中投信托有限責(zé)任公司信托項(xiàng)目申報書暨盡職調(diào)查報告PAGEPAGE33中投信托有限責(zé)任公司中投?美林湖應(yīng)收賬款投資集合資金信托計(jì)劃項(xiàng)目申報書暨盡職調(diào)查報告經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：北京團(tuán)隊(duì)日期：2012-11聲明與承諾參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重聲明，謹(jǐn)對此盡職調(diào)查報告所陳述事實(shí)、涉及資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性、合法性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。六信托經(jīng)理（蛋簽名）：巖李巖動赴郭志遠(yuǎn)鑒皇甫遠(yuǎn)東琴部門負(fù)責(zé)人童（簽名）：季解玉平目錄TOC\o"1-2"\h\z\u男目次帳錄阻恭3撇信托項(xiàng)目要叫素表茶另5濫第一章彩餐信托項(xiàng)目概欠述鄰蠶6占一、信托項(xiàng)從目背景溝鼠6變二、信托項(xiàng)牧目交易結(jié)構(gòu)急說明怪永7鍬三、信托財頭產(chǎn)的管理運(yùn)燈用拔炸8封四、信托收當(dāng)益、費(fèi)用、捎報酬晚黃11臘第二章彈激交易對手盡奧職調(diào)查情況蹄細(xì)15備債務(wù)人及抵哨押人：清遠(yuǎn)凈市廣州后花智園有限公司斥吉15全（一）基本藍(lán)情況癥吊15點(diǎn)（二）信用探狀況森號21頃（三）財務(wù)滾狀況菜尼21爽（四）對外蒸負(fù)債情況墳份26管（五）對外證擔(dān)保情況染嫌26劈債權(quán)出讓人懸及保證人者——糠廣州市美林我基業(yè)投資有懷限公司忍功27墾（一）基本傘情況列敞27舞（二）信用鐵狀況隨噸33萄（三）財務(wù)誦狀況能簽33握第三章蜻擊標(biāo)的項(xiàng)目盡鑒職調(diào)查情況膛傷39碼一、項(xiàng)目概秧況骨——塞美林湖國際恢社區(qū)逗豪39香三、資金用聯(lián)途及其監(jiān)管鳥膏47雙第四章謝岡增信措施情振況雖織50市一、抵押擔(dān)賢保音器50答二、保證擔(dān)熔保秩淺51塊第五章、還珍款來源分析半堪52愈第六章駛矛信托項(xiàng)目合兔規(guī)性分析壩茄53悟一、交易對武手合規(guī)性分約析壘酒53辯二、其他交異易主體合規(guī)茫性分析駛湖53扁三、融資標(biāo)煤的項(xiàng)目合規(guī)慎性分析擔(dān)燙53哭四、交易結(jié)鏡構(gòu)合規(guī)性分迷析陵捕53全五、增信措剪施合規(guī)性分拿析利仗54冬六、合規(guī)性含結(jié)論喪耀54擁第七章旨潑信托項(xiàng)目可酸行性分析齊皂55棋一、投融資情標(biāo)的項(xiàng)目行廈業(yè)分析吸僻55撐二、投融資千標(biāo)的項(xiàng)目政中策分析岸很56堵三、融資項(xiàng)舉目信息好挖57尊四、交易對師手財務(wù)狀況酬分析客堪57香五、可行性賓分析結(jié)論吃砍57貓第八章疊率信托項(xiàng)目風(fēng)喂險揭示與應(yīng)膏對措施分析旺仿59蔥一、信用風(fēng)毀險及其應(yīng)對該措施真哲59倒二、市場風(fēng)抗險及其應(yīng)對夠措施犯尋59翅三、操作風(fēng)蜓險及其應(yīng)對遇措施停晶59框四、其他風(fēng)葬險及其應(yīng)對武措施假茅60掏五、風(fēng)險綜牙合評價鼻偵60形第九章汁山必備法律文刺件及簽署節(jié)沈點(diǎn)安排嘆離61外第十章摩嘗綜合結(jié)論覺進(jìn)62毫第十一章聰另附件悄奮63爭信托項(xiàng)目要丙素表錢項(xiàng)目名稱崖中投信?叉美林湖應(yīng)收籌賬款投資宮集合資金信恩托計(jì)劃室信托經(jīng)理舍李巖雀、所郭志遠(yuǎn)陡、皇甫遠(yuǎn)東捆信托項(xiàng)目規(guī)銀模勤【瀉4.8梯】蠟億元光風(fēng)險等級鞭中例信托報酬彩（年化率）困0.5%疫收益率絮（年化）輕9來.5澆-10杰.5往%踩（暫定）竊運(yùn)用方式菠應(yīng)收賬款投甩資句資金用途匙用于美林湖康?俯國際社區(qū)項(xiàng)巴目開發(fā)建設(shè)里（支付工程囑款及裝修款宗）嗚信托項(xiàng)目期簡限季24個月，嫁滿18個月輕可提前終止褲營銷方案幣財富管理中與心組織銷售錦√規(guī)主動管理型猾業(yè)務(wù)；解□線被動管理型錯業(yè)務(wù)信托販交易對手要梅求資金到位味時間玉監(jiān)管銀行考待定使法律顧問慕北京市紋君澤君個律師事務(wù)所優(yōu)評估機(jī)構(gòu)盆北京世紀(jì)智胃源資產(chǎn)評估鄉(xiāng)有限責(zé)任公弟司礙第一章姐諒信托項(xiàng)目概環(huán)述哲一、信托項(xiàng)營目背景壇（一）信托鄉(xiāng)項(xiàng)目名稱盜中投陡·烘美林湖國·攔應(yīng)收債權(quán)投箭資集合資金骨信托計(jì)劃萍（二）主要噸交易對手渡債務(wù)人：拉清遠(yuǎn)市廣州產(chǎn)后花園有限哥公司沸（簡稱母“停廣州后花園隨”辟）。已債權(quán)出讓人做及保證人：寇廣州市美林忌基業(yè)投資有緣限公司（簡羨稱嚴(yán)“玉美林基業(yè)糠”選）。得抵押人：痰廣州后花園辮（簡稱超“致廣州后花園坊”擾）。走（三）項(xiàng)目足需求背景方近期，廣州畏后花園因有美林湖兵·吃國際社區(qū)開牙發(fā)建設(shè)由需要，擬與幕中投信托有宣限責(zé)任公司男合作，以信叮托方式進(jìn)行塞融資。引資金專項(xiàng)用些于贊支付仍該項(xiàng)目京配套澤酒店裝修及特四證齊全項(xiàng)說目工程款、揀裝修款圣。您（四）交易渴結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)目塑的面本信托計(jì)劃淘募集資金將蝶全部用于受教讓美林基業(yè)旋享有的對廣掩州后花園膛”精的應(yīng)收債權(quán)答（即標(biāo)的債械權(quán)，將由會飄計(jì)師事務(wù)所照出具專項(xiàng)審逼計(jì)報告予以游確認(rèn)），信酒托計(jì)劃資金徑用于慧美林湖亭·運(yùn)國際社區(qū)項(xiàng)顏目開發(fā)建設(shè)事（黃支付把該項(xiàng)目癢配套臂酒店裝修及駁四證齊全項(xiàng)嘗目工程款、日裝修款）。蓋（五）項(xiàng)目皮設(shè)立的意義馬1、美林基歡業(yè)是廣州地閃區(qū)有一定實(shí)暈力的房地產(chǎn)轟開發(fā)企業(yè)，屆在當(dāng)?shù)鼐哂袀z良好的品牌涉知名度和較劃高的社會聲雨譽(yù)，具備成蘋為區(qū)域龍頭冶的發(fā)展?jié)摿?；該公司?jīng)扯營穩(wěn)健，項(xiàng)溫目優(yōu)質(zhì)，與倘其合作符合瞧公司政策導(dǎo)癢向，能夠促賺進(jìn)公司業(yè)務(wù)欣可持續(xù)發(fā)展腹，有利于公移司開拓珠三隸角地區(qū)市場雙。直2、本信托遙計(jì)劃以應(yīng)收六債權(quán)投資為境主要交易結(jié)卵構(gòu)，債務(wù)人拜資信狀況良勞好、還款來用源有保障，吃項(xiàng)目信用增花級措施充分芹有效、抵押卻率控制在5品0%以內(nèi)，惹該信托計(jì)劃妖整體符合公捐司融資型信雅托業(yè)務(wù)開展古的基本要求棚。妙3、本信托襖計(jì)劃整體安夜全性較高、叔能為公司獲推取較高的收那益，項(xiàng)目綜晃合效益較好蒸。趨二、信托項(xiàng)仆目交易結(jié)構(gòu)串說明它①梅全體委托人拋認(rèn)購信托計(jì)稿劃，信托計(jì)夾劃成立；餃②糟中投信托以尚信托計(jì)劃資裙金，自美林域基業(yè)受讓其件享有的對廣有州后花園的純應(yīng)收債權(quán)；撇③郵廣州后花園并到期履行償憶債義務(wù)；續(xù)④慶廣州后花園城以其所有的脹現(xiàn)房/或土夏地使用權(quán)為詢該筆債務(wù)提賣供抵押擔(dān)保喜，美林基業(yè)鏟為廣州后花啟園按約履行狡償債義務(wù)提殼供連帶責(zé)任仰保證擔(dān)保；忙⑤丘債務(wù)清償后要，中投信托關(guān)向受益人分杜配信托利益嘗。⑤⑤④③①信托計(jì)劃委托人（信托受益人）廣州后花園廣州后花園美林基業(yè)②乳三、信托財濟(jì)產(chǎn)的管理運(yùn)跪用痰（一）信托落計(jì)劃財產(chǎn)的顏募集吸本信托計(jì)劃行推介脆期募集資金域不超過3億秤元，募集資膽金滿2億元怎時信托計(jì)劃戒成立；蜻信托計(jì)劃成獎立后受托人飯可根據(jù)情況遣確定是否設(shè)講立降開放期哄，若設(shè)立開洪放期，開放五期募集資金尖不超過1.席8億元。弊（二）信托繳計(jì)劃財產(chǎn)管營理運(yùn)用方式鏈1、信托計(jì)托劃財產(chǎn)的運(yùn)供用券本信托計(jì)劃毫項(xiàng)下信托計(jì)每劃資金主要落用于受讓美憑林基業(yè)享有供的對廣州后耀花園的應(yīng)收糊債權(quán)，即標(biāo)火的債權(quán)。辮信托計(jì)劃的浴閑置資金和馳收回的資金擇可進(jìn)行銀行揚(yáng)存款、購買友低風(fēng)險的固卵定收益金融嬸產(chǎn)品和理財嘉產(chǎn)品、受托短人管理的固滋定收益信托療產(chǎn)品等運(yùn)用律。灌2、標(biāo)的債嚼權(quán)轉(zhuǎn)讓的主請要約定刑受托人、廣沉州后花園和嘉美林基業(yè)簽另署三方協(xié)議爪，對標(biāo)的債雷權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜作進(jìn)行約定。愛（1）轉(zhuǎn)讓鋒的規(guī)模與價肺格皆擬轉(zhuǎn)讓的標(biāo)化的債權(quán)規(guī)模誓暨標(biāo)的債權(quán)蠟的原始賬面可本金金額遺為揭3億元至凱4.8億元伶。受托人有葬權(quán)以1：1傘的價格受讓窄。豈本信托計(jì)劃榨產(chǎn)品發(fā)行時僅可以設(shè)置開噴放期，實(shí)際題債權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)詢模以信托計(jì)仰劃實(shí)際募集賊資金為準(zhǔn)。陳（2）轉(zhuǎn)讓巧的方式延標(biāo)的債權(quán)的壩轉(zhuǎn)讓可以分選次進(jìn)行，各料次轉(zhuǎn)讓的債找權(quán)規(guī)模，分誓別與推介期發(fā)和開放期募侄集資金相匹蠢配。于（3）轉(zhuǎn)讓巷資金用途卡推介期募集科資金蹤用于美林湖祥·錦國際社區(qū)項(xiàng)住目開發(fā)建設(shè)掌（蝶支付叫不超過2億剪元榨項(xiàng)目搖配套玻酒店裝修膛款，支付不酬超過1億元帳的四證齊全汁項(xiàng)目工程款犯及裝修款悶）朵開放期募集昂資金用于支給付四證齊全漲項(xiàng)目工程款臨及裝修款。團(tuán)（4）轉(zhuǎn)讓炎生效條件擊自受托人將拆轉(zhuǎn)讓價款支輕付至廣州后套花園指定的寄賬戶之日起距，與該筆款獲項(xiàng)等額的標(biāo)網(wǎng)的債權(quán)始轉(zhuǎn)賀讓給受托人茫。輛（5）債務(wù)表人的確認(rèn)只標(biāo)的債權(quán)債得務(wù)人廣州后濟(jì)花園確認(rèn)：糖知悉和認(rèn)可英受托人與廣煙州美林基業(yè)拆關(guān)于標(biāo)的債宜權(quán)的轉(zhuǎn)讓約蔽定，標(biāo)的債耕權(quán)轉(zhuǎn)讓后，歲將向新債權(quán)識人受托人繼雖續(xù)履行標(biāo)的且債權(quán)項(xiàng)下義裹務(wù)。斜3．標(biāo)的債奇權(quán)的主要約激定（1）期限聲債權(quán)期限為賠24個月，猾自轉(zhuǎn)讓之日繁起計(jì)算。標(biāo)估的債權(quán)的債噴務(wù)人廣州后沸花園在債權(quán)鳴轉(zhuǎn)讓之日起燥滿18個月嚼之日，有提耕前還款的選利擇權(quán)。本信肯托計(jì)劃發(fā)行堡時可設(shè)置開察放期，推介幸期和開放期購（若有）募茅集的信托計(jì)少劃資金所對析應(yīng)受讓的債常權(quán)期限初步錘均設(shè)定為2怨4個月，具償體事宜將在騙交易性合同遮中予以最終粗明確。念（2）資金攔占用費(fèi)率：曉標(biāo)的債權(quán)的托資金占用費(fèi)敵率為每年1調(diào)2.5%，瞧日費(fèi)率為年父費(fèi)率除以3旨65。盞（三）信托拒計(jì)劃財產(chǎn)退摸出方式槐信托計(jì)劃終娛止時（含提趣前終止），驢債務(wù)人按約藏清償全部債蹦務(wù)本息，信嘆托計(jì)劃財產(chǎn)伍實(shí)現(xiàn)退出。應(yīng)如債務(wù)人未胳能按期足額獎清償債務(wù)的唱，受托人將壤要求保證人烏履行保證義莫務(wù)及/或處炮置抵押物,答以此實(shí)現(xiàn)信轎托財產(chǎn)退出眠。涌（四）信托患計(jì)劃財產(chǎn)的韻歸屬與返還狐1、信托計(jì)練劃終止時，齒信托計(jì)劃利爐益歸屬于信糊托受益人，牲受托人以信刺托計(jì)劃利益纖為限，按本禍合同約定以袍分配信托利月益的形式向宋受益人返還爛信托財產(chǎn)。童2、信托計(jì)塔劃項(xiàng)下，信語托計(jì)劃財產(chǎn)唱的分配方式叢可采取現(xiàn)金羨方式、維持熄信托計(jì)劃終理止時財產(chǎn)原役狀方式或者桌兩者的混合越方式。扎3、若信托物計(jì)劃終止時敞，信托財產(chǎn)詞形態(tài)全部或蔽部分為現(xiàn)金罵的，則受托差人將現(xiàn)金形未式的信托財熊產(chǎn)，按各受鵲益人應(yīng)分配坦的信托利益臂占信托計(jì)劃崖項(xiàng)下可分配舍信托利益總沃和的比例，成劃入各受益倡人指定賬戶真；笑如信托計(jì)劃打終止時，信僚托財產(chǎn)形態(tài)爆全部或部分堵為非現(xiàn)金的第，則受托人搶也有權(quán)將信暈托財產(chǎn)變現(xiàn)漲后，再對受銳益人進(jìn)行信跪托利益的二案次分配。叛四、信托收瞧益、費(fèi)用、聰報酬兄（一）信托坑收益雀1、本信托甚計(jì)劃項(xiàng)下信損托計(jì)劃利益比包括信托計(jì)學(xué)劃資金、標(biāo)私的債權(quán)資金司占用費(fèi)收入斗及銀行存款正利息收入等匠。搭2、信托計(jì)惠劃凈收益的石計(jì)算算①馬本信托計(jì)劃腹項(xiàng)下信托計(jì)錦劃凈收益為教信托計(jì)劃收脖益扣除信托水費(fèi)用后的剩疲余部分。玉②笨本信托計(jì)劃虛項(xiàng)下信托計(jì)捎劃凈收益歸需屬于全體受飛益人。華3、本信托普計(jì)劃項(xiàng)下受伸益人預(yù)期收魔益率詳見下旦表列示（暫蹲定，信托計(jì)時劃發(fā)行時最針終確定）：率受益人遺信托單位認(rèn)似購份額差預(yù)期收益率每A類受益人窩100萬份誼（含）－舍300萬份嚼（不含）根9.5%/秩年渾B類受益人缸300萬份茄（含）以上水10.5%咐/年奉4、信托利腳益的分配河（1）期間暮分配意各期募集資旁金存續(xù)時間亭滿一年時，網(wǎng)受托人向投由資者分配期散間信托收益歪：遙期間信托利尤益分配按如溝下公式計(jì)算蘇：插該日應(yīng)分配性的各類投資紛者信托計(jì)劃胃利益金額=漆（存續(xù)的信送托單位份額軋×躬信托單位面藥值苗×蔥對應(yīng)的預(yù)期些收益率突×瀉當(dāng)次分配基炭準(zhǔn)日與信托同成立日（或矛當(dāng)期募集截延止日）間隔媽的天數(shù)/3高65）-累頭計(jì)已分配信皂托計(jì)劃利益參（2）終止畏分配永終止清算預(yù)賴期分配金額敘=存續(xù)的信糞托單位份額莫×從信托單位面談值巴×幟（1+對應(yīng)贊的預(yù)期收益猛率）賢×聲當(dāng)次分配基聯(lián)準(zhǔn)日與信托峽成立日（或銹當(dāng)期募集截膜止日）間隔炊的天數(shù)/3碎65-累計(jì)褲已分配信托呆計(jì)劃利益喚（3）信托賀計(jì)劃存續(xù)期漸間，若廣州嗚后花園根據(jù)拔約定提前清蝶償某次轉(zhuǎn)讓巡的標(biāo)的債權(quán)脂本息的，受復(fù)托人將以信趴托財產(chǎn)專戶偶內(nèi)的現(xiàn)金余筐額為限，按啟與期間分配稈相同的方法撈向全體受益意人進(jìn)行信托票本金及相關(guān)寄信托利益的嚼期間分配。挽（二）信托尺費(fèi)用凝1、信托費(fèi)嬌用的種類橋本信托計(jì)劃湊項(xiàng)下信托費(fèi)組用包括但不坐限于下列一輕項(xiàng)或多項(xiàng)，鏟根據(jù)實(shí)際發(fā)烤生情況確定欲：押（1）受托秤人的信托報近酬；膝（2）信托講保管費(fèi)（托型管費(fèi)）、監(jiān)詠管費(fèi)、律師脈費(fèi)、資產(chǎn)或合項(xiàng)目評估費(fèi)仙等中介費(fèi)用男；蛾（3）信息劍披露費(fèi)用；立（4）信托乒計(jì)劃終止時轟的清算費(fèi)用豆；條（5）文件滋或賬冊制作噴、印刷費(fèi)用些；洽（6）信托鍋計(jì)劃營銷及灘募集費(fèi)用；男（7）銀行嘴代理收付和揉賬戶服務(wù)費(fèi)挺用；繁（8）信托舍財產(chǎn)管理和廳運(yùn)用過程中慎發(fā)生的稅費(fèi)搞；衛(wèi)（9）受益克人大會召開醬費(fèi)用；束（10）按田照有關(guān)規(guī)定芬可以列入的唯其他稅費(fèi)和傻費(fèi)用。秤2、主要信碌托費(fèi)用的計(jì)后算標(biāo)準(zhǔn)以及盡支付拜（1）受托主人的信托報氏酬準(zhǔn)本信托計(jì)劃榜項(xiàng)下受托人購的信托報酬怒指信托管理尾費(fèi)。鎖①羅按固定比率縱計(jì)提的信托煎管理費(fèi)橋信托管理費(fèi)偽的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)染為0.5%劍/年（暫定低，根據(jù)信托導(dǎo)計(jì)劃發(fā)行時抹綜合因素調(diào)鏈整確定棕）。哪信托計(jì)劃存陶續(xù)期間，信京托管理費(fèi)按蜘日計(jì)算。受寨托人有權(quán)于商信托計(jì)劃成帥立當(dāng)年年底晌，從信托財銀產(chǎn)中優(yōu)先收擴(kuò)取第一個信備托年度的信肚托管理費(fèi)。苦其他信托管上理費(fèi)于信托霜計(jì)劃終止時庭收取。恒②尾其他信托管撤理費(fèi)貍其他信托管萌理費(fèi)＝信托蹄計(jì)劃收益－傻除摧“辟其他信托管閃理費(fèi)壞”碌外的其他信桂托費(fèi)用和負(fù)白債－受益人漁預(yù)期收益之尼和哪其他信托管臺理費(fèi)于信托洪計(jì)劃終止時犬由受托人提睜取。弟（2）信托薪保管費(fèi)波信托保管費(fèi)槐的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)碰為0.1%爹/年（暫定材，根據(jù)信托初計(jì)劃發(fā)行時鍬綜合因素調(diào)敞整確定蹄）。嚷信托保管費(fèi)紀(jì)的計(jì)算公式青，除計(jì)算標(biāo)鏟準(zhǔn)外，同信羞托管理費(fèi)。頌信托計(jì)劃存饞續(xù)期間，信批托保管費(fèi)按鐘日計(jì)算。受合托人可以從絲信托財產(chǎn)中軌優(yōu)先向保管炊人支付此前妹信托期間的寒全部信托保六管費(fèi)。浙若屆時信托槳財產(chǎn)中現(xiàn)金峽余額不足支害付約定信托爭保管費(fèi)的，余受托人可支復(fù)付部分信托步保管費(fèi)，或歐以固有財產(chǎn)旱先行墊付，叔剩余應(yīng)付未喊付信托保管番費(fèi)推遲至具坦備支付條件艷或于本信托尸計(jì)劃終止時衡支付，但最露遲應(yīng)在本信勇托計(jì)劃期限概屆滿后五個糧工作日內(nèi)支豆付完成所有穴信托保管費(fèi)脅。外（3）銀行恭代理收付費(fèi)鐘用或信托計(jì)糾劃推介費(fèi)用填（暫定態(tài)1梨%/年）：頭按實(shí)際發(fā)生守金額支付。銀3、由受托失人以固有財誦產(chǎn)先行墊付潛的信托費(fèi)用腦，受托人有音權(quán)從信托計(jì)謙劃財產(chǎn)中優(yōu)調(diào)先受償。撤4、受托人鐮因違反資金膜信托合同導(dǎo)攪致的費(fèi)用支滿出或信托計(jì)文劃財產(chǎn)的損膠失，以及處飛理與信托事庸務(wù)無關(guān)的事駝項(xiàng)發(fā)生的費(fèi)安用不列入信述托費(fèi)用。校第二章盼福交易對手懂盡職調(diào)查浙情況頸交易對手信晚息漠債務(wù)人及抵掃押人：清遠(yuǎn)流市廣州后花謠園有限公司粒（一）基本業(yè)情況樸1、主體資斜格刪名稱：籠清遠(yuǎn)市廣州停后花園有限盆公司好住所：啟清遠(yuǎn)市廣州拍后花園有限厘公司一號區(qū)齊C棟102撤房冒法定代表人肌：榨劉遠(yuǎn)勝守注冊資本：旦76,00揮0,000宴.00雪實(shí)收資本：揮76,00逢0,000復(fù).00父公司類型：氏民營--有寨限責(zé)任公司父經(jīng)營范圍：浪投資房地產(chǎn)引、旅游觀光慶、農(nóng)業(yè)開發(fā)祝、三高農(nóng)業(yè)鬼開發(fā)；五金補(bǔ)交電、建筑蹲材料、日用昌百貨的銷售窮，開發(fā)經(jīng)營扯清遠(yuǎn)市假日引新世界商住園樓（憑有效殖資質(zhì)證經(jīng)營傭）烘成立日期：忙1999年堤12月9日狂營業(yè)期限：犧長期麥法人營業(yè)執(zhí)問照號碼：汪44180濟(jì)00000諒12728議組織機(jī)構(gòu)代桐碼：唱72599父927-X剝貸款卡號：劇44180匪10000駕25401飲6旗2、股權(quán)結(jié)伏構(gòu)和關(guān)聯(lián)關(guān)夕系禮公司股東結(jié)淺構(gòu)如下表：澇序號免股東名稱的持股比例伴與融資人經(jīng)以營及管理上抄的聯(lián)系罪備注爆1損清遠(yuǎn)市美林械基業(yè)房地產(chǎn)巖開發(fā)有限公促司槍80%雞控股股東健2促清遠(yuǎn)市寶生釣實(shí)業(yè)發(fā)展有非限公司附20%移非控股股東害清遠(yuǎn)美林基婆業(yè)房地產(chǎn)開姐發(fā)有限公司鉛是清遠(yuǎn)市廣宣州后花園有棵限公司的直滑接控股股東催，公司成立閱于服2004年食11月22辨日厲，注冊資本叉人民幣20舅0萬元，法握人代表劉遠(yuǎn)株炳，注冊地兆址清遠(yuǎn)市清魂城區(qū)人民政雙府東城街道盾辦事處辦公脖樓三樓。經(jīng)的營范圍為房董地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)苦營、房地產(chǎn)文咨詢服務(wù)、伸場地租賃中賴介服務(wù)、室革內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)活。清遠(yuǎn)美林開地產(chǎn)主要投肚資清遠(yuǎn)市廣發(fā)州后花園有餐限公司開發(fā)路美林湖國際蠅社區(qū)項(xiàng)目，屢無實(shí)際經(jīng)營士。銜清遠(yuǎn)市寶生怨實(shí)業(yè)發(fā)展有貴限公司，成匹立于絞1998年腥7月27日槳，注冊資本斑人民幣18灰0萬元，法溪人代表何銀勤心，注冊地見址清遠(yuǎn)市清術(shù)城區(qū)石角鎮(zhèn)視清遠(yuǎn)假日新漏世界內(nèi)。經(jīng)姻營范圍為旅愚游渡假及觀浸光農(nóng)業(yè)、三弟高農(nóng)業(yè)及養(yǎng)良殖業(yè)的開發(fā)韻、銷售建筑勵材料、五金的交電、日用己百貨。主要園投資清遠(yuǎn)市存廣州后花園爭有限公司開專發(fā)美林湖國漫際社區(qū)項(xiàng)目功，無實(shí)際經(jīng)紐營。膠美林基業(yè)股叔權(quán)結(jié)構(gòu)圖劉遠(yuǎn)炳劉遠(yuǎn)炳劉遠(yuǎn)德劉敏思廣州美林基業(yè)投資有限公司廣州英駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州美林基業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司清遠(yuǎn)美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司羅月華清遠(yuǎn)市廣州后花園有限公司清遠(yuǎn)市寶生實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司麗江項(xiàng)目恩平項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目90%10%90%10%80%20%45%55%90%10%80%20%安3、公司治功理蔽公司法人代顫表：劉遠(yuǎn)勝離實(shí)際控制人沿：嚇劉遠(yuǎn)炳桶財務(wù)負(fù)責(zé)人寸：站張琳逢職務(wù)乖姓名盞性別兼入公司時間片簡歷昂法人代表環(huán)劉遠(yuǎn)勝寄男親200升6核.界1義1970年胞出生于廣州蜂，中山大學(xué)震EMBA。木1995年黑-1999沃年，任花都昨市房地產(chǎn)開拼發(fā)總公司項(xiàng)傭目（富豪山閱莊）總經(jīng)理右1999年家-2005希年，任輝鋒邀家具廠董事煎長兼總經(jīng)理渡2006年創(chuàng)至今任美林醫(yī)基業(yè)集團(tuán)副鐮總裁秧4、剪歷史沿革駛清遠(yuǎn)市廣州世后花園有限報公司于渣1999年耐12月9日限在清遠(yuǎn)市工扔商局登記注執(zhí)冊，注冊資逮金為760粗0萬元，企幻業(yè)住所在清葛遠(yuǎn)市清城區(qū)役假日新世界裳內(nèi)。清遠(yuǎn)市攀廣州后花園洞有限公司于截2005年吵底引入美林去基業(yè)集團(tuán)作苗為合作伙伴澆，2008惱年4月，投豈資者清遠(yuǎn)市夜寶生實(shí)業(yè)發(fā)紅展有限公司鼓將其在公司府的35.2駛%的股權(quán)轉(zhuǎn)久讓給清遠(yuǎn)市暑美林基業(yè)房站地產(chǎn)開發(fā)有嗓限公司，目殘前的股權(quán)結(jié)扮構(gòu)為：清遠(yuǎn)請市美林基業(yè)冠房地產(chǎn)開發(fā)哀有限公司（賴該公司是美惱林基業(yè)集團(tuán)走的全資項(xiàng)目埋公司）占8汪0%的股權(quán)魚，法人代表負(fù)為劉遠(yuǎn)炳，膏劉遠(yuǎn)炳性先生也是實(shí)幅際控制人；崖寶生實(shí)業(yè)公暢司占20%字的股權(quán)，實(shí)哨際控制人和嚴(yán)法人代表為篇美林基業(yè)介杠入前原后花固園公司的何用銀心。搭5、經(jīng)營管至理驕該公司是美奇林湖國際社駱區(qū)項(xiàng)目開發(fā)牢主體。美林喜湖探?含國際社區(qū)占北地面積近萬宇畝，整個項(xiàng)勒目預(yù)計(jì)開發(fā)瘋周期盯10年，預(yù)罪計(jì)銷售收入各500億元這以上。目前闊美林湖國際乖社區(qū)開發(fā)至謹(jǐn)?shù)谖迤?，已做開發(fā)總建筑迷面積約83栽.抹9萬平方米錢，已售面積去約60.8賢萬平米。其半中第一期建宴筑面積2.霜5萬平方米蠶，已售磬；狐第二期建筑讓面積13.電5萬平方米傘，已基本售侍磬，（一二脅期項(xiàng)目由項(xiàng)劈目轉(zhuǎn)讓前原嶺股東開發(fā)）躲；第三期建氣筑面積22濱.傲7萬平方米著，已實(shí)現(xiàn)銷震售面積11淹.費(fèi)3鞠萬平方米瞞；宋第四期，建團(tuán)筑面積步26.禍5攝萬平方米無，已實(shí)現(xiàn)銷渾售面積22違萬平方米，蕉第五期總建環(huán)筑面積18算.7萬平米交，已實(shí)現(xiàn)銷短售面積為1速0萬平米只。嶺美林湖漁·譜國際社區(qū)總制體投資情況愉：米淺總投資額（粉億元）閑備注常2013至各2014年貓融資情況說眼明蔬二期棕櫚灣芒4聚已基本全部瘡?fù)度腠?xiàng)目抵—旨三期項(xiàng)目健16.3蜓已基本全部樹投入項(xiàng)目鉆—啦四期項(xiàng)目寧19糞已基本全部勾投入項(xiàng)目姑—善五期貝沙灣碼7.6展已投入超過屑5億斯—盯納帕溪谷二爽期緒3.3堅(jiān)報建中忍計(jì)劃向花都析建行申請開級發(fā)貸款約2寶億哄匯泉灣卻4.6綱報建中類計(jì)劃向花都漸建行申請開四發(fā)貸款約2蔑.5億延美匯半島弟暫未確定奴報建中料計(jì)劃向花都賠建行申請開捐發(fā)貸款。條美林湖溫泉好大酒店膚8灑已開業(yè)打椒道路味2.25搶已使用恐賽高爾夫球場瓦0.8大18洞球場閘，其中9洞巴已建成蛇垂管網(wǎng)況2保已使用式惰綠化配套武5穗已使用哲譯合計(jì)紫72.85飛純貍美林湖魂·膠國際社區(qū)各價期項(xiàng)目累計(jì)娛銷售情況：陳蘇累計(jì)銷售面客積谷（㎡）雷累計(jì)銷售收冬入（萬元）保剩余面積（朽㎡）佩預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)潮收入患二期棕櫚灣錄31,61到1丘30,66澡1慈4400凍約8100沙萬塘三期項(xiàng)目粘123,3據(jù)00掌146,3傍78巾約10萬筆約18億南四期項(xiàng)目英213,5毅44襲199,5扯19四約4.2萬粒約6億公五期貝沙灣烏103,9星86止46,15櫻0盆住宅3.4猶萬、商鋪5許400、車端位約110患0個副住宅部份約嗎2.2億、振車位約1.蹦32億、商粒鋪暫未定價攤合計(jì)們472,4卻41井422,7沈08關(guān)項(xiàng)目的其他懷具體情況介吉紹見投融資席標(biāo)的項(xiàng)目信達(dá)息的相關(guān)部咱分。疫（二）信用匠狀況勸根據(jù)茅風(fēng)險管理部贈于查詢敏，看清遠(yuǎn)市廣州觀后花園有限視公司耕有4筆欠息鮮記錄，余額香均為0。經(jīng)抄了解，系銀黃行系統(tǒng)處理洋延誤所致。蛋（三）財務(wù)低狀況盆造表二：20歷0語9式年-201丟2與年伐廣州后花園惹資產(chǎn)負(fù)債表件（單位猛：萬元）振科目蘋/歉年度昨2012-鈔9-30筍2011-洲12-31粱2010-瓶12-31灶2009-遇12-31沒貨鄰幣資金張17,16劈4撤2,356疑2,374榆15,63夾2賣預(yù)恐付賬款扇1,943杏12,06學(xué)0喘12,48業(yè)4殃126,6持87永其蛋他應(yīng)收款鞏74,92討0巧90,62沸1敏51,34鏈6珠64,90障2修存畏貨憂389,9乎79趴372,1憂22是405,7殼44曉289,2瞇11鼻驚流動資絮產(chǎn)合計(jì)蒼484,0四08理477,1鏟60榨471,9龜49注496,4板33犯長期股權(quán)投娛資帆286像186敞186萌186價固定資產(chǎn)墓1,412抖2,118血706核791化遞延稅款請12購,823購6,339咬3,399文1,474僑資產(chǎn)總計(jì)久498,6慢21匆485,8錢90倡477,7寒08羊500,3巾92數(shù)應(yīng)叉付賬款聾1,349股946派411喝305偉預(yù)載收賬款閘45,40喉1炒應(yīng)撕交稅費(fèi)保7,564逼7,205勸7,756秩5,332低貫一年內(nèi)到期哈的長期負(fù)債唱承33,90駱3蘆38,50樓0塑73,39爹1幸其雕他應(yīng)付款挨80,74賠0潔126,2體09氧135,0鑼90返121,5展80貍渡流動負(fù)延債合計(jì)眨135,2惠96楚168,4遠(yuǎn)95浙1惱81,92熟2年200,6蛾51警長蔬期借款沫160,8筆04靈112,7昂00斃97,59臭8豎106,2比97騎負(fù)債合計(jì)臘296,1疾00尚281,1縣95貞279,5聲20施306,9憐48圣實(shí)遙收資本晶7,600故7,600烘7,600鑄7,600胃凈資產(chǎn)賢202,5麗21漠204,6統(tǒng)95籃198,1菌87猴193,4習(xí)43忽分析：截至置2012年跳9月30日默，廣州后花趕園總資產(chǎn)4亮9.8億元浸，總負(fù)債2指9.6米價億元，凈資幸產(chǎn)20.3征億元，資產(chǎn)型負(fù)債率59歐.38%態(tài)。資產(chǎn)方面浪，主要是存支貨38.9擱9億元，存漿貨部分為項(xiàng)俊目開發(fā)成本糖，其中土地踏開發(fā)成本娃33.57險億元，午盛負(fù)債方面，盼主要是其他旋應(yīng)付款8.派07億元，煙長期借款1碎6.08億類元。其他應(yīng)坦付款主要為砍對股東展和關(guān)聯(lián)企業(yè)捎的斧應(yīng)付款餅，金額總計(jì)贊為沿7.7億元機(jī)。劈美林投資承謙諾在信托計(jì)溫劃存續(xù)期間凈放棄對其其斜他應(yīng)付款的念股東借款受澤償權(quán)，該部鉗分款項(xiàng)視同罵股東所有者懷權(quán)益。魂表三：20泰08年-2通01絹2書年片廣州后花園貿(mào)利潤表微（單位娛：萬元）迫科目/年度躺2012-剩9-30危2011-攜12-31繁2010-桂12-31求2009-東12-31布主營業(yè)務(wù)收萌入僻21,09鷹9塘55,53嚴(yán)2魯86,67病3樸5地4,649牛主營業(yè)務(wù)利糟潤丟1,621遵11,53舉6鍵18,28暈8雙9,891鄰營業(yè)利潤而-2,07互0朝4,062惠7,505倡4,095籍利潤總額冠-2,17碰4低9,441溝7,449呈4,099賽凈利潤長-2,17粱4絡(luò)6,508斑6,204哲2,590關(guān)企業(yè)半年結(jié)略轉(zhuǎn)一次收入浙，截止9月怨底，獲得2咸1099萬搏元結(jié)轉(zhuǎn)收入絲。鋸截止到10娘月底，預(yù)收兄賬款收入超瓶過5億元（估十月份報表悅尚未取得）令。塵表四：20勺08年-2河01巾1輕年含廣州后花園重現(xiàn)金流量表這（單焦位：萬元）稀科目/年度千2011年蝕12月籮2010年順12月素2009年平12月硬經(jīng)營活動產(chǎn)車生的現(xiàn)金流嫂量凈額肚21,99志7針30,38壤9姿-25,4宋12包投資活動產(chǎn)斤生的現(xiàn)金流偶量凈額摧-214沉-58側(cè)-127驢籌資活動產(chǎn)帖生的現(xiàn)金流熟量凈額渾-21,8貨00守-43,5稠90籍39,16嘆1飽現(xiàn)金及現(xiàn)金惹等價物凈增殊加額雅-18為-13,2乖59讓13,62裁2憤預(yù)計(jì)信托計(jì)屯劃存續(xù)期間片，質(zhì)僅按目前達(dá)催到預(yù)售條件劈而未售面積贈測算守可實(shí)現(xiàn)銷售砌收入回款床27醉億元，現(xiàn)金椒流可以比較煤好的覆蓋本治次信托融資展本息。押表五：20苗09-20版1神2峰年追廣州后花園望財務(wù)指標(biāo)分聞析辦扯配2012年滴9月畜2011年壇12月返2010年卵12月橡2009年少12月詢償債能力耀資產(chǎn)負(fù)債率闖（%）塌59.38威%毒57.87汪%粉58.51既%晝61.34米%堆營運(yùn)資金（恢萬元）慧348,7悅12膠308,6雄65喚290,0科27蠅295,7砌82撤現(xiàn)金比率（殃%）仁12.69漆%副1.40%齒1.31%惠7.79%謊流動比率偷3.58氣2.83記2.59追2.47腐速動比率喜0.69福0.62士0.36厭1.03賺周轉(zhuǎn)能力尚總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)禮率(天)注8,398御.96怠3,123哥.36灑2,031施.29拳3,296應(yīng).31亡固定資產(chǎn)周錄轉(zhuǎn)率(天)辜30.53朗9.28鹽3.16區(qū)5.29兩存貨周轉(zhuǎn)率題(天)建7,207隊(duì).57旗3,044偉.92噴2,135涉.96曲2,326鼻.18城盈利能力驚銷售利潤率內(nèi)（%）長-10.3遙0%促17.00確%捎8.59%段7.50%半資產(chǎn)回報率司（%）呼-0.44心%徑1.35%瘡1.27%后0.52%畢凈資產(chǎn)收益丙率（%）啦-1.07范%但3.18%拼3.13%膏1.34%戒截止201泡2年9月的捕主要科目分騎析檢（單位：瞇萬元）糊：1、存貨：福開發(fā)成本凳335調(diào),864牌超開發(fā)間接費(fèi)圈用扎53,74堂9旬哈庫存材料矛368赴骨共計(jì)：賊389狐,980棋挑2、其他應(yīng)柔收款主要包括：漿單位名稱將期末余額遠(yuǎn)占比例籮廣州市花都咸第四建筑工合程有限公司慎55,0堵4跟9慈樓73.48翼%坑清遠(yuǎn)市寶生厘實(shí)業(yè)發(fā)展有獄限公司蹲11,7傻4頭1.57%使清遠(yuǎn)市廣州右后花園酒店隔有限公司黑6廈,200粥擁8.28%撿清遠(yuǎn)市假日帥大世界有限沿公司位2,9磁02互3.87%爽廣州市美林染基業(yè)物業(yè)管捷理有限公司膚清遠(yuǎn)分公司況1風(fēng),安748嘗2.33%辨共計(jì)：鵝67,0位7輝3需駁89.53葛%幅其中廣州市敘花都第四建豬筑工程有限婆公司為美林悔集團(tuán)長期合串作的建筑企惹業(yè)，具有房鋒屋建筑工程番施工總承包掩貳級資質(zhì)，恢廣州后花園免將其支付給周該公司的工窩程款中尚未饅開具發(fā)票的解部分認(rèn)作其忙他應(yīng)收款；村其他均為美哥林集團(tuán)內(nèi)部哀的關(guān)聯(lián)企業(yè)兄。插3、其他應(yīng)耐付款主要包括：講單位名稱絞期末余額傭占比例斧廣州市美林老基業(yè)投資有姻限公司雄56,1李1拔3精法69.50豬%嫂清遠(yuǎn)市萬綠文農(nóng)業(yè)開發(fā)有疏限公司囑2,420頂房3.00%閉清遠(yuǎn)市美林圓湖大酒店有齡限公司衡867款1.07%餓清遠(yuǎn)市美林第基業(yè)房地產(chǎn)惰開發(fā)有限公牙司桂20,4獲4先8碌廳25.33雕%廣共計(jì)：環(huán)79,84哀8扮至98.89敗%隔其他應(yīng)付款林主要為與關(guān)唉聯(lián)企業(yè)的往指來款。姜美林投資及窮清遠(yuǎn)市美林擋基業(yè)房地產(chǎn)治開發(fā)有限公越司承諾在信棒托計(jì)劃存續(xù)數(shù)期間放棄對度其其他應(yīng)付每款的股東借且款受償權(quán)，裹該部分款項(xiàng)斥視同股東所或有者權(quán)益?？?捉、長期借款浙金融機(jī)構(gòu)巷貸款余額嶺貸款期限改花都建行瓶19研,璃304滑2012年黨8月29日壓至話2015年終8月28日隔花都農(nóng)商行朽34危,慢500扔2009年悼10月19河日袋至蘇2016年跌10月20址日涂清城區(qū)農(nóng)信自社爬17慣,弄000顧2012年山4月8日蘋至渡2015年濕4月8日言華鑫信托奧50遷,拋000判2011年諷3月31日載至塘2013年能3月31日走安信信托婆40賀,章000只2011年偶11月11寸日簡至攜2013年氣11月11商日烤共計(jì)：粱16080庸4兵截至201劃2年9月，困公司負(fù)債總婆額為倍296,1旁00文萬元，其中雖：流動負(fù)債容135,2嘉96怨萬元，長期磁負(fù)債160煤,804萬嚇元，全部為疼金融機(jī)構(gòu)貸暑款，具體明市細(xì)詳見上文傳。蛛從盈利能力呼上看，公司汽2011年刑實(shí)現(xiàn)營業(yè)收霜入5.5億與元,主營業(yè)述務(wù)利潤1.閉1億元；2惠012年前藥三季度實(shí)現(xiàn)神營業(yè)收入2冤.1億元，驅(qū)主營業(yè)務(wù)利牛潤1620瘦萬元。收入辭下降的原因治主要是期內(nèi)斗銷售的新項(xiàng)鋪目未達(dá)到結(jié)吼轉(zhuǎn)收入的條餅件爬，鄰且受調(diào)控政擱策影響銷售怎周期延長重，抵項(xiàng)目確認(rèn)收陷入同比下降篩。荷從償債能力墻上看，截至骨2012年供9月，公司狹賬面現(xiàn)金為揀1.71億枝元貍。哄扣除預(yù)收賬掠款4.54堂億元后的歸及關(guān)聯(lián)企業(yè)驢往來款7.賊6億元動真實(shí)負(fù)債率慮約為聽36塘%,低于行蛇業(yè)平均水平誰。整體償債爸能力較好。越綜合考慮，和廣州后花園井發(fā)展敵穩(wěn)健宰，赴使用的財務(wù)濾杠桿比率較切低，且所持北有的土地資面源較為優(yōu)質(zhì)陣，未來發(fā)展敬及效益較為陵樂觀。顯（四）對外裙負(fù)債情況瑞見析上述公司長夏期借款明細(xì)鐵。桌（五）對外少擔(dān)保情況習(xí)根據(jù)風(fēng)險管叼理部查詢美，廣州后花尺園對外擔(dān)保粉信息包括：

煩當(dāng)前對外擔(dān)如保信息(爸簡單版)

保證合同筆數(shù)合計(jì)(匯總)3保證擔(dān)保合同金額本外幣合計(jì)(匯總)單位：元115,000,000.00本擔(dān)保人保證擔(dān)保金額本外幣合計(jì)(匯總)單位：元115,000,000

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抵押合同筆數(shù)合計(jì)(匯總)6抵押擔(dān)保合同金額本外幣合計(jì)(匯總)單位：元206,125,800.00本擔(dān)保人抵押擔(dān)保金額本外幣合計(jì)(匯總)單位：元206,125,800.00質(zhì)押合同筆數(shù)合計(jì)(匯總)1質(zhì)押擔(dān)保合同金額本外幣合計(jì)(匯總)單位：元810,000.00本擔(dān)保人質(zhì)押擔(dān)保金額本外幣合計(jì)(匯總)單位：元810,000.00鞏截止艷2012年卷10月10罷日落，通過中國竿人民銀行企雪業(yè)信用信息鳴系統(tǒng)查詢，那融資人對外步擔(dān)保總額為萌3.22億督元，被擔(dān)保機(jī)企業(yè)均為集診團(tuán)下屬公司劇，屬關(guān)聯(lián)企蜓業(yè)擔(dān)保。覺債權(quán)出讓人江及保證人咸——洋廣州市美林來基業(yè)投資有年限公司主（一）基本那情況慕1、主體資徹格堂名稱鴨廣州市美林役基業(yè)投資有嶄限公司橋注冊地址您廣州市天河趕區(qū)美林湖畔堅(jiān)花園桃園中夏路339號喘205室也法定代表人綱劉遠(yuǎn)炳熊法人營業(yè)執(zhí)惱照號碼老44010叛10001賓44112洽機(jī)構(gòu)代碼證缺74759范427-3削稅務(wù)登記證疊號碼聰44010叛67475銀94273港經(jīng)營范圍蓬利用自有資先金投資。房不地產(chǎn)咨詢。俱室內(nèi)裝飾。攪批發(fā)和零售拔貿(mào)易（國家憲專營專控商播品除外）。鍛房地產(chǎn)開發(fā)積。鼻注冊資本腦1,000教萬元旗成立日期逃2003年摩4月23日舟貸款卡號耍44010換00002惰43147押9叫2、股權(quán)結(jié)婆構(gòu)葬股東構(gòu)成屆出資額積出資額占實(shí)托收資本比例牧劉敏思欠100萬元破10%獸劉遠(yuǎn)炳魔900杜萬元剪90%握廣州市美林哈基業(yè)投資有肺限公司系由談劉遠(yuǎn)炳、劉遇敏思投資設(shè)追立，經(jīng)廣州舍市工商行政王管理局批準(zhǔn)諸于港2003年胡4月23日鴨成立，法定慶代表人為劉王遠(yuǎn)炳，注冊祥資本100億0萬元。稅3、公司治奴理某（1）公司毫治理結(jié)構(gòu)渣公司般治理結(jié)構(gòu)健糠全，建立了奧董事會、監(jiān)種事會。財務(wù)顯制度健全省。界（2）公司作高管情況涉職務(wù)窯姓名宇性別被入公司時間啟學(xué)歷犬簡歷單總經(jīng)理呆劉遠(yuǎn)炳菜男殖2003.狠4帽本科深1966年蜂出生于廣州互，同時任美污林基業(yè)集團(tuán)獻(xiàn)有限公司董蠅事長、總裁汪。自80年犬代中期起，盒劉遠(yuǎn)炳先生櫻開始在中國疑投身建筑行猴業(yè)，經(jīng)過1鬼0年的不懈溉努力，在路知橋、房屋建版設(shè)等方面逐職步發(fā)展壯大變起來，積累陳了成功的行鄭業(yè)經(jīng)驗(yàn)，同旅時也為他打凈開了一扇全福面涉足房地封產(chǎn)業(yè)的大門黨。豎1994年向，劉遠(yuǎn)炳先腎生遠(yuǎn)赴美國腫硅谷考察，療敏銳地把握六到了市場的圓先機(jī)，并決貌定在美國投事資，他開發(fā)鞋的房產(chǎn)項(xiàng)目消在市場取得砌了巨大的成各功。在美國美的5年投資倦，為他在地贏產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)瞞營管理方面簽積累了寶貴殊經(jīng)驗(yàn)，同時酷也為他在國邪內(nèi)的發(fā)展奠擾定了堅(jiān)實(shí)基即礎(chǔ)。嫩1999年碰，劉遠(yuǎn)炳先劫生回到國內(nèi)請，組建了廣音州美林基業(yè)茶房地產(chǎn)開發(fā)處有限公司。而劉遠(yuǎn)炳變先生榮膺適“謀2004廣百州地產(chǎn)十大禿領(lǐng)軍人物顫”趣、目“可2005年鋼度中國房地敢產(chǎn)創(chuàng)新10尾0人物"、鑼“緞2005年怕10大功勛卸企業(yè)家用”趴、向“宇2006年奔10大功勛涉企業(yè)家支”泄等多項(xiàng)桂冠澤。概4、公司經(jīng)孫營情況械（1）美林燈基業(yè)集團(tuán)舌以往開發(fā)業(yè)縮績：踩溜美林基業(yè)集鹽團(tuán)主要投資回開發(fā)了以下交項(xiàng)目（中國攏美林湖項(xiàng)目理除外）：鏡1、南航花守園：該項(xiàng)目歡于1999各年進(jìn)行開發(fā)渾，總建筑面筍積約25萬君平方米，總閉投資約5億南元，于20糟00年完成建所有工程并尺銷售完畢。喉該項(xiàng)目是美紫林基業(yè)集團(tuán)粗在國內(nèi)房地族產(chǎn)開發(fā)的處摟女作閃。聽2、美林海叮岸花園：該偏項(xiàng)目是大型佳臨江豪宅，趕與琶洲國際嗓會展中心隔框江相望，扼留守地鐵2號晶線和5號線用。該項(xiàng)目于裂2001年她進(jìn)行開發(fā)，餅總建筑面積塌約40萬平誤方米，總投亮資約16億然元，于20池05年全部埋完工，現(xiàn)已臭全部售罄。幸3、美林含湖畔花園：晌該項(xiàng)目扼守凍天河城市中催心，聯(lián)袂楊講桃、東圃兩利大自然生態(tài)狀公園。該項(xiàng)犁目于200蠢3年進(jìn)行開炸發(fā)，總建筑級面積約50樸萬平方米，趴總投資約2疤0億元，在燭2004年恨“拳五一斯”瀉初次開售便形創(chuàng)下廣州地戶區(qū)單盤銷售觀冠軍的記錄牙，現(xiàn)已全部渴售罄。似（2）從美林該基業(yè)晌在建項(xiàng)目及禽土地儲備情訪況幻1、中國美宇林湖項(xiàng)目果（項(xiàng)目主體正廣州后花園哪）秋，報該項(xiàng)目擁有負(fù)近萬畝哥已取得國有之土地使用權(quán)餡證的土地，竭已建及在建練項(xiàng)目、高爾怠夫球場、道羅路等占地面騰積不到50耍00畝，據(jù)叢世紀(jì)智源對攤其部分未開罪發(fā)建設(shè)的土六地使用權(quán)進(jìn)姐行評估，評課估價值約為俱100萬元岔/畝。剩余除未開發(fā)的土贊地按保守測進(jìn)算，價值超摟過50億元禮。在國家日傾益收緊的土再地政策下，稈中國美林湖夏項(xiàng)目的土地貞資源為企業(yè)賽今后可持續(xù)考發(fā)展提供了故有力保障。因2、美林國家際空間飾品桐采購中心（臟自有商業(yè)物演業(yè)）爹位于廣州市諷天河區(qū)黃埔鉤大道主干道無上，地鐵5旗號線三溪站斧上，距廣交禿會館10分教鐘車程，三眨大新核心商攏圈（廣交會貫商圈、廣州刪家居產(chǎn)業(yè)園聽區(qū)、亞運(yùn)商發(fā)圈）交匯處購。思該項(xiàng)目皂總建筑面積買30多萬平去方米，分三響期建設(shè)，現(xiàn)繳A館使用面眠積約10萬親平米已建成喚并已投入使閘用，商戶入幫駐率約90件%。租金收格入約500壺0萬/年，桿另有B、C糟館尚在規(guī)劃可中。字B、C館占宮地面積約為說70畝，享規(guī)劃性質(zhì)為迷商業(yè)用地，略周邊霸新建商品房氏住宅價格超局過兩萬元理/平米視。那A館現(xiàn)有民敬生銀行經(jīng)營蟻物業(yè)貸款額秤7.5億元圾，物業(yè)市場舊評估值30治億元以上。陳該物業(yè)只租教暫不出售。翁裝飾城項(xiàng)目認(rèn)現(xiàn)金流預(yù)測闖：添裝飾城項(xiàng)目片2012年殘2013年左2013年坊2014年脫2014年托2015年堵期初現(xiàn)金奶第4季度博上半年毒下半年三上半年罷下半年網(wǎng)第1季度機(jī)1.現(xiàn)金流綠入合計(jì)鎮(zhèn)1,550悲3,150餐3,100須3,500燦3,500眾1,750膛1.1礦租金收入薦1,550株3,150辛3,100睬3,500培3,500庫1,750洽2.現(xiàn)金流浩出合計(jì)估1,550扶3,050拼3,050掃2,880久2,880天1,350脖2.1探建設(shè)期開發(fā)希成本興2.2媽管理費(fèi)用繁100風(fēng)250術(shù)250畏280掌280材150疫2.3躺歸還經(jīng)營性多物業(yè)貸款利亞息遙1,450緣2,800捐2,800戚2,600鬼2,600息1,200拼2.4疾所得稅蹲項(xiàng)目凈現(xiàn)金吹流量渴-對100譽(yù)50淋620享620晚400式項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)疲金流量熄6,737養(yǎng)6,737沙6,837敬6,887只7,507激8,127昆8,527歌3、云南麗牢江雪山溫泉駐小鎮(zhèn)友（項(xiàng)目主體公-拴美林基業(yè)子遇公司澡麗江市美林街基業(yè)房地產(chǎn)梯開發(fā)有限公御司）偶項(xiàng)目位于云購南麗江市玉沾龍新縣城的聯(lián)西側(cè)，遠(yuǎn)眺朋玉龍雪山和飾麗江古城，訪背靠文筆峰伙，面向文筆撓海，地理位莫置優(yōu)越，擁夾有麗江現(xiàn)發(fā)券現(xiàn)的唯一溫毒泉資源。項(xiàng)贏目總占地面海積為1,7黃99畝（合欣120公頃代，2006憶年取得土地板使用權(quán)證催，拿地成本碌為45萬元畢/畝，目前場周邊土地市漲場價格約為劉120萬元靈/畝餐）撥。發(fā)總建筑面積質(zhì)約73萬平鬼米，預(yù)計(jì)總敬投資超過4抬0億（自有痰資金及銷售嬸回款滾動投屑入，無銀行癥貸款）。松目前正在開族發(fā)養(yǎng)生住宅吸小區(qū)項(xiàng)目及聯(lián)精品酒店偷，錘用地面積：紫246,6嫌68平方米落（合成37自0畝）娘，跑總建筑面積幟97,94質(zhì)4平方米觸，殿其中有約它5萬平方米壁為住宅部分但，已全部封就頂，正在做醫(yī)內(nèi)部裝修。句計(jì)劃今年開劣售，但具體決時間未確定陸，暫定售價展在1.2萬垃元/平方米涼左右。另外廢約嫂4萬平方米尾是精品酒店翠部分，仍在鎖建設(shè)當(dāng)中。營項(xiàng)目公司露目前無對外歲融資。醋公司由廣州拾市美林基業(yè)騙投資有限公選司和廣州三去微房地產(chǎn)開奪發(fā)有限公司谷投資設(shè)立,山分別占50苦%的股份息。體廣州三微房答地產(chǎn)開發(fā)有但限公司其股承東是廣州哥哀弟服飾,給哥弟創(chuàng)立于喬1977年冊，豐系作臺灣服裝品言牌。股東實(shí)背力強(qiáng)勁北，喊麗江項(xiàng)目主礎(chǔ)要依靠股東鎖借款昏和銷售回款珍滾動灶開發(fā)帖?；惤?xiàng)目現(xiàn)總金流預(yù)測暮麗江項(xiàng)目往2012年必2013年卸2013年唐2014年綁2014年匯2015年萌期初現(xiàn)金弓第4季度刮上半年詠下半年歇上半年限下半年脈第1季度胳1.現(xiàn)金流育入合計(jì)胃61,00堅(jiān)0味48,79弄2吃32,52睡8申86,28抬0顧158,9四20殲79,46川0極1.1持預(yù)售收入民-原48,79塔2速32,52賣8爛86,28園0造158,9囑20貓79,46幫0像1.2降自有資金少61,00偵0擾2.現(xiàn)金流渣出合計(jì)渾53,26犧5從38,78意6遣27,37忌9峽32,02爹9風(fēng)38,31趨2卷19,15不6感2.1晝建設(shè)期開發(fā)兇成本森52,75吧5頓30,00估0只20,00冶0遷20,00蜻0閑20,00務(wù)0煮10,00碎0墊2.2航管理費(fèi)用作508影1,049乏1,049我1,049命1,049放525語2.3匙銷售費(fèi)用忙2毯3,516遙3,516熟3,516墓3,516艇1,758盈2.4俊營業(yè)稅及附那加艷2,732鼠1,822礙4,832多8,900穴4,450垮2.5對土地增值稅費(fèi)1,464朽976著2,588金4,768噴2,384玻2.6綠印花稅它24虧16升43盆79甩40同項(xiàng)目凈現(xiàn)金糖流量襪7,735華10,00豈6距5,149革54,25較1攏120,6啦08主60,30劫4監(jiān)項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)箱金流量張161.2臉3簡7,896肚17,90續(xù)2割23,05舌1眼77,30鉛2嶄197,9針11懼258,2頂15遲3、烈美林基業(yè)集腔團(tuán)獲得主要穿獎項(xiàng)如下（照除中國美林緒湖項(xiàng)目以外河的）：煎2局011廣東甩房地產(chǎn)誠信環(huán)經(jīng)營10強(qiáng)慘2011地排產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)盛典當(dāng)優(yōu)秀地產(chǎn)企學(xué)業(yè)（藍(lán)房網(wǎng)聞）犁2010地思產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)盛典枝——哀杰出地產(chǎn)企評業(yè)（騰訊網(wǎng)販.騰訊房產(chǎn)桿）飛中國房地產(chǎn)辛高峰論壇構(gòu)——透中國房地產(chǎn)芬最具成長性慚品牌企業(yè)（哀主辦單位：皺住房和城鄉(xiāng)撤建設(shè)部政策務(wù)研究中心全旋國工商聯(lián)房針地產(chǎn)商會廣兆東省地產(chǎn)商狀會，201互0年8月）仿2010珠信三角改革發(fā)靠展最具影響湖力品牌獎、營優(yōu)秀企業(yè)獎斷2010脹“鐮中國房地產(chǎn)塌最具成長性貼品牌企業(yè)貫”拆大獎今2010年貌度華南最佳戚軟裝飾品專夕業(yè)市場(美涌林國際空間旦飾品采購中俱心)喪2009引潤領(lǐng)中國房地徹產(chǎn)十佳誠信褲開發(fā)企業(yè)彼2009珠冤三角改革發(fā)吸展最具影響走力品牌獎、耕優(yōu)秀企業(yè)獎拒2009引覽領(lǐng)中國房地奇產(chǎn)最具影響爛力風(fēng)云人物池(劉董事長握)柔2008廣厚東住宅建設(shè)弱30強(qiáng)備2008廣表東購房維權(quán)灣責(zé)任企業(yè)現(xiàn)2007輝守合同重信黨用企業(yè)忠2007肯注重社會責(zé)低任房地產(chǎn)商剃2006族中國十大房蓄地產(chǎn)最具企姥業(yè)文化價值擇創(chuàng)新獎項(xiàng)2006牢守合同重信據(jù)用企業(yè)種2006手廣州市優(yōu)秀密民營企業(yè)憶2006廣浮東房地產(chǎn)物之業(yè)管理十佳沙企業(yè)（物業(yè)廟管理公司）油2006廣河?xùn)|房地產(chǎn)最免受消費(fèi)者喜幣受10大明厘星樓盤（美被林海岸花園鏟）租2005廣概東房地產(chǎn)最胡受尊敬企業(yè)那10強(qiáng)企業(yè)業(yè)2005廣喪東房地產(chǎn)1冒0大明星樓呆盤（美林湖浮畔花園）姿2005-發(fā)2009廣艇東房地產(chǎn)誠搞信經(jīng)營10拒強(qiáng)企業(yè)車2005-六2009廣謝東房地產(chǎn)綜悟合實(shí)力10見強(qiáng)企業(yè)改2005-退2009廣華東房地產(chǎn)最燕具競爭力1槳0強(qiáng)企業(yè)樹遞2007-旦2009中竊國休閑地產(chǎn)率領(lǐng)袖品牌蠟2004廣失東房地產(chǎn)最純具實(shí)力10蛛強(qiáng)企業(yè)病2004廣軋東房地產(chǎn)最被具發(fā)展?jié)摿﹂e和前景10襪強(qiáng)企業(yè)（第曲3名）宗2004廣聾州市最具競療爭實(shí)力企業(yè)盡10強(qiáng)恨2004廣那州十大明星練樓盤（美林闖湖畔花園）川2004廣難州百強(qiáng)民營濟(jì)企業(yè)旱2004廣臂州誠信品牌候開發(fā)商責(zé)2004中究國房地產(chǎn)成聲功開發(fā)典范揉（美林湖畔撞花園）床2004中萌國房地產(chǎn)景享觀環(huán)境社區(qū)虛成功開發(fā)典榨范（美林湖縱畔花園）慰2004廣源州金牌戶型提樓盤（美林群湖畔花園）提2003廣覆州市最具競謊爭實(shí)力企業(yè)搖20強(qiáng)產(chǎn)2003年滋十大最佳品宗牌開發(fā)商讓2003廣幼州新人居最辯佳小區(qū)規(guī)劃嬌金獎（美林精湖畔花園）千（二）信用奸狀況些經(jīng)風(fēng)險管理鞭部查詢，有政一筆欠息記例錄，余額為贊0絮。坦經(jīng)了解，系次銀行系統(tǒng)處涼理延誤所致爐。請截止查詢?nèi)沾玻ㄋ?012年億6月14日簽），存量銀重行融資7假.5堪億元。哲該客戶在建填行廣東分行女的評級為蜻2a域，系廣東分起行重點(diǎn)客戶識。越（三）財務(wù)泄?fàn)顩r剝1、報表分割析怪根據(jù)交易對桌手提交的經(jīng)賺由186廣顆州樣悅禾處會計(jì)師事務(wù)勿所出具的標(biāo)翼準(zhǔn)毫無保留械意見的審計(jì)袋報告，其主紅要會計(jì)數(shù)據(jù)陽及財務(wù)狀況紐如下：資產(chǎn)表分析資（單位：萬綠元）孟科目/年度棵2012年例9月街2011年德12月鳥2010年環(huán)12月瀉2009年閣12月濾貨幣資金盜6,737匙3,684戰(zhàn)5,605獄2,448祥應(yīng)收賬款廊4,319極4,319灘3,046速118該預(yù)付賬款水16,58收2坑16,36頁4揭16,08盯3秀15,95虜4供其他應(yīng)收款澤128,9挺49窩84,00撓6爺28,89囑4占8,288蜘存貨淚157,0旺68想151,6硬71攏144,1平05帆140,4炊01帽流動資產(chǎn)合尺計(jì)雜313,6畜79是260,1照18執(zhí)197,7些56險167,2灘23勵長期股權(quán)投服資絞4,390盤4,280風(fēng)4,420篇3,970謝固定資產(chǎn)剛330遵314鋼352評437榆遞延稅款獨(dú)1,285刺1,280唇1,264稅1,263罩資產(chǎn)總計(jì)喂319,6段86執(zhí)265,9綁94減203,7您95關(guān)172,8可94誠截至管2012年識9月30日刺，公司資產(chǎn)梅類科目分析土如下：咬貨幣資金：撥6,737胸萬元，較年稅初增加了3標(biāo),053輛萬元。違應(yīng)收賬款：赴4,319淘萬元，與撥年初無變化徒。喘預(yù)付賬款：下16,58駱2萬元，較丟年初增加2繼18萬元，煮預(yù)付賬款主派要為。騙其他應(yīng)收款質(zhì)：128,伏949萬元返，較年初增器加44,9侄43萬元。添主要為子公菠司清遠(yuǎn)市廣升州后花園有稿限公司欠款糧。飾其他應(yīng)收款清金額較大的租明細(xì)截止至帳2012年摔9月30日?。﹩挝唬喝f元罩）累主要欠款單糊位央金額顛占其他應(yīng)收順款比法清遠(yuǎn)市美林漏基業(yè)房地產(chǎn)揀開發(fā)有限公允司寒22,28植1.46逢17.28鳴%明廣州后花園叉56,11饞2.94肯43.52賺%迅清遠(yuǎn)市美林搞基業(yè)實(shí)業(yè)投榜資有限公司際3,788牢.53桂2.94%套湖北德大置刊業(yè)有限公司擁5,030塘.00廁3.90%牲麗江美林基逃業(yè)休閑房地談產(chǎn)開發(fā)有限參公司史5,772恢.64針4.48%婚其他應(yīng)收款爆35,96浮3.83衡27.89限%舞應(yīng)收款合計(jì)繞128,9穴49.41草100.0慘0%犁存貨：15雖7,068窗萬元，較年煮初增加5,降397萬元勝，主要為房圖地產(chǎn)開發(fā)成禾本。菌長期股權(quán)投赴資：4,3骨90萬元，叼較年初增加旅110萬元幻。浪截至封2011梨年12月3千1日征的毅長期股權(quán)投券資明細(xì)如下宣：夾被投資困單位名稱婦賬面惱余額（萬元鏡）刮持股比例燥廣州攻美林置業(yè)有牌限公司能1,250河50%約恩平市彼美林基業(yè)休紹閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)追有限公司爆1,000頓90%督廣州莖美新房地產(chǎn)奴開發(fā)有限公邀司乎4,500卵45%味麗江市岔美林基業(yè)房伶地產(chǎn)開發(fā)有捉限公司看4,000置90%港廣州市淹美林基業(yè)文江化發(fā)展有限腸公司秧300奇100%勞清遠(yuǎn)市鏈美林基業(yè)房頃地產(chǎn)開發(fā)有悠限公司尾180蘿90%嫂麗江市泡美林休閑房既地產(chǎn)開發(fā)有飯限公司秀150墳20%激湖北坊德大置業(yè)有借限公司取120真恩平市襯美林基業(yè)休按閑發(fā)展有限權(quán)公司丟90感90%義恩平市裹美林基業(yè)酒床店投資有限炕公司招90構(gòu)90%展恩平市請美林基業(yè)房卸地產(chǎn)開發(fā)有偷限公司番90岡90%雅廣州燒美林家居博鋼覽有限公司婆80畜80筑%欲廣州礙美林家居飾襖品經(jīng)營管理較有限公司丈80氏80%蓋合計(jì)妥4,280迫固定資產(chǎn)：碑原值1,1蟻66萬元，呀凈值330抱萬元。累計(jì)勸折舊合理。負(fù)債表?。▎挝唬喝f粘元）煌科目心2012年譜9月怪2011年社12月安2010年牙12月撕2009年塌12月前應(yīng)付賬款即5,279汽5,287凱5,463漫5,592道預(yù)收賬款弊3米2,159核應(yīng)交稅費(fèi)刻7惡193庸56茄52舉其他應(yīng)付款衰142,3采10穗85,29斯3霸58,92氧5條25,48球7飲流動負(fù)債合鍵計(jì)撓147,6丑03細(xì)90,78葡8私66,61垂0強(qiáng)31,14雅2漿長期借款伴74,50眼0迷76,00挪0悟39,08應(yīng)8趟43,69籠6宣負(fù)債合計(jì)濤222,1詢03派166,7休88卷105,6泰98窄74,83通8唐實(shí)收資本爪1,000惡1,000擺1,000役1,000針凈資產(chǎn)及97,58襯4順99,20妖6卸98,09勾7抬98,05焦6春截至榴2012年企8月31日治，公司負(fù)債正類科目分析瘡如下：住應(yīng)付賬款：填5,279含萬元，較年派初減少朋8萬元。沿其他應(yīng)付款觸金額較大的布明細(xì)截止至徒2012年截9月30日寬：氧主要債權(quán)人包期末余額（商萬元）言占其他應(yīng)付胸款比精劉遠(yuǎn)炳復(fù)96,65議4.78意67.92苦%擺廣州美林基夾業(yè)房地產(chǎn)開為發(fā)有限公司母24,48杜1.40跟17.20姜%晚廣州常元房隨地產(chǎn)開發(fā)實(shí)的業(yè)有限公司淡6,050值.00身4.25%棒其他勺15,12項(xiàng)4.29將10.63車%贈合計(jì)案142,3件10.47盒100.0相0%歷唉其他應(yīng)付款跨部分主要為播與股東及關(guān)甘聯(lián)企業(yè)的往養(yǎng)來款，非剛宇性負(fù)債。刃長期借款：地7.45趙億默元。主要為蘭民生銀行對贊其經(jīng)營性物窮業(yè)貸款，到衣期日并為20阻20駝年瞎。盈利情況角（單位：萬布元）們科目肅2012年片9月熄2011年經(jīng)12月粗2010年揚(yáng)12月蟲2009年院12月?lián)鳡I業(yè)務(wù)收笨入蛛3,958芝2,264育4,084新主營業(yè)務(wù)利汗?jié)櫰?0倦2,008預(yù)1,260毫3,051民營業(yè)利潤樓-1,52銅8顯957押-96安54返利潤總額顧-1,62群2親1,109眾77材49監(jiān)凈利潤綠-1,62學(xué)2軍1,109救77仙49封該公司主要混營業(yè)收入為蔥物業(yè)管理草收入偉，由于報表永未合并，因終此并不代表之集團(tuán)實(shí)際收穴入聯(lián)。果（4）現(xiàn)金吹流情況絹（單位：萬本元）譜科目吧2011年衛(wèi)2010年先2009年壺經(jīng)營活動產(chǎn)屯生的凈流量是額紋10,84懶9強(qiáng)10,95造1訪-21,6臭51欲投資活動產(chǎn)穗生的凈流量舉額積62彼-463慶-481淡籌資活動產(chǎn)孕生的凈流量鞋額游-12,8蓬31般-7,33稻4藥23,54襖0脊現(xiàn)金及現(xiàn)金甜等價物凈增羽加額陣-1,92瓣0菌3,156描1,407籃從上表可以旺看出，該公紅司近二年的協(xié)經(jīng)營性現(xiàn)金響凈流入為正走值，籌資活貪動凈流量為厘負(fù)值，顯示畜該公司滾動通開發(fā)，良性懇的商業(yè)運(yùn)作塌模式。延（5）財務(wù)跟指標(biāo)情況覽財務(wù)指標(biāo)分掠析孟項(xiàng)目籠財務(wù)指標(biāo)步2012年囑9月湖2011年慈2010年杰2009年置償債能力辦資產(chǎn)負(fù)債率漲（%）披69.48融%圍62.70膠%賭51.86愚%亡43.29貪%贊流動比率（惜%）導(dǎo)213%備287%閉297%那537%鐘速動比率（隙%）托106%朝119%曬81%器86%揮償債能力分堪析：該公司餃2011年斗度資產(chǎn)負(fù)債視率、流動比怕、速動比值夸均較好，公傍司具有較強(qiáng)訂的償債能力侮。護(hù)該公司綜合裝實(shí)力較強(qiáng)，辣從整體來看碰風(fēng)險基本可黃控，企業(yè)財壯務(wù)狀況總體恥良好。阻2、銀行借聽款與對外擔(dān)靈保情況蘿（1）銀行盈借款情況（嘩截至申報日趨）默銀行貸款明良細(xì)（單位：引萬元）瑞貸款機(jī)構(gòu)孤貸款金額?。ㄈf元）蒙貸款類型絕起息日勺到期日潤利率邪民生銀行買7碌4董,勾5壟00繁經(jīng)營性物業(yè)聯(lián)貸款取200運(yùn)1蔑年譯1月12日甚2020懶年帳12月31嘉日瓦約罰8籠%洗合計(jì)綁7斯4奮,京5琴00這歸（2）對外稅擔(dān)保情況尸截止至置2012年任6月14日債，公司對外奏擔(dān)保共3筆身，余額6.精5億元，均濃為為子公司盡清遠(yuǎn)市廣州寨后花園有限飯公司借款擔(dān)乎保。目前子宋公司經(jīng)營正應(yīng)常，代償可而能性小。氣3.財務(wù)分鍋析綜述拾公司資產(chǎn)類扛科目存貨主舊要為芝項(xiàng)目開發(fā)建儉設(shè)成本。負(fù)女債科目應(yīng)付常賬款主要為金應(yīng)付與子公嘉司往來款，耽長期借款為謊民生銀行發(fā)總放的7.4肚5億元經(jīng)營近性物業(yè)貸款掌。著交易對手總箏體負(fù)債率屬岡于平均水平泛。從負(fù)債結(jié)沉構(gòu)來看，主著要為長期負(fù)鼻債，無短期學(xué)償債壓力，田貸款用于沃房地產(chǎn)開發(fā)殺建設(shè)貍，為交易對幫手主要經(jīng)營里范圍。中投信托有限責(zé)任公司信托項(xiàng)目申報書暨盡職調(diào)查報告PAGEPAGE57猴第三章標(biāo)誘的項(xiàng)目盡職運(yùn)調(diào)查掉情況曠一、吃項(xiàng)目概況榆——授美林湖國際搜社區(qū)陰（一）美林桶湖國際社區(qū)課規(guī)劃話美林湖被·俘國際社區(qū)是秀由廣州美林肢基業(yè)集團(tuán)修竹建的一座集夜別墅、午洋房、鹽酒店、高爾刺夫訓(xùn)練基地箭的新興宜居套城鎮(zhèn)。項(xiàng)目議位于廣州北槐經(jīng)濟(jì)圈花都攪山前大道旁強(qiáng)，距離廣州勇新白云機(jī)場芒20公里屢（15分鐘傳車程），距亮離廣州市區(qū)宿60公里武（45分鐘千車程）。共綢享機(jī)場快速鴉等新白云機(jī)迷場交通網(wǎng)絡(luò)早，經(jīng)過廣清顯可接駁京珠撓、廣三、廣蠶深、廣佛等帝高速干線，索正在建設(shè)的均最高時速達(dá)況340公里干的京廣快速淘鐵路客運(yùn)專觸線在花都設(shè)貴有車站。還炸有廣州北三佩環(huán)確（2013邀年底全線通霧車）假、城際列車基專線連接廣巷州各城區(qū)及摘珠江三角洲捉其他地區(qū)，既依托國際機(jī)弄場只需數(shù)小沾時內(nèi)宇可擇通達(dá)全國。掛美林湖鴨·蜻國際社區(qū)總內(nèi)占地面積約削兩萬畝，其沖中約一萬畝趁具有土地使壟用權(quán)，并長硬期租用60吵00畝生態(tài)被園，與周邊場碧桂園項(xiàng)目胃共享800態(tài)0畝天然湖喜泊。整個社雅區(qū)懷抱原生沙態(tài)山水，移莊植原汁原味寶的南加州建恒筑風(fēng)格,充茅分發(fā)揮陽光燒、水、植物胞和坡地的優(yōu)食勢，自然的申坡地群落，侍依山就勢，悼跌宕櫛比，珍映襯在自然鑒湖景中，締把造靈性變幻驕的空間感受瓣。產(chǎn)品包括司別墅、TO定WNHOU芳SE溜、洋房、杯等，還有國叔際級高爾夫教訓(xùn)練基地、均建筑面積6龜.聲4萬平方米姻的五星級度梨假酒店、鄉(xiāng)管村俱樂部、戴商業(yè)小鎮(zhèn)、腫國際學(xué)校等姐配套設(shè)施。東整個項(xiàng)目預(yù)趁計(jì)開發(fā)周期窗10年，預(yù)誰計(jì)銷售收入獸500億元糖以上。訓(xùn)二婆、行業(yè)政策輸及區(qū)域競爭才狀況球（一）行業(yè)離政策的變化塑對項(xiàng)目的影債響；障1．政策環(huán)紀(jì)境詢及項(xiàng)目市場灘需求尸分析襯（1）房地籌產(chǎn)行業(yè)作為刊國民經(jīng)濟(jì)增嬌長的支柱行臨業(yè)，始終受的到政府的高融度重視。2艘009、2版010年國瓦家出臺了一枯系列的相關(guān)錦政策，仍體現(xiàn)了國家足對房地產(chǎn)行扭業(yè)調(diào)控和整歪頓的決心和祥力度，將有臣利于進(jìn)一步意規(guī)范房地產(chǎn)懇市場，加快世企業(yè)及產(chǎn)品諒的結(jié)構(gòu)調(diào)整冤，使房地產(chǎn)茂市場保持健撫康、穩(wěn)定的靜發(fā)展趨勢。校目前，我國父房地產(chǎn)市場溜仍處在持續(xù)捐發(fā)展階段。剝與美國等發(fā)美達(dá)國家住房掛市場已進(jìn)入紋成熟期不同其，我國正處霜在城市化和寨工業(yè)化進(jìn)程辭加速階段，協(xié)住房水平低襖和需求比較示旺盛，這是膽我國住房市鑄場快速發(fā)展痕的重要基礎(chǔ)騰。橋（2）廣州爺經(jīng)濟(jì)高速發(fā)浪展，周邊城闊市及近郊受均益城市化。督廣州作為華淡南第一大城歌市，區(qū)域優(yōu)賓勢非常明顯掉。近兩三年拔來，廣州房顛地產(chǎn)市場處咬于上升期，便房價持續(xù)上波漲，而且根僻據(jù)廣州房管諒局的官方統(tǒng)旨計(jì)銷售量銷季售率都保持閥在一個較高展的水平，隨享著泛珠三角西經(jīng)濟(jì)圈的逐浸步建立、C窩EPA實(shí)行樸，廣州立足灘于港澳之間血，發(fā)展機(jī)會籌相對增長。序2010廣災(zāi)州亞運(yùn)，又升是一個城市藍(lán)建設(shè)的高峰拿，因此整個棵城市的行業(yè)莊大環(huán)境良好障。再者，隨直著中國城市阿化和工業(yè)化躬進(jìn)程的提速逆，二、三線枝城市和一線鞏城市郊區(qū)已校成為房地產(chǎn)述市場新的增戰(zhàn)長點(diǎn)。目前腳，中國城市恥化率46%類，并且每年辰以1%至1懂.5%的速煎度遞增，每江年有200深0萬左右的治農(nóng)村居民、垂農(nóng)民變成城頃鎮(zhèn)居民，相給當(dāng)于每年要任造一座上海聞、廣州等一適樣的大城市條來吸收這些吧城鎮(zhèn)化人口棚。城市化進(jìn)坐程的提速為浸城市近郊房垮地產(chǎn)市場注戒入了新的生布機(jī)。對比廣漂州市大戶型好高檔住宅供脊應(yīng)量的減少甘，特別是大盈規(guī)模高檔住含宅區(qū)將越來田越少出現(xiàn)的繩情況，美林蟻湖赤?干國際社區(qū)項(xiàng)澇目由于手續(xù)京齊全，可開掛發(fā)面積大，夸加之自然環(huán)未境優(yōu)越、產(chǎn)驕品創(chuàng)新有特檢色、高標(biāo)準(zhǔn)診打造等主、渡客觀因素，蒜必將成為廣邊州市場上珍它貴稀缺的獨(dú)劈立住宅社區(qū)使而深受客戶劉青睞和熱捧遇。欠（3）清遠(yuǎn)造市廣州后花激園公司是清鹽遠(yuǎn)市、清城志區(qū)兩級政府衰重點(diǎn)扶持的簡企業(yè)，是享稀受市委、市篇政府[20于02]4號廣文和城區(qū)政墻府[200互2]20號話文優(yōu)惠政策潮的企業(yè)。公俯司在房地產(chǎn)敵開發(fā)過程中銜，辦理各種催手續(xù)十分簡光便，享有政溝府重點(diǎn)扶持趁優(yōu)惠的優(yōu)勢騾，政府除按讀建筑面積每臣平方米收取崗10元的費(fèi)丈用外，其余讀不再收費(fèi)，豬僅為農(nóng)村宅胡基地收費(fèi)標(biāo)推準(zhǔn)的三分之翁一，是清遠(yuǎn)緊其他樓盤收預(yù)費(fèi)的二十分岸之一；除此賢之外，還享掘受上繳的稅恩收地方留成吊部分50%微返還的優(yōu)惠逼政策。簡2．當(dāng)?shù)赝队Y環(huán)境分析符根據(jù)廣州市掘規(guī)劃局出爐受城市發(fā)展規(guī)生劃和片區(qū)功竊能定位，未體來廣州市將背打造為一個敏“直一主三副推”繞的空間城市友。其中，主委城區(qū)包括原落老八區(qū)以及酸市橋、大石香、廣州大學(xué)堆城、廣州新笑城，其將被基改造成為整閱個城市的交騾通源；三個膚副城區(qū)分別功為南沙、蘿蹦崗－新塘、孤花都，其將士作為廣州的部衛(wèi)星城和產(chǎn)訴業(yè)基地。其炎中花都副城銀區(qū)則是廣州伙北部重要城付市副中心，傾重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)剪代物流業(yè)、崗汽車工業(yè)和腐與空港聯(lián)系蒼緊密的外向衰型、高新技廁術(shù)產(chǎn)業(yè)等。餓雖然三大副漆城區(qū)產(chǎn)業(yè)各造有側(cè)重，但喘就發(fā)展房地綁產(chǎn)而言，花僻都具有其它其兩個副城區(qū)增不可比擬的裕潛力，也具架有主城市難洗以企及的資燕源優(yōu)勢。首要先是置業(yè)者各最關(guān)注的交蓬通因素?；ń佣嫉綇V州目睡前有機(jī)場高璃速、廣花一刮級公路和廣完清高速等，痛還有未來的勁地鐵3號線吳延長線、地陪鐵9號線，烘到時廣州到匠花都不用3筋0分鐘。而勸在城區(qū)本身究，花都正在犧醞釀建設(shè)被訓(xùn)稱為廣州軌插道交通九號澡線的杜“望花都輕軌渾”爐工程。其次旗，在廣州市京“塔一主三副零”嚴(yán)城市規(guī)劃戰(zhàn)徹略和誼“所東進(jìn)、西聯(lián)氧、南拓、北杰優(yōu)柿”貪空間發(fā)展戰(zhàn)羨略的指引下?lián)?，花都基礎(chǔ)徑設(shè)施和產(chǎn)業(yè)咽基礎(chǔ)在過去剃幾年都有了逗很大的提高佳，從而拉進(jìn)顯了與主城區(qū)義之間的距離章，也為房地震產(chǎn)業(yè)開發(fā)奠豬定了良好的陽基礎(chǔ)。再次壯，花都目前讓常住人口有報76萬，目蔽前當(dāng)?shù)氐姆抗У禺a(chǎn)消費(fèi)還跌是以當(dāng)?shù)厝税櫦跋噜彽膹V助州白云區(qū)人餅口為主。但綁隨著花都各沈項(xiàng)配套的完騙善，必將會循吸引越來越寶多的廣州人驗(yàn)到此置業(yè)。蠶為了貫徹實(shí)寇施廣州市已神確定的辭“樸北優(yōu)就”千城市發(fā)展戰(zhàn)兵略，廣州市剃政府已計(jì)劃濃在以三坑水嶼庫為中心的最，從253癥省道至山前悔大道的23獸平方公里的削范圍內(nèi)，建娛立一個廣州妨新興居住衛(wèi)玉星城，并命隙名為恐“摸廣州北部居麻住新城奮”堤，美林湖國險際社區(qū)的所麗有地塊是包及含在內(nèi)的。援依托優(yōu)美環(huán)耗境資源、空驗(yàn)港等產(chǎn)業(yè)經(jīng)償濟(jì)支駐，各玉類高端項(xiàng)目賤匯集于此，郊最典型的有恥“卷桃花源鎮(zhèn)”姑（綠城集團(tuán)距）、篇“歡九龍湖羞”拆（新鴻基地濃產(chǎn)）、占“狂天湖峰境崇”屋（合景泰富暢）等。痰與此同時，狼清遠(yuǎn)市政府旋在撤2002年蝴提出賤“遭工業(yè)立市羊”買的戰(zhàn)略部署舅后，大力發(fā)峰展工業(yè)，取兇得了很大的朵成績。美林議湖待?沙國際社區(qū)地澡處清遠(yuǎn)城區(qū)蛙，毀在美林湖弦?泳國際社區(qū)北才約餃10公里少的生態(tài)工業(yè)至園區(qū)，兩年載多來，新落岔戶的中、大緩型企業(yè)幾百蓋家，總投資憤約300敲多億元。這燦些企業(yè)中，考部分企業(yè)需畜要購買一些圣獨(dú)立住宅給拿高層管理人賞員居??；有唇的企業(yè)需要農(nóng)購買面積較紗大、風(fēng)景較售好的獨(dú)立住星宅作為小型恰會所和接待校中心。世美林湖項(xiàng)目但可以很好的解滿足這一部望分客戶的需石求。巾3．區(qū)位環(huán)闖境分析豪美林湖賀?戀國際社區(qū)位父于廣州北新描機(jī)場板塊，滅隨著廣州?！翱诒眱?yōu)執(zhí)”盆戰(zhàn)略步伐的氧進(jìn)一步加快飼，廣州新白屈云國際機(jī)場社的成功運(yùn)營未，以花都為濟(jì)中心的北部可經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)貝劃建設(shè)將強(qiáng)式勁發(fā)展，帶抵動了整個機(jī)點(diǎn)場經(jīng)濟(jì)圈房把地產(chǎn)市場的痛飛速發(fā)展，模使項(xiàng)目所處筆的區(qū)位優(yōu)勢曬日益凸顯。距離市區(qū)距離市區(qū)1小時車程（北三環(huán)2013年底全線通車）距新機(jī)場15分鐘車程診（二）訪區(qū)域內(nèi)競爭租對手項(xiàng)目情棉況；誠同區(qū)或附近芹相同樓盤的司比較分析如辭下。獨(dú)棟別墅：認(rèn)項(xiàng)目名稱優(yōu)開發(fā)商球位置坐規(guī)模右戶型嫩開盤時間倒均價臨頤杰鴻泰獅拍子湖逢頤杰鴻泰獅餓子湖集團(tuán)款清遠(yuǎn)市獅子唉湖大道1號袋占地面積：暴810萬㎡罰；建筑面積剃：410萬惜㎡仁由獨(dú)立、聯(lián)虜排別墅等組揚(yáng)成診2009年膜12月倉獨(dú)棟：23赴000元/受㎡祥聯(lián)排：70寇00元/辭㎡禿碧桂園假日鋸半島灰碧桂園物業(yè)望發(fā)展有限公飯司維山前大道唇占地面積：耐近1萬畝；作建筑面積：蜘約400萬掏㎡嬌由洋房、聯(lián)卵排別墅和獨(dú)隨立別墅組成疑，獨(dú)立18敬4－506賠㎡，聯(lián)排1棟68㎡到2009年殲1月蹤獨(dú)棟：12段000元/嘆㎡昏聯(lián)排：拐7500元喝/㎡槐洋房：50機(jī)00元/㎡社南航碧花園丑廣州碧花園藝房地產(chǎn)開發(fā)蠻有限公司碰山前大道明項(xiàng)目占地：質(zhì)160萬㎡哥；項(xiàng)目總建流：50萬㎡疏由獨(dú)立別墅穗、聯(lián)排別墅脂、小高層洋碎房組成夢2008年絞11月煎獨(dú)棟：15洋000元/帳㎡牧聯(lián)排：帆8500元醫(yī)/㎡會洋房：50拿00元/㎡秋五溪御龍灣荷金柏利房地炒產(chǎn)開發(fā)有限羞公司脹山前大道梁項(xiàng)目占地：衫24萬㎡；星項(xiàng)目總建：層10萬㎡愛由獨(dú)立、聯(lián)臘排別墅、超皺豪別墅組成垮2004年經(jīng)9月睜超豪別墅1幅.5-1.美8萬元/㎡律；獨(dú)立別墅別（臨湖）管10000沿-1500閘0元/㎡險；聯(lián)排別墅許（臨湖）嗎7000-唇8500元濁/㎡巧（三）本項(xiàng)米目在區(qū)域內(nèi)沃的綜合對比正本項(xiàng)目搞位于廣州新倉白云機(jī)場生盤活圈，南距駁廣州市區(qū)型42公里摩，北距清遠(yuǎn)桿市區(qū)民18公里