（農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題）馬訴陳房屋買(mǎi)賣(mài)合同案農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題一首部判決書(shū)字號(hào)海民初字第號(hào)一中民終字第法律服務(wù)所法律工作者海民初字第號(hào)一中民終字第法律服務(wù)所法律工作者二審判決書(shū)北京市第一中級(jí)人民法院號(hào)案由房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟雙方被告上訴人馬委托代理人宋北京市海淀區(qū)原告被上訴人陳委托代理人陳無(wú)業(yè)審級(jí)二審審判機(jī)關(guān)和審判組織一審法院北京市海淀區(qū)人民法院獨(dú)任審判人員審判員代理審判員金川二審法院北京市第一中級(jí)人民法院合議庭組成人員審判長(zhǎng)王愛(ài)紅代理審判員李曉龍、萬(wàn)麗麗審結(jié)時(shí)間一審審結(jié)時(shí)間 年月日二審審結(jié)時(shí)間 年月 日二一審情況一審訴辯主張?jiān)嬖V稱我于年月日將訴爭(zhēng)房屋以元的價(jià)格賣(mài)予城市居民馬根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了國(guó)家法律規(guī)定現(xiàn)起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效馬騰退北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新?tīng)I(yíng)號(hào)南院內(nèi)北房間、西房間、西門(mén)道房間、東房間、南房問(wèn)、海棠樹(shù)棵及院落本案由馬負(fù)擔(dān)被告辯稱我與陳在年簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均為居民身份合同約定只涉及地上物的買(mǎi)賣(mài)與宅基地的權(quán)屬無(wú)關(guān)雙方的協(xié)議是真實(shí)意思的表示進(jìn)行了買(mǎi)賣(mài)保證申請(qǐng)、經(jīng)過(guò)審批、繳納相關(guān)契稅、取得房屋因此房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效并且買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效和騰退房屋不應(yīng)屬于同一訴訟請(qǐng)求法庭駁回陳的訴訟請(qǐng)求一審事實(shí)和證據(jù)北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)公開(kāi)審理查明 年月日陳與馬簽署了買(mǎi)賣(mài)陳將自家北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新?tīng)I(yíng)號(hào)南院內(nèi)北房間賣(mài)與城市居民馬價(jià)款 元合同簽署后陳另收取馬 元為其在北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新?tīng)I(yíng)號(hào)南院建西房間含門(mén)道間庭審中雙方均認(rèn)可實(shí)際買(mǎi)賣(mài)房屋標(biāo)的物為北房間及西房間含門(mén)道間雙方買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生后馬向有關(guān)部門(mén)交納了相應(yīng)契稅肖家河村民委員會(huì)于年月 日、海淀鄉(xiāng)人民政府于 年月日對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋進(jìn)行了審批馬于年月日取得北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)所有證馬自購(gòu)買(mǎi)房屋后在北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新?tīng)I(yíng)號(hào)南院居住至今并加蓋房屋、種植樹(shù)木經(jīng)現(xiàn)該院內(nèi)共有北房間、西房間、西門(mén)道房間、東房間、南房間、海棠樹(shù)棵庭審中經(jīng)本院對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行明示馬堅(jiān)持雙方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效放棄對(duì)院內(nèi)房產(chǎn)及樹(shù)木進(jìn)行價(jià)格鑒定上述事實(shí)有下列證據(jù)證明雙方當(dāng)事人陳述、買(mǎi)賣(mài)房屋合同、契稅票據(jù)、海淀鄉(xiāng)社員買(mǎi)賣(mài)房屋審批表、北京市房產(chǎn)所有證、、現(xiàn)場(chǎng)照片一審判案理由北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為農(nóng)村的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外屬于農(nóng)民集體所有宅基地屬于農(nóng)民集體所有陳與馬簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同因該院宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有馬屬城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋此地上房屋之買(mǎi)賣(mài)必然涉及土地使用權(quán)人之變化故雙方買(mǎi)賣(mài)北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新?tīng)I(yíng)號(hào)南院房屋之行為因違反應(yīng)屬無(wú)效對(duì)于無(wú)效合同之處理雙方承擔(dān)相互返還之責(zé)任馬理應(yīng)騰退訴爭(zhēng)房屋及院落同時(shí)陳應(yīng)返還馬購(gòu)房款 元因馬堅(jiān)持雙方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效且未提出反訴房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效給馬造成的損失馬可以另行主張賠償就馬所持確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效和騰退房屋不應(yīng)屬于同一訴訟之抗辯因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效之后果即為一方騰退房屋、一方返還購(gòu)房款故此抗辯于法無(wú)據(jù)不予支持另馬主張房屋買(mǎi)賣(mài)后履行審批手續(xù)、繳納了相關(guān)契稅并依法取得證明認(rèn)為雙方買(mǎi)賣(mài)房屋行為有效因上述行為系基于雙方買(mǎi)賣(mài)房屋行為之后而產(chǎn)生故不能作為前行為即買(mǎi)賣(mài)房屋行為合法性之依據(jù)一審定案結(jié)論北京市海淀區(qū)人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)》第五十二條第五項(xiàng)、第五十八條作出如下判決陳與馬于年月日簽訂的買(mǎi)賣(mài)房屋合同無(wú)效馬于本判決生效后個(gè)月內(nèi)騰退位于北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新?tīng)I(yíng)號(hào)南院內(nèi)北房間、西房間、西門(mén)道房間、東房間、南房間、海棠樹(shù)棵及院落交付陳陳于本判決生效后日內(nèi)返還馬購(gòu)房款元如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)》年第二百三十二條之規(guī)定加倍給付遲延履行期間的債務(wù)利息案件受理費(fèi)元由馬負(fù)擔(dān)三二審訴辯主張上訴人訴稱房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方的真實(shí)意思表示且該買(mǎi)賣(mài)行為已經(jīng)過(guò)海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證明故房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬有效陳在原審要求確認(rèn)合同無(wú)效及騰房的訴訟請(qǐng)求屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系原審法院不應(yīng)合并審理 馬在該房屋內(nèi)長(zhǎng)期居住并已將戶口遷入在本市沒(méi)有其他住房故上訴請(qǐng)求撤銷原審判決依法駁回陳的訴訟請(qǐng)求被上訴人辯稱本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律規(guī)定而無(wú)效原審判決認(rèn)定事實(shí)正確適用法律正確應(yīng)予維持四二審事實(shí)和證據(jù)北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)公開(kāi)審理查明原審判決對(duì)事實(shí)的認(rèn)定正確二審法院予以確認(rèn)二審中另查明馬已于年月日將戶口遷入本案訴爭(zhēng)房屋二審法院對(duì)一審查明的事實(shí)采用證據(jù)與一審一致對(duì)二審另外查明的事實(shí)有下列證據(jù)證明雙方當(dāng)事人陳述及戶籍登記卡五二審判案理由北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為本案系因城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛按照我國(guó)法律規(guī)定農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有所以宅基地使用權(quán)人在對(duì)宅基地行使收益和處分權(quán)利時(shí)應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制在此前提下城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效但在處理具體案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案不同的實(shí)際情況綜合加以判斷本案中馬作為城市居民其與陳簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)過(guò)海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)此后馬 取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)并于 年將戶口遷入根據(jù)上述事實(shí)可以看出在十幾年的時(shí)間中馬在訴爭(zhēng)房屋實(shí)際居住已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系鑒于此在綜合本案當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮對(duì)比一下應(yīng)當(dāng)確認(rèn)馬 與陳 簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效較為適宜原審法院確認(rèn)本案買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效雖符合此類案件的一般性處理原則但于本案不利于維護(hù)雙方既定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系故應(yīng)當(dāng)予以糾正另外陳簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并實(shí)際履行后在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲的情況下其又以轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地違反法律規(guī)定為由要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效其行為亦與民法倡導(dǎo)的誠(chéng)實(shí)信用原則相悖據(jù)此本院對(duì)陳要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并要求馬騰退房屋的訴訟請(qǐng)求均不予支持六二審定案結(jié)論北京市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條作出如下判決撤銷北京市海淀區(qū)人民法院 海民初字第號(hào)民事判決駁回陳的訴訟請(qǐng)求一審案件受理費(fèi)元由陳負(fù)擔(dān)已交納二審案件受理費(fèi)元由陳負(fù)擔(dān)本判決生效后日內(nèi)交納七解說(shuō)本案是一起城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定問(wèn)題隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐的加快外出的農(nóng)村人口數(shù)量加大同時(shí)越來(lái)越多的城市居民選擇到城市的近郊地區(qū)購(gòu)買(mǎi)房屋居在住房屋價(jià)格不斷上漲的背景下農(nóng)民私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同引起的糾紛近幾年不斷增加呈現(xiàn)出典型化、復(fù)雜化的趨勢(shì)但對(duì)于這類合同效力的認(rèn)定一直存在爭(zhēng)議已經(jīng)成為當(dāng)前民事審判實(shí)踐中亟待解決的疑難問(wèn)題由于我國(guó)農(nóng)村土地歸集體所有村民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只擁有宅基地使用權(quán)并且一戶只能擁有一處宅基地宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地將會(huì)喪失基本生存條件因此目前國(guó)家的法律和相關(guān)政策對(duì)于宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易流通采取了原則禁止的態(tài)度由于房屋和土地有著天然的關(guān)聯(lián)性并且在我國(guó)仍然采取的是“房地合一”的原則因而農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)不單純是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移同時(shí)還涉及房屋所占土地的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移上述案例就是一個(gè)典型的例子這里就產(chǎn)生了農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)是否一概應(yīng)當(dāng)以違反法律規(guī)定為由而認(rèn)定無(wú)效的問(wèn)題筆者結(jié)合上述案例作如下分析本案房屋合同認(rèn)定有效的正當(dāng)理由目前在北京市農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房實(shí)際上是買(mǎi)地這與我國(guó)嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策是相違背宅的基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利與特定的身份相聯(lián)系具有一定的福利性農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)如果放開(kāi)將會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來(lái)宅基地需求的加大造成住宅用地向耕地?cái)U(kuò)張這顯然與我國(guó)保護(hù)耕地的基本國(guó)策是相違背的因此對(duì)于城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地上的私有房屋現(xiàn)階段我國(guó)的法律法規(guī)及政策還都是采取的禁止性原則在審判實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同在一般情況下認(rèn)定為無(wú)效但是司法實(shí)踐中的個(gè)案情況是非常復(fù)雜的這種“合同無(wú)效”的處理原則也不能不分具體案情地一概適用因此北京市高級(jí)人民法院早在年月針對(duì)此問(wèn)題專門(mén)組織了研討會(huì)會(huì)議中達(dá)成共識(shí)并形成了“會(huì)議紀(jì)要”:農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同以認(rèn)定無(wú)效為原則以認(rèn)定有效為例外從買(mǎi)賣(mài)雙方的主體身份來(lái)看如雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的可以認(rèn)定合同有效年月日北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)召開(kāi)這次會(huì)議認(rèn)為農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效年“會(huì)議紀(jì)要”中所確立的原則是恰當(dāng)?shù)娜詰?yīng)堅(jiān)持但是在以無(wú)效為原則之外要考慮個(gè)案的不同情況可以根據(jù)實(shí)際情況依法確認(rèn)合同的效力我不知道例如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者訴訟時(shí)買(mǎi)受人已將戶口遷入所購(gòu)房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的可以認(rèn)定合同有效對(duì)于 年月日《》修訂之前將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的亦可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效根據(jù)以上兩個(gè)會(huì)議紀(jì)要的精神結(jié)合本案的具體情況在二審審理中合議庭經(jīng)過(guò)研究一致認(rèn)為本案應(yīng)當(dāng)作為無(wú)效原則的例外情況予以處理本案中認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)合同有效主要有以下幾點(diǎn)理由目前我國(guó)法律、法規(guī)及司法解釋尚沒(méi)有禁止農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)以及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的明確規(guī)定我國(guó)目前的立法狀況是只有《》、《土地管理法》、《》針對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定但這些規(guī)定并未涉及農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題另外還有一些國(guó)家政策方面的規(guī)定主要就是國(guó)務(wù)院辦公廳年月日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條第二款規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”年月 日國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》》中再次強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”這兩個(gè)國(guó)務(wù)院文件不屬于法律或者行政法規(guī)不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)根據(jù)交易當(dāng)時(shí)的歷史背景雙方當(dāng)事人的買(mǎi)賣(mài)于年月日而第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議于 年月日才作出《關(guān)于修改中華人民共和國(guó)土地管理法的決定》這是《土地管理法》自年月日頒布以后的第一次修正在這次修正中才增加了關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定此前沒(méi)有關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的明確規(guī)定在年時(shí)國(guó)家對(duì)農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有相關(guān)的政策性規(guī)定可以說(shuō)在雙方當(dāng)事人進(jìn)行交易時(shí)國(guó)家對(duì)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)論是立法層面還是政策層面還是一片空白房屋買(mǎi)賣(mài)的行為已經(jīng)過(guò)政府的審批并且買(mǎi)受人已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證目前買(mǎi)受人的戶口已經(jīng)遷入該房屋所在地本案中雙方買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生后買(mǎi)受人向有關(guān)部門(mén)交納了相關(guān)契稅肖家河村民委員會(huì)于年月日、海淀鄉(xiāng)人民政府于年月日分別對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)交易進(jìn)行了審批買(mǎi)受人于年月日取得了北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)證這一系列的行為均表明國(guó)家的行政部門(mén)已經(jīng)認(rèn)可并批準(zhǔn)了雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為且這些均發(fā)生在年月日《土地管理法》修訂之前因此根據(jù)北京市法院的兩個(gè)會(huì)議紀(jì)要的精神在本案中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效另外買(mǎi)受人的戶口于年月日已經(jīng)遷入訴爭(zhēng)房屋這是本案二審中新查明的事實(shí)根據(jù)上述會(huì)議紀(jì)要更應(yīng)當(dāng)傾向于認(rèn)定合同有效房屋居住人對(duì)房屋長(zhǎng)期、穩(wěn)定的占有、使用狀態(tài)也是應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)的重要價(jià)值利益類似房屋、土地這類重大財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系穩(wěn)定對(duì)于公民生活秩序有著重大的意義保護(hù)買(mǎi)受人對(duì)房屋穩(wěn)定、長(zhǎng)期的占有狀態(tài)保證買(mǎi)受人最基本的生存條件也是審判實(shí)踐中法官應(yīng)當(dāng)予以重點(diǎn)考慮的價(jià)值取向在本案中買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋并非為了投資營(yíng)利而是為了居有定所且已經(jīng)在訴爭(zhēng)房屋連續(xù)穩(wěn)定生活了十幾年全家人在本市沒(méi)有他處住房因此訴爭(zhēng)房屋是買(mǎi)受人一家的安身立命之所一旦買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效買(mǎi)受人將負(fù)有騰退房屋的義務(wù)這無(wú)疑將給買(mǎi)受人一家的生活帶來(lái)巨大的影響因此本案二審審理中法院從保護(hù)買(mǎi)受人生活穩(wěn)定的角度考慮認(rèn)定了買(mǎi)賣(mài)合同有效“當(dāng)事人不得因自己的錯(cuò)誤行為而獲利”,對(duì)出賣(mài)人事后主張合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)予以必要的限制如果說(shuō)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)在合法性上存在瑕