三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析主講人：吳永康北京天安偉業(yè)董事長北京天安偉業(yè)董事長北京華聯(lián)商廈副總經(jīng)理多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗服務全國30多個城市100多個項目吳永康：今天，有機會跟大家同探討國內(nèi)二三線城市商業(yè)都市綜合體的一些現(xiàn)狀、發(fā)展和生意模式，我覺得這是一個難得的機會。本人40不惑，十六五年的職業(yè)生涯，應該蠻多元化。在開發(fā)商工作過，做過甲方，也在零售行業(yè)從事管理工作多年，更重要的是，現(xiàn)在是服務方，作為乙方來為在座各位服務的企業(yè)進行支持服務，我們這樣的團隊跟在座很多建筑設計公司、廣告推廣公司等等都有密切的合作，今天與大家交流起來會比較的直接。給各位描繪一下二三線城市商業(yè)地產(chǎn)或者都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢、生意模型，我們開發(fā)的一些要點，我們的規(guī)劃設計一些要點等等，更多的我們希望能夠從兩個層面來剖析二三線城市大家服務的開發(fā)項目的一些點。一、前言我們也比較一下很流行北上廣深一些都市綜合體的成功或者失敗經(jīng)驗教訓，與二三線城市有什么不同。我們更多的從案例分析，來看到二三線城市目前都市綜合體發(fā)展的瓶頸或者發(fā)展的無奈，或者發(fā)展的機遇。今天提供的所有二三線城市案例，都是我本人親自操作過的，也是有親身感受。目的是希望大家通過上午的交流，了解二三線城市都市綜合體的發(fā)展未來以及作為開發(fā)商或者建筑設計公司，或者商業(yè)團隊，我們的使命是什么？一線城市與二三線城市是有區(qū)別的，很難簡單的把二三線城市的明天認為是北京的今天，有的時候不見得如此，各個地方的人文、文化、價值觀等等都是不盡相同的。今天跟各位分享的二三線城市都市綜合體的情況，可能更多的適合于北方城市，我看到一些同事來自于湖南或者南方，不是說沒有借鑒的作用，但是中國太大了，南方和北方差異也非常之大，不見得能完全照單全收。比如距離100公里左右的唐山、秦皇島都有很大的差異，這都是要實事求是的，不是簡簡單單的跟風，萬達怎么做，我們就跟風做，我們學不了萬達。最近有一本書《海底撈你學不會》，很多東西不能照搬召做，根據(jù)實際情況來發(fā)揮。跟各位探討一下國內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀，然后再講講國內(nèi)一線城市北上廣深商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的生意模式與盈利模型。二、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀中國劃分北上廣深叫做一類城市，大多數(shù)同事屬于國內(nèi)二三線城市，二線城市更多的是省會城市，三線的城市是某些弱一點的省會城市或者地級城市，還有一些不是地級城市，例如遼寧大連、山東青島、福建廈門。目前國內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展怎么樣？我們的發(fā)展期我個人覺得應該是從2008年奧運會開始，二三線城市有了都市綜合體的概念，因為2008年之前中國都在大興土木改造北京，因為有奧運會，北京改的非常令人瞠目結舌，不能說好也不能說不好，總之用外國人兩三天時間評價說了不起，然后人家走了，剩余城市怎么樣，我們還要慢慢體會。不管怎么樣，這種大興土木的都市綜合體要知道，單獨2007年的商業(yè)地產(chǎn)的放量是550萬平米，2008年商業(yè)地產(chǎn)的放量是850萬平米。08年之前都是在北京，比如上海的世博會等等在大興土木，向中國城市化億建立的一種辮起點熱潮都孫來自于奧運懸會，奧運會仗后，中國的渡各個省會城滿市，省里的草領導下大力赤氣進行各自梢省里七八個朗地級市的都孫市化進程，沒來自河北唐源山、秦皇島妨、張家口、戀滄州、邯鄲悠、保定、邢伍臺方方面面屯的同事都能潮感受到，河伴北說三年大鏡變樣，遼寧捷說三年要大盆大變樣，所血以城市在不壓斷的拆，原晉來的老城區(qū)區(qū)全部像唐山濫大地震一樣大拆掉了，現(xiàn)購在各自城市菌都是如此，縮很多原來繁流華的市中心翁都要建立起綠現(xiàn)代都市的躁標志。這也臟是從08年戲，各個二三外線城市才開毅始風起云涌械向著一種地組產(chǎn)的開發(fā)模予式，在此之崇前，主要是縣房地產(chǎn)的開參發(fā)形勢。妻逐今天又發(fā)現(xiàn)奸在國內(nèi)已經(jīng)豐對住宅市場香，政府已經(jīng)冊嚴厲控制一燙年多的時間袖，最近大家中都說房價拐轉點了，昨天檔我看新浪網(wǎng)懇上講北京已越經(jīng)有兩個房鑒子都很有名興，一個是在噴通州北京橡寬塑1160港0降到了底緊點，我今天影早上看短信酒合生創(chuàng)展世萬界花園在通踢州9980份，現(xiàn)在房地卷產(chǎn)的寒冬來越了，消凡費者的春天油開始到來了格。這個房地根產(chǎn)的打壓限什購導致了大泰家都持幣觀擱望，今天的護二三線城市立雖然住宅的芳開發(fā)仍然比揪北京、上海催一線城市開銅發(fā)商更有信護心一點，但害是價格已經(jīng)羅明顯的在今僻年頂多不降金價或者已經(jīng)條開始降價了功，北上廣深腎降得很厲害拆，在二三線價城市住宅還易沒有完全探車底，但是也稱沒有漲。這侍種情況下，肝大家突然發(fā)睜現(xiàn)在二三線纖城市干都市歸綜合體劃算譯，因為能夠塔賣商鋪，大艷家不愿意回尾避又想回避子，二三線城芝市商業(yè)地產(chǎn)淚開發(fā)商為什甜么要開發(fā)？摟一是為了要顆面子，一般掃開發(fā)商在二匪三線城市的毯老大或者前鍋三名，跟政跌府關系稱兄散道弟，要面頓子，拿到核鑄心地方的土材地，一定要終給政府領導額面子，蓋唐閘山第一高，少秦皇島第一員高，滄州第膊一大等等。引二是發(fā)現(xiàn)商伏鋪不限購，癢政府可以支表持，商鋪可逗以包裝，住物宅如果能賣茄五千，商鋪膏搞不好能賣撲一萬五，蓋收十平米住宅扒還不如蓋兩焦到三平米商炸鋪劃算，在扣利益的驅使眠下二三線城胞市都市綜合軋體開始風起暈云涌。佳簽08年到現(xiàn)棵在短短三年和時間，各個器地級市在市辦中心或者在將新區(qū)，這兩敲個地方最容悶易有都市綜暴合體，一是餡老城市的更蝴新，一是所隱謂的新區(qū)新追政中心，政堅府都搬了，測經(jīng)常在北方啊或者南方一嘩帶都會看到恭一些現(xiàn)象，持政府很愛搬燈家，蓋一個院新區(qū)市政府紫搬去了，有準的省政府都清搬過去了，缺要托舉新區(qū)餡，新區(qū)往往靠也有這樣一正個特點。到推今天為止二餓三線城市每舞個城市的都新市綜合體都蛙可圈可點，請規(guī)模不算小販，10-2蟲0萬平米居賓多，少一點離七八萬的，紙也有更大一禍點的。片1任、都市綜合擴體的組成秧疊都市綜合體塌的組成是什使么？為什么高要有都市綜懇合體？我覺拾得全中國和夸世界都一樣育，都市綜合捧體的組成主那要是幾個產(chǎn)熔品：鋸1.購物中本心，我們還幟不如叫商場橋更通俗易懂妄；刷2.商業(yè)街大，不如叫做哈商鋪；蛙3.寫字樓腹，還不如叫繪loft、奏soho；4.公寓；5.酒店；6.廣場；奸7.停車場碼。榴倦騎這是建筑產(chǎn)躺品，一般來隨講都市綜合塊體都有一個專比較大的廣薄場，各種小同的不同的主推題廣場組合以，以及停車御場，原來二碼三線城市到園今天二三線敞城市的老百炭姓、消費者丑也不喜歡把廟車停到地下今，覺得地上罵方便，一停領車就走，其輛實北京何嘗缺不如此，誰挽也不愿意把凍車開到底下案，都愿意停霉在地上，由下于地上沒有江車位，現(xiàn)在限管理想進入歸這個樓宇，梅地上沒有停統(tǒng)車，不隨著郊物業(yè)管理的偵進入，不下變停車場也得銜下，停車場弊需要導向，環(huán)對于二三線邪城市的停車繪場也很關鍵撫，也是地下續(xù)的一部分。傘更多的購物紡中心可以延傲伸出來很多坡產(chǎn)品，比如惱1.主力租扇戶，比如百噸貨公司、大或型超市、電豬器行等等，迅還有餐飲娛停樂，電影院導、KTV、嚷電子游戲、手健身游戲、欠網(wǎng)吧、兒童敵、保齡球。傲2.精品租武戶，各種店嫌鋪。購物中豬心可能有百糕貨店、超市壩、國美電器應、運動家具府類的專業(yè)大衰店淹火還有餐飲，權國際快餐麥蚊當勞、肯德勵基、必勝客楚，國內(nèi)的永酸和大王、面瓜包房，大型旦的中餐、西罰餐、茶餐廳辦、茶館、酒絕吧等等餐飲商娛樂。哪

2職、綜合體的酒來歷籍辛大家回顧一理下我們的都魔市綜合體是茫不是這樣一逮些組成，都賴市綜合體的能來歷是怎么魂樣的？泡這個都市綜泰合體的開發(fā)蜻不是個人主把觀臆斷不是嬸大的結合在度一起，往往呼隨著都市化蝕的發(fā)展來進模行的，城市垃越來越發(fā)達絡，人口密度告越來越多，鞠交通越來越裳不便利，人個的活動半徑閣很急促，時主間效率需要慨提高，環(huán)境協(xié)又不斷的污撒染，都市綜鈔合體應運而四生，都市進吉行不斷發(fā)展抱的時候，一齒個城市不斷懷的擴大，會蘆必然的帶來睜有各自的社館區(qū)或者各自贏的一個區(qū)域究的商業(yè)中心批，作為城市功級的商業(yè)中黨心可能只有岡一個或者兩獵個，但是作諷為這個城市飯的東南西北縱中的商圈、磚區(qū)域性的商佩圈，由于都協(xié)市化不斷擴嶼大，人口不哈斷增加，消嚷費能力不斷助增強，變得吳需要各自的柴都市綜合體踐。柴這種都市綜皂合體能夠讓洞消費者在一夜個房地產(chǎn)的光項目里面，久完成了第三虎生活空間的過概念，所謂甜第三生活空習間的概念，燕我們自己每梯天吃飯、睡風覺、溫馨的蜜家庭是第一賭時間空間，勢單位、辦公繭室是第二生斗活空間，我插們也希望能欺夠讓各自朋眼友開發(fā)的都墊市綜合體能餃夠成為這個望城市的核心頁商圈，是第詠三生活空間劫，在這里完丘成商務聚會沈、家庭聚餐棍、周末的休禽閑娛樂購物破，可以在這蔑里租買寫字饅樓，在這里霸辦公，甚至商在這里商戶某利用酒店進征行住宿，還粱有各種各樣孝的商業(yè)活動運，疼這樣就能夠混縮小你的交進通上所帶來苗的時間浪費碼和污染的環(huán)脹境，在集中丟的都市綜合邪體里夏天很鋪涼爽、冬天喝很溫暖，在憶室內(nèi)和局部匙的室外進行精生活。壁斃像歐美這樣于都市不斷發(fā)澡展，由于生握活模式，工父作、家庭，蘆在城市里生駱活，定期的堤到國外、大查自然進行度花假，他們習局慣于都市綜氣合體的概念毒。在歐洲一令些小城市，嫩比如荷蘭首芝都阿姆斯特吼丹有很多的永都市綜合體眨都是一個連唯一個，地下探都是聯(lián)通的仁，美國紐約餅大都會會看償?shù)侥μ齑髽抢p的地下，或泄者上面有連標廊溝通，每浙一個都市綜戶合體都有聯(lián)堅通，這個都月市綜合體的醬發(fā)展產(chǎn)生的瞞根本原因就知在于都市化叢的發(fā)展，而繼都市化的發(fā)熱展，對于國胳內(nèi)二三線城及市來講，2菜008年以需后，隨著國垃內(nèi)的經(jīng)濟拉棚動內(nèi)需的宏盤觀背景，政欠府都非常強嗚力的在各自敞所管轄的省氧內(nèi)大力的推雄廣各個地級獻市的都市化片進程，這樣匯的話，隨著斃各個地級市微的老城區(qū)的軟翻遷改建或勒者新區(qū)建立球就應運而生勇了，每一個炊城市的都有認若干個大小裳規(guī)?；?罵0-20萬斥平米的都市呈綜合體。蔬出3豐、發(fā)展現(xiàn)狀勾殲由于這樣歷負史背景，發(fā)摧展到今天，歐客觀的說在慮我們所熟悉具的二三線城穗市真正能夠味開業(yè)經(jīng)營的繡，真正寫字液樓入住、公泄寓入住、酒塊店開張、購薄物中心開業(yè)病的都市綜合同體非常少，獅而更多的都民是在建工程蠻、在售工程昌，因為即便盲從08年就懲開始做，到招今年第四年時才有第一批趟的都市綜合戶體的開業(yè)，陰更多的還都城是在籌備中鍬、建設中、愁招商中、銷份售中和準備舒開業(yè)中。所援以二三線城蛇市商業(yè)地產(chǎn)社，尤其是都遞市綜合體未簽來發(fā)展的趨桐勢，就變得氏非常一個敏菠感話題。一緊方面實際成兵功案例很少笨，我從20資07年進入淡這個行業(yè)，淹服務于房地碗產(chǎn)開發(fā)商，丈專注于商業(yè)槳地產(chǎn)都市綜徒合體的開發(fā)脫，到今天五賠年多過去了成，我能各位姜提供的整體唇開幕的案例陰也只有兩三愈個而已，更引多的都是在秋籌備開業(yè)、店馬上開業(yè)或憂者是在籌建醋之中。從我園知道的范圍世內(nèi)，也并不拔很多，一是選我們沒有什吸么成功的先仙例可以學習贊，二是大家龜看到了國內(nèi)揪一線城市北醫(yī)上廣深這四慕個大的中國艘的國際化都鑼市的商業(yè)地贏產(chǎn)，尤其是女都市綜合體抄的發(fā)展，現(xiàn)尾在的情況也項是非常的堪草憂。大家能鉤夠感覺到，備可能在北京殺看很多的大瞞型都市綜合螞體都空租率驢非常高，人需氣非常淡，遺也給二三線免城市的開發(fā)顆商，或者在流座的各位同循事感覺我們僻的未來會不燙會也是如此蟻。再加上由圍于房地產(chǎn)政毫策的嚴苛打搞壓，政府對今于商業(yè)地產(chǎn)妄有某種意義攏上在二三線香城市成為一木個新鮮事物紫，所以在營域銷過程中，冶無論是招商巷還是銷售過挑程中，都會服遇到這樣那覽樣的，連政鵝府也不知道銀該怎么解決奉，更不用說易開發(fā)商不知播道怎么解決線的問題。很矩多時候發(fā)現(xiàn)喉，如果一個旬都市綜合體津想引進一個若電影院，咱油們國家消防戰(zhàn)沒有這樣的訴規(guī)范，三層絡以上不能做遭電影院，但異是在看全中憐國、全世界拉的都市綜合依體把電影院鐘放到五六層云，消防也沒廣有具體的法宿律。比如溜短冰場，在都貫市綜合體里釋引進也是挺悔時髦，但是謎消防局說這消個溜冰場不騙能在三層以吩上做，消防馳分區(qū)的問題粘，有一次開折會，一個開貢發(fā)商就說溜族冰場怎么著伏火呢？都是本冰。消防也賠不知道該怎臭么答。比如均銷售或者招錯商的時候，巴遇到一個很端大問題，測地繪面積的問魄題，到底用嫂建筑面積還革是用使用面奏積，都暈了端頭，不知道層用什么來標夢準。都市綜顧合體在發(fā)展遠，在中國范支圍內(nèi)，政府膜的法律法規(guī)風沒有健全，獎搞得開發(fā)商衛(wèi)丈二和尚摸極不著頭腦。郊總之，造成恥目前二三線花城市的都市幫綜合體開發(fā)愧商還有點像泊在座各位一餡樣，有機會奶聽聽人家怎芝么講，有機樹會看看別人幟怎么做就看時一看，有機鉛會了解看別怕人怎么干的血，我們就了拾解，因為真挖的是無計可課施，但是二省三線城市的勉都市綜合體恩又必須要發(fā)亭展，因為這歌是一個趨勢生，利潤也都甘頗高，又怎岡么樣規(guī)避開嶄發(fā)商變成騙蚊子？二三線叨城市的開發(fā)漆商說我們要炮賣，人家說罰我們是騙子東，如果不賣釣，錢又不夠峽，美國時代拉周刊說中國么的開發(fā)商是望一個億去博右十個億，一滴億的資金干碗十億的事情呈，資金不太蓄充分，現(xiàn)在數(shù)銀根緊縮，環(huán)貸款非常困待難，造成國踐內(nèi)二三線城稀市商業(yè)地產(chǎn)鍋發(fā)展現(xiàn)狀迷尋茫，但又不雪得不發(fā)展。謠怎么打破這站個怪圈呢？抹我沒有靈感謀妙藥，我只鍵能給大家分譽析:宏首先要明確河自己的定位背，我們二三易線城市都市效綜合體第一礦個要走出的辨誤區(qū)不要盲花目的向北上奏廣深一線城綢市綜合體學包習，不要盲約從。北上廣禮深的都市綜斑合體，環(huán)有幾個特點偉是二三線城盯市開發(fā)商學肥不了的。世4托、北上廣深滑的都市綜合隆體幾大優(yōu)勢可（二三四線件勿盲從）振版1.開發(fā)商啞實力跟你們棕是不可同日嘩而語的，北灰上廣深的都鋒市綜合體往疏往開發(fā)的地奉點都是非常黎好的黃金地板段，地價都掀是天價，開賢發(fā)商不是帶環(huán)有國際背景妥，就是國字抄頭的開發(fā)商動，或者幾個枕民營的巨頭獻，萬達、富餓力等等，我收們首先要認際清自己，由睡于實力的問器題，所以就鵝造成了在鈴開發(fā)的理念方、開發(fā)產(chǎn)品丟的規(guī)劃設計仗、開發(fā)營銷弦進度方方面扭面，物業(yè)管唐理的思路、制原則等等都帽不盡相同，珠所以不能盲跌從。不能說茅萬達這么做百，我就得這瞎么做。更不曠能盲從的是日北上廣深的泊都市綜合體膠的銷售的價拌格利潤空間衫，或者租賃悔價格的利潤吐空間，很多細開發(fā)商都覺察得都市綜合羅體，北京都侮市綜合體一皇層能租到6云0/天/平栗米，我們租瞧10元還不廳行，有時候摘連10元也婚租不到，要好根據(jù)自己實村際情況。貢井2.了解北貍上廣深這樣吳大型都市綜逝合體的商業(yè)匹地產(chǎn)產(chǎn)品，罪往往是商業(yè)趟運作為輔，照資產(chǎn)運作為蘆主，在北京寒、上海很多艱大型都市綜偶合體是不賣伙的，北京比環(huán)較典型的案遺例，我曾經(jīng)奏在北京華聯(lián)滋最后做的一餓個項目新光裹天地，我們燙跟臺灣新光月集團合作的命，華貿(mào)集團償負責開發(fā)的撈，有三棟華抓貿(mào)寫字樓，陜有六棟商務津樓，有9萬征平米的購物廚中心，組成間華貿(mào)中心，勿這個華貿(mào)中駱心商業(yè)是一裕平米不賣的插，寫字樓是與不賣的，酒辛店是不賣的獎，酒店式公拿寓不賣的，歡僅僅賣了六豬棟商務樓，必當時只賣到應24000蒸多，為什么校華貿(mào)在投入暑上百億一平嗽米不賣呢？歡因為在今天鉤有很多的基越金支悔持，他所要駐做的是資產(chǎn)境運作，別的為不知道，我撫可以負責任厭的講，一個執(zhí)新光天地9錢萬平米購物萄中心目前市哈值評估已經(jīng)甲超過40億輩人民幣，它起的運作方式遺不一樣。二茶三線城市的桿開發(fā)商客觀螞的說，我們碌能扛住嗎？芽我們扛不住瞇，因為我們董服務的對象橡有一個億就服干都市綜合恐體，我見到壩的可能60茶%不到一億厘就干都市綜婆合體。紛因此就造成礦了在開發(fā)中連，今天聽課猶的老板不多憂，都是執(zhí)行飄層面的，我在們要慢慢學副會與老板對擊話，與老板單溝通，我們燙老板很愿意濱學習北京、齊上海，經(jīng)常桿會讓你們?nèi)ビ嵄本┛匆豢椽M人家怎么做柏的，但是事賤實上是自己刺的經(jīng)營標準勸、銷售標準糕能夠跟北京哀、上海學習蝶，但是物業(yè)桂標準、建筑鼠標準、設計匹標準、管理憑標準很難合羊在一起，更踏重要的是能揉不能百分之帖百的持有它名來運作，這淘是很關鍵。樹我們跟北上摘廣深來比較慎，我們很難艦，不要盲目盈的比較。深副圳的華潤集術團的萬象城宮，北京的大叔悅城，這兩統(tǒng)年特別風光寄的都市綜合絨體，我可以昌負責任的講持不賺錢，每踐一個萬達廣哭場現(xiàn)在做的演，不賺錢，竟賺錢的不是揪每一個萬達滑廣場，而是犬萬達廣場的想規(guī)模，萬達殼廣場的體量圍、規(guī)模品牌賴價值在不斷善增值，所持螺有的酒店、夫購物中心在陪不斷的增值分，在不斷的翁融資，在不丟斷的與基金壩合作，無論每寒冬酷暑這倚樣的團隊不區(qū)能停腳步，圈要不斷的擴揮張，因為投訪資人不斷需利要看到新的多項目成長，仗他們是評估裕出來的利潤蓋我們所在的羽開發(fā)商是投擠三億賺六億笨的開發(fā)商，子二三線城市劑開發(fā)商的想勤法往往靠項工目本身賺取卷實實在在的哀現(xiàn)金，不光昏是現(xiàn)金流，工還要賺到錢北。這幾年開察發(fā)商都會跟稱我們講，希丙望在沒開工惕的時候就把震投資收回來呀，挖完坑沒腦有出土地要論收回投資，改再不收回來暴點后面的錢丈就沒了，我術很坦率的說標，我看今天尋來自各個二欄三線城市的蜜開發(fā)商，基死本上也是如沙此。也有一扭些開發(fā)商剛匹開始很陽春漏白雪，孩子仰已經(jīng)在美國蓬、加拿大、熄澳大利亞，恥自己經(jīng)常在慢香港、新加妥坡一帶游移阻回來跟我們還交流非?？狨r，他認為持訓有最好，他墳認為自己有擇星巴克，可左能二三線城護市連麥當勞傘都沒有，談服著談著就講蘋，不行，趕憲緊把錢先收凈回來，因為刑這個是矛盾葵，我說的沒粱有任何貶低予二三線城市斧開發(fā)商的意窮思。因為我踏們都是從一扇點一滴做起傷來的，即便旱萬達集團的茂王健林董事艦長也會跟你特講他的發(fā)展若心路歷程，嗎也是從賣商華鋪開始的，棉所以他也會要有長春、哈甲爾濱、沈陽科被小業(yè)主圍閱攻的時候，惕他今天可能融已經(jīng)發(fā)展到買第五代萬達尸系列的產(chǎn)品腫，所以他不幟會賣商鋪了沸，也不會賣幕購物中心了倍，但是他仍妄然靠賣住宅背、公寓起家嘉，他在各地溫拿的土地幾呼乎成本是零四，這是萬達拉的生意模式旁。廟跡但是對于二謙三線城市小辛開發(fā)商來講捷，雖然可能暑在邢臺是老發(fā)大，在整個處國內(nèi)房地產(chǎn)壞可能算不上猛什么，在這雖個時候，一委定要認清自兇己有幾斤幾噴量，在二三衡線城市的商豎業(yè)地產(chǎn)發(fā)展泡中，屆我們要學習誕北上廣深的繳一些建筑理僵念、經(jīng)營理沿念、管理特家色，但是不間能盲從。因炒為我們的汁經(jīng)營本質是栗完全不一樣喚，國內(nèi)二三而線城市的地月產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀虛本質就是要掌自我生存，窗要單項目產(chǎn)充生利潤衰，如果這個塘項目本身沒冤有賺到錢。霸我們舉例1物0萬平米都悉市綜合體，釘?shù)厣系叵拢?萬平米的師商業(yè)，2萬垮平米寫字樓考，2萬平米臟的公寓，連屋土地再建筑揚安裝、財務各費用、規(guī)劃舊等等，一個坊都市綜合體海在二三線城坡市土地即便習再便宜，全鉆按成本，都描需要600駛0-700揪0/平米，智土地成本、蘿建安成本、前營銷、推廣段、設計方方業(yè)面面的財務排費用，得6蔥000-7挨000/平馳米，10萬秘平米投入六賣七億。如果透是在北上廣斷深的開發(fā)商刷，不是需要勻六七個億放何進去，20累08年投入稿，然后到降2011年從或者201挽2閃年開業(yè)，然毯后就要收回拆利潤。而對賭于二三線城呈市的開發(fā)商臟這六七億，舉頂喪有15%、柄20%的自熱有資金，一末億往里投入抓，要滾動式城發(fā)展，開業(yè)案四年以后，羽各位老板的盲期許都是項膏目開業(yè)，總萌投資收回或尚者基本收回愧，這是最基治本的，不然狡轉不動。盟旬三、二三線醉城市都市綜洽合體的盈利亦模式擠

1津、合理的租捎售比例縮魄二三線城市敞都市綜合體慌的盈利模式注什么？我認末為合理的銷植售和持有比惑例進行分配呢，銷售的總須金額要等于勉項目總投入巖的正負10松%，好比我近投6個億，矛我要賣5.襯5億-6.宗5億，但是萬我投6億蓋踐10萬平米燕，可能只能賞拿出一半或艷者60%或令者40%的阻面積賣到6太個億。只有乘這樣的形式隨，膀才符合二三寬線城市都市這綜合體的發(fā)釣展的一個現(xiàn)蒜狀，才能夠婦保證二三線曬城市都市綜倒合體的一個偽良性發(fā)展，預很少有在二驢三線城市的方開發(fā)商說，參我們總投資散6個億，我掀可以在開業(yè)劈前放4.5島億擱進去，風因為不能全牲結算，我一掙平米不賣，促開業(yè)后三年旋到五年，我祝們一評估總汽投入6億，堤開業(yè)三年到差五年可能值店18億，我文們再進行融會資，再進行怨銷售來賺錢軍，很少有，戲北上廣深的萍是這么干，扇而我們現(xiàn)在寇干不了。一扶開始就沒有項4.5億或朗者5億，如唇果總投資6階億的話，我蔽覺得國內(nèi)二納三線城市開脆發(fā)商80%任現(xiàn)在手上有句個把億，還及有銀行劃著腎巨大問號的勺授信可能性繼，往往過程濟中都沒有，束會產(chǎn)生借高紡利貸。國內(nèi)疏二三線城市懲都市綜合體俱的生意模式描，就被逼要督變成了今天偷很多行業(yè)人友士嗤之以鼻挖或者不愿意廢提的銷售。狠遙任何一個理效論上的商業(yè)豆地產(chǎn)的培訓贊師，我本人前是世界購物覽中心協(xié)會的昏會員，也是覺中國購物中距心連鎖協(xié)會背的專家評委稅，我們每三腿年也有購物透中心的專業(yè)稍培訓，我們助也都會講，普因為有金融笑機構，不能航賣，賣了就物完蛋了或者斜是怎么樣，扣但是今天我閱覺得百年建亞筑這個平臺暴，都是代給實操的同姻事們來做的航，我給你們開講一些有用氣的東西，而晚不是理論的嗓東西，理論兆去網(wǎng)上看一盒看，買點錄肌像帶就可以淋了，但實際做發(fā)生的不是仗如此。希望崗大家了解老沒板怎么想的瓶，了解項目甘問題在哪里棗，了解未來觀出路在哪里舅，目前的二式三線城市的基都市綜合體蓄的生意模式階，就變成了滅今天老在談框的敏感話題叼，就是租售容比例，10沉萬平堤米到底賣多坦少，賣什么赴產(chǎn)品賣多少蒼，贈投資6，一缺般在營銷推寶廣上或者在筑開發(fā)商老板偶嘴里都不愿緞意說賣，都北知道全留在即自己手里最先好最升值，乖但是資金又寬不夠，所以由猶抱琵琶半夾遮面，真正讀賣的時候惡騾狠狠的趕緊成賣，在國內(nèi)啦二三線城市戀賣商業(yè)地產(chǎn)懶，無論是賣覺商鋪，還是安賣公寓，還林是賣寫字樓聾，90%，劈可能更高的掛10個盤里?；蛘?個或傻者9.5椒個銷售手續(xù)冰不到位的，拆很少有銷售仔手續(xù)全到位道開始賣的,裝為什么？兩搖個字謊“導差錢降”叔，你能跟萬堂達比嗎？能拘跟中糧比嗎添？也許作為東老板本人的蕩生活質量跟脹摩根斯坦利羨的高管沒什席么區(qū)別了，傲也可以坐游點艇、頭等艙零，問題是資慨產(chǎn)不一樣，敵企業(yè)規(guī)模不蒸一樣，所以嶼往往我們做希執(zhí)行層面的田，一定要提夠醒老板，因鑄為不可能所窗有人都在萬仰達工作，要詳提醒他，我肌們一定要腳街踏實地實事憑求是，因此鉗賣什么，賣逮多少？這個鉤租售比例就偶變成了二三瞞線城市商業(yè)有地產(chǎn)開發(fā)的稀一個命脈，邀也就是說我抹們在座的很秋多建筑設計協(xié)師非常困惑鋒的是開發(fā)商刪最開始不講雙清楚，如果俊建筑設計師程我希望在未晃來與二三線任城市房地產(chǎn)引開發(fā)商合作哨的時候，在眉建筑設計理膀念探討之前絮，產(chǎn)品研發(fā)擔之前，就要語講清楚是想智賣還是想持催有，賣多少小，賣什么產(chǎn)單品，因為賣祥和持有在建盡筑設計理念胡上都有巨大屋的區(qū)別，不輪要蒙混。彎篇昨天我在唐責山簽了一個賽項目，整個拼體量六七萬童平米，有商搜業(yè)、住宅，看開發(fā)商聊的言非常好，歸號根結底開發(fā)竿商還是一句奉話快進快出勺快點賣掉，舉跟保留的概思念一樣嗎？萍為了快點賣識掉，這個項艇目要有包裝彎，要有主力閘店，可以為茶此不惜一切畏代價要保證康停車的數(shù)量姑。昨天我從柏10：45使一直吵到1測3：00，湖一直在吵停耍車場的事，存我明確告訴僅他180個佳車位做不了鵲大賣場，必浴須保證30口0個車位，店沒有大賣場等，商鋪60蒼00也賣不紅出去，有了理大賣場12匯000也能鍬賣出去。嬸黨一定要了解妙二三線城市捆對于商業(yè)地六產(chǎn)開發(fā)的初竊衷，必須爬單項目賺錢棉，寺所以要有租反售比例。一因定要強調(diào)，聾二三線城市狡開發(fā)商，如簽果在座的是昌北京的或者亞一些大的國殺有開發(fā)商或濤者實力很強食的，可能不照一樣，你是怕中鐵還是中岡冶的，還是域城建的，我喝們二三線城毀市民營企業(yè)玉，商業(yè)地產(chǎn)田的發(fā)展租售藍比例，什么胃樣的是合理房？不要單純礙弄比例，我請們給出的建處議是銷售額躺=總投資（鳴正負箭90-11路0%），投扁資6億元，閱需要賣5.皆5億或者6榜.5億，既扛不能多賣也遮不能少賣，乳合理的盈利偽模式，比如瞇10萬平米盼6個億，想間賣到5.5酬億-6.5嗓億，唐山、發(fā)滄州、秦皇捷島、邢臺，勺比如商業(yè)地說產(chǎn)就拿1萬押/平米，我穗要賣5萬5虧千平米，剩葛下4萬5千裕平米，如果勤要是10萬嗓平米的體其量，好比地爛下2萬，地膏上8萬，4版萬5是2萬納地上，2萬懲5地下，這率2萬5地下綁一半是停車頓場或者大賣緊場，上面2摟萬是餐飲、遼電影院，用跡持有的面積籮來解決主力啦用戶，剩下勸的面積打鏡賣給小業(yè)主鵲。包2牢、業(yè)態(tài)刷撥持有的面積秒，我們要2死萬5地上面閣積解決主力附用戶，加上陰1萬平米，遣一般購物中故心七大類，律都市綜合體藥最好賣的是尾商鋪，商鋪夾分兩類：一冤是產(chǎn)權式商霉鋪；二是門匪市房，都是端有產(chǎn)權的，令門市房可以蘆24小時獨畢立經(jīng)營，不炎受購物中心舌控制的，作小為都市綜合辰體來講，最澆好賣的產(chǎn)品憲，在二三線術城市是商鋪格，再其次是歡公寓，須那已經(jīng)下滑泄得很厲害了崇，作為二三月線城吉如果商鋪可茅以賣到1萬妖或者1萬5奉，公寓就剩孝下5千的可畝能性。最不睜好賣的在二混三線城市是抗寫字樓，一采般來講，目扁前國內(nèi)的非斜省會城市地山級市都市綜忌合體最慎重凡的就是寫字所樓，地上的庭建筑產(chǎn)品首澇推，購物中重心在地級市阿的都市綜合吸體作為群樓怖部分，最多蛋五層，最合戀適三層，蓋銷四層局部五國層也行，單喂層面積1萬乞平米，8千凳-1萬2最犯合適。都市溉綜合體在二倉三線城市1亦0萬-15雞萬體量最合城適，不宜更理大，地上除茄了5萬商業(yè)叼以外，再拔格起來的高樓配首推的是公洞寓，在三線沉城市叫SO堡HO，商住誓兩用，中小離型企業(yè)既住幣也辦公。在傻三線城市第賣三個贊同是且星級酒店，首根據(jù)地理位遲置或者酒店事競爭態(tài)勢以胡及產(chǎn)品的開愈發(fā)檔次，四國星級的、純給五星級的，么慎用五星級疲的，盡可能凈不做五星級賠的，四星級碎現(xiàn)在國內(nèi)很兩多有很好的瓦品牌，我們見最不建議在證三線城市做并寫字樓，因搭為寫字樓市意場在二三線羞城市是非常代沒機會的，縫只有個別的奧二三線城市覆都市綜合體聰在市中心非農(nóng)常繁華的，很可以考慮部嘴分寫字樓，插第一狂買個案例唐山伏的新華貿(mào)有祥這么一個寫園字樓，現(xiàn)在贊在唐山還不而算，最好的過企業(yè)都進去材，與我們原騾來預估整整羽差了三成，央現(xiàn)在均價只博能到8千-堅8千5，預謹估是1萬2熱千5，我們渾參與唐山所欲有的一線項掌目，新華貿(mào)暫商鋪均價賣掩到2萬以上截，寫字樓一圍半都做不到從，這都是我川們能夠想象勢得到。最理俊想的，寫字貫樓、公寓、省酒店都不考接慮賣，我們港就賣商鋪，壘把資金收回拳來，因為賣棋公寓能賣多罪少呢，賣一改萬平米5千彼，根本微乎炒其微。還有箱一個問題，裝就是公寓或蠻者寫字樓非默得拿到預售用許可證，因久為大家都是察高級經(jīng)理，海不用1+1怕的教學，消泳費心理是什財么概念？都研市綜合體的戀產(chǎn)品銷售商專鋪一定是最雙快最早，商倘鋪買的是預陡期，商鋪買豈的是地段，須買的是管理恢，買的是主甘力用戶，買紀的是跟風，喘總之商鋪買稼的是預期，頭寫字樓、酒招店式公寓像題住宅一樣，師買的是看得旋見的現(xiàn)房，閉高層的酒店浙、寫字樓、傳公寓很難賣手樓，但是商爺鋪千萬別賣惜現(xiàn)樓，尤其搖二三線城市泊，二三線城杜市在中國，雙尤其北方城惕市，不管哪株個城市跟風業(yè)非常嚴重，炮因為城市小陳，親戚朋友夜站在大街上逝，很多人互么相認識，商惠鋪又是高單盛價低總價，采大概四五十德萬一個，變爛得比住宅總柳價還要便宜誠，付一半把捉鋪拿到了，唱十萬就拿到掩了，像買輛楊車，這種東巡西一定搶才傳值錢，都市續(xù)綜合體為什差么有吸引力餡呢？二三線熊城市的開發(fā)犁商為什么都煩鉆牛角尖要水做呢？就是料因為想要在毯三五天內(nèi)收維幾千萬現(xiàn)金于，做住宅很蝕難，只有商描鋪做得到，躺因為商鋪賣影預期的。只站有通過都市暮綜合體的商咱業(yè)街那、產(chǎn)權式商縱鋪的銷售咳，才能夠有犁可能實現(xiàn)總袖投資的持平背，這種銷售掃又是在前銷凱售，售樓中鏈心裝修到了龍，銷售小姐傅、平面圖、勇挖了坑，我值們老說挖了泡坑，坑里有淘幾百號人，清有主力租戶銀一起簽約，恰那個時候就償可以賣了，括那個時候大惑包進場可能辱僅僅付了5簽%或者10段%的進場費儉而已，土地販在二三線城瑞市還真沒見生過誰開工的廉時候，土地住出讓金全交牲了，可能交肥一半，政府役領導批個條詞就可以開了部，整個6億飄投資，可能源就1個億，顯交點土地出勸讓金，交個甚進場費，裝肺修售樓處，儉付設計單位勵一兩百萬設顆計費，請專此業(yè)團隊包裝雞，說一定自共己兜里的錢魂花的七七八蚊八，再不收損錢就下不去報了，可能空擠調(diào)、電梯等歷等設備簽約次了，這個時落候可以開始慌賣，賣不了傭寫字樓、公斧寓，只能賣池商鋪，這是臉二三線城市榨都市綜合體狹實實在在的榆運作。如果仇能夠通過商瓣業(yè)的面積銷蝶售，完成總酬投資的90淹%，甚至8但0%，開發(fā)壟商就活下來青了，就可以滴繼續(xù)推動、鞠銷售、招商梁、裝修、報息手續(xù)，二三泰線城市的開降發(fā)商都說，曲今天在這個遣地可能有個接土地協(xié)議，白到開業(yè)按1趁8個月算，監(jiān)就是一年半屠，二三線城附市開發(fā)商非骨常有效率的奇，今天拿了過地要蓋20什萬平米，一濱年半以后開詞業(yè)，趕緊找批設計院，最沸后通常要四從年，48導個月。千10多萬平玉米的綜合體朗做兩年半到正三年很正常飛，中間耽誤警一點，四年搶也是可以，值都市綜合體陰開發(fā)趴周期比較合續(xù)理的是30察個月，兩年喇半，10萬責平米，其實曲10萬、1禾5萬問題不烈大。案例：唐山新華貿(mào)態(tài)恐我接這個項凈目是200枯8年奧運會勒后一個月，披那時候土地去已經(jīng)拿下，鋤拆遷已經(jīng)結引束了，原來血是農(nóng)貿(mào)市場舊，2011在年5月開業(yè)委，開發(fā)商是父唐山實力非什常強的非常膛規(guī)范的開發(fā)共商，是北京準2007年牙的銷售狀元哭，當年賣到持37億，北浸京的第一名涼，有雄厚的谷資金，聘請欲的都是非常寒規(guī)范的設計賠院，造成了男資金鏈漫長昆使用階段，這必須在這個恢項目一年到肅一年半之間谷，把這個資喪金收回來，委否則以我個弓人經(jīng)驗，開其發(fā)商就會減爭速了，也就馬是12個月自-18個月恨要開盤銷售酒。我們剛才灣講了在二三做線城市都市種綜合體的租隙售比例，以木10萬平米夫來講，10言萬平米全是脫商業(yè)地產(chǎn)，崗不含停車場豈，不含室外估廣場，假設門商業(yè)中心5敗萬，公寓2笛萬，酒店1套.5萬，寫臉字樓1.5貍萬，商業(yè)里唱的50%，選希望能夠有鈴3查0解%是銷售，錦2捎0辯%是持有的府，公寓是都扒賣的，酒店抹是持有的，菊寫字樓是持往有的，也是廈可以賣的，沉如果能不做筍寫字樓，我賭們寧愿把這佳個寫字樓放村給酒店，然蹲后剩下的都國作為商業(yè)。誦對于三線城啟市寫字樓市搖場非常不看筑好，短期內(nèi)雜沒有什么機誕會，中國的鐮二三線城市足的企業(yè)兩極盜分化非常嚴型重，要不是英大型國有事豐業(yè)單位，有姨自己的辦公銹樓宇，要不榮中小民營企舌業(yè)，都習慣故當?shù)赝恋乇燃o較便宜，土橫地來源比較鋼多元化，都觀可以自己蓋損個院子或者表自己開發(fā)小協(xié)的住宅小區(qū)舉有兩層底商承，寫字樓的起需求實在太吩小。這樣的伯寫字樓裝修鳥級別檔次又年比較低，電鍛梯比較少，滲公共區(qū)裝修燈比較弱，開將間不行，這撕個寫字樓未綿來增值也很摧困難，寫字冊樓如果生意曾不錯，又帶丑來了停車位充的壓力非常慰過，在二三乳線城市都市揮綜合體停車杜是老大難的賠問題，市中明心土地拿來惱以后，還是跪比較貴，舍粱不得充分的養(yǎng)停車場，該傳挖地下三層獸的弄兩層，宣還要弄出一玉層商業(yè)，廣否場沒倚有更多的停斜車場，再有鄰寫字樓，就吩會擠得很厲風害。對于二姓三線城市來瞇講艇不提倡寫字朝樓。別暢如果今天在伙談北京，我蹦們的概念完車全不一樣，昆我們現(xiàn)在希豬望的是北京它商業(yè)做3，嚴寫字樓做3淋，酒店做2座，公寓做2姻，大家都知情道，在今年位北京的寫字械樓非常之紅循火，為什么尿呢？給大家基講個笑話，賠也是挺有道蹄理的，中國睜現(xiàn)在股市一蠢塌糊涂，沒宮人炒股了，理黃金不好買熔，房地產(chǎn)又賞嚴苛了，大返家自己開個裝公司吧，有漆錢不能買股沃票不能買黃鍛金不能買住圓宅，車也有漫了，北京車導也限號了，重就開公司，倆就得租個寫冰字樓或者買慨個寫字樓，艷所以寫字樓懸在北京、天順津、一些省蒙會城市租金斷都非常好，電又不限購，清寫字樓就起各來了。商業(yè)瀉在北京趨于燥飽和，在北用京想賣商鋪江真的很不容松易，因為北虜京的什么業(yè)納態(tài)都有，想隱一枝獨秀不鏡可能了，在深二三線城市塌08年以后畫，開發(fā)了一道些商業(yè)地產(chǎn)轎產(chǎn)品辦，我經(jīng)歷很卻多這個城市顏第一個、第劈二個，真的猾很新鮮，北欣京1986猜年肯德基在乓前門開業(yè)，別大家排隊吃雁炸雞，現(xiàn)在小1300多脊家店了，有仁個嘗鮮的過奶程，北京商湊業(yè)不要這么球多了。在二液三線城市商享業(yè)要足夠的習面積，從業(yè)越務上來講，脹在二三線城幸市主力租戶烏的作用是至灘關重要的，禿不可或缺的惜，在北京、繳上海已經(jīng)不袖需要主力租腎戶了，已經(jīng)深不讓主力租灶戶進來了，闖因為占的面星積太大，給罷的租金太低集，在北京太蒼多了，所以恰完全不需要貼?；?淡、主力租戶藝蛛主力租戶有霧七大業(yè)態(tài)，么商業(yè)里的商昆業(yè)中心，商搏業(yè)中心有主見力租戶，有漸七大業(yè)態(tài)在瑞二三線城市禽最火：驚連科1.首選大敵賣場，1戶萬平米以上豐的大型綜合哨超市，現(xiàn)在止在二三線城沾市全部都有妖了那從08年以西來，隨著二殊三線城市都罩市綜合體的失快速發(fā)展，搏開發(fā)商快速凡引進大型租關戶，也有像蠻我們這樣的夕團隊做貢獻殊，現(xiàn)在在國丟內(nèi)二三線城無市沃爾瑪、那家樂福、樂攤購世界零售憐前三名都進縱入了，在秦示皇島也是如齡此，樂購、岔家樂福也都歲簽約了，萬畏達也進秦皇齊島了，滄州晝樂購簽約了護，家樂福也偵簽約了，邢碼臺的樂購、匠家樂福、沃慰爾瑪也都進拉了，石家莊鏡沃爾瑪、家敗樂福都進了氏，東北的城貪市都有了，有大賣場是購漫物中心里最找需要的。大齊賣場在購物北中心里需要卻的面積在8考千-1.江5萬平方米拋，最好是負尤一層再加一供層的3千平醒米左右。秩伏吃2.百貨公田司，現(xiàn)在國價內(nèi)二三線城煮市多起來，爐尤其省里的棵連鎖，比如輛河北省的北曠國東購、唐昂百都在連鎖快，浙江的銀厘泰在全國做憤連鎖，遼寧榆的興隆大家屢園，內(nèi)蒙古棄的維多利，乏這些省里的蹤都有，全國碼的進入主力汪百貨公司像怎北京王府井擴、北京華聯(lián)棕、香港新世儉界、馬來西德亞百盛。這援種百貨公司數(shù)租賃面積大呢概在3萬平漏米左右。申淚瞎3.專業(yè)賣才場，比如電鐘器類，蘇寧免、國美、大帝中；家具類疼；在二三線住城市除了電狠器比較多，撒現(xiàn)在紅星美利凱龍這種建丹材比較多的最，居然之家凡、東方家園東。順戚4.娛樂主婚要指電影院叨和KTV，博娛樂現(xiàn)在越猴來越重要，都電影院中國些將來必然會溪超過美國，五會成為世界嚼最大的電影仰市場，只要范盜版的問題運慢慢解決了攀就OK，現(xiàn)顏在二三線城病市看電影，宜目前應該已帽經(jīng)基本解決三可以跟北京牲、上海同步恥，但是電影勵院數(shù)量稍微溉少一點，但趙基本都有。恭比如葫蘆島晝原來沒有，疫就引進了電臂影院的。K農(nóng)TV，年輕磚人越來越需賠要。碑領趟5.餐飲，疲主力租戶在究二三線城市玻和一線城市鋤來比，北京晨對于餐飲主平要指5千平漁米以上，像個海底撈、大帝宅門、俏江漿南、權金城寧，在地級市憤除了一些全你國連鎖的餐豐飲，可能是知當?shù)氐倪B鎖女，比如秦皇走島的海天一腎色，唐山的織鳳凰園有很類多連鎖，餐磨飲的面積大兆概3千平米踢。在三線城倍市麥當勞、固肯德基也變辟成了主力用嚼戶，我們也普可以理解。著醫(yī)6.兒童，茫兒童是非常朗關鍵的，兒贏童主題樂園紡，現(xiàn)在最容茂易賺錢的，活咱們國家的千消防規(guī)定兒椒童不能上三程層，基本8溜0%在三層教以上，開發(fā)己商這方面都景有本事，我掉們做業(yè)態(tài)規(guī)遇劃的時候會拴發(fā)現(xiàn)很多事甩情還要跟政科府溝通?，F(xiàn)慚在兒童配合覺的主題有寓舊教于樂的項昆目，兒童是稍主力租戶。擇炊7.小吃城敞，為什么把師小吃城單獨卸作為七大業(yè)須態(tài)劃分呢？謙因為小吃城源對于餐飲的質要求，在建旦筑上和大的慈餐飲有很大沖不同。從久建筑設計，查在最開始建辣筑平面量身副訂作，比如侵電影院層高卵，兒童的層踏高，小吃城瞎方方面面，爹都需要在建社筑設計時候叢要跟進的，畏這一點很關幻鍵，要提前放做好。很多抖商鋪劃個隔群斷，就簡單屠了，但是對剃于這七大類綱是很重要的惜。扎梅對于一個購急物中心來講信，這七大類果百分之百最致合理的，起嚇碼希望能夠鑄做到有一個榴大賣場可以潔不要百貨公料司，專業(yè)店篩沒有，娛樂床一定要有，愁餐飲沒有大戴的，一定要希有大的連鎖習快餐，小吃租城沒有，可騰以規(guī)模小一廉點?，F(xiàn)在在捏開發(fā)過程中諸，如果在產(chǎn)攝品研發(fā)階段窗或者商業(yè)規(guī)譽劃階段，每團個樓層的業(yè)旋態(tài)規(guī)劃階段槳，就需要馬純上跟主力租嬸戶接觸，這始些是購物中無心的主力租痰戶名。以酒店的主力攀租戶一樣，悉比如有建國醉飯店、皇冠納假日、如家飽、漢庭等等全，只有酒店首和商業(yè)中心倘有主力租戶蝦，公寓是散達售，寫字樓嚼也可以有，射比如冠名的喝一起賣掉，互但是這都是剃小概率的可朗以，可遇不關可求的，最娃開始如果能觀量身訂作，蠅那當然是最兄好的。呢

4株、二三線城腔市都市綜合離體的盈利模乒式角二三線城市滋都市綜合體頁的盈利模式倉，需要靠商傾業(yè)中心里的燙60%的面矮積銷售，從顫整體上來講不，用我們商鳴鋪的銷售能叢夠達成我們昆整體的投資限，90%-澤100%，街這是最理想窗。我們有的此時候也可以蘿以小博大，厭也許可以變青成1萬8，豎面積就會越潮來越小，不萄是說賣得越授多越好，我嗽們完全強調(diào)嘉不是全賣掉做，很多開發(fā)允商到最后都鵲賣了，這樣年掙錢就走了克，這也不是摸我們提倡的緞。因為只有教主力租戶沉訂下來，這個匪場子才能活悟下來，怎么乎能夠在挖坑睡的時候就賣緞掉，賣兩萬箱，怎么收回謹來？小業(yè)主叔怎么放心，您怎么不認為賭我們開發(fā)商番是個騙子，桃我們這種營父銷模式，是邊接下來跟各攤位介紹的。紫第一個階段哄嚼我跟大家說梳了一下商業(yè)攤地產(chǎn)的發(fā)展既情況，尤其盟是在二三線災城市商業(yè)地以產(chǎn)及都市綜劉合體的發(fā)展榆現(xiàn)狀，跟國場內(nèi)的一線大齡都市北上廣隱深商業(yè)地產(chǎn)種的都市綜合估體的生意模畜式、盈利模惜型做了一些集比較互動，霉在這樣的情決況下，我們第又介紹了一益下二三線城經(jīng)市都市綜合采體的一些盈犬利模式，開式發(fā)商都想些溪什么，目標娛愿景是什么擇，都市綜合方體的組合、灌產(chǎn)品的構成戒以及基本的尚生意模式。顛褲四、二三線腐城市城市綜槍合體的開發(fā)傷把控差緣接下來我們鼓就大家關注增的都市綜合報體在二三線椅城市，我們撲在一個開發(fā)揭的各個主要杠工作方面，葡比如說開發(fā)蒜建筑設計、扛營銷推廣、翠招商運營管張理的各條線嘩該如何把握津，在兩年或棵者兩年半的牛時間內(nèi)，怎逃么能夠合理驕的運作下去戴。另外也會默給各位介紹豐一下在營銷屬模式上如何怒能夠快速銷執(zhí)售、快速回毒款，同時又據(jù)能夠讓業(yè)主雜放心，形成趕開發(fā)商業(yè)主不租戶、品牌命顧客、政府妥、金融機構跳和媒體的良灰好互動關系田。然后再介哪紹一些北方批地區(qū)二三線靈城市的案例走，然后再做胸一些互動。四剛才大連的揀學員講如果甩是新區(qū)商業(yè)玻地產(chǎn)如何開蜜發(fā)？銷售和麗招商的矛盾給該如何協(xié)調(diào)瓶？方方面面直都挺有意思鏡，大家就各標自工作中面宿臨的困惑進史行交流。搭福在都市綜合哨體實際運作葡的基礎上，攻把操作流程豎理一遍，再構說營銷怎么隱賣？推廣、撲宣傳、招商交怎么結合？隙一個商業(yè)地調(diào)產(chǎn)都市綜合蝶體通常來講鄙房地產(chǎn)開發(fā)吵商經(jīng)常會問疊，是以銷售亮為核心，還艘是以設計為布核心，一個籍產(chǎn)品有兩條扇主線：一是躲建筑設計；睜一是銷售，皂其實我覺得庸還不如叫市善場，市場里亦面有銷售和養(yǎng)招商，設計的是建筑或者欣叫產(chǎn)品，這氧里有設計、頁有施工。這漁兩條主線是瓜房地產(chǎn)開發(fā)含的兩條生命創(chuàng)線，相輔相鞭成、平行的鈴、交集的都漠有，也是房流地產(chǎn)開發(fā)公倍司各個部門炊之間博弈、枕纏打，都是員來自于市場姜和建筑設計因。這兩條線辣中間有一個灣相輔相成的蚊就是推廣、播宣傳，我們練叫企劃或者傭策劃。還有唱一個很重要甘的相輔相成頭的是手續(xù)報廁批，大家都平明白，有一逐些手續(xù)沒有肺也沒法進入皮，兩條主線擴就是建筑的囑產(chǎn)品設計施傷工和市場類法的銷售招商始，兩條輔線侍是企劃推廣傅和手續(xù)報批腹。晚哲第一階段、垃產(chǎn)品研發(fā)階及段滅攝很重要的原攻則，我們需創(chuàng)要手續(xù)起碼槍要完成土地面的協(xié)議，比紋較規(guī)范的應俗該有規(guī)劃局陪的規(guī)劃要點浴，就是我們策俗稱的紅線蛛圖，建筑密宰度、容積率蹤、綠化率、租建筑高度，蛇這些才能提污供給設計進俱行基本的研紛發(fā)，這是關線于手續(xù)報批沈。在產(chǎn)品研北發(fā)階段，第灰一階段有了底土地手續(xù)、蠅規(guī)劃要點，只我們建議應們該聘請有經(jīng)端驗的商業(yè)地惡產(chǎn)的營銷策躬劃管理團隊率，或者你們草自己的市場神研發(fā)團隊，伶來進行這個憐產(chǎn)品的市場穴定位的研發(fā)漲工作，這個舊市場定位的起研發(fā)工作，六包含哪些內(nèi)消容呢？據(jù)1.基礎調(diào)冶研是必須的遙，就是競爭笛對手分析、馬基礎商圈、債交通、人口槳、經(jīng)濟發(fā)展核、未來趨勢釘?shù)鹊?。?.這個產(chǎn)飄品的定位，添講清楚三件護事，就是做沙生意的真諦困，誰是我的跨顧客，他有理什么需求，懶如何滿足他庭。匙3.產(chǎn)品組臘合，有了定弟位，怎么滿產(chǎn)足，就是產(chǎn)寄品組合，這婆個都市綜合爹體到底要購躬物中心多大叮面積，里面蕉有什么組合兄，要不要餐疼飲，要不要深娛樂，要不眠要有大賣場查，要不要有秋寫字樓等等鞋。眠4.一個基檢本的設計規(guī)遇劃。若5.財務測懲算，損益分削析。若度這是市場定雷位研發(fā)，不育是一般的市案場調(diào)研，市樣場調(diào)研基礎彈調(diào)研數(shù)據(jù)、沸商圈的基本傳情況、競爭共對手分析、寨交通道路、里未來城市發(fā)臟展、GDP冒，都是在基靠礎調(diào)研里，洞更重要的是特由它推出來迅這個項目應軌該在唐山、鵲滄州，還是止在河南鄭州能、信陽，然朗后做出基本臟概念規(guī)劃，于再做出財務守測算，這個席時間需要2栗-3個月。版得出來的一遠個產(chǎn)品就是展設計任務書夕，這是規(guī)范瞇的，有的開朗發(fā)商自己就做有設計單位璃，不用設計符任務書，設五計單位在最魄開始參與產(chǎn)摔品定位研發(fā)啞工作，如果呢沒有設計院福，先通過專洗業(yè)市場調(diào)研霧、研發(fā)，得閣出設計任務妨書，進行設很計招標，在膊產(chǎn)品研發(fā)階藥段，我們希忙望能夠確認伙設計單位，權一直進入到肅產(chǎn)品研發(fā)階腎段，到完成分建筑設計方降案的報批。株從市場定位孤研發(fā)要2-唇3個月選擇侮設計院到完勞成建筑設計援方案通常來允講3-4個寬月，這一段銳時間，加上趨前面的市場歉定位研發(fā)時磨間，大概有像6個月時間穗，這6個月景，一般開發(fā)昂商非常著急谷，但這6庫個月時間非肢常希望讓大盤家告訴老板仗，必不可少批。非常重要降，如果著急落可以在拿土存地之前，認儲為十拿九穩(wěn)早開始進行研肝發(fā)。饒圓商業(yè)地產(chǎn)、俱住宅都有一草個真理，前腦面的工作策堂劃、籌備、王設計、規(guī)劃畢定位最重要奇，一旦這些態(tài)規(guī)劃都到位團了，真正蓋綢房子、賣房蚊子都是水到前渠成的事情欠，任何事情湖都是兩頭難躺，開頭難，文等賣完了招語商了，開業(yè)左管理，中間要是很容易的止事情，不要縣覺得一個房槽地產(chǎn)賣不難羊，招商不難宜，蓋房子不癢難，都不是揉高科技，最債重要的是前披面研發(fā)和后蘆期的管理，齡第一階段基還本是6個月聞，就是能夠矛讓開發(fā)商拿雹到一套可以臥向規(guī)劃局報電規(guī)的圖紙，辨同時這6個種月確定商業(yè)母合作團隊和袋建筑設計團黃隊。輛第二階段、銜施工圖階段夸甚對于建筑設豆計來講，你醋們要進入施收工圖階段，濫10萬平米孔的都市綜合襪體，應該在務3-6個月斤之間，精雕測細刻施工圖把。選定大包喂方，進場施賺工。對于市逼場，我們司先要做主力苗租戶的招商懸，配合主力密租戶的招商籃做這個產(chǎn)品稠的VI包裝著，這個項目體叫什么名字蓮，叫國貿(mào)還舊是叫新光天倒地，然后做桌LOGO，勵只有做了這萄個包裝，才罩能談上做樓揚書、招商手沒冊，把案場供包裝。主力著租戶招商，親比如大賣場疼、百貨公司苗、電影院等癢等。主力租惑戶的招商進牙入，需要做窯一個大型推畏廣活動，宣戴傳造勢，然愁后進入銷售鴿客戶積累階胃段。我們的嗽尾檔突出主夏力租戶，突懲出商業(yè)定位胖，我們主力動租戶有哪些管，就是不提蕉賣，因為太父敏感，實際每上是為了造浸勢。銷售的四廣告，一般匪在報紙上、掏網(wǎng)絡上、短戴信上進行宣饅傳的，這些等需要3-4至個月，施工由圖也是需要貌3-4個月秀。途第二階段的吐標志是什么盲？建筑標志陸是開工，我攀們市場標志真是銷售中心焦或者招商中步心，就是售喘樓處開放，賓推廣活動舉娛辦。我們從瘡明年1月厲1日起，某銷一個項目，視春節(jié)開始是服含進去的，就我們要到明修年的1月、鮮2月、3月級，良2012年儀1月1日謹-他4月15日張完成第一階販段，出了設姥計任務書，剩確定設計院廁，定位完成共了，第二階建段從副4月15日劉-廳8月15日辜銷售中心裝叮修完畢，客逮戶開始積累同，項目確定滴大包方，8監(jiān)月底開工，填因為開工有坊施工圖報批卷，要有建筑申施工手續(xù)，況很多開發(fā)商葛沒有，得有逐圖，像土地補勘測圖。臭第三階段、忘客戶積累哥嬌開始客戶積笑累了，我們皺叫有效的客喉戶積累，希追望大概有3貍-5個月，關看客戶積累江的情況，這期個客戶積累棉買2萬抵4弓萬，看房班找車、旅游，其各種各樣的恐手段，最后阻把客戶變成東有效客戶。慈這一階段，暴招商部分把默主力租戶合朗同確立下來垂，同時洽談拖其他的招商撓工作。工程冤進入第三階烘段，就是開膊工后的階段縱，我們希望慶從開工到項汗目出地面正畏負零，希望蒼3個月，到清封頂希望有牌10個月到喉一年，我們狂有效客戶積矮累，第三階診段8月15炕-悲12月15咸日您，這個時間嫌按自然年算逆的，開盤時惡間不是年底恢最好，是4慮月份、9月之份、10月晝份開盤最好臺。玉第四階段、哭銷售期秤推可能就要到慣12月15或日絲，凡12月18永日街開始認購銷單售，項目可辜能剛剛出地泄面，甚至沒摩出地面，已最經(jīng)開始賣了預，這個時候禽不可能有銷躺售許可手續(xù)痕，采取選房砌的活動而不上是購房的活眨動，付一半岔的定金等等亦這種手段，益總之開始銷惡售。招商這晴種工作也要欣到明年，2經(jīng)012年開飛始進行招商霸，如果從2竭012年元乎月來算，最派快2013類年12月份運的時間，兩費年的時間，溪最晚到20支14年的五葉一。我們分叼三期銷售，餐每兩個月做曉一期，這個屠銷售工作是家到2013毀年的十一前泉，通過3-魯4期的銷售曾完成銷售整跟個工作，到漏2013年埋中旬銷售許在可手續(xù)可以愈辦理，銀行亞按揭可以跟抬上。這個項紋目開發(fā)是以價建筑為核心檔，還是以銷葛售市場為核該心呢？我們買講客觀的，擦從我的角度患，我的強勢撿是一些市場雙，所以市場袖的工作我更疊熟悉一點，裂但是沒有辦艙法回避的是院，如果建筑續(xù)跟不上，不派可能招到主碑力租戶，也虎不可能開盤有，永遠沒有喘施工圖、沒惡有大包方，或永遠不開工蘆，我也永遠典不可能有主找力租戶，永惡遠不能宣傳襯，也不能客脫戶積累銷售哲。所以工程爆的進度跟市頸場的進度必撓須要合拍的青，我們談到滑開業(yè)就更復蘭雜了，因為宵開業(yè)前沒有驕消防驗收、撐沒有電也不玻行，在中國它一個都市綜鬧合體真的是槍不容易，作蠢為一個民營發(fā)企業(yè)來講，蓄在任何一個見二三線城市潑操作10萬啟、20萬平袍米，拿地到蟲開業(yè)兩年半芝的時間，真烘的是一個折栽磨人的過程畜。但是對于蟲職業(yè)團隊來皂講，確實是助鍛煉了。如槍果說能夠順圖利的達成拿唐出一半的面仗積完成了整記體投資，剩境下的面積持予有的租金就辜是純收入，越將來進行評裝估的時候，內(nèi)就不得了。隙大興火神廟降國際購物中堵心銷售面積警不到50%蠢，銷售不但輛完成了總投挑資，還略有脖盈余，現(xiàn)在啊留下了一個眨王府井百貨梳、一個樂購耽、一個影院坑、一個溜冰膽場、一個K慌TV，大概貼有五六萬平戶米，在北京恨一平米算三弄萬，六萬平畢米有18億督，所以開發(fā)蔬商非常滿意叨的，這是關連于房地產(chǎn)工慢作流程幫銹怎么保證銷屢售？鐘響現(xiàn)在二三線來城市都市綜裳合體賣的貴巨，1萬多，蕩2萬多，賣挺完以后，開裳發(fā)商到底能捆不能跟得上防，是不是跑噴掉了，生意殊好不好做，賭這是大家關閃心的問題。娛策霉第一個原則姻如果賣商鋪查，不返租賣抽不出去，在榴二三線城市飲如果要想快仙速銷售，不壺返租、不包訪租賣不出去馬，投資買商么鋪的業(yè)主是備投資客，不課是商業(yè)零售罵商，不是自耍己經(jīng)營的，呈是為了投資據(jù)保值升值，旋不是為了自圓己經(jīng)營。因掘此他的投資翻目的就是為順了掙錢，最爪善良的業(yè)主戴也是為了保英值不賠錢，裳中國的人民室?guī)琶牟恍匈N，他覺得沒精有地方買股刺票不行，買極黃金不懂，粱買期貨不讓魚，還有一個洽兒子不太有諒出息，得一怖富養(yǎng)三代，剝這點錢預期全給兒子天天頑造了，還不艘如買個鋪子道留著將來收胡租金，一些但傳統(tǒng)的非傳刷統(tǒng)的思想造靜成了投資的產(chǎn)心態(tài)，中國澆的商鋪必須環(huán)要有回報，朽這種回報是給不是中國特宗有的？不是暗，非常明確帥的跟大家講示，買商鋪進頃行包租、包臭銷，這是全遵世界通行的芒。順旬在中國是猶愿抱琵琶半遮輪面，日本的挪所有商業(yè)地吳產(chǎn)才叫真正敏的銷售，劃損出單位來銷幅售，日本很藥成熟，通?？鹗?5年回品本，有的是場22年回本筑，因為本身零經(jīng)濟很穩(wěn)定癢，利率很低裹，買的就是權理財產(chǎn)品，棄就是當年很搶熱后來又被愈大家罵的，刻信托就是這慌個概念。株錢式會社是搞胞地產(chǎn)的，男所有的都市妥綜合體都賣僚掉，切成若妹干份，還不溝像我們有產(chǎn)預權，因為趟家法律是有搭保護的，是錢理財產(chǎn)品，尤不讓參與經(jīng)富營，買我這另個15年回歌本，然后給增多少利潤，圣由于會社聲細望很好，所涼有都市綜合生體都能賣掉客，投資就收計回來了，他略就發(fā)信托，禽有了大量現(xiàn)筍金再買地，秧日本的地買句不起，到中始國買。日本亡、新加坡投衣資財團基金語回報率7%矩，只要投資類回報率達到丸7%，就敢與投，因為在徹新加坡養(yǎng)老夜基金是3.昂2，每年年因薪只有3.扯2，每年收遙回7有賺頭魔，國內(nèi)7%碌的回報誰都忙不干，恨不聰?shù)萌甓际招栈貋?，咱們咽做不到，咱糞們投資回報固率都是很高尖的，三線成歪為三年24綢%，現(xiàn)在做爬到30%，算還有八年百編分之百的回秤本，大港油握田是十年回旁本，所以并拿不是說我們龍獨創(chuàng)，也不涼要說違法的沖，不存在。這媽現(xiàn)在的這種素概念是商業(yè)帖地產(chǎn)經(jīng)常做臟的，國家法泡律也是受保律證的，我們番就叫做返租召，買一個商惜鋪一百萬，巖每年8%的這回報率，8眉萬，給三年?；貓笃?4妄萬，每一個玉季度兩萬，暫按季度返。敞2012年分8月18日垮開盤，買了與一個鋪，我慎承諾三年每諸年8%，三掘年返24萬伐，每一個季蜓度返2萬，五從運2014年擺8月1日骨開始返，國坑家規(guī)定也沒而有，行業(yè)基弟本兩年是底罵線了。有的赤返租9%、融10%，有尚的五年，有螺的八年。一儲百萬一個鋪滑，有可能是找50個平米寄，2萬/平著，我們先不距講價格合不薦合理，我們婦只是說怎么撿讓業(yè)主放心轉？我拿一百控萬給你，兩誼年后開始返此利，為什么構現(xiàn)在要百分求之給錢，怎落么讓我放心愁？曉步這個很簡單散，說服力一劣定要人家放啦心，第一個男還是可觀的頁回報，好比難他覺得8%撞又是保本的趟無風險的，哨不是現(xiàn)在投射資理財產(chǎn)品厚有風險，現(xiàn)考在有的能做踐到8%的回傘報，但是是倚有風險的，晚這8個點一切般是開發(fā)商版還要擔稅，顯比較可觀，擱反正錢擱在丈這兒沒用，饅兩年以后開寄始回報，前雅三年不用上快心，這個地陽理位置那么支好。第二個廈是非常優(yōu)秀握的地理位置梁，地段非常廚重要，地段仍決定價格，綢優(yōu)秀的地段什價格就貴，欺三年以后，拆忘了，自己胃再租，每年牌可能不是8潤萬了，這樣臺一算8年就饑回本了，4科0產(chǎn)權就留炕下來了。減稍主力租戶，負跟誰在一起領做生意，在秩二三線城市爛廣告經(jīng)常說玩與世界五百扯強為鄰怎么右怎么著，樓匹上有電影院矮，樓下有大旁賣場，人氣走一定會旺，趨必須要有主戴力租戶演電傘影得有票房嶼號召力靠明恭星，這是一撫個道理。開擔發(fā)商的實力抖，可以分兩供個層次，一子是對于這個術項目本身，煉我們一定要噴著力于宣傳乘，我們10毛平米只賣4唯萬平米，留噴下大賣場、猴電影院，留辰下來的租金跳足夠滿足三遷年的回報，欲留下來的產(chǎn)押品每年收的弊租金大概兩招千萬，回報杏資金不到一半千多萬，有財?shù)拈_發(fā)商證植明自己的公慎信力，讓銀膀行給他做一仿個所謂的擔揚保，告訴業(yè)鎮(zhèn)主這個返還嚷的家樂福、肌影院的租金封都在銀行，歉如果開發(fā)商面不給業(yè)主返填還，我給你互返還。開發(fā)倘商的實力在棟于日積月累機的口碑，我乎是鳳4A隔級的貸款單留位等等，優(yōu)頑秀的地段、爆可觀的市場贊回報、主力鎮(zhèn)租戶的組合父。專業(yè)團隊堤的管理，美旨國的迪斯尼款樂園，在香丟港開迪斯尼缺樂園，深圳兄有個歡樂谷仍，深圳歡樂書谷跟迪斯尼肯樂園每年銷窩售額的20闊%都不到，嚇管理的問題自，這個管理獲是非常關鍵涼的，是不是助有專業(yè)的團圓隊進行專業(yè)懸的管理，在搜越來越被小棵業(yè)主放在心忘上，二三線畜城市也有市擇場跟從，如拜果在宣傳的顯時候，請來炸自北京的商波業(yè)管理團隊系管理，他們似覺得比當?shù)匕靡稽c，專射業(yè)團隊的管餡理也是在宣龍傳上的一個披非常有利的野一點。蛇這個是保證滾業(yè)主能夠愿象意先掏腰包帽給你錢，在稀我們選房的夢時候，如你撒不付50%飛的錢不能給賭你這個鋪，射別人還排著征隊，三百個本鋪來了六百沈個人，造成航搶鋪的心態(tài)項。銷售的時跨候，一直在鏟強調(diào)高端價縱一口價，商扯鋪的面積要舍小，現(xiàn)在在御二三線城市尚50萬是一魄個坎兒，3效0萬、50俘萬、80萬峰，超過10剝0萬的都是淘有錢人，就昂不吭聲了，跨很少，臨街糕的商鋪上百漢萬還是可以?？紤]，內(nèi)街燥的商鋪購物剃中心一賣兩返三萬平米，額怎么可能都歉是門市房，番30萬、5俊0萬、80僅萬，最好賣外的是30萬挨，然后是5健0萬，然后僵是80萬，洲越小越好賣泰，因為對他藝來講是投資餐保證。假咱們國家整舉個商鋪能不嬸能保證，只禁要報備的時雙候，報的都兔是商鋪，勵可以辦產(chǎn)權全。只要開發(fā)桶商不卷款跑望掉，一門心留思想做這個孫項目，而且贏想留在這個對城市，不是徑打一槍換一縣個地方，靠畫一個項目，錢自我生存、塌自我周轉是浙完全有可能澤的，就怕開致發(fā)商又拿這吼個項目賺到甘的錢去投了滅別的項目，挺等到開業(yè)的運時候，管理破上又不夠專令業(yè)，主力租杯戶不夠吸引辰人氣，導致麗租金收益比碎較差。比如癢三四萬平米冒8%，本身我也要招商，志也等著資金挑收益，由于壟種種原因，裙惡性循環(huán)，產(chǎn)最后變成連驗小業(yè)主的三泰年的錢都抵池償不了，就腹出現(xiàn)業(yè)主鬧挨事。其實這貼個概率是不驅高的，只要合開發(fā)商老老笛實實在這里診做這個事情攪，而不是銷喘售一個多億腿，又干第二啦個項目，那迅個項目出來量點錢又干第壁三個項目，妖等你第一個沿項目的時候村就青黃不接視了，只有這強樣才會出現(xiàn)伯這些問題。舞所以并不是聞我們的營銷揉模式返租造冒成今天的開弦發(fā)商卷款潛墾逃，完全在靠于開發(fā)商自癥身的問題，爬攤子鋪的夠浮大會產(chǎn)生這憲個問題，我糾們跟開發(fā)商輩溝通的時候從，我們不能丹左右開發(fā)商所的決策，我魂們要把這些趙問題說清楚億。如果是一慢個購物中心致，如果不能份統(tǒng)一招商、嬸統(tǒng)一管理、唐統(tǒng)一促銷、弄統(tǒng)一運營，滿這個購物中賠心檔次一下閉就垮下來了叮。你還是最欲大的業(yè)主，倆將擁有50盤%、60%噴的面積，如果果賣的那個村東西都放任譜自流賣掉，囑也許能賣掉析，無關自己惕一身輕，可莊能看到的是流重慶小吃那醬就沒有什么旗形象可言了驕，到那個時灑候，自己擁摔有的地產(chǎn)大他幅度下來了監(jiān)，價值也就偽下來了，所脹以這一點不有可或缺的。猜這就是我這畢些年做二三唐線城市的一笑些經(jīng)驗，跟乒大家分享一砌下。隨拆下面看幾個鄭案例。幟扇案例：唐山蔥新華貿(mào)河偷唐山新華貿(mào)裕，這個項目霉已經(jīng)開業(yè)了況，是200絲8年籌建，重在捏2011年瘡5月28日晌開業(yè)，前后科三年半時間練，項目請的屑是上海聯(lián)創(chuàng)席建筑公司與例我們這個團衰隊合作，這借個項目地處檔唐山最繁華壯的新華道，糖這是唐山目湖前最高的樓峰，自從大地蒙震以后，只蓮有這幾年開調(diào)始蓋比較高澤的樓，目前枕新華貿(mào)寫字行樓如同當?shù)乇说膰Q(mào)一樣姓，最高端的元最高的寫字逐樓，這是一詳些效果圖，車整個項目體浩量地上地下雪近15萬平鑄米，地下是布兩層、局部戀三層，還有蓮公寓樓，這尿是二三線城淺市開發(fā)商的冶特點，容積粘率一定都不恭讓的，這艘貌揚帆啟航的憶船上還有一日個公寓，這抬個公寓是雞肚肋，既沒有壇人買也沒有狠人租，但是乏開發(fā)商覺得澆這是一個自查己的資產(chǎn)。丑這個項目有話幾個第一：拳唐山第一個支大型的LE誓D屏幕，2票4小時運作暑，第一個大邀型室內(nèi)停車喝場500輛畫，第一個高厲樓寫字樓智典能化，第一脖個大型的連剝鎖，本來是輛第一個世界群五百強的家童樂福，后來叢因為開發(fā)商扭的原因，又獄簽的華潤萬沉家，這個案請子的商業(yè)均庫價2270塊0，創(chuàng)造了梢09年唐山拘商業(yè)奇跡，內(nèi)一共銷售面稿積3萬5千昆，回款11蒼億。糖野這是新華貿(mào)偏做完市場定侄位研發(fā)以后設，進入營銷筐階段，我們秤重新做的一凈套推廣方案替，我們叫唐諸山新華貿(mào)，魄因為有寫字押樓、購物中野心，把購物湖中心起名叫冤M-TOW燥N，比較時陰尚多元化，垃這是給銷售恩、招商共同燕推廣來用的蹦。比如我們刪叫做城市商鎖業(yè)核心一鋪羅傾城，這個窯項目受眾是忌唐山摩登青望年消費主場驢，青年消費條是都市綜合郵體的一個非睬常明確的特腸點。把自己切的項目定位銜講清楚，唐道山商業(yè)新地幟標，引擎城懶市財務未來杠，每一座城爹市都有自己瘋的核心商圈牽、商業(yè)名片售，拿別人跟窄我們比，知黎道我的定位友是什么。一嶺二三四層全梁部賣掉，五松層持有。唐稍山為了要托惕舉中國的北未深圳，唐山墳不是省會，疊富可敵省，劍這個地段是侮最好的，然剩后是項目規(guī)扔劃，開發(fā)商常最早跟我講峰要做唐山的懲新光天地，茂我說好，我占那個規(guī)劃跟幼這個完全不陜一樣，現(xiàn)在徐做這個已經(jīng)蹤開始賣了，推肯定不是新荒光天地，這合是市場，臨蟻街商鋪比較蓋大，內(nèi)街商位鋪比較小。扁二層，為了狹招商用的，昨不愿意讓人矩知道這里都田是小鋪子，歇都是小鋪子擊，跟市場一明樣。五層有扣個電影院。去跟家樂福合周作造勢，商忽業(yè)管理怎么陵管，發(fā)展商段做大股東，芹做旺生意有笛保證，招商各對象是誰。灌這個項目非遍常成功，開偏盤銷售以后科，百分之百創(chuàng)銷售率，也區(qū)是百分之百察的招商出租扶率，目前在漸新華貿(mào)開始渴二手鋪，轉令手費很高，偏歡迎各位同霧事到唐山看淺看這個項目防，現(xiàn)在開業(yè)至了，比較成旋功了，保證笛返租了，招存商也不錯，抗這就是開發(fā)陵商的實力加短地段加主力墻租戶加管理刷，地段是最處好的地段，翼開發(fā)商是北固京2007衛(wèi)年的地王狀撥元，后來轉企到唐山，他查們把公司賣勻給當?shù)匾粋€炕老總，他是拖開礦的，所捐以資金很有繡實力，賣掉錯以后，返租露不用耽誤，伸由于很好的旅地段，我們梳專業(yè)的管理華團隊招商，騰百分之百的棵出租率，主鉤力租戶很給標力，所以做出得很好。姑脊案例：秦皇哄島世紀港灣葬忌河北最興奮歌的城市一是段秦皇島，一猜是唐山，石服家莊、邯鄲舌比較沉悶，祥河南的城市敵最興奮的鄭墊州、洛陽，眠遼寧錦州、保營口都很不胃錯，山東各傍個城市都很輪好。讓爽秦皇島世紀由港灣的項目萬，位置在秦彈皇島二類商越圈，位于一美個新世紀環(huán)雖島，看一下浩秦皇島的宣幸傳片，這樣橡就知道營銷灌推廣做什么饒，作為宣傳令、銷售、招火商來講，需藝要做這樣一材個宣傳片，析講周