PAGEPAGE1商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資模式分析及風(fēng)險防范據(jù)，2014年我們國家的增速明顯放緩，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強大的沖擊，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)生很大的影響，盡管我們國家為保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展出臺了一系列保障措施，但從長遠發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然面臨很大的壓力，融資風(fēng)險仍然存在，因此，有必要對當(dāng)下我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式進行相對系統(tǒng)的分析，深度挖掘現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)融資模式存在的瓶頸，針對這些瓶頸制定有效的對策，從而對房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險做好防范。一、房地產(chǎn)行業(yè)融資模式分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家發(fā)展密切相關(guān)，有效的融資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保障，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式，是找出現(xiàn)行融資模式瓶頸，制定有效對策的重要前提，當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式主要有以下幾種：1.貸款融資模式。貸款融資模式是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)中較為常用的融資模式，通過良好的信用評估或者抵押擔(dān)保等方式，從一些商業(yè)銀行獲得一定的資金支持，從而保證房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實需要。而隨著下行壓力的影響，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的放緩，使依托銀行貸款融資的房地產(chǎn)融資受到不同程度的影響。2014年2月，網(wǎng)的消息顯示，國有幾大商業(yè)銀行已經(jīng)陸續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款融資進行控制，隨后，一些股份制銀行也對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款融資進行限制，對房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式提出新的挑戰(zhàn)。2.信托計劃融資模式。信托計劃是一種新興的房地產(chǎn)行業(yè)融資模式，這種融資模式更多的適用于房地產(chǎn)行業(yè)中短期的資金周轉(zhuǎn)需要，解決房地產(chǎn)行業(yè)短期的資金困境。據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心發(fā)布的(2012年-2016年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報告〕數(shù)據(jù)指出，截止到2014年底，中國房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為1.39萬億元，在全部資金信托中的比重為10.96%。一些房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款融資受到限制的情況下，選擇信托計劃來實現(xiàn)短期融資，以國內(nèi)兩大房地產(chǎn)巨頭萬科、萬達為例，2014年9月推行了投資信托基金的試點，為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的信托計劃融資注入了活力。3.股權(quán)融資模式。在房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的發(fā)展挑戰(zhàn)背景下，一定程度上銀行貸款融資模式受到限制，信托計劃融資正處于試點探索階段，股權(quán)融資模式受到了房地產(chǎn)行業(yè)的熱衷，推動了股權(quán)融資模式在房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，成為房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化的實踐探索。在2015年6月，自由筑屋CEO楊程成接受地產(chǎn)中國網(wǎng)采訪時表示，股權(quán)融資模式將在未來一段時期成為房地產(chǎn)行業(yè)較為重要的融資模式，融資速度快，融資成本低是股權(quán)融資被房地產(chǎn)行業(yè)看好的重要原因之一。4.債券融資模式。房地產(chǎn)債券融資是房地產(chǎn)行業(yè)融資的一種有效途徑，自1992年起步以來，我們國家的房地產(chǎn)債券融資取得了飛速發(fā)展，收效非常顯著，為房地產(chǎn)行業(yè)的融資奠定了堅實的基礎(chǔ)。當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的債券融資模式主要包括債券、可轉(zhuǎn)換債券、分離交易的可轉(zhuǎn)換債券三種形式，一些公司對房地產(chǎn)行業(yè)進行持續(xù)的刺激，使得房地產(chǎn)行業(yè)的債券融資市場發(fā)展比較平穩(wěn)。據(jù)(時報〕的分析表明，房地產(chǎn)債券融資市場的持續(xù)放開，將使房地產(chǎn)企業(yè)迎來市場融資契機，推動房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展壯大。二、房地產(chǎn)行業(yè)融資模式面臨的突出瓶頸之所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會受到我們國家經(jīng)濟發(fā)展大的影響較為明顯，主要根源就在于現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)融資模式存在一些不足，這些不足是阻礙房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要因子，分析房地產(chǎn)行業(yè)融資模式面臨的瓶頸時制定有效對策的關(guān)鍵，具體說來，當(dāng)下我們國家房地產(chǎn)行業(yè)融資模式面臨的突出瓶頸表現(xiàn)在以下幾個方面：1.融資模式靈活性不強。當(dāng)下在經(jīng)濟下行壓力的沖擊下，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿接绊懀康禺a(chǎn)行業(yè)投入資金不能實現(xiàn)迅速回流，同時，資金的安全性也受到影響。盡管我們國家在融資結(jié)構(gòu)方面進行了相應(yīng)的調(diào)整，但是，仍然不能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)融資模式靈活性不強的現(xiàn)實問題。房地產(chǎn)行業(yè)從起步階段就更多的依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款融資模式，這種融資模式受制于銀行企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險評估，一旦銀行相應(yīng)的降低對房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持，就容易讓房地產(chǎn)行業(yè)的融資受到影響，從而會產(chǎn)生壞賬風(fēng)險，進而造成房地產(chǎn)行業(yè)不能從銀行獲得更多的資金支持，形成因為融資模式不靈活而導(dǎo)致的惡性循環(huán)。2.融資模式比例性失調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有一定的特殊性，資金投入后一般需要相對較長的周期才能夠?qū)崿F(xiàn)回收，這樣就會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的資金壓力。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，盡管我們國家的經(jīng)濟下行趨勢比較明顯，但2014年我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)投資不但沒有下降，反而有小幅的增長，面對相對較長的投資回收周期，加之融資模式比例失調(diào)，項目投資論證不合理，不能實現(xiàn)對資金的科學(xué)調(diào)配，使得一些投資的資金不能實現(xiàn)有效回收，產(chǎn)生較大的資金缺口，從而造成房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險的加大。3.融資模式系統(tǒng)性不強?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)投資較長的資金回收期，以及大量的資金需求現(xiàn)在狀況，必然存在較大的投資風(fēng)險，而融資模式的系統(tǒng)性分析又是決定房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險的重要決定性因素之一，這就需要房地產(chǎn)融資過程中相關(guān)融資載體對房地產(chǎn)行業(yè)進行必要的風(fēng)險評估。然而，當(dāng)下一些地方為了片面追求政績工程，對房地產(chǎn)行業(yè)的融資缺乏必要風(fēng)險預(yù)判，使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式系統(tǒng)性論證不足，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資不暢通。例如，一些地方性的小型房地產(chǎn)企業(yè)就存在融資模式系統(tǒng)性不強的問題，風(fēng)險評估不到位，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資受到影響。三、房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險防范的對策建議針對當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)融資模式所面臨的突出瓶頸，有必要對房地產(chǎn)行業(yè)融資進行系統(tǒng)的分析，制定有效的風(fēng)險防范對策。具體說來可以從以下幾個方面入手：1.提升房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的靈活性。實踐證明，傳統(tǒng)單一的融資模式已經(jīng)不能更好的滿足于房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要，作為房地產(chǎn)行業(yè)要在融資模式的靈活性上下功夫，在銀行貸款融資方面不能更多的依賴于國有銀行的力量，可以根據(jù)實際的融資需求開發(fā)國外的銀行貸款融資市場；民間借貸的融資方式也可以作為房地產(chǎn)行業(yè)靈活性融資探索的有效載體，根據(jù)融資需求使民間可利用的資本投入到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入活力；信托計劃融資的試點工程也應(yīng)該持續(xù)推進，不斷擴大信托計劃的融資試點范圍，為房地產(chǎn)企業(yè)募集更多的資金；股權(quán)融資和債券融資更應(yīng)該借助當(dāng)下市場利好的現(xiàn)在狀況，為房地產(chǎn)行業(yè)的融資發(fā)揮更大作用。2.加強房地產(chǎn)行業(yè)融資模式風(fēng)險評估。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與眾多領(lǐng)域存在交叉，這些領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r會直接或者間接地對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響，進而會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的融資大。面對房地產(chǎn)行業(yè)融資模式大環(huán)境不暢通的現(xiàn)在狀況，一方面，要對房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式進行科學(xué)的監(jiān)管，加快房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級制度建設(shè)，提升房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的科學(xué)性與合理性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險；另一方面，要積極組織和信用評估部門對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)在狀況進行風(fēng)險評估，做好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險預(yù)判工作，在融資過程中降低融資風(fēng)險。3.盡快完善房地產(chǎn)行業(yè)融資制度體系。由牽頭，業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)參與對房地產(chǎn)行業(yè)融資進行立法工作研討，進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資立法工作，從法制化的層面對房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為進行監(jiān)管，同時，為債權(quán)方提供堅強的法律保障。房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)也要根據(jù)融資模式的發(fā)展需要，進一步完善制度建設(shè)，規(guī)劃企業(yè)自身的融資行為。另外，要進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)融資體系建設(shè)，對風(fēng)