萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)簡(jiǎn)況

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要分布在國(guó)內(nèi)沿海和東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市的核心地段，第一、二、三代產(chǎn)品均選擇省會(huì)或中心城市布局。

2003年宏觀調(diào)控之前，萬(wàn)達(dá)就已經(jīng)進(jìn)入到長(zhǎng)江三角和其他一些地區(qū)，在當(dāng)中發(fā)現(xiàn)這些地區(qū)受影響比較大。萬(wàn)達(dá)有意識(shí)的把發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了中部和西部，比如說(shuō)成都、重慶、武漢、南昌。從2008年、2009年的情況看，萬(wàn)達(dá)對(duì)北京、上海等重點(diǎn)城市仍始終加大投資，同時(shí)對(duì)環(huán)渤海地區(qū)的市場(chǎng)也比較關(guān)注。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)1950億元，年收入1051億元，年納稅163億元。至2011年底已在全國(guó)開(kāi)業(yè)49座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、26家五星級(jí)酒店、730塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販KTV。。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位

快速?gòu)?fù)制近三年內(nèi)做30個(gè)購(gòu)物中心?？焖?gòu)?fù)制意味著標(biāo)準(zhǔn)化，也就是不能太有特色。兩個(gè)70%

每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里70%的商家適合從哈爾濱到南寧70%的消費(fèi)人群。所以提出兩個(gè)70%的概念，在招商和業(yè)態(tài)組合中必須保證里面70%的商家到哪一個(gè)城市都能夠受這70%人口的歡迎，這樣才能保證快速?gòu)?fù)制。中端定位

“兩個(gè)70%”的定位，決定了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。做不了最高端，也與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合有關(guān)，天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最初在沃爾瑪一樓開(kāi)設(shè)萬(wàn)達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，賣(mài)高檔時(shí)尚產(chǎn)品，這一策略被事實(shí)證明是失敗的，失敗原因之一就是這種業(yè)態(tài)組合是無(wú)效的組合。萬(wàn)達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)在支持不到半年后就倒閉。相反，宏牛鞋都主打大眾產(chǎn)品，與沃爾瑪?shù)南M(fèi)人群有比較高的相關(guān)性。萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)業(yè)類型：集成商業(yè)地產(chǎn)等四大產(chǎn)業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)–

商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)。目前已開(kāi)業(yè)19個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，計(jì)劃到2010年開(kāi)業(yè)40個(gè)城市綜合體，持有物業(yè)總面積達(dá)到600萬(wàn)平方米，年租金收入超過(guò)30億元。

高級(jí)酒店–

高級(jí)酒店是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有中國(guó)唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團(tuán)隊(duì)：萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)有限公司，能夠獨(dú)立完成五星級(jí)酒店的投資、設(shè)計(jì)和建設(shè)。已開(kāi)業(yè)６家五星級(jí)酒店，–

萬(wàn)千百貨成立于2007年5月8日，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品---城市綜合體（HOPSCA）的核心組成部分。

連鎖百貨

到2010年，萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)的五星級(jí)

酒店將達(dá)到16家。萬(wàn)達(dá)的四大支柱產(chǎn)業(yè)

–

文化產(chǎn)業(yè)是萬(wàn)達(dá)支柱產(chǎn)

業(yè)之一。萬(wàn)達(dá)擁有影院36

家，300塊銀幕，2008年占

有全國(guó)15%的票房份額。–

萬(wàn)達(dá)的大連金石國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)基地位于大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)，規(guī)劃占地面積3000畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，總投資35億元。

文化產(chǎn)業(yè)萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略定位的變化1998年退出足球業(yè)1999年2000年2001年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域啟動(dòng)房地產(chǎn)

確定商業(yè)地產(chǎn)

復(fù)興工程

住宅地產(chǎn)

“兩條腿走路”2004年2006年成功從住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商決定戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型油田勞務(wù)隊(duì)五金化工廠大連萬(wàn)達(dá)隊(duì)

……

世界500強(qiáng)

百年企業(yè)中國(guó)最大的

不動(dòng)產(chǎn)商

……商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略定位，要求萬(wàn)達(dá)具有全產(chǎn)業(yè)鏈視角

投資投資公司開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃院建筑公司運(yùn)營(yíng)管理

某商業(yè)地產(chǎn)商萬(wàn)達(dá)自己的招商投資團(tuán)隊(duì)：集團(tuán)商務(wù)部70%萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司30%投資部萬(wàn)達(dá)自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍：集團(tuán)商業(yè)規(guī)劃院、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心、成本控制部、各項(xiàng)目公司萬(wàn)達(dá)自己的運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)做法全產(chǎn)業(yè)鏈單個(gè)環(huán)節(jié)

產(chǎn)業(yè)鏈一般企業(yè)做法管控模式選擇思路戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)模式關(guān)鍵因素管控程度核心職能組織架構(gòu)管控模式選擇戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)模式關(guān)鍵因素管控程度核心職能組織架構(gòu)中國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展商

管控模式選擇戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)模式關(guān)鍵因素管控程度核心職能組織架構(gòu)萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)模式管控模式選擇戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)模式關(guān)鍵因素管控程度核心職能組織架構(gòu)聯(lián)合協(xié)議技術(shù)對(duì)接先租后建批量談判

萬(wàn)達(dá)訂單管理的“四項(xiàng)基本原則”聯(lián)合協(xié)議優(yōu)惠條件等。先租后建

商業(yè)地產(chǎn)體量大，資金密集，風(fēng)險(xiǎn)控制重要。萬(wàn)達(dá)通過(guò)主力店協(xié)議，商戶保證金、保單等形式控制。加之專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，一般在開(kāi)工前完成招商任務(wù)。平均租金

又叫“批量談判”。萬(wàn)達(dá)單店時(shí)代只有一個(gè)主力店談判對(duì)象，當(dāng)伙伴急劇增加時(shí)一對(duì)一散點(diǎn)談判已不適應(yīng)。萬(wàn)達(dá)采用城市的劃分等手段形成談判的”批處理“，極大提高了效率和反應(yīng)速度。共同參與又叫“技術(shù)對(duì)接“。萬(wàn)達(dá)在開(kāi)發(fā)前與主力店戰(zhàn)略合作伙伴、各商家等進(jìn)行廣泛的“政治協(xié)商”，內(nèi)容包括城市選擇、地段選擇和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等。內(nèi)部由其規(guī)劃院、商務(wù)部、商業(yè)管理公司等機(jī)構(gòu)參與。

1243沃爾瑪啟蒙的訂單管理幫助萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

這個(gè)思路源于萬(wàn)達(dá)的主力店，系啟蒙最早沃爾瑪合作。目前發(fā)展到與數(shù)十家跨國(guó)公司和國(guó)美等國(guó)內(nèi)巨頭的戰(zhàn)略合作，通過(guò)協(xié)議的方式約定城市選擇、租金、管控模式選擇戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)模式關(guān)鍵因素管控程度核心職能組織架構(gòu)

戰(zhàn)略管理投融資管理

財(cái)務(wù)管理

HR管理

招商管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)

工程管理

銷售管理

運(yùn)營(yíng)管理

信息管理

運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向中央集權(quán)制

管控模式選擇戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)模式關(guān)鍵因素管控程度核心職能組織架構(gòu)財(cái)務(wù)導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向管理模式管理功能

戰(zhàn)略管理

投融資管理

財(cái)務(wù)管理人力資源管理

招商管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)

工程管理

銷售管理

運(yùn)營(yíng)管理

信息管理集權(quán)集權(quán)集權(quán)集權(quán)集權(quán)集權(quán)集權(quán)集權(quán)集權(quán)集權(quán)

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管控程度

分權(quán)

分權(quán)

分權(quán)

分權(quán)

分權(quán)

分權(quán)

分權(quán)

分權(quán)

分權(quán)

分權(quán)倒金字塔式

管控模式選擇戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)模式關(guān)鍵因素管控程度核心職能組織架構(gòu)投資決策委員會(huì)

王健林一票否決制萬(wàn)達(dá)的決策機(jī)制：決策委員會(huì)、一票否決制組合

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院對(duì)各地項(xiàng)目進(jìn)行總體技術(shù)決策；投資決策委員會(huì)負(fù)責(zé)投資事務(wù)決策；招投標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)工程招投標(biāo)事務(wù)決策。這個(gè)三個(gè)機(jī)構(gòu)是從集團(tuán)的角度進(jìn)行集權(quán)集體決策，但董事長(zhǎng)王健林具有一票否決權(quán)。招投標(biāo)委員會(huì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院萬(wàn)達(dá)基于其全產(chǎn)業(yè)鏈視角采用了倒金字塔管理萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公司

項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)的“倒金字塔管理”投資決策委員會(huì)、招投標(biāo)決策委員會(huì)、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院專業(yè)委員會(huì)商管總部、酒店總部、院線總部、百貨總部、項(xiàng)目中心商業(yè)地產(chǎn)研究部、發(fā)展部、商務(wù)部、財(cái)務(wù)部等系統(tǒng)總部職能部門(mén)項(xiàng)目公司職權(quán)工程管理銷售實(shí)施集團(tuán)公司職權(quán)萬(wàn)達(dá)區(qū)域公司

拿地規(guī)劃設(shè)計(jì)

招商成本控制財(cái)務(wù)管理銷售計(jì)劃

……管理重心上移“中央集權(quán)制”

副總裁副總裁副總裁審計(jì)部企業(yè)文化部規(guī)劃院發(fā)展部項(xiàng)目中心成本控制部商管總部百貨總部信息工程部萬(wàn)達(dá)集團(tuán)本部組織架構(gòu)（按照分管總裁劃分）

董事長(zhǎng)

總裁副總裁投資部財(cái)務(wù)部安監(jiān)客服部院線總部研究院商務(wù)部集團(tuán)辦公室HR

部法律事務(wù)部職能部門(mén)項(xiàng)目中期項(xiàng)目后期萬(wàn)達(dá)集團(tuán)本部組織架構(gòu)（按照管理層次劃分）專業(yè)委員會(huì)系統(tǒng)總部職能部門(mén)

投資決策委員會(huì)負(fù)責(zé)集團(tuán)投資的決策。1招投標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招投標(biāo)決策。2商業(yè)規(guī)劃研究院2006年，為開(kāi)發(fā)城市綜合體產(chǎn)品而成立。是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的基礎(chǔ)。院長(zhǎng)由副總裁兼任。職能：負(fù)責(zé)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、機(jī)電、立面、裝修等設(shè)計(jì)。參與前期選址，產(chǎn)品線控。編制90人。3萬(wàn)達(dá)集團(tuán)本部組織架構(gòu)（按照管理層次劃分）專業(yè)委員會(huì)系統(tǒng)總部職能部門(mén)商管總部百貨總部全稱商業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)租賃，工作量為小店鋪招商的30%負(fù)責(zé)萬(wàn)千百貨的運(yùn)營(yíng)。12院線總部酒店總部負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)電影院線的運(yùn)營(yíng)，下設(shè)一個(gè)二級(jí)決策委員會(huì)（影片發(fā)行立項(xiàng)

）。負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)各酒店的運(yùn)營(yíng)，參與酒店設(shè)計(jì)、建造。34項(xiàng)目中心成立于2007年，下設(shè)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、計(jì)劃部、質(zhì)量監(jiān)管部四個(gè)部門(mén)。5萬(wàn)達(dá)集團(tuán)本部組織架構(gòu)（按照管理層次劃分）專業(yè)委員會(huì)系統(tǒng)總部職能部門(mén)集團(tuán)辦公室人力資源部負(fù)責(zé)集團(tuán)本部行政工作，編制15人左右。負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)HR工作。各系統(tǒng)、項(xiàng)目公司人力資源部，集團(tuán)各部室設(shè)有人力資源協(xié)調(diào)員。整個(gè)人力資源系統(tǒng)近200人

。12成本控制部安全監(jiān)督及客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本控制。負(fù)責(zé)安全監(jiān)督檢查、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)計(jì)劃實(shí)施、受理客戶投訴等服務(wù)

。34發(fā)展部負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展、拿地等工作。5商務(wù)部投資部負(fù)責(zé)70%主力店及次力店的招商工作，編制14人。負(fù)責(zé)項(xiàng)目集團(tuán)投資事務(wù)。67注：職能部門(mén)還包括商業(yè)地產(chǎn)研究部、財(cái)務(wù)部、法律事務(wù)部、審計(jì)部、信息工程部、企業(yè)文化部、黨委工作部等，因篇幅原因略去。

47萬(wàn)達(dá)構(gòu)建了及時(shí)準(zhǔn)確傳播信息的渠道：集團(tuán)核心網(wǎng)：城市節(jié)點(diǎn)：業(yè)務(wù)系統(tǒng)節(jié)點(diǎn)：各商場(chǎng)、樓盤(pán)節(jié)點(diǎn)：終端基礎(chǔ)設(shè)施：集團(tuán)專用網(wǎng)絡(luò)萬(wàn)達(dá)在信息化的系統(tǒng)建設(shè)和人力配置上不遺余力系統(tǒng)組成VOIP系統(tǒng)通過(guò)該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)各地項(xiàng)目的實(shí)時(shí)溝通。監(jiān)控系統(tǒng)通過(guò)專網(wǎng)和遍布全國(guó)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，可以察看所有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)建設(shè)的小區(qū)動(dòng)態(tài)及情況。說(shuō)看門(mén)戶網(wǎng)站通過(guò)萬(wàn)達(dá)門(mén)戶網(wǎng)站向外界展示良好的企業(yè)形象和最新的動(dòng)態(tài)，并與之互動(dòng)。演ERP系統(tǒng)萬(wàn)達(dá)的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)，包括招投標(biāo)、營(yíng)銷管理、運(yùn)營(yíng)管理、FI、HR、OA、院線管理、百貨管理等子系統(tǒng)。讀集團(tuán)信息工程部16人各子公司維護(hù)人員

兼職管理平臺(tái)

綜合組

業(yè)務(wù)組信息平臺(tái)組網(wǎng)絡(luò)組視訊組商網(wǎng)組網(wǎng)絡(luò)維護(hù)崗業(yè)務(wù)維護(hù)崗啟示..\..\資料\地產(chǎn)\萬(wàn)達(dá)\萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作業(yè)指引目錄.docx1.

集團(tuán)管控能力作為萬(wàn)達(dá)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，實(shí)際上也經(jīng)歷先模仿，再成長(zhǎng)的形成過(guò)程。2.

萬(wàn)達(dá)信息化手段的使用不是“為用而用”，而是因集團(tuán)管控的要

求所催生，而“中央集權(quán)”的管控又是因整合全產(chǎn)業(yè)鏈所要求，

全產(chǎn)業(yè)鏈的視角與其戰(zhàn)略定位相吻合。3.

標(biāo)準(zhǔn)化制度化是復(fù)制的基礎(chǔ)，培訓(xùn)是執(zhí)行力的保障。借鑒性1：商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的可行性借鑒性2：“土地、資金、資源體系”前置對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力形成的促進(jìn)作用借鑒性3：萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值挖掘不足的可彌補(bǔ)性，是商業(yè)地產(chǎn)新競(jìng)爭(zhēng)力可關(guān)注的領(lǐng)域借鑒性4：萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的探索過(guò)程中，形成的產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品組合、商業(yè)資源體系、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等，經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)的可借鑒性借鑒性5：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系經(jīng)營(yíng)、管理制度化建設(shè)；創(chuàng)新思維；知識(shí)沉淀對(duì)企業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)促進(jìn)作用萬(wàn)達(dá)的借鑒適用性分析27成都寶龍武夷山寶龍淄博寶龍蚌埠寶龍鄭州寶龍福州寶龍已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目在建項(xiàng)目開(kāi)工項(xiàng)目?jī)?chǔ)備項(xiàng)目即墨寶龍青島李滄煙臺(tái)海陽(yáng)宿遷寶龍鹽城寶龍常州寶龍新鄉(xiāng)寶龍泉州安溪寶龍?zhí)┌矊汖埪尻?yáng)寶龍?zhí)珎}(cāng)寶龍無(wú)錫寶龍無(wú)錫玉祁花城寶龍集團(tuán)當(dāng)前發(fā)展概述青島城陽(yáng)

寶龍估計(jì)2010年從銀行貸款20億，計(jì)劃2010年用銷售收入和銀行貸款合計(jì)的30億資金10塊新土地。開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目4個(gè)，在建和新開(kāi)工項(xiàng)目12個(gè)。2009年10月，寶龍地產(chǎn)香港IPO籌資20億元，土地儲(chǔ)備600多萬(wàn)平方米。1……2…34總部位于廈門(mén)，是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多以商業(yè)地產(chǎn)為核心主業(yè)的公司28寶龍集團(tuán)發(fā)展階段第一桶金艱辛創(chuàng)業(yè)1980-19901、澳門(mén)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2、廈門(mén)住宅開(kāi)發(fā)（20萬(wàn)平方米）1992-19991、廈門(mén)明發(fā)廣場(chǎng)2、廈門(mén)寶龍酒店2000-20031、福州寶龍城市廣場(chǎng)2、穩(wěn)步進(jìn)入兩個(gè)城市2003-20051、全國(guó)性擴(kuò)張拿地2、08年年中香港IPO通過(guò)聆訊3計(jì)劃2009年9月再次沖擊香港IPO2006-20091、受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，建設(shè)進(jìn)展放緩。2、2009年10月IPO成功，緊張的資金鏈得到緩解。創(chuàng)業(yè)期發(fā)展期擴(kuò)張期與高速發(fā)展期IPO推動(dòng)發(fā)展至今，已在上海、天津、青島、鄭州、洛陽(yáng)、無(wú)錫、杭州、福州、泉州、廈門(mén)、新鄉(xiāng)、鹽城、宿遷、重慶、煙臺(tái)、李滄、即墨、蚌埠、泰安、鎮(zhèn)江等21個(gè)城市建設(shè)25座集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、餐飲、休閑、游樂(lè)、文化、酒店式公寓等功能為一體的城市商業(yè)廣場(chǎng)品牌——寶龍城市廣場(chǎng)。29

項(xiàng)目分布具有顯著的聚集性特點(diǎn):集中在四個(gè)省份山東(5個(gè))、江蘇（6個(gè)）、“大本營(yíng)”福建（3個(gè)）、河南（3個(gè)）。上市后，開(kāi)始進(jìn)入四川與安徽等省。寶龍發(fā)展策略——區(qū)域深耕模式選址1.定位在城市化進(jìn)程基礎(chǔ)上。2.在三四線城市的待發(fā)展地區(qū)拿項(xiàng)目，在新城區(qū)打造新商圈，