萬(wàn)科集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用核算方法(附開發(fā)成本科目編號(hào)一覽表)1、目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成

本，便于成本資料的比較和分析。2、范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3、職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、說明、修改并檢查執(zhí)行狀況；集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算方法，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和安排開發(fā)成本及費(fèi)用，剛好、精確、完整地供應(yīng)成本核算資料，并剛好發(fā)覺成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時(shí)對(duì)在本規(guī)范實(shí)施過程中發(fā)生的問題剛好向總部財(cái)務(wù)管理部反饋。4.

方法和過程限制4.1

成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：

依據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。

設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。

按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的安排方法、標(biāo)準(zhǔn)。

編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。

正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。

正確劃分可售面積、不行售面積(由主管部門劃分供應(yīng))，依據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不行售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

編制成本報(bào)表，依據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本狀況。4.2

成本核算對(duì)象的確定

成本核算對(duì)象的確定原則

滿意成本計(jì)算的須要；

便于成本費(fèi)用的歸集；

利于成本的剛好結(jié)算；

適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。

成本核算對(duì)象的確定方法各公司可依據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況，確定具體成本核算對(duì)象。

成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。

同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。

同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。

依據(jù)核算和管理須要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用干脆計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。4.3

成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

成本費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體狀況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列八項(xiàng)：

土地獲得價(jià)款

開發(fā)前期打算費(fèi)

主體建筑工程費(fèi)

主體安裝工程費(fèi)

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

園林環(huán)境工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)

各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容

土地獲得價(jià)款指為取得土地開發(fā)運(yùn)用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

A、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地運(yùn)用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建立費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。

D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。

開發(fā)前期打算費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性探討、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

(1)

勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(2)

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性探討費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

(3)

建筑探討用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)

B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

(1)

報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、老師住宅基金(或中小學(xué)老師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。

(2)

增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)

C、“三通一平”費(fèi)：

(1)

臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建立費(fèi)用。

(2)

臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。

(3)

臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建立、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。

(4)

場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

(1)

臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建立、裝飾費(fèi)用。

(2)

臨時(shí)辦公室：租金、建立及裝飾費(fèi)用。

(3)

臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。

(4)

臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建立、裝飾費(fèi)用。

主體建筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：

A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基詢問及檢測(cè)費(fèi)、降水。

B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。

D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。

E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。

主體安裝工程費(fèi)

A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；

(1)

室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水／排水／直飲水／熱水）；

(2)

室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；

(3)

室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；

(4)

室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)

(1)

通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；

(2)

電梯及其安裝費(fèi)；

(3)

發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；

(4)

消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；

(5)

人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

C、弱電系統(tǒng)費(fèi)

(1)

居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；

(2)

對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；

(3)

三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；

(4)

有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

(5)

電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

(6)

寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

(1)

室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；

(2)

雨污水系統(tǒng)費(fèi)用

B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用

C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站

D、室外電氣及凹凸壓設(shè)備費(fèi)

(1)

凹凸壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；

(2)

室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；

(3)

室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用

E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)

(1)

停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；

(2)

小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；

(3)

周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；

(4)

小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；

(5)

電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；

(6)

電子公告屏費(fèi)用

園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：

A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

C、道路、廣場(chǎng)建立費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；

D、圍墻建立費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；

E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

F、室外背景音樂；

G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。

配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，依據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：

A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不行經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；

B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的依據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建立幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；

C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；

D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬狀況較為困難的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體狀況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：

A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；

B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；

C、幼兒園：建立成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；

D、學(xué)校：建立成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；

E、球場(chǎng)；

F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；

G、車站建立費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。

開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)干脆相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建立費(fèi)。

A、工程管理費(fèi)

(1)

工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；

(2)

預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)詢問公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；

(3)

行政管理費(fèi)：干脆從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及干脆從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)

(4)

施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)

(5)

工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；

(6)

平安監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；

(7)

工程保險(xiǎn)費(fèi)。

B、營(yíng)銷設(shè)施建立費(fèi)

(1)

廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；

(2)

銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)四周等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；

(3)

售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；

(4)

樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、修理費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建立費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；

(5)

其他。

C、資本化借款費(fèi)用包括干脆用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和協(xié)助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的協(xié)助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。

D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)?shù)挠晌飿I(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建修理基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見《萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)分，具體界定與核算方法詳見《萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。4.4

會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置

“開發(fā)成本”科目

該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。

成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將明細(xì)科目?jī)H設(shè)置到二級(jí)，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目，三級(jí)、四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必需定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，并保持一樣。

在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。

為了歸集短暫不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及須要先歸集后安排的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。

成本核算對(duì)象的具體設(shè)置參見下圖：

××項(xiàng)目

在建一期

住宅

商鋪

在建二期

寫字樓

·······

·······

擬開發(fā)土地

待分?jǐn)偝杀?/p>

項(xiàng)目開工前，全部成本均在成本核算對(duì)象“擬開發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。具體核算要求詳見《萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范》。

“開發(fā)間接費(fèi)”科目

該科目歸集和安排與項(xiàng)目開發(fā)干脆相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建立費(fèi)。

這類費(fèi)用先歸集，再按肯定標(biāo)準(zhǔn)安排計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。

“預(yù)提費(fèi)用”科目

核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象擔(dān)當(dāng)?shù)囊呀?jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。

費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：至少每季度末預(yù)提一次；

費(fèi)用預(yù)提的范圍：對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本；

費(fèi)用預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。

核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本—成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。

“待攤費(fèi)用”科目

按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。

“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目

核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存實(shí)際成本。

具體核算要求詳見《萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范》。4.5

成本費(fèi)用的歸集與安排

土地獲得價(jià)款

一般能分清成本核算對(duì)象的，可干脆將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；假如分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間安排；也可以不進(jìn)行歸集而干脆通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ò才庞?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)安排方法如下：

按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的安排方法

方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本安排到各小區(qū)；再將安排到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行干脆安排；然后將安排到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接安排，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的干脆安排數(shù)加間接安排數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。

方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積