桂林XXXXXX項(xiàng)目前期發(fā)展定位策劃報(bào)告第一章桂林印象一、對(duì)桂林的了解1.1桂林---山水名城、文化名城一、對(duì)桂林的了解——城市規(guī)劃發(fā)展方向一、對(duì)城市的了解——商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃1.3商業(yè)發(fā)展規(guī)劃以桂林市區(qū)XX路XX廣場(chǎng)至XX路口東西兩大商業(yè)組團(tuán)為全市商業(yè)中心，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局形成“雙核五次八極多節(jié)點(diǎn)”的整體發(fā)展格局。二、桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展2.1銷售價(jià)格漲幅低于全國(guó)平均水平2006年由于政策影響較大,整體漲幅趨緩,全年平均漲幅3.7%，低于全國(guó)70個(gè)大中城市5-8%的平均水平。隨著桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心向城鄉(xiāng)偏移，房屋整體銷售均價(jià)也受城郊低價(jià)房的拉低，近年房屋銷售價(jià)格整體漲幅將趨于緩慢。2.3桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)三、桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分3.1各城區(qū)房地產(chǎn)特征—XX區(qū)2006年區(qū)域推貨樓盤：10個(gè)區(qū)域價(jià)格：XX路段住宅價(jià)格達(dá)到4500-5500元/㎡；臨街商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格達(dá)到25000-45000元/㎡。西山板塊住宅價(jià)格達(dá)到3000-4000元/平方米。區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè)：鄭城區(qū)內(nèi)目前在框售樓盤貨量較召少，基本處于這尾盤銷售階段扣。歸2007夢(mèng)年將推出的新炸盤為因【集廣源國(guó)際煩】覺(jué)、理【丈理想領(lǐng)域棒】蚊，均位于西山油片區(qū)，具有較育好的景觀優(yōu)勢(shì)珠。預(yù)計(jì)銷售價(jià)倦格將達(dá)到面3500餐元滾/晨平方米。擦2006蒼年區(qū)域推貨樓殺盤：閣18幻個(gè)講所轄蘆笛路板塘塊：詢屬于老的工業(yè)赤區(qū)，區(qū)域居住衰環(huán)境較較差，逆市政配套檔次壇低，受鐵路線從影響較大。淹區(qū)域住宅項(xiàng)目刑銷售價(jià)格層2400-2醉800笨元架/訴㎡窮。押所轄唇XX擾北路板塊：乓XX壯北路市政配套菠較完善，為兄XX義區(qū)主要商業(yè)及本物流中心。板唐塊小高層、高掉層項(xiàng)目市場(chǎng)接葡受度較好。趕住宅項(xiàng)目銷售賀價(jià)格弦2500-3雜000郊元犯/券㎡捉。閣所轄沿江板塊廢：麗該板塊居住及蝴商業(yè)氛圍、市箭政配套相對(duì)缺嚴(yán)乏。主要以江拘景作為房地產(chǎn)爪項(xiàng)目的主要賣虹點(diǎn)?？倕^(qū)域住宅項(xiàng)目遍銷售價(jià)格弟3800-4悄000厘元答/擇㎡淚。伏區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè)防：腿區(qū)域樓盤俱06濃年整體銷售均糞較好，可供開(kāi)大發(fā)貨量不多。界鋼廠片區(qū)及清虎風(fēng)五福片區(qū)的瘡高尚住宅區(qū)將箱成為未來(lái)區(qū)域燕市場(chǎng)的主要熱乓點(diǎn)。廊2006徹年區(qū)域推貨樓晝盤漸：煉23竊個(gè)南所轄三里店板之塊：督桂林高新技術(shù)私開(kāi)發(fā)區(qū)所在地臺(tái)，擁有較為成暮熟的配套和固勤定的高薪消費(fèi)散群體，緊鄰體籌育中心、慘板塊住宅項(xiàng)目海銷售價(jià)格初3200-3緩400認(rèn)元記/潑㎡固。臺(tái)所轄會(huì)展中心哈板塊：除擁有甲天下廣飾場(chǎng)、會(huì)展中心摔、南城百貨，節(jié)是桂林市新興蜓的高價(jià)位向心賴住區(qū)、是目前販桂林市民購(gòu)買防意向最強(qiáng)的區(qū)態(tài)域。枕板塊住宅項(xiàng)目承銷售價(jià)格刻3400-3坦600盞元耳/勻㎡頓。長(zhǎng)所轄城環(huán)北、舟普陀路板塊。劃除公園的環(huán)境侮景觀之外，桂嶼林師范大學(xué)、布桂林電子科技煉學(xué)院、桂林工懷學(xué)院等大學(xué)園翠區(qū)及其相關(guān)生期活配套對(duì)消費(fèi)眼者形成較強(qiáng)的堵吸引力。方板塊住宅項(xiàng)目寺銷售價(jià)格臉2800-3聾000扭元奴/聚㎡公。姑區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè)闊：目前城區(qū)在哈售樓盤貨量仍憲十分充足，在遵建及新成交土密地較多，未來(lái)斯兩三年內(nèi)仍可珠供應(yīng)豐富的住施宅。即將面市撕的新盤包括晚【央彰泰山水人家催、彰泰第六園沈、香格里拉、句東暉國(guó)際公館盾】?jī)數(shù)?，區(qū)域房地掠產(chǎn)市場(chǎng)依然火么熱。漿2006淘年區(qū)域推貨樓歐盤：防22窩個(gè)竄所轄鐵西板塊沸：芒處于城市中心特范圍，有汽車盡站、火車站兩羅大交通樞紐，頭商業(yè)氛圍濃厚括，匯集高檔高膚價(jià)樓盤。財(cái)板塊項(xiàng)目銷售憐價(jià)格嗽3300-3脖500析元東/私㎡捎。察所轄安新洲板祥塊：遍處于城市中心幸南部，臨漓江鏟，擁有江景資劇源，生活氛圍課濃厚。匯集中洞高檔樓盤。駱板塊住宅項(xiàng)目洲銷售價(jià)格殺3800-4扶400闖元章/轉(zhuǎn)㎡內(nèi).尋所轄瓦窯板塊斯：舉處于市中心與付城郊結(jié)合部，詠生活配套和生茶活氛圍相對(duì)成個(gè)熟，但由于廠籍區(qū)和城中村雜仰糅，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)于目多為中檔次衛(wèi)或中低端產(chǎn)品輛。暖板塊住宅項(xiàng)目妻銷售價(jià)格罷2450-3煙500苗元次/鄰㎡洪.棕（除安廈世紀(jì)典城銷售均價(jià)眉3500找元，其余樓盤富均在腐3000只元以下）。約區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè)統(tǒng)：繼06沉年銷售的中小收樓盤基本售罄泛，絹07民年將有約屆8型個(gè)新盤推出，哨萬(wàn)福路片區(qū)經(jīng)孔濟(jì)適用房項(xiàng)目室也將動(dòng)工，成淋為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)最釘為激烈區(qū)域。汗2006囑年區(qū)域推貨樓傻盤憤：車12慕個(gè)孫大盤集中，市豆場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。妄目前城區(qū)內(nèi)壞200貓畝以上的大盤吉共有夠6雁個(gè)，其中灑500自畝大盤葛2陪個(gè)，慘1000埋畝大盤皺2敲個(gè)，過(guò)熱的諒“球造城運(yùn)動(dòng)拌”梳使得城區(qū)樓盤薪的消化速度較最為緩慢。疏產(chǎn)品兩極分化擱。要西城區(qū)房地產(chǎn)乞物業(yè)呈現(xiàn)高端集別墅項(xiàng)目和中浩低檔商品房分財(cái)化兩個(gè)極端。茂由于項(xiàng)目同質(zhì)恒現(xiàn)象嚴(yán)重，加鏈上市政配套建春設(shè)相對(duì)緩慢，峽目前西城樓盤銅的整體銷售速懲度均較為緩慢怕。寫區(qū)域銷售價(jià)格撇：汗別墅項(xiàng)目誠(chéng)3000-5比000餃元貿(mào)/美㎡濃；住宅項(xiàng)目寧1800-2蟻200適元揭/鍬㎡痕。矮區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè)己：術(shù)07偉年西城區(qū)新增稿項(xiàng)目較少，主王要以大規(guī)模樓修盤的后續(xù)開(kāi)發(fā)盯為主，奧林匹甩克花園、長(zhǎng)島共16李區(qū)、印象桂林尋三大樓盤仍將透是一場(chǎng)惡戰(zhàn)。路由于原規(guī)劃于怠轄區(qū)內(nèi)的大學(xué)黨城已重新定位櫻于雁山區(qū)，對(duì)散區(qū)域的發(fā)展造難成較大影響。薪城區(qū)農(nóng)村面廣如，城市化水平補(bǔ)相對(duì)較低。跟雁山區(qū)轄區(qū)總儀人口蛋98%萌為農(nóng)民，農(nóng)村挺面廣。城市基鍋礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水股平相對(duì)較差。閥政府重點(diǎn)發(fā)展阿規(guī)劃區(qū)域券。根據(jù)桂林市箱政府典“除南向發(fā)展文化待教育和工業(yè)商升貿(mào)業(yè)概”乳的發(fā)展規(guī)劃，圖將在雁山區(qū)雁洋山鎮(zhèn)興建桂林貓大學(xué)校區(qū)政府刑，廣西工學(xué)院劈、廣西師范大壩學(xué)、廣西旅專槐等大專院校將引搬遷至雁山區(qū)片，預(yù)計(jì)將增加衡人口同8建萬(wàn)人，全面帶虎動(dòng)區(qū)域的教育肥產(chǎn)業(yè)及城市建炕設(shè)的發(fā)展。域房地產(chǎn)發(fā)展情盆況訪：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)另相對(duì)落后，近極年開(kāi)發(fā)的房地尾產(chǎn)項(xiàng)目較少。偵區(qū)域發(fā)展預(yù)測(cè)垃：縫教育經(jīng)濟(jì)將全北面帶動(dòng)區(qū)域房妥地產(chǎn)發(fā)展聚,喂臺(tái)灣華慶、光遠(yuǎn)大集團(tuán)等公司外已有意在雁山愿區(qū)投資大型項(xiàng)爪目，項(xiàng)目包含齒住宅區(qū)、時(shí)尚舒體育區(qū)、產(chǎn)權(quán)渠式酒店、旅游蓋度假區(qū)。教育曾經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)使得扭該區(qū)域成為投學(xué)資者眼中的香惡餑餑。擋2006積年區(qū)域推貨樓烘盤輝：愧9蒼個(gè)食八里街房地產(chǎn)懸投資增長(zhǎng)迅猛服。自染2002國(guó)年以來(lái)，該區(qū)感域的房地產(chǎn)投影資呈現(xiàn)了快速漸暴漲的趨勢(shì)，隙目前已開(kāi)發(fā)住漠宅小區(qū)達(dá)月30螺多個(gè)。晌住宅閑置率高宿。作由于區(qū)域市政餓配套相對(duì)缺乏欄，目前住宅閑基置率預(yù)計(jì)達(dá)到仍65%唐以上，市場(chǎng)需爹求處于暫時(shí)的懸飽和狀態(tài)。敵銷售價(jià)格處于趨低位水平：暫區(qū)域在售樓盤謠銷售價(jià)格處于庫(kù)1600-1御800維元拌/扭㎡告，處于全市較兔低水平。鹽區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè)耗：區(qū)域樓盤以叛小規(guī)模均多，返由于價(jià)格較低鼓，通過(guò)市場(chǎng)速李度較快。膛2007遲年區(qū)域拍賣成須交土地蜘14檢宗，房地產(chǎn)投宿資處于過(guò)熱態(tài)服勢(shì)。州3.8廊桂林主要城區(qū)戚房地產(chǎn)投資環(huán)觀境對(duì)比息桂林各城區(qū)均閱有豐富的自然悔景觀，但由于肢城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展蘿及區(qū)域環(huán)境的虜差異，對(duì)住宅尸價(jià)格的接受程直度有著較大的嶼差距。菊四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)占的分析介——訪XX衫區(qū)XX區(qū)概況諒XX優(yōu)區(qū)位處并市中心區(qū)以北扛，屬老工業(yè)區(qū)趣。照以規(guī)居住、商貿(mào)物數(shù)流演作為主要發(fā)展眠方向。鍵城區(qū)占地療52見(jiàn)平方公里，常制住人口約爽13何萬(wàn)人，以寄XX查廣場(chǎng)為區(qū)域中梢心，是通往北乎部縣份以及湖另南省的重要通刊道。區(qū)域擁有鞏眾多的自然人涂文景觀（菌XX碑山、蘆笛巖、枝桃花江、虞山濾公園、木龍湖廳等）。煮城區(qū)十一五發(fā)矮展規(guī)劃：高品質(zhì)居住區(qū)各◆摩“擊十一裂五魯”舅期間，能XX途區(qū)將有兩個(gè)高管品質(zhì)的居住區(qū)哲出現(xiàn)：一是虞葬山橋下、漓江宇邊的燕清風(fēng)五福片區(qū)瞞有約掌1100烏畝土地，擬引紫進(jìn)大型企業(yè)開(kāi)拌發(fā)高品質(zhì)住宅妻區(qū)；倒◆座另外，結(jié)合兩污江四湖三期工師程，桂鋼一片籍約戴500稻畝的土地將得臣到極大的價(jià)值評(píng)提升。碧XX胖高科技產(chǎn)業(yè)園磨◆擊十一五期間，寨XX續(xù)區(qū)將與北京中托關(guān)村合作，規(guī)慨劃滿1500言畝土地的高科忌技產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)遍業(yè)豬園的建設(shè)，將歷有一批高素質(zhì)詞人才進(jìn)入連XX勵(lì)區(qū)?？妗襞铩翱质皇钗逄J”站期間逗XX境區(qū)的人口將增拌長(zhǎng)里5責(zé)至疊6辣萬(wàn)人，并將促法進(jìn)對(duì)商品住宅悶的需求。錫4.1現(xiàn)XX谷區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升分析朗住宅市場(chǎng)供求聲情況抬XX氧區(qū)是桂林住宅私市場(chǎng)需求較為著旺盛的區(qū)域，兔2006獎(jiǎng)年有推貨的扇18設(shè)個(gè)樓盤整體銷崇售均較好，匙07棒年可供銷售貨幕量的樓盤還有鄰桂圳城市領(lǐng)地瞎、桂湖景苑等宰7腹個(gè)，新推出的心樓盤鐮3微個(gè)，預(yù)計(jì)可供鼓銷售住宅將低宋于誼2006鋼年。區(qū)域住宅革市場(chǎng)前景仍十滿分看好。刪在產(chǎn)品戶型方累面，貢90老㎡勇以下兩房成為板市場(chǎng)熱點(diǎn)，產(chǎn)害品去化速度十管分快；驅(qū)10寒0匪—慘115洪㎡弊的緊湊實(shí)用型型三房受市場(chǎng)追狐捧；扎12勵(lì)0拼—蹤135肢㎡打之間的舒適型鏈三房銷售速度誠(chéng)則較為緩慢；舞四房和復(fù)式樓燕則成為市場(chǎng)銷慢售的難點(diǎn)，目航前尾盤剩余貨遷量均為大戶型關(guān)產(chǎn)品。嗓4.2農(nóng)區(qū)域住宅銷售違價(jià)格分析釀?dòng)捎趨^(qū)域房地煤產(chǎn)住宅價(jià)格處栽于桂林市中等款偏低水平，在冰旺盛的市場(chǎng)需賞求推動(dòng)下，近樂(lè)年來(lái)住宅銷售戲價(jià)格整體漲幅幅較大，性2006恩年全市住宅價(jià)糊格漲幅趨緩的勞形勢(shì)下，區(qū)域路住宅銷售均價(jià)拜到了化2600食元。從桂林房休地產(chǎn)市場(chǎng)的良省好發(fā)展趨勢(shì)及帥區(qū)域的住宅需島求狀況分析，兆未來(lái)幾年內(nèi)，啞XX私區(qū)住宅價(jià)格仍猴將呈現(xiàn)穩(wěn)定的哄增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但紅在國(guó)家房地產(chǎn)歲宏觀政策的影曠響下，整體漲顏幅將趨于緩和生，預(yù)計(jì)同比漲方幅保持位5-8%爽的增長(zhǎng)幅度，讓漲幅稍高于桂刺林平均水平。勒4.3擁競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的分棕析括——碗?yún)^(qū)域地產(chǎn)板塊名投資環(huán)境對(duì)比萍分析灣4.4榮各板塊代表樓頭盤概況暴4.4史各板塊代表樓旦盤概況賠4.5膠各板塊自然資嫩源分析得XX籠北路作為桂林啊南北的交通大福動(dòng)脈，自然景框觀較為缺乏，吧多數(shù)樓盤為了恐增加賣點(diǎn)，均勒規(guī)劃配套了人以工景觀；蘆笛識(shí)板塊區(qū)域則有波著較多的小山為景，區(qū)域樓盤斤因勢(shì)利導(dǎo)，以自園林配合山景通，突顯賣點(diǎn)優(yōu)草勢(shì)；臨江板塊訴則以稀缺的漓點(diǎn)江資源為最大桿賣點(diǎn)，配合少摸量的小區(qū)綠化憤，在園林景觀控上的投入相對(duì)烏較少。裁4.6喂區(qū)域各板塊產(chǎn)您品類型分析乒從分析可知，械XX高區(qū)在售樓盤戶療型大多以三房倦為主，約占據(jù)堤總量約宜60%嗓。二房戶型雖塊然市場(chǎng)需求較據(jù)大，但整體的父供貨量較少，減使得區(qū)域二房帥戶型成為搶手揚(yáng)香餑餑。在一臂房小戶型方面殘，只有作XX緞北路板塊及蘆取笛路板塊具有閣一定的投資價(jià)在值，但整體貨葬量不多。撞區(qū)域產(chǎn)品兩房湯戶型面積主要支分布在典71-90艷㎡澆、占總貨量的蝴18%壁；三房戶型面肌積主要分布在錄91-130配㎡棍,表占總貨量的歐41%膜。由于區(qū)域住偽宅價(jià)格較低，萍低總價(jià)的舒適柿型產(chǎn)品（烏131-14糾0熟㎡松）有著較大的如市場(chǎng)需求，脖06呼年在售貨量也晨占到了總貨量盆的狐25%斯。歸4.7似XX撓區(qū)樓盤后續(xù)供主應(yīng)情況厭4.8典競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的分候析總結(jié)筆◆召XX裂區(qū)市政配套、輩生活配套資源粘分布不均，多溜集中于吐XX臘北路沿線。移◆澆區(qū)域內(nèi)整體物芳業(yè)形象有待改蹲善。兇◆段房地產(chǎn)項(xiàng)目以附中低產(chǎn)品為主屆，缺乏高品質(zhì)卸領(lǐng)軍大盤。丸◆輔主力戶型以兩虧房、三房為主劃，面積集中在贊70紹—敞130蹈㎡猶區(qū)間。舅◆桑產(chǎn)品總價(jià)仍是酬影響購(gòu)房的關(guān)魚鍵因素。朵◆差隨著部分樓盤喇進(jìn)入銷售尾期鋤，短期市場(chǎng)供厲貨量呈下降趨所勢(shì)。雹五、專項(xiàng)調(diào)研采——狼XX騙區(qū)消費(fèi)者調(diào)查稠分析掛為分析們XX鍬區(qū)居民住宅消唉費(fèi)特征，我司站于近期對(duì)桂林收長(zhǎng)海機(jī)械廠、積桂林治金機(jī)械百?gòu)S、五中、十滔四中、拱級(jí)小菠學(xué)、國(guó)稅局等靜企事業(yè)單位，柿桂林裝飾城、緞?dòng)萆绞称放l(fā)必城、演XX聽(tīng)商貿(mào)城等專業(yè)放市場(chǎng)以及敬XX升北路、環(huán)城北濾路、蘆笛路等萬(wàn)路段進(jìn)行了一嫂次居民居住需聾求訪談。本次蠶訪談共發(fā)出問(wèn)槳卷銹2刑06趣份，收回有效遇問(wèn)卷美199襲份，無(wú)效問(wèn)卷紡7痛份，問(wèn)卷有效柜率恒96.6%礦。匹據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次后受訪談對(duì)象年蠟齡茄30請(qǐng)歲以下占般35%口，爐51物歲以上占鑰15%參，住宅主力消沫費(fèi)群體倡31-50擦歲達(dá)到塌50%稍，藏年齡結(jié)構(gòu)比例后合理。在受訪預(yù)者職業(yè)特征方冊(cè)面，企業(yè)事單連位職工占到項(xiàng)68.8%都，私營(yíng)業(yè)主（趁個(gè)體戶）占減31.2%扔；區(qū)域工業(yè)企碎業(yè)集中，具有奉穩(wěn)定收益的在服職員工仍將是多住宅市場(chǎng)的主鑄力消費(fèi)群體。致在購(gòu)房計(jì)劃方冤面：馬22%島的受訪者表示棗在未來(lái)半年到弄一年內(nèi)有購(gòu)房充計(jì)劃；測(cè)35%牽的受訪者則認(rèn)酒為兩年到三年悉內(nèi)會(huì)購(gòu)房；而戲43%瀉的受訪者則表鈴示暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)部房計(jì)劃。膝從購(gòu)房選擇城希區(qū)方面：拜49.7%緊的受訪者表示注會(huì)選擇在沿XX強(qiáng)區(qū)購(gòu)房，主要盲是考慮工作、法生活的便利；旱而部分居住于忍其它區(qū)域，在鞠XX銹區(qū)工作的受訪規(guī)者則表示更愿川意選擇在目前探的居住區(qū)域購(gòu)附房。部分二次俯置業(yè)計(jì)劃的受雁訪者則對(duì)高新股七星區(qū)、脆XX潛區(qū)有較強(qiáng)的投扭資傾向掛5.2草專項(xiàng)調(diào)研肥——伏購(gòu)買戶型和意作向面積惹在受訪者意向牢購(gòu)買戶型方面優(yōu)：課12.5%酷的受訪者對(duì)一毀房一廳以下小鄭戶型表示較強(qiáng)蜻的投資興趣；杰13%泥的受訪者（主欣要為青年群體洽）則表示選擇野兩房一廳、兩梳房?jī)蓮d經(jīng)濟(jì)實(shí)卷用型住宅；波43.7%章的受訪者從改輪善居住條件的批方面需求，考失慮會(huì)選擇三房階兩廳的戶型；碰在購(gòu)房意向面栽積方面：伸111-12蠢0車平米住宅最受紛歡迎，該面積械區(qū)域的產(chǎn)品多唯為舒適型三房富戶型，最受消煎費(fèi)者歡迎的戶串型。從整體需柱求看，區(qū)域?qū)Π胧孢m型戶型的顆需求量仍十分卸大，在碗“企國(guó)六條鬧90蘆平米以下中小物戶型占才70蹤%討”術(shù)的調(diào)控影響下乘，中小戶型面碰積難予滿足消順費(fèi)者的居住需智求。扇從城區(qū)在售樓望盤的銷售分析轟，由于兩房?jī)善茝d及以下小戶昏型產(chǎn)品供貨量容較少，市場(chǎng)出優(yōu)現(xiàn)了供不應(yīng)求蘆的態(tài)勢(shì)，區(qū)域適小戶型住宅的賣市場(chǎng)空間非常歸大。雕5.3妖專項(xiàng)調(diào)研槍——菠購(gòu)房考慮因素掙和居住配套需妙求恰在影響購(gòu)房的筐因素方面：除租去價(jià)格、地段憤、交通等傳統(tǒng)污因素外，周邊發(fā)環(huán)境、物業(yè)管撲理、子女教育茫也開(kāi)始越來(lái)越身受到消費(fèi)者的視重視。隨著消欄費(fèi)者購(gòu)房趨于椒理性，綜合素品質(zhì)全面發(fā)展的駐房地產(chǎn)項(xiàng)目才是能更吸引消費(fèi)旱者。文在居住區(qū)域配與套設(shè)施需求中昌，醫(yī)療保健、衛(wèi)中心花園、體享育、休閑娛樂(lè)夏、教育、購(gòu)物桃場(chǎng)所等設(shè)施成偏為受訪者最期屠待的項(xiàng)目，這苦些配套設(shè)施也冬是紀(jì)XX勺區(qū)目前最缺乏肌的市政配套。旋具有完善配套木的大規(guī)模樓盤舞，將受到消費(fèi)代者的青睞。識(shí)5.4脹專項(xiàng)調(diào)研匠——殖區(qū)域消費(fèi)者調(diào)隱查分析小結(jié)元從本次訪談分?jǐn)[析，消費(fèi)者對(duì)棉改善居住條件決有著較強(qiáng)的愿嬸望，但由于家欠庭收入的影響引，普遍認(rèn)為當(dāng)陷前住宅價(jià)格較灣高。由于區(qū)域著的整體居住環(huán)廳境相對(duì)落后，歲對(duì)具有較好園林林景觀及生活余配套設(shè)施的居杠住小區(qū)有著較銹強(qiáng)的購(gòu)買需求栽。本項(xiàng)目紡200堤多畝的大盤規(guī)昆模及完善配套趨規(guī)劃，將極大鼓提升區(qū)域居住耳品質(zhì)。隨著人狡民生活水平的淺提高，人們對(duì)迎居住環(huán)境及居頓住條件的要求距也將會(huì)越來(lái)越顏高，并將促使石購(gòu)房意愿的實(shí)稠現(xiàn)。塵六脂﹑睜桂林房地產(chǎn)市炕場(chǎng)分析總結(jié)算1猾、桂林市經(jīng)濟(jì)造跨越式發(fā)展，阿給房地產(chǎn)發(fā)展馳帶來(lái)源動(dòng)力讀;員2升、桂林房地產(chǎn)魯市場(chǎng)處于上升館和逐步發(fā)展成頓熟階段圍;喘3施、桂林房地產(chǎn)首開(kāi)發(fā)理念日趨呀成熟，開(kāi)發(fā)品型質(zhì)日漸提高反;燭4窮、區(qū)域消費(fèi)能殲力中等水平，吐價(jià)格敏感度較岔高麗.哀第二章項(xiàng)目分襖析嶺一道﹑猶項(xiàng)目分析臉--塊項(xiàng)目概況分析謹(jǐn)1.1爺項(xiàng)目地理位置邁—涉區(qū)位價(jià)值把一獅﹑漲項(xiàng)目分析貌--暈項(xiàng)目概況分析習(xí)一騙﹑汁項(xiàng)目分析當(dāng)--植項(xiàng)目概況分析漸項(xiàng)目分析笨--喘項(xiàng)目概況分析鬼項(xiàng)目分析坡--恢項(xiàng)目概況分析陜一嚷﹑忠項(xiàng)目分析鴉--哭項(xiàng)目概況分析雀一純﹑擊項(xiàng)目分析流--聚項(xiàng)目概況分析1.6小結(jié)：鉤本項(xiàng)目只能規(guī)丸劃做低層、多宏層建筑，在一碎定程度上影響曉到了物業(yè)類型拳的多元化。如活何通過(guò)合理規(guī)照劃挖掘該地塊記的最大價(jià)值，股使貴司收益最要大化，還有待滾今后與貴司及抵規(guī)劃單位進(jìn)行瘡深入探討?；於z﹑括項(xiàng)目分析夸--SWOT干分析抬二趟﹑守項(xiàng)目分析咽--SWOT幅分析蟻二危﹑棒項(xiàng)目分析燈--SWOT維分析差二戲﹑礎(chǔ)項(xiàng)目分析條--SWOT職分析狼三昏﹑歡項(xiàng)目分析舒——位資源整合象三痰﹑扶項(xiàng)目分析竄——菊資源整合標(biāo)3.1紙與城區(qū)規(guī)劃發(fā)準(zhǔn)展的整合帶以營(yíng)XX扮?識(shí)XX肚商城項(xiàng)目建設(shè)篇為契機(jī)，創(chuàng)造文條件，進(jìn)一步灌促成新疆火XX瘦集團(tuán)在衣XX卻區(qū)大型投資項(xiàng)卸目的實(shí)現(xiàn)，形仗成我區(qū)現(xiàn)代物飯流業(yè)支柱。觀幸音閣、囑XX訂廣場(chǎng)、政府綜堂合樓和抬XX歡北路聾“捆三點(diǎn)一線欣”苦的坊XX盆商業(yè)新格局。者下大力氣引進(jìn)扎和建設(shè)大型零豎售商場(chǎng)，盡快快形成新的現(xiàn)代躁服務(wù)業(yè)和新的睡商業(yè)中心。員——扮截取于桂林市宇XX壯區(qū)撇05貓年工作報(bào)告明策略：堡可將政府的影料響力、規(guī)劃的糊利好信息嫁接坊到本項(xiàng)目全程呢營(yíng)銷推廣過(guò)程卷中，包裝、炒歉作竹“夾XX幟商業(yè)圈概念駕”菌，將其輻射圈膠整合到本項(xiàng)目拴內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)瘦產(chǎn)品的投資價(jià)忌值和高附加值檢，依靠高性價(jià)肝比取勝市場(chǎng)。飄三襖﹑含項(xiàng)目分析五——宜資源整合吵3.2錯(cuò)與項(xiàng)目周邊自延然景觀資源整少合店項(xiàng)目地塊旁飛與鳳山、清塘、業(yè)陽(yáng)家塘、喬木粗林等自然景觀碗資源是本項(xiàng)目迷一個(gè)非常有利誕用價(jià)值的優(yōu)勢(shì)顯資源。慘策略：悶可通過(guò)項(xiàng)目自濾身的建筑、景齒觀規(guī)劃與飛鳳歲山、清塘、陽(yáng)干家塘以及規(guī)劃志中連接兩塘的幅人工水岸進(jìn)行港融合，形成唯咐美流暢的景觀身畫面，為客戶琴營(yíng)造人在景中蘆住的都市綠色范生態(tài)生活。將堡其有效的整合詠在一起打造成圣為一個(gè)桂林市魯高品質(zhì)山水名黃盤，這對(duì)本項(xiàng)趕目品質(zhì)、形象幟、檔次、價(jià)值際等方面的提高族均能起到非常窮大的促進(jìn)作用江。沒(méi)三租﹑撕項(xiàng)目分析踏——挺資源整合國(guó)3.3抱與開(kāi)發(fā)商品牌導(dǎo)的整合攜開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)演力的塑造日益貝成為房地產(chǎn)開(kāi)全發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)遷力，而崖“習(xí)新疆誦XX碼和廣西物資集陪團(tuán)滋”得中國(guó)企業(yè)雙莫500棟強(qiáng)，加上開(kāi)發(fā)六商在桂林積累為的大量客戶資目源，通過(guò)有效尚的整合便可實(shí)辜現(xiàn)品牌聯(lián)動(dòng)效痛應(yīng)。葛策略：應(yīng)通過(guò)品牌巡展摧活動(dòng)擴(kuò)大三大戴品牌的知名度炒，共同搭建龐邀大的客戶資源秒平臺(tái)，采取以向老帶新的方式闊擴(kuò)大市場(chǎng)口碑壞效應(yīng)，大力宣液揚(yáng)秘XX顆集團(tuán)、廣西物險(xiǎn)質(zhì)集團(tuán)、桂林榮XX京的品牌文化，溉使意向客戶積園累達(dá)到最大化大。將三駕﹑隸項(xiàng)目分析趨——慚資源整合屈3.4買與全國(guó)知名品蜜牌商的合作整卻合厭本項(xiàng)目可選擇追優(yōu)秀的園林設(shè)愛(ài)計(jì)、產(chǎn)品規(guī)劃黎設(shè)計(jì)、物業(yè)管撕理、營(yíng)銷代理桂等公司進(jìn)行強(qiáng)虎強(qiáng)合作，利用省品牌疊加效應(yīng)每提升項(xiàng)目品質(zhì)崗形象，以高姿墊態(tài)面世，直接裂拉升項(xiàng)目檔次呀。胖三千﹑獅項(xiàng)目分析滑——裙資源整合值3.5捏與項(xiàng)目規(guī)劃的肆整合桂項(xiàng)目規(guī)模較大生，但周邊配套字檔次不高，需何提升項(xiàng)目形象像和居住品質(zhì)，曠提高產(chǎn)品附加脫值。借策略：迎在規(guī)劃階段可海在社區(qū)內(nèi)加強(qiáng)橡特色社區(qū)配套氣的建設(shè)，如增循加體育設(shè)施和般社區(qū)商業(yè)配套夫的規(guī)劃，商業(yè)靜配套可同時(shí)服挽務(wù)片區(qū)。另外趁可將地塊沿湖蝶面約乖750修米規(guī)劃綠地、到山體、水塘整急合在一起，營(yíng)合造出一個(gè)優(yōu)美拖的湖畔休閑社牌區(qū)。邊項(xiàng)目不僅有飛紫鳳山、清塘、艦陽(yáng)家塘的景觀趁資源，在喜210采畝的范圍內(nèi)項(xiàng)功目可分三到四攀期開(kāi)發(fā)，利用柔項(xiàng)目組團(tuán)塑造冠主題各異不同瘋風(fēng)格的園林環(huán)銹境，體現(xiàn)項(xiàng)目逢山水景觀的建仗筑理念，彰顯做桂林山水文化勝城市特征，體愿現(xiàn)項(xiàng)目擁有特栗色園林的居住舞環(huán)境和品質(zhì)。渠三遣﹑映項(xiàng)目分析高——朱資源整合普3.6晌與品牌教育資織源的整合唐依靠項(xiàng)目規(guī)模窩優(yōu)勢(shì)引進(jìn)桂林框市乃至全區(qū)知違名品牌幼兒園性，并與市重點(diǎn)緣中小學(xué)進(jìn)行聯(lián)菌盟（如：以贊袋助教學(xué)形式聯(lián)刷盟），將教育繭附加值整合到策項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理煤念當(dāng)中，打出蹲“仿讓孩子贏在起損跑線上鞠”更宣傳口號(hào)，營(yíng)啟造一種人性化基居住環(huán)境，從喊而實(shí)現(xiàn)品牌、播利益雙豐收。恰三伐﹑寶項(xiàng)目分析火——塘資源整合懶第三章項(xiàng)目發(fā)考展定位接一伶﹑矛發(fā)展定位軋--壯項(xiàng)目面臨的開(kāi)圈發(fā)環(huán)境和核心帶問(wèn)題吩1.1曾項(xiàng)目所處環(huán)境久分析拋◆復(fù)準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房勺銷售將成為一抵個(gè)熱潮；珍◆菜整體市場(chǎng)處于畫平穩(wěn)緩慢發(fā)展稅，價(jià)格上漲幅督度減小，仍有聯(lián)上升空間；洽◆面房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)艙量眾多，素質(zhì)撒普遍不高；淹◆們中等與中等偏守低價(jià)位物業(yè)仍續(xù)將是消費(fèi)者的魂首選；銀◆原以中低規(guī)模樓榆盤為主，自身桶配套均較少，頁(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)條重；比◆仰區(qū)域樓盤大多枝處于中等偏下旋檔次樓盤，與假消費(fèi)能力及需閑求相適應(yīng)；歐◆捉開(kāi)發(fā)商實(shí)力、鼠開(kāi)發(fā)品質(zhì)、銷伙售價(jià)格仍是左習(xí)右客戶購(gòu)房的描主要因素；登◆懲周邊生活配套罷基本滿足日常關(guān)生活要求，但甲配套檔次和形詳象較低；丙◆暢項(xiàng)目周邊為城報(bào)鎮(zhèn)居民，所居競(jìng)住物業(yè)多為集郵資住宅或宿舍蠻，以工薪階層午為主，收入狀培況一般。塞一吊﹑爹發(fā)展定位孕--柔項(xiàng)目面臨的開(kāi)谷發(fā)環(huán)境和核心頓問(wèn)題吸1.2香核心解決問(wèn)題盆？沫◆煉如何甄選并引萬(wàn)導(dǎo)目標(biāo)客群認(rèn)布同區(qū)域價(jià)值？學(xué)◆床如何構(gòu)建差異煩化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，局在全市及周邊賊競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而佛出？編◆現(xiàn)如何構(gòu)建并完談成價(jià)值鏈傳遞絨，突破本區(qū)域久價(jià)格體系并實(shí)揭現(xiàn)快銷？磨一怨﹑旦發(fā)展定位內(nèi)--催項(xiàng)目面臨的開(kāi)嬌發(fā)環(huán)境和核心莊問(wèn)題怖1.3毒市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)儀研判作桂林的居住文倉(cāng)化正在尋找下研一主題內(nèi)二栗﹑蔽發(fā)展定位挺--孟項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念押2.1答項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略洪目標(biāo)抗精細(xì)品質(zhì)特色摟鮮明注重性價(jià)辛比薯本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)董規(guī)模較大，可蜓與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比微配套、比氣勢(shì)患、比成熟、比格項(xiàng)目品牌。可陸通過(guò)精致細(xì)節(jié)翠與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，撤以文化底蘊(yùn)和攀富有創(chuàng)意的戶播型取勝。居我們認(rèn)為本項(xiàng)搞目在目前市場(chǎng)融環(huán)境下，不宜鼓以追求絕對(duì)利肥潤(rùn)為目的，應(yīng)帳將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)當(dāng)點(diǎn)，采取摸“潛項(xiàng)目快速通過(guò)型市場(chǎng)太”駱的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，世短時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷相售目的和延續(xù)俯發(fā)展商開(kāi)發(fā)品輪牌。塑二剃﹑侵發(fā)展定位軌--閥項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念班2.2叫項(xiàng)目在產(chǎn)品總仗體開(kāi)發(fā)策略上被應(yīng)關(guān)注以下幾森點(diǎn)：串◆損全面貫徹執(zhí)行睜“搏短、平、快殖”內(nèi)的開(kāi)發(fā)策略；壓◆良戶型設(shè)計(jì)方面叢要以時(shí)尚、實(shí)藥用、人性化為哈主導(dǎo)；鍵◆廚注重產(chǎn)品均好慰性，保持性價(jià)遵比優(yōu)勢(shì)；占◆嗽控制產(chǎn)品的戶環(huán)型面積；揮◆燕在社區(qū)環(huán)境空乎間方面做精、錢做細(xì)、有特色夢(mèng)。困二譯﹑惕發(fā)展定位江--仰項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念暴2.3盞項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略龍目標(biāo)擦實(shí)現(xiàn)銷售和品垂牌的雙贏眾實(shí)現(xiàn)賀“宋桂林絞XX嗓”放品牌的提升，辟為下“鹽XX吸”孕系列項(xiàng)目以后煙的銷售及擴(kuò)張蹦打下堅(jiān)實(shí)的品耀牌基礎(chǔ)。府三辱﹑禁發(fā)展定位桂--煩項(xiàng)目定位原則笛和定位目標(biāo)盼3.1雖項(xiàng)目定位原則事⑴巧塑造一個(gè)品牌橡具備不易被模魯仿的獨(dú)特品牌亮，具備長(zhǎng)期發(fā)蘿展的內(nèi)涵。舍⑵更制造一個(gè)熱點(diǎn)擦具備短期引爆款市場(chǎng)的爆破力或，強(qiáng)占眼球的逆吸引力。噴⑶嘴是否存在空缺食從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的攪角度，考慮品防牌的定位差異杏性。輛⑷萌是否存在需求鄙從消費(fèi)者需求簡(jiǎn)的角度考慮市仔場(chǎng)空間的價(jià)值檢。獲⑸腦是否可以占領(lǐng)秒從產(chǎn)品本身屬晃性出發(fā)考慮定檔位的可行性。律發(fā)展定位顛--敗項(xiàng)目定位原則晚和定位目標(biāo)籮3.2姜項(xiàng)目定位目標(biāo)飛展六婆——狼如何在市場(chǎng)上孟成為銷售的一純枝獨(dú)秀？顆陣?yán)γ浴救绾我圆町愋钥弦I(lǐng)市場(chǎng)？蔥晚由禾——乳如何擴(kuò)大項(xiàng)目宗內(nèi)涵？里鼠奧柄——贈(zèng)如何吸引針對(duì)葬性目標(biāo)客戶？掌三鏡﹑釋發(fā)展定位愈--衰項(xiàng)目定位原則乖和定位目標(biāo)某3.3雖項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)絹通過(guò)對(duì)項(xiàng)目資車料以及控規(guī)的癥研判，并基于緒對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的貞研究，我司對(duì)斯項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)舞的初步建議如督下：乳四丑﹑歐發(fā)展定位宰--清項(xiàng)目市場(chǎng)定位燈4.1容市場(chǎng)定位情倡導(dǎo)城區(qū)居住彩“役升級(jí)換代辛”倒的核心主題議：鉗桂林首席大型搏純居住高品質(zhì)醋湖岸生活社區(qū)過(guò)四內(nèi)﹑掏發(fā)展定位盾--淘項(xiàng)目市場(chǎng)定位烏4.惜2瓜“痕湖岸休閑生活困”炸七大支持系統(tǒng)村（務(wù)1慚）規(guī)劃設(shè)計(jì)系甘統(tǒng)：拘人工湖、撞750特米臨湖景觀帶牲等；葵（巷2距）建筑設(shè)計(jì)系蒸統(tǒng)：善現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格顯、色調(diào)運(yùn)用等暑；丙（釀3輛）景觀設(shè)計(jì)系禍統(tǒng)：逆主題園林、水夢(mèng)景、休閑步道纖等；找（說(shuō)4蹲）現(xiàn)場(chǎng)包裝系震統(tǒng)：私售樓部、樣板底間、看房通道會(huì)等；夢(mèng)（造5席）識(shí)別應(yīng)用系摩統(tǒng)：積空間標(biāo)識(shí)與指怪示系統(tǒng)等；偷（煩6衡）運(yùn)動(dòng)配套系陣統(tǒng)：墨湖岸運(yùn)動(dòng)長(zhǎng)廊劇、園林休閑設(shè)儉施等；非（樣7雕）整合推廣系旁統(tǒng)：遭廣告、新聞、存公關(guān)促銷活動(dòng)孔等。巡發(fā)展定位姻--拉項(xiàng)目市場(chǎng)定位百4.3公定位組成要素枕說(shuō)明叉我們將創(chuàng)建真院正意義上的禍“矛湖岸休閑生活正社區(qū)陡”擋。該社區(qū)由五誕大部分組成：把（榆1獻(xiàn)）社區(qū)居住生彼活系統(tǒng)測(cè)（辛2彈）社區(qū)健康運(yùn)句動(dòng)系統(tǒng)文（葡3蘋）社區(qū)休閑養(yǎng)竟生系統(tǒng)雖（少4廣）社區(qū)鄰里交奸流系統(tǒng)階（泡5默）社區(qū)品牌教秘育系統(tǒng)逗四愛(ài)﹑沾發(fā)展定位蒸--微項(xiàng)目市場(chǎng)定位殼4.4目對(duì)項(xiàng)目所倡導(dǎo)觸的吉“心湖岸休閑生活迎”界方式的理解沾（旗1爆）絡(luò)項(xiàng)目所倡導(dǎo)的跨湖岸休閑人居儲(chǔ)文化是敞“去居住尊+錦運(yùn)動(dòng)視+為休閑刪+堵健康雪”印的復(fù)合體；候（癥2兩）南項(xiàng)目倡導(dǎo)一種瘋科學(xué)的協(xié)“味湖岸休閑健康壟生活師”茫，并給予實(shí)在術(shù)而專業(yè)的關(guān)懷沿；莖（俗3蝶）怒項(xiàng)目讓生活充吧滿活力趣味性屢，成為人們生治活中不可或缺聲并且唾手可得咱的一部分；權(quán)（恭4乎）異項(xiàng)目讓管家式孤管理成為一種騎時(shí)尚。穿五烈﹑打發(fā)展定位澆--仇項(xiàng)目形象定位句及名稱建議燭5.1霧項(xiàng)目形象定位斷XXX遣高品質(zhì)湖岸生演活項(xiàng)”欠國(guó)際人居典范低五棋﹑奧發(fā)展定位街--任項(xiàng)目形象定位振及名稱建議右5.2春毛“上XXX徐高品質(zhì)生活典器范徑”屬的闡述斬:倉(cāng)典范一、秀桂林罕有的大料型湖岸休閑生烘活社區(qū)中典范二、卻絕版湖岸休閑超生活傘典范三、蜘新健康型居住界小區(qū)示范稱典范四、業(yè)現(xiàn)代都市時(shí)尚反建筑群泄典范五、帖方便完善的生換活街區(qū)旬典范六、裹桂林絕版約赤750球米私家湖岸休奉閑景觀帶渣典范七、寶傳承桂林歷史鉗與特征的山水翠風(fēng)情園林辦五靜﹑去發(fā)展定位敏--汪項(xiàng)目形象定位桿及名稱建議禮5.3姻項(xiàng)目命名建議XX·XXX案名釋義：腹源自對(duì)問(wèn)“炎桂林兩江四湖干”晶的思派考，源于靜而將悠遠(yuǎn)的一種境記界，煩尤其對(duì)都市生塑活而言；臨湖授筑居庸，是一種奢望米，尤其在都市族中心就能實(shí)現(xiàn)。尸以項(xiàng)目控規(guī)為泡導(dǎo)向，同時(shí)能擔(dān)夠嫁接桂林當(dāng)察地渾“攻兩江四湖?！鄙坝^文化，讓啦營(yíng)銷傳播會(huì)更溜加省力，并影須射出項(xiàng)目是個(gè)禽臨湖住宅項(xiàng)目披。這就是紛“捕XXX也”含的出處。哲六奧﹑薯發(fā)展定位矩--尼客戶定位屆6.1志主力目標(biāo)客戶靠區(qū)域分析糧由于項(xiàng)目規(guī)模恩在區(qū)域內(nèi)屬于麻較大型樓盤，麻開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)監(jiān)，參考桂林地信區(qū)住宅樓盤的襲目標(biāo)客戶群體衛(wèi)，本項(xiàng)目有效倆的客戶群體應(yīng)煩分布在球XX靠區(qū)為主，其他今城區(qū)為輔的市缸區(qū)范圍內(nèi)，再底輻射到桂林其虛他臨近景區(qū)以載及外地市場(chǎng)。飯所以，貢本項(xiàng)目的目標(biāo)撿客戶包括桂林捐本地人、周邊娛縣份居民、外刺省客戶，以本敗地客戶為主社。足發(fā)展定位津--錦客戶定位態(tài)6.2巴項(xiàng)目主力目標(biāo)梅客戶群體構(gòu)成榨/走職業(yè)特征議

吉打算改善居住婚環(huán)境的原居民躲和拆遷戶伙

甲在北城的專業(yè)家市場(chǎng)的商貿(mào)經(jīng)潑營(yíng)戶倡

鍬區(qū)域內(nèi)從事旅什游業(yè)的服務(wù)人捕員往

襯區(qū)域內(nèi)政府機(jī)碧關(guān)的公務(wù)員鍬

牧區(qū)域內(nèi)工廠企隱業(yè)的管理階層鋸

較其他城區(qū)收入庫(kù)中等的家庭產(chǎn)

耳以桂林為度假耀或定居目的的慚外省居民紹六織﹑隸發(fā)展定位血--址客戶定位竹6.3資項(xiàng)目主力目標(biāo)擁客戶群體年齡獲段判根據(jù)本項(xiàng)目的準(zhǔn)群體構(gòu)成分析哪，目標(biāo)客戶重以家庭為單位秤，器年齡分布比較唯廣。定購(gòu)買的主力應(yīng)翻集中在絮30-40卸歲之間。伏隨著社會(huì)發(fā)展面進(jìn)一步加快，知家庭開(kāi)始階段慮推遲并延長(zhǎng)，涉購(gòu)房者趨向年測(cè)輕化已成為商它品房消費(fèi)的基慶本形態(tài)。匠27-35減歲的年輕、高悅收入、高學(xué)歷段的一代已成為收購(gòu)房的生力軍膜。顫這在桂林也逐綢漸明顯，他們邪將成為市場(chǎng)的砌主要爭(zhēng)奪對(duì)象耐。略六謀﹑辨發(fā)展定位蚊--要客戶定位挎6.4歇項(xiàng)目主力目標(biāo)團(tuán)客戶群體家庭沫特征旅

眼未婚但希望在縱近期內(nèi)購(gòu)房結(jié)旁婚的白領(lǐng)階層嫂

橋經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定星的新婚夫婦及砌工薪家庭縮

伴兩代或三代同輔堂的本地家庭嫁

速外來(lái)中高經(jīng)濟(jì)索收入家庭等值

壞外來(lái)個(gè)體經(jīng)營(yíng)鹽者需要在桂林菊有固定居所的壯經(jīng)營(yíng)戶拼

途子女在外地希至望改善原居住汽條件購(gòu)房養(yǎng)老蠶的退休職工稱六倒﹑丹發(fā)展定位厲--薄客戶定位嘴6.5雨項(xiàng)目主力目標(biāo)禍客戶群體需求彈特征倆六嬸﹑丟發(fā)展定位攪--娃客戶定位肯6.7奇項(xiàng)目主力目標(biāo)姿客戶群體購(gòu)買層力分析雞平均個(gè)人月收剃入在設(shè)2500-4死000勸元賭，現(xiàn)階段打算梅置業(yè)；追求高暖品質(zhì)生活；強(qiáng)墾調(diào)個(gè)性；受教雁育程度較高；廟具備一定的購(gòu)噴房專業(yè)知識(shí)。稱這類客戶多為蚊70勉年代中后期出慧生李，已處于社會(huì)顏后起之秀的精承英群中，雖然狐現(xiàn)階段收入并弱不算非常高，體但從未來(lái)發(fā)展掠前景來(lái)看，其追發(fā)展空間極大先。絡(luò)目前經(jīng)濟(jì)能力倡，險(xiǎn)能承受總價(jià)值傅在國(guó)30婦萬(wàn)左右的物業(yè)刷，本項(xiàng)目建筑悔面積在克90歐平米以下的二熄房或抖110匆平米左右的緊摔湊型實(shí)用三房平正符合其需求辣。此類客戶群夫體為本項(xiàng)目的存主要目標(biāo)客戶中群體。覽七龜﹑刻發(fā)展定位袖--筑項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位碧7.1猴可類比項(xiàng)目選信擇傳項(xiàng)目處于蘆笛搶板塊，開(kāi)發(fā)規(guī)另模約有駐210序畝，以多層建玉筑為主，山水樸景觀資源豐富棒，可以規(guī)劃為絡(luò)配套齊全且園慨林景觀和活動(dòng)旗空間完美的桂池林大型湖岸休催閑生活社區(qū)。攝可類比項(xiàng)目主矛要參考規(guī)模＼爬地段＼品質(zhì)等印因素去七軍﹑串發(fā)展定位晌--藥項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位拉7.2排類比項(xiàng)目素質(zhì)回量化評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)榆七準(zhǔn)﹑聰發(fā)展定位雄--聰項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位吩7.3駐本項(xiàng)目素質(zhì)量院化評(píng)分復(fù)七懲﹑謠發(fā)展定位干--下項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位卸7.4是項(xiàng)目定價(jià)模式廁及初步定價(jià)邊通過(guò)對(duì)各樓盤充的素質(zhì)量化評(píng)荷分，根據(jù)每個(gè)徑樓盤可參考的序均價(jià)，以評(píng)分盈的方式進(jìn)行定屈價(jià)，得出本項(xiàng)中目的相應(yīng)均價(jià)量。計(jì)算方法如岸下：挽比如相比山水溪陽(yáng)光城的定價(jià)之：春通過(guò)各項(xiàng)目素芳質(zhì)評(píng)定得分初不定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格袋：芳通過(guò)評(píng)估各樓爽盤綜合素質(zhì)，歡并對(duì)比各個(gè)可螺參考樓盤的均廢價(jià)，初步算出漏本項(xiàng)目的均價(jià)迷。助七駛﹑凍發(fā)展定位篩--梯項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位博綜合各項(xiàng)目素估質(zhì)及比較其價(jià)圣格，初步得出島項(xiàng)目的總體銷糞售均價(jià)約為續(xù)3000權(quán)元民/宰㎡放。慚七藥﹑乖發(fā)展定位泳--課項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位娘7.5測(cè)項(xiàng)目階段性定恢價(jià)建議優(yōu)◆追根據(jù)項(xiàng)目總體布均價(jià)：法約懂3000貪元筆/器㎡汽的銷售目標(biāo)，密◆微在項(xiàng)目開(kāi)售初傅期為了吸引市煮場(chǎng)關(guān)注謹(jǐn),茫建議開(kāi)盤價(jià)比椅整體均價(jià)適當(dāng)槍下調(diào)聰300-50大0渠元夠/銹㎡樂(lè);弓◆脆籍此帶動(dòng)全部柏單位的銷售及翼取得的市場(chǎng)效軌應(yīng)仿,蘿力求后期單位槽的均價(jià)超出整惜體均價(jià)倒300-50贏0狂元隱/莊㎡加.案◆木即項(xiàng)目的開(kāi)盤潔價(jià)納約在亦2600-2懇650估元訂/晚㎡夢(mèng)?？印裘の覀冋J(rèn)為項(xiàng)目蓬只要規(guī)劃、現(xiàn)綿場(chǎng)環(huán)境整治、衰完善包裝、推訴廣得力，不排陶除在價(jià)格方面屯還會(huì)有較大的研浮動(dòng)空間。團(tuán)以上僅是我們波初步的價(jià)格定籌位，具體有待叫考慮成本等方百面的綜合因素?fù)峒右赃M(jìn)一步商弄討確定侵。唱八矩﹑之發(fā)展定位圓--珠產(chǎn)品附加值建矛議笛8.1階四大主題自然婚情景藝術(shù)景觀趨－－夢(mèng)湖水岸換范圍包括：湖扮泊、堤岸景觀柔帶、飛鳳山腳前景點(diǎn)聯(lián)想氧——癢噴泉、碼頭、烤水岸休閑步道鑄、精品藝術(shù)浮東索雕畫廊醫(yī)八原﹑應(yīng)發(fā)展定位券--訂產(chǎn)品附加值建浴議捆8.2哪四大主題自然毯情景藝術(shù)景觀共－－四季陽(yáng)光伸范圍包括：泛側(cè)體育會(huì)所、休薯閑娛樂(lè)設(shè)施煩景點(diǎn)聯(lián)想詳——摩奧運(yùn)主題知識(shí)諷長(zhǎng)廊、運(yùn)動(dòng)長(zhǎng)屯廊兇八毒﹑恢發(fā)展定位障--抵產(chǎn)品附加值建顛議戚8.3粉四大主題自然決情景藝術(shù)景觀張－－優(yōu)詩(shī)美地美范圍包括：中蝦心園林、組團(tuán)繞園林予景點(diǎn)聯(lián)想香——柜主題中心廣場(chǎng)詞、戲水池、休結(jié)閑吧鎮(zhèn)八桂﹑財(cái)發(fā)展定位刷--攔產(chǎn)品附加值建偽議墨8.4羊四大主題自然液情景藝術(shù)景觀航－－香榭麗舍飯大街驢范圍包括：小排區(qū)大門、商務(wù)秤會(huì)所、風(fēng)情商冠業(yè)街對(duì)景點(diǎn)聯(lián)想爺——皂繽紛風(fēng)情商業(yè)怒街、小區(qū)大門箱廣場(chǎng)駕八原﹑波發(fā)展定位磨--果產(chǎn)品附加值建俱議倉(cāng)8.5萬(wàn)XXX員健康運(yùn)動(dòng)會(huì)館似運(yùn)動(dòng)會(huì)館規(guī)劃蜂有美容美體叨SPA閃館、健身房、殼乒乓球場(chǎng)、臺(tái)式球室、桌球室改等，讓業(yè)主體筐驗(yàn)百分百健康位運(yùn)動(dòng)生活。由撤此可以實(shí)現(xiàn)本斷項(xiàng)目市場(chǎng)定位償中所指的報(bào)“甩健康休閑生活喉”西這一核心指導(dǎo)恨思想，更可在舞市場(chǎng)上突現(xiàn)出占本項(xiàng)目獨(dú)特的波社區(qū)氛圍。挺八迫﹑似發(fā)展定位止--下產(chǎn)品附加值建耗議患8.先6容“丸花半里轉(zhuǎn)”剩主題中心園林竄以四季名花為侍主題設(shè)計(jì)中心賣園林廣場(chǎng)，一看年四季花香四宇溢，給項(xiàng)目增蓄添了浪漫文化六元素鋒；塌同時(shí)將志XXX差湖岸生活延伸惰,章在社區(qū)主題園抓林內(nèi)設(shè)計(jì)一定鑼的淺水系呼應(yīng)咽湖岸生活丈,少使景觀和文化寫有機(jī)地結(jié)合，林突現(xiàn)出本項(xiàng)目挨獨(dú)特的社區(qū)氣岔質(zhì)。勒八華﹑嬸發(fā)展定位僅--油產(chǎn)品附加值建罰議批8.7滲XXX鐮主題休閑公園危與市政府協(xié)商魯全面改造蘆笛卸路與青秀路交彈匯的市政三角席休閑廣場(chǎng)，將美其改造成為凳“獅XXX全主題公園闊”鞋。通過(guò)噴泉雕嚷塑、藝術(shù)小品錢、示范園林來(lái)冊(cè)包裝出一個(gè)時(shí)宇尚、陽(yáng)光、健丸康的標(biāo)志性遵XXX求主題休閑公園警。使其成為項(xiàng)勵(lì)目對(duì)外展示形哥象的窗口和標(biāo)戶志性建筑。玉八魄﹑他發(fā)展定位參--述產(chǎn)品附加值建稅議豎8.8愈攜手紫XX謝籃球隊(duì)開(kāi)展籃飲球訓(xùn)練營(yíng)堡利用活XX步集團(tuán)擁有悟CBA解專業(yè)籃球隊(duì)資偵源，定期到項(xiàng)商目開(kāi)展籃球訓(xùn)飾練營(yíng)，可以直露接傳達(dá)項(xiàng)目的嫂健康生活內(nèi)容叨，借助籃球運(yùn)捐動(dòng)效應(yīng)傳播項(xiàng)蓄目品牌，以獲霞得了年輕市場(chǎng)漆群的共鳴，也棒提高品牌價(jià)值閥。損在具體的操作脹過(guò)程中，我們妙可通過(guò)舉辦籃思球明星簽名會(huì)訊、箏XX我籃球迷會(huì)、手蔽把手訓(xùn)練營(yíng)、蕉三人街頭對(duì)抗長(zhǎng)賽、拍攝項(xiàng)目師專題廣告片、艷出席項(xiàng)目開(kāi)盤滔活動(dòng)、赴現(xiàn)場(chǎng)散看球等形式，籌最大限度的利昏用球星效應(yīng)，但將全桂林乃至豆全區(qū)的眼光聚火集到項(xiàng)目本身疾?；苏京p懇發(fā)展定位書--扇產(chǎn)品附加值建囑議剃8.9據(jù)充分利用空間春建設(shè)恒“膛無(wú)邊界景觀長(zhǎng)平廊葵”蹄可利用項(xiàng)目周蓬邊山水景觀資稿源和擺750虜米臨湖景觀帶性，做泛會(huì)所規(guī)佛劃，開(kāi)放式娛蠟樂(lè)休閑設(shè)施與死景觀互動(dòng)；同叨時(shí)在景觀帶中源設(shè)休閑健身道兇、小型健身器組材、園林泳池社、兒童娛樂(lè)沙叫池等，以低成任本方式豐富小慈區(qū)活動(dòng)空間，百以壇“海泛園林景觀望”約增加項(xiàng)目附加柿價(jià)值。雀八頭﹑素發(fā)展定位倒--素產(chǎn)品附加值建覆議距8.10支引入品牌幼兒精園望引入中英文雙淹語(yǔ)知名教育品徐牌，以體育，逢藝術(shù)，思維，稈游戲?yàn)樘厣?；鄙采用互?dòng)型中怖英文教育，提矩倡營(yíng)造一種語(yǔ)雜言體驗(yàn)環(huán)境，妥達(dá)到輕松掌握棟語(yǔ)言的目的。業(yè)品牌教育能解風(fēng)決業(yè)主的后顧南之憂，同時(shí)更誕能提高項(xiàng)目的賢整體素質(zhì)?？拾擞嫂p掃發(fā)展定位輔--年產(chǎn)品附加值建旁議杠8.11晃提供優(yōu)質(zhì)的物趕業(yè)管理服務(wù)穗優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管誦理能夠增加業(yè)嶺主的歸宿感，產(chǎn)增加業(yè)主的所嚇購(gòu)物業(yè)的依戀智。同時(shí)拉近客屢戶與開(kāi)發(fā)商的生距離，緩解兩逢者之見(jiàn)的矛盾螞。建議本項(xiàng)目夢(mèng)的物業(yè)管理提鴿前介入，在項(xiàng)岔目銷售初期就豈能夠在現(xiàn)場(chǎng)提欄供安全、保潔賞、花木護(hù)養(yǎng)等撈方面的工作，烈讓業(yè)主感受將生來(lái)的物業(yè)管理深服務(wù)水平。呼第四章項(xiàng)目總峰體規(guī)劃建議更一退﹑歪總體規(guī)劃建議闊--跳總體規(guī)劃布局翠建議罷1能、總體布局應(yīng)刮按以生態(tài)、自蘋然、時(shí)尚為主街線，以獨(dú)到和搬現(xiàn)代的建筑風(fēng)緣格詮釋，使之疫整體表現(xiàn)大器艦、自然、流暢灘；纏2務(wù)、造型應(yīng)簡(jiǎn)約假、明快、純粹瞞，使人有回歸票自然的情感；解3純、朝向應(yīng)盡量架尊重當(dāng)?shù)厝松盍?xí)慣，以南身北向布局為主饅；榜4截、小區(qū)建議分苗為粒4悠～曲6脹個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)愛(ài)之間通過(guò)中庭秩廣場(chǎng)聯(lián)系，形開(kāi)成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)豎立而又相互聯(lián)慎系的空間組合糖；荒5須、設(shè)置一個(gè)入返口廣場(chǎng)，可以較彰顯項(xiàng)目的氣袍勢(shì)及品質(zhì)，在恐入口廣場(chǎng)旁邊豎設(shè)置一個(gè)商務(wù)垮會(huì)所，商務(wù)會(huì)蝕所與沿街商鋪含結(jié)合在一起，董在銷售期間可臟以作為銷售場(chǎng)多所，日后可以包作為商鋪銷售牧及經(jīng)營(yíng)；礦一步﹑嫌總體規(guī)劃建議盤--秤總體規(guī)劃布局夕建議酬6囑、根據(jù)地形的志景觀優(yōu)勢(shì)，沿撒東南面、西面農(nóng)的水岸布置相呈對(duì)高端的闊4勿層情景洋房，得以提高項(xiàng)目的蜘品質(zhì)及價(jià)值；飛7討、戶型以三房而二廳、二房二旗廳為主，公寓托及四房二廳和頃樓中樓為輔（姐戶型配比詳見(jiàn)鋪后表）。如果幸考慮狹?！皣妵?guó)六條沃”抬關(guān)于槳70%90敢平米以內(nèi)的要銳求，就在三房麻的戶型及面積鎖上作調(diào)整，其幣它面積比例可制以不變；險(xiǎn)8尿、由于項(xiàng)目建鏟筑限高怨21赤米振，所以建筑形北態(tài)以一梯四戶洲、一梯兩戶的帽多層為主，由揚(yáng)于水泵廠容積爬率的提高，局指部要布置一部捐分小高層，以展?jié)M足容積率的陜需求。變一雕﹑秀總體規(guī)劃建議瓶--擱總體規(guī)劃布局威建議勺9節(jié)、在配套設(shè)施意方面應(yīng)該考慮鬧設(shè)置泳池及網(wǎng)圍球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)夜所，泳池可以怕考慮和中心園騰林結(jié)合一起，墊作為景觀的一倡部分。兩10芽、在沿規(guī)劃路撫邊有約掌180湖米膠的距離可做商駕業(yè)，所以建議溝在沿規(guī)劃路邊村做二層沿街商使鋪，商鋪上做譜小戶型的公寓隙，可將回遷部摸分的安置在這丘里。均11泡、商鋪獨(dú)立管暈理，且不對(duì)居蟲住區(qū)內(nèi)的物業(yè)拿管理產(chǎn)生影響貢。商鋪以服務(wù)峽項(xiàng)目為主。商芳鋪的開(kāi)間衣4固～碎4.5賓米芝,絨進(jìn)深小10剖～卷12錫米擦，銷售面積在屯50堆㎡卻以內(nèi)。二層以鍋300艙～樸400嗓平方米的大開(kāi)快間形式，在首叔層有獨(dú)立的樓催梯上下，既可跪作為二層的門須面，又方便二秘層的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)嚼。千一叛﹑剪總體規(guī)劃建議植--宜總體規(guī)劃布局流建議掙12禿、由于規(guī)劃要晝求要單獨(dú)設(shè)置團(tuán)幼兒園，建議頁(yè)將幼兒園設(shè)置抖在地塊東面的斜邊角位置，與撫東面的小路相停通，可以作為停獨(dú)立的使用。觀13筍、機(jī)動(dòng)車的停區(qū)車位只需滿足口設(shè)計(jì)規(guī)范要求凈，商業(yè)車位按元0.8繳車位崗/100平平米，普通住碑宅車位按悔0.3梳車位曲/惜套、板150必㎡誰(shuí)以上的住宅按級(jí)1.0剛車位練/驚套考慮。揪14芳、由于項(xiàng)目以理多層建筑為主少，所以地下室聲部分不宜過(guò)大閱，只要滿足人滴防要求及部分酷停車，盡量利割用地面的道路沙邊停車，還可槳以在住宅首層遣局部做架空停劃車。除二級(jí)﹑巷總體規(guī)劃建議笛--跪戶型設(shè)計(jì)建議糞二頓﹑瓦總體規(guī)劃建議葉--誤戶型設(shè)計(jì)建議姥如果要考慮敵“縣國(guó)六條涼90施平米以下中小邁戶型占族70防%?！辨?zhèn)的要求，建議料將以上的戶型搖配比做以下的非調(diào)整：盲二軍﹑羨總體規(guī)劃建議酸--跡戶型設(shè)計(jì)建議容2.2蠟戶型設(shè)計(jì)的基頭本原則都◆谷提高實(shí)用率，的擠干面積水分阻，以保證總面癥積的最大利用辯率；企◆洋保證良好的采咱光與通風(fēng)，但藥應(yīng)避免冬季強(qiáng)訪風(fēng)的影響；階◆靠保證景觀能見(jiàn)設(shè)度，多采用局細(xì)部的角窗、外判飄窗、低窗、乏觀景陽(yáng)臺(tái)等流扁行設(shè)計(jì)；近◆首平面以一梯四逗戶為主，局部乓采用一梯二戶韻布局，以滿足鋼不同產(chǎn)品的需掙求；鮮◆排做到動(dòng)靜分開(kāi)國(guó)、干濕分開(kāi)、斜保證戶內(nèi)具有沙良好的穿堂風(fēng)腐，是現(xiàn)代生活華的基本要求；扮◆佳選擇正南北向殺最佳朝向，避陷免不良朝向。掠三冠﹑航總體規(guī)劃建議哄--框外立面建筑設(shè)棗計(jì)建議穴3.1仁建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格害建議采用現(xiàn)代她建筑設(shè)計(jì)手法材，容入現(xiàn)代簡(jiǎn)準(zhǔn)約元素，演繹鋼出儒雅而溫暖李的親自然風(fēng)格逃，體現(xiàn)高品位撲的建筑文化內(nèi)平涵。遼三董﹑勿總體規(guī)劃建議禽--提環(huán)境景觀設(shè)計(jì)貫建議縫3.2站景觀設(shè)計(jì)基本穴原則質(zhì)結(jié)合項(xiàng)目的外攝部資源景觀，批以意立景，以蔽景生情，拓展罩人們居住生活睡的無(wú)窮樂(lè)趣，連營(yíng)造一個(gè)自然擺祥和、健康時(shí)耳尚、有親蜜感毫的情感場(chǎng)所。咬三糾﹑違總體規(guī)劃建議慧--循環(huán)境景觀設(shè)計(jì)彩建議階第五章總體營(yíng)蕩銷推廣策略嘩一圾﹑四總體營(yíng)銷推廣蛙策略聾--漲總體戰(zhàn)略目標(biāo)殲1.1腸總體戰(zhàn)略退品牌、創(chuàng)建、鬧領(lǐng)軍座品牌鞠——垂雙豎500泰強(qiáng)攜手眾品牌兆打造品質(zhì)地產(chǎn)卵創(chuàng)建拖——爹桂林居住升級(jí)導(dǎo)換代的高品質(zhì)渡產(chǎn)品吼+慕創(chuàng)新的營(yíng)銷模霉式牲領(lǐng)軍割——畏打造桂林市大搖型湖岸生活社棕區(qū)典范薦一慕﹑拉總體營(yíng)銷推廣頑策略懸--綁總體戰(zhàn)略目標(biāo)劈品牌版——土雙瓶500必強(qiáng)攜手眾品牌凳打造品質(zhì)地產(chǎn)吃項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)耕班子均來(lái)自全礙國(guó)罪500誓強(qiáng)企業(yè)純——總新疆仆XX釀集團(tuán)和廣西物賀資集團(tuán)，并攜連手品牌規(guī)劃設(shè)哭計(jì)公司、品牌謙代理公司、品裙牌園林設(shè)計(jì)公情司、品牌物管織公司等企業(yè)為萬(wàn)項(xiàng)目打造品質(zhì)鄰地產(chǎn)奠定了深際厚基礎(chǔ)，強(qiáng)強(qiáng)送聯(lián)合也為項(xiàng)目征開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)友1+1土＞倒2杠的開(kāi)發(fā)效益，紅并給項(xiàng)目帶來(lái)秀成熟先進(jìn)的開(kāi)雞發(fā)理念、高品憤質(zhì)的開(kāi)發(fā)模式昂、因地制宜符