±

地

獲

取

階

段

尋找

合作

資金

項目招商報告

（前期階段）

區(qū)域宏微觀市場研究

項目招商文本中盈利能力分析

明確合作伙伴、尋找合作方式

（招商階段）

項目商業(yè)策劃書

制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)

項目部

財務(wù)部

合作伙伴確定

制定合作方式、投資回報方式、草擬合同

財務(wù)

總監(jiān)

項目部

財務(wù)部

合作方案確定

合作細(xì)節(jié)確定

項目引資

（商業(yè)計劃書）

簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議

行政辦：協(xié)議蓋章，存檔。

財務(wù)

總監(jiān)

項目部

上報Lionful

公司

合作實施

（實施階段）

合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理

財務(wù)部：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題；行政辦：工商局辦理公

司注冊。

副總

經(jīng)理

項目部

財務(wù)部

行政辦

投標(biāo)

摘牌

投方案標(biāo)

項目方案確定

投經(jīng)濟標(biāo)

確定土地上限

拍賣

競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)

摘牌

競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)

獲取土地

簽訂土地出讓合同

確定用地圖、樁點坐標(biāo)、用地條件

交納土地款、契稅、交易費等

行政辦法務(wù)：合同條款的草擬和完善；財務(wù)部：提供資金。

總經(jīng)理

項目部

財務(wù)部

用地規(guī)劃

許可證

準(zhǔn)備材料，辦證

提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費等交費證明

行政辦：提供土地出讓合同；

財務(wù)部：提供資金繳納出讓金、交易費。

項目部

財務(wù)部

行政辦

土地

確權(quán)

企業(yè)投資項目備案

辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表

委托工程咨詢資格機構(gòu)編制

《項目申請報告》

研發(fā)部：協(xié)助提供相關(guān)項目資料

項目部

研發(fā)部

向項目備案機關(guān)提交申請報告

項目部

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

原地上物土地證登報聲明

（原有土地證作廢）

土地補償費

（原戶主需交納的土地使用費）

土地出讓合同

資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙

核定土地邊界

核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖

交費證明

繳納土地費用

1:500現(xiàn)狀地形圖

需準(zhǔn)備3份

詳規(guī)

研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī)

節(jié)

占

/、、、

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

地

獲

取

階

段

辦理

土地證

土地出讓合同

交費證明

繳納土地費用

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

地籍圖4份

（薄膜圖）

土地登記申請書

土地確權(quán)來源證明文件

土地權(quán)人證明材料

申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明

行政部：提供企業(yè)相關(guān)證明資料”

劃

設(shè)

區(qū)域

市場

調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)查

項目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等

對項目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交

客戶分析、競爭樓盤分析等

研發(fā)部

銷售部

項目部

競爭性樓盤調(diào)查

項目周邊競爭性樓盤詳細(xì)調(diào)查

項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研

（商業(yè)部分）

項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展

方向等

針對重點商家，進(jìn)行專向訪談，同時組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證。

商業(yè)

運營部

研發(fā)部

銷售部

項目部

同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查

（商業(yè)部分）

競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期等；提取數(shù)據(jù)庫相

關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息

重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關(guān)看法、同時了解投資客戶對競

爭項目的投資意向。

項目

定位

公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定

通過行業(yè)發(fā)展分析、消費需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)

合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量

商業(yè)運營部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定

研發(fā)部

商業(yè)

運營部

銷售部

市場定位

客戶定位

產(chǎn)品定位

價格定位

依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類型建議，完成項目定位工作

商業(yè)運營部：配合完成公建類配套定位

總經(jīng)理

各部門

經(jīng)濟測算

逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測算

財務(wù)

總監(jiān)

各部門

項目發(fā)展報告

開發(fā)計劃：

■研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地

開發(fā)計劃和銷售計劃;

■研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順

序建議；

■工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。

項目考核指標(biāo)初定：

■組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟

指標(biāo)要求

資金流:

■工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃;

■項目：制訂配套費及土地款支付計劃。

-44;

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

規(guī)

劃

設(shè)

計

階

段

設(shè)計

前期

工作

明確產(chǎn)品設(shè)計思路

根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、

戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意

見。

研發(fā)部

銷售部

成本

控制部

工程部

商業(yè)

運營部

設(shè)計院初步選擇

明確設(shè)計單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解相關(guān)設(shè)計院的價格行情。

必要時，對設(shè)計單位進(jìn)行實地考察

制定設(shè)計組織計劃

方案

設(shè)計

組織

方案、規(guī)劃設(shè)計院選擇與合同簽訂

法務(wù)：合同文本審核成本：設(shè)計費用審核

設(shè)計任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂

制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)

境指標(biāo)的初訂

研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本

指標(biāo)；工程：參與制定交工標(biāo)準(zhǔn)，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提

出建設(shè)性意見。

規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定

對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤

率。

營銷：結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預(yù)期銷售情況，對項

目規(guī)劃設(shè)計提出建議；工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見；項

目：提供各項配套費用標(biāo)準(zhǔn)。

彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審

彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標(biāo)）

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙

修建性詳規(guī)成果

各部：提供參考意見

詳細(xì)性規(guī)劃方案的報建及確定

（含配套場站點）報市政府

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙

建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定

各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化、細(xì)化。

各部門結(jié)合項目實際，從不同角度提出合理化建議。

彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批

（上報市政府）

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙

建筑方案報建圖

研發(fā)：提供報建圖紙

景觀概念方案設(shè)計及確定

各部門結(jié)合項目實際，從不同角度對客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計方案

提出合理化建議。

-P+-

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

規(guī)

劃

設(shè)

計

階

段

項目

指標(biāo)

確認(rèn)

項目成本指標(biāo)確定

■營銷、企劃：對銷售費用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定；

■商業(yè)運營部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、

數(shù)量建議；

■項目、研發(fā)、工程、財務(wù)、成本等部：項目前期、工程、配套、費用等

指標(biāo)落實。

項目考核指標(biāo)確定

■營銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目

的考核指標(biāo)體系；

■工程：制定工期。

年度考核指標(biāo)調(diào)整

■營銷：根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量

制定公司年度考核指標(biāo)體系；

■工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。

施工圖

設(shè)計

組織

施工圖、建筑設(shè)計院選擇與合同簽定

■成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計招投標(biāo)；■工程部：對結(jié)構(gòu)方案、

設(shè)備選型進(jìn)行評估；■法務(wù)：合同的審核。

制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、

景觀限額指標(biāo)確定）

按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計限額指標(biāo)、景觀限額設(shè)計指標(biāo):

■營銷：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交

工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定；

■工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議。

結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定

■成本：針對不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟測算，選優(yōu)；■工程：參與結(jié)構(gòu)

方案及設(shè)備選型研討。

地質(zhì)勘察報告

組織現(xiàn)場勘察，并提供地質(zhì)勘察報告

■研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖

施工圖成果

總平面圖

放線圖

樁位圖

施工圖報建圖

消防、人防報建圖

施工圖審查全圖及計算書

編制典型樓座建安預(yù)算

施工圖會審

■成本控制：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意

見；

■工程：對施工圖的完整性、設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的

可行性進(jìn)行審核。

施工圖全圖

編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)

化：

■銷售：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本

情況，討論并加以優(yōu)化；

■研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更；

■工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進(jìn)行審核。

節(jié)

點

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

規(guī)

劃

設(shè)

計

階

段

施工圖

設(shè)計

組織

綜合管網(wǎng)方案設(shè)計

■項目：提供各專業(yè)局設(shè)計條件

景觀擴初及施工圖設(shè)計

■成本控制：成本核算及費用控制

景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化

■銷售：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討

論制定

研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更

■工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。

施

工

準(zhǔn)

備

階

段

建設(shè)

工程

規(guī)戈U

許可證

規(guī)劃方案及市政方案送審

設(shè)計方案（含總平面圖）申報表

研發(fā)：配合提供設(shè)計院的蓋章確認(rèn)

土地出讓合同

項目：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙

修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計

方案，電子文件1份）

研發(fā)：提供所需圖紙

申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書

建筑方案送審

建筑設(shè)計方案申報表

研發(fā)：配合提供設(shè)計院的蓋章確認(rèn)

V500現(xiàn)勢地形圖1份

土地出讓合同

項目：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙

投資計劃

建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）

重要項目需提交模型

申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書

取得許可證

投資計劃

大配套

財務(wù)：提供資金保障

小配套

財務(wù)：提供資金保障

消防證明

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消防報建圖

人防證明

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人防報建圖

地名證明

節(jié)

占

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

施

工

準(zhǔn)

備

階

段

現(xiàn)場

工程

放線

準(zhǔn)備相關(guān)文件

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件

首層平面圖

研發(fā)：出圖及圖紙問題解決;

工程：現(xiàn)場配合。

出放線報告

按照施工總平圖進(jìn)行樓座點放置，出放線報告

工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙

現(xiàn)場保護(hù)與移交

施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù)

工程：組織現(xiàn)場保護(hù)

移交施工單位

研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決;

工程：組織交接。

施工

許可證

準(zhǔn)備相關(guān)文件

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

施工圖紙及技術(shù)資料報告書

工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽證的施工合同

建設(shè)資金證明（銀行存款證明）注：資金情況需滿足施工中標(biāo)價的V3

以上

項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃）

施工圖審查

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施工圖及計算書

質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

質(zhì)量監(jiān)督登記表

工程：配合辦理

安全措施

工程：組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措施。

安全施工措施登記表

工程：配合現(xiàn)場安全

企業(yè)投資項目備案

規(guī)劃成果

大配套

開工

前期

工作

“三通一平”

臨水、臨電

■工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量;

■項目：協(xié)助臨時電送電、接入水接入;

■財務(wù)：提供資金；

■成本控制：審核相關(guān)費用和成本。

場地平整

施工組織方案

■研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料;

■成本：確定分包項目及各種特殊材料的檔次價格

招投標(biāo)、簽訂合同

勘察單位

研發(fā)：提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料;

成本：配合招投標(biāo)、測算成本；

法務(wù)：招投標(biāo)文件的法務(wù)審核、合同審核

樁基施工單位

監(jiān)理單位

土建施工單位

甲供材、分包商

沉降觀測

節(jié)

占

，'、、

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

工

準(zhǔn)

備

階

段

開工

前期

工作

招標(biāo)合同備案

指土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案

■工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合同;

■成本：共同確定合同約定的各項條款。

施工圖會審

組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙進(jìn)行會審

研發(fā)：配合會審，并負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。

會同設(shè)計院進(jìn)行會審，簽定圖紙會審記錄

設(shè)計交底

會同設(shè)計院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄

研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè)計單位交底和變更。

質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

辦理質(zhì)檢委托

項目：配合辦理相關(guān)手續(xù)。

辦理安全檢查委托

環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報建手續(xù)

項目臨時、永久路口的報建手續(xù)

項目：配合辦理相關(guān)手續(xù)。

申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)

辦理施工人員暫住手續(xù)

開工

工

程

建

設(shè)

階

段

項目

開工

施工放線

建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清

楚標(biāo)明墻、柱軸線位置

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持。

規(guī)劃驗線

監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī)劃局驗線

研發(fā)、項目：配合

樁基施工

試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)

研發(fā)：配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)。

樁基全面施工

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持。

樁基檢測

委托樁基檢測單位

進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報告

開槽

土方工程

支護(hù)工程

降水工程

基礎(chǔ)

施工

地基備案

研發(fā)：配合參與驗收

基礎(chǔ)施工

地基處理

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設(shè)計問題。

混凝上墊層

地下防水

混凝土基礎(chǔ)

基礎(chǔ)驗收備案

承建單位自評

監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查

監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收

研發(fā)：配合參與驗收

簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收表

基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算

核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。

工程：提供全面的現(xiàn)場簽證、水電扣款等基礎(chǔ)性資料

節(jié)

點

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

工

程

建

設(shè)

階

段

主體

施工

審核施工方案、施工組織設(shè)計

鋼筋混凝土工程

施工單位填報材料進(jìn)場報驗單

三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）

模板分項工程

鋼筋分項工程

預(yù)應(yīng)力分項工程

混凝土分項工程

現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程

裝配式結(jié)構(gòu)分項工程

混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程

配套管線預(yù)埋

重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收

核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋

■地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋;

■超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。

圖紙問題解決

圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析

■研發(fā)：配合分析問題

設(shè)計變更

■研發(fā)：配合完成設(shè)計變更；成本：核定成本影響

施工質(zhì)量問題、

事故處理

施工質(zhì)量問題、事故的調(diào)查分析

■研發(fā)：配合分析問題

處理方案的制定、審核、審批

■研發(fā)：配合制定方案；成本：核定成本影響

處理方案的實施

變更

簽證

設(shè)計變更

■研發(fā)：配合完成設(shè)計變更；

■成本控制：核定變更成本影響。

工程變更

工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析

■研發(fā)：配合技術(shù)分析；成本：進(jìn)行經(jīng)濟分析。

工程變更申請

■研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進(jìn)行變更簽證；

■成本：測算變更對成本的影響，對可行性判斷。

設(shè)計變更

■研發(fā)：配合完成變更；成本：核定成本影響

工程款

支付

工程進(jìn)度的確認(rèn)

工程款申請表審批

■成本控制：按合同約定審核付款比例。

工程款支付

■財務(wù)：審核工程價款單及發(fā)票，付款。

主體

驗收

主體驗收備案

施工單位自評

監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查

監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收

■工程、研發(fā)、成本、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位參與

簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表

節(jié)

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

項

目

銷

售

階

段

銷售

許可證

準(zhǔn)備相關(guān)文件

《公司營業(yè)執(zhí)照》

《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》

《國有土地使用證》

或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《年度投資計劃》（計委批文）

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。

《建設(shè)工程施工許可證》

公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明

獲取前期物業(yè)備案證明

物業(yè)：簽訂物業(yè)合同

工程施工達(dá)到辦證要求的形象進(jìn)度

基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件

工程：符合形象要求提供基礎(chǔ)驗收證明。

按規(guī)定達(dá)到相應(yīng)的形象部位

（不同建筑形式，要求不一樣）

工程：達(dá)到形象進(jìn)度要求，提供證明。

面積計算及圖紙

獲取《面積計算成果表》

項目：提供地名批復(fù)及附圖、圖審證等；研發(fā)：提供全套的施工圖和總

平面圖。

《項目總平面圖》

獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明

銷管：配合網(wǎng)上錄入

項目

亮相

前準(zhǔn)備

推盤策略確定

產(chǎn)品策略：

■策劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期、階

段性重點聚焦提合理化建議；

■研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點、專業(yè)設(shè)

計人員支持、講解產(chǎn)品等。

價格策略:

■銷售：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向等因素，制定價格體

系及制作銷控;

■成本控制部：提供產(chǎn)品成本，提出售價建議。

推廣策略:

■銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最

大化;

■研發(fā)：提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設(shè)計人員的支

持。

招商策略：

■商業(yè)運營：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略。

確定外部資源

廣告公司尋找及確定

■銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。

制作公司尋找及確定

策略公司尋找及確定

■銷售：策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)

媒介公司尋找及確定

■銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇和確定有效的媒體

形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果。

活動公司尋找及確定

■銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調(diào)，活動過程的實

時關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動營銷的內(nèi)容。

My

點

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

項

目

銷

售

階

段

項目

亮相

前準(zhǔn)備

項目推廣定位確定

項目名稱、組團名稱

研發(fā)：根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議。

銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。

項目核心推廣理念確定

Slogon確定

項目核心識別系統(tǒng)確定

Logo確定

VI系統(tǒng)及延展方案確定

亮相前項目知識

系統(tǒng)培訓(xùn)

建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律

手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合培訓(xùn)

銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn)法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審

查；

研發(fā)：提供建筑設(shè)計單位、景觀設(shè)計公司、建筑風(fēng)格、各項控規(guī)指標(biāo)、交工

標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點資料、全部圖紙資料等；

工程：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進(jìn)度、入住時間、交工

標(biāo)準(zhǔn)等資料。

銷售分賣場設(shè)立

為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房銷售展示中心

企劃：提供外賣場設(shè)計、包裝方案并協(xié)助完成，賣場相關(guān)銷售道具制作。

銷售道具準(zhǔn)備

現(xiàn)場房型手冊（亮相版）

研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等。

售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、

道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）

銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議；

工程：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修和項目指引

系統(tǒng)的施工；

成本控制：核算售樓處裝修成本，進(jìn)行合同審批和付款工作;

財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持。

樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)

銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型；

研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸；

工程：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點支持;

成本控制：樣板間裝修成本核算及合同審批工作；

財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持

沙盤（概念）模型、

主力戶型單體模型

研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體戶型;

銷售：與企劃部協(xié)商，選定沙盤方案及主力戶型。

節(jié)

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

項

目

銷

售

階

段

項目

亮相

前準(zhǔn)備

銷售道具準(zhǔn)備

入市前印刷品的設(shè)計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）

銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定；

研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、

人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等；

工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方面的資料；

法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。

項目周邊的主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)

（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品

聯(lián)動工作的準(zhǔn)備

配備看房車及看房車包裝

行政：提供看房車及司機

組織進(jìn)行聯(lián)動單位人員的培訓(xùn)和包裝

企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關(guān)銷售道具的制作。

意向商家簽約

進(jìn)駐意向書

法務(wù)：合同談判以及審核

確定項目亮相方案

項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定

項目部、銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見。

項目亮相細(xì)化方案確定

項目亮相媒體確定

項目

亮相

項目亮相

項目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）

法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。

新聞媒體新聞信息亮相

新聞中心：通過媒體擴大宣傳信息。

亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排

研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計資料、研發(fā)設(shè)計專業(yè)人士支持；

銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動

的協(xié)同組織等。

項目

開盤

前準(zhǔn)備

銷售內(nèi)部資料

房型、房號及面積對照表

研發(fā)：提供房型本冊、技術(shù)支持;

銷管：提供房號及面積表

銷控方案及銷控表

《答客戶問》

客戶接待、客戶問題匯總

及反饋（統(tǒng)一說詞）

研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題。

客戶積累

意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù)

銷管：意向卡銷售的組織工作；

外賣場：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護(hù)。

節(jié)

占

/、、、

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

目

銷

售

階

段

項目

開盤

前準(zhǔn)備

交工標(biāo)準(zhǔn)確定

各部門聯(lián)動：討論并確定項目交工標(biāo)準(zhǔn);

法務(wù)：法律風(fēng)險提示。

價格體系確定

成本控制：牽頭制定項目考核指標(biāo)體系，提供項目經(jīng)濟指標(biāo)要求；

銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。

合同準(zhǔn)備

房型附圖

研發(fā)：提供所有房型附圖

交工標(biāo)準(zhǔn)

研發(fā)：提供確定交工標(biāo)準(zhǔn)

法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險的提示和規(guī)避;

工程：審核合同中的交樓時間及交工標(biāo)準(zhǔn)。

小區(qū)擺位

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖。

合同、附加協(xié)議等文本審查確定

法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議、補充協(xié)議等文本的審查確定。

開盤前銷售道具

的準(zhǔn)備

現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版

研發(fā)：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊。

樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約

研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持;

物業(yè)：提供物業(yè)管理公約

購房須知，房型圖，詳細(xì)價格表

研發(fā)：提供項目詳細(xì)的房型圖，提供技術(shù)支持;

銷售：協(xié)助銷管制定項目樓房的價格體系;

工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)。

售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）

沙盤（細(xì)化景觀及外檐）

研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術(shù)支

持

樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新

研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙和技術(shù)支持

銷控表及銷控貼，認(rèn)購書，合同袋

銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購書、合同袋等相關(guān)銷售用具。

項目形象的提升

及深化

戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）

報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）

小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）

開盤信息告知

媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）

銀行大協(xié)議的簽訂

財務(wù)中心：提供銀行

節(jié)-44;

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

開盤

項

目

銷

售

階

段

項目

開盤

開盤慶典活動

活動形式（演出/說明會/發(fā)布會）

與會人員（演藝名人/專家學(xué)者）

告知途徑（報廣/海報/門票/DM）

銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶;

物業(yè)：積為開盤慶典活動提供人力物力支持

客戶轉(zhuǎn)化

明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作。

財務(wù)：收定金、購房款；

銷售：簽訂購房協(xié)議，進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)助合同、文件的簽署

回款落實

銷售：按每月考核指標(biāo)定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐。

日常

銷售

月度指標(biāo)分解

根據(jù)公司資金情況與項目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整

產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點

來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷

產(chǎn)品分析、競爭項目動態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時調(diào)整

企劃：階段性項目推廣總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和

推廣方向；

銷售：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，討論協(xié)商調(diào)整價格體系，聚焦重

點產(chǎn)品的銷售；

外賣場：協(xié)助銷售進(jìn)行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點，推薦可成交客

戶。

月度操作手冊的制定

根據(jù)財務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略

和重大節(jié)點

價格監(jiān)控及調(diào)整

定期進(jìn)行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市

場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化

成本控制：階段性考核指標(biāo)調(diào)整；動態(tài)調(diào)整售價，實現(xiàn)利潤最大化；

銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價格體

系。

月度推廣計劃的執(zhí)行

報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產(chǎn)品賣點

銷售：協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點進(jìn)行溝通，確定報廠

內(nèi)容

戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節(jié)點

銷售：結(jié)合階段性考核指標(biāo)和項目銷售情況，確定階段性節(jié)點的設(shè)置和

媒體宣傳

營銷活動：維系老客戶促進(jìn)老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣

銷售：協(xié)助企劃進(jìn)行主題營銷活動的組織和配合工作

客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效

應(yīng)

銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動，強化客戶

忠誠和樹立公司品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點。

銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗

銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具。

節(jié)

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

項

目

銷

售

階

段

日常

銷售

客戶到訪及接待成交工作

客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批

意向客戶

企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持。

外賣場客戶到訪

企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展。

項目銷售現(xiàn)場利用電話，回訪老客戶，并進(jìn)行客戶接待成交工作

通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客

戶到訪，促成簽約成交

銷售費用月度付款計劃及支付

成本控制：根據(jù)銷售費用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額度,

審核付款計劃并上報集團；

財務(wù)：審核價款單及發(fā)票，按資金情況付款

合作方合同簽訂

相關(guān)部門：合同簽訂及審批工作；

法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議等檢查，風(fēng)險提示;

銷售：確認(rèn)物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動，送各部門存檔。

銷售回款

制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款

財務(wù)：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款。

月度指標(biāo)考核

公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整

銷管：按當(dāng)月完成情況逐步調(diào)整全年銷售回款指標(biāo)

財務(wù)：編制月度資金預(yù)算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)。

項目考核指標(biāo)完成及調(diào)整

銷管：按當(dāng)月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售任務(wù)指標(biāo)；

財務(wù)：編制月度資金預(yù)算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)；

項目：提供下月指標(biāo)落實的政府相關(guān)證件支持；

工程：提供下月指標(biāo)落實的工程節(jié)點支持，統(tǒng)計匯報工程指標(biāo)完成情況及指

標(biāo)調(diào)整，提供月度工程款計劃。

清盤

銷售

清盤

清盤后項目各種資料移交

行政：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔。

項目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報并存檔

項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)

會、部門例會、各種主題總結(jié)會等形式做工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

工

程

建

設(shè)

階

段

外檐裝修

材料確定

設(shè)計、研發(fā)定板

研發(fā)、成本控制：分別從技術(shù)、經(jīng)濟方面配合。

施工樣板制作

材料確定

研發(fā)、成本控制：分別從技術(shù)、經(jīng)濟方面配合選用材料。

甲供、甲

分包材料

的招標(biāo)

制定招標(biāo)計劃

編制招標(biāo)文件

擬定投標(biāo)單位

成本控制：審核招標(biāo)方案

確定材料招標(biāo)技術(shù)要求

成本控制：參與招標(biāo)、測算成本。

確定定標(biāo)原則

成本控制：參與確定定標(biāo)原則

考察投標(biāo)單位

成本控制：參與考察并提出考察意見

招標(biāo)、定標(biāo)

成本控制：參與招標(biāo)定標(biāo)

內(nèi)外檐

裝修

地面

基層處理

找平層

面層

防水

基層處理

防水層施工

面層砂漿

抹灰

基層處理

抹灰

飾面板（磚）

排磚

面磚安裝

研發(fā)：參與施工樣板驗收

勾縫

I,J窗

型材加工

安裝窗框

安裝窗扇

封膠

輕質(zhì)隔墻

放線定位

隔墻砌筑及安裝

幕墻

幕墻專業(yè)設(shè)計

研發(fā)：審核幕墻設(shè)計圖

預(yù)埋件安裝

龍骨加工及安裝

幕墻面材安裝

封膠

涂飾

基層處理

底料施工

面料施工

研發(fā)：參與施工樣板驗收

-Hp

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

工

程

建

設(shè)

階

水、暖、

電安裝

室內(nèi)給水系統(tǒng)

給水管道及配件安裝

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝

給水設(shè)備安裝

管道防腐，絕熱

室內(nèi)排水系統(tǒng)

排水管道及配件安裝

雨水管道及配件安裝

室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)

管道及配件安裝

輔助設(shè)備安裝

防腐，絕熱

衛(wèi)生器具安裝

衛(wèi)生器具安裝

研發(fā)：參與施工樣板驗收

衛(wèi)生器具給水配件安裝

衛(wèi)生器具排水管道安裝

室內(nèi)采暖系統(tǒng)

管道及配件安裝

輔助設(shè)備及散熱器安裝

系統(tǒng)水壓試驗及調(diào)試

防腐，絕熱

變配電室

變壓器、箱式變電所安裝

成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝

電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)

電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗

接地裝置安裝

避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè)

供電干線

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝

橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)

電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè)

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)

電線、電纜穿管和線槽敷線

電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗

My

點

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

程

建

設(shè)

階

段

水、暖、

電安裝

電氣動力

成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝

低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí)行機構(gòu)檢查、接線

低壓氣動力設(shè)備檢測、試驗和空載試運行

橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)

電線、電纜穿管和線槽敷線

電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗

插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝

電氣照明安裝

成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線，槽板配線

鋼索配線，電纜頭制作

導(dǎo)線連接和線路氣試驗

燈具、插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝

建筑照明通電試運行

備用和不間斷電源安裝

成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝

柴油發(fā)電機安裝

不間斷電源的其他功能單元安裝

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線

電纜頭制作

導(dǎo)線連接和線路氣試驗

接地裝置安裝

防雷及接地安裝

接地裝置安裝

避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè)

建筑物等電位連接，接閃器安裝

研發(fā)：配合驗收

My

點

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

I

程

建

設(shè)

階

段

智能化

通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)

辦公自動化系統(tǒng)

計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息平臺及辦公自化應(yīng)用軟件，網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)

建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，熱源和熱交換

系統(tǒng)，冷凍和冷卻系統(tǒng)，電梯和自動扶梯系統(tǒng)，中央管理工作站與操作分站，子

系統(tǒng)通信接口

火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)

火災(zāi)和可燃?xì)怏w探測系統(tǒng),

火災(zāi)報警控制系統(tǒng)。

消防聯(lián)動系統(tǒng)

安全防范系統(tǒng)

電視監(jiān)控系，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，出入口控制（門禁）系統(tǒng)，停

車管理系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)

纜線敷設(shè)和終接，機柜、機架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終

端的安裝

智能化集成系統(tǒng)

集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實時數(shù)據(jù)庫，信息安全，功能接口

電源與接地

智能建筑電源，防雷及接地

環(huán)境

空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視覺照明環(huán)境，電磁環(huán)境

住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)

火災(zāi)自動報警及消防動系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)（含電視臨近系統(tǒng)，入侵

報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)），物業(yè)管理系

統(tǒng)（多表現(xiàn)場計量及與遠(yuǎn)程傳輸系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、小區(qū)

建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)辦公自動化系統(tǒng)），智能家庭信息平臺

通風(fēng)

空調(diào)

送排風(fēng)系統(tǒng)

風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲

設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試

防排煙系統(tǒng)

風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，防排煙風(fēng)口、常閉正壓風(fēng)

口與設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐同，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

工

程

建

設(shè)

階

通風(fēng)

空調(diào)

除塵系統(tǒng)

風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，除塵器與排污設(shè)備安裝,

風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試

空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)

風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲

設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，系統(tǒng)調(diào)試

凈化空調(diào)系統(tǒng)

風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲

設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，高效過濾器安

裝，系統(tǒng)調(diào)試

制冷設(shè)備系統(tǒng)

制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設(shè)備安裝，管道及設(shè)備

的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試

空調(diào)水系統(tǒng)

管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝，冷卻水系統(tǒng)安裝，準(zhǔn)凝水系統(tǒng)安裝，閥門

及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設(shè)備安裝，管道與設(shè)備的防腐與絕熱，系

統(tǒng)調(diào)試

電梯

安裝

招標(biāo)選定安裝單位

選型及招標(biāo)

提供電梯井道土建節(jié)點圖

預(yù)埋件設(shè)置、預(yù)留洞口的設(shè)置

指導(dǎo)電梯井道土建施工

土建交接檢驗

電梯安裝及調(diào)試

驅(qū)動主機

導(dǎo)軌，門系統(tǒng)，轎廂，對重（平衡重）

安全部件，懸掛裝置，隨行電纜

補償裝置，電氣裝置

整機安裝調(diào)試、驗收

毛坯房

竣工驗

收備案

會同監(jiān)理、施工單位初步驗收施工隊伍整改。

整理竣工資料及竣工圖

施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》

組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。

報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案

項目：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗收證明

與物業(yè)進(jìn)行交接。

物業(yè)：辦理交接手續(xù)

節(jié)

點

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

工

程

建

設(shè)

階

段

毛坯房

竣工

驗收

土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項分包工程結(jié)算

核對各棟建筑面積，核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項

造價。

工程：

（1）申請甲供材結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監(jiān)理）簽字確

認(rèn)的領(lǐng)料匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款

等基礎(chǔ)性資料

（2）申請分包工程結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、分包方、監(jiān)理）簽字

確認(rèn)的分包工程量匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、

水電扣款等基礎(chǔ)性資料；

（3）申請土建工程結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確

認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料。

成品房

裝修

土建工作面移交

土建整改

垃圾清運

吊頂

龍骨加工及安裝

封板

潔具

潔具選型及招標(biāo)

潔具安裝

護(hù)欄和扶手制作與安裝

飾面板（磚）

排磚

面磚安裝

勾縫

涂飾

基層處理

底料施工

面料施工

櫥柜制作與安裝

櫥柜招標(biāo)

櫥柜設(shè)計

櫥柜安裝

門窗套制作與安裝

花飾制作與安裝

窗簾盒、窗臺板

暖氣片安裝

選型及招標(biāo)

成本控制、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算

暖氣片安裝

研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收

裱糊與軟包

細(xì)部

節(jié)

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

工

程

建

設(shè)

階

段

成品房

驗收

備案

會同監(jiān)理、施工單位初步驗收，施工隊伍整改

整理竣工資料及竣工圖

施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》

組織工程、銷售、研發(fā)、成本控制、物業(yè)等部門共同驗收

報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案

項目：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗收證明。

與物業(yè)進(jìn)行交接。

物業(yè)：辦理交接手續(xù)。

成品房

竣工結(jié)算

精裝修的甲供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算

工程：核定工程量，組織辦理結(jié)算。

配套

手續(xù)

及

施工

排水

成本控制：審查預(yù)算、確定工程費用。

研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)，配合二次網(wǎng)設(shè)計，保證出圖。

工程：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)助驗收。

財務(wù)：提供資金，保證交費。

熱力（協(xié)調(diào)分級、尋找熱源）

成本控制：負(fù)責(zé)工程招標(biāo)。

工程：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)助驗收。

財務(wù)：提供資金，保證交納工程費。

銷管：提供入住明細(xì)；

運營：協(xié)助空房面積核算；

財務(wù)：提供資金保證采暖費繳納。

物業(yè)：供熱移交物業(yè)。

自來水

成本控制：負(fù)責(zé)招標(biāo)、審核預(yù)算。

研發(fā)：提供設(shè)計所需要的各種圖紙；提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件。

工程：提供工作面，監(jiān)督施工，協(xié)助并保證掛表、通水、配合驗收。

財務(wù)：提供資金、保證交納工程費。

園林用水、換熱站用水

研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件。

工程：監(jiān)督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表。

財務(wù)：提供資金，交納工程費。

中水

研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件；提供設(shè)計所需要的圖紙，調(diào)

整管網(wǎng)、提工場站點，配合出圖。

工程：提供工作面，監(jiān)督施工；協(xié)助現(xiàn)場，工程驗收、通水

財務(wù)：提供資金，保證交費

物業(yè)：工程移交物業(yè)

My

/占、、、

工作階段

主要工作內(nèi)容

工作部門

備注

主項

分項

主辦部門

主辦崗位

協(xié)辦部門

大類

小類

說明

工

程

建

設(shè)

階

段

配套

手續(xù)

及

施工

燃?xì)猓▽I(yè)局招標(biāo)）

研發(fā)：提供進(jìn)件所需的各種進(jìn)件圖紙；提供設(shè)計所需要的圖紙，場站點,

協(xié)調(diào)管網(wǎng)調(diào)整，提供技術(shù)支持保證設(shè)計。

工程：提供工作面，保證施工、監(jiān)督施工；協(xié)調(diào)現(xiàn)場整改、驗收，保證

點火。

財務(wù)：提供資金，保證交費。

場站點位置

研發(fā)：配合確定場站點位置和技術(shù)支持

視訊

研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙。

工程：簽訂協(xié)議、信號開通；提供工作面，監(jiān)督施工、驗收。