目錄前言第一部分投標(biāo)人資格證明及企業(yè)基本情況2投標(biāo)人資格證明文件2授權(quán)委托書聲明3投標(biāo)函4第二部分物業(yè)成本測(cè)算及財(cái)務(wù)分析第一章唱標(biāo)單5第二章前期物業(yè)管理成本測(cè)算6第三章有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)11第四章收支測(cè)算12第五章財(cái)務(wù)分析13第三部分公司資信文件營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件18企業(yè)簡(jiǎn)介20管理業(yè)績(jī)21獲得榮譽(yù)22犧擬派項(xiàng)目經(jīng)鍵理和主要技迫術(shù)人員盼抗25副第四部分遭物業(yè)管理元的整體設(shè)想鉛與策劃仰第一章項(xiàng)蔑目的調(diào)研與士分析縣蜓32灰第二章服堆務(wù)目標(biāo)牌獅34靠第三章管碎理目標(biāo)囑限38鳥第四章管郊理模式及思恰路愧蠅39挽第五章擬伐采取的五項(xiàng)宴服務(wù)措施挎須42普第五部分路管理機(jī)構(gòu)煎及管理制度炎小區(qū)管理組易織架構(gòu)甲陵45域第二章拒組織運(yùn)行純竿46攤第三章兔項(xiàng)目服務(wù)機(jī)餃構(gòu)運(yùn)作方法畜答48恒第四章爆管理制度容最53伶第五各崗位屑職責(zé)范圍啞舍56找第六部分廁人員的配恰備、培訓(xùn)和墾管理見(jiàn)第一章界人員的配備度勉63直第二章毛管理人員穴的培訓(xùn)被資66裹第三章湊管理人員攔的管理章憤72床第七部分涂管理目遞標(biāo)及承諾唯第一章時(shí)前期階口段云目標(biāo)及承諾尋議75約第二章隸合同階導(dǎo)段倍目標(biāo)及承諾襪葛75軍第三章義總體室目標(biāo)及承諾掃栽75籃第四章各分閱類康目標(biāo)及承諾雅霜75差第八部分虜創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃泡及實(shí)施方案銷第一章談創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃算蹤77挎第二章激創(chuàng)優(yōu)實(shí)施方飛案脾革79嘗第一節(jié)馬市政、房屋佳、襲物業(yè)共用部鍋位、共用設(shè)坐施設(shè)備管理巡方案押奇79紋第二節(jié)迅物業(yè)管理區(qū)銅域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)琴生管理方案濕堆84戀第三章酸綠化養(yǎng)護(hù)的幕維護(hù)方案撒宣88悠第四章浴消殺管理方筆案折竭92淘第五章筋公共秩序爆維護(hù)方案魂寄94孫第六章掀消防管理樣方案江緊96中第七章避車輛及交通袋管理擦夢(mèng)97庭第八章檔欲案的建立與須管理丟條99易第九章商餡鋪的管理園嬸100斬第十章冬客戶投訴與德報(bào)修處理待佛101晨第九部分芝社區(qū)文化敘建設(shè)僑第一章登社區(qū)文化斗建設(shè)的意義退孩103區(qū)第二章慶社區(qū)文化益建設(shè)的目標(biāo)兄及思路欲級(jí)104稠第三章跨社區(qū)文化實(shí)芹施流程及規(guī)架劃值籍108奪第四章、社愈區(qū)文化實(shí)施崇規(guī)劃朝鳴109呈第五章晝社區(qū)便民服病務(wù)及特約服寺務(wù)膽囑112劉第十部分勵(lì)前期物業(yè)失管理服務(wù)方餓案企前期介入管終理實(shí)施方案燥去116鞋項(xiàng)目入住管煌理污膜120惡入住的宣傳睛工作唐蔥124粘裝修管理毫攻124悉第五章穗安全防范及址環(huán)境衛(wèi)生管丘理言蛇128祝第六章辱協(xié)助籌建業(yè)定主委員會(huì)篩定133咳第十一部分涂物業(yè)維竟修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃脫和措施拿第一章膀園林建筑編附屬設(shè)施維慢護(hù)措施綁草136皂第二章員物業(yè)共用敲部位、共用道設(shè)施設(shè)備及研業(yè)主自用部副位的維修計(jì)撐劃引鞏136煤第三章、維朋修管理制度宋迫138酒第四章榮公建配套設(shè)吩施、設(shè)備及愚各類管線的扁管理措施膝窗143恭第十二部分子創(chuàng)新沖措施驢第一章宅智能設(shè)計(jì)社標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)補(bǔ)原則及設(shè)計(jì)傷依據(jù)柳斧152格第二章加智能小區(qū)帽系統(tǒng)功能制站152廉第十三部分叛突發(fā)哀事件處理貞孝164找物質(zhì)裝備計(jì)肉劃泰炭179慨結(jié)束語(yǔ)臥亂183前言結(jié)*****盒*暢是由炕*****淡房地產(chǎn)開發(fā)禿開棍發(fā)的商住高橋檔小區(qū)，為鍬實(shí)現(xiàn)物業(yè)的鹿順利接管，櫻建立與隊(duì)房地產(chǎn)高檔次相適應(yīng)濟(jì)的物業(yè)管理遲體系，為客來(lái)戶提供優(yōu)質(zhì)艷的物業(yè)管理蟻服務(wù)，進(jìn)一寫步提升小區(qū)巷品質(zhì)與特色畝，最終物業(yè)府得到保值、勒增值，我公掠司制定了本殿物業(yè)投標(biāo)書跡，參與此次筐投標(biāo)活動(dòng)。須我們將以登“昂創(chuàng)知名品牌把，樹行業(yè)典狀范恐”蓋的企業(yè)經(jīng)營(yíng)蝦理念，在結(jié)宰合國(guó)家政策姜、法規(guī)和客劈戶實(shí)際需要橡的前提下，爹憑借在物業(yè)悶管理服務(wù)過(guò)葬程中積累的哈豐富經(jīng)驗(yàn)以頂及一流的管母理人才，為芒廣大客戶創(chuàng)圖造一個(gè)安全概、舒適、優(yōu)敵美、和諧的會(huì)生活環(huán)境。敢第一部分茂投標(biāo)人資界格證明及企好業(yè)基本情況煮第一章架投標(biāo)人資格憶證明文件膝一、法定代抬表人身份證侵明書六單位名稱：磨考型奴時(shí)愉司溉葛單位性質(zhì)：考孔霉椒抱欺勤像地朗址：討擔(dān)媽儉旦饞口存成立時(shí)間：瞧君年棒上籮月希呢噴日豬經(jīng)營(yíng)期限：燥附呀遷劃拿兩脾學(xué)站姓名：塊挨減性別：輩衰牽年齡：?jiǎn)T能替職務(wù)：董腐系救*****的物業(yè)管理有營(yíng)限公司的法跨定代表人。特此證明。支投標(biāo)人（公蹲章）：攝*****共***崇物業(yè)管理有績(jī)限公司煎日期：針賺控年彼室詞月旅懲喇日的二、授權(quán)委撥托書聲明那本授權(quán)書聲硬明：夾我劉活店系修*****單*悟物業(yè)管理有白限公司的法徒定代表人，促特此授權(quán)委親托我公司氏它旱同志代表本因公司參茄****朗項(xiàng)目的投標(biāo)話活動(dòng)。厘本授權(quán)委托率書從投標(biāo)時(shí)壞起至委托合拉同生效時(shí)止辮，該同志代貧表我公司全醫(yī)權(quán)處理本次席投標(biāo)活動(dòng)中方與貴方的聯(lián)盈系，代理人塑簽字的一切編文件，我公庸司均認(rèn)可。匹代理人無(wú)權(quán)裂轉(zhuǎn)委托權(quán)，昆特此委托。馳代理人（簽馬章）：者飲籃像性別：造膨征年齡：句護(hù)診職務(wù)：漫站宅身份證號(hào)：做偷炸守籃鋸嬸投標(biāo)單位（紗公章）：斜矛搖嘉救犧楚婦法定代表人喬（簽章）：君飯例雷鹿傷遺授權(quán)委托日油期：尚艱少年更倦月鄙疏首日適三、投標(biāo)晶函減致：魂**梨***刪房地產(chǎn)開發(fā)王開1、根據(jù)已催收到貴方率****牌項(xiàng)目的招標(biāo)鼻文件，遵照抹《中華人民挪共和國(guó)招標(biāo)怠投標(biāo)法》等坐有關(guān)規(guī)定，挽我方經(jīng)考察爹現(xiàn)場(chǎng)和研究能****打項(xiàng)目招標(biāo)文最件的投標(biāo)須窄知、合同條度款、圖紙和耕其他有關(guān)文蘇件后，我方聚愿以唉住宅尸*豎藍(lán)元/㎡/月絡(luò)、商業(yè)顏*帳元/㎡/月煮的投標(biāo)報(bào)價(jià)謊并按招標(biāo)文扒件的條件要描求承包本項(xiàng)貼目的物業(yè)管呼理。裁2、我方已有詳細(xì)審核全星部招標(biāo)文件筐內(nèi)容，包括暮答疑、修改唐文件及有關(guān)衛(wèi)附件。多3、我方承陶認(rèn)投標(biāo)函附浴錄是我公司倡投標(biāo)函的組平成部分?；?、一旦我釀方中標(biāo)，我造方保證按合俊同協(xié)議書中魄規(guī)定的服務(wù)珠范圍、服務(wù)簽內(nèi)容和質(zhì)量賭標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間述等提供物業(yè)鎮(zhèn)管理服務(wù)。胡5、我公司努保證勉管理怖達(dá)到碧毫戶標(biāo)準(zhǔn)。愈6、我方同念意所遞交的丘投標(biāo)文件在襯招標(biāo)文件中蠢規(guī)定的投標(biāo)躺有效期限內(nèi)嚷有效，在此挪期間內(nèi)我方薯投標(biāo)有可能釋中標(biāo)，我方歲將受此約束垃。巖7、除非另細(xì)外達(dá)成協(xié)議閱并生效，貴孝方的中標(biāo)通雞知書和本投券標(biāo)文件將構(gòu)霉成約束我們井雙方的合同墊文件的組成您部分。息投標(biāo)人雙（公章）：灘閉橋桿蘭言豆像寒單位地址：事獨(dú)紅緣律補(bǔ)候牽敬法定代表人中（簽章）：畫陰偏絲慨吃毀夢(mèng)電根話：傭箭天窄宋寧膽包日刷期：續(xù)不餃年牌爬月塔歐日喇第二部分階半物業(yè)成本測(cè)哀算及財(cái)務(wù)分回析鑄第一章跟唱標(biāo)單走1、開標(biāo)一扁覽表占投標(biāo)單位：暫周銹裳父它污屬雜肚投標(biāo)總報(bào)價(jià)趣：頁(yè)鉆停數(shù)射嘉序號(hào)盟一瘋物業(yè)管理費(fèi)貢名稱潤(rùn)住宅化商業(yè)涼建筑面積兆（M2）袖單價(jià)昨（元/衡月/M2）肝小計(jì)羽（元/月）胞建筑行面積拔（M2）踏單價(jià)桃（元/月/工M2）歪小計(jì)偽（元/月）躬二姐停車服膀務(wù)費(fèi)杜地上新地下助小計(jì)（元/獲月）蒙元/月同/位菠元/月虜/位呆三括總報(bào)價(jià)剃元/壺年爸特約服務(wù)費(fèi)脈：熔承諾：達(dá)到語(yǔ)省級(jí)物業(yè)管帽理優(yōu)秀住宅獎(jiǎng)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)爬備注：天投標(biāo)單位(斑蓋章)挨枯栽速刑法定代羨表人(蓋章掙)沒(méi)日期:寫年哪月在日既第二章物腥業(yè)管理費(fèi)用譽(yù)測(cè)算匯總表嬌物業(yè)管理費(fèi)母用測(cè)算匯總氏表擠序號(hào)汪項(xiàng)目名稱泛測(cè)算方法緒總價(jià)咸備注凈一開人工費(fèi)鏈見(jiàn)附表1鞏二饅物業(yè)共用部隆位、共用設(shè)五備設(shè)日常運(yùn)灶行、維護(hù)費(fèi)席見(jiàn)附表2銳三損清潔衛(wèi)生費(fèi)去見(jiàn)附表2防四榨綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)芽見(jiàn)附表2縣五饑公共秩序維澡護(hù)費(fèi)奴六努辦公費(fèi)么七栽企業(yè)固定資逼產(chǎn)折舊樂(lè)見(jiàn)附表3取八繪不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)頸總額1%松九沉企業(yè)管理費(fèi)央十扭稅收甩合計(jì)附表1店管理、服務(wù)炒人員工資謎部門雨崗位曲人數(shù)蔑捐擁語(yǔ)管理中心乎經(jīng)理羨助理脊客戶服務(wù)懲中心揭主管安客戶服務(wù)瞞財(cái)務(wù)部腐主管罪頑員介工程砍技術(shù)部燈主管多維修員胡安管部某主管敵安管員茫環(huán)境部累主管賞綠化工船保潔員役合計(jì)肅項(xiàng)目站測(cè)算依據(jù)眉月支出桃年支出紐管理人員五蝦險(xiǎn)揪管理人員服搞裝紛合計(jì)賠附表2范踏都向胖身助范公共設(shè)施設(shè)慮備維護(hù)明細(xì)談序號(hào)悅項(xiàng)目怒測(cè)算依據(jù)習(xí)月（元）胃年（元）憑1摩排污測(cè)算殿每年清理兩跑次佩綜合測(cè)算爹2諷消防測(cè)算棟3呆電梯測(cè)算倡4毛排水測(cè)算需5遲給水測(cè)算痰6派供電測(cè)算磚7概監(jiān)控測(cè)算艇監(jiān)控室設(shè)備炸維護(hù)痛8泊道路維護(hù)爆9米車輛出入系妥統(tǒng)崇綜合測(cè)算資10晶房屋共有部占位維護(hù)栽綜合測(cè)算憑合計(jì)脂44706鋪0邀清潔衛(wèi)喬生費(fèi)龍序號(hào)羞項(xiàng)目涂測(cè)算依據(jù)賭月（元）誠(chéng)年（元）樂(lè)1右消殺費(fèi)德2郊工具費(fèi)敲3神保險(xiǎn)費(fèi)柔4丸材料費(fèi)篇5兩服裝費(fèi)登合計(jì)過(guò)綠化養(yǎng)鏈護(hù)費(fèi)廊序號(hào)軍項(xiàng)目甘測(cè)算依據(jù)往月（元）副年（元）稱1尋工具費(fèi)廊2晝農(nóng)藥底3傻節(jié)日裝點(diǎn)霧合計(jì)斑公共次注序維筒護(hù)費(fèi)拘序號(hào)街項(xiàng)目愈測(cè)算依據(jù)銳月（元）允年（元）出1悉保險(xiǎn)費(fèi)禍2拴裝備監(jiān)3板服裝疾合計(jì)脂辦公費(fèi)先用邊序號(hào)繞項(xiàng)目您測(cè)算依據(jù)捕月（元）娘年（元）韻1德通訊費(fèi)纏2撐辦公水電暖梢費(fèi)長(zhǎng)3氧辦公耗材堆合計(jì)留附表3古固定資產(chǎn)折要舊度字物業(yè)服處務(wù)詞有償服務(wù)項(xiàng)暢目及收費(fèi)標(biāo)筐準(zhǔn)祖序號(hào)能內(nèi)容逆人工機(jī)械費(fèi)卡列材料費(fèi)（元糾）賞合計(jì)收費(fèi)職備注劣1仁水管接頭漏壟水飛10元/個(gè)漸（4"）幫按市價(jià)或業(yè)億主自備艙據(jù)實(shí)葵不包括暗管呢2什更換普通水默龍頭寧5元/個(gè)溉按市價(jià)或業(yè)春主自備殺據(jù)實(shí)尾劃3蛛更換冷熱組蝕合水龍頭怪15元/個(gè)翠按市價(jià)或業(yè)地主自備堤據(jù)實(shí)草姓4齊更換日光管且5元/支古按市價(jià)或業(yè)垂主自備均據(jù)實(shí)呼不包括更換皇鎮(zhèn)流器賽5燕更換鎮(zhèn)流器批15元/個(gè)腔按市價(jià)或業(yè)捧主自備漲據(jù)實(shí)簽總6摔更換普通燈悶泡格5元/個(gè)捕按市價(jià)或業(yè)刊主自備挨據(jù)實(shí)司不包括燈頭慨7芬檢修馬桶漏縫水衡10元/次翻按市價(jià)或業(yè)射主自備條據(jù)實(shí)炕指水箱部分刃漏水腸8翅更換墻邊開良關(guān)、插座糞10元/個(gè)每按市價(jià)或業(yè)明主自備嶄據(jù)實(shí)冒不包括更換塵底合堵9耐檢修插座、自照明無(wú)電鋼15元/回躬路響按市價(jià)或業(yè)畏主自備脆據(jù)實(shí)狂協(xié)10壇疏通下水道明50元/次錦按市價(jià)或業(yè)眼主自備緣據(jù)實(shí)甘不通不收費(fèi)連11遍暗線故障檢柿修蜂100元/旱次被按市價(jià)或業(yè)制主自備醋據(jù)實(shí)泡可根據(jù)實(shí)際毯情況面議潔12扒安裝排氣扇憶20元/個(gè)廳按市價(jià)或業(yè)創(chuàng)主自備觀據(jù)實(shí)擋不包括開洞栗13性安裝普通燈躲泡光管瓶20/位該按市價(jià)或業(yè)貢主自備慘據(jù)實(shí)復(fù)警14尖安裝吊燈或偏其他燈具鍋50元/位班按市價(jià)或業(yè)今主自備沸據(jù)實(shí)續(xù)不包燈具的著組裝糾15零安裝開關(guān)插踐座溪20元/位奉按市價(jià)或業(yè)斃主自備貸據(jù)實(shí)狠明裝策16慧安裝供電線歸路（明敷）寶10元/米主按市價(jià)或業(yè)捐主自備漢據(jù)實(shí)蔽限難燃線槽川安裝對(duì)17玻安裝抽油煙翻機(jī)刷50元/次專業(yè)主自備氣據(jù)實(shí)仙不包括開洞淘18愁小修門窗羞10元/次蟲按市價(jià)或業(yè)養(yǎng)主自備綠據(jù)實(shí)裙動(dòng)19證更換球形門披鎖方15/次茄按市價(jià)或業(yè)蒼主自備室據(jù)實(shí)翻逝20有更換防盜門模鎖單30元/次棗業(yè)主自備鎖據(jù)實(shí)目該21俯檢修漏電踐50-10毛0/次壓革據(jù)實(shí)襯忌22乎更換漏電開構(gòu)關(guān)空氣開關(guān)婚30元/次遷按市價(jià)或業(yè)董主自備嶄據(jù)實(shí)調(diào)限同型號(hào)融23欠清洗水龍頭釣濾網(wǎng)更5元/個(gè)猴生據(jù)實(shí)應(yīng)乏24通更換鋁合金跳窗輪例50元/扇襯按市價(jià)或業(yè)執(zhí)主自備姿據(jù)實(shí)快倦25桶更換信箱鎖判10元/次袖包括材料面10元/次云賤26變業(yè)主委托的狼其他維修項(xiàng)轟目虛面議木面議影據(jù)實(shí)靠綱第四章收支能測(cè)算貴1、攤前期物業(yè)管性理收入測(cè)算驅(qū)表點(diǎn)序號(hào)姻收費(fèi)項(xiàng)目肢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)棄收費(fèi)指標(biāo)障月收入熊年收入越備注虜1寫住宅物業(yè)費(fèi)覆元/糕㎡畢㎡捐1華2執(zhí)商業(yè)物業(yè)費(fèi)幸元/隱㎡三㎡棒3乏地下車位是元/月書個(gè)科4卸地上車位足元/月畜個(gè)鈔叉合計(jì)拒2、梁收支狀況襯序號(hào)窩類別鞏月度雙年度拘備注四1沾總收入吉2瞧總支出竄盈虧赴3、劃3年財(cái)務(wù)分臨析狡類別恐年限閣測(cè)算依據(jù)鄰金額辱備注際收入陷第一年拘*帶×勢(shì)100%功年總收入愚×聲收繳率輛支出鑰*纏×里98%慈年總支出以×沾節(jié)支后比例岡盈虧你收入枯第二年徹*辣×婆98%牌年總收入膀×蒜收繳率貼支出煮*工×禍95%纖年總支出卸×罰節(jié)支后比例閣盈虧觀收入是第三年蜻*答×許97%暑年總收入伙×設(shè)收繳率語(yǔ)支出焦*肅×攪92%三年總支出曬×學(xué)節(jié)支后比例以盈虧仗三年盈虧囑第五章、故收支分析懷潤(rùn)先看看物業(yè)傍企業(yè)的收入椒來(lái)源，大致廊歸納就包含溜四個(gè)方面的教收入：嶺一是公共性禾服務(wù)費(fèi)用的蔥收入，就是峰通常所說(shuō)的盈物業(yè)管理費(fèi)褲；二是公眾竭代辦性服務(wù)貫費(fèi)的收入；嘩三是特約服近務(wù)費(fèi)的收入浪；四是物業(yè)沈企業(yè)的綜合諸經(jīng)營(yíng)的收入痰。就上述的紹四種收入，帽經(jīng)過(guò)多年的厘實(shí)際操作經(jīng)建驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)途查、研究、嫂分析，可以帖看出，第一頓種的物業(yè)管谷理費(fèi)基本是埋在政府物價(jià)妨部門控制的刪范圍之內(nèi)，逝為業(yè)主或者旅業(yè)主大會(huì)接緞受的價(jià)位，演收費(fèi)遵循的箭原則是公開銜、合理且與鳥服務(wù)水平相徹適應(yīng)。當(dāng)一集個(gè)物業(yè)管理誠(chéng)區(qū)域的管理補(bǔ)費(fèi)用確定后廚，物業(yè)服務(wù)敲費(fèi)基本成了雀一個(gè)固定值腹，不可能隨醬意變動(dòng)或者材增加。第二果種的公眾代膚辦服務(wù)費(fèi)，搞就目前的市杜場(chǎng)環(huán)境來(lái)看友，水、電及遮其他代辦項(xiàng)律目都是控制蛋在國(guó)家能源液相關(guān)部門，相物業(yè)管理企干業(yè)得不到任蔬何的手續(xù)費(fèi)妄，只能是物劍業(yè)管理企業(yè)滅免費(fèi)為住戶飾和業(yè)主提供鉤服務(wù)。第三扁、第四種服然務(wù)費(fèi)的收取撥靠的是物業(yè)梨管理企業(yè)有候能力去充分仆發(fā)掘、開拓吐市場(chǎng)，如果煎忽視或者沒(méi)蠟有能力作到垂，則企業(yè)就雞根本沒(méi)有發(fā)坑展的前途和會(huì)空間。只再看看物業(yè)緩管理企業(yè)的紐支出情況：惹一是物業(yè)管攪?yán)淼某杀景婧蟹?wù)人爽員的工資、繩社會(huì)保險(xiǎn)；寺物業(yè)管理區(qū)覽域公用部位莊、公用設(shè)施海設(shè)備的日?？蚓S護(hù)費(fèi)；清琴潔費(fèi)用；綠呆化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；份公共秩序維粗護(hù)費(fèi)；辦公棚費(fèi)；固定資哭產(chǎn)折舊等等乞，我們?cè)诤锁B算營(yíng)業(yè)成本惠的時(shí)候包含粒了直接的人巡工費(fèi)、材料個(gè)費(fèi)；機(jī)二是核算開切展物業(yè)管理嬌過(guò)程中發(fā)生攀的管理費(fèi)用帆；炊三是核算財(cái)掩務(wù)費(fèi)用；波四是核算所擇得稅。坊圍物業(yè)管理奶公司是嗽一種微利型宋企業(yè)，絹他鄭收取的物業(yè)速管理費(fèi)在用蘋于管理項(xiàng)目蠶的支出后所派剩無(wú)幾，當(dāng)船物業(yè)公司收惜取物業(yè)管理龍費(fèi)較為困難盛時(shí)，立刻面腰臨運(yùn)轉(zhuǎn)也就厲十分困難，插因而導(dǎo)致不贏少物業(yè)公司逢降低服務(wù)水段準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)妖量引起投訴甩進(jìn)而引起訴孟訟案件。所聾以，我們不擊能限于收取垃有限的物業(yè)饑費(fèi)中，而應(yīng)叔該廣開思路繭，適應(yīng)市場(chǎng)見(jiàn)的需要，由崇管理物業(yè)到的經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼苗容并行，大惰力發(fā)展物業(yè)慧的綜合經(jīng)營(yíng)文，實(shí)現(xiàn)企業(yè)筑的盈利怒。原而且也只有資物業(yè)管理企頓業(yè)盈利才能仔做到不斷地游提高物業(yè)管貍理水平，為蛇廣大客戶提尋供更加優(yōu)質(zhì)易的服務(wù)打下浪堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)奔基礎(chǔ)。晌垮物業(yè)項(xiàng)目的飼經(jīng)營(yíng)管理者確的目標(biāo)就是家要通過(guò)利用辦這些資源提安供給客戶一血流的服務(wù)，鹿同時(shí)獲得企疏業(yè)的經(jīng)濟(jì)收岔益，實(shí)現(xiàn)盈幣利的目標(biāo)。并屆經(jīng)營(yíng)物業(yè)大炒致有以下四行個(gè)方面的基織本管理運(yùn)作熊：細(xì)1、策劃。國(guó)策劃即預(yù)先求確定目標(biāo)及陷方針，然后扶根據(jù)目標(biāo)制爸定一整套詳詳細(xì)的實(shí)施方偉案來(lái)達(dá)到目購(gòu)標(biāo)。策劃的弟目的是要確辱定一個(gè)明確貫的行動(dòng)方向截，避免盲目轎性，避免出尖差錯(cuò)，同時(shí)活它又是檢查暗和衡量成績(jī)項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)。遣物業(yè)的毯經(jīng)營(yíng)管理策迎劃是指如何肝實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管遲理目標(biāo)。要沃實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)鈔目的經(jīng)營(yíng)管堪理目標(biāo)，就蹄必須根據(jù)每勸一個(gè)物業(yè)項(xiàng)慣目的實(shí)際情查況，物業(yè)經(jīng)扣營(yíng)的資源的抖優(yōu)缺點(diǎn)，甲當(dāng)方及業(yè)主的討心態(tài)，將來(lái)飄的市場(chǎng)的發(fā)跌展趨勢(shì)和方蛾向，制定可趴行性方案。嗓2、組織。免組織是指充監(jiān)分利用物業(yè)端項(xiàng)目中一切取可利用之資牲源，以便最茶有效地達(dá)到殼經(jīng)營(yíng)管理的租目標(biāo)，每一呆個(gè)單獨(dú)的物匯業(yè)項(xiàng)目又是旗一個(gè)綜合性錯(cuò)企業(yè)，它有養(yǎng)一套完整的肥系統(tǒng)。組織挽就是充分地勿、有效地利貪用物業(yè)項(xiàng)目竹中各個(gè)職能加單位，每項(xiàng)歲設(shè)備，每個(gè)付員工在物業(yè)涂經(jīng)營(yíng)管理活刃動(dòng)中，協(xié)調(diào)白一致地發(fā)揮梅其功能和作散用。有一個(gè)仇嚴(yán)密的整體涌感，就象一養(yǎng)部完整的機(jī)愉車，有節(jié)奏足地、正常地覽、快速地向逮著目標(biāo)運(yùn)動(dòng)躺。返3、領(lǐng)導(dǎo)。肺領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)抱和指揮屬下涂員工履行崗標(biāo)位職責(zé)，對(duì)育員工給予指脊導(dǎo)和監(jiān)督，攜以確保得到脆最高和最佳葉的工作效率謝及經(jīng)濟(jì)收益年?；?、控制。身控制即監(jiān)督喂和檢查計(jì)劃膠的執(zhí)行情況輩和目標(biāo)的實(shí)父現(xiàn)程度。一轉(zhuǎn)個(gè)計(jì)劃的制材訂、傳達(dá)、裕貫徹和執(zhí)行津必須進(jìn)行監(jiān)避督、檢查和伸考核，看是繳否按計(jì)劃執(zhí)播行，執(zhí)行過(guò)肆程中有沒(méi)有蓬發(fā)生偏差或皆不妥。大力愚開展物業(yè)管關(guān)理中的綜合蔥經(jīng)營(yíng)，拓展少思路，力求居企業(yè)生存和酒發(fā)展有更大欣的空間，實(shí)捧現(xiàn)盈利的目爭(zhēng)標(biāo)。婦下面的幾項(xiàng)咸經(jīng)營(yíng)服務(wù)可斧以作為重點(diǎn)敲項(xiàng)目，以此論來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)工管理企業(yè)的些盈利。球1、家居裝盒修行業(yè)。隨痰著我國(guó)城市度化進(jìn)程的加蹦快，城鄉(xiāng)居圈民生活水平練也不斷提高員，家居裝飾裂行業(yè)呈加速肢發(fā)展的趨勢(shì)酷，蘊(yùn)藏著巨琴大的市場(chǎng)商丈機(jī)和消費(fèi)潛羨力。物業(yè)管浪理服務(wù)行業(yè)蒸與裝修行業(yè)馬有著緊密的廚聯(lián)系，裝修循過(guò)程中對(duì)房號(hào)屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)盡量的關(guān)口把焰好了將會(huì)對(duì)射今后的物業(yè)休管理服務(wù)帶押來(lái)便利，降躬低管理服務(wù)盾成本和減少畏業(yè)主之間的慮矛盾。開嚴(yán)3、環(huán)保產(chǎn)枯業(yè)是與物業(yè)梁管理服務(wù)行佛業(yè)最緊密相筑關(guān)的行業(yè)。喚國(guó)家為鼓勵(lì)鏟環(huán)保行業(yè)的置發(fā)展，已出我臺(tái)了一系列械相關(guān)的優(yōu)惠返政策。物業(yè)器管理企業(yè)進(jìn)感入環(huán)保產(chǎn)業(yè)父同樣有著獨(dú)鵝特的優(yōu)勢(shì)。救建立區(qū)域性陸污水處理中繼心（站）。難隨著人們生巴活水平的提炎高，生態(tài)環(huán)任境將會(huì)越來(lái)烤越受到人們悼的重視，環(huán)筍保社區(qū)將會(huì)適受到消費(fèi)者披的青睞。以錢收費(fèi)的形式郊，建設(shè)區(qū)域郵性污水處理河中心，將污桶水處理后作塊為非飲用水潤(rùn)循環(huán)使用，組將是一個(gè)巨象大的潛在市歪場(chǎng)。驅(qū)建立區(qū)域性胞廢舊家電、范電器回收處磁理中心。隨屈著國(guó)家對(duì)環(huán)撞保的重視和點(diǎn)人們環(huán)保意港識(shí)的提高，稀廢舊家電、抱電器回收處蔬理行業(yè)將會(huì)替成為新興產(chǎn)第業(yè)。督建立區(qū)域性璃垃圾分類處旨理中心。垃舒圾分類處理桑產(chǎn)業(yè)，也是寬一個(gè)有待開關(guān)發(fā)的新興行違業(yè)。捉4、組建區(qū)者域性物流配精送中心。物留流配送是生阿活現(xiàn)代化、歡信息化的一仿個(gè)重要標(biāo)志冬和服務(wù)手段惑。物業(yè)管理安服務(wù)企業(yè)只瓣要在現(xiàn)有的哲小區(qū)管理構(gòu)怪架中增加一負(fù)兩個(gè)環(huán)節(jié)，栗就可以在短編時(shí)間內(nèi)形成罩（五金交電叮、日常生活循用品）社區(qū)港物流配送，墨為商家和居守民帶來(lái)方便篩。伴5、建立信連息化的社區(qū)輔服務(wù)中心。薦21世紀(jì)是振知識(shí)信息時(shí)晶代，物業(yè)管凡理服務(wù)企業(yè)強(qiáng)，圍繞社區(qū)限服務(wù)這個(gè)中際心進(jìn)入信息跳服務(wù)領(lǐng)域，嘩組建區(qū)域性冊(cè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)閉絡(luò)平臺(tái)，利蛛用信息技術(shù)須為社區(qū)居民堤提供全方位局、全天候的悲服務(wù)。如清于潔公司擴(kuò)展軌家政服務(wù)業(yè)扯等。從客觀丈上講，物業(yè)襯管理服務(wù)企拐業(yè)進(jìn)入信息思服務(wù)領(lǐng)域，額在資源方面湖有著得天獨(dú)閥厚的優(yōu)勢(shì)和四有利條件。鈔叫6、開展社為區(qū)旅游服務(wù)話。社區(qū)旅游絲有著巨大的駐市場(chǎng)潛力，短隨著人們回薪歸社會(huì)，社面區(qū)觀光游覽腰、居民家中廚做客、品嘗抬家常便飯、違體驗(yàn)家庭生恭活（住宿）湖等方式中蘊(yùn)科藏著的巨大去商機(jī)。奧7鏟、社區(qū)商業(yè)罷的拓展。隨疊著零售業(yè)的押發(fā)展，商業(yè)介類型發(fā)生巨縣大的變化，杏原來(lái)百貨市斧場(chǎng)的主體已陵經(jīng)發(fā)生動(dòng)搖勉，超市、小肅便利店、專少賣店等社區(qū)接商業(yè)將成為踐新的發(fā)展亮多點(diǎn)。有專家席指出，城市錦社區(qū)建設(shè)的蛇加快，社區(qū)默商業(yè)存在巨后大的需求市士場(chǎng)，但是目急前的社區(qū)商司業(yè)配套嚴(yán)重預(yù)不足，今后倍的一段時(shí)間滋將是社區(qū)商里業(yè)發(fā)展的蓬供勃時(shí)期，因斃此，物業(yè)管繡理企業(yè)在具鼻有得天獨(dú)厚獸的條件下應(yīng)急該積極和開浪發(fā)商聯(lián)系，膠加大小規(guī)模票的底商和街船鋪的建設(shè)，稈如：社區(qū)購(gòu)暑物中心、社車區(qū)廣場(chǎng)、鄰桃里中心等，寺一定是今后趟物業(yè)管理中釀新的經(jīng)營(yíng)收烘入點(diǎn)。叫脖綜合分析，屯可以得出，雪一個(gè)物業(yè)管鏈理企業(yè)要取每得發(fā)展的空績(jī)間和達(dá)到盈麗利的目標(biāo)，真就必須實(shí)現(xiàn)昨從管理物業(yè)廁到經(jīng)營(yíng)物業(yè)陸的轉(zhuǎn)變，在貍充分的市場(chǎng)基調(diào)查和研究慨分析后，結(jié)條合自身管理焦物業(yè)的特點(diǎn)侵，遵循物業(yè)倡綜合經(jīng)營(yíng)服始務(wù)的原則，節(jié)大力開拓新刑的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)怕，普實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈跨利。四第三部分等公司資信屋文件東第一章、公仍司營(yíng)業(yè)執(zhí)照潔資質(zhì)證書復(fù)座印件選第二章抱企業(yè)基本獅情況賺一、企業(yè)介避紹理**鄙物業(yè)管理有并限公司樂(lè)成立于填淺年嫁鄉(xiāng)月緩，位于時(shí)**偏路，荷公司旱注冊(cè)資本詠為叨**課萬(wàn)元，們*只級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)垮正在申報(bào)漢*溝級(jí)資質(zhì)，公序司今現(xiàn)有員工趁**騰人，譽(yù)其中，管理謙層員工慶**褲人、作業(yè)層望員工懸**垮人。公司早管理的吃物業(yè)閱項(xiàng)目面積癥達(dá)騰**撐多繡萬(wàn)平方米，杠物業(yè)交類敞型雪有符多層減住宅、累小高層住宅憐、查高層救住宅、撲商稍業(yè)等晌。禽**微物業(yè)公司本厚著袋“耗竭誠(chéng)服務(wù)，辟追求卓越間”陡的服務(wù)宗旨?jí)K和搖“顧嚴(yán)格苛求、悲默默奉獻(xiàn)滅”很的工作精神誕，遵循社會(huì)誼化、專業(yè)化膝、規(guī)范化的堡管理原則，狹以高度的責(zé)積任感和積極瘋向上的精神扭，放眼未來(lái)厲，勇于創(chuàng)新意，努力為聊哪城市的物業(yè)慨發(fā)展做貢獻(xiàn)奔。湖**餅物業(yè)公司是參以總經(jīng)理負(fù)捏責(zé)制的管理敢方式，對(duì)各綿部門、各項(xiàng)餡目實(shí)行垂直滲管理，統(tǒng)一頑調(diào)度、統(tǒng)一拴把控，很好刃地把握公司興的全局。而瞎且強(qiáng)調(diào)各部徹門以項(xiàng)目為凳中心，所有暈工作聚焦項(xiàng)旬目的統(tǒng)一目檔標(biāo)，充分利噴用公司資源勻優(yōu)勢(shì)，直接項(xiàng)、有力地支肚持項(xiàng)目。智**給物業(yè)公司自焦成立以來(lái)，貸通過(guò)學(xué)習(xí)和命借鑒先進(jìn)物開業(yè)管理企業(yè)柱的經(jīng)驗(yàn)，并負(fù)結(jié)合公司自串身發(fā)展實(shí)際鬧，制定了一闖套管理科學(xué)細(xì)、服務(wù)規(guī)范搭的內(nèi)部管理迎制度，培養(yǎng)型了一批兢兢府業(yè)業(yè)、一絲頂不茍、團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)拼搏、吃苦連耐勞的高素何質(zhì)員工隊(duì)伍秩。怒公司發(fā)展不紫斷壯大，企猴業(yè)品牌穩(wěn)步型提升，短短雞幾年時(shí)間，欄公司跨入市腹先進(jìn)物業(yè)管稼理行列，并喝取得了良好多的經(jīng)濟(jì)效益染、社會(huì)效益戴和環(huán)境效益朝，得到了社慌會(huì)各界和廣法大客戶的認(rèn)游同。敘二、約**瑞物業(yè)企業(yè)文息化：敢服務(wù)宗旨：守竭誠(chéng)服務(wù)、臂追求卓越；斷核心價(jià)值觀猶：哲員工與企業(yè)拔同步發(fā)展、仍企業(yè)與業(yè)主灣和諧共榮；霉經(jīng)營(yíng)理念：乘服務(wù)創(chuàng)造價(jià)滅值、規(guī)模促側(cè)進(jìn)效益；交企業(yè)使命：卷提高業(yè)主生填活品質(zhì)、營(yíng)葬造社會(huì)和諧專氛圍；住企業(yè)精神：蒙嚴(yán)格苛求、構(gòu)默默奉獻(xiàn)；船服務(wù)方針：覺(jué)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)鑄、規(guī)范、高顯效；袍品牌個(gè)性：轉(zhuǎn)人本、創(chuàng)造程、堅(jiān)定、卓斥越；積企業(yè)愿景：拳樹行業(yè)典范蛋、占行業(yè)高牽端；土員工素質(zhì)基燒本要求：料誠(chéng)實(shí)守信、傍遵章守紀(jì)、訂勤奮認(rèn)真；粱品牌定位：黎提供優(yōu)質(zhì)生袖活的創(chuàng)想家商。根第三章、管辦理業(yè)績(jī)鏈序號(hào)串項(xiàng)目名稱扣物業(yè)類型林項(xiàng)目面積（欺㎡）垃說(shuō)明指負(fù)責(zé)人淹達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)盆1艘住宅栽多層護(hù)2市多層和高層拒聊城十佳宜真居社區(qū)長(zhǎng)3貧住宅弟多層竭4雷住宅號(hào)多層和高層奴5甘住宅窮多層醉6周辦公選多層春7遼住宅卷高層謊**舅市優(yōu)秀小區(qū)蜜合計(jì)登第四章、獲傅得榮譽(yù)公附：部分獎(jiǎng)怕牌照片復(fù)印旺件急第五章拾朱擬派駐項(xiàng)目演經(jīng)理情況連擬派駐項(xiàng)目理經(jīng)理管理業(yè)排績(jī)由姓名婆技術(shù)職稱碌學(xué)歷淡項(xiàng)目經(jīng)理崗吊位資格證書較物崗芳*****寶**術(shù)號(hào)埋主括要許管遠(yuǎn)理葡經(jīng)匹驗(yàn)奉備注巾主要技論術(shù)人打員資歷萍姓名禽上崗資闊格證次書撕備注助主要專業(yè)技奔術(shù)人員情況芽注：需提供逃主要技術(shù)人蕉員上崗資格出證書等相關(guān)貢材料復(fù)印件念，并加蓋企亭業(yè)始第四部分債物業(yè)管理的飲整體設(shè)想與圓策劃刻纖再約第一章煌項(xiàng)目的籍調(diào)研與分析展一、項(xiàng)目基赴本概況調(diào)研咐1、座落位濫置：暗2、物業(yè)類斜型：商業(yè)、抓多層、高層怕；劑3、總用地率面積：紡4、臉總建筑面積尾：含5、在樓棟建筑物玩：局6、稅建筑密度：終7、容你積率：訴8、廊綠化面積是伐**廚平方米，綠腥化率康9、榜機(jī)動(dòng)車停車戒位：標(biāo)**騙地下個(gè)，地股上劈**棵個(gè)。遍10、主要工配套設(shè)施設(shè)密備有：鋸（1）給排拾水系統(tǒng)；全（2）供暖半系統(tǒng)：麗（3）供電適系統(tǒng)；訊（4）消防壇系統(tǒng)；蛾（5）照明算系統(tǒng)；際（6）電梯僵系統(tǒng)：猜（7）備用社發(fā)電機(jī)；譽(yù)（8）監(jiān)控另系統(tǒng)；揪（9）排污雷系統(tǒng)；獄（10）車浴輛管理系統(tǒng)胖；胸（11）二幻次加壓設(shè)備似。析二、項(xiàng)目管足理情況分析閑1、物業(yè)特扎征分析：鋒（1）丹*****挽居住人口相涂對(duì)集中，配賽套設(shè)施比較甩齊全，對(duì)物陰業(yè)管理服務(wù)膜要求相對(duì)比魯較高。如何完切合項(xiàng)目規(guī)紙劃設(shè)計(jì)理念壘，讓物業(yè)管蹦理服務(wù)與硬受件設(shè)施完美興融合！需（2）小區(qū)魄出入口2個(gè)擾，實(shí)際使用喬出入口1個(gè)愿（另1個(gè)為哄消防通道）懲，所以出入床口人流、車苦流較大，由轉(zhuǎn)此引發(fā)的人曠、車、裝修躺、治安、消倉(cāng)防、環(huán)境等附問(wèn)題多而復(fù)和雜。物業(yè)服扣務(wù)企業(yè)將采白取何種管理課方式，方可循保證有序管視理？易（3威*****帥屬于高檔小擺區(qū)，物業(yè)服糞務(wù)企業(yè)所提摟供的服務(wù)產(chǎn)懸品是否與質(zhì)乒價(jià)相等，如謹(jǐn)何設(shè)計(jì)適用萬(wàn)的服務(wù)產(chǎn)品鞭需求既能滿沫足客戶需求簽又能實(shí)現(xiàn)收突支平衡？枝（4）小區(qū)矮配套設(shè)施設(shè)摘備比較齊全慎，技術(shù)要求園相對(duì)較高，恭怎樣保證所短有設(shè)施設(shè)備畜運(yùn)行正常？奉2、業(yè)主特歷征分析另小區(qū)難“定小康住宅洞”徹的定位，預(yù)過(guò)測(cè)購(gòu)房主力烘人群為赴年齡在30棉—爭(zhēng)40歲，并悉且以團(tuán)購(gòu)為議主，家庭年祖收入屬于中稻等以上收入僵置業(yè)者。眠3、管理服拒務(wù)需求分析攻：朗（1）業(yè)主壯的孩子基本弊在幼兒～小雷學(xué)階段，客岔戶需要給孩魚子創(chuàng)造良好百的教育和生迎活氛圍；塘（2）業(yè)主麥?zhǔn)杖霝橹械任缢?，性弓價(jià)比高的有純償服務(wù)是最嘉受業(yè)主歡迎臥的；監(jiān)（3）大部辯分業(yè)主年輕月有活力，需固要良好的體介育健身、美區(qū)容講座等服儀務(wù)；伏（4）業(yè)主灘具有較高的飾教育背景，民熟悉網(wǎng)絡(luò)文仔化，對(duì)小區(qū)苗信息的網(wǎng)絡(luò)艱化以及便捷治的信息溝通從要求較高；仔（5）大多營(yíng)數(shù)業(yè)主已經(jīng)蠟或是未來(lái)的意有車族，小辦區(qū)內(nèi)停車的悶安全、便利盛是業(yè)主所關(guān)探注的。免通過(guò)對(duì)本小未區(qū)物業(yè)的各闊個(gè)要素的分渾析，我們?cè)诟钌钊胪诰蛟O(shè)衡計(jì)和開發(fā)思失路的基礎(chǔ)上桑，充分考慮俱了本小區(qū)未自來(lái)業(yè)主的需蒜求，仔細(xì)分仆析本項(xiàng)目作烘為聊城市高垃層住宅小區(qū)能所具有的各引項(xiàng)特點(diǎn)以及他物業(yè)管理工皺作將面臨的百難點(diǎn)和重點(diǎn)愚，從而確立渴我們的管理允理念、服務(wù)豪模式和追求艙的目標(biāo)。癢第醉二章服務(wù)茅目標(biāo)---合-稼服務(wù)吃“窯以人為本武”倦滿足小區(qū)業(yè)寄主的個(gè)性化型需求艘根據(jù)我鐘們的調(diào)研結(jié)野果可知：本友小區(qū)是聊城察高端人士居摧住的地方，售他們文化水圾平、收入較滔高，他們重蝦情、講理、趁懂法、守法勻。所以，我釣們?cè)谝院蟮某脊ぷ髦幸乩б曀麄兊奈钠峄枨?、服廢務(wù)需求、被品尊重的需求殼以及參與小丟區(qū)建設(shè)的愿斑望需求。付物業(yè)管理以葡人為本的管悲理原則就是衰以人（主要問(wèn)是指物業(yè)管紅理從業(yè)人員胸和廣大業(yè)主暑）為中心的詞管理，在物仍業(yè)管理中把戚管理物業(yè)、蔑住區(qū)的日常摔事務(wù)與管理襲人結(jié)合起來(lái)月，以管人為圾主。通過(guò)失“玩抓人心、促傳人和、共發(fā)犁展墻”述的一系列管揀理工作，開獄發(fā)人的精神吉資源，使人底的積極性、殖主動(dòng)性和創(chuàng)碗造性在物業(yè)晶管理經(jīng)營(yíng)活姻動(dòng)中得到充塌分的釋放，撕凝聚起人們銹的主人翁力采量，從而在諸整個(gè)物業(yè)管濟(jì)理工作中有羨足夠的精神糾動(dòng)力和智力我支持，實(shí)現(xiàn)扔物業(yè)區(qū)的安奏全、文明、日升值的最終來(lái)目的。遇一、堅(jiān)療持物業(yè)管理雜首要的管理綢是以人為本酸管理的原則對(duì)歉物業(yè)管理者至是實(shí)施以人諒為本管理的鏡組織者、參你與者和實(shí)踐補(bǔ)者。從物業(yè)擴(kuò)管理的內(nèi)容宏而言，物業(yè)另管理以人為賊本的管理是盯進(jìn)行良好的究工作環(huán)境、纏生活環(huán)境和剝文化氛圍的底塑造，調(diào)動(dòng)耗住區(qū)內(nèi)的居饅民及管理者賴工作、生活誤的主動(dòng)性、振積極性和創(chuàng)蛛造性，有力汗促進(jìn)人的自勒由全面發(fā)展渣；從物業(yè)管腐理的關(guān)系來(lái)驕看，人在物蟲業(yè)管理活動(dòng)聽中扮演著不惱同的角色，偷但不同的角罰色卻以對(duì)方扯的活動(dòng)作為格自己活動(dòng)的否前提，所以虧首要的管理每是處理這種程相互依存的足關(guān)系，是對(duì)騰人的行為進(jìn)臨行管理。肉重視人的需扁要，以激勵(lì)勺為主的原則蓄以人為本進(jìn)足行物業(yè)管理責(zé)，必須重視不人的個(gè)性需蜻要、期望對(duì)店其行為的驅(qū)控動(dòng)作用，并疫研究人與工喪作、生活滿訓(xùn)足感及工作膨績(jī)效間的相件互關(guān)系，以衡及激勵(lì)對(duì)人濤的行為導(dǎo)向滴預(yù)期績(jī)效所乏產(chǎn)生的影響班力。置堅(jiān)持再培訓(xùn)顛、再教育，災(zāi)優(yōu)化和完善其物業(yè)管理模若式的原則堵以人為本管圓理原則一個(gè)冷很重要的方居面是要注重家人才、愛(ài)護(hù)束人才，將管使理者造就為猜推動(dòng)住區(qū)發(fā)罷展和住區(qū)進(jìn)素步的余“存棟梁環(huán)”滲之才。因此萍，應(yīng)積極、淘能動(dòng)地將管般理者及居住矮者的認(rèn)識(shí)結(jié)靈構(gòu)、心智模享式和行為方扎式導(dǎo)向預(yù)期暫目標(biāo)并取得聽?wèi)?yīng)有績(jī)效，退創(chuàng)造培訓(xùn)、偽教育的手段踩，包括物業(yè)譯管理的崗位緣培訓(xùn)和實(shí)踐揚(yáng)的鍛煉，優(yōu)男化和完善物戀業(yè)管理。菌物業(yè)管理以性人為本組織培的設(shè)計(jì)與構(gòu)次造應(yīng)遵循的吼原則墳住區(qū)是人的瘦集合。遵循豎統(tǒng)一有效、積幅度合理、走職權(quán)和知識(shí)裁相對(duì)應(yīng)、集永權(quán)和分權(quán)的畜平衡與適宜含原則，有利斷于住區(qū)成員識(shí)間的情感交書流和相互協(xié)虹調(diào)，有利于府成員的民主部參議、協(xié)商扔決策和目標(biāo)積協(xié)調(diào)與管理愧，有利于增磨進(jìn)住區(qū)組織晉與居民、管癥理者與被管邊理者的相互倦信任，有利細(xì)于員工在職脫權(quán)范圍內(nèi)發(fā)首揮自己的專委長(zhǎng)，為實(shí)現(xiàn)煎組織和自己肝的目標(biāo)充分雄發(fā)揮主動(dòng)性凳、積極性和王創(chuàng)造性，并楚以令人滿意亞的績(jī)效獲得叛尊重。災(zāi)人與住區(qū)共簽同發(fā)展的原珠則烘這是物業(yè)管培理實(shí)施以人梅為本管理原左則，以其特廉有的管理哲探學(xué)和管理制稼度而賦予的孕全新手段和紐措施，要體監(jiān)現(xiàn)以人為本惑的理念對(duì)住航區(qū)的發(fā)展的音推動(dòng)，又要觀容納科技發(fā)鴿展，社會(huì)政蛛治和經(jīng)濟(jì)環(huán)燒境以及住區(qū)機(jī)自身發(fā)展目倉(cāng)標(biāo)、價(jià)值觀態(tài)對(duì)住區(qū)發(fā)展石的推動(dòng)。遵刺循人與住區(qū)猶共同發(fā)展的鳥原則，促進(jìn)糊住區(qū)成員間后的充分信任喂、對(duì)住區(qū)發(fā)芳展目標(biāo)的充膽分合作，住屬區(qū)成員的參昂與性和創(chuàng)造略性得到尊重社，從而推進(jìn)趴住區(qū)物業(yè)管字理工作。由六、以人聚性使用效用等為本的原則主住宅功是能上的需求禍反映人使用互的效用需求臨。住宅是房晴地產(chǎn)市場(chǎng)的粘主體，人的點(diǎn)一生有70驢％的時(shí)間是艱在其中度過(guò)牌，因而對(duì)人仔性要求有復(fù)窄雜的內(nèi)涵，曲它不單要求停小區(qū)本身硬濟(jì)件的充裕，鴿還要有軟件摧的配套；不富單是滿足飲溪食起居等的于功能分區(qū)，援還要一定的陡人文環(huán)境；哨從總體規(guī)劃衣到單體設(shè)計(jì)摘及環(huán)境營(yíng)造錢始終貫徹以辜人為本的思道想，以人的然需求和生活蜓舒適作為環(huán)華境規(guī)劃的首立要因素，強(qiáng)況調(diào)人性、自廣然和建筑之立間的和諧統(tǒng)妄一。在城市宵環(huán)境藝術(shù)中糾將其歸納為氧人性的遷“幅三感兩性喂”溉。撿①垮親切感。在外環(huán)境處理上欺使人感到安鞋全、便利、視體貼入微和住自尊自愛(ài)，漲它體現(xiàn)于環(huán)曠境功能、氣己氛、細(xì)部構(gòu)們?cè)斓热舾蓪诱倜?。捐②熄認(rèn)同感。人萍們對(duì)環(huán)境感樣受的共識(shí)性炕和歸屬感，意它體現(xiàn)于環(huán)狂境性質(zhì)方面皮和領(lǐng)域等。希③飾差異感。人灑們對(duì)環(huán)境感頸受的差異和顆新鮮感，它誼體現(xiàn)于環(huán)境題的個(gè)性。螺④栽文化性。環(huán)叫境實(shí)體通過(guò)榴造型、色彩儀、質(zhì)地以及簡(jiǎn)空間處理、掃環(huán)境過(guò)渡等惱傳達(dá)較高層愚次的文化價(jià)俗值和予以人凡們愉快的美難感。半⑤慢適應(yīng)性。以功上各要素在姻環(huán)境變化過(guò)皺程中長(zhǎng)期滿手足人們不斷竭發(fā)展的物質(zhì)煮和文化需求灰。哥以提高居民玻生活質(zhì)量為搞原則匪生活質(zhì)量是埋人們?cè)谏詈橹械姆奖?、?mèng)舒適程度和伸各種需要得醫(yī)到滿足的程脖度，其中方巴便和舒適的奇程度是從生住活過(guò)程中來(lái)潑考察的，而揮滿足程度是召由生活過(guò)程么帶來(lái)的結(jié)果搶而言的。評(píng)文價(jià)居民的生算活質(zhì)量的指熔標(biāo)，既有直悠接的評(píng)價(jià)指售標(biāo)，又有間商接的評(píng)價(jià)指倍標(biāo)。但從物承業(yè)管理的角得度來(lái)看，這凱些指標(biāo)是與振物業(yè)管理息叉息相關(guān)的：由如對(duì)生活方臂便與否的評(píng)毒價(jià)、對(duì)生活穗是否舒適的旋評(píng)價(jià)、對(duì)生鳳活的安全感衣的評(píng)價(jià)。又硬如住區(qū)經(jīng)濟(jì)嬌發(fā)展水平及夢(mèng)住區(qū)的基礎(chǔ)蘆服務(wù)配套設(shè)劫施、住區(qū)的信文化、教育莊、精神文明夾建設(shè)、住區(qū)愈制度、人際童關(guān)系、社會(huì)救風(fēng)氣和社會(huì)烤公德、治安歲的秩序、住么區(qū)的生活方希式；住區(qū)的秘生活環(huán)境，易包括住區(qū)自弄然環(huán)境、人場(chǎng)工物質(zhì)技術(shù)出環(huán)境和社會(huì)粗文化環(huán)境及國(guó)小區(qū)的信息亞環(huán)境等的狀劫?zèng)r。例如在蜘住宅功能的賤人性需求方旋面，住宅除塞了公認(rèn)的技陣術(shù)和藝術(shù)屬楊性外，更具儀有廣義的文記化屬性，是樂(lè)一門包含建身筑（個(gè)性）扎技術(shù)、藝術(shù)賤和文化屬性被的綜合性科悶學(xué)，與哲學(xué)當(dāng)、人文科學(xué)謠、工程學(xué)和港美學(xué)等有著界密切的聯(lián)系籃，是人類環(huán)除境的重要載撤體。住宅不溝僅要具有原訂始人性需求彈，又要滿足蹈人類不斷提湯高建筑物現(xiàn)展代效用的需且求，從而提隙高人們的生因活質(zhì)量。住拴宅除此外還等需要人聚環(huán)片境、適宜空岸間、維護(hù)傳怨統(tǒng)文化精神季等。從提高奮居民的生活個(gè)質(zhì)量方面來(lái)笑說(shuō)，住宅開碑發(fā)必須以人舍使用建筑物拳及其附屬空精間環(huán)境的各紀(jì)項(xiàng)功能的現(xiàn)博代科學(xué)需求釘為本，包括喉實(shí)體（硬件尤）與虛體（汪軟件）空間融，既保持原但始需求，又米要滿足現(xiàn)代兆人的使用要合求。宵生活質(zhì)量冰的提高除了六要營(yíng)造合乎摸生態(tài)要求的講山清水秀、談賞心悅目的綱環(huán)境外，更棋重要的是人國(guó)際關(guān)系的融敲洽、集體意他識(shí)和榮譽(yù)感悉、自豪感的幸增強(qiáng)。一個(gè)喚令人心情舒正暢的生活環(huán)欺境絕不是封板閉的樓宇、剖雞犬之聲相陸聞、老死不沈相往來(lái)的代植名詞。從這柄個(gè)意義上說(shuō)鄭，修建娛樂(lè)含場(chǎng)所、美化炊環(huán)境、豐富贈(zèng)娛樂(lè)、增強(qiáng)悶休魄，并進(jìn)獲一步增強(qiáng)溝翻通、增加人并際交流、密徒切相互關(guān)系需，這樣才能孝從人的本質(zhì)朋需求上提高隊(duì)居民的生活驕質(zhì)量。幫第三章自管理目標(biāo)-洞---管理叉“中以物為本姓”萬(wàn)體現(xiàn)小區(qū)環(huán)悠境及文化的茂特色東重視前期介墓入詞在趕本項(xiàng)目的管繭理上我們認(rèn)量真吸取以往聲管理的經(jīng)驗(yàn)壩和教訓(xùn)，為費(fèi)了避免前期棍開發(fā)諸多不稱完善的問(wèn)題腸遺留到物業(yè)壇的使用和管痛理階段，我菜們將重視工痛程設(shè)計(jì)、施秋工的每個(gè)環(huán)予節(jié)，深入了枯解，熟悉，秋掌握現(xiàn)場(chǎng)，紫發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及束時(shí)提出合理躲化的建議并狐且督促整改燕，為后期的胡物業(yè)管理工肚作提供保障涌。建章立制約根掉據(jù)項(xiàng)目的實(shí)伶際情況，借定崗、定員張、定責(zé)。建床立一套規(guī)范枕的、系統(tǒng)的坡、科學(xué)的服叫務(wù)流程和管島理制度，使衛(wèi)每個(gè)崗位責(zé)礙任明確、每遙個(gè)員工服務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。測(cè)為增強(qiáng)服務(wù)屠意識(shí)，提高張服務(wù)質(zhì)量做扯好保障。把齊抓共管促岔規(guī)范甩以服務(wù)中心貴為平臺(tái)，積動(dòng)極引導(dǎo)、培態(tài)養(yǎng)業(yè)主的物妄管意識(shí)、自辱制意識(shí)，形室成物業(yè)、業(yè)題主共同管理腐的良好氛圍響。認(rèn)真的落杯實(shí)業(yè)主反映敲的問(wèn)題，對(duì)辭業(yè)主反映的清問(wèn)題及時(shí)收誠(chéng)集、整理、稍分析、反饋?lái)炓庖?jiàn)、落實(shí)肌。并且全程子做好記錄。稻對(duì)小區(qū)一些岡相對(duì)集中的腐重點(diǎn)、難點(diǎn)娘問(wèn)題共同商乎討解決辦法閘，是我們的才各項(xiàng)工作的星的到業(yè)主的駐理解，支持蓬幫助。在小純區(qū)內(nèi)形成澇“晝小區(qū)是我家你，大家愛(ài)護(hù)鋒它壽”章的良好氛圍慶。微建立完善龜?shù)臋n案管理聰制度坦制小區(qū)內(nèi)共用桌設(shè)施設(shè)備、處建設(shè)資料、宇施工等資得料及時(shí)歸檔卻，以便查閱推；各項(xiàng)管理拿制度，工作米流程及標(biāo)準(zhǔn)漫健全并且上勢(shì)墻。對(duì)日常犧的服務(wù)記錄窩及時(shí)歸檔做傳到有據(jù)可查勇，方便管理還?？嗟谒恼轮┕芾砟？呈郊八悸氛滓弧⑽飿I(yè)管走理服務(wù)理念賽根據(jù)藝物業(yè)、業(yè)主腦特征和需求休分析，我公寄司進(jìn)行了詳情細(xì)的物業(yè)管史理策劃，鄭在本項(xiàng)目物儲(chǔ)業(yè)管理上，夠我們將著力吩實(shí)施品牌戰(zhàn)搖略和形象工回程，進(jìn)一步翻倡導(dǎo)我公司結(jié)在多年物業(yè)厭管理實(shí)踐中挽總結(jié)出來(lái)的浴文化觀念、本經(jīng)營(yíng)觀念、豪科技觀念、芒環(huán)保觀念和基法制觀念。叨針對(duì)本物業(yè)惰管理的特點(diǎn)階，我們確定餐小區(qū)的管理斗理念為：循“籌業(yè)主是我們騰的家人群”憑。類買房對(duì)于業(yè)后主來(lái)說(shuō)是一勸件大事，讓止業(yè)主享受高劃品質(zhì)居住環(huán)屢境同樣是我始們的大事，撫為此，我們辭對(duì)待業(yè)主要追如同對(duì)待自悉己家人一樣鞋，耐心了解嗚業(yè)主，用心問(wèn)理解業(yè)主，古真心尊重業(yè)娛主；掃要以紐“示為自己家人松管理凱”英為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡添量我們提供銅的服務(wù)：弄我們每一個(gè)仁人的服務(wù)質(zhì)坑量都會(huì)影響妨到族“咳家人右”沖的滿意度。梁二、管理思勸路限我們的整體慢構(gòu)思概括為記：認(rèn)“沾一種模式、爹三大目標(biāo)、炊五項(xiàng)服務(wù)措催施想”荒。抖（一）一種榨模式：或“棕管家和諧服配務(wù)模式沫”款“盯管家和諧服跳務(wù)模式平”丑主要是我公屠司針對(duì)小區(qū)造特點(diǎn)為本小啊區(qū)量身定做家的一種物業(yè)靈管理模式，學(xué)主要分為兩什個(gè)層面。缺1、弟“帥以人為本疾”服的糟**壺管家服務(wù)御我們將當(dāng)*****泛進(jìn)行內(nèi)部劃根分，按照1偷～2棟樓設(shè)簡(jiǎn)一個(gè)物業(yè)房擴(kuò)管員（簡(jiǎn)稱芬管家）的標(biāo)勁準(zhǔn)為各樓棟舞業(yè)主提供管圣家式服務(wù)；紗信大管家服疼務(wù)主要特點(diǎn)陸如下：決（1）貼心只服務(wù)猛一個(gè)合格的俘**狡管家最重要搭的是責(zé)任心毛，業(yè)主的需蔬求就是灑**宏管家的工作向，想業(yè)主所惕想，急業(yè)主抬所急，只有羨這樣，才能它讓業(yè)主感覺(jué)窗到服務(wù)的當(dāng)“鬧貼心疊”艙。檔（2）一站秩式服務(wù)陽(yáng)無(wú)論業(yè)主有趁什么合理需此求，只要撥絹打一個(gè)猛，信大管家綠就會(huì)在最短短的時(shí)間內(nèi)為秋業(yè)主提供服慧務(wù)。所以犯“栗**鐘管家杰”督就是骨“貨私人管家賢”侄，及時(shí)為業(yè)即主處理合理館需求問(wèn)題。已（3）績(jī)“販為十歲的孩辨子主動(dòng)服務(wù)毯”窩管家會(huì)記錄怎業(yè)主孩子上束的什么學(xué)校果，了解他的超興趣愛(ài)好。乏當(dāng)管家在小活區(qū)內(nèi)舉辦教攔育、藝術(shù)、甚興趣、文體信等活動(dòng)時(shí)，壽會(huì)根據(jù)孩子怖們的愛(ài)好及廚時(shí)通知他們東。如果業(yè)主震需要家政服絮務(wù)，管家也負(fù)可以幫他聯(lián)梳系。貞2、?！皦乓晕餅楸景恰眱r(jià)的和諧管理理我們致力于槍追求小區(qū)管秧理與業(yè)主生辣活、小區(qū)環(huán)慘境的和諧，摟通過(guò)宜“僵和諧管理固”溫的思路，做貝到以下幾個(gè)島方面。念（1）鄰里無(wú)相處與小區(qū)紐安全的和諧姐小區(qū)開發(fā)理呈念遭強(qiáng)調(diào)鄰里空捆間，促進(jìn)人互與人的交往悔，塑造親切諒的可交流的萍界面，在保買證業(yè)主與業(yè)夾主間親和相擔(dān)處中，我們箱將著重加強(qiáng)澤每個(gè)樓棟內(nèi)例的安防力量胳，在信大管孫家管理機(jī)制掛下，通過(guò)人忠防與技防的鐮結(jié)合，讓業(yè)望主在小區(qū)內(nèi)授的居住安全喘得到充分的潑保障。脖（2）業(yè)主裂便利和物業(yè)薦服務(wù)的和諧積業(yè)主居住在南小區(qū)，對(duì)生胡活需求的便費(fèi)利是非?？氏纪?，我們紅將列出全面愉周到服務(wù)菜滋單，以滿足棋業(yè)主多種多反樣的服務(wù)需鐵要。業(yè)主只爸要將其需求咐告知寶徠管參家或物業(yè)管討理中心，我擾們會(huì)馬上為仇您處理，同丘時(shí)我們用最患好的性價(jià)比弊的服務(wù)為業(yè)忽主提供各種副有償服務(wù)；王（3）設(shè)施課設(shè)備良性運(yùn)愿轉(zhuǎn)和成本節(jié)猛約的和諧杯我們將根據(jù)漠《設(shè)施設(shè)備政管理作業(yè)流手程》，按照且《國(guó)家優(yōu)秀竟示范住宅小吩區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)》稱對(duì)設(shè)施設(shè)備予進(jìn)行維護(hù)和駁管理。通過(guò)謝良好的維護(hù)蛇管理工作，拒延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)慚備的使用時(shí)季間，達(dá)到降判低運(yùn)行成本磁的效果，確飯保設(shè)施設(shè)備分良性運(yùn)轉(zhuǎn)。宴同時(shí)對(duì)于節(jié)役約的成本我增公司將全部求投入到小區(qū)偵物業(yè)管理建眾設(shè)中，為業(yè)殃主提供更好革、更優(yōu)質(zhì)的這服務(wù)。于（4）物業(yè)家服務(wù)和業(yè)主叼出入的和諧猶；塞我公司對(duì)本呈項(xiàng)目實(shí)行零瞇干擾服務(wù)，產(chǎn)在業(yè)主上下虛班高峰期，悶除主要出入耕口我公司安殖排保安人員寺嚴(yán)格管理外葡，其他服務(wù)害均為零干擾因：即我們所藏有的服務(wù)均伸安排在業(yè)主效上班前和上綿班后或非高騎峰時(shí)間，為功業(yè)主出入提仇供方便。某通過(guò)捆“瞧管家服務(wù)鉛”攻與跟“島和諧管理肢”挽的有機(jī)結(jié)合翻，兼顧服務(wù)秧與管理的協(xié)杯調(diào)性、和諧豪性，我們提壓出了朋“銅管家和諧管車?yán)砟Ｊ胶印辟V作為本項(xiàng)目特物業(yè)管理模舅式。份（二）三大鵲目標(biāo)彎針對(duì)本項(xiàng)目播特點(diǎn)，我們過(guò)確立了小區(qū)渡物業(yè)管理的券三大目標(biāo)：炒1、冠以國(guó)家物業(yè)棕管理示范小今區(qū)管理服務(wù)等要求為標(biāo)準(zhǔn)方，致力于營(yíng)朽造別本項(xiàng)目風(fēng)和諧、舒適餡的生活環(huán)境宴，把春“兔建設(shè)和諧空摟間決”巨作為我們?cè)谂K本項(xiàng)目悠物業(yè)管理中蓋的最高目標(biāo)密。辭2、積自全面交付夜之日起，一篇年內(nèi)創(chuàng)建市壁物業(yè)管理優(yōu)債秀住宅小區(qū)諷，并獲得獎(jiǎng)質(zhì)牌；二年內(nèi)睛創(chuàng)建省物業(yè)款管理優(yōu)秀住滔宅小區(qū)，并鹽獲得獎(jiǎng)牌。約與小區(qū)業(yè)主揮委員會(huì)、開歷發(fā)企業(yè)共同藥把冤本項(xiàng)目袋打造成優(yōu)秀捏居住環(huán)境的賤經(jīng)典樓盤是河我們的管理沉服務(wù)目標(biāo)。頃3、芽通過(guò)良好的冠物業(yè)管理以格保障欠新水明珠味物業(yè)的保值軟、增值，維鋪?zhàn)o(hù)業(yè)主的利拖益，為業(yè)主拖創(chuàng)造財(cái)富，熄打造我公司跟物業(yè)管理形嬌象是我們的赴企業(yè)目標(biāo)。呢第五章誓擬采取同的五項(xiàng)服務(wù)釘措施所根據(jù)本項(xiàng)目灶的特點(diǎn)，為尊創(chuàng)建一個(gè)安代全、文明、蘇舒適的環(huán)境翠，我們擬定漸了五項(xiàng)服務(wù)欲措施。玉措施一：異24小時(shí)全蓄天候安全秩懼序維護(hù)：頁(yè)1、門崗禮斬賓，主要負(fù)葵責(zé)小區(qū)各門械崗的值勤任鮮務(wù)。人員形德象、素質(zhì)以淺及值勤服裝雄、值勤器械吸配置突出禮禽賓禮儀；本2、門崗值覽班保安員嚴(yán)漫格履行外來(lái)車人員登記手羞續(xù)、車輛出抗入登記手續(xù)青、裝修管理親登記手續(xù)，緩閑雜人員一冬律不得進(jìn)入扭內(nèi)；年3、巡邏崗縮主要負(fù)責(zé)小趕區(qū)重點(diǎn)部位寨和各樓棟的酒安防值勤，分在巡邏中，耍人員形象、技素質(zhì)以及值察勤服裝、值碌勤器械配置談應(yīng)突出親和晌。謀措施二：玻24小時(shí)客花戶服務(wù)牢：庸1、物業(yè)管示理中心24彎小時(shí)受理客栽戶報(bào)修、咨舍詢、家政服謠務(wù)、商務(wù)秘親書服務(wù)、重夏大緊急事項(xiàng)亡應(yīng)急處理等協(xié)，全過(guò)程跟荒蹤客戶來(lái)電拘要求，做到受事事有結(jié)果艇有反饋；砍2、維修人顆員24小時(shí)蝦值班和受理坊客戶報(bào)修電蹦話，及時(shí)處領(lǐng)理緊急、零顆星的維修事您項(xiàng)；殘3、蛾與小區(qū)配套啟商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和怠周邊商戶建撒立良好合作療關(guān)系，從滿耗足客戶基本泊生活做起，機(jī)為客戶提供兼與生活相關(guān)耐的各種服務(wù)寄。透（1）24料小時(shí)自助銀脾行演（2）24也小時(shí)便利店匆（3）24轟小時(shí)餐飲店且、中高檔餐速飲酒店煎（4）洗衣糞房約（5）美容速、健身、休洪閑中心限（6）24天小時(shí)藥店、騙診所萬(wàn)（7）文化即用品店港（8）凈菜蝴店；臟（9）酒吧明、咖啡吧工（10）車鋪輛維修保養(yǎng)藍(lán)服務(wù)點(diǎn)盯4、全方位廳的業(yè)主活動(dòng)峰；臘（1）業(yè)主煌沙龍活動(dòng)脊（2）幼兒卵教育石（3）學(xué)生嘉校外培訓(xùn)，監(jiān)家教六（4）美容蛇、健身、居忍家講座哲（5）建立刻各種業(yè)主興皺趣團(tuán)體等撈措施三：蜻管家式服務(wù)知：殘1、借鑒酒戀店磁“沉金鑰匙估”庭服務(wù)方式，秀設(shè)立管家。梨保證業(yè)主的歡一切合理要宣求都能滿足對(duì)；散2、管家即良業(yè)主的私人糠管家，信大廉管家的射將保證24巾小時(shí)開通，陰業(yè)主遇到任穴何問(wèn)題，只文要撥通信大壁管家的熔，在最快時(shí)壞間內(nèi)，將得逮到回復(fù)和解子決。綁措施四：供“呀零干擾做”笨服務(wù)：彼1、保潔員擦保潔時(shí)間、紡綠化保養(yǎng)時(shí)單間、維修時(shí)威間與業(yè)主上著下班高峰時(shí)完間段錯(cuò)開，躍在工作中盡燥量避免打擾兵業(yè)主；陡2、業(yè)主裝心修材料運(yùn)輸挑、裝修工人躺的出入在業(yè)敏主上下班高鞠峰時(shí)間后進(jìn)泰行；漆3、業(yè)主裝靜修時(shí)間控制費(fèi)在正常工作抖時(shí)間內(nèi)（上撒午8:00暮—合12:00點(diǎn)、下午14妻:00遞—對(duì)18:00貸）進(jìn)行。詠措施五：榜“丸網(wǎng)絡(luò)化喝”宣服務(wù)：昨1、小區(qū)內(nèi)聞實(shí)行一卡通耐系統(tǒng)，業(yè)主驅(qū)可以通過(guò)一畏卡通在小區(qū)依內(nèi)出入；抗2、業(yè)主通自過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)偷與我公司建緞立的物業(yè)管廳理辦公軟件沖系統(tǒng)對(duì)接，脊涉及業(yè)主的赴一切物業(yè)管儲(chǔ)理事務(wù)，業(yè)吉主可以在網(wǎng)粘上查詢和溝獲通。確第五部分壞管理偏機(jī)構(gòu)及管理臣制度奮第一章輝小區(qū)管番理組織架構(gòu)香一、機(jī)構(gòu)設(shè)撇置及組織架輕構(gòu)圖恥（一）機(jī)構(gòu)括設(shè)置的基本憑原則涂我公司在孟哥達(dá)國(guó)際新城嶼設(shè)立物業(yè)管導(dǎo)理中心，物錘業(yè)管理中心莫全權(quán)負(fù)責(zé)本的項(xiàng)目的物業(yè)扮管理服務(wù)工以作，根據(jù)精養(yǎng)干高效、流從程清晰的原驅(qū)則，物業(yè)管哄理中心下設(shè)軟客戶服務(wù)中斬心，客戶服錢務(wù)中心下設(shè)古房管事務(wù)部離和各服務(wù)組嘴形成以客戶另服務(wù)中心為情核心的前臺(tái)潮，一個(gè)專業(yè)索部門作為支國(guó)撐的客戶服扔務(wù)前向化組院織機(jī)構(gòu)。動(dòng)（二）組織將架構(gòu)圖億物業(yè)管理中湖心穴客戶服務(wù)中狼心舊房管事務(wù)部策維修服務(wù)組序保安服務(wù)組視保潔服務(wù)組濱綠化服務(wù)組步桑購(gòu)生泰訂罪持懲捕第二章躲組織運(yùn)行述職后臺(tái)前臺(tái)反饋（回訪）指令述職后臺(tái)前臺(tái)反饋（回訪）指令考核指令考核反饋需求信息指令授權(quán)考核提供服務(wù)接受信息信息反饋反饋延伸服務(wù)產(chǎn)品滿足需求客戶服務(wù)中心業(yè)主核心服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量投訴服務(wù)需求信息物業(yè)管理中心房管事務(wù)部服務(wù)組人員信大物業(yè)公司物業(yè)管理中心運(yùn)作原理模型圖熟內(nèi)部組織運(yùn)杏行說(shuō)明：武物業(yè)管理中霸心實(shí)行經(jīng)理弄負(fù)責(zé)制，指睬揮和協(xié)調(diào)各展部門工作，魔物業(yè)管理中撲心與物業(yè)公乒司簽訂經(jīng)營(yíng)終管理服務(wù)目肢標(biāo)責(zé)任書，肅獨(dú)立核算，午內(nèi)部機(jī)構(gòu)采押用直線職能眨制，減少中挎間服務(wù)環(huán)節(jié)峰，提高工作酒效率，保證拜信息渠道的噸暢通。劉客戶服務(wù)中戀心：田客戶服務(wù)中異心作為物業(yè)充管理中心的吃信息平臺(tái)，冠綜合處理各竊種信息，對(duì)狗物業(yè)管理中茄心設(shè)置的其君他部門和服足務(wù)項(xiàng)目人員衣進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)叼度；同時(shí)負(fù)報(bào)責(zé)客戶行政率管理、后勤橋、資料檔案議管理、物業(yè)懇管理費(fèi)用核旱算和客戶關(guān)澡系、社區(qū)商滅務(wù)、社區(qū)文酷化等工作。譯房管事務(wù)部康：凱房管事務(wù)部堤主要負(fù)責(zé)房嶺管事務(wù)管理誼工作，包括怪：項(xiàng)目接管撥驗(yàn)收、業(yè)主奶房屋交接驗(yàn)旋收、業(yè)主入珠住管理、裝項(xiàng)修檢查與驗(yàn)秧收、各類費(fèi)梯用的催收和折催繳等事宜呈，同時(shí)監(jiān)督特、檢查各服戒務(wù)組工作等浴。宰維修服務(wù)組其：應(yīng)維修服務(wù)組讀的主要職能超包括：物業(yè)璃共用部位、帳共用設(shè)施設(shè)局備的維修與孫保養(yǎng)工作。胞保安服務(wù)組秘：瓶保安服務(wù)組秤的主要職能幣是負(fù)責(zé)小區(qū)知公共安全秩碑序維護(hù)工作允，包括：門切崗管理、巡坡邏管理、監(jiān)煎控管理、交灶通管理、車鋸輛管理、消見(jiàn)防管理及各百種突發(fā)事件肆的處理等。券保潔服務(wù)組跟：型保潔服務(wù)組棉的主要職能威是負(fù)責(zé)小區(qū)牌公共環(huán)境衛(wèi)征生管理工作衣，包括：室愚外公共部位籃保潔、室內(nèi)萬(wàn)公共部位保污潔等。哥綠化服務(wù)組蔬：知綠化服務(wù)組漆的職能是負(fù)恐責(zé)小區(qū)公共遍綠化養(yǎng)護(hù)管君理工作。輛二、外部細(xì)組織運(yùn)行圖相互配合相互配合監(jiān)督管理提供服務(wù)監(jiān)督監(jiān)督委托行業(yè)管理物業(yè)管理中心信大物業(yè)管理公司業(yè)主正亞和房產(chǎn)公司住建委房管科供電供水燃?xì)馔ㄐ殴ど淌姓悇?wù)勞動(dòng)交通公安環(huán)保物價(jià)街道辦居委會(huì)相互協(xié)調(diào)相互協(xié)調(diào)支持/管理支持/管理委托/監(jiān)督委托/監(jiān)督僅外部組織運(yùn)嚴(yán)行說(shuō)明：鄭1、在病小區(qū)潤(rùn)業(yè)主委員會(huì)株成立之前，亂開發(fā)商通過(guò)牧招標(biāo)選聘物順業(yè)管理企業(yè)躍，并與之簽蘋訂前期物業(yè)賣管理服務(wù)合跡同。逝2、如我公表司中標(biāo)，我顯們將設(shè)立響物業(yè)管理中枯心忌，全面負(fù)責(zé)悅項(xiàng)目物業(yè)管真理工作。引3、物業(yè)管賓理中心娘在業(yè)務(wù)上接駕受聊城市住懷建委房管科孝、街道辦事痕處和社區(qū)居舞委會(huì)等政府習(xí)主管部門的隔監(jiān)督和指導(dǎo)處。登4、在小區(qū)剃入住后達(dá)到柱成立業(yè)主委箱員會(huì)規(guī)定的蹤條件時(shí)，按鍋規(guī)定成立業(yè)闖主委員會(huì)。衰5、物業(yè)管歌理中心將在伸物業(yè)管理公慈司原有的社綠會(huì)公共關(guān)系坊基礎(chǔ)上不斷搏完善、擴(kuò)展炮各類社會(huì)公乎共關(guān)系，以押確保管理目誼標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。再耳圣第皮三章項(xiàng)皆目服務(wù)機(jī)構(gòu)嘉運(yùn)作方法漫一、導(dǎo)入以進(jìn)“缸績(jī)效慮”房為核心的物侮業(yè)管理運(yùn)作孫機(jī)制凳結(jié)合物業(yè)公尋司的核心價(jià)琴值觀，我們晴建立一套以侍績(jī)效為核心囑的物業(yè)管理溉運(yùn)作機(jī)制，份以保證服務(wù)喊模式的實(shí)現(xiàn)翻及服務(wù)產(chǎn)品栽的供給，這嘩套機(jī)制的主躁要部分是建帽立高效的組餓織架構(gòu)和績(jī)舞效目標(biāo)考核謝系統(tǒng)，其核救心系統(tǒng)是艦“殊質(zhì)量、服務(wù)藥雙否決監(jiān)”蜻的績(jī)效考核莫機(jī)制。裝二、建立客域戶服務(wù)質(zhì)量扒的保障機(jī)制溉物業(yè)公司建剃立客戶服務(wù)績(jī)質(zhì)量保障機(jī)我制，實(shí)行目虛標(biāo)考核，公買司總經(jīng)理每絡(luò)年將與物業(yè)畜管理中心負(fù)絲責(zé)人簽訂目紛標(biāo)責(zé)任書，溫各項(xiàng)目主管藏每月向物業(yè)悲管理中心負(fù)墳責(zé)人遞交月衰度績(jī)效目標(biāo)陸，管理中心驅(qū)負(fù)責(zé)人每日徒檢查所屬項(xiàng)饅目組職員的鞋工作情況，竹并做好檢查民工作記錄，決檢查結(jié)果將吧作為職員月加度績(jī)效考核鎮(zhèn)和職位晉升款的依據(jù)。幸物業(yè)管理中簽心每月開展健評(píng)比爸“筐服務(wù)明星、辭微笑大使敲”景的職員評(píng)比境活動(dòng)，鼓勵(lì)股職員積極上涂進(jìn)，不斷提夠高自我服務(wù)傲水平和服務(wù)早質(zhì)量。負(fù)內(nèi)部服務(wù)質(zhì)書量考核機(jī)制俱運(yùn)行圖融物踏業(yè)脊公誠(chéng)司托簽訂目標(biāo)責(zé)廈任書桶物業(yè)管理中及心副員工等級(jí)評(píng)富定所員工尿內(nèi)部質(zhì)量審撒核直主管例行檢花查捆績(jī)效考核體供系慚員工定期考基核霞業(yè)主滿意度娘測(cè)評(píng)以員工培訓(xùn)董三、實(shí)施工“剛質(zhì)量、成本拘雙否決洗”塌的運(yùn)作機(jī)制欄物業(yè)管理是織市場(chǎng)活動(dòng)，分物業(yè)管理公釋司受業(yè)主委售托提供業(yè)主只所需要的管背理服務(wù)，作垃為企業(yè)物業(yè)序管理公司是柄必須有盈利士能力的，沒(méi)健有收支平衡袋控制能力的結(jié)管理和服務(wù)孝無(wú)論對(duì)企業(yè)序還是業(yè)主來(lái)遭說(shuō)都肯定不附是好事情。餃從物業(yè)管理罵行業(yè)的特點(diǎn)撤來(lái)看，節(jié)約濕和控制成本印對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)零是必然的，栗低廉的服務(wù)拾價(jià)格對(duì)業(yè)主身來(lái)說(shuō)也是有柄利的；但是猜，我們清楚詳?shù)目吹?，控?fù)碇瞥杀九c保偶證質(zhì)量不應(yīng)籠該是矛盾的熊，以犧牲質(zhì)纏量為基礎(chǔ)的峰成本控制不用是解決問(wèn)題想的根本辦法貼，惟有在保劣證質(zhì)量的前遮提下談成本紅控制才有意蓬義。我公司賤結(jié)合物業(yè)管責(zé)理行業(yè)的服造務(wù)特性，全燕面推行“質(zhì)騰量、成本雙瞞否決”機(jī)制拿。公司通過(guò)和與關(guān)鍵崗位濁負(fù)責(zé)人簽訂跨目標(biāo)管理責(zé)持任書，把服井務(wù)質(zhì)量和成乖本控制作為?？己斯ぷ鳂I(yè)師績(jī)的兩項(xiàng)最掏重要的指標(biāo)壽，且兩者是花“或”與“鄭否”的關(guān)系總。通過(guò)“此質(zhì)量、成本嫩雙否決”的攏運(yùn)作，我們杏獲得了業(yè)主著滿意率持續(xù)草穩(wěn)步上升、旨管理成本逐嫁步下降的良沒(méi)好成果。我慌們將進(jìn)一步魚結(jié)合本項(xiàng)目需的管理特點(diǎn)額和難點(diǎn)，把羽這一套運(yùn)行百機(jī)制用于該凡項(xiàng)目的管理島實(shí)踐中，力濤求在“服務(wù)矩質(zhì)量”和“勤成本控制”每之間找到更駱準(zhǔn)確的結(jié)合近點(diǎn)，以提供午“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉聰”的高性價(jià)逢比服務(wù)呼。聰“運(yùn)質(zhì)量、成本傳雙否決盤”舊運(yùn)作系統(tǒng)圖蜻按管理方案鍬要求制定全告年工作計(jì)劃持按公司經(jīng)營(yíng)族服務(wù)指標(biāo)制環(huán)定部門指標(biāo)宏將上述兩項(xiàng)葵指標(biāo)分解到回各部門、崗駁位藝運(yùn)行豆組織考核、沉確定業(yè)績(jī)備服務(wù)質(zhì)量不舒達(dá)標(biāo)數(shù)成本不達(dá)標(biāo)畝獎(jiǎng)金否決節(jié)獎(jiǎng)金否決拼四、建立開“迷加油站式頌”修的員工培訓(xùn)慈機(jī)制香由于提供服智務(wù)產(chǎn)品的主碼體之間的個(gè)持性差異，對(duì)脆于服務(wù)產(chǎn)品摸的提供，不尼能簡(jiǎn)單地只今制造一種“杏準(zhǔn)則”，而遣是應(yīng)該依據(jù)恰服務(wù)需求的南變化而不斷子調(diào)整，也即世服務(wù)的層次告、內(nèi)容和方正向做出相應(yīng)嬌變化，其中曉一項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)軍題就在于對(duì)裹員工持續(xù)不售斷的培訓(xùn)。受在實(shí)踐中，潮我們推出了用“加油站式昂”的培訓(xùn)體隆系，做到崗督前培訓(xùn)、在侄崗培訓(xùn)和調(diào)案崗培訓(xùn)，各舒層級(jí)員工均塔有明確的培斜訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)次，使每一層繁級(jí)員工保持爐服務(wù)知識(shí)、邁技能與服務(wù)礙需求達(dá)到動(dòng)敏態(tài)平衡。同叢時(shí)，我們亦報(bào)強(qiáng)化“管理輪者就是培訓(xùn)腫者”、“培策訓(xùn)是公司對(duì)縮職員的最大充福利”的觀脆念，并把這繭種意識(shí)在物亂業(yè)管理工作支中貫徹始終魚。帽五、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膿]晉級(jí)考核機(jī)脈制盤通過(guò)簽訂《濃物業(yè)管理中伍心經(jīng)營(yíng)服務(wù)賺管理目標(biāo)責(zé)客任書》，明凍確責(zé)任和權(quán)頁(yè)力，明確考傍核方式、明菠確考核結(jié)果徑，在公司范幅圍的平臺(tái)上濱對(duì)整個(gè)物業(yè)茫管理中心形關(guān)成有效的激擁勵(lì)。通過(guò)建授立和實(shí)施績(jī)哨效考核體系喪，物業(yè)管理疑中心每月對(duì)奔各部門、項(xiàng)肥目組實(shí)施考咳核，考核結(jié)技果與月度浮遙動(dòng)工資掛鉤延，通過(guò)制訂驚《物業(yè)管理釀中心考核辦權(quán)法》，督促女員工按標(biāo)準(zhǔn)住提供有效工值作過(guò)程和結(jié)逗果，使員工像行為更加規(guī)米范。建立《悉物業(yè)管理中薄心主管巡檢枝制度》，根籌據(jù)物業(yè)管理蛙中心服務(wù)體份系文件的標(biāo)科準(zhǔn)，各部門少、項(xiàng)目組主誠(chéng)管是該部門襪、項(xiàng)目組的線管理責(zé)任人贈(zèng)，對(duì)所負(fù)責(zé)叨范圍內(nèi)工作腸實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)服菠務(wù)，并根據(jù)貧檢查結(jié)果和涉整改情況調(diào)脖整員工報(bào)酬艦，達(dá)到激勵(lì)亂作用。制六、監(jiān)督控倒制約束機(jī)制記1、計(jì)劃控內(nèi)制機(jī)制霜物業(yè)管理中湊心將在工作覺(jué)進(jìn)行前，對(duì)燒工作內(nèi)容和濤過(guò)程進(jìn)行設(shè)閑計(jì)，形成工要作的進(jìn)度計(jì)杠劃和財(cái)務(wù)預(yù)帆算，提交到拳相關(guān)部門、腐項(xiàng)目組核實(shí)故后再實(shí)施，舉并根據(jù)實(shí)施箏中的實(shí)際情枝況進(jìn)行計(jì)劃些內(nèi)容調(diào)整，耕使計(jì)劃目標(biāo)知能充分實(shí)現(xiàn)周。振2、計(jì)劃控醫(yī)制機(jī)制運(yùn)行惠圖爆年度、月度壤、專項(xiàng)協(xié)計(jì)劃及各種枕預(yù)算趙審霸批洞計(jì)即劃棋麻調(diào)很整掃計(jì)洪劃淋實(shí)施計(jì)劃蔑計(jì)劃完成顫3、自我約奸束機(jī)制你物業(yè)公司每嘆年與物業(yè)管母理中心簽訂湖目標(biāo)責(zé)任書隱，物業(yè)管理抹中心各部門拒及項(xiàng)目主管勞每月向物業(yè)新管理中心經(jīng)衡理遞交月度揭績(jī)效目標(biāo)，緒各部門及項(xiàng)陪目主管每日湊檢查下屬員豆工的工作情麥況并做好檢剖查記錄。旬4、信息反頸饋機(jī)制及處穩(wěn)理機(jī)制源信息的雙向稱服務(wù)是信息距反饋的基礎(chǔ)遙，在下列圖茄表中，我們本列出部分同蘇物業(yè)管理中板心工作相關(guān)雜的信息源，跨與客戶相關(guān)旬的信息一般落反饋到客戶銳服務(wù)中心，莫再由客戶服芝務(wù)中心將信唱息分解到后捕臺(tái)的各部門殺及項(xiàng)目組執(zhí)懲行人，執(zhí)行睬人實(shí)施完成吩后，交回客所戶服務(wù)中心舅，并由客戶問(wèn)服務(wù)中心負(fù)傻責(zé)回訪，并盆根據(jù)客戶的涼滿意程度決史定是否再次父將信息往后鞠臺(tái)傳遞。嶼從政府、媒備體等載體獲明得的涉及整閱個(gè)物業(yè)管理桌中心經(jīng)營(yíng)活鋸動(dòng)的信息，挨如符合法律惑、法規(guī)規(guī)定把，將由物業(yè)轎管理中心修圾改修改作業(yè)柴文件，指導(dǎo)個(gè)員工開展工支作，同時(shí)也智體現(xiàn)出持續(xù)紛改進(jìn)的服務(wù)閣精神。鞏信息處理運(yùn)字作圖境專雀題鏟研重討顯會(huì)念參埋觀脹學(xué)黃習(xí)榴新聞媒體弊政府主管部付門臂物業(yè)管理考及評(píng)辨業(yè)主意見(jiàn)調(diào)獨(dú)查桑指令性文件理管理人員回波訪球質(zhì)量記錄臂投訴與溝通停網(wǎng)絡(luò)信息鞏專題檢查蠅其他各類信咱息瞎外部信息處葵理熱客戶服務(wù)中邁心拳房管部浸維修組頸保安組辛保潔組版綠化組動(dòng)客戶服務(wù)中抵心回訪理處理完成食5、外部監(jiān)糟督機(jī)制逝物業(yè)管理中鐮心的外部監(jiān)轎督主體包括警政府主管部檔門、業(yè)主委藏員會(huì)和業(yè)主大三個(gè)方面。奴物業(yè)管理中絨心將嚴(yán)格按師照國(guó)家、山及東省及聊城給市有關(guān)物業(yè)領(lǐng)管理法律、罵法規(guī)對(duì)小區(qū)猶進(jìn)行依法管映理和服務(wù)，嚷當(dāng)與外部監(jiān)負(fù)督主體就服起務(wù)事宜產(chǎn)生摸分歧時(shí)，將略以《山東省等物業(yè)管理?xiàng)l診例》以及委索托服務(wù)合同蟲為依據(jù)予以故協(xié)商解決。橋盛關(guān)繡第四章愚小區(qū)管理萄制度飾一、公共管艦理制度：向（1）管理古規(guī)約；腸（2）傻客戶服務(wù)指孫南或住戶手猜冊(cè)抖；汁（3）確精神文明公勻約專；山（4）金住宅公共設(shè)噴施設(shè)備維修酷基金管理辦圣法造；鞠（5）久治安管理臟須知；蹦（6）肉車輛進(jìn)出停督放管理親須知；子（7）勵(lì)消防管理陳須知；診（8）糟環(huán)境衛(wèi)生管觸理凝須知；漲（9）丘招牌廣告及兼公共場(chǎng)地腰管理須知；怖（10）雁屋面管理廟須知；箱（11）癢營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管把理帖須知；斧（12怎）文娛場(chǎng)所約管理濁須知；節(jié)（13）冰裝飾裝修管訴理業(yè)須知等摟……柿。疲二、內(nèi)部管都理制度：防（1）人事鑒管理制度；囑（2）承福利管理制蘆度亡；勸（3）協(xié)考勤管理制宋度鑒；不（4）僵財(cái)務(wù)管理制找度牲；顧（5）原預(yù)算管理制育度低；絨（6）吼獎(jiǎng)懲管理制棕度坐；嗽（7）皇投訴管理制撐度杰；濱（8）檔案助管理制度葡；乞（9）現(xiàn)員工芹行為筐規(guī)范斃；絨（10）爸通訊設(shè)備管查理制度折；尊（11）趙管理體系及賢重大事項(xiàng)決炎策管理制度穗；織（12）話培訓(xùn)管理制況度甜等削……。瞇三、質(zhì)量手桑冊(cè)及程序文獄件：喉（1）質(zhì)量框手冊(cè)；蒙（2）紡文件控制程朋序文件確；衣（3）侵質(zhì)量記錄程脫序文件巧；串（4）染管理評(píng)審程脅序文件翁；毯（5）題人力資源程塑序文件身；賄（6）瓦合同評(píng)審程也序文件賠；象（7）毯物業(yè)接管程駛序文件榆；俊（8）志服務(wù)設(shè)計(jì)開極發(fā)程序文件碎；腹（9）把采購(gòu)程序文餡件歐；俯（10）前入住管理程孟序文件克；道（11）規(guī)內(nèi)部審核程桌序文件福；射（12）砍不合格程序舍文件革、護(hù)數(shù)據(jù)分析程初序文件六、鴿糾正防措施塊程序文件等賤……。寬四、工作手距冊(cè)：滴（1）各級(jí)鏡崗位職責(zé)工劇作手冊(cè)；警（2）桐社區(qū)文化工挨作手冊(cè)昌；溫（3）蠢公共場(chǎng)地工很作手冊(cè)湖；習(xí)（4）畜營(yíng)業(yè)文娛場(chǎng)偽所工作手冊(cè)塑；謹(jǐn)（5）莖房屋整改工稈作手冊(cè)愉；吉（6）戲空房管理工雪作手冊(cè)弄；織（7）敢住戶入住工啄作手冊(cè)疲；升（8）遍裝修管理工椒作手冊(cè)閱；針（9）均投訴的接待泰和處理工作專手冊(cè)盤；拍（10）仍住戶意見(jiàn)的創(chuàng)征求骨；魚（11）骨評(píng)議以及服幸務(wù)的定期回咳訪工作手冊(cè)恩；買（12）澇住戶檔案管躲理工作手冊(cè)就；袋（13）臣便民服務(wù)實(shí)夕施工作手冊(cè)造；即（14）搬收取和追收覽欠款工作手鎮(zhèn)冊(cè)俘；輪（15）保剛潔艇工作手冊(cè)燒；尼（16）靠綠化工作手容冊(cè)氏；替（17）承報(bào)修工作手曬冊(cè)愚；喚（18）檔供配電設(shè)施完設(shè)備工作手防冊(cè)虎；置（19）員給排水設(shè)施戀設(shè)備工作手照冊(cè)赤；危（20）政電梯設(shè)施設(shè)辜備工作手冊(cè)碰；閥（21）與庫(kù)房工作手纏冊(cè)尊；音（22）池突發(fā)事件或凈異常情況處慚理工作手冊(cè)峰；貫（23）告勤務(wù)工作手爺冊(cè)坊；瞞（24）療安全工作手迷冊(cè)請(qǐng)；體（25）封門衛(wèi)工作手花冊(cè)懷；塑（26）頁(yè)巡邏工作手割冊(cè)等；霉（27）博爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)優(yōu)風(fēng)秀規(guī)劃坑等轎……清。嫁五、考核文季件它1、公司與勻部門簽訂的曾目標(biāo)責(zé)任書跪考核攀2、公司年非度考核制3、公司月通度考核桑4、公司培向訓(xùn)考核性5、部門培世訓(xùn)考禮6、部門各技崗位月度考棋核等軟……壺第五章鍛各崗位職責(zé)額范圍摔一、物業(yè)管土理中心經(jīng)理姥崗位職責(zé)舌1、在公司楚總經(jīng)理的直途接領(lǐng)導(dǎo)下，輸全面負(fù)責(zé)新世水明珠物業(yè)飛管理工作。妻2、組織擬遺制、審核和坐貫徹小區(qū)管慣理服務(wù)的工列作計(jì)劃和作冰業(yè)文件。唉3、負(fù)責(zé)小負(fù)區(qū)管理服務(wù)昨的質(zhì)量控制焰和費(fèi)用控制柔。受4、負(fù)責(zé)協(xié)黎調(diào)與業(yè)主委誘員會(huì)、開發(fā)偏商、物業(yè)行喜政主管部門夸、地方有關(guān)乎管理部門及左有關(guān)專業(yè)公眉司之間的關(guān)初系。澡5、負(fù)責(zé)初策審分承包方篇、分供方，謹(jǐn)審批小區(qū)管傅理服務(wù)公開貨文件和物業(yè)謠管理中心作葉業(yè)文件的發(fā)皮放。西6、負(fù)責(zé)組船織小區(qū)公益束性活動(dòng)。鍛7、建立健犬全物業(yè)管理宅中心各項(xiàng)管姿理制度。工8、負(fù)責(zé)員秩工考核和培喂訓(xùn)工作。貍9、完成公爬司交辦的其扭他任務(wù)。棄二、客服主拖任晶崗位職責(zé)吸1、在物業(yè)靈管理中心經(jīng)錦理的領(lǐng)導(dǎo)下懲，全面負(fù)責(zé)疑客戶服務(wù)中工心工作。腹2、擬制小嫁區(qū)的客戶服心務(wù)計(jì)劃、費(fèi)玉用預(yù)算，負(fù)搜責(zé)客戶服務(wù)滾的質(zhì)量控制歸。種3、負(fù)責(zé)編刃制每日的《頓工作日?qǐng)?bào)》赴，并向公司壁上報(bào)。錦4、負(fù)責(zé)辦牙理入住、房自屋和車位租錫售、裝修手漂續(xù)等工作。禮5、負(fù)責(zé)客潮戶接待和客撫戶投訴處理打工作。篩6、負(fù)責(zé)建令立客戶檔案閣，登記產(chǎn)權(quán)悶清冊(cè)與租賃咱清冊(cè)、權(quán)籍下資料，對(duì)客商戶檔案實(shí)現(xiàn)襖動(dòng)態(tài)管理。繞7、負(fù)責(zé)收膠集和編排管璃理信息、客也戶服務(wù)征詢燕單，及時(shí)張共貼和收回，惜對(duì)反饋的客蘆戶意見(jiàn)和建閱議進(jìn)行分析嘆，并落實(shí)和掉安排處理，裹保持好與客塵戶溝通關(guān)系嘴。母8、負(fù)責(zé)物垮業(yè)管理中心勤計(jì)算機(jī)應(yīng)用成和辦公設(shè)備詠的維護(hù)保養(yǎng)翁工作。謀9、具體組倉(cāng)織社區(qū)公益薯性活動(dòng)。仆10、完成苦經(jīng)理交辦的展其他工作。趨三、客服助血理測(cè)崗位職責(zé)皆1、在客服兆主任的領(lǐng)導(dǎo)遇下，負(fù)責(zé)客貪戶服務(wù)中心擱日常事務(wù)管獲理工作。竭2、兩負(fù)責(zé)管理費(fèi)瑞、能耗費(fèi)及稍其它服務(wù)費(fèi)四用的催繳工茫作。胃3、負(fù)責(zé)辦巴理入住手續(xù)訪、裝修手續(xù)令、非公共性逮服務(wù)手續(xù)等棄。陜4、建立健廁全客戶檔案競(jìng)，登記產(chǎn)權(quán)議清冊(cè)與租賃鞠清冊(cè)。褲5、保持好籃與客戶的聯(lián)只系和溝通。伸6、負(fù)責(zé)小股區(qū)社區(qū)文化穩(wěn)管理工作。出7、完成領(lǐng)從導(dǎo)交辦的其虜它工作。燃四、房管員未崗位職責(zé)仔1、在客服歪主任領(lǐng)導(dǎo)下奴，負(fù)責(zé)責(zé)任留區(qū)域內(nèi)的日階常房管事務(wù)襖工作；坡2、負(fù)責(zé)房卵屋交接驗(yàn)收爭(zhēng)工作；問(wèn)3、負(fù)責(zé)房紅屋裝修管理口工作；耗4、負(fù)責(zé)維免修、保安、虹清潔衛(wèi)生、寬園林綠化的究檢查監(jiān)督工勒作；轟5、負(fù)責(zé)各麗類計(jì)量表的地抄錄及費(fèi)用計(jì)的收繳工作說(shuō)；憲6、負(fù)責(zé)檢拌查監(jiān)督水、懲電、暖使用尾情況；雹7、定期檢掃查化糞池、鏈污水井、排柏水溝，并落就實(shí)相關(guān)人員未進(jìn)行清理；驕8、負(fù)責(zé)維煎修工作、保扶修工作的跟尿蹤處理。解9、完成領(lǐng)弓導(dǎo)交辦的其撒他工作。話五、維修主衛(wèi)管（維修員乖）腐崗位職責(zé)嘩1、在客服申主任的領(lǐng)導(dǎo)棒下，負(fù)責(zé)房脫屋公共部位皺、共用設(shè)施年設(shè)備的維修晴與保養(yǎng)工作罩。瑞2、負(fù)責(zé)設(shè)純備運(yùn)行管理塘工作，并做億好運(yùn)行記錄統(tǒng)。尼3、負(fù)責(zé)日屋常報(bào)修處理夸工作，并做窮好維修記錄范。電4、負(fù)責(zé)對(duì)周房屋公共部驢位、共用設(shè)且施設(shè)備進(jìn)行媽定期保養(yǎng)，霧并做好保養(yǎng)拼記錄；墾5、負(fù)責(zé)計(jì)攔劃和購(gòu)置維歌保材料及工綢器具。投6、負(fù)責(zé)公逮共設(shè)施能耗托管理與節(jié)能流工作。板7、負(fù)責(zé)編?kù)o制設(shè)施、設(shè)旬備應(yīng)急處理支預(yù)案，并適詢時(shí)組織預(yù)演魄。括8、負(fù)責(zé)制蒙定維修、保給養(yǎng)工作的計(jì)拘劃，并組織的實(shí)施和完成從。芬9、完成領(lǐng)從導(dǎo)交辦的其溜他工作。礦六、保安隊(duì)罪長(zhǎng)浩崗位職責(zé)喝1、在客服抓主任的領(lǐng)導(dǎo)吊下，負(fù)責(zé)日嗽常安全管理釋工作。謎2、督導(dǎo)、榆檢查保安員艘工作，發(fā)現(xiàn)陡問(wèn)題及時(shí)處綠理，并做好嘩檢查記錄。丘3、負(fù)責(zé)安饑全突發(fā)事故舅的現(xiàn)場(chǎng)指揮縫和處理工作遮。攪4、負(fù)責(zé)消唐防設(shè)施及保箭安器材、公余用物品的檢誓查與管理工蜻作。繭5、負(fù)責(zé)員度工思想教育遣和培訓(xùn)工作適，并做好培鬧訓(xùn)記錄。做6、負(fù)責(zé)保產(chǎn)安員考勤和撒考核工作。紋7、負(fù)責(zé)客調(diào)戶裝修的監(jiān)弱督與檢查工黃作。厲8、完成領(lǐng)濕導(dǎo)交辦的其即他工作。冠七、保潔班倘長(zhǎng)崖崗位職責(zé)倦1、在房管妄員的直接領(lǐng)供導(dǎo)下，負(fù)責(zé)易環(huán)境衛(wèi)生管注理工作。等2、負(fù)責(zé)日賣常監(jiān)督與檢餐查工作，并消做好日檢記兔錄。腫3、負(fù)責(zé)員青工培訓(xùn)與考執(zhí)核工作。音4、負(fù)責(zé)保氏潔用品的計(jì)雀劃和管理工歌作。間5、完成領(lǐng)喪導(dǎo)交辦的其流他工作。委八、門崗保集安員匹崗位職責(zé)索1、在保安致隊(duì)長(zhǎng)或班長(zhǎng)皂的領(lǐng)導(dǎo)下由，負(fù)責(zé)門崗負(fù)安全管理工足作。良2、在指定壞位置，指定已面向立崗，希嚴(yán)禁脫崗。齡3、驗(yàn)證《孝物品出門證卷》，施工人閑員《臨時(shí)出險(xiǎn)入證》后放得行。垂4、發(fā)現(xiàn)責(zé)恩任區(qū)域公物虹損壞應(yīng)及時(shí)賴向上級(jí)報(bào)告鐘。驚5、負(fù)責(zé)來(lái)汪訪登記和車憑輛出入登記轎工作。紡6、完成領(lǐng)吹導(dǎo)交辦的其氧他工作。杯九、巡邏保佳安員誠(chéng)崗位職責(zé)恒1、在保安乞隊(duì)長(zhǎng)或班長(zhǎng)地的領(lǐng)導(dǎo)下蹈，負(fù)責(zé)巡邏礎(chǔ)安全管理工蝕作。肢2、按小區(qū)戶要求時(shí)間進(jìn)耳行巡邏。井3、巡邏中撇發(fā)現(xiàn)可疑人遇員應(yīng)進(jìn)行詢東問(wèn)、驗(yàn)證。料4、發(fā)現(xiàn)異誕常情況及時(shí)敗向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告朗。眉5、檢查機(jī)視動(dòng)車輛、非攝機(jī)動(dòng)車棵輛停放情況際。急6、負(fù)責(zé)交遇通秩序維護(hù)跑管理工作，酒確保小區(qū)交才通暢通和行走人安全。緊7、負(fù)責(zé)客暴戶裝修的監(jiān)松督與檢查工瞧作。形8、完成領(lǐng)蝴導(dǎo)交辦的其竄他工作。凍十、樓內(nèi)保社潔員稿崗位職責(zé)起1、在責(zé)任前區(qū)房管員或仔保潔班長(zhǎng)的銳直接領(lǐng)導(dǎo)下呢，負(fù)責(zé)責(zé)任范區(qū)樓內(nèi)衛(wèi)生撫工作。皺2、每日清億掃樓內(nèi)單元喚公共走廊、字通道、樓梯肢、平臺(tái)、屋健面、地下車尚場(chǎng)或車庫(kù)等掀一次。繳3、每日清的掃、拖擦單篇元門廳、單榜元門、電梯瘡轎廂二次。吉4、保持公勿共區(qū)域無(wú)紙古屑、煙頭、租痰跡、污垢斷、垃圾、雜違物、廣告、哄蜘蛛網(wǎng)等。怎5、每周拖繭擦樓棟單元仔公共走廊地和面、樓梯地圾面、樓梯扶炊手、樓梯門枯窗、樓梯配玉套設(shè)施、地節(jié)下車場(chǎng)/車陰庫(kù)等一次。指6、每季度遵清理屋面、駛單元雨水平探臺(tái)、地下車欄場(chǎng)或車庫(kù)污特水井一次。艘7、積極參撒加部門培訓(xùn)麻，包括環(huán)境喇知識(shí)、服務(wù)芒標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)爭(zhēng)技能等。賭8、愛(ài)護(hù)并紋正確使用保橋潔工具、設(shè)曠備，節(jié)約用化水、用電、者用料等。榜9、發(fā)現(xiàn)設(shè)李施設(shè)備損壞正、丟失及可壁疑人員時(shí)，似及時(shí)向主管快領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)秩部門匯報(bào)，使制止破壞公河共設(shè)施設(shè)備仍和占用公共率樓梯、通道情及亂扔亂倒礎(chǔ)垃圾的行為虧。班10、清理琴屋面、平臺(tái)很或進(jìn)行室外眉作業(yè)時(shí)，應(yīng)勒注意個(gè)人安追全，做好安努全防范措施區(qū)，防止意外妄發(fā)生。井11、情業(yè)務(wù)上接受極公司品管部爭(zhēng)指導(dǎo)，服務(wù)現(xiàn)上接受客戶角及業(yè)主委員賤會(huì)監(jiān)督。稀12、完成儲(chǔ)領(lǐng)導(dǎo)交辦的壇其他工作。蓄十一、樓外們保潔員崗位素職責(zé)勺1竹、在責(zé)任區(qū)具房管員或保辦潔班長(zhǎng)的直這接領(lǐng)導(dǎo)下，房負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)齡室外環(huán)境衛(wèi)獸生工作。醫(yī)2、生活垃靈圾日產(chǎn)日清績(jī)，垃圾桶、新垃圾車保持清干凈，場(chǎng)地康無(wú)污染、無(wú)良異味、無(wú)滿椅溢現(xiàn)象等；歷裝修垃圾根儉據(jù)情況及時(shí)貓報(bào)告主管領(lǐng)光導(dǎo)處理。祥3、每日清告掃公共道路自、場(chǎng)地、車瞞棚、車場(chǎng)、含綠地二次，酬保持公共區(qū)軌域無(wú)紙屑、杠無(wú)煙頭、無(wú)腳污垢、無(wú)垃殘圾、無(wú)雜物住、無(wú)廣告、木無(wú)積水等。棗4、每日擦架拭各類標(biāo)識(shí)缺牌、路燈及回配套設(shè)施設(shè)牲備等一次，泡保持標(biāo)識(shí)牌叫、路燈、配春套設(shè)施設(shè)備汪無(wú)灰塵、無(wú)者廣告，有光然澤度。凝5、每月檢訂查雨水井、簡(jiǎn)污水井、化缸糞池、車棚裳頂、噴水池勿、排水溝一萌次，每月清沫理車棚頂、思噴水池、排滑水溝一次；塌每季度清理坐雨水井、污烏水井一次；賺每半年清理背化糞池一次汽。保持各類南井、池、溝巷等排水暢通團(tuán)，無(wú)堵塞、傅無(wú)漫溢現(xiàn)象憲。靈6、積極參千加部門培訓(xùn)歪，包括環(huán)境觀知識(shí)、服務(wù)港標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)昨技能等。點(diǎn)7、愛(ài)護(hù)并頌正確使用保因潔工具、設(shè)含備，節(jié)約用罰水、用電、漲用料等。鎖8、發(fā)現(xiàn)設(shè)骨施設(shè)備損壞薄、丟失及可刻疑人員時(shí)，買及時(shí)向主管連領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)貼部門匯報(bào)，激制止破壞公泳共設(shè)施設(shè)備職和占用公共兄樓梯、通道璃及亂扔亂倒蜘垃圾的行為弊。巖9、清理、俘清掏各類井盤、池、溝時(shí)宴，注意個(gè)人趕安全，做好咐安全防范措店施，防止意巨外發(fā)生。稀10、螺業(yè)務(wù)上接受挖公司品管部辮指導(dǎo)，服務(wù)騾上接受客戶戴及業(yè)主委員撲會(huì)監(jiān)督。卻11、完成刑領(lǐng)導(dǎo)交辦的森其他工作封.朝第六部分咽人員的壘配備、培訓(xùn)購(gòu)和管理振譽(yù)且杏第一章德人員的配備狂一、人員配著置畢根據(jù)本的物穩(wěn)業(yè)管理服務(wù)攤內(nèi)容和三星壘級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)潮及小區(qū)的規(guī)福劃設(shè)計(jì)要求鈔，并結(jié)合我戚們的管理思場(chǎng)路和定位，低擬配備各類谷管理服務(wù)人媽員器58克人.織券部門黑崗位掏人數(shù)屈管理中心鉛經(jīng)理燒助理帥腎客戶服務(wù)中址心音主管雅客戶服務(wù)硬財(cái)務(wù)部窯主管銀就員魂工程技術(shù)部末主管鍛維修員許安管部耽主管蘇安管員鹽環(huán)境部萄主管始綠化工織保潔員鵝合計(jì)僵二、人員配聾置要求反序號(hào)作崗位其要求疲備注癥1課經(jīng)理焦大專以上學(xué)臘歷，3年些以上物業(yè)管自理經(jīng)驗(yàn)，有但豐富的理論屢知識(shí)和實(shí)踐權(quán)經(jīng)驗(yàn)，有較靜強(qiáng)的溝通、丙協(xié)調(diào)、組織命、管理能力亂，能夠承受攀較大的工作錢壓力，持有飯物業(yè)資格證尿書和項(xiàng)目經(jīng)忽理證書。翠2縫客服主任辭大專以上學(xué)封歷，2年專以上物業(yè)管瞞理經(jīng)驗(yàn)，有罷豐富的理論跌知識(shí)和實(shí)踐翼經(jīng)驗(yàn)，有較秀強(qiáng)的溝通、奶協(xié)調(diào)、組織糞、管理能力某，能夠承受宣較大的工作西壓力，持有揮物業(yè)資格證折書。鞏3蕩客服主任助府理抹大專以上學(xué)劫歷，1年以瞧上物業(yè)管理甲經(jīng)驗(yàn)，有一皂定的理論知織識(shí)和實(shí)踐經(jīng)彩驗(yàn)，有一定市的溝通、協(xié)談?wù){(diào)、組織、動(dòng)管理能力，竊能夠承受一短定的工作壓攤力，持有物寫業(yè)資格證書除。詳4錄房管員仆大專以上學(xué)佩歷，1年以河上物業(yè)管理穴經(jīng)驗(yàn)，有一題定的理論知輕識(shí)和實(shí)踐經(jīng)檔驗(yàn)，有一定身的溝通、協(xié)族調(diào)、組織、重管理能力，指能夠承受一瑞定的工作壓緣力，持有物洋業(yè)資格證書宅。瞎5和維修主管脊中專以上學(xué)征歷，相關(guān)專稅業(yè)，2年以撇上維修管理覆經(jīng)驗(yàn)，熟悉理物業(yè)設(shè)施設(shè)漢備情況，有頃較強(qiáng)的溝通齡、協(xié)調(diào)、組夕織、管理能謹(jǐn)力，能夠承泊受較大的工勻作壓力，持滋有相關(guān)技術(shù)役證書。恩6械運(yùn)行值班員子維修員揚(yáng)高中以上學(xué)志歷，相關(guān)專認(rèn)業(yè)，1年以坦上維修經(jīng)驗(yàn)爆，熟悉物業(yè)移設(shè)施設(shè)備情消況，有一定稻的溝通、協(xié)扁調(diào)、組織、動(dòng)管理能力，敵能夠承受一讓定的工作壓哨力，持有相祖關(guān)技術(shù)證書索。債7稻保安隊(duì)長(zhǎng)禾高中以上學(xué)揪歷，身體健腎康，35歲淘以下，2年答以上保安管畫理工作經(jīng)驗(yàn)盾，有一定的凝溝通、協(xié)調(diào)養(yǎng)、組織、管燦理能力，能義夠承受一定稈的工作壓力品。攏8侵保安員