要點(diǎn)提示延續(xù)了上年快速發(fā)展的勢(shì)頭，但受到低，但百?gòu)?qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的規(guī)?；?004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年。究其原因主要有兩方面：一是去年“12票市場(chǎng)將重新回暖，投資者可以重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)板塊中的龍頭企業(yè)，如深萬(wàn)科、招商局開發(fā)投資情況比重(以投資總額為比重(以投資總額為去年同期增長(zhǎng)41.18.69.87.9主要指標(biāo)際完成投資去年同期去年同期21.568.8投資完成額24投資完成額24.268.2其中：國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股商其中：國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股商品房建設(shè)投資土地開發(fā)投資1.0566.166.160.94.11.43.621.0住宅68.64.361.33.720.55.968.061.042.740.247.878.040.845.26.736.547.8其中：經(jīng)濟(jì)適用房70.其中：經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購(gòu)置其他費(fèi)用228.88294.2273.8425.69其中：土地購(gòu)置費(fèi)其中：土地購(gòu)置費(fèi)383.09計(jì)劃總投資計(jì)劃總投資本年計(jì)劃投資新增固定資產(chǎn)8705.19725.75房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬(wàn)平方米，億元實(shí)際完成比去年同期增減主要指標(biāo)自年初累計(jì)去年同期絕對(duì)數(shù)±％一一、土地開發(fā)與購(gòu)置情況本年購(gòu)置土地面積完成開發(fā)土地面積本年土地成交價(jià)款(萬(wàn)元)二、商品房建筑、銷售面積施工面積其中：新開工面積竣工面積銷售建筑面積三、商品房竣工價(jià)值四、商品房銷售額其中：銷售給個(gè)人5380.051786.6633.22891.06833.0028.852748.9317323.9332.810528.532371.0122.53034.86645.7621.33155.071116.0935.4449.5977.9217.3791.74351.6044.4702.45350.9450.07166.713724.06435.5870072.8612899.543680.624271.16 527.513.343.39三、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地區(qū)投地區(qū)住宅3.028住宅3.02894.3676.5720.2020.31 52.1366.04 4.84.550.12住宅41.140.440.630.443.058.334.572.347.038.064.114.083.862.231.922.5經(jīng)濟(jì)適用房-5.20.403.300.403.30 39.77 29.50 32.66188.05226.12222.54 76.32 94.08252.35 6.02228.68.380.1570.0238.07.214.155.340.179.115.84 3.972.210.380.615.93.6-18.5 .6 26.0 33.5 66.6 55.5 51.5 63.6 -1.3 67.4 66.721.14.3一、東部地區(qū)北京津河北寧上海江蘇浙江福建廣東海南二、中部地區(qū)-25.8-67.1123.4 .5 .0 26.7 8北京津河北寧上海江蘇浙江福建廣東海南二、中部地區(qū)黑龍江徽江西河南湖北湖黑龍江徽江西河南湖北湖南三、西部地區(qū)廣西重慶貴州藏甘肅青海新疆0.7740.1621.0024.8427.4432.07 0.81 34.0260.86 0.18 2.90 0.830.660.07 2.582.74 7.170.010.303.402.98 2.630.133.180.610.170.250.519.569.561.864.076.250.629.653.245.0 33.78.942.347.418.56.4 .8 .9 55.3 62.4 .5 25.9227.841.146.0 22.025.82.484.5-9.00.1-16.6-27.3-35.6 51.8 42.8 55.9116.8 .0-10.8 37.5 8.3 68.7-32.7107.7-53.5255.057.1235.5835.5240.2751.11258.4129.8163.3987.9620.670.3123.214.762.542.49比去年同期增長(zhǎng)地區(qū)銷地區(qū)銷售額銷售面積銷售面積6.31.9 33.4-7.437.780.49904.57700.1132.92 92.0174.893836.45951.65739.903836.45951.65739.9034.31 20.8194.7675.7345.142.2 .348.386.0-0.869.799.36.248.245.610.243.495.8-1.760.299.97.3一、東部地區(qū)北京一、東部地區(qū)北京津河北寧上海江蘇浙江248.5797.2277.91310.04425.67293.52福福建39.9138.2242.348.842.9206.5135.0932.9140.85.61.5廣東432.4120.740.71.0海南2.812.818.6二、中部地區(qū)592.3885.9081.4847.669.469.925.19.74.6997.6.4020.51.31.3黑龍江25.194.444.414.620.526.7徽81.78.79.3江西65.396.586.244.223.0河南96.711.07.922.3湖北89.2湖南28.781.492.2三、西部地區(qū)853.4341.948.50.8.600.650.65-51.1-50.0-50.0廣西3.666.667.3重慶20.430.72.228.4266.1934.9234.1525.427.528.0貴州71.78.79.680.929.689.9393.861.92.8藏0.540.110.1167.0029.947.860.0甘肅24.934.29.681.5青海.230.650.653.660.7.033.06.38.34248.2231.0229.2新疆40.81.93.93區(qū)土地開發(fā)與購(gòu)置增長(zhǎng)情況土地本年購(gòu)置完成開發(fā)比去年同期增長(zhǎng)地區(qū)土地購(gòu)置本年購(gòu)置完成開發(fā)購(gòu)置費(fèi)土地面積土地面積費(fèi)土地面積土地面積全國(guó)總計(jì)383.097166.713724.0645.233.228.8一、東部地區(qū)290.634087.092328.2149.351.430.2北京32.4861.2136.9465.2-43.7-52.1津.1883.5980.0-61.3-42.1河北4.7851.3825.4-33.2寧6.9199.1235.43-29.8上海23.1780.0655.474.0江蘇57.753.19575.045.3浙江83.34526.67326.6347.942.9福建352.74286.405.149.021.52554.23360.5094.96.96.8廣東38.81932.65458.518.9-11.7海南0.020.2020.00-95.2-95.2二、中部地區(qū)50.836.05672.830.721.745.515.8-35.8黑龍江0.254.27262.4-23.5徽415.7998.366.19.0江西8.94278.9665.6.941.9河南9.32303.4564.5542.2湖北6.70281.7267.17.7湖南8.92426.368.9-13.3-23.5三、西部地區(qū)41.633.57723.022.40.314.92-30.529.7廣西4.095.22.264.3重慶.36243.88251.8125.18.0389.2166.84-15.1-28.1-13.8貴州.5275.187.827.0.9680.135.28.1-1.3藏0.332.2263.0555.51-8.0-4.6233.3甘肅0.6933.29-22.7-7.7-13.4青海0.238.33-53.4-34.9-29.90.229.3201.9新疆0.4248.07.85六、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長(zhǎng)情況施工面積竣工面積比去年同期增長(zhǎng)地區(qū)施工面積竣工面積新開工面積新開工面積全國(guó)總計(jì)70072.8612899.543680.622.822.521.3一、東部地區(qū)46284.417972.12306.9528.925.6北京5361.37337.65228.3622.1.522.3津5.10229.5591.3121.1河北1.52304.9770.131.095.4寧5.32200.1032.1328.5-7.6-42.1上海6012.07752.34220.8829.49.62.3江蘇6773.905.87419.404.97.0浙江8339.143.04305.424.9-2.7福建3588.68460.73202.948.53759.36945.386.4-0.1廣東8718.058.52601.67-12.9海南359.906.509.0-78.024.3二、中部地區(qū)9347.442078.71568.7449.50.20.5355.6866.1226.9-18.6.10.10黑龍江徽2100.39482.172.546.526.0江西1.63364.0179.2162.6河南8.70353.0697.4248.17.39.7湖北7.31404.8075.203.864.366.0湖南2.02389.9142.7三、西部地區(qū)14441.012848.73804.936.37.635.19.3767.50廣西2.69346.4281.52.840.2重慶3666.95513.75-24.55.74238.16849.75293.4124.3-15.122.4貴州2.89369.1172.495.18.996.8830.62264.1948.155.593.5藏7.7244.4564.2甘肅709.7228.01210.84.0270.4青海31.19-25.5249.1260.288.331.67.5-63.126.13新疆6.018.2注：從2004年起，東、中、西部劃分范圍按新規(guī)定執(zhí)行，即將原劃入東部地區(qū)的廣西和中部地區(qū)的內(nèi)蒙古劃入西部地區(qū)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局氣指數(shù)”小幅回落(一)房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：今年前3個(gè)月，“國(guó)房景氣指數(shù)”繼續(xù)保持在較高水平，但隨著完成投資等主要指標(biāo)比去年同月下降1.13點(diǎn)。表明一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平基本延續(xù)了上年快速發(fā)展的勢(shì)頭，但受土地開發(fā)面積和竣工面積指標(biāo)增幅回落的今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速發(fā)展的主要因素為：一是充裕的資金和相對(duì)寬松的土地供應(yīng)，是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?；二是市?chǎng)需求旺盛，商品房銷售面積大于竣工面積，平均銷售價(jià)格漲幅加大，銷售額中個(gè)人所占比重高于去年同期，達(dá)到92.1%。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局(二)主要分類指數(shù)走勢(shì)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖2-3：2004年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)水圖2-4：2003-2004年一季度商品房銷售額及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)下降，表明空置面積的增幅與去年同去年同月的主要因素之一。一圖2-5：2003-2004年一季度商品房竣工面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)6、土地開發(fā)面積分類指數(shù)。3月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)達(dá)到數(shù)中下降幅度最大的分類指數(shù)。一季度，全國(guó)完成開發(fā)土地面積3724萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅比去年同期回落37.8個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)完成土地開發(fā)面積2328萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.2%；中部地區(qū)完成土地開發(fā)面積673萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%；西部地區(qū)完成土地開發(fā)面圖2-6：2003-2004年一季度全國(guó)完成開發(fā)土地面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)(以去年同期價(jià)格為100)地地區(qū)房屋銷售價(jià)格土地交易價(jià)格房屋租賃價(jià)格全國(guó).6北京津-0.4石家莊2.0.1太原4.4.0-1.2呼和浩特4-0.9沈陽(yáng).4大連-2.7長(zhǎng)春-2.5.4爾濱.0.3上海28.322.64.8南京.8杭州1.34.9合肥8.58.4.2福州40-0.98.0.2-4.3南昌.9.6濟(jì)南4.7青島-1.3鄭州0.0-1.8武漢4.1長(zhǎng)沙廣州.0.5深圳.6-0.4南寧6.0.6?？?.9-3.1成都6貴陽(yáng)1.4.6.1.0.3重慶4.04.7安4.5.8.5蘭州4.4.0-4.9寧4.59.8.0銀川烏魯木齊.3.0-0.5數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年而長(zhǎng)春房屋銷售價(jià)格則下降圖2-7：2003-2004年一季度全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)對(duì)比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)圖2-8：2002-2004年一季度全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)三、百?gòu)?qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差異較大現(xiàn)極大的不均衡性。房地展的區(qū)域差異極大地影響了百?gòu)?qiáng)企業(yè)績(jī)差異較大，兩極端化圖2-9：不同銷售額的企業(yè)占百?gòu)?qiáng)總數(shù)的比例數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組品結(jié)構(gòu)看，產(chǎn)品的平均檔、相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔”的多元業(yè)中，從事純房地產(chǎn)開發(fā)的圖2-10：百?gòu)?qiáng)企業(yè)涉足關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)數(shù)量(單位：家)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三占有率普遍偏低，作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司和上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司，在京為例，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額和用度遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。其案》的信用披露制度。從品牌最重要的無(wú)形資產(chǎn)，已形成一自去年底，中央及地方政府在金融及土地管理方面相繼推出一系列緊縮性政策。特別是在今年2月份，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎明確強(qiáng)調(diào)，要制止鋼材、水泥、電解鋁行業(yè)的過(guò)度投資，隨后中國(guó)銀監(jiān)會(huì)又宣布要對(duì)銀行信貸中用于鋼材、水泥、電解鋁及房地產(chǎn)、汽車五大行業(yè)的投資情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查。建設(shè)部長(zhǎng)汪光燾在年初召開的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上也指出，要切實(shí)防止局部存在的過(guò)熱苗頭演變?yōu)槿中詥?wèn)題，以保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健權(quán)協(xié)議出讓的“4號(hào)令”，提高了開發(fā)企業(yè)的拿地門檻。同時(shí)，又提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)要從以往的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向高科技等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ω蟮漠a(chǎn)(一)政策推出十分謹(jǐn)慎據(jù)中國(guó)人民銀行研究局的有關(guān)專家透露，銀監(jiān)會(huì)此次政策是經(jīng)過(guò)審慎研究后推出的。此次將房地產(chǎn)業(yè)、汽車業(yè)列入信貸專項(xiàng)檢查名單，而未放入嚴(yán)控行業(yè)名單內(nèi)，主要是考慮房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度、價(jià)格上漲幅度雖然比較大，但前三個(gè)產(chǎn)業(yè)的上漲幅度更為突出，而且與房地產(chǎn)業(yè)不同，鋼材、水泥、電解鋁均屬高能耗產(chǎn)業(yè)，大多為國(guó)家立項(xiàng)的大規(guī)模項(xiàng)目，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響比較大。另一個(gè)原因就是，央行在去年已針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸問(wèn)題頒布了“121號(hào)文件”，同時(shí)，土地的新開發(fā)量是影響房地產(chǎn)的主要因素。自年初起國(guó)土資源部也已經(jīng)在開發(fā)性用地的供給和管理上出臺(tái)了一系列政策，在土地使用上有所限制。(二)正確理解政策導(dǎo)向以說(shuō)，央行“121號(hào)”文件與國(guó)務(wù)院“18號(hào)”文的出臺(tái)，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)“一冷一暖”，實(shí)際代表了兩種不同意見的“博弈”結(jié)果，而今年在國(guó)務(wù)院精神指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)土地管理、信貸檢查政策的出臺(tái)，表明決策層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)非泡沫說(shuō)的全面否定。對(duì)此，我們認(rèn)為，政府的調(diào)控政策是必要的，并不矛盾。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在局部過(guò)熱苗頭的壓力，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該有客觀的判斷，對(duì)新政策有正確的理解。首先，在基本建設(shè)投資規(guī)模中，目前，商品房的投資只占17%-18%，另80%以上的投資是由工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)拉動(dòng)的。而工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)多和新一輪政府追求政績(jī)的行政行為有關(guān)，它與由市場(chǎng)化決定的商品房投資是完全不同的兩個(gè)概念。其次，從需求層面上看，消費(fèi)需求與投資需求的比例為90%：10%，盡管杭州、上海、溫州個(gè)別城市出現(xiàn)了一定數(shù)量的炒房投資，但不能看作是全國(guó)的情況。目前，全國(guó)商品房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱一般有兩種評(píng)判：一是盲目型過(guò)熱。即由行政命令擴(kuò)大開發(fā)，因政府行為使市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理而造成空置量增加；另一種是泡沫型過(guò)熱。表現(xiàn)為房?jī)r(jià)飆升，賣得比蓋得快，投機(jī)炒房比例增大。因此，從目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體情況來(lái)看，各區(qū)域發(fā)展不均衡，雖然存在局部過(guò)熱苗頭的隱患，但總體仍然是健康的。(三)房?jī)r(jià)要看土地供給房?jī)r(jià)的變化與開發(fā)成本密切相關(guān)，尤其是在成本中所占比重較大的土地成本。開發(fā)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，其成本中，土地成本大概占35%-45%、建筑安在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，各界人士對(duì)房?jī)r(jià)的漲、跌出現(xiàn)了全然相背的判斷。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性很強(qiáng)，房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲要做具體分析。房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求主要由消費(fèi)需求和投資需求共同拉動(dòng)。供應(yīng)量由材料和土地決定。目前房地產(chǎn)上游產(chǎn)品鋼材、水泥價(jià)格的上漲對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，而土地會(huì)因供量的失度和不規(guī)范的轉(zhuǎn)讓方式而影響到房?jī)r(jià)。政府在土地方面做出調(diào)控是必要的。保持地價(jià)平穩(wěn)上升，采取適度供大于求的供量，堅(jiān)持公平、公開、公正的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展的關(guān)鍵。Ⅲ發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)投資在二季度開始回落降溫的趨勢(shì)。因?yàn)閺耐顿Y情況但也不可就一、兩個(gè)月的情況增長(zhǎng)會(huì)延續(xù)到全年的結(jié)論。相是受短期因素的作用，二季度調(diào)控政策及央行措施效果的顯部行業(yè)和區(qū)域過(guò)熱的現(xiàn)象也將定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)比上年將有一2了的情況是，房地產(chǎn)投資在面將制約價(jià)格全面上漲，從而象并不十分明顯；三是本輪價(jià)漲屬于周期性反彈，價(jià)格機(jī)制漲的可能性不大。短期看，由產(chǎn)資料和糧食價(jià)格還存在上漲制必將自發(fā)調(diào)節(jié)生產(chǎn)者擴(kuò)大供城市地價(jià)仍將保持上升勢(shì)頭(一)地價(jià)仍將保持上升勢(shì)頭，但變化趨勢(shì)平穩(wěn)濟(jì)環(huán)境都會(huì)得到進(jìn)一步的改的增長(zhǎng)，對(duì)土地的需求將會(huì)持控力度將進(jìn)一步加大，農(nóng)用地建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)將會(huì)壓。在逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)下已逐漸趨的需求。部分高地價(jià)的城市如較(二)地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制和環(huán)境將得到進(jìn)一步改善《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第11號(hào))、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第21號(hào))，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，調(diào)整土的集中統(tǒng)一供應(yīng)，公平、公正、公開步改善，土地價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制將價(jià)格得以充分顯化，防止了人為干預(yù)發(fā)商將有關(guān)前期費(fèi)用甚至將公關(guān)費(fèi)用作行為造成的土地價(jià)格扭曲，使房地(三)市場(chǎng)中存在的一些問(wèn)題需要重視和解決，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房?jī)r(jià)、地價(jià)階段發(fā)商囤積土地伺機(jī)倒賣；開發(fā)區(qū)過(guò)多過(guò)效益不高，競(jìng)相壓低地價(jià)；個(gè)別地方游資沫，造成地價(jià)非理性上漲。不僅干擾了地，不利于規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，而且還影響嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)總量，繼續(xù)推行策，加大土地市場(chǎng)地價(jià)變化情況的監(jiān)晴雨表”作用和杠桿作用，適時(shí)適度定，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、土地政策將出現(xiàn)重大調(diào)整(一)第三輪土地規(guī)劃將正式啟動(dòng)劃條例》正抓緊籌備，并已在包括資源管理體系將實(shí)行垂直管理也正合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，二是對(duì)超規(guī)模是要研究如何處理社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土，《土地管理法》將進(jìn)行修改，調(diào)整利用以及土地征用過(guò)程中如何保證被(二)前兩輪土地規(guī)劃的教訓(xùn)成立了國(guó)土資源部，隨后出現(xiàn)地管理的需要。國(guó)土資源部成沒有起到實(shí)際作用，基本沒有中各地發(fā)展水平參差不齊。在實(shí)質(zhì)大多沒有獲批。尤其是自原因在于國(guó)土規(guī)劃管理的機(jī)制中央政府掌控，但實(shí)際由地方具體經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，如果是一個(gè)或者幾個(gè)城市在“土地經(jīng)營(yíng)”問(wèn)題，那么，這必然是制度性的問(wèn)易所掛牌，珠海華發(fā)在業(yè)也開始實(shí)施其在內(nèi)地發(fā)行開發(fā)企業(yè)都在謀求赴香港主房地產(chǎn)企業(yè)正在掀起新一輪(一)三大需求助推房企上市響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和元化。前不久發(fā)布的央行資方式，特別是通過(guò)股權(quán)融。濟(jì)中的地位極不相稱。房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。上一是融資的需求。在最近舉行的第三屆“中國(guó)房地產(chǎn)年會(huì)”會(huì)長(zhǎng)張?jiān)酥赋觯骸澳壳胺康赝顿Y為目的的購(gòu)房行為表現(xiàn)十言受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)老總的開發(fā)投資增長(zhǎng)，進(jìn)而加大開發(fā)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市的關(guān)鍵一年。因此，從某種意義發(fā)展有著深刻的影響。上市不僅可地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有雙重要融資，通過(guò)股市做大做強(qiáng)，增強(qiáng)，由于股市所具有的公眾效應(yīng)，上良好的宣傳效果，提高公司的知名牌的形成，同時(shí)還比較容易培養(yǎng)公(二)股市的空間到底有多大？房地產(chǎn)概念的上市公司已超過(guò)正意義上的房地產(chǎn)上底有多大還不能做出準(zhǔn)確判需要跨越三大關(guān)卡：首先是政熱，證監(jiān)會(huì)曾一度禁止房地產(chǎn)制。其次是企業(yè)自身?xiàng)l件，土等。另外還有市場(chǎng)關(guān)，發(fā)行究度上要依賴于政府推動(dòng)。從目業(yè)來(lái)看，幾乎都是在政府的推上市所帶來(lái)的成本壓力股票往往不被機(jī)構(gòu)投資者看好。另會(huì)也要求上市企業(yè)的信息透明、公資計(jì)劃和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等；特殊資目的名稱、位置、占地面積、用途還要面臨分紅的壓力。但是，在沒仍然會(huì)有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)Ⅳ投資價(jià)值分析一、市場(chǎng)需求旺盛行業(yè)前景看好(一)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將增加市場(chǎng)需求住房需求增加。主要反映在兩個(gè)方面：一是，城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求，按照鎮(zhèn)流動(dòng)人口將增加，這部分人的住房問(wèn)題越來(lái)越突出，城鎮(zhèn)流動(dòng)表4-1：城市化水平預(yù)測(cè)及市鎮(zhèn)人口比重市鎮(zhèn)人口占全國(guó)人口的比重城市化水平預(yù)測(cè)8.342.726.2347.236.091.8數(shù)據(jù)來(lái)源:建設(shè)部“十五”課題組(二)保值增值理念促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2003年初恢復(fù)正數(shù)國(guó)已經(jīng)走出了通貨緊縮，步入溫和愿將大大降低。無(wú)論是理論分析免損失，人們會(huì)傾向于增加當(dāng)期消而進(jìn)行其他保值增值的投定資產(chǎn)等。房地產(chǎn)本身具有價(jià)格將上升，而且上升速度(三)改善性住房將增加市場(chǎng)需求期望的住房水平，還有較大的差，近幾年每年消化的商品房中，改，城市也將使這部分需求保持穩(wěn)定的圖4-1：全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房現(xiàn)狀調(diào)查圖圖4-2：城鎮(zhèn)居民期望的住房面積投資風(fēng)險(xiǎn)綜合分析(一)普通住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將不斷擴(kuò)大速增加，強(qiáng)勁的住房需積增加。高檔住宅供過(guò)于求現(xiàn)象突品房用地供應(yīng)亦相應(yīng)增加，這一趨勢(shì)將會(huì)成為全國(guó)的普遍現(xiàn)象。受的推動(dòng)，城市邊緣區(qū)域乃至郊數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)(二)高檔公寓價(jià)格將與2003年持平市的；而二線城市則處于消化期，短期價(jià)格經(jīng)過(guò)了前幾年的高速攀升之平臺(tái)，未來(lái)大幅上漲的可能性不(三)別墅價(jià)格將穩(wěn)步上升批政策的較大影已儲(chǔ)備了不少的別墅開發(fā)用地，市場(chǎng)少，甚至?xí)兴糯螅瑫r(shí)需求量也的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目也同樣十分受歡迎，價(jià)格同類產(chǎn)品，甚至?xí)幸恍┐笮晚?xiàng)目出墅的空置現(xiàn)象預(yù)計(jì)將會(huì)減少，而價(jià)格(四)寫字樓市場(chǎng)需求將快速增長(zhǎng)背景下，全國(guó)寫字樓市字樓供應(yīng)普遍增加，北京、深圳寫經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，外來(lái)投資的迅速辦公需求正在快速增長(zhǎng)。分析認(rèn)上海、廣州、深圳等地的甲級(jí)寫字，租金的上升空間將受限制，包括上海的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)相比之下卻求，相對(duì)平穩(wěn)的新增供應(yīng)，使得甲圖4-4：2002-2004年一季度全國(guó)高檔寫字樓銷售、租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)(五)商鋪投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，管理日趨專業(yè)化業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)供伏期的城市將呈現(xiàn)出較大的市地域空間上，商鋪發(fā)展仍形態(tài)的房地產(chǎn)而發(fā)展。商鋪求的旺盛，投資人群的多樣高。一些城市如北京，已經(jīng)，專業(yè)化管理的趨勢(shì)將日益持續(xù)上漲，如廣州；二線城市，情況也較為樂(lè)觀，如沈陽(yáng)依托社地發(fā)展將最為迅速，未來(lái)前景也較險(xiǎn)，因此對(duì)于中小圖4-5：2002-2004年一季度商業(yè)用房銷售、租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)三、股市漸趨回暖板塊輪動(dòng)醞釀機(jī)會(huì)(一)房地產(chǎn)股重新受到市場(chǎng)資金關(guān)注名中，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)游戲、物流等行業(yè)。但來(lái)看，汽車、網(wǎng)絡(luò)游戲、物出色表現(xiàn)，唯獨(dú)房地產(chǎn)類上市公司大盤，與行業(yè)基本面出現(xiàn)較大改變，伴隨著行業(yè)景，主要有以下幾兌換的國(guó)際貨幣，國(guó)外資金就而目前，土地是一項(xiàng)重要的人有了大量的人民幣，這也是近一，國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)上市公集到的資金絕大部分用來(lái)購(gòu)進(jìn)值將對(duì)擁有大量土地儲(chǔ)備的上，與此同時(shí)，國(guó)際資本將大量的股票，重新評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市化進(jìn)程加快及消費(fèi)持了快速持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。從行業(yè)發(fā)上升、住房金融得到較快發(fā)展以及味著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已基本實(shí)現(xiàn)市為一種重要的資源更有挖掘的空司均存在著明顯土地資源溢價(jià)現(xiàn)地儲(chǔ)備，這些土地儲(chǔ)備的市場(chǎng)價(jià)值有非常明顯的投資價(jià)值。目前人們格上漲帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)向關(guān)注消土地儲(chǔ)備打下了基礎(chǔ)。如果土地產(chǎn)類上市公司往往難以與一頓土地市場(chǎng)之后，地產(chǎn)類上市善。其次，整頓土地市場(chǎng)對(duì)一自然是福音。因?yàn)樵谡D之際產(chǎn)商陷于無(wú)米下鍋的困境，但對(duì)了銷售期、從而有望將前兩的年報(bào)或2004年的半年報(bào)甚至是2004(二)板塊輪動(dòng)醞釀機(jī)會(huì)地產(chǎn)上市公司的股價(jià)如金地集團(tuán)、中恒集團(tuán)、天鴻零頭，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的跌幅額由于不能及時(shí)進(jìn)入每股收益估，如年初世貿(mào)股份發(fā)布公告產(chǎn)公司如中華企業(yè)、天宸股份的洋山港區(qū)域的地塊具有極大深房、深天地隨著深圳市政府外資等不同方式的分階段實(shí)施入2004年，原有的市場(chǎng)主將會(huì)被主力用新的市場(chǎng)熱點(diǎn)極有可能使地產(chǎn)板塊成為新(三)京、滬、深三地房產(chǎn)本地股值得關(guān)注在“深圳重定位+深港加強(qiáng)合作”的積極影響下，隨著國(guó)資改革的深觀，深圳本地地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)有房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年世博會(huì)在上海舉辦，從產(chǎn)業(yè)推動(dòng)推動(dòng)房地產(chǎn)等相關(guān)市場(chǎng)2008年奧運(yùn)會(huì)將在北京舉行，在近兩年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)城房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是奧運(yùn)圈地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用將繼續(xù)表4-2：房地產(chǎn)股地域分布一覽表地域600895張江高科開發(fā)區(qū)600823世貿(mào)股份房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)上海市600696利嘉股份房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)上海市600675房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)上海市600663家嘴開發(fā)區(qū)上海市600648外高橋開發(fā)區(qū)上海市600641房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)上海市600639浦東金橋開發(fā)區(qū)上海市600638新黃浦房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)上海市600606金豐投資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)上海市600603房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)上海市上海市600376天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)北京市000931開發(fā)區(qū)北京市000402金融街房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)北京市600383金地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000049房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000046光彩建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000042房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000031房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000029房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000014沙河股份房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000011房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000006房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000005房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳000002房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳600393東華實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)廣東省000573開發(fā)區(qū)廣東省600684珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)廣東省600322天房發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)天津市000897津?yàn)I發(fā)展開發(fā)區(qū)天津市600215長(zhǎng)春經(jīng)開開發(fā)區(qū)吉林省600670房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)吉林省600193創(chuàng)興科技房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)福建省000632三木集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)福建省000526好時(shí)光房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)福建省600133東湖高新開發(fā)區(qū)湖北省600095高科開發(fā)區(qū)黑龍江省600064南京高科開發(fā)區(qū)江蘇省600533棲霞建設(shè)開發(fā)區(qū)江蘇省600736蘇州高新開發(fā)區(qū)江蘇省600051寧波聯(lián)合開發(fā)區(qū)浙江省000558萊菌置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)遼寧省000769菲菲農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)遼寧省000608陽(yáng)光股份房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)廣西000540世紀(jì)中天房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)貴州省000514渝開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)重慶市000505房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)海南省000502恒大房產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)海南省000572房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)海南省四、上市公司研究(深萬(wàn)科)(一)公司概述深圳萬(wàn)科(000002)是最早上市的房地產(chǎn)公司，1998年公司國(guó)內(nèi)較早從事住宅商品房開發(fā)的企化調(diào)整戰(zhàn)略。目前總股本深圳萬(wàn)科最新股本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科個(gè)股檔案國(guó)房地心的長(zhǎng)江三角洲市場(chǎng)以及以沈陽(yáng)為、上海和沈陽(yáng)區(qū)域管理中心。集團(tuán)、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連和鞍山。在深廣州市場(chǎng)；在沈陽(yáng)區(qū)域，集團(tuán)進(jìn)入，集團(tuán)積極尋求在蘇南區(qū)域的合作長(zhǎng)江三角洲的戰(zhàn)略布局。此外，公資，特別是在北京和成都增加項(xiàng)目張和可持續(xù)發(fā)展。公司還將嘗試進(jìn)(二)收入及利潤(rùn)構(gòu)成外，天津水晶城、南昌四季花團(tuán)先后取得深圳威宏、昆山陽(yáng)4-3：2004年一季度利潤(rùn)分配表單位：萬(wàn)元3-312-319-306-302003-03-31.04539.5175.98.792.677.515.532.803.5222未分配利潤(rùn)35,204.0924,710.6427,600.4120,989.995,319.24一季報(bào)入即房地產(chǎn)收入一直在高速上比重也一直保持著上升趨勢(shì)。特別三年不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保要因素，同時(shí)也顯示出萬(wàn)科的專業(yè)也是國(guó)內(nèi)唯一以全國(guó)為范圍計(jì)算市的銷售金額在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)的收入構(gòu)成中一直占有較大下降。而上海市場(chǎng)在公司的盈利貢獻(xiàn)場(chǎng)在公司中地位的萬(wàn)科對(duì)上海市場(chǎng)的成功投資策圍內(nèi)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入，公司在二線城市的投資亦成表4-4：按投資區(qū)域劃分之主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)及結(jié)算面積情況地地區(qū)營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)結(jié)算面積上海,42427.7320,74535.824.925.59深圳,65725.9920,05634.6322.4南京21,221.414,102.082.64成都32,699.262,7614.77.48沈陽(yáng)