蘇州房地產的市場調研報告目錄1、蘇州經濟總體運行情況2、蘇州土地市場情況分析3、蘇州住宅市場總體情況分析4、蘇州住宅市場產品情況分析5、蘇州房地產市場區(qū)域發(fā)展分析數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計信息公眾網蘇州經濟總體運行情況11.1經濟環(huán)境分析1.2政策環(huán)境分析2000年以來，蘇州的國民經濟進入了一個快速發(fā)展機遇期，全市經濟保持了穩(wěn)步健康發(fā)展態(tài)勢，GDP年均增幅高達17.5%，遠遠高于全國平均水平。國民經濟的快速發(fā)展，蘇州各項事業(yè)都有很大的發(fā)展，作為國內支柱性產業(yè)之一房地產業(yè)也進入了高速發(fā)展期。1.1經濟環(huán)境分析①GDP值分析2008年截至到10月份，蘇州完成一般性財政收入為564.84億元，同比去年增長25.5%，蘇州財政收入快速增長。②財政收入分析蘇州固定資產投資額穩(wěn)步增加，保持了高速增長態(tài)勢。截至到08年10月份，全社會固定資產投資規(guī)模為2229億元，達07年投資總額的94%，同比增長9.4%。固定資產投資規(guī)模的持續(xù)放大，其中房地產投資額也在穩(wěn)步增長，截至到08年10月，也完成投資579億元，較去年同期增長24.9%，房地產投資依舊保持快速增長勢頭。③固定資產投資分析近年來蘇州市消費品零售總額保持了快速增長勢頭，08年10月，蘇州市消費品零售總額已達1257億元，較去年同期增長17%，批發(fā)零售業(yè)的迅速發(fā)展，推動商業(yè)市場繁榮；商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展也證明了蘇州居民購買力的增強。④社會消費品零售總額分析隨著蘇州國民經濟的快速發(fā)展，城市居民的人均可支配收入穩(wěn)步增長。居民收入的增長帶動了消費支出的放大，為消費市場進一步擴大提供了良好的條件，房地產市場的發(fā)展迎來了契機。⑤城鎮(zhèn)居民可支配收入分析隨著蘇州改革開放的不斷深入，第二產業(yè)比重不斷上升，外向型經濟已特別明顯，隨著經濟的發(fā)展，第三產業(yè)也穩(wěn)定增長，而農業(yè)比重己降至低點。但由于08年金融危機的深入，對外向型較高的蘇州經濟產生了較大壓力，截至10月份末，蘇州第二產業(yè)比重為48.55%，較去年下降5.15百分點，第三產業(yè)比重大幅上升，為51.25%，上升16.65百分點，金融危機給蘇州第三產業(yè)發(fā)展帶來絕佳的發(fā)展契機，也給樓市發(fā)展提供的機會。⑥產業(yè)結構分析隨著蘇州房地產投入持續(xù)增加，近年來商品房竣工面積持續(xù)走高，到06、07年連續(xù)超過1800萬㎡，07年達1873.3萬㎡，其中住宅竣工面積已接近1500萬㎡，為1481.2萬㎡，占比重為79.1%。08年受市場調控和金融危機影響，商品房開發(fā)明顯放緩，竣工面積大幅下滑，截至08年11月份，分別完成商品房和住宅類竣工面積1032.82萬㎡和778.28萬㎡，僅占07年全年竣工面積的55.1%和53.2%。⑦歷年商品房及住宅竣工情況分析隨著蘇州外向型經濟的快速發(fā)展，近年來外商投資額穩(wěn)定增加，但由于全球經濟危機影響，08年蘇州合同利用外資額有所下降，截至10月末，蘇州合同利用外資135.64億元，同比下降10.9%，但實際利用外資不降反升，達79.88億元，同比上升15.5%，說明外商依舊看好蘇州經濟。⑧利用外資分析

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財政收入逐步好轉

上半年全市實現(xiàn)地方一般預算收入376.74億元，同比增長7.8%，增幅比一季度提高5.9個百分點。其中6月份實現(xiàn)一般預算收入68.07億元，增長20.4%。稅收收入扭轉了前5個月連續(xù)下降的局面，上半年全市共實現(xiàn)稅收收入327.82億元，增長2.5%，各項稅收收入占地方一般預算收入的比重87%，比一季度提高7.8個百分點。上半年全市5市7區(qū)的地方一般預算收入改變了前5個月有增有降的局面，全部呈現(xiàn)同比增長態(tài)勢。

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信貸投放力度加大今年以來在適度寬松的貨幣政策條件下，金融機構加大對實體經濟的支持力度。6月末全市金融機構人民幣存款余額10681.4億元，比年初增加2341億元，同比多增1462億元；金融機構人民幣貸款余額7944.7億元，比年初增加1643億元，同比多增1102.3億元，貸款增量已相當于去年全年新增貸款的1.7倍。上半年新增中長期貸款1130.3億元，占新增貸款總量的68.8%。⑨2009年上半年經濟運行情況

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工業(yè)經濟穩(wěn)步回升

1.工業(yè)用電量逐月回升。上半年全市全社會用電量395.8億千瓦時，同比下降4.1%，其中工業(yè)用電量332億千瓦時，同比下降6.1%，降幅分別比一季度收窄3.2和4.1個百分點。6月份全社會用電量增長2.1%，工業(yè)用電量增長1.2%，今年以來首次雙雙實現(xiàn)同比增長。

2.工業(yè)生產穩(wěn)步回升。上半年全市實現(xiàn)工業(yè)總產值10752.98億元，增長1.0%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產值9269.27億元，增長3.7%，增幅均比一季度提高3.6個百分點。部分行業(yè)和重點工業(yè)企業(yè)回穩(wěn)跡象明顯。上半年35個工業(yè)大類行業(yè)中，22個行業(yè)產值同比保持增長，行業(yè)增長覆蓋面達到62.9%，比一季度提高34.3個百分點，26個行業(yè)產值增速比一季度明顯回升。與民生相關的食品工業(yè)、服裝鞋帽制造業(yè)產值呈現(xiàn)恢復增長，電子信息、網絡通訊、生物醫(yī)藥、裝備制造、光伏太陽能等優(yōu)勢行業(yè)和新興行業(yè)成為穩(wěn)定和帶動工業(yè)經濟增長的主導力量。

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投資需求帶動明顯

1.面對外需減弱的不利環(huán)境，全市通過狠抓重點項目建設，著力擴大基礎設施、重點產業(yè)和民生領域的投資規(guī)模，力促經濟平穩(wěn)較快增長。上半年全市完成固定資產投資1420.29億元，同比增長10.6%，增速比去年同期提高2個百分點，比一季度加快2.9個百分點。

2.基礎設施和國有經濟的投資增勢強勁。上半年全市基礎設施投資356.37億元，同比增長62%；國有經濟投資334.89億元，增長58%。

3.產業(yè)投資加快推進。上半年服務業(yè)完成投資790.19億元，同比增長24.2%，增幅比去年同期提高9.1個百分點，比一季度加快3.7個百分點，占全社會固定資產投資比重達55.6%，同比提高6.1個百分點。工業(yè)投資降幅逐步縮小。上半年工業(yè)完成投資622.39億元，同比下降3.1%，降幅比一季度縮小1.7個百分點。

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消費需求比較旺盛

1.上半年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額867億元，同比增長17.1%，比一季度提高0.6個百分點。家用電器、通訊器材、家具建材、服裝、金銀珠寶類商品成為居民消費熱點。

2.商品房銷售量大增。在開發(fā)商優(yōu)惠讓利、政府搭臺暖市、房貸新政等多重因素持續(xù)作用下，蓄集較長時間的剛性需求加快釋放。上半年全市商品房銷售面積766.23萬平方米、銷售額459.89億元，同比分別增長63.3%和69.1%，分別比一季度上升53.8和50.5個百分點。

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出口降幅有所收窄由于國際經濟形勢還未企穩(wěn)轉好，國際市場需求萎縮使得外貿出口仍處低迷，但降幅逐步收窄。上半年全市完成進出口總額830.22億美元，同比下降26.2%，降幅比一季度收窄4.1個百分點，其中出口472億美元，同比下降24.7%，降幅比一季度收窄1.2個百分點。

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企業(yè)景氣指數(shù)大幅回升二季度蘇州市企業(yè)景氣指數(shù)為135.95，比上季度上升24.4點。工業(yè)、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)、房地產業(yè)以及社會服務業(yè)的景氣指數(shù)有所上升。生產總量景氣指數(shù)從不景氣區(qū)間躍升至中度景氣區(qū)間，盈利變化、固定資產投資和產品訂貨景氣指數(shù)升幅較大。流動資金、勞動力需求和企業(yè)融資等指標的景氣指數(shù)小幅上升。二季度企業(yè)家信心指數(shù)大幅提升，比上季度上升31.6，達118.99，從不景氣區(qū)間升至景氣區(qū)間的高位。

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民生保障日益改善上半年市區(qū)居民人均可支配收入13621元，增長10.9%，比一季度提高0.2個百分點。物價水平保持穩(wěn)定。上半年市區(qū)居民消費價格總水平同比下降0.8%，其中6月份同比下降1.1%，環(huán)比上升0.2%。勞動就業(yè)保持穩(wěn)定。6月末全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.01%，比一季度下降0.07個百分點。1.2政策環(huán)境分析區(qū)域經濟發(fā)展小結★2000年以來，蘇州的國民經濟進入了一個快速發(fā)展機遇期，GDP年均增幅遠遠高于全國平均水平。作為國內支柱性產業(yè)之一房地產業(yè)也進入了高速發(fā)展期。★固定資產投資保持了高速增長態(tài)勢。其中房地產投資額也在逐步上漲?！锏诙a業(yè)比重不斷上升，外向型經濟已特別明顯，第三產業(yè)正穩(wěn)定增長?！锞用袷杖氲脑鲩L帶動了消費支出的放大，為消費市場進一步擴大提供了良好的條件，房地產市場的發(fā)展迎來了契機。蘇州土地市場情況分析22.1供應分析2.2成交分析★08年1-11月土地供應總面積為820.79萬㎡，供應宗數(shù)為244宗，土地供應量集中于1月和10月，其中住宅面積集中于10月份，3-8月土地供應主要集中于園區(qū)。2.1供應分析①供應總體分析★2008年各類型土地類型的比重，其中工業(yè)用地成為08年的主角，超過五成，達到了58.4%；其次為住宅用地，占總供應的1/5強，為21.4%；商業(yè)、其他用地，其比重分別為10%、9%；2008年純辦公用地供應量極少，僅為四幅，所占總量的比重僅為1%?！?8年1-11月最大一次放量是在所謂“金九銀十”房地產旺季的十月，供應面積達到了130萬㎡，地塊則多達31幅。其次為2008年1月份，供應面積為60.44萬㎡，地塊數(shù)為11幅。其他月份則是呈現(xiàn)出波浪式起伏分布，供應總量有限，市場活躍度較低。②經營性土地供應分析★2008年經營性土地供應主要集中在工業(yè)園區(qū)和相城區(qū)，兩個區(qū)供應的面積占供應總量的近65%。其次，為新區(qū)和吳中區(qū)，所占比重分別為16.2%和14.7%。古城區(qū)由于開發(fā)已成熟，土地稀缺，導致土地供應非常有限，僅占土地供應總量的4.3%。★08年1-11月份成交集中于1月、10月，成交面積分別為60.44萬㎡、94.06萬㎡；3-8月土地成交量相對較少，分別為18.92萬㎡、17.57萬㎡、1.54萬㎡、27.47萬㎡、40.43萬㎡、24.69萬㎡；2月、9月份、11月無土地成交。2.2成交分析①成交量分析★08年1-11月土地成交，受商品住宅類成交持續(xù)低迷的影響，住宅類土地成交有限，工業(yè)用地成為成交主體，工業(yè)成交面積390.69萬㎡，占總成交量的56.3%，而住宅類土地成交僅在成交總面積的20.6%，成交面積僅為142.93萬㎡。其次為商業(yè)成交面積為，占總成交量的77.61萬㎡。②成交類型分析★工業(yè)用地成為2008年土地拍賣中流拍地塊比例最多的類型，達到65.8%。住宅、商業(yè)和公建配套用地占的比例相同，都為10.5%。剩下2.6%的比例為辦公用地。本年的流標總地塊數(shù)為38幅，占總出讓地塊數(shù)244幅的比例為15.57%，這個數(shù)值放映了土地市場的基本情況：開發(fā)商缺乏熱情，土地拍賣遇冷。③流標分析★08年的土地拍賣成交溢價的地塊僅分布在吳中區(qū)和新區(qū)。其中吳中溢價土地幅數(shù)為13幅，新區(qū)為6幅，其占總的比例分別為68.4%和31.2%。吳中區(qū)成為本年溢價成交土地最集中的區(qū)域?！飶囊鐑r幅度看，除了吳中區(qū)的編號為蘇吳國土2007-G-107號地塊溢價率為12.80%和新區(qū)的編號為蘇新國土2008-G-37號地塊溢價率為300%之外，其他17塊土地的溢價率均為25%。④拍賣溢價分析★08年1-11月土地成交集中于為工業(yè)園區(qū)和新區(qū)，成交量占總成交的比例為46.2%和19.1%，由于蘇州“東進”規(guī)劃的實施及園區(qū)特殊的地位，園區(qū)土地市場始終處于蘇州土地市場的領跑地位。新區(qū)經濟前幾年的開發(fā)，CBD區(qū)域已基本成熟，但由于08年在售商品房非常有限，市場上對商品房有一定的需求，導致1-11月土地成交量增多。

⑤成交比例分析★不同物業(yè)類型土地成交價格落差較大，辦公、商業(yè)、住宅、工業(yè)、公建配套和其他成交價格分別為440.43萬元/畝、195.11萬元/畝、95.36萬元/畝、24.8萬元/畝、73.89萬元/畝和23.28萬元/畝?！锱c每畝地價不同，住宅類的樓板價最高，達到2727.5元/㎡，其次是公建配套和商業(yè)，分別為2253.8元/㎡和2164.8元/㎡。辦公類樓板價緊隨其后，達到了1473元/㎡

。工業(yè)由于土地面積較大，樓板價數(shù)值較小，僅為429.8元/㎡。而未定性的其它類土地樓板均價則超過工業(yè)，為634.5元/㎡。⑥樓板價分析土地市場小結★出現(xiàn)土地流拍，且流拍宗數(shù)較多。★底價成交現(xiàn)象普遍。★拍賣宗數(shù)及面積與往年相比單幅地塊較小。在08年所有的出讓土地中，單宗土地面積超過10萬㎡的宗數(shù)僅為16，占總供應數(shù)的6.5%。這也與當前的房地產市場整體背景息息相關，一方面開發(fā)商出于風險控制和資金壓力可能不會再取大幅地塊，另一方面政府避免多數(shù)流拍的尷尬境地，地塊單幅面積變小理所當然?！锕貕K性質以商業(yè)為主。以10月最大土拍會為例，商業(yè)用途的共有20塊，占總量的80%，面積570548.27㎡，面積占比75.64%。蘇州住宅市場總體情況分析33.1供求分析3.2供應分析3.3成交分析3.4均價分析供求比自06年以來連續(xù)兩年供不應求，08年1-11月供求比1：0.6，供求格局發(fā)生根本轉變★06-07年蘇州市場住宅供求連續(xù)兩年呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，住宅市場進入快速增長期，直至9.27政策出臺，市場理性回歸。08全年市場表現(xiàn)顯著的供大于求狀態(tài)，供應持續(xù)放量，成交得到明顯抑制。信心不足主導08年房產走勢。3.1供求分析全年1-11月均表現(xiàn)為供大于求，整體走勢呈現(xiàn)“L”型★08年前三季度呈現(xiàn)供求擴大趨勢，進入第四季度，在政府政策大力配合下，市場供求關系略有好轉，但成交依然低位徘徊。全年1-11月住宅供應576.24平米，同比下降15.3%

★自06年以來，蘇州全市住宅供應一直保持高位供應。其中06年供應510萬平米，07年大幅增加至680萬平米，同比增加33.3%。08年住宅供應略有降低，但前11月依然達到了576萬平米，同比下降僅15.3%，依然高位供應。主要原因受政策收緊和大量樓盤持續(xù)開發(fā)影響，供應依然保持高位運行。3.2供應分析全年1-11月住宅供應呈現(xiàn)“M”走勢，波動較大

★第一階段：07年11月新政實施細則出臺，“二套房”政策對多次置業(yè)和投資投機的嚴厲打擊，正中市場瘋狂上漲的咽喉，市場信心被嚴重打擊。

★第二階段：08年1-3月，市場進入真正觀望期，市場供給大幅減少，成交平淡，但價格依然堅挺，開發(fā)商和消費者進入博弈周期?！锏谌A段：08年4月，受兩次房交會舉辦的影響，市場供給急劇放量，但成交逐月緩慢增加，供需差值環(huán)比增加較快?！锏谒碾A段：08年7月，市場進入傳統(tǒng)平淡季，“淡季不淡”成為市場最好寫照?！锏谖咫A段：08年8月之后，金融危機爆發(fā)，市場信心急挫，供應開始回縮，但受各種因素影響依然保持高位供應，市場進入整正“雄市”。各區(qū)供應住宅整體有一定幅度的下滑★截止08年11月份，蘇州各區(qū)供應住宅整體有一定幅度的下滑，但各區(qū)表現(xiàn)的特征不盡相同。其中，工業(yè)園區(qū)依然保持首位供應，供應總量171.8萬平米，同比下滑26.1%。相城區(qū)成為一匹黑馬，以121.6萬平米供應量位居第二，同比去年大增71.4%。吳中區(qū)由于地廣物博，供應依然達到116.9萬平米，同比下降三成。主城三區(qū)供應105.1萬平米，同比減少42.8%。新區(qū)供應56.6萬平米，同比減少近三成?！飶拿娣e段供應體量來看：公寓類房源中，08年供應最多的是90-110平米，總計93.6萬平米；其次是110-130平米，總計82.7萬平米；第三是70-90平米，總計73.4萬平米。別墅類房源中，200-400平米的聯(lián)排供應依然很多，總計90.5萬平米；獨棟別墅供應18萬平米。供應面積段分析-體量★從面積段供應占比來看：公寓類房源中，90-110平米供應占比最多，占比20%，其中以舒適型二房為主，占比八成，緊湊型三房占比二成。其次是110-130平米三房，供應占比18%。再次是70-90平米二房，占比16%。別墅類房源中，聯(lián)排占比19%，獨棟占比4%。總體上，別墅物業(yè)占比23%，公寓占比77%。★公寓類房源中，08年供應最多的是90-110平米，總計9466套；其次是70-90平米，總計8642套；第三是110-130平米，總計6848套。★別墅類房源中，200-400平米的聯(lián)排供應依然很多，總計3398套；獨棟別墅供應318套。供應面積段分析-套數(shù)戶型體量分析★從供應的戶型體量來看，08年全年三房供應占主導地位，供應176.6萬平米，占比38%；二房供應154.2萬平米，占比33%，居其次；4房及以上供應123.9萬平米，位列第三；最后是1房，供應15.6萬平米，占比僅僅3%。★從供應的戶型套數(shù)來看，二房供應套數(shù)最多，共供應16419套，占比44%，幾乎占據(jù)半壁江山。其次是三房，共供應13607套，占比36%。供應戶型分析3.3成交分析

全年1-11月住宅成交349.8萬平米，與去年同期同比減少一半★2008年1-11月蘇州住宅成交349.8萬平米，同比減少50.7%，與06年相比，減少40%，減少幅度創(chuàng)近兩年之最。全年住宅成交劇烈波動，呈現(xiàn)“W”走勢★1月受到9.27新政滯后效應，單月成交依然保持近40萬平米的成交量。隨著春節(jié)到來，市場進入傳統(tǒng)銷售淡季，成交也跌入谷底。之后隨著政策推進，帶來信貸缺口擴大，出現(xiàn)無錢買房的現(xiàn)象，市民購房信心開始搖擺不定。

★隨著房交會舉辦，拉動了市場供應加大，加上開發(fā)商降價及優(yōu)惠措施不斷加大。年中市場成交出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，由供應充裕和降價帶來了全年的第二個春天。

★進入下半年，美次貸危機逐步擴大，引發(fā)金融海嘯，市場信心嚴重受挫，傳統(tǒng)的小幅降價及優(yōu)惠已經很難促使市場成交提升。

★接近年尾，政策松動，政府決策層由嚴守到開始刺激房產市場穩(wěn)定，給市場注入一計強型針。加上一些開發(fā)商已經大幅下調房價，改善需求得到一定釋放，市場成交開始抬升。

各區(qū)住宅成交整體大幅下滑，改善型需求得到釋放★從區(qū)域成交來看，截止08年11月份，蘇州各區(qū)住宅成交整體大幅下滑，其中，工業(yè)園區(qū)成交100.5萬平米，依然是蘇州住宅成交的主力區(qū)域。主城區(qū)以83.6萬平米成交量超過傳統(tǒng)成交大戶吳中區(qū)，位居第二，城市傳統(tǒng)核心區(qū)域在逆市下的剛性特征表現(xiàn)淋漓盡致。吳中區(qū)表現(xiàn)最差，成交同比下滑63.9%，下滑幅度最大。新區(qū)由于供應依然較少，成交41.4萬平米，仍然處于各區(qū)末位?！飶某山幻娣e段來看，08年下半年以來，改善型需求得到釋放。成交主力區(qū)間為110-140平米，占比24%；90-110平米，成交占比22%，位居其次；別墅等高端需求依然保持著較大成交量，占比19%，為列第三。首次置業(yè)的中小戶型成交比例大幅度下降，占比僅僅17%，而75平米以下的小戶型更是保持低位成交，占比只有6%?！?8年2月市場受大量保障性用房的上市成交，單月整體均價進入全年低谷5752.65元/㎡，首次低于6000元/㎡大關。隨后價格走入正軌，基本恢復07年價格高位，市場步入長期有價無市局面，階段價格基本維持在7200月/㎡上下。下半年以來，受開發(fā)商預期發(fā)生根本性變化及金融海嘯襲擊，打折、促銷、降價成為市場主流，成交價格也迅速下跌，階段均價維持在6500元/㎡，下降幅度達到700元/㎡，下降幅度達到9.7%。住宅成交均價走勢表現(xiàn)為先低后高再低的總體趨勢3.4均價分析

★作為蘇州08年首個降價項目，一度成為市場非議最多的項目，也引發(fā)了蘇州降價熱潮。從去年開盤以來，價格走勢直線下調。由開盤的10000元/㎡，降到8000元/㎡，成交遙遙領先主城區(qū)其他樓盤。典型項目成交均價分析

高端項目代表——萬科金色家園中端項目代表——中海國際社區(qū)★作為工業(yè)園區(qū)的榜樣大盤，其價格走勢影響了區(qū)域價格走勢以及反映了市場中端需求走勢。8月初項目開盤以6500元/㎡的成交均價面世，已經遠低與周邊樓盤7500元/㎡價格。隨后幾個月成交均價迅速下滑，6000元/㎡以上的房源需求已經很少，主流的需求單價維持在6000元/㎡以下，最終成交均價由開盤價下降了1000元/㎡。★項目自08年年初長時間主導新區(qū)成交走勢。隨后價格一度上調，成交也開始下滑，年中價格上調至5200元/㎡，逆市上漲，市場反應較差。次后價格逐漸回調至5100元/㎡，成交量開始企穩(wěn)，但價格依然高于開盤價格。低端項目代表——滸新金櫚灣選取蘇州在售不同物業(yè)典型項目為樣本按線性關系扣除各種外部因素，分析降價對促進銷售的拉動作用大?。焊魑飿I(yè)價格敏感度分析★從以上典型項目分析來看，高端項目對價格最不敏感，當銷售單價每下降1%對銷售的拉動作用貢獻僅為0.2套。中端項目同樣對價格不敏感，但要好于高端項目，銷售單價每下降1%，對銷售的拉動作用貢獻也僅為0.6套。低端項目對價格最為敏感，當銷售單價每下降1%時，對銷售的拉動作用貢獻達到10套?？梢灶A測，蘇州中、高端項目降價促銷的作用要小很多，只有大幅度降低價格才能起到促進快速去化的目的，而低端項目對價格最為敏感，小幅降價既能大幅度促進銷售。★投資額：上半年，蘇州市房地產開發(fā)完成投資281.57億元，同比下降12.8%。從開發(fā)投資的構成看，其中土地購置費33.89億元，同比下降65.6%，土地購置費占房地產開發(fā)投資的比重由去年的35.8%下降到目前的12%,土地購置費的大幅回落仍是投資下降的最關鍵原因。從投資用途看，住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別為199.63、14.06和48.81億元，同比分別增長-20.7%、99.4%和5.5%，住宅投資占投資總額比重由去年同期的近八成下降到目前的七成。

★投資增幅：蘇州市房地產開發(fā)投資自今年初以來呈下跌態(tài)勢，且跌幅呈逐月擴大，雖然商品房銷售恢復性增長，但并未有效激活房地產開發(fā)企業(yè)的投資熱情，大部分開發(fā)商尚未完全擺脫調整壓力，對市場的后期走勢信心不足。開發(fā)投資力度減弱3.52009年上半年房地產運行情況

★新開工、施工面積：作為商品房開發(fā)先行指標的新開工面積，今年以來一直保持低迷的狀態(tài)，上半年，蘇州市新開工面積576.46萬平方米，其中住宅463.35萬平方米，分別下降54.5%和54%。受新開工面積疲軟影響，商品房施工規(guī)模也放緩速度，至6月底，施工面積為5830.37萬平方米，其中住宅4276.15萬平方米，同比分別僅增長2.5%和0.1%。

★竣工面積：商品房竣工速度也保持低速運行。上半年，蘇州市竣工面積為607.11萬平方米，僅增長3.4%，其中住宅竣工453.32萬平方米，增長2.5%。蘇州市房地產開發(fā)的后勁不足，可能導致未來房市供求失衡，應穩(wěn)定開發(fā)商投資信心，適度鼓勵開發(fā)企業(yè)購置土地，開發(fā)新項目，保證房地產市場的可持續(xù)發(fā)展。開發(fā)規(guī)模后繼乏力★商品房銷售：今年以來，蘇州市商品房銷售出現(xiàn)井噴，上半年，全市銷售面積達766.23萬平方米，其中住宅銷售668.11萬平方米，同比增長63.3%和68%，創(chuàng)下歷史同期最高水平。二手房市場也隨一級市場的逐漸回暖，再起波瀾，上半年，市區(qū)二手房成交面積161.57萬平方，同比增長54.8%，6月份更是刷新了2007年下半年最火爆時的成交量。

★商品房銷售價格：隨著市場的回暖，房價也逐步回升，上半年，蘇州市商品房銷售均價6002元/平方米，其中住宅5967元/平方米，同比上漲3.5%和7.2%，全市房價首次突破6000元/平方米大關。銷售回暖的原因主要為：一是去年底以來，政府出臺了多項暖市政策，如降息、減免稅費等；二是剛性需求的釋放；三是購房者對通貨膨脹的預期；四是開發(fā)商出臺各種促銷措施。

房地產銷售再現(xiàn)火爆★資金來源：隨著鼓勵房地產暖市政策效應的逐步顯現(xiàn)及商品房銷售的回暖，與去年全年相比，蘇州市房地產本年資金來源逐漸寬松。房地產開發(fā)本年資金來源921.42億元，同比增長15.1%，比去年全年回升22.8個百分點；其中，國內貸款227.24億元，增長19.0%，比去年全年回升16.4個百分點；自籌資金258.34億元，增長16.8%；個人按揭貸款142.72億元，增長31.8%，比上年全年回升66.9個百分點。開發(fā)資金來源有所寬松★空置面積：至6月底，蘇州市商品房空置面積為548.22萬平方米，同比僅上漲3.4%，其中住宅空置305.31萬平方米，下降7.7%。今年以來，銷售市場的火熱以及竣工速度的放緩，使得原來不斷增長的空置面積得以控制，從絕對量來看，目前的空置量比最高時期已經減少了50萬平方米，且有進一步減少之勢。從空置的構成看，空置1年以下的商品房迅速減少，占比由去年底的73.2%下降到目前的34.4%，絕對值減少了230萬平方米。

★空置類型：從空置面積的減少來看，本輪銷售的回暖，雖然緩解了空置的壓力，但銷售主要為期房和新竣工的空置房，對于空置時間較長的大套型、戶型相對落后的房源，尚未形成有力的消化。空置商品房得到控制住宅市場小結★蘇州住宅市場受大環(huán)境及政策影響十分明顯，房地產市場也產生了較大的波動。低迷狀態(tài)沒有完全改觀?！?8年開始開發(fā)投資力度不斷減弱，商品房竣工速度也保持低速運行態(tài)勢?！?8全年市場表現(xiàn)顯著的供大于求狀態(tài)，供應持續(xù)放量，成交得到明顯抑制。這種狀態(tài)一直延續(xù)到09年上半年?！?8年底以來，由于受到政府多項暖市政策、剛性需求的釋放、購房者對通貨膨脹的預期，以及開發(fā)商出臺各種促銷措施等因素影響，商品房銷售開始回暖，09年上半年蘇州市商品房銷售出現(xiàn)井噴，房價也隨之逐步回升。蘇州住宅市場產品情況分析44.1產品特征分析4.2新盤產品分析★特征1：

在“90/70”政策的影響之下，2008年蘇州樓市的產品結構有所調整，小戶型項目明顯增多。從蘇州房地產發(fā)展以來，蘇城樓市中的產品主要以大面積產品為主，小面積產品主要是一些以40年或50年產權的酒店式公寓為主。隨著蘇城房地產市場的不斷發(fā)展，大量外企的入駐，吸收了大量的單身白領階層及新蘇州人，加之“90/70”政策的影響，08年蘇州樓市小面積產品放量，小面積、低總價，購買門檻不高，因此受到了很多初次置業(yè)的新蘇州人的熱捧。08年蘇州小面積產品主要有以下幾個特征：其一，建筑形態(tài)多樣，例如產品挑高，以“買一層送一層”的方式進行銷售；其二，小面積產品贈送面積較多，例如有空中花園的小兩房產品，圓購房者的“三房夢”；其三，產權為40年或50年酒店式公寓全為精裝修的交房標準，方便年輕白領入住，也可以從中提高產品價格。4.1產品特征分析

★特征2：節(jié)能環(huán)保、科技型、智能型別墅產品出爐隨著人們生活水平的提高，舒適的別墅產品已經不能滿足高端購房者的需求，節(jié)能、科技、智能型的別墅產品在08年呈現(xiàn)在蘇城樓市中；但是目前在蘇城別墅市場還是以外部優(yōu)勢襯托產品亮點來吸引客戶。

★特征3：超大規(guī)模項目逐一亮相隨著土地政策的力度不斷加大，08年超大規(guī)模項目開始運作，其中主城區(qū)就有兩個超大項目在08年入市，分別為平江新城板塊的萬達廣場和滄浪新城的世茂運河城，這兩個項目分別為板塊的代表作，也是兩個新城開始逐步發(fā)展的標志，兩個項目在08年入市都受到了廣泛的關注；園區(qū)作為蘇州現(xiàn)代化都市的標志，超大規(guī)模項目必不可少，中海國際社區(qū)和萬科尚玲瓏項目分別為120萬平方米、85萬平米，中海國際社區(qū)在08年市場低迷的狀態(tài)下采取低價入市的手法，吸引了大批在園區(qū)及其它區(qū)域工作的年輕白領及新蘇州人，而萬科還是以注重自身的品質為基調，走高端路線，來吸引社會高端階層的目光?！镄峦茦潜P項目規(guī)模：4.2新盤產品分析

2008年蘇州市共有34個新項目入市，其中小規(guī)模項目4個，占總新入市項目的12%，小規(guī)模項目主要以一些酒店式公寓加配套商業(yè)為主；中等規(guī)模項目8個，占新入市項目的24%；08年蘇州大規(guī)模項目入市最多，達到16個，占新入市項目的46%；超大規(guī)模項目共計6個，占18%，超大規(guī)模項目的總建筑面積在45萬㎡到150萬㎡，各項目均為世茂集團、萬達集團、中海、萬科等品牌開發(fā)商開發(fā)運作。★新推樓盤建筑形態(tài)：

首先，從2008年新入市項目的建筑形態(tài)分析，主要以復合型為主，共計22個，占新入市項目的61%，隨著蘇州房地產市場的不斷發(fā)展，客戶思想觀念的不斷改變，對新鮮事物的接受也越來越快，因此，各發(fā)展商根據(jù)用地的經濟指標，選擇不同的建筑形態(tài)來規(guī)劃項目，不僅能讓客戶有更多的選擇余地，而且能使自身的利益最大化，因此，復合型項目在08年蘇州房地產市場上占據(jù)了主導地位。其次，高層為7個，占24%，別墅、多層產品基本平分秋色，均為2個，共占新入市項目的12%，小高層產品最少僅為1個，占3%?！镄峦茦潜P區(qū)域分布：新區(qū)新入市項目6個，占18%，區(qū)域內新入市項目主要集中在滸關板塊和何山板塊。園區(qū)新入市項目8個，占24%。主城區(qū)由于土地資源的飽和，新入市項目為4個，多為主城區(qū)的新城板塊，占新入市項目的12%。相城區(qū)08年新入市項目9個，占25%，在各區(qū)域新盤項目中居首位。吳中區(qū)08年新入市項目為7個，占21%。產品小結★在“90/70”政策的影響之下，2008年蘇州樓市的產品結構有所調整，小戶型項目明顯增多?！镫S著人們生活水平的提高，節(jié)能、科技、智能型的別墅產品逐漸為高端購房者所追捧。★隨著土地政策的力度不斷加大，超大規(guī)模項目在08年開始逐一亮相?！飶秃闲晚椖吭?8年蘇州房地產市場上占據(jù)了主導地位，其次為高層，別墅、多層產品基本平分秋色，而小高層產品則為最少。蘇州房地產市場區(qū)域發(fā)展分析55.1工業(yè)園區(qū)發(fā)展分析5.2吳中區(qū)發(fā)展分析5.3相城區(qū)發(fā)展分析5.4高新區(qū)發(fā)展分析5.5古城區(qū)發(fā)展分析2008年受全球金融危機的影響，蘇州房地產市場整體處于低迷狀態(tài)，各房地產開發(fā)商紛紛宣布企業(yè)開始“過冬”。作為蘇州最受地產商追捧的工業(yè)園區(qū)，同樣難遭。2008年1-11月份，園區(qū)商品房（住宅類）供應量為171.14萬㎡，環(huán)比下降16.2%，新增套數(shù)為12971套；成交量為99.98萬㎡，環(huán)比下降59.8%，成交套數(shù)為8298套。土地方面，成交土地幅數(shù)6塊，總面積126.9萬㎡，環(huán)比下降78.8%。（不包括工業(yè)用地）從上面的數(shù)據(jù)我們看出，園區(qū)不論在商品房（住宅類）的供應量、成交量還是土地的成交量方面，下降是唯一的主旋律。5.1工業(yè)園區(qū)發(fā)展分析①區(qū)域概述

◆點評：

2008年，受07年宏觀調控的影響及美國次貸危機引起的全球性金融危機的綜合影響，市場信心受挫，08年房地產市場呈現(xiàn)低迷之勢，園區(qū)市場也不例外，工業(yè)園區(qū)商品房（住宅類）供應量為171.14萬㎡，新增套數(shù)12971套；成交量99.98萬㎡，成交套數(shù)8298套。累計供求比為1：0.58，供求嚴重失調，供大于求之勢非常明顯，市場面臨較大的去化壓力。②供求分析

◆點評：08年工業(yè)園區(qū)1-11月份住宅供應171.74萬平米，依然保持著較高的市場供應量。住宅供應態(tài)勢整體呈現(xiàn)“V”型，上半年受到政策影響較大，市場少量供應，以存量去化為主，開發(fā)商推遲上市節(jié)奏，觀察市場。年中市場多數(shù)看空，悲觀預期加重，開發(fā)商紛紛加大市場供應，出逃成為此階段主旋律。進入下半年，市場信心缺失，國際國內環(huán)境引發(fā)市場長期看空，區(qū)域存量房較大，未來競爭激烈，一些開發(fā)商采取降價跑量，促使下半年供應較上半年有所增加，未來市場供應依然保持較高水平。③供應分析

◆點評：

08年工業(yè)園區(qū)1-11月份住宅成交99.98萬平米，依然保持著低位的市場成交量。全年來看，除了2月受到春節(jié)影響，市場成交大幅減少以外，9月受到金融海嘯爆發(fā)影響，市場信心大失，居民購買熱情跌入冰谷，月度成交僅3.52萬平米，是繼2月以來的又一新低。其余各月基本維持在10萬平米成交量。未來隨著政策刺激，成交會略有上漲，但幅度不會太大。

④成交分析

◆點評：

2008年度工業(yè)園區(qū)住宅類房源成交均價整體呈現(xiàn)出逐步下降的態(tài)勢，全年單價整體下降1862.46元/㎡。

全年整體呈現(xiàn)下降趨勢，其中波動較大節(jié)點出現(xiàn)在3-4月及8月。其中3-4月成交均價下降十分明顯，主要受到鄉(xiāng)鎮(zhèn)低價樓盤放量成交沖擊，拉低整體均價。隨后從5月開始，價格一路走低。到了8月份，受中海國際社區(qū)大盤大幅低價上市，成交均價跌至7445.67元/㎡，達到全年最低。階段調整以后，價格再度持續(xù)下行，大環(huán)境的不利加上區(qū)域競爭十分激烈導致整體價格全年持續(xù)走低，市場開始自發(fā)擠出泡沫。⑤價格分析⑥主要在售項目列表2008年蘇州整體樓市低迷，區(qū)域商品房發(fā)展大幅減緩，截至11月底累計成交商品房（住宅類）4552套，面積63.67萬㎡，分別較去年同期下降64.4%和61.5%。5.2吳中區(qū)發(fā)展分析①區(qū)域概述

◆點評：吳中區(qū)08年到11月底，累計供應量為130.58萬㎡，累計成交68.54萬㎡，供求比為1：0.52，供大于求現(xiàn)象較為明顯。從月份來看，08年除2月份供小于求以外，其他月份供應均大于需求，并呈現(xiàn)穩(wěn)步提升之勢，而近兩個月以來，受經濟環(huán)境下滑和政策調整影響，市場供求波動較大，呈現(xiàn)“V”字造型。②供求分析

◆點評：吳中區(qū)08年到11月底，累計供應量為130.58萬㎡，月均供應11.87萬㎡，其中主要集中在1月、11月份，而2月份受冰雪和假期影響，供應大幅減少，其他各月供應較為平均，但其中5月、7月、9月受房交會[5.70]影響，供應略有增加。③供應分析

◆點評：08年1-11月，累計成交68.54萬㎡，月均成交6.23萬㎡，主要集中在1月、7月、11月，其他各月成交較為平均在5-7萬之間。④成交分析

◆點評：08年吳中房價走勢來看，基本分為三個階段：08年一季度中期到二季度中期，在別墅物業(yè)成交的帶領下，成交均價快速上升；從二季度末到三季度開始，隨著普通公寓成為成交主體，成交均價隨之回落；進入三季度市場不確定因素增加，成交價格波動較大，區(qū)域內部有較大體量別墅類物業(yè)的支撐，雖較07年高位有所降低，但整體成交價格基本保持也7000元/㎡左右。但隨著普通公寓市場供應的不斷放量，區(qū)域競爭加劇，預計09年價格將有較大回落。⑤價格分析⑥主要在售項目列表2008年受全球金融危機的影響及2007年9.27新政的影響，房產市場整體處于低迷狀態(tài)，隨著相城區(qū)城市建設的進一步完善和基礎設施的進一步齊全，相城區(qū)似乎受大環(huán)境影響較小。相城區(qū)房產08年整體表現(xiàn)使其成為蘇州房產市場較為關注的一大亮點。1-11月相城區(qū)商品住宅共成交5022套住宅房，成交面積為55.69萬㎡,成交均價為5778.42元/㎡；由于受大市環(huán)境的影響，區(qū)域國土資源局放緩了土地的供應量，開發(fā)商拿地也非常的慎重，最終導致區(qū)域1-11月土地成交量為8.02萬㎡（不包括工業(yè)用地）。5.3相城區(qū)發(fā)展分析①區(qū)域概述

◆點評：相城區(qū)1-11月商品類住宅供應面積為122.61萬㎡，供應套數(shù)為9183套；商品房成交面積為55.69萬㎡，成交套數(shù)為5022。相城區(qū)住宅類累計供求比為1：0.46，供求嚴重失調，供大于求之勢非常明顯，市場面臨較大的去化壓力和競爭壓力。

綜觀全年：受07年宏觀調控的影響及美國次貸危機引起的全球性金融危機的綜合影響下，08年房地產市場呈現(xiàn)低迷之勢，相城區(qū)區(qū)域市場也不例外，1-11月各月供應量相對較大，而成交量均低于供應量，整體供大于求之勢非常的明顯。

②供求分析

◆點評：08年1-11月商品住宅供應面積為122.61萬㎡，其走勢呈倒“V”走勢，其中頂點出現(xiàn)于08年7月、8月，主要由于傳統(tǒng)的房產銷售旺季“金九銀十”的到來，開發(fā)商為了在旺季的大量去化做房源儲備。③供應分析

◆點評：相城區(qū)1-11月商品住宅類成交走勢在1-5月呈上升趨勢，在6-10月呈下降趨勢。1-11月中成交集中于5月、6月、7月三個月，主要由于華城國際、康橋麗都等新項目，受到了市場的歡迎，導致這個三個月成交量大增，而傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”房產銷售旺季表現(xiàn)一般，成交量并未如預期那樣放量。

④成交分析

◆點評：2008年度相城區(qū)住宅類成交均價整體呈現(xiàn)波浪式下跌趨勢，波動范圍從5542.42元/㎡到6711.76元/㎡，波動幅度較大，08年1-11月區(qū)域整體成交均價為5778.42元/㎡。與去年同期上漲5.96%。⑤價格分析⑥主要在售項目列表2008年度，高新區(qū)中心城區(qū)的住宅市場已基本飽和，房產發(fā)展趨勢繼續(xù)向外圍擴散。全年度，高新區(qū)共成交4279套住宅用房，占全市的14%；土地供應總量為19.78萬㎡，占全市的9%。①區(qū)域概述5.4高新區(qū)發(fā)展分析

◆點評：08年度高新區(qū)住宅類供應量為55.1萬㎡，成交量為41.09萬㎡，供求比例為1：0.75，供大于求。高新區(qū)上半年市場供應量明顯加大，4月份達到全年最高，而需求方面并沒有表現(xiàn)出良好的態(tài)勢，供大于求；下半年受金融危機的影響，供應量明顯萎縮，而成交量也出現(xiàn)大幅度的下滑，供大于求的現(xiàn)象更加明顯，10月份供求比達到全年的最高。②供求分析

◆點評：08年度高新區(qū)全區(qū)供應住宅類商品房55.11萬㎡，與2007年同期相比，下降幅度較大；1-2月份受春節(jié)的影響供應量較少，隨著春節(jié)的結束，從3月份開始成交量開始增長，4月份達到全年供應的最高，5-7月份區(qū)域供應量變化不大，8月份供應量急速下滑，隨著傳統(tǒng)的樓市旺季的到來，成交量也開始上升；受宏觀經濟的影響，整體的房地產市場處于低迷狀態(tài)，各發(fā)展商也不敢急于出手，紛紛等待市場的回暖，11月區(qū)域沒有住宅類商